合肥胜利广场欢乐城营销策略案
提案思路流程
年度营销目标
产品价值定位
亮相策略
具体营销执行
客户发动策略
第一部分 年度营销目标
合肥胜利广场欢乐城1期 销售95%以上
销售房源306套（总计322套）
实现客户积累3000组（按1：10的成交率计算）
开盘前积累客户2000组（按开盘销售70%计算）
当务之急：
1 小高层的居住引导问题
2 客户来电、来访的问题
从产品出发，寻找解决之道
第二部分 产品价值挖掘
建业首个小高层电梯洋房，城市风景线；
一梯两户/三户/四户板式结构，风、光俱佳的城市养生；
黑、白、米色现代立面，砖红、暖灰时尚格调，色彩巡礼；
单元横向错落拼接，叠景工艺；纵向多主题层次递进，阳台、露台、退台，妙趣横生；
阳光
板式
高层
建筑语言：风景建筑群落
54-210㎡叠景洋房，多元养生户型；
首层院景洋房：独有下沉式私家庭院设计，回归院落文明；
顶层瞰景豪宅：独有退台设计，构筑空中别墅，大视野，宽境界；
情趣情景洋房：露台、阳台配合林木景观，立体生态，情景交融；
院景
瞰景
情景
产品语言：电梯叠景洋房
35%绿化率，豪阔楼间距，社区整体万平方米生态胜景；
“一轴一中心”两大景观系统，桂花主题，多元林木丛生；
小缓坡绿地营造，平地起伏绿色风景；
景观主轴、绿化组团，独立广场、蜿蜒水系，阡陌景观路，亲水亲地，生态画符；
亲绿
亲水
亲地
景观语言：坡地亲绿林木胜景
建业品牌16年，上市机遇，品牌价值至上；
商丘建业6年，武汉首义广场欢乐城成熟品质市场见证；
一中分校教育资源，成就小户型投资价值；
富人社区、高素质人群人际场，圈层保证；
金牌服务、标杆物管，价值无限。
品牌
服务
价值
品牌语言：品牌价值
USP整合挖掘：
品牌+产品（建业品牌、服务、资源的不可复制）
产品+景观（同市场小高层产品景观价值的唯一性）
由USP确定项目推广气质
合肥胜利广场欢乐城1期推广语：
万㎡绿地覆盖 电梯叠景洋房
以社区万平方米绿地覆盖的整体景观为依托，结合桂花人文，强化景观优势；
叠景洋房，从建筑外立面着手，通过楼栋叠错拼接的楼体排列，以“叠景洋房”的全新概念，耳目一新的冲击市场；叠景同时也是院景/情景/瞰景洋房形态的优势叠加；
电梯洋房，商丘建业首度开发，以品牌张力带动小高层居住理念的引导。
其他推广语建议：
峰景之上的风景建筑
新城市养生·瞰景高层
风景建筑 养生豪宅
坡地原生 电梯叠景洋房
坡地上生长的电梯叠景洋房
卖点提炼：
纯板式/小高层/电梯叠景洋房
54-210㎡院景/情景/瞰景尺度
黑/白/米色多主题立面叠错拼接
露台/阳台/退台开放式立体空间
万㎡亲水/亲绿/亲地坡地胜景
人文/醇熟/升级缔构大建业亲和邻里
第三部分 客户发动策略
客户发动策略主要解决三个问题：
老业主、联盟商家VIP客户再次或推荐购买的问题
市区换房客户、东三县客户的发动问题
投资客户产品价值认同问题
由于年度要实现开盘前2000组的客户积累才能保证年终任务，因此，我们要针对有效客户群体实效营销，策略如下：
来点特别的
针对老业主、老带新客户、联盟商家VIP推出优先选房权以及相关优惠，举办VIP产品推介专场、VIP优先选房专场等活动，深入挖掘自有高端资源，去化大户型。
VIP特别购房通道
针对市区换房客户，开展产品推介社区行活动，协同相关社区的物业，充分利用其社区的媒体资源，特针对其现居住社区的弊端，如停车位问题，突出项目优势，强化其换房动机。
建业产品文化社区行
针对市区换房客户，开展生意场大派单，选择商丘各大市场，集中派单；开展公务员DM，以直邮形式到达购房行为隐蔽的有权客户。
深挖各个专属渠道
针对投资客户，利用一中分校、工业园区职工租房的投资优势，计算投资回报价值，推出品牌价值报告会、投资讲坛等活动，以理性顺服理性。特设客户租赁中心，搜集租赁双方的资料，建立互动平台，为客户投资提供保障。
以更理性策略说服理性投资者
总之：
投其所好，一对一分层营销，实现逐个击破。
第四部分 亮相策略
形象先行 产品追踪 IMC整合亮相
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
形象先行亮相：品牌带动形象
产品追踪亮相：品牌+万㎡绿地覆盖 电梯叠景洋房
亮相时间部署：3月20日，3期正式公开亮相。
IMC整合亮相
新闻活动造势
案场以及辐射区媒体
大众传播等综合媒体
■ 案场以及辐射区媒体：
案场包装：
形象小吊旗、产品大吊旗、形象背景墙、售楼部导视牌、商业广场道旗、精神堡
垒、围墙、楼体条幅、社区内媒体
销售物料：
单页、折页、户型单张、楼书
针对案场包装，要注重火暴热销的氛围营造，选择周末、节假日，以彩虹门、条幅等物料，营造热销气氛，一方面吸引一中分校学生家长，另一方面拦截客户，塑造热销氛围，潜意识影响到访客户。
寻找一切机会利用周边值得利用的资源，积少成多。
节假日里的注目礼
■ 大众传播等媒体：
报纸：稳固、持续传递项目信息、卖点
通栏、硬广、软文、夹报
户外：强化传播，持续攻击
户外、道旗、候车亭、出租车体、商虞城际公交车体
电子媒体：多频、直接传递时效信息
短信、电视飞播、电视宣传片
■ 新闻活动造势：
主题1： 建业品牌报告暨合肥胜利广场欢乐城3期产品推介会
目的：借势建业上市等机遇，强化品牌实力发动老业主，带动3期的公开亮相，引导小高层产品的全新居住理念。
主题2： 商丘居住论坛
目的：利用论坛机会，借力新闻媒体，以新闻报道的软文形式，传递
期产品信息，即突出3期建业小高层大不同优势。
软文主题：万㎡绿地覆盖 建业电梯叠景洋房
第五部分 具体营销执行
强化蓄客 分层营销 时势造势
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
蓄客期
认筹期
开盘期
持续期
■ 营销节点划分
12月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
■ 蓄客期
主题：合肥胜利广场欢乐城3期荣耀问世 传播围绕点：建业品牌+建业桂园新产品面世 策 略：高调造势 密集释放 品牌+形象——产品+品牌+景观 （媒体、活动同亮相策略。） 媒体组合：报广 户外 短信等。
■ 认筹期
主题：合肥胜利广场欢乐城全城认筹
传播点：电梯洋房 多元户型 认筹优惠
策略：一对一分层营销 时势造市
媒体组合：报广 户外 短信等。
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
公开认筹
活动执行：
5月4日 学生教育专家讲座。
内容：借势高考市场关注的热点，针对一中分校初高中学生，邀请知名教育专家开讲学生教育，阐述3期小户产品的投资价值。另外，特针对学生家长推出特定购房优惠，并成立“教育租赁中心”，为家长提供实惠和服务。
5月 品牌社区行。
内容：锁定商丘高端人群的居住社区，开展巡演。配合其物业挖掘有再次置业需求的客户资源，开发社区媒体资源，以3期的集优特点刺激目标群客户需求。
VIP客户专场答谢会。
内容：锁定老业主、联盟商家VIP客户、老业主圈层，开展VIP专场答谢会，冷餐聚会、发售专卡，并赋予到场客户的优先选房权、额外优惠的利益，体现老业主尊崇，带动业主再次购买或推荐购买。
VIP公开认筹。
内容：以发卡形式删选客户，享受特定发卡优惠外，并推出“持卡一日，日增50元优惠”的利益刺激，增加认筹紧迫感。
样板房开放。
内容：选择最热销房源、抗性最大房源装饰样板间、户型最多房源，配合销售说辞，转不利为有利，以情景体验引导客户意向，为选房做准备。
媒体创新：
认筹前，媒体楼书《重磅策划》。
内容：以建业小高层居住大不同为核心，分类阐述3期卖点，纯板式小高层/叠景洋房/多元户型/豪阔楼间距/万㎡生态景观/品牌服务等，集中释放产品卖点，增强客户购买信心。
■ 开盘期
主题：合肥胜利广场欢乐城公开选房以及盛大开盘
传播点：院景/瞰景/情景户型 坡地景观 建业品牌 电梯洋房
策略：活动营销 时势借势
媒体组合：报媒重磅策划 短信促销告知等。
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
选房
开盘
活动执行：
晚 “消夏德国啤酒节”选房热身活动
内容：于选房前一天晚上将客户集中，以“德国啤酒节”的形式，与积累的意向客户互动，以集中性的时间、愉悦的氛围强化客户购买信心，为8月2日的公开选房活动做足热身。
“MINI洋房模型风”选房活动
内容：客户选定房源后，赠送其所选房源的MINI沙盘，以其收藏价值以及展示价值促进口碑传播。
“月圆桂影话团圆”中秋节开盘盛会。
内容：借助中秋佳节，以互动的晚会形式，与客户共乐，再次点燃市场热点，以中国传统文化灌输项目气质，实现项目持续热销。
■ 强销期
强销期依据项目销售情况，对剩余房源进行归类、总结，进行专类的产品强销。强销期工作重点即：交房工程节点、新年促销等。
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
THANKS
