第七章
假設開發法
第一节 假设开发法基本原理一、一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除未来房地产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒算法、残余法或余值法。
二、理论依据
以购置一块土地开发成房屋出售为例，愿意出多少钱来购买这块土地呢？求取得到社会上一般正常利润即可，选定开发方案，预算开发成本，预测购置土地最高费用。
它的理论依据类似于地租原理，虽然它不是每年的租金剩余，而是一次性的价格剩余。所以假设开发法实际上是新建房地产的成本开发法的倒算法。即先预测未来的房地混合价即楼价，减去正常设计费、建筑费、专业费以及利息、税费和正常利润后所得的余额，就是能支付的土地的最高价格。
三、适用范围及特点
（一）特点：
1、可靠性基于对待开发房地产的各种假设；
2、以种种假定或限制条件为前提；
（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）
3、有动态和静态两种计算方式。
（1） 静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
（2）动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
（二）适用的范围：
1、待开发土地的估价（生地、熟地、毛地）；
2、土地整理、复垦；
3、待拆迁改造的再开发房地产的估价；
4、现有新旧房地产中地价的单独评估；
5、在建工程（包括停建工程） ；
6、可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等
用假设开发法所需的外界环境
（1）要有一个明朗、长远的房地产政策；
（2）要有一套统一的健全的房地产法规；
（3）要有一个完整透明的房地产资料库；
（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;
（5）要有一个长远、公开和稳定的土地供给（出让）计划。
（一）基本公式
四、基本公式
（1）适用于预期售价的理论公式：
（2）适用于预期租金的理论公式：
当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为：
P =A-( B+ C)
式中 ：P—购置开发场地价格；
A—开发项目预期建成后售价；
B—开发项目预期的开发费用；
C—开发商利润（包括风险金、税金）。
当开发项目建成后出租情形下，假设开发法理论公式为：
P=Pc —(B+C)
式中 ：P —购置场地费用；
B —开发项目预期的开发费用;
C —开发利润。
将上述公式加以细化：
待开发房地产的价格=开发完成后的房地产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费
五、估价步骤
（一）调查待估房地产的基本情况
包括自然状况、弄清政府的规划限制和土地权利状况。
（二） 选择最佳的开发利用方式
要在城市规划允许的范围内确定用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等内容。最重要的是选择最佳的用途。
（三）估计开发经营期
开发经营期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时间，可分为三个阶段：
1、开发前期；
2、开发建设期；
3、经营期
通常参考各地的工期定额指标，可采用比较法估计确定。
（四）预测开发完成后房地产总价格
1、对于出售的房地产
应按当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的市场交易价格，采用比较法来确定开发完成后的房地产总价格。
2、对于出租的房地产
应按当时市场上同类用途、性质和结构和装修条件下的房地产的租金水平和出租费用水平来确定 。
（五 ）估算成本费用及利税
1、估算开发建筑成本费；
2、估算专业费用；
3、估算不可预见费；
4、估算投资利息；
5、估算税金；
6、估算开发完成后房地产的租售费用；
7、估算开发商的合理利润
（1）、应计息的项目：地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费、管理费用及投资者购买待开发不动产应负担的税费，销售税费一般不计息。
（2）、计息期的长短
预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；
开发建设费、专业费的计息期应以其实际投入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个开发建设周期末为止；
开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和销售期内应按全额全期计息。
（3）、计息的方式 以复利来计息
（六）求取估价对象的价格
代入原始公式进行计算：
待估房地产价格 =房地产开发完成后的总价格－房地产开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－开发商合理利润
解：估价过程如下。 l
（一）选择估价方法
该块土地为待建筑土地。适宜于用假设开发法进行估价。
(二)选择最佳开发利用方式
通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商业居住混合；建筑容积率7；建筑覆盖率50％；建筑总面积70 000平方米；建筑物层数为14层；各层建筑面积均为5000平方米；地上1～2层为商店，建筑面积为10 000平方米；地上3～14层为住宅，建筑面积为60 000平方米。
解：估价过程如下。 l
(三)预计建设期；
预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即1999年10月完成。
(四)预计出售楼价
估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30%在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积计算为4 500元／平方米，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积计算为2 500元／平方米。
解：估价过程如下。 l
(五)估计开发费以及开发商利润
估计总建筑费为5 000元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为15％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。
在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20%的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第
三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
1．采用静态方式试算地价
总楼价为：4 500×10 000+2 500×60 000=19 500(万元)
总建筑费为：5 000万元 ‘
总专业费用为：总建筑费X 8％=5 000×8％=400(万元)
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×
=总地价×+1 134(万元)
解：估价过程如下。 l
总销售费用为：总楼价×3％=19 500×3％=585(万元)
总税费为：总楼价×6％=19 500×6％=1 170(万元)
总利润为：(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率
=总地价×25％+(5 000+400)×25％
=总地价×+1 350(万元)
将上述参数代人假设开发法公式中，即：
总地价=19 500-5 000-400-(总地价X +1 134)
-585-1 170-(总地价X +1 350) 得：
总地价=(19 500—5 000—400—1 134—585—1 170—1 350)／ (1++)
=5 800(万元)
2．采用动态方式试算地价
计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即1996年10月，年贴现率取15％。
总楼价为：4 500×10 000／(1+15％)3+2 500×60 000×[30％+50％／(1+15％）+20％／(1+15％）］/（1＋15％）3=12 230(万元)
总建筑费为：5 000×20％／(1+15％)+5 000×50％／(1+15％)+5 000 ×30％/(1+15％)=4 017(万元)
各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，就有上述总建筑费计算公式中的贴现年数分别是、、的情况。
2．采用动态方式试算地价
总专业费用为：总建筑费×8％=4 017×8％。321(万元)
由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实 际上均已含利息，故在此不再单独计算总利息。
总销售费用为：总楼价×3％=12 230×3％＝367(万元)
总税费为：总楼价×6％=12 230×6％＝734(万元)
2．采用动态方式试算地价
总利润为：
(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率
=总地价×25％+(4 017+321)×25％
=总地价×+1 085(万元)
将上述参数代入假设开发法公式中，即：
总地价=12 230—4 017—321—367—734一(总地价×+1 085) 得：
总地价=(12 230—4 017—321—367—734—1 085)／(1+)
=4 565(万元)
3．估价结果
上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾静态方 式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为4 800万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块 土地1996年10月出售时的购买价格最终评估结果如下：
总地价为：4 800(万元)
单位地价为：4 800(元／平方米)
楼面地价为：(元／平方米)
[练习]有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为，拟开发写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的%，销售税费为楼价的%，当地银行的年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
解：1、现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为
地价＝楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润
2、计算楼价
楼价=2000××9000=45000000（元）
3、计算建筑费和专业费
建筑费=3000×2000×=15000000（元）
专业费=建筑费×10%=1500000（元）
4、计算销售费用和税费
销售费用=45000000 ×%=1125000(元)
销售税费= 45000000 ×%=2925000（元）
5、计算利润
投资利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×10％
＝(地价+16500000)×10％
6、计算利息
利息＝地价×[（1＋6%）2-1]+（15000000+1500000）× [（1＋6%）1-1]
＝×地价+990000
7、求取地价
地价＝楼价－建筑费－专业费－销售费－利息－税费－利润
＝45000000-15000000-1500000-1125000-（×地价）
-990000-2925000-（地价+16500000） ×10%
地价=17824452（元）
8、评估结果
单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）
楼面地价=8912/=3565（元/平方米）
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
(1)设该旧厂房的正常购买总价为P。
(2)装修改造后的总价值为：4 000×5 000／(1+12％)=1 (万元)
(3)装修改造总费用为：1 000×5 000／(1+12％)=(万元)
(4)销售税费总额为：1 ×8％=(万元)
(5)购买该旧厂房的税费总额为：P×4％=(万元)
(6)需补交土地使用权出让金等的总额为：400×5 000=200(万元)
(7)P=1 一——一200
得，P=(万元)
故：
旧厂房总价为：(万元)
旧厂房单价为：1 (元/平方米)
[例3] 某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积3 000平方米，规划总建筑面积12 400平方米，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／平方米。该项目的正常开发期为年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2 300元／平方米。至2001年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米。可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料估算该在建工程2001年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。
(1)设该在建工程的正常购买总价为P。
(2)续建完成后的总价值＝a／r×[1一1／(1+r)n]×1／(1+trd)t
式中，rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值为：
60×12×12 400××85％×(1—25％)／9％
×[1—1／(1+9％)]×1／(1+13％)2=3 (万元)
(3)续建总费用为：2 300×12 400×60％／(1+13％)=1 (万元)
(4)销售税费总额为：3 ×8％=(万元)
(5)购买该在建工程的税费总额为：P×3％=(万元)
(6)P=3 —1 ——
得：P=l (万元)
故：
在建工程总价为：1 (万元)
在建工程单价为：1 ／=1 229．39(元／平方米)
[例5] 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积2 000平方米，土地价格为6 000 000元，取得土地使用权过程中所支付的法律费用、估价及登记等费用为地价的2％。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。估算开发商在该项目开发建设中的预期利润。评估过程如下：
(1)该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法估价。
(2)根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元／平方米；建筑费和专业费预计为1 000／平方米；在建筑期间的投入情况为：第一年投入40％，第二年投入60％；目前资金贷款年利率为12％；房地产销售的税费为房地产总价的6％。
(4)测算开发商预期利润：
1)房地产总价为：3 000X2 000X 4=24 000 000(元)
2)建筑费及专业费为：1 000×2 000 X 4=8 000 000(元)
3)地价及法律、估价等费用为：6 000 000 X(1+2％)=6 120 000(元)
4)总利息为：
6 120 000×[(1+12％)—1]+8 000 000×40％X[(1+12％) —1]
+8 000 000 X 60％×[(1+12％)一1]=2 650 335(元)
注：地价计息期为2年3个月，即年。
5)销售税费为：24 000 000×6％=1 440 000(元)
6)将上述数据代入公式，则：
开发商利润为=24 000 000-8 000 000-6 120 000-2 650 335-1 440 000=5 789 665(元)
利润占房地产总价的百分比=5 789 665／24 000 000＝％
利润占开发总成本的百分比=5 789 665／(8 000 000+6 120 000+2 650 335+1 440 000)
=5 789 665/18 210 335
=%
由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
[例6] 某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为。”七通一平”空地，面积10 000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3 000 000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。测算过程如下： ’
(1)该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。
(2)根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权要即可开工，建筑时问为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情。同类工业厂房的售价预计为1 300元／平方米，开发资金的投入为均匀投入：
当地目前贷款年利率为12％，开发商要求的利润为房地产总价的18％，房地产销售的税费为房地产总价的6％。
测算建筑费及专业费的最高控制标准。假设建筑费及专业费的最高控制额为X元。
1)房地产总价为：1 300×10 000×1=13 000 000(元)
2)地价及法律、估价等费用为：3 000 000(元)
3)总利息为：3 000 000×[(1+12％)2-1]+X×[(1+12％)1一1]：
4)开发商利润为：13 000 000×18％=2 340 000(元)
5)销售税费为：13 000 000×6%=780 000(元)
6)将上述数据代入公式，则：
建筑费及专业费最高控制额X
＝13 000 000-3 000 000-(763 200+)-2340 000—780 000 。
得：
X=6 116 800／1．12
=5 461 429(元)
单位面积建筑费及专业费控制标准为： ．
5 461 429／10 000×1=546．1(元／平方米)
用途
第一年NOI（元）
（2）
（r-g）
(3)
R
(1)/(3)=4预期房地产价值（元）
（5）
建筑成本（元）
（4）－（5）
预期土地价值（元）
办公
500 000
5 000 000
4 000 000
1 000 000
零售
600 000
7 500 000
4 000 000
3 500 000
公寓
400 000
4 444 444
4 000 000
444 444
仓库
400 000
5 000 000
4 000 000
1000 000
土地最佳利用分析
作业：有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为3元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的%，保险费用为建筑费用的%，税金为年租金的%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的15%，试评估该宗地地价。（注：静态法，动态法，利息用复利计算。）
*
