1本报告严格保密
[2009] CHBG09
宜春旅游地产项目
开发思路沟通稿
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归南昌大音营销策划有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、
引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2本报告严格保密
8月26日下午与罗总沟通项目基本信息后，公司即
组织部分高层于26--27日到项目现场进行初步了解。
时间紧凑，大音策划现就项目开发的初步思路与甲
方进行初步沟通汇报。
3本报告严格保密
我们对项目做一个形象的比喻：
一个带着“脚链”的地产开发项目
旅游开发为虚、 地产开发为实
我们将力图打造一个：
一个带着“项链”的地产开发项目
旅游终成特色，稀缺资源增强地产开发价值
4本报告严格保密
环城南路
宜
春
南
路
本项目
北侧 长江理工
东侧 怡兰花园
西侧 半边山公园
南侧 半边山
项目四至
初期规模：600亩
5本报告严格保密
旅游地产开发，规模大，难度系数高
旅游地产开发模式
1、旅游景点地产
观光为主，各类自然资源风景区、人造景点，主题公园
2、旅游住宅地产
第一居所
3、旅游商务地产
商务酒店、会所
4、旅游渡假地产
渡假别墅、高尔夫、产权酒店
大音策划观点：
1、旅游地产开发是行业发展的一个趋势；
2、旅游地产开发门槛高，并且基于模式、目的、规模等因素，
在国内取得较大开发成功的项目有限。
住宅地产：小学生
商业地产：中学生
旅游地产：大学生
6本报告严格保密
宜春旅游：观光、渡假型
关键词：
1、旅游发展成为经济的主导型产业，空间较大
2、旅游资源不断丰富，形成较大量的消费人群
3、自然资源山、水、禅寺形成了观光、渡假为主要特征的旅游
模式
7本报告严格保密
本项目：地段优势明显、山景坡地资源是主
特色
关键词：
1、规划发展方向与特色
2、地块资源优势
3、规模优势
大音策划观点：
——山地资源，良好的植被，较
大规模的开发空间，形成项目旅
游开发的主要价值支撑。
项目
8本报告严格保密
本项目开发旅游地产的策略主张：
1、跟随策略：
——充分借助宜春旅游发展带来的大量游客资源，通过借
势来吸引客源；
2、风险控制：
——尽可能减少硬件性、一次性的投入规模；
3、良好的盈利模式：
——选择产业本身具有良好赢利能力的项目，实现旅游项
目独立发展，并获取长期性盈利。
9本报告严格保密
基于大音策划的策略主张，我们认为拓展基地的发展思路值
得商榷。
1、客户资源
没有利用外部旅游客流优势；
项目需要单独拓展客户资源。
2、发展空间
门槛低，容易被其他地区项目取代
难以形成更大范围的辐射力
3、经济关联
独立性发展，难以形成更大的关联性
10本报告严格保密
大音策划对本项目旅游开发的建议
11本报告严格保密
农业旅游题材
题材本身关键词
可持续性
高增长性
延展性强
自然基础
可挖掘空间大
大音策划认为：
农业旅游题材挖掘空间大，适应性强，亦能获政府支持。
对项目开发关键词
投入可控性
产业链长，或可获利
高品质起点，提升地产
开发价值
12本报告严格保密
建议：做花卉农业旅游
要点阐释：
以花卉观光游为核心
——做特色，成为宜春旅游的主要景点，吸引来宜春旅游的客户
挖掘花卉节庆文化
——利用花卉/木特点，延展出“菊花节、桃花节、荷花节、梅花
节”等主题性节庆文化，不断制造吸引游客的亮点
做产业链
——形成种植、科研、观光、销售、深加工的产业链，独立形成
具有较强盈利模式的旅游项目
13本报告严格保密
花卉行业的发展前景广阔、发展速度快
1、花卉业已成为一项世界性的产业
——2001年全球花卉产品交易额超过2000亿美元；我国花卉种植
面积也已达370万亩，销售额215．8亿元，出口创汇近亿美元。
2、发展花卉产业优势多
——自然环境优越，气候适宜，山清水秀，可用耕地多；生物资
源丰富，特别是一些垄断性物种资源，像金边瑞香、虎舌红、云
锦杜鹃等，具有较强的市场需求潜力 。
3、发展潜力巨大
——据统计，除大规模苗木外，南昌市80％以上的绿化苗木和鲜
切花卉都要从外省调入；
——2005年全省花卉种植面积已达到35万亩，年花卉销售收入达
18亿多元。
4、专业化、规模化程度低、品种结构不合理，具有较强资源整
合空间
14本报告严格保密
带动产业链发展，增强地方政府经济，易获
支持
1、本项目花卉旅游做龙头带动，联合政府做大花卉产业。
——以项目为龙头，周边乡村、尤其是到温汤、明月山的沿线乡
村，各自形成不同特色花卉产业；
——产业链完善，形成地方政府的支柱性产业，能够获得政府的
支持。
2、通过花卉特色，增强宜春的旅游特色，对客户产生更强的吸
引力，辐射范围更广。
——观光性强，完善和提高区域旅游资源；
3、绿色农业产业发展有获取政府专项资金支持的可能。
——政府为整合与提高江西绿茶的影响力，专门对绿茶行业给予
高达上千万元的资金支持；
——南昌茶叶大市场的发展，各级政府领导都给予支持。
15本报告严格保密
16本报告严格保密
17本报告严格保密
项目开发的短中长期目标
开
发
规
模
启动期 发展期 成熟期 开发阶段
初期目标：花卉景点
核心驱动力：花卉资源景观、
花卉节庆
客户定位i：本地、旅游客
主打产品：特色花卉
功能定位：观光旅游
中期目标：产业链
完善的旅游景点
核心驱动力：花卉
产业开发+文化节
庆
客户定位：本地、
外地游客
主打产品：农业观
光、消费中心
功能定位：观光旅
游+休闲
远期目标：区域
旅游标杆性综合
旅游景点
核心驱动力：农
业开发+旅游产业
客户定位：本地、
外地游客、商务
客、渡假型客户
主打产品：花卉、
会议型酒店、高
尔夫
功能定位：观光、
度假、商务
标杆旅游景点：
到宜春必到之处
18本报告严格保密
观光、休闲、科研、
种植、销售为一体
的复合型大产业链。
19本报告严格保密
大音策划对本项目开发的建议
20本报告严格保密
项目开发建议1：长期目标，注重开发协议中
的“三权一利”
树立长期的开发思路，注重权益保障。
一权：对于区域开发主体的单一主导权确认；
二权：对于区域规划的实施控制；
三权：对于区域土地出让权的明确；
一利：通过建立土地增值收益的利润分成机制，进一步捆绑与
政府的合作关系。
大音策划认为：
整体开发以“价值导向”为主，局部开发“速度导向”。
21本报告严格保密
项目开发建议2
1、立项阶段
——通过特色花卉产业立项，获取政府支持，圈定更大范围开发
区域。
——成立花卉科研性企业，参与进来，从名义上获得更多利好。
——联合相关农学院/科研机构来造势。
2、初期开发
——联合行业知名企业，进行启动。
——逐步完善产业链，形成科研、种植、深加工、销售的完整链
条，达到盈利。
3、中后期
——开发高尔夫，提升休闲渡假特色。
4、地产开发
——初步认为，项目应建5星级酒店。
——依托片区发展前景，做高端产品。
区域开发思路
项目做大做强
项目开发将最终成为：一个带着特色旅游的复合型高端地产项目
开发的典范。
22本报告严格保密
谢谢 现在是讨论时间
出品：南昌大音策划 2009年9月
