第11卷第6期北京理工大学学报渊社会科学版冤年12月JOURNALOFBEIJINGINSTITUTEOFTECHNOLOGY渊SOCIALSCIENCESEDITION冤基于序贯博弈的房价形成机制研究解百臣袁杜纲渊天津大学管理学院袁天津300072冤摘要院住宅是关系国计民生的基本问题之一袁也是建设和谐社会的基础遥本文建立了一个序贯均衡博弈模型,发现在宏观经济条件既定情况下袁房价调控的关键是解决开发商与购房者之间严重的信息不对称,可能采取的措施包括院严禁炒房袁调整住宅供应结构袁将中央各项政策落到实处,培植住宅市场尧促进市场竞争袁进行相关税费改革等遥关键词院房价曰信息不对称曰炒房曰开发商中图分类号院曰文献标示码院A文章编号院1009-3370渊2009冤06-0058-04居住的需要是人的基本需求之一袁住房问题关前述研究成果大多侧重于房地产行业的某一特系国计民生袁也是建设和谐社会的基础遥自20世纪性袁缺乏对房价形成机制进行综合分析的理论框架袁90年代末国家开始住房制度改革袁直到2008年上很少有人注意到开发商与购房者间存在着严重的信半年袁国内房价不断上涨袁房价收入比不断攀升袁房息不对称问题遥本文研究野房价调控冶问题可归结为价问题已引起政府尧学者和百姓的高度关注遥自如下三个方面院开发商与购房者之间信息不对称是2003年以来袁国家采取多种措施调控房价袁包括土如何影响房价的曰投资性购房对房产市场的影响曰是地供应尧期房转让尧房产交易尧信息披露尧房型结构尧否有合适的制度安排影响房价博弈均衡遥税收尧土地招拍挂制度等曰但一直未能成功抑制房价的过快增长袁政策涉及的部委越来越多袁制定的政策一尧房价信息不对称问题的博弈模型也越来越严格袁发布的频率越来越高袁却一致未能达居民购房时通常会提前设定目标区域袁由于住到有效抑制房价的目的遥直到2008年袁全球性金融房的区位性较强袁选购只能在设定范围内进行遥加之危机爆发袁房价开始企稳并出现局部回落现象袁但为房地产行业的特殊性院资金密集尧地域性强尧建设周了避免经济进入下行通道袁国家对包括房地产在内期长尧进入与退出成本较大等袁竞争程度与完全竞争的众多行业制定了扩张性政策遥的一般消费品行业有很大差异遥本文在考虑开发商纵观房价调控政策的执行效果袁尽管对稳定房与购房者信息不对称的条件下构建序贯博弈模型袁价起到了一定的积极作用袁但与政府的预期目标还分析投资性购房需求是如何影响房地产市场均衡有相当大的差距遥学术界对如何提高房价调控政策的袁并力图从模型的均衡解得到政策启示遥的执行效果进行了广泛而深入的研究遥Carey1.模型假设渊1990冤认为市场上土地供给在短期内是刚性的袁地假设居民购房时袁可以选择高档住宅袁也可以选价决定房价[1]曰Olsen将房地产作为长期耐用消费择普通住房遥开发商知道居民收入的分布情况袁但由品袁视宏观基本面渊如人口尧收入尧失业尧税收和利率于高档住宅利润空间大袁进行楼盘开发时更多选择等冤及其波动为房价波动的主要来源[2]曰Roehner认高档楼盘遥假设市场上高档住宅的比率为x袁x沂为房价变化呈现规律性[3]曰Minetti和Iacoviello[0袁1]曰建造成本为CH袁售价为PH曰普通住宅的建造成渊2005冤估计了利率尧通货膨胀率等货币政策对房屋本为Co袁售价为Po袁显然有Po<Ph遥交易面积袁房屋价格的影响[4]遥刘琳尧刘洪玉等购房群体主要包括以下三种类型袁一种是投资渊2003冤针对探讨了国内房价和地价的因果关系[5]遥性购房袁包括居民购买第二套住房用于出租和单纯李爱华等对2004年北京五种家庭收入情况住房购作为投资手段两种情况袁设其比例为琢袁这种类型的买力的分析表明袁目前不只低收入家庭在住房市消费者通常在房地产市场繁荣时积极买入袁而在房场上购买力不足袁中等收入家庭的购买力也相对不地产市场萧条时袁抽逃资金离开市场曰第二种为自住足[6]遥房需求袁无论房价高低只要经济条件许可都会购买袁收稿日期院2009-06-03基金项目院教育部人文社会科学研究资助项目(06JC880012)作者简介院解百臣渊1981要冤袁男袁博士遥E-mail院xiebaichen@-58-
基于序贯博弈的房价形成机制研究设其比例为茁袁在普通住宅上市量不足时袁这部分寻的最后一个楼盘的概率为人很可能被开发商野挟持冶袁过分预支未来收入购房曰最后一种类型为中低收入人群袁在高房价时只能选兹2越1择持币待购策略袁设其比例为1仪n-1渊2冤+x渊1-y冤ir遥i=1消费者在购房前会在各楼盘间搜寻袁设每次搜根据假设袁若所有楼盘均为高房价袁有能力购房寻的交通成本尧时间成本以及可能丧失最佳户型与者在楼盘n处购买袁y=1-r袁其他人选择等待目标区楼层的机会成本总计为k遥购房者在考虑工作地点尧域内楼盘n+1出现遥所以售出概率为交通尧购物等多种因素后袁通常会设定购房的目标区域袁假设在设定区域内共有楼盘数量为仪n渊1-r冤x渊1-y冤n袁x为开发ii商兹i=13越渊3冤n1+仪-1i执行高房价的概率遥尽管开发商经常将房价作为高度的商业机密袁但通常竞争对手还是可以通过x渊1-y冤ii=1各种渠道获知其房价信息遥面对购房者袁开发商以普通房价销售赚取R1和开发商i的策略空间为{渊PH袁Po冤袁xi}袁购房者的按照高房价销售以概率兹3越赚取R2的偏好是相同信息集包括目标区域内新开楼盘的数量尧房价和各的袁得(4)开发商已售楼盘的口碑等袁在选购过程中会平衡考虑房屋搜寻成本尧最终能够购买到普通住房的可能仪n-1x渊1-y冤i性和个人购买力等因素遥开发商出于维护企业形象Ri=11=R仪n-12渊4冤和野误导冶获取高利润两因素做出决策遥当消费者的1+x渊1-y冤i搜寻努力增大到恰好可以平衡开发商的i=1野挟持冶动机如果持币待购袁下一处楼盘n+1执行普通房价时袁博弈达到均衡遥显然袁这是一个典型的序贯均衡的概率为博弈遥兹2.长期博弈均衡4越渊1-xn+1冤渊1-w冤xn+1渊5冤w+渊1-w冤xn+1首先考虑如下特殊情况院除少数高收入人群外袁而下一处楼盘依然执行高房价的概率为院1-兹4遥购房者总会选择普通住宅袁而以概率y沂渊0袁1冤接受楼盘n+1的期望利润为开发商的高房价遥通常购房是家庭重大决策袁消费者购房前通常会把目标区域内所有楼盘全部搜索完R忆越1-yR忆1+渊1-y冤x2渊6冤n+1毕袁假设购房者每次搜寻的成本为k遥若所有楼盘均在不考虑投资性购房需求的情况下袁以R忆代2为高房价袁则在楼盘n处购买袁若中间有楼盘i为普表高房价的利润通房价袁则返回购买遥渊1-x定理1袁长期博弈均衡院在充分竞争情况下袁开R忆2=k+n+1冤渊1-w冤xn+11-yR忆渊7冤w+渊1-w冤xn+11+渊1-y冤x2发商和购房者长期博弈的结果使得开发商归于如下n+1的定价策略[w+渊1-w冤x院渊PRn+1]伊[1+渊1-y冤xn+1]忆2=ko袁Ph冤=渊L+R1袁H+R2冤遥其中袁R1袁R2分[w+渊1-w冤x别为普通楼盘和高档楼盘开发商的利润n+1]伊[1+渊1-y冤xn+1]-[渊1-xn+1冤渊1-w冤xn+1]伊渊1-y冤遥渊8冤仪n-1x渊1-y冤考虑到投资性购房引起的市场扭曲袁需求扩大iR=11越iR1n2袁同时由于房价过高产生的挤出效应袁部分人1-a1+仪-1x渊1-y冤ii=1被挤出市场袁产生的市场扭曲为1-r遥于是可得均1-a[w+渊1-w冤xn][1+xn+1渊1-yRn+1冤]2越[w+渊1-w冤x衡情况下执行高房价策略的开发商的期望利润为n+1][1+xn+1渊1-yn+1冤]-渊1-xn+1冤渊1-w冤渊1-yn+1冤xn+1茁+r[w+渊1-w冤xkRn2=+1]伊[1+渊1-y冤xn+1]伊1-琢[w+渊1-w冤xn+1]伊[1+渊1-y冤xn+1]-[渊1-xn+1冤渊1-w冤xn+1]伊渊1-y冤证明院购房者搜寻前n-1个楼盘全部为高房价1-r的概率为k渊9冤1-an-式渊9冤使得购买者在楼盘n接受高房价与持币兹1越仪1x渊1-y冤渊1冤i等待是无差异的遥式渊4冤和渊9冤共同成立袁恰好使得购i=1在无法获知购房者信息时袁该楼盘为购房者搜房者不断搜寻的动机与开发商野误导冶的动机相抵遥-59-
北京理工大学学报渊社会科学版冤2009年第6期如果房价是外生给定的袁这就是一个均衡解遥考虑到售住房加强管理曰对于超短期转让住房或房产者课不同开发商的不同策略袁他们的利润会围绕R1袁R2以重税曰严格控制转按揭条件等遥最后袁加强相关的上下波动袁下面不加证明的给出购房者的最优策略遥法律法规建设袁规范政府官员和公务员的行为袁防定理止他们用公开或隐蔽的方式纵容投机炒房袁减少投2院如果搜寻成本足够小渊1-w冤R袁k<2袁部1+w资性购房对房地产市场的干扰遥同时袁释放房地产分开发商采用策略{渊P0袁.冤袁0}袁即只开发普通楼市场的第三种需求袁确保房价的宏观调控政策实施盘袁目标客户为普通收入人群遥另一部分开发商只开效果遥发高档楼盘袁消费者根据自己的收入水平确定购房2.运用行政手段调整住宅供应结构策略遥开发商根据自己的实际情况进行定价袁选择持房价调控不只是价格的简单调控袁还包括对住币待购者均为无购房能力人群院x房供应结构的调控和干预遥受经济条件的影响袁消费n+1=0袁R2=1-rk遥1-a者的自住房需求多为中小户型袁而资本的逐利性使定理3院如果搜寻成本足够大渊1-w冤Rk>2袁所得开发商热衷于投资大户型高档楼盘袁导致许多有1+w有开发商采用策略能力购买小面积住宅的消费者无房可买遥供应结构{渊Ph袁Ph冤袁1}袁有能力购房者均在第n个开发商处购买错位直接影响到持币待购者的比例茁遥高档房产的遥过多兴建不仅会拉动住房价格的进一步上涨袁而且二尧博弈解的经济意义与相关政策建议更多的占用有限的土地资源袁引发住房供应紧张遥因此袁政府必须出台相关政策进行宏观调控在前面的分析中可以看出袁房地产调控的关键遥首先是明晰房地产市场的真实情况袁如果房价虚高袁就必袁充分发挥政府的宏观调控作用袁加大经济适用房和廉租房的建设力度袁把其作为调控房地产须想方设法降低均衡解中的R2值袁如果房价偏低袁市场价格和解决中低收入居民住房问题的基本措市场缺乏高档楼盘袁则要提高R2的值袁维护开发商施遥尽快制定经济适用房和廉租房的建设与管理的的合理利润袁促进房地产市场的长期均衡发展遥式相应法律法规遥其次袁在普通商品房土地招标过程渊9冤表明袁R2与以下因素直接相关院投资性购房的比中袁继续贯彻执行野强制增加中尧小户型比例的要求冶例a袁开发商的数量n袁购房人群中高收入者的比例这一政策袁提高中低收人家庭的购买力遥再次袁积极w遥反过来袁房价会影响到高档房产的比例x袁刚性需发展住房二级市场和房屋租赁市场袁活跃存量房的求茁袁购房的机会成本k等因素袁它们与房价变化正交易市场遥最后袁发展城市交通袁完善城市建设规划袁相关袁呈现互相推动袁螺旋式上升的态势遥使得城市各功能区形成明确的职能分工袁辅之以卫1.采取多种措施控制投资性购房比例是房价调星城的发展袁充分发挥有效房产资源的最大效用遥控的关键3.改进招拍挂制度袁促进市场有效竞争投资性住房比例a的增大引起市场需求放大袁当前地方财政收入中袁国土资源出让收入所占供求关系扭曲袁产生乘数效应袁显著提高房价遥并且比重越来越大遥公开透明的土地招拍挂制度袁能够在投资性购房多集中在高档楼盘袁会刺激开发商更多不增加土地资源供给的条件下袁提高政府收入袁促进地兴建大户型袁高售价楼盘袁导致房地产市场信息失市场有效竞争遥真袁引发市场供应结构失衡遥为避免投资性购房对房前面的分析中可以看出袁开发商所获得的利润地产市场的干扰袁可以采取如下措施院与目标区域内楼盘数量n负相关袁楼盘数量的增多首先袁降低非必需的房产刚性需求遥合理安排能够削弱开发商的垄断力量袁对房价提高起到一定旧城区改造拆迁计划公共设施建设规划袁制定合理的抑制作用遥政府在土地招拍挂过程中袁可以将大的的户口政策引导消费者的居住需求袁降低商品房的地块进行分割单独招标袁从而在相近区域引进更多被动需求袁维护被拆迁居民的合法权益遥其次袁政府的开发商进行竞争遥开发商数量的增多袁一方面可以应千方百计扩大民间资本的投资途径袁只有当投资降低开发商之间全部达成默契执行高房价的概率袁于其他领域的收益高于投资于房产的收益时袁投机另一方面由于地块分割增多袁每个开发商拿到的土资本才会离开袁减少对房地产市场的干扰遥再次袁进地较少袁可以缩短楼盘开盘时间的间距袁减少等待的行必要的经济与行政手段干预遥例如袁对于二手房机会成本k遥此外袁考虑到房价与住宅所处区域密切交易尧第二套房贷款限制条件尧房地产企业贷款制相关袁新增住宅开发项目应尽量分布在城市边缘袁区度等袁根据市场状况确定政策实施方向遥类似的措域内能够容纳的开发商数量多袁可以增加开发商之施还包括袁健全房地产登记制度袁对居民出租和出间的竞争遥由市场机制形成房价遥-60-
基于序贯博弈的房价形成机制研究三更多知情权曰增加开发商投资渠道袁减少投资性购房尧结论比例曰改革地方官员的考核机制袁促使地方政府积极通过构筑有关房价调控序贯博弈模型袁发现在采取行政手段调整住宅供应结构袁繁荣房地产市场袁宏观经济环境既定的条件下袁房价调控的关键是解引进更多开发商袁形成有效竞争的市场机制遥最后袁决开发商与购房者之间严重的信息不对称问题遥还要综合考虑外生因素的影响院如宏观经济环境尧政制定房价调控政策袁政府应积极收集开发商信策执行力度等的影响遥为稳定房地产市场袁调控政策息袁有步骤有条件的公开袁从而减少开发商与消费者的制定应逆经济形势而动袁并将政府的各项政策落之间的信息不对称曰公开土地招标方式袁给予消费者到实处遥参考文献院[1]院thefederallandbanks,landmarketefficiency,andthefarmcreditcrisis[D].PHDDissertation袁UniversityofCaliforniaatBerkeley,1990.[2][J].AmericanEconomicReview,1969,59(4):612-622.[3]BMRoehnerRealestatepricepeaks:acomparativeoverview[J].theEvolutionaryandInstitutionalEconomicsReview,2006,2(2):167-182.[4],borrowingconstraints,andmonetarypolicyinthebusinesscycle[J].AmericanEconomicReview,2005,95(3):739-764.[5]刘琳袁刘洪玉.地价与房价的经济学分析[J].数量经济技术经济研究,2003渊7冤.[6]李爱华袁成思危袁李自然.城镇居民住房购买力研究[J].管理科学学报袁2006(5)院-chen袁DuGang渊SchoolofManagement,TianjinUniversity,Tianjin300072冤Abstract院Housingisoneofthemostimportantissuesfornationalinterestandpeople'slivelihood,itisalsothebasisforconstructingaharmonioussociety援Inthispaper袁:thegovernmentshouldtakemeasurestopreventrealestatespeculating,adjustthestructureofhouseproviding,takethecentralgovernment爷smeasuresintopractice,takeplanstoregulatethetaxesandcharges,院housepricing曰informationasymmetry曰realestatespeculator曰developer[责任编辑院箫姚]-61-
