摘要
随着我国房地产市场体系逐步确立并走向完善，作为中介服务行业的房地产估价工
作在房地产市场中扮演着越来越重要的角色，并且服务范围越来越广;房地产估价有助
于推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立健康的房地产市场体系和公正合
理的交易秩序。目前我国房地产估价理论仍处在探索阶段，房地产估价需要多元化拓
展，因而积极探索更为科学的估价方法具有重要的理论意义和现实意义。
本文将从理论角度对房地产价格构成、分类、影响房地产价格的因素、房地产估价
的原则、程序和基本方法等进行论述，并分析目前最常用、最基本、最重要的估价方法
之一—市场比较法，讨论其难点问题。
本文重点对市场比较法的改进进行探索性研究，针对市场比较法中所存在的如何科
学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理
确定最终估价结果等问题，将在估价过程中使用改进后的评价指标数量化方法中的专家
打分法量化指标因素，用综合集成赋权法中的加法赋权法对指标因素赋权，以及应用假
设权重的加权平均法对评价指标进行综合评估，并将此方法应用在两个房地产估价案例
中，理论与实践证明，应用此方法对市场比较法进行改进，能够提高估价结果的合理性
与可信性。
关键词:房地产估价市场比较法改进专家打分法综合集成赋权法
Abstraet
AbstfaCt
WiththerealestatemarketinChinahasgraduallyestablishedandPerfeetedsystem，asan
intermediaryservieeindustryofrealestatevaluationintherealestatemarketPlayan
inereasinglyimPortantrole，andtheincreasinglywiderangeofserviees;realestateaPPraisal
helPstotoPromotethenormalizationofrealestatePricestoProteettherealestatefairtrade，a
，China15still
exPloringthetheoryofrealestateapPraisalstage，diversifiedrealestateaPPraisalneedsto
exPand，andthusaetivelyexPloremoreseientifiemethodsofvaluationhasimPortant
theoretiealandPractiealsignificance.
ThisPaPereonstitutesatheoretiealPointofviewonrealestatePriees，elassifieation，
faetorsaffeetingtherealestatePrices，realestateaPPraisalPrineiPles，Proeeduresandbasie
methodswerediseussed，andanalysisofthemosteommonandmostfundamentaland
imPortantoneofthemethodsofvaluation一themarketeomParisonaPProaeh，diseussesits
diffieultProblems.
ThisPaPerfoeusesontheimProvementofthemarketeomParisonaPProaehforthe
exPloratorystudy，formarketcomParisonaPProaehtoscieneethatexistsintheseleetionand
valuationoftheobjectmostsimilartothecomParableexamPleofaninstaneeofhowto
imProvetheeomParableaeeuraeyofcorreetionfaetorsandareasonablevaluationoftheresults
todeterminethefinalissue，thevaluationProcessusingtheimProvedmethodofquantitative
evaluationofexPertseoringofquantitativeindieatorsoffaetors，witheomPrehensive
integrationweightingmethod，theadditivemethodofintegratedindieatorsoffaetorsenablillg
emPowerment，andtheaPPlieationoftheweightedaverageassumedweightevaluationmethod
ofcomPrehensiveevaluationindex，andthismethod15aPPliedtotworealestatevaluation
eases，theo卿andpraetieeprovedthismethodtoimprovethemarketeomparisonapProaehto
imProvetherationalityandvaluationresultseredibility.
Keywords:RealEstateAPPraisalMarketComParisonAPProaehImProvement
ExPertScoringEomPrehensiveIntegratedWeights
日录
巴巴巴巴巴巴二二二二二二二竺留巴
目录
摘要................……~......……‘....................................................................................................……I
Abstract.............................……。.....................……”...............................................................……11
1绪论.....................................................................................................................................……1
1.，引言.............................................···.············……1
国内外房地产估价发展状况综述.....................................……1
.，国外房地产估价发展状况.......................……，............................................................……1
国内房地产估价发展状况.............……，......................................................................……2
本文的研究内容与意义.............................................……3
研究内容.……，...……，..........................................................................……，..................……3
研究意义...........……，.....................................................................……，........................……3
2房地产估价概述........……”.……”......................................··....············································……
房地产价格及其影响因素分析.......................................……4
房地产价格的概念.，.........................................................···········································……4
房地产价格的特征.......……，...........……，...................···················································……4
房地产价格的构成与分类......................................……，.............................................……4
房地产价格的影响因素.................……，...……，............................................................……5
房地产估价基本原理...............................................……7
房地产估价的概念...............……，...........................································，···················……7
房地产估价的特点.……、................……、......·····························································……7
房地产估价的目的......................................······························································……7
房地产估价原则........................................................··················································……7
房地产估价程序........................................................··········，················，······，·······，··一8
房地产估价基本方法..............................................··················································一8
本章小节............................................···········……13
3市场比较法的分析.................................……，...........···............·..··...·································……14
3.，市场比较法的含义................................................……14
市场比较法的理论依据...................................……，..……14
市场比较法的估价步骤............................................……1理
市场比较法存在的问题............................................……14
市场比较法几种常见的改进方法....................................……16
价值分析法................................................................................................................……16
层次分析法................................................................................................................……16
数据包络分析(DEA)法.............................................................................................……17
口录
模糊综合评价法............................................................············································……17
本章小节…，..........................……，.............······……19
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用.........……””...............……“……“.……0
专家打分的基本原理与应用........................................……20
专家打分的基本原理...........................................................·····································……20
改进后的专家打分法的应用......……，.......................................................................……21
综合集成赋权法的基本原理与应用..................................……21
综合集成赋权法的基本原理...............................................................……，..............……21
综合集成赋权法的应用................................................................................……，.....……26
假设权重的加权平均法的基本原理与应用............................……27
假设权重的加权平均法的基本原理........................................................................……27
假设权重的加权平均法的应用................................................................................……27
综合集成赋权法在市场比较法改进中的应用案例......................……28
应用案例一...............................................................................·..······························……28
应用案例二........................................................................................························……34
本章小节....................................................····……36
5结论....................................................................................................……”......……“.........……37
参考文献...........……”..........................................................................................................一……38
附录...............................................................................................................................……”……41
攻读学位期间发表的学术论文..............................................……”......………......................……2
致谢.......................................................................................................................................……43
l绪论
1绪论
引言
房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，可以被视为实物、权益、区位三者的
结合〔l]。房地产是一种稀缺资源，作为基本的生活资料，同时作为基本的生产资料，在
目前的市场经济条件下，房地产不仅仅是一种商品，更是良好的投资对象，房地产量大
且面广，在一个国家的财富中，房地产业平均占有600rk一70y0的比例，通常是比例最大的
部分[2]。在西欧国家，美国家庭平均拥有的房地产资产是其股票资产的4倍，房地产成
为美国家庭财产的重要组成部分，古往今外，房地产都是人们最重视、最珍惜的财产形
式〔3，。
日木等发达国家房地产业发展的兴衰经验教训让我们懂得了一个道理，一个经济发
展景气的国家，一定拥有发达的房地产业，而一个经济出现倒退的国家，最败落的往往
也是房地产业〔4〕，世界经济危机的爆发再一次证明了这一点。
房地产业的重要性体现在以下三个方面:第一，房地产业关系人们的安居条件，安
居、乐业是社会和谐的前提;第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动
力很强，中国经济处于转轨阶段，住房商品化和农村城市化的过程正是房地产大发展从
而带动经济中其他产业发展的过程;第三，房地产业的发展关系国计民生。房地产业的
重要地位决定了其在促进经济稳步增长、推动城市化建设以及提高居民生活、居住水平
等方面发挥着积极的作用。
伴随着房地产业的高速发展与不断壮大，与房地产业相关的房地产估价业务应运而
生，并随之发展和壮大，房地产估价业务已经逐步成为了国民经济z卜活中必不可少的组
成部分，房地产估价作为房地产产业链条的一个环节是一门技术性要求很高的专业，也
是房地产中介服务的一种重要形式「5〕「6〕。由于我国房地产估价业发展较晚，从业人员严
重不足，不可避免的造成房地产估价从业人员素质参差不齐，同时房地产估价行业欠缺
自律，种种原因导致房地产估价业远远跟不上房地产开发业的脚步。
总之，房地产估价业己经成为房地产开发经营过程中的一项不可缺少的基础性工
作;房地产估价活动在房地产市场中将扮演越来越重要的角色，为保障房地产的公平交
易，建立健全我国的房地产市场体系和公正合理的交易秩序作出应有的贡献〔丁〕。
国内外房地产估价发展状况综述
国外房地产估价发展状况
早在十九世纪九十年代英国就出版了房地产估价类的专著，详细地论述了房地产估
价方法之一—收益法，在其后的几十年里，该方法几乎没有什么变动。一直被世界各
国的估价实践所应用。英国的房地产估价主要是由政府授权，由协会负责建立全国的估
1绪论
价模式。大体上可以分为三个阶段〔81〔，〕〔‘0]:
首先是世界上出现了土地经济学派，为土地价值论奠定了基础。费希尔在这一时期
发表了《房地产原理》、穆尔豪斯和埃利发表了《土地经济学基础》和巴比科克了《房
地产估价》，这是房地产作为一种商品首次走进经济研究领域。
之后是摩茨科在发表的《房地产估价过程》，轰动了当时的房地产评估界，这本著
作延续了马歇尔的思想理念，并且做出了很多具有巨大意义的发展，他指出，评估与价
值是不可分割的，不能孤立的谈价值，更不能空口话评估，具有划时代的意义。他指出
在均衡条件下，正常价值、资本收益与长期成本之间应互为等值，后来的房地产估价方
法均验证了这一思想。在当时，很多经济学家都开始研究估价、成本、价值等概念及理
论。
近代，海德、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广了收益法、市场比较法和成本法这
三种至今仍为人们广泛采用的评估方法，并对其进行发展，其中，舒姆茨发表了《估价
过程》，他在这本书中建立了完善的估价模型，成为当时房地产行业的一次壮举，并被
美国房地产估价师协会收录在《房地产估价》一书中，由于这本书的广为传阅，致使当
时的出版商不得不一次次的再版，当之无愧的成为当时西方国家最具有权威的房地产估
价著作。时至今日，房地产估价技术的发展，仍在伴随着房地产业的发展处于不断探索
与改进过程中「，‘〕【’2〕，通过房地产估价专业人员的不断努力，不断涌现出了很多种派生以
及更新型的房地产估价方法〔’:3〕〔‘魂〕。
国内房地产估价发展状况
中国大陆的现代房地产活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着实行商品
化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品而出现的。随着房地产
业的迅猛发展，我国改革步伐的加快，房地产业起步虽然晚，但是发展较快，并得到了
政府和社会的高度重视。中国房地产估价行业的发展可以分为如下两个阶段!’凡’〔‘“，:
第一阶段是在二十世纪九十年代初期，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三
十三条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”;同期，国家开始实行房地
产估价师统一考试制度，建设部和人事部联合认定两批共346名房地产估价师;出台了
房地产估价执业国家统一标准;建设部会同国家质量技术监督局联合发布《中华人民共
和国国家标准房地产估价规范》。尽管如此，此时在估价实践中所运用的估价方法大多
是照搬的国外现成的方法。
第二阶段是二十世纪九十年代中期，我国房地产估价师学会正式成立，这是房地产
估价行业的全国自律性组织。其主要职责是:开展房地产估价理论与方法的研究，对房
地产估价规范进行解释，并协助政府部门进行房地产估价师执业资格考试和注册，组织
房地产估价专业培训，开展学术交流等等，自此我国房地产估价事业迈上了新的台阶。
迄今为止，仍然没有行之有效的方法可以让我国的房地产估价体系完善起来，以摆
脱西方国家的影响，我们应该中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并从多角度、
1绪论
多层次的去提出更加可能、更加可行的估价方法〔’?〕。
在房地产估价发展历史中，己形成了许许多多的估价方法，以及各种基本方法的派
生方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，是当今房地产估价业中应用
最为广泛的估价方法。市场比较法日趋完善，但仍然存在着一些急需解决的问题。
本文的研究内容与意义
研究内容
首先，阐述房地产估价理论与房地产估价基本方法，再对房地产估价方法中的市场
比较法进行分析，对市场比较法进行改进，使得市场比较法的应用更加完善。本文主要
研究内容如下:
(1)针对房地产估价方法中最常用的方法—市场比较法需要解决的难点问题，
对市场比较法进行了改进研究。将改进后的专家打分法和加法集成法应用于市场比较法
的估价中，主客观兼顾的评估房地产的价格，提高房地产估价的可信度与可行性。
(2)将改进后的市场比较法进行实例应用，即理论与实践相结合的展现了改进的
市场比较法的估价过程，论证了该方法精确和方便实用价值的特点。
，.研究意义
房地产的特殊性导致了评估的复杂性。同时其地域性及个别性，决定了每一个房地
产都具有唯一性，房地产交易市场上几乎找不到两个完全相同的房地产，那么对于房地
产的价格的评估就不应该采用商品式的统一定价的方式，因房而异，需要“量身定做”
的评价方法。
受西方国家的影响，我国房地产估价行业运用的方法几乎没有多大变化。目前广泛
应用的估价方法主要有成本法、收益法和市场比较法，以及在这三种方法的基础上派生
出来的路线价法、基准地价修正法、假设开发法等评估方法。其中，以市场比较法是应
用最为广泛的估价方法。市场法、成本法、收益法是房地产评估的基本方法，但由于国
内的评估人员在市场内涵、市场层次、经济属性和时间准度上的主观认知存在差异，进
而导致应用不同的评估方法得出差异较大的评估结果，中国房地产估价业的问题也是世
界的问题。由于影响房地产价格的因素较多，且不同的影响因素对房地产价格影响的方
向、影响的程度、影响的关系也是不同的，有的因素可以用量化、赋权来衡量，而有的
就不行，只能在估价人员主观认知的基础上加以判断。所以优化房地产估价理论和方法
的研究具有十分重要的意义。鉴于市场比较法具备了的方便、实用、准确性高等特点，
在此基础上对其进行改进研究，建立可行、客观和可信的估价方法模型。
2房地产估价概述
2房地产估价概述
房地产价格及其影响因素分析
房地产价格的概念
房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设所耗费的
社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格的综合货币表现，这是其根本特征即双重
实体价格仁‘川。房地产之所以有价格，与其他任何所谓的商品具有价格的理由是一样的，
需要同时具备以下几个条件:有用性;稀缺性;有效需求。
从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代
价〔‘叼。房地产价格按价格形式又分为土地价格和建筑物价格，土地与建筑物的区别是，
土地没有折旧，并且不可抹灭;土地与建筑物的共同点是，两者总体上都是价值不断上
涨的。
2.，.2房地产价格的特征
房地产是一种极其复杂的商品，因此，房地产价格除与其他一般商品价格都具有以
货币的形式表示价值、质优价高等共性外，还有一般商品价格所不具有的特性。
房地产价格区位性
众所周知，区位是影响房地产价格最重要的因素，在此不再赘述。
房地产价格的二元性
房地产既有交换代价的价格，也有使用代价的价格，也就是租金。因此，房地产同
时拥有两个价格，一是本身的价格，一个是在一定时间内的使用价格。
房地产价格的保值、增值性
房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势，不同于一般商品的是，房地产价格上
涨在趋势上体现为螺旋式上涨，具有一定的波动性〔‘〕〔20]。
房地产价格的权益性
权益大小影响房地产价格，房地产价格是房地产权益的价格，在房地产估价过程中
也不可以忽略房地产实物完好状况对其价值的影响〔2习。
房地产价格的差异性
因为每个房地产在这个世界上都是独一无二的，两宗房地产不能搬到一处进行比
较，即使是在同一幢楼里，房地产也有不同楼层之间的区别;甚至同一层楼中也有其不
同朝向的区别「zl}]〔艺‘1〔州。要清楚的认识房地产，必须实地查勘，而且由于相似的房地产一
般只有少数的买者和卖者，所以房地产价格随交易的需要而个别形成。
房地产价格的分类
如表2一1列出了房地产价格的几种分类情况。
本文仅对房地产价格按价值角度划分的房地产类型进行说明。
(l)成交价格
成交价格是指交易双方实际达成交易的价格。将成交价格划分为正常成交价格和非
正常成交价格。正常成交价格是指房地产交易是在平等自愿、诚实无欺、没有利害关系
的情况下形成的:相反，即是非正常成交价格。
(2)理论价格
理论价格是指在真实需求与真实供给条件下形成的价格。
(3)市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交
价格的抽象结果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。
(4)评估价格
评估价格是估价人员对房地产的价格或价值进行客观合理的估算得出的结果。根据
评估时所采用的估价方法有不同的称谓〔2刹〔川。
一般来说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波
动，为房地产交易双方提供交易服务的是专门的房地产评估机构，于是，房地产的市场
价格基本“接受”房地产评估结果，但目前由估价人员评估出来的房地产价格往往是不
完全相同的，这主要是受房地产估价人员的知识、经验的不同影响，甚至房地产评估价
格出现与市场价格较大的偏差的情况是十分普遍的囚〔26]。
房地产价格的影响因素
影响房地产价格的高低是众多影响因素综合作用的结果，这些影响因素具有经常变
动的倾向，因此它们对房地产价格的影响方向、程度都不尽相同，它们有的只能作定性
分析，有的只可以定量描述;有的影响大，有的影响小〔川。主要以下几种影响因素:
一般因素
一般因素是指影响所有房地产价格最普遍的因素。主要包括以下儿个方一血￡川:
(1)社会因素
l)政治安定状况
政治安定代表社会秩序良好，人们在安定美好的社会中生存，必然提升其置心的信
心，从而引起房地产价格的上涨。
2房地产估价概述
2)社会治安状况
房地产所在地区如果治安良好，则代表居住在这里的人们生命财产可以得到保障，
生命高于一切，从而引起当地房地产价格的上涨。
3)城市化水平
人口向城市集中的过程就是所谓的城市化，城市化使得农民离开他们的土地，向城
镇集中，从客观上增加了对房地产的需求，迫使房地产价格上涨。
4)房地产投机
是一种经济投机，是一种买卖活动，通过买进卖出来获取大额利润，一般来说，房
地产投机会引起房地产价格的上涨。
(2)经济因素
l)经济发展
经济发展预示着对各种生活必备设施要求的增多，对品质要求的提高，于是引起房
地产价格上涨。
2)物价
一般来说，物价上涨导致房地产价格上涨。
3)居民收入
随着居民收入的增加，人们对物质精神生活的追求也将提升，从而会增加对房地产
的需求，导致房地产价格上涨。
(3)行政因素
行政因素主要是指那些影响房地产价格的政策、法律法规等方面的因素〔’8，。
区域因素
区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件。区域因素的影响主要
表现在以下几个方面‘川:
(1)商服繁华程度
是指一个城市的商业集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度的提高有助
于提升一个城市对于外来人口的引吸力，同时还体现该城市的经济发展水平，从而影响
到该城市或者该地区的房地产价格水平「22]。
(2)区域环境条件
区域环境条件是指房地产所在区域的环境质量，伴随着人们物质以及精神生活追求
的提高，对房地产环境质量的要求将越来越高，其成为人们选购房地产的重要因素「22]。
(3)基础设施状况
基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施。城市基础设施的优良能提升一个城
市的文明气息，影响人们在这个城市生存的决心，进而影响到房地产价格!川。
个别因素
个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件〔绷。
(1)与土地有关的个别因素主要有:1)宗地的位置、大小;2)临街状态以及宗地
2房地产估价概述
用途;3)宗地的地形、地势、地质『”「川。
(2)与建筑物有关的个别因素主要有:l)建筑物的结构、格局、设备配备和施工质
量等;2)建筑物楼层的高低、房屋的朝向;3)各种法规对建筑物的管制状况等LL」〔川。
当这些条件由劣变优时，房地产价格上升，相反则下降。
房地产估价基本原理
房地产估价的概念
房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适
宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客
观合理价格或价值进行估算的活动〔洲。
房地产估价的特点
(1)房地产估价的特性一方面是由土地与房屋的不可移动性决定的，而房地产所
包含的除土地与房屋以外的资产是可移动的，因此，在进行房地产评估时需要主要了解
估价对象所处的区域状况。
(2)另一方面政府政策会较大程度地影响房地产价格。政府的规划制度很大程度
地影响土地价格，比如建筑密度、建筑高度、限定容积率等等。
(3)房地产估价的特点也是由房地产的个别性特征决定的，房地产由于具有个别
性，没有两宗一样的地产，所以一宗地产一个价格。
(4)房地产估价的特点还是由土地供应缺乏弹性决定的，需求对土地价格有重要
影响。
(5)房地产估价的特点又是由土地的保值性和增值性决定的，一般物品寿命有
限，可以大量重复生产，随着时间的流逝价值逐渐降低，然而土地却由于其具有不可毁
灭性，无法再生产，不仅没有折旧，还会有增值的现象{洲L侧L‘’」。
〔6)最后，房地产价值量相对较大，在房地产评估过程中需要考虑的不确定因素
也比较多，因此在房地产估价过程中需要对该宗房地产进行充分、仔细的实地勘察
房地产估价的目的
估价目的(appraisalpurpose)就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体
类型的价值的真实目的。比如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价
值。房地产估价的目的不同，所采用〔l{J评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价
结果也出现相应的差异〔3习〔川「川。
房地产估价原则
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的
客观规律，并总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准—房地产
估价原则〔2’」〔24〕。
2房地产估价概述
在具体估价作业中应遵循的技术性原则主要有如下5项:(l)合法原则;(2)最高最
佳使用原则;(3)估价时点原则;(4)替代原则(5)公平原则「侧。房地产估价的技术原
则要求每一位估价工作人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为其进行房地
产评估工作时的指南。
合法原则
两宗区位状况和实物相同的房地产，如果权益不同，价值也可能完全不同，要求房
地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行t侧。
最高最佳使用原则
其要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行房地产估价。就是指法律上许可、经
济上可行、技术上可能，并且需要经过充分的论证，保证做到估价对象价值达到最大最
可能的应用，同时要满足合法原则的要求;最高最佳使用具体包括以下三个方面:最佳
规模;最佳集约度;最佳用途〔3钊。
估计时点原则
估价时点原则要求估价对象是在估价时点对房地产进行估价得到的价值。房地产价
格是具有很强的时间性的，每一个价格都对应着一个具体的时间;房地产估价通常只是
求取在某个特定的时间上估价对象的价值，而这个特定的时间既不是估价人员也不是委
托人能够随意假设的，这个特定时间就是估价时点〔侧。
替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格。替代原则房地产估价的重要原则，其指明了下列两点〔2’〕〔川〔36〕:
(l)依据替代原则的前提是估价对象附近有若干相近效用的房地产并且已经知道其
价格，然后通过这些相近效用的房地产的价格推算得出估价对象的未知价格。然而世上
没有两宗完全相同的房地产，难以找到各种条件完全相同房地产可供直接比较，所以，
在实际估价过程中是去寻找一些与估价对象相似度较高的房地产，并对其与估价对象间
的差异进行修正，以此进行评估。
(2)估价对象的价格不能被孤立的思考，还要考虑到是否受到相近效用的房地产价
格之间的牵制，尤其是作为同一个估价机构，在同一时期，同一城市，按照同样的估价
目的，对不同档次、位置的房地产进行估价得出的结果应该有一个合理的价格差，好差
房地产价格不能出现高低颠倒的现象。
房地产估价程序
房地产估价程序是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相
互联系排列出的先后进行排序tZ’:「:‘’〕。从广义上讲，一个房地产估价项目运作的全过程和
工作步骤如图所示。
房地产估价基本方法
目前，国内房地产估价行业中三种常用的相对独立的估价方法，称之为基本估价方
法，即市场比较法、成本法和收益还原法。此外，在这三种基本方法的基础上派生
出的如基准地价修正法、假设开发法和路线价法等针对应用条件而形成的估价方法，称
之为应用估价方法。为了对估价方法概念以及其理论依据有明确的认识，本文将对三种
方法进行简介。
市场比较法
山于市场比较法是本文的主要改进对象，本文将在第三章详细介绍市场法的概念与
应用。
成本法
成本法，是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时
2房地产估价概述
点一定产权状况下价格的一种估价方法〔川。
(l)成本法的理论依据
成本法的理论依据可以分为买方角度和卖方角度。从买方的角度来看，成本法的理
论依据是替代原理，是买方愿意支付的最高价格，不会高于他预计重新开发建设该房地
产所需要的花费，只有当价格等于或者低于该预计花费时，才能实现房地产交易，相
反，他还不如委托他人开发建造。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用
论，重点看过去投入了多少，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房
地产已发生的花费，如果低于该花费，他就要亏本，由此可见，估价人员可以以重新开
发建设估价刘一象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值〔’J仁35)。
(2)成本法适用的对象和条件
只要是新近开发或者可以假设重新开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成
本法尤其适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书室、医院、
公园等公用、公益的房地产;以及钢铁厂、油田、港口、机场等只针对特殊需要而开发
建设的地产;在房地产保险及其他损害赔偿中，一般也采用成本法估价;成本法也适用
于房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区无法运用市场法估价的房地产估
价〔:玉8〕。
应用成本法估价需要要投入大量时间与精力，计算也有相当的难度，特别是建筑物
过于老陈旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或者比较新的房地产估
价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价〔阁。
(3)成本法的基本公式:
代=尸一D(2一l)
其中:K一估价对象的价格，p一房地产重新购建价格，D一折旧
(4)成本法的估价步骤
运用成本法的估价步骤如图所示。
收益法
收益法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本
化)，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法〔川。
(l)收益法的理论论据
收益法是以预期原理为基础的。由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现
在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。投资者购买收益性房地产的目
的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来可能产生的收益〔洲。
(2)收益法适用的对象和条件
收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字间、旅店、商厦、
电影院、停车场、酒店、游乐园、公寓、用于出租的厂房、仓库、耕地等等，但不限于
估价对象本身现在是否有收益，只要该类房地产有收益就可以了;收益法适用的条件是
房地产未来的收益和可能遇到的风险都能够进行较准确地量化〔洲。
图成本估价法步骤
(3)收益法的估价公式「·绷·州列:
设某宗房地产的估价时点是t。，该房地产未来第i年的净收益为a，，第i年的收益现
值为K，相应时期的折现率是r，，收益年限是。年，i=l，2，…，。，房地产价格为V。
则第一年的净收益现值为:
第二年的净收益现值为:
以此类推下去，可知第i年的净收益现值为:
则，该房地产的价格为:
当房地产未来各年的净收益相等，a，=“2=一代，=。，且房地产未来各年的资本
化率相等，‘=乓=一‘:=:>O时，则式(2一2)可以转化为:
r
其中，式(2一3)是一定使用年限的计算公式，式(2一4)是无限使用年限的计算公式
(4)收益法的估价步骤如图()所示
本章小节
本章阐述了房地产估价的概念，估价目的、估价原则、估价程序、价格影响因素
等，都是房地产估价中需要注意的环节，简单叙述了房地产估价三种基本的方法市场比
较法、收益法和成本法的基本概念、应用范围、应用条件、基本公式和估价步骤，是为
以后的研究扫一基础的理论部分。
3市场比较法的分析
3市场比较法的分析
市场比较法的含义
市场比较法也称为市场法，是将估价对象与在估价时点近期发生交易的类似房地产
进行比较，并对这些类似的房地产成交价格做适当的修正，以此来估算估价对象客观合
理价格的方法。上述的类似房地产通常称为可比实例，是指交易类型与估价目的吻合、
估价时点与成交日期接近，而实际成交价格为正常成交价格或者说可以被修正为正常成
交价格的房地产〔’〕「’下1。
市场比较法的理论依据
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。在现实房地产交易过程中，任何
理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者都
不会接受高于市场价格的价格，任何卖者不会接受低于市场上价格的价格，使同一市场
上类似的房地产，价格相互接近，因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以估
价对象的价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取见川〔川。
运用市场比较法进行估价的先决条件是拥有大量房地产交易实例资料，于是，应用
市场比较法进行房地产估价工作需要具备的首要条件就是在估价时点的附近可以搜集到
较多的类似房地产的交易案例，如果可比实例资料不足，不但估价结果的可信性和客观
性会受到影响，还可能导致无法采用市场比较法进行估价，在实际估价过程中，搜集房
地产交易实例有以下几种途径:(劝通过合法途径获取有关房地产部门和政府关于房地产
成交价格的资料;(2)以房地产购买者的身份，与房地产出售者或房地产中介部门进行
商谈，获取房地产价格信息;(3)与房地产估价业同行之问相互提供房地产信息、资料;
(4)能过查阅各种报刊上关于房地产租售的信息获得资料;(5)通过各类房地产交易展
示会掌握信息;(6)由其它途径获取房地产资料信息〔’7〕。
市场比较法的估价步骤
运用市场比较法的估价步骤如图()所示
市场比较法存在的问题
市场比较法在实际应用中存在以下两个方面的问题:
(l)选取什么样的交易实例作为可比交易实例。
可比实例的选取应满足以下条件:l)可比实例与估价对象类型相似;2)可比实例的成
交日期与估价时点接近:3)可比实例的成交价格要求是正常的市场价格或者能修正到正
常的市场价格;4)可比实例的交易类型要与估价目的相吻合。市场比较法要求尽量在同
一供求范围内选择与待估房地产相似的交易案例，可比实例与待估房地产的相似程度直
接决定了估价结果的准确性，然而，相似程度的确定有相当大的模糊性。随着房地产市
场的快速发展，交易实例的增加，可比实例的选取也越来越困难。目前市场比较法估价
中介估价人员往往凭借经验选取可比实例，缺乏严密的科学论证，严重影响了估价的科
学性与客观性〔4。，。
(2)如何对待估对象与可比交易实例的因素差异进行量化修正。因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法
估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖
于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一宗房地产估价案例，由于
没有明确的规定和理论依据作为标准，导致最终的评估结果失真「4‘〕。
市场比较法几种常见的改进方法
针对市场比较法的改进，主要体现在选取可比实例和因素修正的难点上，常见的赋
权方法有以下几种:价值函数法、层次分析法、数据包络分析(DEA)法、模糊综合评价
法等。现分析如下〔12，〔”3“:
价值分析法
价值分析法的实质是根据各单项评价指标的权重，以及各单项指标作用下系统的价
值，然后通过加权而得到综合指标，其数学模型为:
式中:V-系统综合评价指标;
K=关(x，)以第i项指标为标准时，求得系统的价值。
哄:第i项指标在可得综合评价中的权重。
价值分析法的优点是简单明了，计算简便，但是对于估算系统的价值，特别是对于
确定各指标的权重就比较困难〔4幻〔‘刘。
层次分析法
层次分析法，是由美国运筹学家，匹兹堡大学的教授于二十世纪七十年代
提出的一种定性分析与定量分析相结合的系统分析方法，实质上是一种决策思维方法，
体现了人们决策思维的基本特征:分解、判断、综合『钊{〔’弓}。同样适用于多层次、多指
标、多方案的系统综合评价中，特别是对于兼有定量因素和定性因素的问题，可以相对
比较简单地进行最佳方案决策与综合评价。数学模型为:
n是A的一个特征根，A是对应于特征根n的特征向量的各个分量，使用层次分析
法，通过建立层次分析结构模型，构造出判断矩阵，利用特征值法即可确定各种方案和
措施的重要性排序权值〔,h}0
层次分析法的缺点是在两者比较和评价中，离不开人的经验，具有较大的随机性，
优点是概念简明，使用方便，具有一定的实用性，经常与其他评价方法组合使用，用于
评价权重的确定。数据包络分析法
数据包络分析法，是于二十世纪七十年代著名的运筹学家查恩斯(Chames)、罗兹
(Rhodes)和库伯(Cooper)提出的，数据包络分析简称DEA法，主要用于评价部门之间的
相对有效性工作，从生产函数的角度来看，数据包络分析法的优点是利用其对偶的手段
或线性规划来估计有效的生产前沿面;该模型常常用来研究具有多个输入，尤其是具有
多个输出的“生产部门”，同时还是评价“技术有效”和“规模有效”的一种较有效且
理想的方法;数据包络分析法的缺点是也存在一定的局限性，决策单元相对效率只能够
通过投入或产出来进行估算，而且两种估算角度得到的结果往往是不同的，并且不能同
时通过投入和产出来进行测算，决策单元是否具有相对有效性还须在相应的数学规划中
引入无穷小“二”后刁‘能做出评价112]〔J:l]。
模糊综合评价法
模糊集合论是美国人扎德()在二十世纪六十年代创立的一种数学理论。对
于公共管理中人才、方案、成果的评价，评价人员往往有多种考虑因素，而这些因素往
往只能用模糊语言进描述，根据评价者的判断对问题做出“优、良、可、劣”等模糊评
价，最后能过模糊数学的方法进行运算，得出评价目标的综合评价结果〔4:l]〔侧。
建立评价方案的有限集合u
因此(U,V,R)构成了一个综合评判模型或称综合评判空间;
(4)综合评价
评价结果用模糊集合B来表示
在实际评价过程中，各个评价因素的权重往往是不相同的，评价因素集合实际上是
因素集合U上的一个模糊集合A
(3一10)式为模糊综合评价数学模型。
模糊综合评价可以用来在很多方面做全面、正确而又定量的评价，然而在正常模糊
综合评价过程中，指标参数的确定、指标函数的模糊化以及模糊隶属函数的确定会加入
很多人为的因素〔魂3〕「，6〕。
以上是目前市场比较法改进研究中常用到的凡种赋权方法，除各自有优点外，无论
在实用性还是数据可信性方面都存在着各自的问题，本文将采用的综合集成赋权方法，
综合了目前常用赋权方法的长处，又有效的回避了各自存在的缺陷。
3市场比较法的分析
本章小节
本章介绍了当今房地产估价中应用最为广泛的估价方法一市场法。首先阐述了市场
比较法的概念、理论依据、适用条件和估价步骤，重点分析了市场比较法存在的问题，
且，将市场比较法常见的四种改进方法(价值函数法、层次分析法、数据包络分析
、模糊综合评价法)做简单的分析。
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
市场比较法在应用过程中，一定要克服的两大难题:一是如何选取可比房地产。二
是如何对可比房地产与估价对象之间的指标因素差异进行修正。一般难以采用数学模型
来量化，这就要靠估价人员在掌握了深厚的估价知识、具有丰富的估价经验的基础上，
对可比房地产以及估价对象的实际情况进行实地勘察、认真分析后做出正确的评价。如
果不具备这些必要的条件，就很难运用市场法得出正确的评估结果。
本章主要采用三种方法，对市场比较法的整个应用过程进行改进。分别是加法集成
法、改进后的专家打分法和假设权重的综合评估方法。
(1)专家打分法需要大量具有丰富经验的专家，进行感觉评分，将最终得分作为
将估价对象与可比案例因素差异量化的标准。
(2)加法集成法是主观赋权法与客观赋权法的一种综合，不仅凭借专家的丰富经
验，克服了因素权重确定的过于主观性，提高了评价指标因素权重的准确性。
(3)以各可比实例得分作为其在评估待估对象过程中的权重参考依据，假设几组
不同的权重系数，最终得出最为合理的一组权重系数，即得出估价对象的合理估价。
专家打分的基本原理与应用
专家打分的基本原理
常用的评价指标数量化方法有很多种类，如连环比率法、专家评分法、综合评分
法、体操计分法、排队打分法等等;专家打分法是评价指标数量化方法中的一种，针对
在运用市场比较法时常遇到的两个难题拟采用专家打分法，利用评估专家丰富的经验和
感觉给出待估对象及可比案例各项因素指标的分值，最终得到综合评分，再通过计算得
到待估对象的标准价格，从而能够做到在专家丰富经验的基础上，将待估对象与可比案
例的因素差异合理量化〔川。
对专家打分法进行改进
考虑到在实际估价作业中，无法选择大数量的专家来进行估价，且山于在房地产估
价活动中，估价员可以代替估价师进行估价作业，因此将“专家”的标准放低，不要求
所有进行专家打分法的人员均具有估价师资格，提高了专家打分法的实际操作性。
具体做法是:
(1)选择“专家”。要求“专家”整体上代表面广，权威性高，如房地产估价师
(员)、政策决策人员、资产评估师(员)等，人数均等，这样就能够保证这个评估团
队在知识的广泛性上和工作经验的丰富程度上的具体要求。
(2)设计调查表格确定评价指标准备比较案例和估价对象的资料，具体调查表形
式如表4一1:
(3)邀请“专家”按照已选定的评价因素指标，对备选可比实例以及待估对象私下
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理，J应用
进行打分，评估“专家”要根据自己的专业和主观感觉，在对每个指标因素进行实地勘
察后，按给定的记分制打分，再将每个特征因素的得分相加，就得到了每个特征因素所
得总分!47]〔4s]L例。在木文中，专家将对指标因素分别以良、中、差3种形式进行打分，其
中，良记以3分，中等记以2分，差记以1分。
改进后的专家打分法的应用
利用专家打分法基本原理，可以解决市场比较法选取可比房产困难的问题。其中，
最为重要的环节是要选好指标因素和对估价对象和可比实例的评价指标进行准确的打
分。下面对其作用进行如下描述:
需对一处居住房地产进行房地产估价，设该被估价对象为A。:案例库中有n个已成
交的相似估价案例，分别是A.，AZ，A3，…，式，，我们必须选择建造年代相近、用途相同、结
构相同、成交时期接近、位于同个供需圈内的房地产作为可比房地产。选出对该估价对
象影响较大的因素指标，并且依据影响程度的大小对各个指标因素赋予不同的权重。
选择评价指标
选择评价指标时，一般考虑以下几项因素:区域、档次、用途、交易情况、交易日
期、交易类型、建筑结构类型、层数、装修、成新率、工程质量、权益性质等指标。针
对不同类型的房地产主要考虑因素有所不同，在选择评价指标时，要视不同估价对象房
地产的类型和自身状况而综合确定防，湘，〕〔几1〔胡。
建立评分标准并评分
评分标准是根据各评价标准的优劣判断的。例如，对于某案例来说，其中一个评价
指标因素如果条件良好，那么认定其为“良”，指标因素如果条件一般，那么认定其为
“可”，指标因素如果条件较差，则认定其为“差”。总分计算中，良记为3分，可记为
2分，差记为l分。
根据评分标冰，由专家对估价对象和各个可比实例中的评价指标按照如上规则进行
打分。云1算总分。如表4一2所小，12个专家对N个指标进行计价，评分结果也列在表
中。
设指标评价总分为S，由表4一1中可得，假设因素指标1的评价结果是2次良、6
次中、4次差。按照记分规则一次良记为3分，一次中记为2分，一次差记为1分的原
则，则因素指标1的评价结果为:
S一3只l+2只5+1X4=17
同理可得其它各指标的评价结果
综合集成赋权法的基本原理与应用
综合集成赋权法的基本原理
怎样确定权重系数，是指标评价过程中的关键问题，亦是难点问题。总体上讲，权
重系数的确定方法大致可以分为三类:一是基于“差异驱动”原理的赋权法;二是基于
“功能驱动”原理的赋权法;三是综合集成赋权法训〔洲〔司〔洲〔57]。
基于“功能驱动”原理的赋权法，确定其指标权重系数的根本依据是评价指标的重
要程度大小，也就是通过客观途径和主观途径来确定。客观途径主要有结构性、机理性
或成因性的构造方法，那么，权重系数玛就可以定义为
但是，在评价工作进行过程中，周围环境以及客观现实都可能对评价工作产生各种
不良影响，甚至评价人员主观感觉的不同以及感觉的变化对评价的影响产生一系列不稳
定因素，这就增加确定因素权重的难度系数。在很多场合下，往往通过主观途径来确定
权重系数，也就是依据人们主观上认为该评价指标的重要性程度来确定其权重系数的一
类方法。主观赋权法又包括两类方法，即“直推型”主观赋权法与“反推型”主观赋权
法。前者是指评价者直接对各指标的重要性程度进行比较以获取权重系数的方式，所以
又称之为“指标偏好型”主观赋权法;后者是指评价者先对评价对象的优劣进行比较判
断，再根据比较信息逆向求取权重系数的方式，所以又称之为“方案偏好型”主观赋权
法〔s7]。
对于“指标偏好型”主观赋权法来说，共同特征是〔制:
(l)含有主观色彩;
(2)评价过程的透明性、再现性差;
(3)在一定的时间区间内，权重系数。，(，’二1，2，…，m)具有保序性和可继承性。
其中，具有代表性的“指标偏好型”主观赋权法有:集值迭代法、特征值法。
其中集值迭代法为本文所采用的方法，将在本章后面做详细说明。
特征值法的基本理论:假定有m个物体，它们的质量分别用口n，来表示，在没有任
何称重仪器的情况下，可通过下面的方法确定出。，的值。()将这m
j=l
个物体的质量进行两两比较判断，比较判断的全部结果可写成矩阵形式
通过求解特征值问题式，即得这m个物体的质量。，((j=l，2，…，m)o若将m个评
价指标关于某个评价目标的重要性程度做两两比较判断获得矩阵A，再求A的与特征值
m相对应的特征向量o，=(勿，，砂2，…，勿”，)r，并将其归一化即为评价指标的权重系
数。这种方法称为权重排序的特征值方法〔s7]。
对于“方案偏好型”主观赋权法来说，其共同特征是〔司:
(l)突出评价者的直觉判断能力;
(2)评价过程的透明性、再现性较差;
(3)权重系数。江j一1，2，…，m)依赖于模型，不具有保序性和可继承性。
其方法由于不应用于本文中，不进行赘述。
我们知道，即使某评价指标的重要性是勿庸置疑的，但在n个被评价对象中，若它
取值的差异幅度太小，那么，无论其取值有多大，对这n个被评价对象来说，该指标的
评价过程中，对评价结果的贡献作用都是微乎其微的。甚至可以这样认为，如果某个很
重要的评价指标关于这n个被评价对象的取值是完全相同的话，那么，该评价指标在评
价过程中的作用是零。反之，若某个评价指标是不太重要的，但在n个被评价对象中，
它取值的差异幅度却非常大，那么，对这n个被评价对象来说，该指标在评价过程中，
对评价结果的影响是非常大的。这时，出现了这样一种情况:不重要的指标的作用，远
大于重要指标在评价过程‘1，所起的作用。这就是“差异”的驱动所致「侧。
主观赋权法—基于“功能驱动”原理的赋权法，反映的是评价者的主观判断，于
是在综合评价过程中容易产生一定的主观任意性，即可能会受到评价者的经验或知识缺
乏的影响。主观赋权的基本思路是:权重系数的作用是用来度量指标因素的影响程度大
小，我们知道，对指标进行赋权离不开客观条件，或大或小地影响指标因素的权重系
数。它包括突出整体差异的逼近理想点法及突出局部差异的嫡值法、均方差法、极差法
等〔s8]。在这里仅对逼近理想点法和均方差法做简要的介绍，其中均方差法为本文所应用
的方法，将在下面做详细介绍。
(1)逼近理想点法〔侧:
设一个理想评价系统为: ，其中任一评价对象:;一(x，，，x，2，…，xi，。)了与
:*之前的差距的平方和是
上述客观赋权法中，逼近理想点法是从整体上尽量体现出各个评价指标间的差异，
而均方差法、嫡值法等是以局部因素的差异程度来反映指标因素的权重。
本研究用到的均方差法是为了从多个备选案例中选出与估价对象差异程度较小的，
而且考虑到计算的方便性，采用此方法。
客观赋权法与主观赋权法各有优越性，也同时存在一定的缺陷，客观赋权法—基
于“差异驱动”原理的赋权方法，尽管该方法往往利用比较先进的数学理论及方法，但
是却忽略了评价者的主观因素，而此因素在评价工作中是十分重要的;而主观赋权法一
一基于“功能驱动”原理的赋权法，反映的是评价者的主观判断，于是在综合评价过程
中容易产生一定的主观任意性，即可能会受到评价者的经验或知识缺乏的影响。于是我
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
们就想到:如果可以将这两类赋权方法结合起来，使所确定的权重系数同时体现客观信
息和主观信息，就是综合集成赋权法的思想和本意〔57]。
基于功能驱动原理的赋权方法最主要的共性是体现决策者(或评价者)的偏好(或
主观色彩)，而基于差异驱动原理的赋权方法最主要的共性是不体现决策者的主观色
彩，这两类方法各有千秋。在现实评价过程中，基于功能驱动原理确定的权重系数结
果，不一定能够准确的表示出各个因素的实际重要程度，权重大的指标因素不一定重
要，权重小的指标因素不一定不重要，在准确性上容易受到批判。为了解决这一问题，
人们提出了兼顾主、客观因素的综合集成赋权法。综合集成赋权法实现了在指标的权重
系数中能同时体现功能驱动原理和差异驱动原理的作用。结合集成赋权法又可分为两种
情况:一种是“加法”集成法，一种是“乘法”赋权法。考虑在市场比较法中的应用
性，这里我们采用“加法”集成法。“相加”的两种方法分别为集值迭代法和均方差
法，下面对其进行简单的介绍。
“加法”集成法的理论
设只，乌是分别基于“功能驱动”原理和“差异驱动”原理生成的指标X、的权重，则
必、=么弓+棍乌，j=l，2，·、m(4一6)
是能够同时兼顾主客观评价优越性的权重系数。式中k，，kZ为待定常数(k，>0，kZ>O，并
满足规范条件k，+kZ=1)〔训。
考虑到主客观因素对市场比较法中因素权重的重要性相同，当取k，=k:，也可以用
下面的公式确定。，:
既然采取了“加法”集成法，那么就需要在“功能驱动”原理的指标赋权法和“差
异驱动”原理的指标赋权法‘}1各选取一种适合市场比较法应用的方法来“做和”。其
中，基于“功能驱动”原理的指标偏好赋权法选取集值迭代法，而基于“差异驱动”原
理的赋权方法中选取突出局部差异的赋权法中的均方差法。下面将对这两种方法进行详
细介绍。
集值迭代法的理论
通过专家打分法确定各指标因素的得分后，综合评价的结果就依赖于权重系数了。
权重系数确定的合理与否，关系到整个综合评价结果的可信程度。因此，对于权重的确
定就显得特别重要了。通常确定权重系数的方法有集值迭代法、Gl法、逼近理想点法、
嫡权法和德尔菲(De土phi)法等。从便于现场实施操作和简便易行的角度，本文的“功
能驱动”原理的指标偏好赋好权法选取集值迭代法来计算权重。
下面介绍集值迭代法的基本原理:
建立一个指标因素集合x二{x，，xZ，…，戈，}，再选取L名专家，分别请每位专家在指标
因素集合中慎重地选择他认为相对较重要的:(l‘:(m)个指标因素。那么第K位专家选
择的结果是指标因素集合X的一个子集
突出局部差异的赋权法
在确定指标因素权重过程中经常会受到人为因素的影响，为了避免这一情况，我们
建议采取基于“差异驱动”原理的赋权方法。该方法的目的是以不同评价对象的同一指
标因素间差异程度大小作为反映指标因素重要程度的标准，各评价对象的指标因素差异
程度越大，说明这个指标因素的作用越大，权重越大;相反，各评价对象的指标因素差
异程度越小，说明这个指标因素的作用越小，权重越小。突出局部差异的赋权法又包括
均方差法和极差法。这里我们采用均方差法来进行客观的赋权。
均方差法:
取权重系数为
综上所述，本文所运用的综合集成赋权法实际上是集值迭代法和均差法的综合运
用，综合了主客观因素，能够很好的调合每种方法单独使用时的缺陷。并符合人们的思
维逻辑，形式简单，准确，而且容易建立模型。可以达到提高权重确定的标准的准确
度。最终达到准确对估价对象进行评估的目的。
综合集成赋权法的应用
本章第一节采用了改进后的专家打分法，解决了市场比较法估价过程中可比房地产
选取的难题。接下来要将估价对象与可比房地产情况进行比较，以此比较结果为依据估
算估价对象的价格或价值。在这一节本文对市场比较法应用进行了改进，使难点轻松化
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理，刃仗用
解。即在市场比较法应用过程中采用将传统的集值迭代法与均方差法综合运用的综合集
成赋权法。
本节通过建立各个可比实例与估价对象价格因素的联系，求得待估房地产价值，由
于各个指标因素的权重不同，所以采用综合集成赋权法进行评估，用。，表示。同时，
不同影响因素在各个案例中的表现不同，本文采用专家打分法来解决这个问题。通过这
个方法，可以从备选方案中选出与估价对象最接近的案例作为可比案例，就可以估算出
估价对象的价格。(本文只考虑区域因素和个别因素两方面对价格的影响)
测算各方案与估价案例的相似度(通过专家打分法的各指标因素得分和综合集成法
得出的因素权重乘积来体现)即凡为通过专家打分法得出的影响因素在各个案例中的表
现，然为影响房地产价格的因素权重，则:
由此可以得出估价对象和各个方案的综合得分，选择与估价对象综合得分相近的方
案做为可比案例。
假设权重的加权平均法的基本原理与应用
假设权重的加权平均法的基本原理
将各个评价指标数量化，得到各评价对象的所有评价指标统一的无量纲的得分以
后，通过指标的综合，就可以得到每一个方案的综合评价值，再根据综合评价值的高低
就能排出方案的优劣顺序。指标综合的方法有效益成本法、罗马尼亚选择法、功效系数
法、分层系列法、加权平均法、主次兼顾法、等。这里我们采用加权平均法进行综合评
估「5丁〕。
加权平均法是指标综合的基木方法，具有两种模式，分别称为乘法规则与加法规
则。本文采用加权平均法中的加法规则，以假设权重的方法对估价对象的价格进行评
估。根据可比实例与估价对象的相似程度，假设几组可比实例的权重系数。根据得出不
同的估价价格选出一组最为合理的可比实例权重系数，最终确定估价对象的价格〔仪)]。
假设权重的加权平均法的应用
本文介绍的加法集成法的应用，较好的选择出与估价对象综合得分相近的三个方案
做为可比实例，假设通过上一步估价对象综合得分为M。，三个可比实例综合得分分别
为M.，MZ，M，，对应的交易金额分别为月，凡，凡，如表4一3所示:
计算三个可比案例综合得分与估价对象得分差值，将这三个差值取绝对值得:
}Ml一M。}，…MZ一M。…，{M3一M。…，比较三组数据，得到绝对值越小的一组数据表
示该可比实例与估价对象相似度越高，在最终估价结果中的贡献值应该越大，也就是权
重越大，同理，得到绝对值越大的一组数据表示该可比实例与估价对象相似度越低，在
估价结果中的贡献值越小，权重也就越小。也就是说以可比实例与估价对象的接近程度
大小作为确定可比实例的权重的依据，计算估价对象的价格。公式如下:
其中F为价格，f为相应权重。
这样，本文根据这一选择权重大小的原则，假设多组可比实例的权重，求出不同的
估价结果，再计算出三组可比实例成交价格的平均价格，认为求出的估价结果与平均价
格最相近的一组为最终的估价结果，也就是认为该组数据中，可比实例1、2、3的权重
下的估价对象价格为最终计算得出的估价对象标准价格。
综合集成赋权法在市场比较法改进中的应用案例
本章对市场比较法的理论进行了研究，并对其原理进行了改进，应用了综合集成赋
权法，解决了现行市场比较法估价过程中存在的主观因素过大的问题。本节将对市场比
较法的改进研究进行实例分析，全面展现整个估价过程。
应用案例一
在哈市南岗区龙砷住宅小区，有一处建筑面积为的居住房地产委托估价。
估价对象和可比实例概况
(1)估价对象概况
1)委估房地产概况
①房屋用途:住宅②地域类别:B类
③房屋产别:私产④建成年份:2000年
⑤自然层:17层⑥建筑结构:钢混
⑦建筑面积:耐⑧估价日期:2009年1月9日
2)委估房地产地理位置及环境
该委估房地产坐落于哈尔滨市南岗区龙种小区C栋7层6号，地处红旗大街，邻
近闽江路，交通四通八达，极为便利。附近有市场、商店、学校、医院，是居住、办
公、商业的理想位置。自行配套设施完善，市政基础设施较好，属哈市B类地区。
3)委估房地产自身状况
该建筑物建成于2000年，自然层为17层，所在层为7层，为住宅用房，建筑面
积为，，产权证号为哈房权证开字第200900155号。
①结构:为钢混结构，钢筋混凝土灌注桩基础，主体与非主体结构使用情况保持
良好。
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
②装修:天棚为涂料，地面为木制地板，内门为木门，外门为防盗门，内墙为涂
，窗为塑钢窗。
③设施:有电梯、集中供暖、上下水、电照、煤气管道、闭路电视系统、电话系
、网络系统，使用情况完好。
④一该房地产综合评定为:钢混一等甲级，综合成新为十成新。
(2)备选可比实例概况
根据估价对象的情况，由于该地区同类型的房产交易频繁，估价对象和可比实例处
同一个供求圈内，建筑结构、交易情况、交易日期等因素修正量小，从案例库中选取
宗与估价对象交易情况相似的房地产交易案例作为备选案例，这五宗房地产都位于哈
南岗区龙砷住宅小区内。具体情况见表4一4、4一5、4一6、4一7、4一8。
.，.2选取可比实例
(l)选择评价指标
根据估价对象和可比实例的情况，选择对估价对象价格影响较大的因素作为评价指
。因为其交易情况均正常在本文不作考虑，交易日期的修正将在下节中说明，综合考
虑后，选择朝向(X，)楼层(XZ)、装修(X3)·户型(X4)以及临街情况(XS)几个指
标因素作为评价指标。
(2)指标因素评价
l)本文采用专家打分法来确定各指标因素得分。邀请了十二位具有不同职业背景
的注册房地产估价师来进行打分，其中具有城市规划背景、房地产公司工作背景、高校
教师背景、建筑类专业背景的注册房地产估价师各三名，在专家打分之前，邀请十二专
家进行现场勘察，十二位专家对表格中的各评价指标在各个案例中打分。打分结果如下
表所示:
表4一9估价对象指标因素评估
注:总分计算，}，，良记为3分，中记为2分，差记为1分。
由表4一9中可得，因素指标1的评价结果是3次良、5次中、4次差。按照记分规
一次良记为3分，一次中记为2分，一次差记为1分，则因素指标1的评价结果为
51=3X3+2X5+IX4=23;
同理，因素指标2、3、4、5的评价结果为:
52=3X3+2X6+IX3=24;
53=3X4+2X5+IX3=25:
凡=3X2+2X5+IX5=21;
55=3X5十2X4+IX3=26。
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
同理，可以用此方法对备选案例1、2、3、4、5的各个因素指标进行评价，得出各
自案例的因素指标得分(计算过程略)。打分结果如下表4一10所示。
注:A、B、C、D、E、F分别代表五个备选案例和估价对象。
2)根据“加法”集成法赋权的方法，首先应用集值迭代法对指标因素赋权。选取四位
专家(“专家”选取条件同专家打分法)对5个指标因素赋权，选出他们认为最重要的3
个指标因素，依次记为:
专家1:x(1)=价，，xZ，x4};
专家2:x(2)={x;，x3，x4};
专家3:x(3)={xl，xZ，xs};
专家4:x(4)一{xl，xZ，x4}.
指标xl被选中的次数为:g(x，)=1+1十1十1=4
指标X2被选中的次数为:g(xZ)=l+0+1+1=3
指标x3被选中的次数为:g(x3)=0+1十O+O=l
指标X4被选中的次数为:g(x4)=l+1+0+1=3
指标x5被选中的次数为:g(xs)=0+0+1+0=1
即通过均方差法计算得出
只二O·10，只=O·18，只二O·12。
最后，通过加法集成法计算
求得的权重代入公式4一7
5个指标因素的权重分别为月=，凡=，
5个指标因素的最终权重，将用集值迭代法与均方差法3)计算估价对象与备选实例的综合得分
据公式4一12，4一13
首先求估价对象F的综合得分
M(F)=++++26又=
同理计算备选实例A，B，C，D，E的综合得分，结果如下:
M(A)=+++23又+26又=
M(B)=+++22义+26又=
M(C)=++++=
M(D)=26义+21只+24又++24火=
M(E)=27又++++25又=
通过估价对象与备选实例的综合得分比较可以得到备选实例A，B，C与估价方案的
综合得分更为接近，也就是说方案A，B，C与估价对象的情况更为相似，选择这3个实
例作为可比实例。
交易情况和交易日期修正
根据以上资料，可得三个交易实例均为正常交易，所以不必进行交易情况的修正。
个别因素修正:交易实例A、B、C分别上调10。
交易日期修正:交易实例A、B、C分别_E调14。
可比实例调整后的交易价格与综合得分如表4一n所示:
表4一n可比案例评估分值及交易价格
应用假设权重的加权平均法合理确定估价对象的价格
(l)计算3个可比案例得分与估价对象得分差值:
M(A)一M(F)二一=一
M(B)一M(F)=一==一
M(C)一M(F)=一==一().56
(2)将这三个差值取绝对值得
M(A)一M(F)卜
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
{M(B)一M(F){=
IM(e)一M(F)1=
由此可知，在影响因素上，与估价对象条件更为接近的是可比实例B，其次是可比
实例C，最后是可比实例A。故以可比实例与估价对象的接近程度作为选取可比实例的
权重的依据，计算估价对象的价格。
(3)对几种情况进行假设分析
l)假设可比案例A、么B的权重分别为3、4、5，则这个权重计算估价对象价格，
按公式4一14
得到
月=(4307X3+4687X4+4433XS)/(3+4+5)=4486元/mZ;
2)假设可比案例A、么B的权重分别为2、3、4，则得到
凡=(4307XZ+4687X3+4433X4)/(2+3+4)=4489元/Inz;
3)假设可比案例A、么B的权重分别为4、5、6，则得到:
凡一(4307X4+4687XS+4433X6)/(4+5+6)一4484元/mZ;
4)假设可比案例刀、么B的权重分别为1、2、3，则得到:
凡=(4307只1+4687XZ+4433X3)/(l+2+3)=4497元/m，;
5)假设可比案例A、以B的权重分别为1、3、5，则得到:
凡=(4307又1+4687X3+4433XS)/(1+3+5)二4503元/mZ。
由5组不同的权重，得出5组不同的估价对象评估价格。
(4)计算可比实例实际交易金额的平均值:
F=【F(A)+F(B)+F(C)]/3
=(4307+4687+4433)/3=4475元/mZ
以五组估价对象的估算价格中最为接近可比实例交易金额平均值的作为估价对象的
标准价格，即第3组估价对象的估算价格最为接近，认为第3组数据中，可比实例爪
从乙的权重下的估价对象价格为最终计算得出的估价对象标准价格。即依此方法得出估
价对象的估价价格为448吐元/mZ。
二2应用案例二
在哈尔滨市道里区宝捷广场，有一处建筑面积为的居住房地产需要进行估
价。
(1)估价对象概况:
1)委估房地产概况
①房屋用途:住宅②地域类别:A类
③房屋产别:私产④建成年份:1998年
⑤自然层:28层⑥建筑结构:钢混
⑦建筑面积:⑧估价日期:2009年4月2日
2)委估房地产地理位置及环境
该委估房地产坐落哈市道里区尚志大街238号A栋10层A号，地处尚志大街，邻
4综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用
近西头道街、花圃街，交通极为便利。附近有市场、商店，是居住、办公理想位置。小
区自行配套设施完善，市政基础设施较好，属哈市A类地区。
3)委估房地产自身状况
该建筑物建成于1998年，自然层为2S层，所在层为10层，房屋用途为住宅楼，
房屋产别为私产，建筑面积为，，产权证号为哈房权证里字第00053292号。
①结构:钢混结构，钢筋混凝土灌注桩基础，砖墙承重，内外填充墙采用空心砖
和陶粒砖，卷材防水屋面。
②装修:天棚为矿棉吸声吊顶，内外填充墙采用空心砖和陶粒砖，卷材防水屋
面;客厅地面为软木地板，卧室地面为原色竹地板装饰;窗为塑钢窗，墙为涂料，内门
为实木门，外门为高档防盗门;室内设有高档空调;卫生间均为高级配置。
③设施:有电梯、集中供暖、上下水、煤气管道、电照、闭路电视系统、电话系
统，使用情况完好。
④该房地产综合评定为:钢混一等甲级，综合成新为九成新。
运用第二节中的方法，对五组各选交易实例进行指标因素评价，选择三个交易实
例作为可比实例，过程略。可比实例如下:
对交易日期和交易价格进行修正，可比实例调整后的交易价格与综合得分如表4一巧
所示:
通过指标因素评价得出评估对象得综合得分为，得知可比实例B与估价对象
条件最为相近，应用假设权重的加权平均法合理确定估价对象的价格。计算过程略。依
此方法得出估价对象的估价价格为5050元/mZ。
本章小节
市场比较法是当前房地产估价三大基本方法中应用最为广泛的方法。针对目前国内
市场比较法应用中存在主观差异的问题，导致了不同的估价师往往会得出不同的评估结
果，且差异较大，本章对市场比较法的改进进行了研究与分析。将专家打分法和综合集
成赋权法应用于市场比较法改进中，能够准确的评估房地产的价格，并具有可信性和实
用性。在理论基础上进行了实例应用，本章案例首先应用改进后的专家打分法对估价对
象和五个备选案例指标因素情况进行打分，再运用综合集成赋权法中的“加法”集成法
对指标因素进行赋权，通过计算，选出备选案例中与估价对象情况最为接近的三个案例
作为可比实例，使得改进的市场比较法求解过程更加简单易行。本章是针对目前房地产
估价市场比较法的具体情况，对哈尔滨市市场比较法案例进行实例应用，具有一致性和
通用性，计算方法科科学合理、快捷，全面描述了改进后的市场比较法的评估过程，并
且在此基础上说明此方法的具有更客观、更精确、更实用的特点，今后我们对哈尔滨市
房地产应用市场比较法进行估价时，都可以应用本文使用的方法模型进行估价。
5结论
5结论
(1)主要研究成果
本篇论文在对基本理论的阐述基础上，分析了当前哈尔滨市场比较法应用中的难点
问题，包括如何选择交易实例作为可比实例，如何对待估对象与可实例间的因素差异进
行修正并量化。着重针对传统市场比较法所存在的问题将市场比较法改进如下:
l)应用了改进的专家打分法和综合集成赋权法中的“加法”集成法来解决可比实例
的科学选择问题。
2)将传统的集值迭代法与均方差法综合使用以解决因素差异量化修正的问题。
3)运用假设可比实例权重的加权平均法来求取估价对象的价格。即通过计算各个案
例与估价对象情况的相似度，作为假设可比实例权重的依据，从而科学合理的确定最终
估价结果。大大提高了估价过程的合理性，结果更加可信。
(2)展望
在现行的房地产估价市场比较法应用中，误差的存在是无法抹灭的事实，我们无法
避免，在运用市场比较法进行评估时唯一能做的就是引入更多科学、合理和先进的技术
以及改进方法，我的论文主要应用了专家打分法和综合集成赋权法来对指标因素进行赋
权，综合了主客观方法的优越性，有效回避了其缺陷，本论文虽然对哈尔滨市市场比较
法进行了改进，但由于个人的能力有限，希望有更多的房地产估价工作参加到这项工作
中来。
参考文献
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