第19卷第4期测绘工程年8月ENGINEERINGOFSURVEYINGANDMAPPINGAug.,2010房地产信息管理系统创建探索罗兴顺1,史大起1,黄海涛2,王翠翠2(1.吉林大学应用技术学院,吉林长春130022;2.吉林市房产管理局,吉林吉林131000)摘要:论述房地产信息管理系统创建过程。对旧的房产管理模式向新的房地产信息管理平台转换过程出现的问题进行分析研究,提出解决方法。介绍房地产信息管理系统的结构和功能以及该系统运行的可靠性与实用性。关键词:房产测绘;数据库;管理平台中图分类号:P208文献标志码:A文章编号:100627949(2010)0420071204ResearchoncreatingrealestateinformationmanagementsystemLUOXi1ng2shun,SHIDa2qi1,HUANGHai2ta2o,WANGCui2cui2(,JilinUniversity,Changchun130022,China;,Jilin131000,China)Abstract::propertymapping;database;managementplatform1房地产信息管理系统模型结构框图2利用城市CORS系统建立城市房产平面控制测量网房地产信息管理系统由二部分组成。一部分是房产平面控制测量是建立房产测绘数据库的首房产测绘数据库,包含城市CORS系统、测绘房产要工作,也是房产测绘成果进入城市地理信息系统图软件、面积测算软件和房产测绘数据库;另一部分的重要工作。长期以来,由于行业分工原因,城市控是房地产信息管理平台,如图1所示。制测量工作一直由城市规划部门垄断,房产测绘单位没有自己的城市控制测量网,到城市规划部门查抄控制点成果和到实地查找控制点都十分不便。造成有些城市的房产测绘部门基本不做控制测量,测房产分幅、分丘图还停留在模拟成图的模式,严重制约了房产测绘的发展,阻碍了房产测绘成果进入城市地理信息系统。吉林市房产管理局于2008年初在吉林市区建立了单基站CORS系统,该系统主要服务于吉林市区城镇房产测量及城市规划测量。CORS系统由卫星定位系统接收机、计算机、气象设备、通讯设备及电源设备、观测墩等构成。该系统基准站建立在市图1房地产信息管理系统中心区某办公楼的楼顶上,周围视野开阔,适合GPS接收机对卫星信号的接收和差分信号的发射。收稿日期:2010203208作者简介:罗兴顺(1955-),男,副教授.
#72#测绘工程第19卷该系统由天宝公司提供硬件设备及全套软件技术服1)利用原有的模拟房产分幅平面图扫描矢量务。系统安装WindowsXP操作系统,带有多种通化,在CASS软件上完成电子版数字化分幅平面图,讯接口,操作简单方便。基准站可以实现完全的远适用原有城区变化较小分幅平面图精度较高图幅。程操作、无人值守、遥控操作,耐恶劣环境可持续长房产分幅平面图的全部信息可以真实准确的转绘过时间稳定工作。来,但工作量较大。吉林市CORS系统的转换参数是通过吉林市2)用2002年吉林省测绘局测绘的1B500数字城区周边的国家三角点联测求得。吉林市已有城市化地形图(电子版)做底图,对照原有的模拟房产分坐标系统,城区周边的国家三角点均有城市坐标系幅平面图,删去与房产分幅平面图无关的地形图信统坐标,吉林市CORS系统采用吉林市城市坐标系息,添加房产区界线和房产区编号、分丘界线和分丘统。参加联测的点有炮台山、东团山、西团山三个国编号、房屋幢号等房产信息,形成(电子版)房产分幅家三角点,如图2所示。联测的GPS网形为三角形平面图。转绘过程要分区、分幅完成,经严格检查、内插一点。该系统建成后,经市规划局和房产局检校对,确保准确无误方可入库。测验收,用该系统检测了吉林市内原有的四等控制3)对于新建小区和更新项目,分幅图、分丘图点15个,点位中误差为?2149cm,精度完全满足利用RTK配合全站仪现场实测。房产测量中测城市房产测量的要求。该系统的建立,为房产平面绘分幅图、分丘图的外业主要工作就是对界址点控制测量提供了极大的便利条件,房产测量平面控和房角点数据采集。在CORS系统下利用RTK制测量网成了无形的控制网。进行采集数据,工作效率高,碎步点点位均匀,选点灵活。用RTK测量时,由于建筑物或树木等高大障碍物对卫星信号或网络通讯信号的遮挡,多数房角点无法用RTK直接采集,需要利用全站仪进行采集。RTK采集的碎部点,可直接用做全站仪采集数据所需的图根点。在内业软件上成图,加入相关房产信息,构成数字化房产分幅平面图,经检查无误入库。数字化房产分幅平面总图应是动态的电子图库。一个城市的房产现状,每天都在发生变化,数字化房产分幅平面总图的更新测量经常发生,这要求图电子图库应有两个图库:一个是现状图库,一个是历2基准站联测控制点示意图史图库。对于新建小区和更新项目的测量成果随时3测绘、编绘数字化房产分幅平面总图加入到现状图库,已经变化了的旧现状图部分移到房产分幅平面图是房产测绘的基本图件历史图库。保证现状图及时准确反映房产信息现,是分丘平面图的汇总,是房产定位的依据。每一个状。房产分幅总图的查阅,可以用城市坐标和房产城市都有一套房产分幅平面图,即房产平面总图。区号、房产丘号、房屋幢号为索引查阅。由于历史原因,大多数城市的房产平面总图采用4房屋面积测算模拟成图模式,即便是后来用数字化方法测绘的分幅图,只能以图纸的模式绘到总图上。这种模房屋面积测算是房产测量的基本工作,包括拟成图模式的总图已不能满足现代化管理的需房屋信息调查、房屋面积丈量、房屋面积计算。房要。数字化房产分幅平面总图是房产测绘数据库屋信息调查表中有以下信息:产权人、产权性质、的核心,是房地产信息管理系统的重要组成部分。房屋坐落、所在图幅编号、幢号、建筑结构、建成年吉林市数字化房产分幅平面总图采用吉林市城市代、建筑层数、建筑面积、套内面积、共有面积,最坐标系统。建一个电子图库,将全市的数字化房后三项面积计算后填写。房屋面积丈量要绘制房产分幅平面图按城市坐标编绘存入。测绘数字化屋面积丈量草图,作为面积计算和绘制房屋分户房产分幅平面总图需要投入很多人力、物力才能图的依据。测绘人员根据外业丈量草图和设计图完成,可采用以下方法来完成数字化房产分幅平纸,划分出不同的功能区,确认共有面积的分摊对面总图。象,利用房产面积测算专用软件完成面积计算。
第4期罗兴顺,等:房地产信息管理系统创建探索#73#测绘成果有分丘图、分户图、分户面积一览表、房屋信息调查表、共有面积分摊明细表等。以上成果一并存入房产测绘数据库,构成单元测绘数据库。老的电子版房产单元档案按测绘数据库格式直接存入房产测绘数据库。房产测绘数据库是房地产信息管理平台的信息中心。房屋面积计算专用软件是房地产信息管理系统的组成部分,该软件计算功能强大,有多种检核约束,可解算目前能见到的任何复杂多功能区建筑群面积。某花园广场是用系统软件测算的一个比较复杂图3某花园广场一层平面的算例如表1所示。该建筑有5栋住宅楼,主楼313层94m高,地下二层为车库,地下一层为超市5房地产信息管理平台主要功能简介,地上有1至5层裙房为商业和公共设施用房,总建房地产信息管理平台由某软件公司提供技术服筑面积约317400m,如图3所示。分为住宅、商业、务,如图4所示,是房屋面积测算软件的延续,上面物业、人防(含车库、超市)、办公等20个功能区,各与房产测绘数据库连接,下面主要开设管理服务4功能区有3)5级不等的分摊共有建筑面积。内业个窗口。4个窗口分别为产权发证中心、产权交易计算面积时采用分块绘画建筑轴线、权属线和外墙中心、产权抵押中心和房屋信息咨询中心。线,然后拼接成整体轴线图,连接权属线和外墙线。1)业务查询功能:本界面菜单下有辅助信息、房在整体图上划分各功能区,标注房间标识和共用标屋状况、收费信息、他项信息、查封信息、电子要件、识。以下软件自动完成从整体到局部逐级分摊共有楼盘信息、权利人图片等多种工具查询栏。每个对面积,检核各层建筑面积、套内面积、共有面积,自动外服务窗口可以输入房屋幢号查阅房屋的全部信计算各房间面积。经两级检查无误,所有房产测绘息,为社会提供房屋信息咨询服务。成果上传至房产测绘数据库。2)业务窗口管理服务功能:用于产权发证、产权表交易、产权抵押窗口办理本窗口业务,有收件、办件、1某花园广场面积计算统计m转件、口令等工具按钮。按各自业务窗口的工作流功能区建筑面积套内面积共有面积平均公摊系数程,每一个报件需经窗口受理、外业初审、科长审核、住宅1)处长审批办理完结,信息录入房地产信息管理平台商业数据库。变更信息要专人专项负责入库,纸件签字1)物业盖章存档。审批报件就是看报件资料信息是否齐1)全、是否符合土地、规划及相关规定。初次办理房屋办公区产权备案时要将土地、规划批件等各种合法有效的人防报件资料交到产权发证中心,录入房地产信息管理平台,后续办理各种报件可查询用。图4吉林市房地产信息管理平台主要界面
#74#测绘工程第19卷3)特色功能:主要用于房地产政策法规信息发了房地产信息管理系统的创建速度。先进的房产面布检索等。积计算软件和房产管理软件是房地产信息管理系统4)统计报表:汇总各种房地产信息数据,分类统的重要组成部分。房地产信息管理系统的创建,提计报表,为政府决策提供服务。高了房产管理部门的管理水平和服务能力。房地产信息管理系统是房产信息进入城市地理信息系统的6结束语直接通道,房产测绘人通过这条通道向社会提供准经过近一年多的努力,全市数字化房产分幅平确、可靠的测绘数据成果,服务社会。面总图已转绘完成,旧的房产单元档案大部分已存入房产测绘数据库。利用房地产信息管理系统完成参考文献了吉林市新开发已竣工项目的房产测绘工作。外业[1]胡立新,汤仲安.湖南CORS建设的战略构思与对策思考在C[J].测绘工程,2009,18(3):系统下测绘房产图,内业在系统软件下测算房产面积速度快、成果精度高。房产管理平台运[2]曹先革,杨金玲,徐廷鹏.WebGIS技术在数字城市规划行平稳系统中的应用[J].测绘工程,2009,18(5):38240.,服务管理窗口工作效率明显提高,受到好评。大量的房产信息数据,不需要人工统计,在房地[3]吕永江.房产测量规范与房产测绘技术[M].北京:中国产信息管理平台随时可以点出,为领导决策提供了标准出版社,2002.[4]吕永江.GB/T179861-2000房产测量规范[S].北京:中准确可靠的信息数据。但老的电子版房产单元档案国标准出版社,2001.存入房产测绘数据库时,还有一些具体问题需要研[5]王磊.面向对象特征的城市空间数据库动态更新机制研究解决,更先进的数据库动态更新转换功能有待开究与实现[J].测绘工程,2009,18(5):65268.发研究。[6]孙毅中,周晟.城市规划管理信息系统[M].北京:科学房产测绘引入C出版社,系统,极大地方便了房产测绘工作,成倍的提高了房产测绘的工作效率,加快[责任编辑:张德福](上接第70页)数码航测技术的工作效率较高,可以获得较高精度的大比例尺地形图,使用、运输、保管及维护的成本较低,适用面广泛,灵活性和现势性都较好,但其覆盖范围较小,获取信息量较少;基于高分辨率卫星遥感影像的方法则具有覆盖范围广、测图周期短、获取信息量大等优势。另外,对于地形复杂地区、坡陡路险的困难山区及多云雾的气象条件等较差地区的大比例尺地形图测绘、灾害调查及抢险应急等实际情况,无人机低空数码航测技术较高分辨率卫星遥感技术具备更强的适应性及灵活性。参考文献[1]胡著智,王慧麟,陈钦峦,等.航天航空遥感技术与应用[M].南京:南京大学出版社,2008.[2]周成虎,骆剑承.高分辨率卫星遥感影像地学分析[M].北京:科学出版社,2009.[3]赵杰,纪勇.轻型飞机遥感技术在小城镇空间信息获取中的应用[J].河南大学学报:自然科学版,2005,35(3):57259.[4]张建霞.超轻型飞机数码航空摄影测量初步研究[D].西安:西安科技大学,2006.结论[5]王伟娜,葛莹,李心玉,等.航测成图与卫星影像测图的4比较分析[J].测绘科学,2008(5):65266.无人机低空数码航测和高分辨率卫星遥感种[6]杨泽运,康家银,赵广州.利用QuickBird全色遥感影像2技术用于大比例尺测图工作各有利弊,无人机低空更新城市大比例尺地形图[J].测绘工程,2005,14(2):29231.[责任编辑:刘文霞]
