第九章 建设工程财务评价与功能评价
考情分析：
08 年 07 年 06 年
单选
题
住宅评价指标计算（容积
率）
建筑工程权重指标
计算
住宅评价指标计算（容积
率）
多选
题
住宅评价指标（安全性）
财务评价指标（分
类）
财务评价指标评价标准
综合
题
建筑功能评价计算（12
分）
教材变化：在财务评价中略有改写，压缩表格。
本章重点：1.财务评价指标体系；
2.盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。
本章熟悉：1.建筑工程功能评价的内容；（住宅）
2.建筑工程功能评价的方法。
第一节 建设工程财务评价
一、财务评价概述
（一）财务评价的工作程序及内容（了解）
考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。
进行不确定性分析----盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。
（二）财务效益和费用识别和计算（熟悉）
1.财务效益
2.财务支出
（1）建设项目总投资：建设期贷款利息（与第七章对应的四块构成）
（2）流动资金：宜采用分项详细估算法。
（3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出（用现金支付的成本）
总成本＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋摊销费＋利息支出＋其
他费用
（4）税金：销售税金及附加、所得税。
（5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营。在现金流量表中作为现金流出。
（三）财务评价指标体系（掌握）
1.按资金时间价值分：动态指标
2.按指标评价的对象分：盈利能力指标、生存能力指标。（新改写）
二、财务评价报表（熟悉）
表用于计算哪些指标？表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相
对重要些。
（一）现金流量表
1.现金流量表用于计算的指标：项目财务盈利能力分析的指标。财务净现值、内部收益率、投
资回收期。
2.内容：（1）项目投资的：
流入：收入、固定资产余值、回收流动资金。（后两项在最后一年收回）
流出：建设项目投资、流动资金、经营成本和税收。
注意：①调整所得税以息税前利润为计算基数；融资前！
①投资已按一次性支出作为现金流出了，不能再以折旧、摊销等方式计现金流出；
①以全部投资为计算基础，不计利息。
（2）资本金的：
流入：与全部资金流量表相同；
流出：借款本金偿还和利息支付作为现金流出。其他与全部资金流量表相同。
注意：①所得税以应纳税额为计算基数；融资后！
①偿还本金有两部分：借款还本付息中的本年还本额；流动资金借款本金偿还；
①利息包括：流动资金借款利息、长期借款利息。
（二）利润与利润分配表
1.该表用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率。
2.内容：（1）企业亏损：可以在 5 年内在税前弥补亏损。
（2）法定盈余公积金：公积金按 10%提取；按一定比例提取任意公益金。内资、外资的不同。
（3）投资者的利润分配：按顺序分配。未分配利润可用于借款或弥补亏损。
（三）财务计划现金流量表
财务生存能力分析，实现财务的可持续性。
（四）资产负债表
计算资产负债率，进行清偿能力分析。
（五）借款还本付息计划表
1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。
2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润。不考虑流动资金的偿还
3.常见的还本付息方式：5 种，计算题中注意题给约定还款方式
（1）最大额偿还方式：
（2）逐年等额还本、年末付息方式：
（3）本利等额偿还方式：
（4）年末付息、期末一次还本方式：
（5）期末本利和一次付清方式：
4.内容：建设期：当期还本付息为零；
生产期：还本付息按约定方式；付息可以根据期初借款余额结合贷款年利率求得。
三、财务分析指标
（一） 项目盈利能力分析指标（掌握）
1.财务净现值：
（1）定义：将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。
经济含义是净现值等于 0，说明不赔不赚，收益与投资相抵；小于 0，赔了；大于 0，赚了。
（2）评价标准：FNPV≥0。越大越好
（3）折现率与净现值呈倒数关系：折现率越大，净现值越小；折现率越小，净现值越大。
2.财务内部收益率：
（1）定义：项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
经济含义是净现值等于 0 时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。
（2）计算时用插值的方法，i1 与 i2 的差不超过 2%。例如：i1 为 10%，i2 为 15%就不行，只能
用 12%。
（3）评价标准：FIRR≥ic。财务内部收益率≥基准收益率或目标收益率。越大越好
3.投资回收期：
（1）定义：项目投资现金流量表中累计净现金流量由负变为零的时点。收益抵偿投资所需的时
间。
（2）计算：
投资回收期＝累计净现金流量首次为正值的年数－1＋
（3）评价标准：Pt≤Pc 投资回收期≤基准回收期。越短越好
4.总投资利润率：正常年份的年利润总额与投资总额的比率。静态指标
投资总额＝固定资产＋流动资金
●评价标准：≥同行业，财务能接受
5.资本金净利润率：
●评价标准：≥同行业，越大越好。财务能接受
【多选题：06 年考题】进行建设项目财务评价时，判别其财务上可行的标准有（ ）。
A.财务净现值大于建设项目总投资
B.按行业基准收益率计算的财务净现值不小于零
C.项目财务内部收益率大于该项目的投资利润率
D.项目动态投资回收期短于静态投资回收期
E.项目投资利润率不小于行业平均投资利润率
参见教材 P442～445
[答疑编号 911090101]
正确答案：BE
（二）项目清偿能力指标（掌握）
1.利息备付率＝ 应当大于 1。
2.偿债备付率＝ 正常情况下应当大于 1。
3.借款偿还期＝借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份＋
【例题 9-1】某投资者在市区购买了 30000 万平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为
10000 元/平方米，同时按照购买价格 4%的比例支付契税、%的比例支付手续费、%的比例支
付律师费、%的比例支付其他费用。其中 30%的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，
70%的购房费用使用商业贷款，贷款期限为 15 年，年利率为 %（假设在还款其内利率不变），
按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租的价格为 元/
平方米/天，据分析，这一价格在 5 年内以 2%的年增长率上升，从第 6 年开始保持与第 5 年相同的
价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为 65%、75%和 85%，从第 4 年开始出租率达到 95%，且
在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的 10%，税率为经
营收入的 %。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收入和抵押贷款还本付息支出均
发生在年末，土地使用年限为 50 年，建设期已使用 2 年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为
其建安造价的 50%，该建筑物的建安造价约为 4500 元/平方米。投资者期望的目标收益率为 12%。
编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回
收期，判断该项目的可行性。
[答疑编号 911090201]
解：项目计算期为 50-2=48 年，基准收益率为 12%。
1.现金流入：
写字楼租赁收入：
第 1 年 30000××30×12×65%/10000=（万元）
第 2 年 30000×××30×12×75%/10000=（万元）
第 3 年 30000×××30×12×85%/10000=（万元）
第 4 年 30000×××30×12×95%/10000=（万元）
第 5～48 年 30000×××30×12×95%/10000=（万元）
回收固定资产余值：
第 48 年：4500×30000×50%/10000=（万元）
2.现金流出：
项目资本金流出 =30000×1×（30%+4%+%+%+%）=（万元）
借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为：
故：
借款还本付息=30000×70%×1×%/[1-（1+%）-15]=（万元）
经营成本=租赁收入×10%
销售税金及附加=租赁收入×%
具体数据如表 9-1 中所示。P451（参照教材）
3.净现金流量：
净现金流量=现金流入-现金流出
4.指标计算：
（1）财务净现值：财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表（表 9-5，请参考教材
P505）中所示，财务净现值为 万元。
（2）内部收益率：该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取 13%
的折现率进行试算。当折现率为 13%时，计算所得的净现值为，故内部收益率在 12%与 13%
之间，计算过程如下：
内部收益率 =12%+[
5.结论。因为该项目财务净现值 ＞0，内部收益率 %＞12%，故该项目可行。
【例 9-2】拟建某工业生产项目，基础数据如下：
（1）建设投资 万元（其中，含无形资产投资 600 万元）。建设期 2 年，运营期 8 年。
（2）本项目建设投资资金来源为贷款和资本金。贷款总额为 2000 万元，在建设期内每年贷入
1000 万元，贷款年利率为 10%（按年计息），在运营期前 3 年内等额还本，建设期不付息，运营期
每年年末付息。运营期各年可供分配利润在提取法定和任意盈余公积金后，首先满足借款还本需求，
剩余资金全部用于投资方利润分配。无形资产在运营期 8 年中，均匀摊入成本。固定资产残值 300
万元，按照直线法折旧，折旧年限为 12 年。资本金在建设期内均匀投入。
（3）本项目第三年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的 50%，第 4 年达到设计生产能力
的 80%，以后各年均达到设计生产能力的 100%。流动资金全部为资本金。
（4）建设项目的资金收入、收益、成本费用表见表 9-2（表 9-2 请参见教材 P452）。
（5）任意公积金按照净利润的 5%提取。行业基准收益率为 12%，行业的总投资收益率为
20%，资本金净利润为 25%。
要求：
1.编制本项目的借款还本付息的计划表、利润与利润分配表、项目投资现金流量和项目资本金
现金流量表。
2.计算项目的盈利能力指标和偿债能力指标。
3.分别从盈利能力角度和偿债能力角度分析项目的可行性。
[答疑编号 911090202]
解：1.编制借款还本付息计划表、利润与利润分配表、项目投资现金流量表和项目资本现金流
量表。
（1）根据所给的贷款利率计算建设期与运营期贷款利息编制项目还本付息计划表，如表 9-3 所
示（表 9-3 请参见教材 P453）。
第 1 年应付利息=（0+100/2）×10%=50（万元）
第 1 年期末借款余额=1000+50=1050（万元）
第 2 年期末借款余额=1050+1000+[1050+1000/2]×10%=2205（万元）
第 3～5 年还本=2205/3=735（万元）
第 3 年付息=×10%=（万元）
第 3 年期末借款余额=2205-735=1470（万元），依次类推。
（2）根据表 9-2 和 9-3 中的数据，列表计算各项费用，编制利润与利润分配表，见表 9-4（表 9-4
请参见教材 P455）。
所得税＝利润总额×所得税税率
第 3 年所得税=×25%=（万元）
第 4 年所得税=×25%=（万元）
法定公积金=净利润×10%
任意公积金=净利润×5%
提取法定公积金和任意公积金后的余额，首先要用于偿还长期借款本金，将偿还借款本金后的
余额用于分配投资方利润。根据“借款还本付息计划表”的计算，第 3、4、5 年每年需偿还 735 万元
本金，偿还本金资金来源包括折旧、摊销和末分配利润，即：
无形资产摊销费=无形资产/摊销年限=600/8=75（万元）
则第 3、4、5 年未分配利润=-75=（万元）
第 3 年各投资方利润分配==（万元）
第 4 年各投资方利润分配==（万元）
第 5 年各投资方利润分配==（万元）
第 6 年开始，借款本金已偿还完毕，提取法定公积金和任意公积金后的所有余额都用于投资方
利润分配。故：
第 6～10 年各投资方利润分配=可供分配利润-法定公积金-任意公积金
（3）根据以上表格的计算，编制项目投资现金流量表和项目资本金现金流量表，见表 9-5 和表
9-6（表 9-5 和表 9-6 见教材 P457 至 P459）。
由于项目运营期只有 8 年，而固定资产的折旧年限却为 12 年，因此运营期末固定资产的余值应
按以下公式计算：
运营期末固定资产余值=×4+300=（万元）
流动资金于运营期末全部收回： 万元。
经营成本=总成本-折旧-摊销-应付利息
第 3 年经营成本==（万元）
第 4 年经营成本=-75-147=（万元）
第 5 年经营成本==（万元）
第 6～10 年经营成本=-75-0=（万元）
流动资金：流动资金总额为 万元，第 3 年投入额为 万元，第 4 年追加 万
元；第 5 年追加 万元。
借款本金偿还和利息偿还见借款还本付息计算表。
2.计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。
（1）盈利能力指标
①动态指标。项目投资（税前）财务内部收益率：
由项目投资现金流量表，当 i=28%时，FNPV（税前）= 万元；当 i=29%时，FNPV（税前）
= 万元，所以财务内部收益率（税前）为：
FIRR（税前）=28%+ ×1%=%
财务净现值（税前）= 万元
项目投资（税后）财务内部收益率：
由项目投资现金流量表，当 i=22%时，FNPV（税后）= 万元；当 i=23%时，FNPV（税后）
= 万元，所以财务内部收益率（税后）为：
FIRR（税后）=22%+ ×1%=%
由项目投资现金流量表，可得财务净现值 FNPV（税后）= 万元
资本金财务内部收益率：由资本金现金流量表，当 i=25%时，FNPV= 万元；当 i=26%时，
FNPV= 万元，所以财务内部收益率为：
FIRR =25%+ ×1%=%
①静态指标。如项目投资现金流量表，可得：
由利润与利润分配表可得：
总投资收益率=年平均息税前利润/项目总投资=（12851/8）/（+205+）
×100%=%
资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金=（
×100%=%
（2）偿还能力指标。根据借款还本付息计划表和利润与利润分配表：
利息备付率=息税前利润/当期应付利息
第 3 年利息备付率=
偿债备付率=（息税前利润加折旧和摊销-所得税）/应还本付息金额
第 3 年偿债备付率=（）/=，其他年度按相同方法计算。
3.分析项目的可行性，该项目的财务净现值 FNPV 大于零，财务内部收益率 FIRR 大于基准收益
率 12%，总投资收益率大于行业总投资收益率 20%，资本金净利润率大于行业资本金净利润率
25%，盈利能力指标都较高，高于其各自的基准判别标准；投资回收期较短，利息备付率大于 2，偿
债备付率接近或大于 。反映了该项目既有较强的盈利能力，也具有较强的清偿能力，从财务角度
分析，该项目是可行的。
第二节 房屋建筑功能评价
一、房屋建筑工程功能评价的内容（熟悉）
（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容
建筑功能评价----满足社会需要的各种性能的总和。
建筑工程功能评价的内容：
1.社会性功能；
2.适用性功能；
3.安全性功能；
4.艺术性功能；
5.经济消耗。
▲住宅性能划分：适应性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面。
（二）建筑工程功能评价指标：
▲住宅建筑：两级构成：表 9—7（教材 P465）
容积率、住宅平均层数、居住建筑密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度。
【例题：单选题：08 年考题】某居住小区规划居住总人数 5000 人，人口毛密度为 500 人/公顷，
容积率为 2，则该小区总建筑面积为（ ）万平方米。
参见教材 P467
[答疑编号 911090301]
正确答案：C
解：小区用地总面积：5000÷500＝10（公顷）
小区总建筑面积=2×10＝20（万平方米）
1 公顷=1 万平方米
二、建筑功能评价的方法（熟悉）
（一）专家评议
优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评
定和比较，评价的科学性较差。
（二）综合评分法
2.确定指标权重
（1）直接打分法：适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。
（2）对比求和评分法：用于评价指标重要程度排序。两两相比，谁重要，谁得分。共 1 分、4
分、10 分。
（3）环比评分：适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功
能重要度比值得情况。
（4）逻辑判断评分法：适用于功能逻辑关系明显可比的情况。
（5）功能系统评分法：适用于功能关系复杂，但可分为上位指标和下位指标且具有直接依存关
系。
表 9-13 功能系统评分法指标权重值确定
上位指标及权重（用 01 法
或 04 法确定上位指标权
重值）
F1
F2
F3
下位指标 F11 F12 F13 F21 F22 F23 F31 F32 F33
重要性 34% 33% 33% 34% 33% 33% 20% 40% 40%
指标评价权重
【例题：单选题：05 年考题】评估人员拟对某建筑工程进行功能评价，共有甲、乙、丙三项指
标。已知甲与乙、乙与丙的重要度比值分别为 和 ，则采用环比评分法时指标乙的权重值为
（ ）。
参见教材 P471
[答疑编号 911090302]
正确答案：D
解：设丙为 1，则乙为 ，甲为 ；总分 。÷＝
3.确定指标分值：
满足程度 好 良 中 差 最差
百分制
十分制
81-100
9-10
61-80
7-8
41-60
5-6
21-40
3-4
0-20
0-2
4.计算综合评价得分：
三、建筑工程功能评价示例
1.确定指标权重。
（1）上位指标权重值的确定。采用多比例评分法，分析及比较过程见表 9-15。
表 9-15 上位指标权重计算表
指 标 适 用 环 境 安 全 其 他 得 分 指标权重
适 用
环 境
安 全
其 他
\
4
3
1
6
\
4
3
7
6
\
4
9
7
6
\
22
17
13
8
合 计 60
2.下位指标权重值的确定，分析及计算过程
表 9-16 指标权重计算表
上
位
指
标
及
权
重
适用
环境
安全
其他
下
位
指
标
单元
平面
住宅套
型
建筑装
修
设备
设施
建筑
造型
绿地
与活
动场
地
公共
设施
和配
套
室外
环境
结构
安全
“三防”
设施
经济
性能
耐久
性能
重
要
性
30% 25% 25% 20% 30% 30% 20% 20% 60% 40% 50% 50%
指
标
权
重
3.确定指标分值。
表 9-17 指标打分表
等 级上位指
标
下位指标 权重值
好（10） 较好（8）一般（6）较差（4）差（2）
指标得
分
单元平面 √
住宅套型 √
建筑装修 √
适 用
设备设施 √
建筑造型 √
绿地与活动
场地
√
公共设施和
配套
√
环 境
室外环境 √
结构安全 √
安 全
三防措施 √
经济性能 √
其 他
耐久性能 √
合 计 综合评价总得分
小结：1.财务评价：动态指标的计算；现金流量表、利润和利润分配表、借款还本付息表。
2.建筑功能评价：权重值的计算方法。
提供 5 万集管理视频课程下载，详情查看：...../zz/
提供 2 万 GB 高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：...../shop/
2 万 GB 高清管理视频课程目录下载：...../
高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。
咨询电话：020-.
值班手机：.
网站网址：....
