收益法
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念和理论依据
1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本
化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合
理价格或价值的方法。
2.理论原理：预期原理
将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房
地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收
益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值
之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格
二、收益法适用的对象和条件
是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商
务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、
厂房、农地等房地产
三、收益法的操作步骤
1.搜集有关房地产收入和费用的资料
2.估算潜在毛收入
3.估算有效毛收入
4.估算运营费用
5.估算净收益
6.选用适当的资本化率或折现率
7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格
第二节收益法的计算公式
一、最一般的公式
n Ai
V ＝ ∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V= a/r
此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年
不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收
益年限为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
V=a/r[1-1/(1+r)n]
此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为
a；⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有
限年n
该公式有以下列用途：
1.直接用于计算价格
2.不同年限价格的换算
3.比较不同年限价格的高低
4.用于比较法中土地使用年限修正
5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近
无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式
n ai a
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 （1＋r）
i r（1+r） t
2. 收益年限有限年的公式
n ai a 1
V ＝ ∑ -------------- +------------- [1- ------
----]
i=1 （1＋r）
i r（1+r） t (1+r)n-1
五、净收益按一定数额递增的公式
1.收益年限无限年的公式
V=a／r + b／r2
2.收益年限有限年的公式
1 n
V=(a／r + b／r2）[1- ----- ]-b／r×----
(1+r)n (1+r)n
六、净收益按一定数额递减的公式
只有收益年限有限年一种，而且要
求收益年限必须小于a/b
七、净收益按一定比率递增的公式
1.收益年限无限年的公式
a
V=-------
r-g
2.收益年限有限年的公式
a 1+g
V=-------[1-(--------- )n ]
r-g 1+r
八、净收益按一定比率递减的公式
1.收益年限无限年的公式
a
V=-------
r+g
2.收益年限有限年的公式
a 1-g
V=-------[1-(--------- )n ]
r+g 1+r
九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价
格的公式
t ai vt
V ＝ ∑ -------------- +-------------
i=1 (1+r)
i (1+r)t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未
来第t年末的价值为V
t
；（2）净收益在前t年
(含第t年)有变化
第三节 净收益
一、净收益的计算公式
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损
失－运营费用＝有效毛收入－运营费用
潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收
益通常以年度计
潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无
空置状况下可获得的收入
有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖
欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收
入
运营费用：维持房地产正常生产、经营或使
用必须支出的费用及归属于其他资本或经营
的收益。
运营费率：运营费用与有效毛收入之比
净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到
的归属于房地产的收益
二、不同收益类型房地产的净收益求取
1.出租型房地产的净收益求取
对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂
房、仓库和土地等
方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房
地产税和租赁代理费等后的余额
租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的
利息收入
注意：所求房地产是否包括其他资产
2.直接经营型房地产的净收益
①商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成
本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、
财务费用和商业利润
②工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品
销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务
费用和厂商利润
③农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、
肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料
费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息
3.自用或尚未使用的房地产的净收益求取：比
较法
4.混合型房地产的净收益的求取
三、求取净收益时有关收益的取舍
（一）有形收益和无形收益
（二）实际收益和客观收益
有租约限制的，租约期内的租金应采用租约
所确定的租金，租约期外的租金应采用正常
客观的租金。
例题：
某商场的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起
计，该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方
米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出
租面积的月租金为180元每平方米，且每年不变；二
层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的
正常月租金分别为200元每平方米和120元每平方米，
运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。
试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价
格。
四、净收益流量类型
（一）未来净收益流量类型
1.每年基本固定不变
2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减
3.每年基本上按某个固定比率递增或递减
4.其他有规则的变动情形
（二）净收益求取方法
1.调查求取估价对象过去若干年的净收益，
然后将其简单算术平均数作为净收益
2.调查预测估价对象未来若干年的净收益，
然后作简单算术平均数
3.调查预测估价对象未来若干年的净收益，
然后采用下列等式求出加权
五、收益年限的确定
1.根据土地的使用年限
2.根据建筑物的使用年限：要加上土地使用年
限超出建筑物的经济寿命的土地剩余使用年
限价值的折现值
3.可考虑为无限年：净收益中应扣除建筑物的
折旧费和土地摊提费
第四节 资本化率
一、资本化率的重要性
资本化率是将房地产的净收益转换成价值的
比率
二、资本化率的界定
三、资本化率的实质
它是一种投资的收益率，收益率同投资风
险正相关，风险大者的收益率也高，反之则
低。
房地产的资本化率的求取实际上应等同于
与获取估价对象产生的净收益具有同等风险
投资的收益率。
★两宗房地产净收益相等，但其中一宗房地产净收益获
取的风险大，从而要求的收益率高，另一宗房地产
的的净收益获取的风险小，从而要求的收益率低，
由此，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产
的价值高。
★不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产
，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。
因此，在估价中并不存在一个统一不变的资本化率
数值
四、资本化率求取的基本方法
（一）市场提取法
（二）累加法
资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理
负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优
惠
（三）投资收益率排序插入法
1.调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、
相关投资及其收益率和风险程度的资料
2.将所搜集的不同类型投资的收益率按从低到
高的顺序排列
3.将估价对象与这些类型投资的风险程度进
行分析比较
4.根据根据对象分析程度所落的位置，在图
表上找出对应的收益率，从而就确定出了所
要求的资本化率
（五）投资组合技术
1. 抵押贷款与自由资金的组合
房地产价格×资本化率＝抵押贷款额×抵押贷款利率
＋自由资金额×自由资金收益率
R＝M·R
M
＋（1－M）R
E
式中 R ─ 资本化率（％）；
M ─ 贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；
RM ─ 抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
RE ─ 自有资本要求的正常收益率（％）
2.土地与建筑物的组合 R
O
＝L·R
L
＋B·R
B
综合资本化率
土地资本化率
建筑物资本化率
RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；
RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价；
RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；
L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）；
B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），
L＋B＝100％。
第五节剩余技术
一、土地剩余技术
它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干
采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑
物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本
化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地
上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物
的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资
本化率进行资本化，即可求得土地的价值。
二、建筑物的剩余技术
它是土地与地上建筑物合并产生收益，但
若干采用收益法以外的方法，如采用比较法
能求得土地的价值时，则可将此土地价值乘
以土地资本化率得到归属于土地的净收益，
然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益
中扣除此归属于土地的净收益，得到归属于
建筑物的净收益。
第六节 收益乘数法
一．毛租金乘数法
二．潜在毛收入乘数法
一、有效毛收入乘数法
二、净收益乘数法
例题：
1某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300
张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，
年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月
花费14万元；当地同档次旅馆一般床位为每
床每天45元，年平均空房率为20％，正常营
业每月总费用平均占每月总收入的30％；该
类房地产的资本化率为10％。试选用所给资
料估算该旅馆的价值。
2.某房地产建成于1997年底，此后收益年限
为48年；1998年底至2001年底分别获得净收
益83万元、85万元、90万元、94万元；预计
2002年底至2004年底可获得的净收益94万元、
93万元、96万元，从2005年底起每年可获得
的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产
通常可得到银行80％的抵押贷款，抵押贷款
的年利率为8％，自有资金要求的收益率为13
％。试利用上述资料估算该房地产2001年底
的收益价格。
某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平
方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，
使用权年限为50年，当时的单价为1000元∕平方米；
建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工
投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800
元。1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、
使用权年限为50年的土地的单价为1100元∕平方米；
该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地
价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑
物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资
料估算该房地产1999年10月1日的总价
谢谢
