濱海新區地產股分析
分析概要：
1、 根據規劃，濱海新區 2010-2020 年新增常住人口 120 萬，新增城鎮人口 125 萬。按人均
住房 40 平方米估算，需要住宅面積 5,000 萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約 30
平方米增加至 40 平方米），對住宅的新增需求大約 6,800 萬平方米，年均 680 萬平方米。
2、 目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在 10,000-13,000 元/㎡，核心區部分樓盤售
價高達 23,000 元/㎡。萬通地產旗下的萬通華府售價 17,500 元/㎡。濱海新區內的塘沽、
漢沽、大港區的樓盤售價大多在 5,000-7,000 元/㎡。
3、 萬通地產（600246）權益建築面積約 235 萬平方米，估算公司當前項目的總淨利潤將達
到 億元，按 5 年之內完成結算估計，平均每年淨利潤約 6 億元，EPS 約 元。
當前股價 元，PE 約 。
4、 天房發展（600322）公司擁有的在建和擬建權益建築面積約 571 萬㎡（含河西舊城改造
土地整理項目），預計總可結算權益收入 258 億元，淨利潤 億元。根據公司的專案
計畫，上述項目大多可在 5 年之內完成，年均淨利潤 億元，按當前股本計算 EPS
約 元，當前股價 元，PE 約 。
5、 津濱發展（000897）目前擁有的權益建築面積 123 萬平方米。當前主要專案預計可結算
權益淨利潤 億元，根據專案進度計畫，大多在 3-4 年內可結算，年均淨利潤
億元，EPS 元，當前股價 元，PE 約 。
6、 天保基建（000965）公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。該項目目前在建以及
規劃中的土地面積 萬平方米，建築面積 萬平方米。各項目在 2009-2013 年
完成，預計總收入 億元，淨利潤 億元。平均每年 EPS 達到 元。當前股
價 元，PE 約 10。
一、 濱海新區
1、經濟現狀
濱海新區開發開放勢頭強勁。全年濱海新區生產總值完成 3, 億元，按可比價格計
算，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，比全市 GDP 增速快 個百分點。
新區主要經濟指標保持較快增長。全年完成工業總產值 7, 億元，增長 %，增幅比
上年提高 個百分點。固定資產投資完成 1, 億元，增長 %。社會消費品零售總
額 億元，增長 %。直接利用外資合同金額 億美元，實際到位 億美元，
分別增長 %和 %，占全市的比重分別為 %和 %。
2、總體規劃
天津濱海新區位於環渤海地區的中心，包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津
經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域，規劃面積 2,270
平方公里，2005 年常住人口 140 萬人。新區地理位置優越，自然資源豐富，科技人才密集，
產業基礎雄厚，交通通訊便捷，具有集國際化港口、高度開放的功能區和大片可供開發土地
於一體的綜合優勢。
其核心區域在塘沽區。區域內包括了天津經濟技術開發區和天津保稅區等。
圖 1：天津區點陣圖和濱海核心區域塘沽區域圖
資料來源：濱海新區政府網、
圖 2：天津濱海新區規劃區域圖
資料來源：濱海新區政府網
3、主要經濟與建設規劃目標
根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展 “十一五”規劃綱要》，主要規劃目標包括：
2010 年，區內生產總值達到 3500 億元以上，年均增長 17%，約占天津全市 GDP 54%
左右，並且增長速度高於全市平均的 12%水準。其中服務業增加值 1180 億元，年均增長 20%。
固定資產投資 5 年累計 5,000 億元以上。高新技術產業產值占工業的比重達到 50%以上。
2010 年港口貨物吞吐量超過 3 億噸，集裝箱吞吐量超過 1,000 萬標箱。機場旅客吞吐能力
560 萬人次，貨郵吞吐能力 50 萬噸。
2010 年，常住人口 180 萬人以上，流動人口 80 萬人左右。其中城鎮人口 165 萬人，城
市化水準達到 90%；2020 年常住人口 300 萬人以上，其中城鎮人口 290 萬人，城市化水準
97%。城鎮居民人均可支配收入達到 25,000 元，農民人均純收入 14,000 元。在此基礎上，
再經過 10 年的努力，到 2020 年新區生產總值達到 10,000 億元以上，15 年平均遞增 13%；
口岸進出口總值達到 5,000 億美元以上。
在土地利用方面，到 2020 年，新區土地利用規劃結構為：農用地 398 平方公里，占
%；建設用地 1367 平方公里(包括城鎮建設用地 510 平方公里，獨立工礦、農村居民點、
交通、鹽田、水利設施等用地 857 平方公里)，占 %；未利用地 505 平方公里，占
%。在以上各類土地中，生態用地 795 平方公里，占 35%。2010 年濱海新區城鎮建設用
地由目前的 360 平方公里增加到 430 平方公里，2020 年達到 510 平方公里。2010 年，城區
人均住房建築面積達到 40 平方米。
2010-2020 年新增常住人口 120 萬，新增城鎮人口 125 萬，按人均住房 40 平方米估算，
需要住宅面積 5,000 萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約 30 平方米增加至 40 平方
米），對住宅的新增需求大約 6,800 萬平方米，年均 680 萬平方米。
4、中新生態城
中新天津生態城確定在中國東部、環渤海地區的中心、京津城市發展軸的北側、天津濱
海新區內海濱休閒旅遊區內，距離濱海新區核心區 15 公里、距離天津中心城區 45 公里、距
離北京 150 公里、距離唐山 50 公里。總面積約 30 平方公里。建設週期 10-15 年，總建築面
積 2,500 萬平方米，其中住宅 1,500 萬方米，商業和產業面積 1,000 萬平方米。
生態城規劃經濟職能主要包括：（1）國際生態環保理念與技術的交流和展示中心；
（2）國家生態環保技術的試驗室和工程技術中心的集聚地；（3）國家生態環保等先進適用
技術的教育培訓和產業化基地；（4）國際化的生態文化旅遊、休閒、康樂區。2020 年生態
城常住人口規模控制在 35 萬人左右。同時能夠容納外部就業人口 6 萬人和內部暫住性消費
人口 3 萬人。
從規劃圖可以看出，除了生態綠地，主要就是居住用地和金融、辦公文化娛樂用地，工
業用地偏少。因此適合進行大規模的住宅開發。目前生態城的開發模式主要為：由中新生態
城投資公司進行土地收儲整理，然後與開發商合作進行商品房開發。目前起步區 3 平方公里
的區域建設工作已經展開，合作的開發商包括世茂房地產、萬通地產等。
圖 3：生態城用地規劃：
資料來源：中新生態城官網
4、天津房地產市場現狀
圖 4：天津房地產主要指標
資料來源：天津統計局
2008 年全市房地產開發投資 億元，增長 %。商品房銷售面積 1, 萬平
方米，比上年下降 %；實現銷售收入 億元，下降 %。銷售均價約 6014 元/
㎡。
圖 5：近期住宅銷售面積與均價走勢
資料來源：wind 資訊
目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在 10,000-13,000 元/㎡，核心區部分樓盤售
價高達 23,000 元/㎡。萬通地產旗下的萬通華府售價 17,500 元/㎡。濱海新區內的塘沽、漢
沽、大港區的樓盤售價大多在 5,000-7,000 元/㎡。
二、 萬通地產（600246）
1、基本概況與股東結構
公司控股股東北京萬通星河實業有限公司持股 %。後者實際控制人為自然人馮倫。
馮倫為業內名人，在中國大陸 90 年代海南房地產熱潮中與現 SOHO 中國（0410HK）董事
長潘石屹等人共同開發房地產。萬通星河第二大股東為天津國資委下屬的泰達控股，後者控
股津濱發展（000897）、泰達股份（000652）等多家上市公司，並且是濱海新區內中新生態
城的主導開發企業。
天津市近年商品房銷售面積和均價
0
500
1000
1500
2000
1995 1998 2001 2004 2007
万㎡
0
2000
4000
6000
8000
元/㎡
天津：商品房銷售面積 銷售均價
天津房地產投資與新開工面積
0
200
400
600
800
2000 2002 2004 2006 2008
亿元
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
万㎡
房地產投資額 新開工面積
2007年以來天津住宅月度成交情況
0
50
100
150
M
a
y
-
0
7
J
u
l
-
0
7
S
e
p
-
0
7
N
o
v
-
0
7
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a
n
-
0
8
M
a
r
-
0
8
M
a
y
-
0
8
J
u
l
-
0
8
S
e
p
-
0
8
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o
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0
8
J
a
n
-
0
9
M
a
r
-
0
9
M
a
y
-
0
9
万㎡
5,000
5,500
6,000
6,500
7,000
7,500
元/㎡
住宅成交量 住宅均價
圖 6：萬通地產股東結構
資料來源：公司年報
2、主營業務概況
圖 7：萬通地產近年經營狀況
資料來源：wind 資訊
公司近年通過房地產專案注入方式，使得收入和盈利能力大幅提升，2008 年收入和淨
利潤分別達到 億元和 億元。近年來的淨利率持續上升，而三項費用率略有下降，
截至 2008 年末，公司扣除預收賬款之外的資產負債率約 %，三項費用率 %，淨利率
%，高於行業平均水準。
3、主要開發項目分析
万通近年收入与净利
0
20
40
60
2005 2006 2007 2008
亿
0
2
4
6
8
10
亿
营业总收入 净利润（右）
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2005 2006 2007 2008
扣除预收款负债率 三费率 净利率
（1）上北新新家園
該專案位於天津塘沽，為公司在 2007 年收購的天津富銘置業（100%股權）旗下的水域
未來城項目。該項目占地 萬平米，建築面積 萬平米，物業類型包括洋房和高層
住宅。目前一二期已基本入住，三期建築面積約 萬平米，預計 2009 年底竣工，結算
期 2009-2010 年。目前售價大約 7,500 元/㎡。預計該項目可結算收入 億元，淨利潤
億元。
（2）上游國際項目
該專案由控股 65%的子公司天津泰達萬通房地產開發公司進行開發，專案位於天津中
心城區的泰達城。項目占地 萬平米，規劃建築面積 萬平米，主要為高層住宅。銷
售均價約 10,000 元/㎡，目前一二期已基本入住，三期建築面積 萬平方米，計畫竣工時
間 2012 年。預計該項目可結算收入 億元，按權益計算收入 億元，淨利潤
億元。
（3）天津萬通新城國際項目
該專案由控股 82%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發，總規劃建築約 50 萬
平米，目前一二期已基本入住，三期建築面積約 18 萬平方米，售價 9,700 元/㎡，計畫竣工
時間 2010 年 9 月。預計該項目可結算收入 億元，按權益計算收入 億元，淨利
潤 億元。
（4）萬通華府項目
又名天津新城東路專案，由控股 82%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發。
位於濱海新區核心區，占地 6 萬多㎡，建築面積 20 余萬㎡，共 3 期。目前已在售，預計 2009
年 11 月竣工，2008 年年報顯示預售款 億元。當前售價約 17,500 元/㎡。預計項目可結
算收入 億元，按權益計算收入 億元，淨利潤 億元。
（5）香洲半島專案
該項目由控股 95%的子公司四川香洲半島房地產公司進行開發。位於成都新都區城北
蜀龍大道毗河大橋旁，占地 330 畝，總建築面積 25 萬平方米，以別墅、小高層為主，項目
一二期已交房，三期 2009 年竣工，四期 2011 年竣工。售價 3,000-4,000 元/㎡。預計該項目
可結算收入 億元，按權益計算 億元，淨利潤 億元。
（6）天竺新新家園
該專案由控股 %的北京廣廈富城置業公司進行開發。地處順義天竺溫榆河北岸中央
別墅區。總用地面積 萬㎡，建築面積 萬㎡，容積率 。規劃 215 套別墅，建築
面積 240-350 萬㎡，多層 968 套 90㎡以下小戶型，高層 698 套 90㎡以下小戶型。一期竣工
時間 2010 年 9 月，二三期竣工時間 2011 年 9 月。周邊別墅價格 10,000-20,000 元/㎡，普通
住宅 7,500-10,000 元/㎡。預計該項目可結算收入 億元，按權益計算收入 億元，
淨利潤 億元。
（7）天津空港專案
該專案位於天津濱海區物流加工區 CBD 區域，占地 萬平米，規劃建築面積 15 萬
平米，主要開發公寓和商業項目，計畫竣工時間 2012 年。預計首價 8,000-10,000 元/㎡，可
結算收入 億元，淨利潤 億元。
（8）三亞奧林匹克國際村
該項目位於海南三亞奧林匹克國際村，定位於國際會議中心、旅遊度假村等高端住宅、
商業的開發。公司享有 44%的權益，合作方包括中體產業（600158）、國際奧會、中國奧會，
後兩者各持有 5%股權，相關費用由萬通和中體產業各 49%、51%分攤。開發週期 7 年。
項目占地 2,200 畝（折合 萬㎡），建築面積約 35 萬㎡。預計項目總投資額約 52 億
元。初步估算專案總收入 80 億元，權益收入 億元，權益淨利潤 億元。
（9）中新生態城專案
2009 年 7 月 9 日公告，公司與天津生態城投資開發公司簽訂戰略合作框架，以合資成
立專案公司的形式進行生態城的開發，標的為生態城起步區 05-08-05-01 地塊。生態城占地
30 平方公里，建設週期 10-15 年，總建築面積 2,500 萬㎡，其中住宅 1,500 萬㎡，由天津生
態城投資開發有限公司進行土地整理、出讓、合作開發。天津生態城公司由泰達控股主導，
後者為萬通地產控股股東萬通實業的第二大股東。生態城投資公司明確表示，合作專案公司
在同等條件下將享受生態城區域內進行開發的所有開發商中最優惠的土地價格和綜合配套
費用。
生態城投資公司在 7 月 1 日與世茂房地產（0813HK）簽訂合作備忘錄，將聯合開發一
個占地面積 180 萬㎡的項目，計畫總投資 100 億元，於 2014 年竣工。我們預期未來 5 年萬
通地產與生態城投資公司合作開發的專案將超過 180 萬㎡。
（10）河北香河專案
公司 7 月 20 日公告取得河北省香河縣四宗地塊，總占地面積 萬平方米，地價款
億元，折合地價約 900 元/㎡。
香河位於北京與天津之間，當前主流房價約 3,000-4,000 元/㎡。按照一般多層住宅
容積率估算，該項目建築面積 萬㎡，預計項目總收入 億元，淨利潤
億 億元。
（11）杭州萬通中心項目
該項目位於杭州拱墅區大關路，是杭州北部城市副中心以及拱墅區運河商務區的核心。
專案占地 17,522 平方米，建築面積 萬平方米，其中寫字樓 萬平米，商業 7 萬多平
米。該區域周邊住宅、寫字樓售價大多在 15,000 元/㎡左右，部分高達 20,000 元/㎡以上。
預計該項目可結算收入 億元，淨利潤 億元。
（12）天津城開 R1/R3/R5 地塊專案
該項目位於與上游國際項目（R4 地塊）相鄰，2007 年通過收購取得了該專案 47%股權。
該項目占地 35 萬平方米。建築面積 95 萬平方米，土地用途為住宅和商業。預計該項目可結
算收入 億元，權益收入 億元，淨利潤 億元。
萬通主要項目概況：
未竣工建
築面積
萬㎡
售價
元/㎡
可結算收入
億元
股權
權益面積
萬㎡
權益收入
億元
淨利潤
億元
竣工時間
上北新新家園 7,500 100% 2009-2010
上游國際項目 10,000 65% 2012
新城國際 18 9,700 82% 2010
萬通華府 20 17,500 82% 2009
香洲半島 10 3,500 95% 2009-2011
天竺新新家園 10,000 % 12 2010-2011
天津空港專案 15 9,000 100% 15 2012
三亞奧林匹克 35 80 44% 2015
河北香河專案 3,500 100%
杭州萬通中心 15,000 100%
城開 R1/R3/R5 95 10,000 47%
合計
資料來源：金鼎綜合證券
綜上，在未考慮生態城合作專案的前提下，公司當前專案在完全銷售狀態下（未竣工面
積按 85%可結算），可實現收入約 億元。對規劃中專案按土地成本約占收入 30%的情
況估算，公司當前所有項目重估價值約 億元。公司 2008 年底總負債 億元，簡
單估算市值應在 100 億元左右。按 7 月 23 日收盤價 計算，當前市值 億元，估值
水準略高。由於公司目前工作重心已經轉向天津市，未來在濱海新區特別是中新生態城專案
上的參與程度將決定公司的升值潛力。
結合公司與天津泰達控股的良好合作關係，以及生態城投資公司近期與世茂房地產的合
作，我們預期未來 5 年萬通地產與生態城投資公司合作開發的專案將超過 200 萬㎡，權益面
積 100 萬㎡，將提升公司總體價值 30-50%。
初步估算公司當前項目的總淨利潤將達到 億元，按 5 年之內完成結算估計，平均
每年淨利潤約 6 億元，EPS 約 元。
三、 天房發展（600322）
1、基本概況與股東結構
圖 8：公司股東結構
資料來源：公司年報
2、主要項目分析
（1）天津灣
該項目是海河開發六大節點的水上運動世界，位於光華橋河西一側海河與南北大街之間，
規劃地上建築面積約 89 萬平方米，地下建築面積 18 萬平方米，總投資額約 46 億元。專案
由天房發展與北京首都開發股份有限公司各占 50%股份的天津海景實業有限公司開發建設。
2008 年該項目 A 區中環廣場商業部分實現 6 萬平方米整體銷售，回收資金 6 億元，單
價僅 10,000 元/㎡，銷售毛利率 11%。隨著房地產市場的轉好，該項目目前銷售均價約 12,000
元/㎡。預計該專案未結算部分可實現總收入 億元，權益收入 億元，淨利潤
億元。
（2）天房美域（王蘭莊項目）
“天房•美域”項目位於天津市中心城區的西南部，專案分兩期組團式開發，專案總建築
面積 46 萬平米，一期規劃建築面積 55,㎡，目前已交房。二期規劃建築面積約 40 萬
㎡，預計 2009 年起交房，目前已在售。當前銷售均價 8,800 元/㎡。預計該項目可結算收入
億元，淨利潤 億元。
（3）翠海家園（翠海紅山）
該項目位於天津市東麗區程新道，為濱海新區空港物流配套加工服務區住宅專案，專案
總規模 萬平方米，計畫總投資 億元。該專案正在進行主體施工。預計該項目可結算
收入 億元，淨利潤 億元。入住時間 2010 年底。
（4）融邦大廈
該項目位於友誼北路，為商業寫字樓專案，規劃建築面積 萬平方米，計畫總投資
億元。預計可結算收入 億元，淨利潤 億元。
（5）華明新家園
該專案位於東麗區楊北公路南側，其中 06 號專案為住宅，規劃建築面積 萬平方
米，預計投資 15 億元。03 號專案為經濟適用房，建築面積 萬平方米，預計投資
億元。周邊住宅約 6,000 元/㎡，經濟適用房約 4,000 元/㎡，預計經濟適用房可結算收入
億元，淨利潤 億元，09 年可入住。普通住宅可結算收入 億元，淨利潤 億元，2010
年可入住。
（6）雙港新家園
該專案位於津南區梨雙公路南側，123 號專案為限價商品房，規劃建築面積 萬平
方米，預計投資 億元。124 號專案為普通商品房，規劃建築面積 萬平方米，預計
投資 億元，125 號專案為普通商品房，規劃建築面積 萬平方米，預計投資 13 億
元。周邊限價房均價約 4,000 元/㎡，普通住宅約 6,000 元/㎡。預計該項目限價房可結算收
入 億元，淨利潤 億元，商品房可結算收入 37 億元，淨利潤 億元。
（7）昆俞路項目（昆俞家園、天房雅韻）
該專案位於東麗區昆俞北路東側，其中限價商品房規劃建築面積 萬平方米，預計
總投資 億元，預計可結算收入 億元，淨利潤 億元。普通商品房規劃建築面積
萬平方米，預計總投資 億元，預計可結算收入 億元，淨利潤 億元。
（8）沙柳路項目
該專案位於河東區，規劃總建築面積 萬平方米，為定向安置經濟適用房專案，預
計總投資 億元，預計可結算收入 億元，淨利潤 億元。
（9）漢沽河西舊城綜合開發建設項目
該項目位於漢沽區濱海旅遊度假區，土地整理區域 平方公里，預計總投資 億
元。主要進行土地一級開發整理。在不考慮公司對整理土地進行商品房開發的情況下，按
1500 元/㎡地價估算，預計可結算收入 億元，淨利潤 億元。
（10）世界貿易中心項目（大悅城）
該專案位於南門西地區，天津市中心區域，占地 萬方米，規劃擬建築面積為 32 萬
平方米，主要包括五星級酒店（ 萬㎡）、寫字樓（6 萬㎡）、酒店式公寓（4 萬㎡）、高層
住宅（ 萬㎡）以及購物中心（14 萬㎡）。目前，該項目正在進行前期規劃設計。由參股 35%
的子公司天津津茂置業公司進行開發（另外股東為中糧集團子公司），專案總投資約 32 億元
人民幣。目前尚處於規劃階段，預計 2011 年交房。周邊樓盤售價大多在 10,000-15,000 元/
㎡，部分高達 25,000 元/㎡。預計項目可結算收入 億元，權益收入 億元，淨利潤
億元。
綜上，公司擁有的在建和擬建權益建築面積約 571 萬㎡（含河西舊城改造土地整理項
目），預計總可結算權益收入 258 億元，淨利潤 億元。根據公司的專案計畫，上述項
目大多可在 5 年之內完成，年均淨利潤 億元，按當前股本計算 EPS 約 元。
公司作為天津國資委系統的最主要房地產開發企業，承擔了市區的經濟適用房建設以及
舊城土地整理，隨著天津城市建設的進行，公司的業務將大幅增加。
四、 津濱發展（000897）
1、基本概況與股東結構
公司直接控股股東天津泰達建設集團持股 %。泰達建設為泰達控股子公司，隸屬
于天津國資委。公司主要進行住宅開發以及商業地產和工業地產開發。
泰 達 控 股 目 前 持 有 3 家 A 股 上 市 公 司 ， 包 括 濱 海 能 源 （ 000695 ） 和 泰 達 股 份
（000652），濱海能源將主要作為能源、環保平臺，泰達股份則作為金融平臺，津濱發展則
可能作為房地產開發業務平臺。目前泰達控股除濱海能源之外，還有泰達建設、星城發展等
數家未上市房地產運營企業。
2、主要項目分析
（1）天潤新苑
由控股 %的子公司津濱雅都置業公司進行開發，專案位於漢沽區大豐路與人民街交
口，占地面積 萬平方米，建築面積 萬平方米，銷售均價約 5600 元/㎡，目前在售，
預計交房時間 2010 年 6 月，其中 2009 年能結算部分。預計項目可結算總收入 億元，
權益收入 億元，淨利潤 億元。
（2）濱海國際
該項目位於開發區太湖西路東，占地面積 萬平方米，建築面積 萬平方米，包
括洋房、高層住宅以及商業（約 萬平方米）。其中洋房銷售均價 13,000 元/㎡，高層均價
9,600 元/㎡。目前在售，住宅部分 2009 年年底竣工，商業部分 2010 年竣工。預計可結算總
收入 億元，淨利潤 億元。
（3）梅江南項目（津濱時代）
由持股 %的子公司津濱時代置業公司進行開發。該專案位於天津友誼路沿線，占地
面積 萬平方米，規劃建築面積 萬平方米，總投資約 70 億元。主要規劃建設酒店、
寫字樓、購物中心、公寓等。預計項目總淨利潤 億元，權益淨利潤 億元。
（4）漢沽遊樂港旅遊地產項目（濱海聖喬治小鎮）
該項目位於天津濱海新區八大功能區之一的海濱休閒旅遊區內。占地面積 萬平方
米，項目主要規劃建設酒店、商業街區、度假村。其中酒店 萬平方米，商業 萬平
方米，多層洋房 萬平方米，聯排 萬平方米，別墅 萬平方米，其餘為會所、公
建、停車場等。項目總投資額 億元，多層和聯排 2009 年竣工，其餘 2010 年竣工。預
計項目總收入 億元，淨利潤 億元。
（5）科技創新工業園專案
專案規劃生產區、商務辦公區和生活服務區，規劃可用地面積 萬平方米，建築面
積 萬平方米，2009 年底竣工。專案總投資 億元，預計銷售收入 億元，淨利
潤 億元。
綜上，公司目前擁有的權益建築面積 123 萬平方米。當前主要專案預計可結算權益淨利
潤 億元，根據專案進度計畫，大多在 3-4 年內可結算，年均淨利潤 億元，EPS
元。
五、 天保基建（000965）
1、基本概況與股東結構
前身是天津水泥股份有限公司（簡稱天水股份）。2007 年 7 月，天津濱海新區三大集團
公司之一的天津天保控股有限公司重組天水股份.目前擁有 2 家房地產開發公司，即持有
100%股份的天津天保房地產開發有限公司和持有 80%股份的天津天材房地產開發有限公司。
目前 2 家房地產公司的開發項目主要分佈在天津濱海新區、內蒙古呼和浩特市、河北省秦皇
島市。擁有位於天津濱海新區核心區、占地 平方公里的天保金海岸項目，以及高端寫字
樓、辦公大樓和公寓項目；在呼和浩特市有酒吧一條街和住宅專案；在秦皇島有黃金海岸產
權式公寓和酒店項目。
圖 9：股東結構
資料來源：公司年報
2、主要項目
公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。該項目總占地面積 萬平方米，目
前在建以及規劃中的土地面積 萬平方米，建築面積 萬平方米。該專案位於濱海
新區核心區域，背靠開發區泰達大街，南臨第一大街，東靠東海路，西至太湖西路，橫跨開
發區第二、三大街。2008 年開始銷售，預計各項目在 2009-2013 年完成。當前項目售價約
12,000 元/㎡。預計總收入 億元，淨利潤 億元。平均每年 EPS 達到 元。
