房地产中介服务
组员：郑占标 胡威 胡红英 朱剑萍 罗强 罗欧
目录
房地产中介服务概况
房地产中介服务行业消费与竞争
房地产中介服务行业营销模式分析
房地产中介服务行业的问题与发展前景
一、房地产中介服务概况
房地产中介服务定义
根据我国《城市房地产管理法））及《城 市房地产中介服务管理规定》的有关规定， 所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
概况
由于我国的房地产中介起始于房地产飞速发展的过程中，其存在的时间较短，因而处在一种不成熟的发展阶段。与此相对应，我国对房地产中介的监管也处在一种摸索的过程。对房地产中介监管程度的弱化导致我国房地产在发展的过程中出现了一些问题：
（1）市场监管弱化
到目前位置，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于初创阶段，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于原则化，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以覆盖。法律体系的不完善导致政府无法有效的对房地产中介进行有效的监督，从而滋生了房地产中介的不良行为。
（2）市场监督弱化下的诚信操守的缺失
我国房地产中介企业整体的诚信操守需要改进。市场经济首先是一种信用经济，即参与经济活动的各方面要有良好的诚信操守。房地产中介是连接房屋拥有者和房屋需求者的纽带。如果房地产中介的诚信操守不佳，受到损害的是群众，最后丧失的将会是广大的市场
（3）市场内部混乱
目前我国房地产中介公司内部管理混乱。由于房地产中介从产生、发展到壮大的过程太短。因此经营方寸之间企业需要具备的内部规章制度不完善。目前，房地产中介行业“私单”频频乱走，而且经济人员难以约束导致违规操作屡禁不止。
（4）政府缺乏必要的资金监管
由于行业的特殊，房地产中介企业的运作资金对成交量的依赖极大，随着房地产产业的周期调整导致房地产中介企业的成交量极度萎缩，很多房地产中介企业铤而走险，挪用客户的资金。
房地产中介相关法律
1996年1月8日建设部令第50号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产中介服务管理规定＞的决定》修正
第一条为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。
第三条国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。
第四条从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
第五条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第六条房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
第七条房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。
第八条房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第九条严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
第十条从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介相关法律
第十一条设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职 称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
第十二条设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
第十三条房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业。
第十四条房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
二、房地产中介服务行业消费与竞争
中国100强 房地产经纪(中介)公司排名
1 上海房屋置换股份有限公司
2 上海信义房屋中介咨询有限公司
3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司
4 上海中原物业代理有限公司
5 广州满堂红置业有限公司
6 上海太平洋房屋服务有限公司
7 中原地产（深圳）有限公司
8 戴德梁行•泛城（中国）
9 天津顺驰置业有限公司
10 上海新澳投资咨询有限公司
11 南京市房屋销售置换实业有限公司
12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司
13 北京我爱我家房地产经纪有限公司
14 广州美联房地产顾问有限公司
15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司
16 重庆金丰易居房屋置换有限公司
17 深圳市中联房地产企业发展有限公司
18 天津市广厦房地产经纪有限公司
19 美联物业顾问 上海 有限公司
20 上海臣信房地产经纪有限公司
（一）消费
1、房屋中介收费标准
房地产中介服务费用要由房地产中介服务机构按收费标准统一收取，并开具发票，依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项
2、中介费支付方式：
（1）中介费一般是第三方收取的，例如中介公司，不应该像房东支付，除非他不是真正的房东，但也要注意被黑。
（2）中介费一般是一次性收取，注意索要发票
（3）房屋中介费的收取没有成文规定
（二）竞争分析
增强竞争优势的途径
树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任
树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径
提高人员素质，提供专业规范的服务
从业人员要有专业基础知识，要有专业化操作水平
通过创新与联合提供全面和增值的服务
做到信息共享、资产重组、资源合理配置
利用最新科技实施网络化管理
采用先进的计算机管理技术，有效利用高科技信息技术
规模化连锁经营增强竞争实力
实施资产重组，连锁经营，扩大规模，增强竞争力
运用新型业态模式加入特许经营体系
最大特点：低成本投入，高效益回报
房地产中介服务--链家中介
近年来，伴随市场和政策的不断变化，房产中介行业竞争激烈，遭受洗牌的中介公司难以计数。这样的背景下，链家中介怎么样保持屹立不倒？引起了我们的好奇心。链家中介从无到有、从弱到强，凭借其敏锐、胆略、高效、务实的企业风格，取得了领先行业的实力、地位和良好口碑。链家中介怎么样在这样的环境下树立起其品牌形象的呢？这与其自身优势密不可分。在中介中介行业向更成熟、更规范方向发展的进程中，前瞻性的企业战略和品牌战略，引导其不断的发展壮大，并成为房产中介的领军者。
链家中介怎么样保持业务领先，不断推进行业规范化发展呢？
主要是依托存量房市场发展的需求，以及我国经济的持续发展态势，使链家在业务上不断创新，引导全行业进行了一波又一波的变革。
我们来看一下链家中介怎么样做的？
比如：实价报盘、签三方约、透明交易、不吃差价、资金监管、真实房源等业务的推进，每一项业务都是率先推出，打破行业潜规则，改变行业不良习惯，推动行业向更加规范的方向发展。
链家中介
2005年的宏观政策是第一次针对房中介的大规模调控，中小经纪公司纷纷关店、倒闭，市场一片哗然。而这样的时候，链家中介怎么样使自己“弯道超车” 规模发展更进一步？
在同期大多数房中介公司是选择保持不变或缩减店面，可是我们看看链家中介怎么样做的。加速扩店，快速领先市场，实现了“弯路超车”，奠定了其成为北京房中介经纪公司领头羊的重要基础，大幅提升了业务量、业绩、和市场占有率。 在稳扎北京市场的基础上，链家中介怎么样让自己在全国都占有一席之地呢？为全国更多的消费者服务便成了链家的下一个目标。
2006年12月，六家店在大连同时开业；随后1年，天津链家中介成立；
2011年又挥师南下，开辟南京市场。已经取得如此好成绩，链家中介怎么样规划自己的未来？在未来的五年里，链家将同全国有志于中介服务的精英们一起，打造一个涵盖环渤海、长三角、珠三角、中原地区的中介服务平台。
链家中介
近十年来，链家为客户达成70多万笔交易，交易额超过600亿，进而成为国内单一城市业绩最高、员工最多、拥有单一城市最大直营系统的房中介经纪企业，稳居全国房中介经纪企业三强。链家中介怎么样取得这一成绩，是一个值得我们学习的方向。目前，中介中介行业的快速发展，大大提高了市场竞争程度，已使得中介中介企业必须要考虑如何在房源竞争、客源竞争、规模竞争等现有竞争层面的基础上，提高品牌的吸引力和信任度，以更好的吸引、保留客户。在这样的背景下，链家中介怎么样维护其品牌呢？链家以其前瞻眼光，迅速着手进行品牌的规划和建设，我们以此期待一个更好的链家。
三、房地产中介服务行业营销模式分析
一、单一的门店式营销模式
早期的房地产中介，开业经营往往是从一桌一椅开始，非常简陋，行业门槛较低。中介人员只要做到以勤为本，即勤联系顾客，勤接待顾客，勤了解市场，经营一般不会陷入困境。如果能在勤的基础上加上诚信，即诚恳待客，诚实办事，信守合约，信守道义，则这些房地产中介公司极易得到发展，由小变大，由弱变强。单一的门店式（又或叫地铺式）营销模式在畅旺的市场供求下大行其道。即便在今天，这种营销模式仍然大有市场，80%的中介机构仍以此模式求生存，谋发展。可以说，单一的门店式营销模式是房地产中介最传统最基础的营销模式。
二、纵向的连锁店营销模式
以门店式营销模式站稳脚跟、先富起来的房地产中介必然会谋求更大的发展。它们绝不会偏安一隅，而是会努力把触角伸向市场各个角落，努力把经济蛋糕做大，这是市场经济的必然规律。于一九七八年成立于香港的中原集团旗舰中原地产，就是遵循这一规律，在多年的经营发展中不断扩张，根据各地的房地产形势开设中介分店，连锁经营，跨越中港两地，分行数目在2004年就超过450间，成为中港两地规模最大的地产代理公司之一。
三、横向的联动式营销模式
2004年，当房地产市场由简单的住宅建设转向精品小区建设，由功能性住宅建设转向居住环境标准化、舒适化建设时，房地产市场其实已由卖方市场转向了买方市场，此时，人们对房地产中介的服务有了更高的要求。例如要求有完善的物业管理、有合适的家居设计、有优质的房屋装修、有便利的付款方式、有优惠的银行融资服务等等。一站式的置业服务有着极为广阔的市场前景。也就是说，房地产中介开展与房屋经纪业务相关的其他行业服务，实行横向的联动式营销模式，将更有利于房地产中介的发展。
四、便捷的网络化营销模式
在我国房地产业飞速发展的时候，互联网也正席卷中国大地，并以其无限时空，不受阻隔，信息传递，一击即到的便利受到人们广泛的欢迎。网络营销更成了经营者们必不可少的手段，成了冲击行业发展的新武器。t 房地产中介如何利用便捷的网络化营销模式？主要通过营造网上经营环境进行。在这种环境下，房地产中介可以发布供求信息，建立用户档案，开展服务引导，提出投资建议，进行网上调研，接受意见反馈，营造项目气氛。作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能更有效地促成供求双方交易活动的实现。
营销模式
四、房地产中介服务行业的问题
一、法规明显滞后
时下，除《城市房地产管理法》有3条涉及中介服务机构的以外，其余都是些部门规章，如1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》等。我以为，其明显滞后于市场的缺陷在：标准难界定，主导权不明，明示指导不明，法律责任不清，行业解释不清楚。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人便通过各种方法到工商局先拿执照，避开执业登记，而后非法执业。对这些只有营业执照、没有资质证书的中介企业，行业监管就无从落实——行业主管部门甚至弄不清楚有哪些公司在做中介业务，这就会使房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。
二、行业监管不力
目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着寻租空间。由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。说行业协会地位不明确，主要指它们多为政府直接组建，其会长、秘书长等多由政府部门领导兼任或退任领导担任，且协会也极愿意成为“二政府”，依附于政府，而忽视了首先应代表所有会员企业的利益；说行业协会作用空间有限，主要指政府依然掌握着大量控制行业发展和直接管制企业的行政手段，如大量的行政审批和许可；说相关立法滞后，主要是指目前尚未出台一部行业协会的专门法，职能重叠和地位模糊，使政府、协会和企业都处于相当尴尬的境地。
三、规模小、能量差
目前绝大多数房地产中介企业尚未形成真正强有力的品牌，规模小，市场占有率低，还处于初级阶段——相当于美国房地产中介业20世纪七八十年代的发展水平。许多不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多靠顾客上门，基础薄弱，从业经验、作业规范、分析手段和创新能力均与国际水平相差甚远。
四、人员素质及信誉偏低
由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。
问题
五、信息不畅，技术水平低
与境外优秀的房地产中介公司（如21世纪不动产）相比，境内许多房地产中介服务机构对外联络面狭窄，在相当程度上还处在信息阻塞、各自为政的状态，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，导致信息资源浪费，难以发挥作用。
六、恶意坑害消费者
有些不正规的公司，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，其欺诈手段大多如下：
（1）“空手道”。有一些房地产中介以挂靠形式，一不申报，二无实力，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就上马了，全无制度可言，就靠打“游击战”、“拖延战”谋利。
（2）“狐假虎威”。其在媒体上发布的广告，都说是些地理位置上乘、价格低廉的好房子。据业内人士透露，大致只有5成不到的信息是属实的，其余均为胡乱编造，是用假信息作为吸引顾客的诱饵。
（3）文字游戏。在中介代理合同的签订上，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。
（4）哄骗消费者上当。骗术通常有两种，其一是让员工分别扮成业务员、房主等，顾客门时便上演成交双簧；其二是员工假扮房主与求房者“智斗”，或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取信息费的目的。
（5）走为上策。个别中介商甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模后便关门走人。
亿房网 、百度文库
问题
房地产中介服务行业的发展方向
近几年来，随着我国房地产业发展，房地产中介业也逐渐发展起来，因此，探索房地产中介业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。
一、在经营主体上，向企业化、市场化发展
由于中国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司（企业），实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。
二、在经营方向上，向专业化、品牌化发展
房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。
三、在组织结构上，向集团化、规模化发展
房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。
四、在经营手段上，向信息化、网络化发展
信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。
现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。
发展方向
五、在从业人员素质上，向综合化发展
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状： 既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。我们相信，随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。
新筑网 、豆丁网
发展方向
参考文献
新筑网 、豆丁网
亿房网 、百度文库
