本报告的汇报纲要
第一章 熟悉建业 [走进建业、了解建业]
第三章 项目定位 [解析项目、精准定位]
第四章 项目推广 [策略推广、运筹天下]
第五章 视觉表现 [王者之剑、创意致胜]
第二章 市场研判 [洞悉市场、运筹帷幄]
熟悉建业
[走进建业、了解建业]
第一章
建业，城市运营商、生活领舞者
企业精神：追求卓越，坚忍图成 企业风格：大气、执着、坚毅、厚重、厚积薄发
企业目标： 在盐碱地里长出参天大树 生存之道：适应——利用——改造 企业信条： 一分耕耘，一分收获 企业文化特征： 守信用 负责任 走正道 务正业 企业核心价值观： 根植中原 造福百姓
深刻的文化烙印： 坚忍、自省、责任感、理想主义 企业的理想与使命：让河南人民都住上好房子
建业集团——品格定乾坤
1、15年积淀，实力雄厚：建业15年来以“根植中原，造福百姓”为企业核心价
值观，深厚积淀，誉满全省。
2、政府支持，逐鹿中原：全省18地市联动，“让河南人民都住上好房子”梦想
稳步推进，政企关系鱼水情深。
3、强强联合，资本运营：06年10月，建业与凯德置地成功牵手、强强联合为建
业集团迎来新的发展机遇，至此进入资本运营时代。 4、冲超成功，激悦全城：06年10月14日，建业足球提前冲超成功，13年的梦想
飞扬，全省乃至全国关心建业的观众为之狂欢，建业
知名度进步巩固。
5、诚信经营，获誉无数：建业集团15年潜心打造，获誉无数，名享全国，中国
房地产品牌企业50强之一。
建业集团——享誉全国
郑州·建业置地广场
郑州·建业森林半岛
洛阳·建业森林半岛
许昌·建业帕拉帝奥
新乡·建业天鹅堡
周口、商丘、漯河……
18地市数案并举，建业河南省域化战略全面推进！
建业集团——布局中原
全国一线房地产运营商。
一九九二年，建业入驻中原元年；
从香港到河南，中原谋略，意气高扬；
从建业金水花园、联盟新城、森林半岛、置地广场；
中原15载， 18地市布局，一路荣耀披身，稳步前行；
2007，开封建业·西雅图，千年古城辉煌再现……
建业集团——辉煌再现
建业·西雅图 图霸开封
建业·2007又一巅峰力作：
从建业·森林半岛到到“建业·西雅图”
从优秀到卓越
从产品时代到作品时代
一个时代崭新的超越
一条充满张力，激情四射的创城之路
承载着建业和建业人的事业梦想
丹青满卷，气势恢弘……
市场研判
[洞悉市场、运筹帷幄]
第二章
市场研讨篇——内容提要
市场分析
项目分析
竞争对手分析
目标客户分析
开封，七大古都和24座历史文化名城之一，开封政府抢抓机遇，大力发展旅游业，加大旧城改造力度，推进新区城市建设，城市整体面貌不断改善，城市品位快速提升，从而促进房地产市场整体发展。
----抢抓机遇，大力发展旅游业，城市整体环境不断改善
一、开封市场分析
1、从城市宏观环境看房地产市场发展
（一）、开封整体市场分析
2、从城市规划看房地产市场发展前景
------老城区重点发展旅游业，西区即将打造城市未来新行政中心
新行政文化中心
带来高薪人群
产生高档物业住宅区
汴西新区，开封行政事业单位逐步进驻，以及郑汴一体化的大力推进，西区即将形成未来新的政治、经济、文化中心和中央商务住宅区。
千年历史文化名城
吸引全国游客
老城区以旅游业为主
作为千年历史文化名城，全国著名旅游城市，旅游业为开封支柱产业，而作为旅游资源丰富的老城区，必须以发展旅游业为主。
3、从城市高端物业看房地产市场发展格局
------北区和西区是传统高档住宅和行政性引导形成的两大高档物业片区
开封建业森林半岛
大宏世纪华庭
宋韵雅庭
开元金池名郡
荣勋花园
龙成香榭里
龙亭新都汇
九鼎颂园
金耀绿城
永和丽景花园
东京银座
文盛浪漫之都
格局背后的原因：
这是开封城市规划结构所决定的——北区良好的居住氛围和完善的生活配套，西区行政性引导及郑汴一体化的推进，使这两个区域必然形成相互对垒的两大高档住宅阵营。
4、从城市景观生态资源房地产市场发展
------老城区重点发展旅游业，西区即将打造城市未来新行政中心
西区，开封都市村庄所在区，农田、绿地，河流等原生态资源十分丰富；且随着政府加大西区投入力度，西区公共配套日益完善，绿地广场、公园等不断建设。居住新区，即可零距离享受城市丰富生态资源。
零距离享受丰富原生态资源，未来居住首选区域
原生态资源较少，且公众直接享受的资源更少
老城区的公共绿地缺乏，清明上河园、龙亭、天波杨府等城市景观资源较丰富，但公众参与性较差，政府现规定景区内不再开发项目，因此，未来居住与景观资源共享更困难，只可远观，不可近赏。
结论：
高端物业格局
良好的生态环境
新政治经济文化中心
城市中央高端住宅区
城市生态文化居住区
城市最佳休闲宜居区域
老城区参差不齐的面貌
丰富的城市旅游资源
政府宏观政策的导向和限制
旅游业发展占据老城区绝对地位，但不适合开发高档的物业
龙城香榭里花园
开元名都·金池名郡
荣勋花园
东方银座
永和·丽景花园
浪漫之都
结论：从西区极具代表性的项目分析：
从规模上看，20万平米以上的项目有三个，开元名都更是称霸全城；
从建筑形态上看，不仅有多层，而且小高层、高层更是领先市场；
从产品形态上看，出现了产权式酒店、公寓等市场前沿的高端产品；
由此可以看出，西区已然形成了一个领舞市场的高档物业区，区域房地产市场发展潜力毋庸置疑。
1、西区高档住宅区正在形成，区域发展潜力十分巨大！
（二）、开封西区房地产市场分析
2、郑汴一体化全面推进，地价、房价不断攀升
自郑汴一体快速推进，郑开大道的全线通车，开封西区成为了开封房地产开发的热点区域，受“郑汴一体化”的影响，开封西区的房价上涨了近300元/㎡，同时开封其他区域房价也上涨了100～200元/㎡左右。
同时区域的发展使土地价格也有了较大的涨幅。以前开封西区地价30～40万元/亩，现在每亩土地已涨到50～60万元，部分区域每亩达到90多万元。
3、购房客户发生变化，郑州客户及周边客户增加
从目前西区在售项目销售来看，自郑开大道全面通车之后，郑州来开封购房的客户比例不断增加。同时开封市周边五县购房者日渐增多，因此，区域目标客户范围拉大。
4、小高层、多层将改变多层一统天下的局面
虽然开封楼市中人们的多层情结仍然没有改变，多层仍为市场
主流。但从浪漫之都、荣勋花园目前小高层和高层销售情况来
看，客户对高层产品的优越性开始认同，多层一统天下的格局
将随之改变，开封楼市将迎来新的发展趋势。
结论：
西区高档住宅区日渐形成，区域版块发展态势良好
西区房价、地价不断攀升，区域市场发展前景十分巨大
购房客户的范围的拉大，将促进区域市场的快速发展
郑汴一体化的全面推进，郑州购房客户的出现，促进了西区房地产市场的快速发展，西区将成为发展前景看好的高尚住宅区。因此为本项目的开发带来了良好的发展前景。
多层产品仍为市场主流，高层产品日渐得到市场的认同
宏观调控频频出台，土地投放受到很大影响。城区改造、土地投放量减少，导致土地成本提高；从06到07年，郑州“地王”不断刷新，建业更是以425万/亩的天价拿下宋寨地王，一定程度上必定助长房价的提升。
1、地根缩紧，地价飙升，助长房价
2、物业类型丰富，复合地产成为城市新宠
从目前开发项目来看，住宅占近一半，商业物业占16%。城市复合地产建业置地广场、郑州国贸中心、曼哈顿广场等的开发引起人们的广泛关注，城市综合体将成为市场中的新宠，物业开发类型日益丰富，竞争将更加激烈。
（一）、郑州市整体市场分析
二、郑州市场分析
3、市区项目竞争激烈，大盘郊区化发展趋势明显
市区土地供给紧缩，项目竞争激烈。与此同时，随着城市的发展，都市的繁华与喧嚣日益明显，因此人们开始向往舒缓宁静的生活。
因此，房产开发往郊区外移明显，北部21世纪社区，南部板块21世纪国际城，龙泊圣地等千亩大盘；西部板块的“威尼斯水城”，西南板块的”帝湖花园“、“绿岛港湾”等大体量楼盘均相继开发，东南部板块美景天城的崛起，以及中牟新区的房地产遍地开花，“水岸鑫城”等也将郑州居民纳入目标客群。
结论：
地价、房价不断攀升，房地产市场存在很大发展空间
城市复合地产的出现基于提升项目产品优势和人们需求改变
客户对复合地产的认同说明他们对项目配套资源的重视，因此本项目要充分借助政府资源和本身投入，搞好配套建设。
同时大盘郊区化发展，说明客户对郊区化生活模式的认同，本项目的机遇和挑战并存。
城市框架的拉大和城中村改造将使大盘郊区化发展明显
（二）、郑州市区域市场分析
1、郑东新区的发展，郑汴融城的推进，两地房地产市场迎来新的发展趋势
政府合理规划和大量投入，郑东新区发展十分迅速，郑汴融城的进程进
步加快，两地资源优势互补，未来房地产市场将迎来新的机遇和挑战。
场会继续看好郑东新区。
2、中高档楼盘开发日趋理性，价格也日渐提升
中、高端楼盘户型面积从单纯做大趋于理性舒适。中、高端盘成交均价在3800——4200元／㎡，部分楼盘有望冲破4200元／㎡
3、3室仍为市场主流产品，面积主要控制在120—150平米
据统计，区域楼盘成交户型以三室二厅户型为主，其次四室二厅、二室二厅；与户型一致，集中在120-150㎡。
4、高素质的中产阶层，购买力趋年轻化
郑东新区和谐规划以及巨大发展前景，使得城市中产及高素质人群对其青睐有加。
年龄分布集中在25-45岁之间，合计占比高达近80%，其中30-40岁占一半以上，客户的年轻化趋势值得关注。
结论：
郑东新区的大力发展，郑汴融城进程的推进，房地产市场格局将改变，两地房地产将迎来新的发展机遇
客户购房的日趋理性化以及购房客户的年轻化，要求开发商要根据市场需求，开发合理的产品
本项目在迎来发展机遇的同时要充分整合郑汴两地资源优势，细心研究两地客户的需求特征，为项目的成功开发奠定基础。
总论：
开封西区高端物业格局形成
西区良好的生态环境
未来新政治经济文化中心
城市中央高端住宅区
城市生态文化居住区
城市最佳休闲宜居区域
郑州房价飙升过快，客户难以接受
大盘郊区化发展趋势
客户对复合地产的认同
客户对郊区化大盘未来发展前景以及对生活模式的认同，同时看重的是郊区较低的房价。
决定西区
表明郑州
双城成功对接
优势资源整合
两地房价差额
项目价值实现
市场研讨篇——内容提要
市场分析
项目分析
竞争对手分析
目标客户分析
2/2/1：㎡
3/2/1：㎡
多层住宅，1—2层连体商铺
宋苑名家
3/2/1：110㎡
纯多层住宅,小型商业街区
金色阳光
2/2/1：97㎡
3/2/2：㎡
共41栋楼，现销售第二期
永合.丽景花园
3/2/1：120㎡
3/2/2：130㎡
第二期3栋21层高层，正在打基础，08年年底交房。一期别墅，现房。
中亨花园
3/2/2： ㎡
4/2/2：㎡
共31栋多层、4栋小高层、推售第5期
荣勋花园
3/2/2：㎡
2/2/1：㎡
共55栋多层,分A区18栋、B区32栋、C区5栋，有部分小高层。在售第5期
龙成.香榭里花园
主力户型
物业类别
项目名称
开封西区项目分析---物业类别和户型
物业费元/㎡、天然气3350元，地热水3968元，代收水表、电表
高层：2800—3200元/㎡
中亨花园
暖气费125元/㎡，流量表1800元，送天然气、水表、电表
小高层：3100元/㎡
荣勋花园5期
物业费元/㎡，
天然气3150元/户，地热水3800元/户，
多层：2200元/㎡
小高层：2400元/㎡
龙成.香榭里花园
其他费用
价格（均价）
项目名称
物业费元/㎡，其他费用未定，代收水表、电表
1700元/㎡
宋苑名家
物业费元/㎡，天然气：3150元，地热水：3500元。暖气表：1700元、代收水表、电表
2400元/㎡
金色阳光
物业费元/㎡、天然气：3150元，暖气：80元/㎡，地热水：4200元/㎡
2600元/㎡
永合.丽景花园
开封西区项目分析---价格和其他费用
1、复合地产、榜样中原 2、开封名城新地标
3、中国皇家园林别墅区
主要诉求
2007年底
交房时间
阳光美墅多层均价3000元/平方米，联排别墅4000元/平方米，独栋别墅一户一价
楼层价格
独栋别墅
160
四房二厅
209—211、218—222
联排、双拼、叠加别墅
120、130
三房二厅
面积（㎡）
户型
面积（㎡）
户型
户型
一期金池名郡低密度高尚住宅区，包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅和阳光美墅五种物业类型，共114栋，其中独立别墅42栋
建筑形态
会所、商业街、高智能化社区系统、300亩金明池公园水景、五星级开元名都大酒店
社区配套
一期金池名郡低密度高尚住宅区总建筑面积约13万平米
建筑面积
1400亩
占地面积
开元名都•金池名郡
项目名称
重点竞争项目分析---开元名都
解读开元名都：
1、产品多样化：
本项目作为开封最大的复合地产项目，产品涵盖了别墅、商业、多层、小高层、高层多种形态，能满足客户的多种选择。
2、准现房销售，实力证明 ：
作为中国民营企业500强、饭店企业20强、房地产百强企业，开元集团的实力和知名度显而易见。准现房销售不仅是打消客户怀疑心理，更是实力的彰显。
3、景观资源优势明显：
项目360亩超大中央湖景，各个组团之间水系环绕，名贵树木、景观小品等各种景观组合，中国皇家园林景观，一期西郡景观即将完美呈现。
4、文化诉求：
开元名都，建于北宋时期皇家园林金明池原址之上，沉淀了千年古都厚重的历史文化。项目大举文化品牌，利用文化诉求达到客户情感上的认同。
5、地段优势：
项目位于金明广场，郑开大道开封第一站，项目周边配套资源比较成熟，现已得到客户的普遍认同。
针对开元名都，建业•西雅图应对策略：
以情动人：
从内心最深处来打动人，卖一种生活方式，一种情感，一种归属，本项目以“田园都市”鲜明主题和“回归自然质朴”的附加值并与产品特色相结合，刚柔并济，以柔克刚。
以质取胜：
开元名都虽然大幅面进行水景铺垫，但缺少灵性与精致在一起，本案进行规划时的通过主题性规划与人文气息的设置，使本案的亲情性可参与性在里面，形成本案高性价比优势。
以异求存：
力争使本项目产品形成差异化。同时利用开发和营销节奏相结合，避其锋芒，凸显优势。
1、精品户型，舒适空间；2、亲水生活；3、黄金地段
主要诉求
一期现房，二期2007年底
交房时间
2004年底开始预售，现在已基本售完，剩余少量大户型和顶楼复式
当前销售进度
已售完
10%
联排别墅
少量剩余
10%
200
复式
少量剩余
30%
160—187
四室二厅
少量剩余
50%
107—143
三室二厅
是否畅销
所占比例
面积（㎡）
户型
户型
45栋多层住宅和8栋二层商业楼、一栋会所
建筑形态
商业街、会所、
集中供暖、天然气、地热水
小区内配套
35%
绿化率
约1000余户
规划户数
近14万平米
建筑面积
近150 亩
占地面积
永合·丽景花园
项目名称
竞争项目分析---永合·丽景花园
解读：
项目地处西区黄金地段，周边配套资源比较丰富，加上项目本身商业配套，得到客户的认同，因此项目销售情况较好，现剩余房源有限，对建业·西雅图影响不大。
优势：1、龙亭风景区内最后开发项目，环境独一无二， 升值潜力巨大2、退台设计，住宅观景效果好；3、小区采用多项节能技术。
劣势：1、建筑形态和户型缺少特色；2、小区内缺少商业配套
项目综合分析
九鼎颂园——一个新的人居理想
主要宣传用语
60%以上来自郑州或其它地区，有近20%来自开封周边五县的政府官员和其它高收入者，其他20%来自开封河大老师、银行、医院、电信等行业
客户群体
2800元/平方米
楼层价格
、158
四室二厅
、
二室二厅
132—146
三室二厅
一室一厅
面积（㎡）
户型
面积（㎡）
户型
户型
九鼎雅园41栋多层住宅；九鼎颂园一期23栋五层半情景花园洋房式建筑，九鼎颂园二期42栋多层住宅；九鼎风园31栋二层别墅
建筑形态
总建筑面积28万平方米，其中九鼎雅园建筑面积万平方米，九鼎颂园和九鼎风园建筑面积万平方米
建筑面积
九鼎项目总占地345亩，其中九鼎雅园占地112亩，九鼎颂园和九鼎风园占地233亩
占地面积
九鼎颂园
项目名称
竞争项目分析---九鼎颂园
解读：
项目作为开封目前最大纯多层成熟项目，配套完善。同时独享3大景区资源，稀缺景观和较佳的居住环境，得到了广大郑州目标客户认同
市场研讨篇——内容提要
市场分析
项目分析
竞争对手分析
目标客户分析
一.“建业·西雅图”项目基本信息
位 置：比邻郑开大道、晋安大道
定 位：中高档
占 地：1000亩
建设用地面积：750亩
物业类型：以多层为主的高品质社区
容 积 率：不超过
立 面：新古典主义建筑风格
户型特点：1房—4房多样户型，以三房为主
景 观：水景园林
产品特性商品原动力之一
实现销售的根本
★优势（S）：
●建业集团品牌
●郑汴一体核心交汇点，铂金地段，开封新行政中心
●与建业已开发项目相互辉映，高端气质一脉相传
●周边项目借鉴，准确定位产品市场
●90—140平方主力户型区间设计合理，综合体项目，满足多元市场需求。
二.项目 SWOT分析
★劣势（W）：
●开封西区，目前各种生活设施配套不全，短期内会影响客户购房
心理。
●地块周边水、电、气、暖等基础设施尚不到位，2007年项目开发
需自设临时的水、电等管线，会提高项目开发成本。
●项目规模巨大，整体开发周期较长，未来可能会遇到如宏观经形
势、政策调控等不可预见的因素和风险。
●周围项目产品覆盖较全，竞争激烈。
★机会点（O）：
●现有周边产品的硬伤、软肋对于我们设计产品是极好的参考标准
●开封西区,政府机构逐渐进驻，强化周边居住、投资信心
●前期部分项目的炒作，提高了区域认知度
●政府全力打造，城市改造力度的加强，配套和居住环境逐渐成熟
★威胁点（T）:
●现房实景龙城香榭里花园、荣勋花园：
较早开发，已成中高档成熟楼盘，现房实景制定该区购房标准.
●优秀名企之开元集团，实力运营，准现房销售：
开元集团，多年实力运营，品牌知名度较高；开元名都、千亩大盘，超大水
景，准现房销售，客户购买信心较强.
●周边分布楼盘的竞争威胁：
龙城香榭里花园、永合丽景花园、浪漫之都等，同区竞争较激烈.
●新政出台冲击消费者心理：
新《国六条》政策发布，引导消费者重新审视购房标准
在开封，楼市节节攀升，西区更是一片繁荣景象，开封楼市，将直面一场21世纪
的群雄逐鹿，英雄争霸，谁将是最后的王者？
一位业界人士曾言，西区能够有今天的火爆，完全是因为压抑的太久了，开封不
是没有贵族情节，也绝非没有高端消费的欲望，只是市场
一直没有提供合适的商品罢了
市场稀缺商品原动力之二
区域价值抢占市场
三.项目区位价值分析
★项目区位价值分析之一:
CBD
COD
CLD
行政区+商务群楼+立交桥+高速公路+
新车站+金明广场+商业配套+
五星级宾馆+郑开城市轻轨……
开封西区新行政中心+市委市政府+工商局
+卫生局+市中级法院+市公安局+药检局+
……
开元名都+荣勋花园+龙城香榭里花园等诸多
明星楼盘+公交公司+中小学校+河南大学
+医院等+大面积绿地广场
★CBD（中央商务区）之要义
城市商务核心 城市活跃动脉
城市经济脉搏 城市形象名片
城市财富之源 城市CEO交际场
西区CBD，撬动千年古城经济发展重要支点
★ COD（中央公务区）之要义
城市权力中心，尊贵、威仪天下
城市全面持续发展的指挥总部
城市最安全、交通最便捷的地方
城市的未来中心
城市素质最高人群的汇集地
城市人文和景观规划
西区COD，城市新行政中心，权力阶层专属领地
★ CLD（中央生活区）之要义
城市规划、配套日趋完善
城市发展综合核心
城市富人特区
城市人居梦想之地
城市达官显贵云集之地
西区CLD，1亿中原人的生活梦想
CBD+COD+CLD共享地
3C城市带，复合功能都市特区
★ 区域价值定位之一:
郑开大道，揭开中原城市群建设序幕
★项目区位价值分析之二:
郑开大道，中原最具权威和贵气的行政大道
郑开大道，实现大中原城市群无缝城市链接
？
无缝城市链接
郑开大道：郑汴城际交通快车道
投资亿元，全长公里
宽100米、双向10车道
已于06年11月正式通车
通车后，从开封到郑州仅需30分钟
全面开放，不收过路费
★无缝城市链接
郑开大道，成功实现从开封到郑州的
无缝城市链接
郑汴一体化
郑汴一体化 ，双城对接必经门户
★ 区域价值定位之二:
建业·西雅图——城际快速道直达之城
建业·西雅图——郑州人入驻开封的地缘之城
建业·西雅图——郑汴一体化后，“郑汴市”中心之城
建业·西雅图——开封人享受国际级都市生活的魅力之城
建业·西雅图——郑开大道上最炙手可热的焦点之城
建业·西雅图——开封人居升值空间飙升的钻石之城
★郑汴一体化之拿来主义
●建业、大宏，强强联合，名企信誉，超越力作
●开封新城市名片，河南新形象杰出代表
●3C地段，开封唯一复合区域
●紧邻郑开大道和金明广场，新老城区瞬间切换
●毗邻中小学，紧邻百年河南大学，教育资源完善
●低密度建筑群，宽阔楼间距，高尚住宅空间标准
●新古典主义简约风格，直率有型，气宇非凡
●合理户型区间设计，总价控制合理
●水生态艺术园林，国际大师裁剪生活空间
●千亩超级大盘，自成商业配套，足不出户购遍生活所需
四.项目核心价值提炼
市场研讨篇——内容提要
市场分析
项目分析
竞争对手分析
目标客户分析
目标客户群体分析
“一个含混不清和面面俱到的品牌识别导致的结果是，
几乎任何类型的消费者沟通都可能被认为是徒劳的。”
——美国著名品牌战略专家David
基于以上原则，
我们的客群研究对象应以在质与量上均能本案主体客群相符的范围内展开。
基于项目30％的90平米以上、70％90平米以下的配比。
主力客群、即传播的主体对象将会划分。
一、核心目标客群整体特征素描
以30-45岁为主.
多为三口之家（两代居）。三口或者四口为主。本项目客户以青年之家、中年之家、老年一代和小太阳家庭为主，其中中年之家和老年一代客户在家庭结构上与青年之家类似，同时对产品的需求特征不明显，因此可以以中年之家和小太阳家庭作为需求的主要研究对象。
因本项目在地域上的特殊性。客群范围辐射开封、郑州两地。地缘性郊县客户同样不容忽视。
主要由五类人组成：国家机关、事业单位。私营企业主。企业公司高层管理人员。郊县进城人士。
财富积累在完成了第一捅金之后，稳定而持续上涨。
购房目的：本项目客户的购房目的以改善居住条件为主，同时由于结婚等原因造成的家庭结构变化也是购房的主要原因；
客户对私有居住空间的关注程度比较高，强调客厅、卧室等主要空间的舒适性以及对于餐厅、书房等空间的功能要求；
多置身于传统行政单位。垄断行业。主流行业。具有稳定性的行业发展和职业结构。在该行业中扮演为领导角色。
具有一定的社会地位。社会阅历丰富。人群整体层次和素质比较高。拥有稳定的职业背景，善于利用社会资源，人际资源。
产品需求特点：本项目客户对户型的需求以三居室为主，辅助部分四居室、两居和复式户型。
良好的社会背景，具有隐性财富。是一个相对富裕又看不见的阶层；
该类人群希望居住的品质感，其次是居住的身份感。
对细节的创新和流行趋势并不是最敏感的和关注的，但是对于时代的变迁，政策的导向，新闻和舆论话题，会尤其关注。
不会特别强调自己的审美观。但是拥有自己比较成熟的价值体系。
传统理财模式。对自身资源的依赖型。。
非常重视对子女的教育状况。非常关注家庭的生活状况。
二、目标群分析——破译客户密码
新中产阶级
理想主义但不乏实际的思想者
通过事业追求，实现社会地位
稳定拥有的城市资源
高的文化品味
良好的精神气质
有关爱、有责任心、尊重社会道德……
社会价值的拥护者、执行者
特别指出，对于他们，精神比物质更重要。
他们在追求自我实现的过程中表现出有别于一般人特征
精神 高层次的
行为 有品位的
言谈 有素养的
新中产阶级的行为总结
他们拥有良好的价值取向
他们不断提高自己的精神涵养
他们尊重社会道德规范、有关爱
人的五种需求阶段：
在精神层面，他们的人生价值观不断提升
自我实现
生存
安全
归属
尊重
项目的功能实现
所以，我们推广的社会属性目标：
新中产阶级的生活城邦
新中产阶级
项目与目标群的对接：
价值认同感 健康的需要 事业基础 理想的社区文明 情感需求
未来繁华都市大社区 恬静、生态的田园生活
城市未来新行政中心 社区内部配套及邻里文化
现代、自由的纯生活城邦
[目标群的需要]
[项目能给予的]
理想居住需求+私密— 半公共— 田园+ 新都市生活
项目定位
[解析项目、精准定位]
第三章
项目定位篇——内容提要
成功大盘破译
项目产品建议
项目形象定位
建业西雅图，1000亩超级大盘，如何在郊区化的市场成功运作？
怎样的项目定位可以支撑100万平方米项目的成功营销？
怎样的独特定位能吸引目标客户的心理认同？
因此我们有必要向全国和郑州成功运作的郊区化大盘借鉴和学习！
深圳万科，郊区化大盘最成功操作者
帝湖花园，带动郑州西南版块整体房地产市场发展
1、万科四季花城：
郊区大盘成功开发只因定位了生活模式
当我们觉得感动了……
总有一种情感打动你
有一个美丽的欧洲小镇……
万科在造一座城……
解读：
万科四季花城，客户主体都是居家生活人群，但项目真正能提供的居家生活配套显然有待商榷，教育不足、购物场所不足、医疗设施不足、公共交通系统不足，但是万科独特的生活定位吸引了客户对万科的最终肯定。
四季花城以“一个真正的欧洲小镇生活”，打动城市小资的芳心。
万科城以“万科在造一座城”暗示项目是四季花城的升级版，从镇的小资跨越到了城的中产，当然产品类别与价格也有一个飞速的提升。
先以情感动人，再用产品引人，最后客户在情感与实质双重认可的方式下，接受了万科的高价。当然有时候冲动的代价会导致后期客户作出迁移的决定，但发展商的目的最终还是达到了。
2、万科第五园
人文内涵与产品创新相结合、情感上的成功诉求
------骨子里的中国情节
所有的细节都在告诉你
——第五园的中国情节沉淀到了产品的骨子里
解读：第五园以“骨子里的中国”，在情感上带动人们对传统生活方式的回忆与向往。
所有的大盘在推广时都在造势，所有的大盘在产品设计时都考虑了加入人文因素。
第五园推广的是中式传统生活方式，是用到了魂上。第五园的小桥、流水、荷塘、箫竹、青砖、灰瓦……带给我们的是非常中国感觉的园林。中式传统建筑在光、影的处理上营造空间感，在隔与不隔上融合人与自然。“墙”、“院落空间”等中国建筑元素，通过空间、时间的对比和共性，探求一种和谐与共鸣，从而形成一种打破时间、空间限制的全新建筑环境，营造出纯粹地道的中式居住环境。
西式便利的现代生活小单位，又将传统与现代，物质与精神紧密的结合在一起。产品在地下室、阳台、阁楼、厨房采光上的处理都充分的考虑到生活的便利性，和现代人对生活质量的要求。
3、帝湖花园：
项目对生活方式的重新定位和情感诉求
-------回家就是度假的开始
解读：
郑州西南，郑州传统工业区，区域环境较差。并且周边配套有限。使客户对这个版块产生很大抗性。
帝湖花园回避弱势，从生活方式上进行重新定位，在社区建造一个300亩的湖泊景观，以“回家就是度假的开始”宣传口号，在情感上促动人们对浪漫生活方式的向往。
城市的日益繁华与城市的喧嚣不可避免，日益忙碌的郑州人希望寻找一个放松紧张心情的家园，而城市大部分住宅都是“事业型住宅”，很难支撑起“休闲宜居型住宅”。
因此，帝湖花园的出现，填补了房地产市场的空白，生活方式的创新和情感诉求，得到客户的广泛认同。
学习二者的情感诉求方式
学习二者创造个性的生活方式
学习二者对生活模式重新定位
定位生活，才能影响深久
情感诉求，才能取得客户认同
项目定位篇——内容提要
成功大盘破译
项目产品建议
项目形象定位
所有的研究与讨论均将集中为一个焦点：
怎样的能量可以支撑100万平方米项目的成功营销？
或者说，你的产品有什么特性？
什么才是人们非来不可、非买不可的理由？
产品是项目定位和营销的基石，
因此，我们首先要明确的概念是——
本案应该为目标客户提供什么样的产品 ？
机能
建筑
本案
生活
产品核心竞争力
产品价值体现
产品附加值
综合产品力
对于本案千亩大盘而言，本案在开封西区的出现本身就具有强势的口碑效应，占据了市场的制高点，深入挖掘找出项目真正特有的差异性和核心产品力。
建築
生活
機能
理性与感性建筑
“建筑的艺术在于人类把外在本无精神的东西改造成为表现自己精神的一种创造。”
---黑格尔
建築
美学休闲建筑
建筑风格偏新古典主义
一步休闲阳台/外飘窗/入户休闲花园
三级休闲景观空间
不明确鲜明的建筑风格，提倡建筑的融合、美式、澳式、德式、欧式元素组合！新古典主义更具人文厚重的文脉风格！
机能
生活
景观小品
建筑小品风格的一致或延续便于形成统一的视觉感受
植被、路灯、铺地、路牌、指示系统、小品、室外家私……
边界——统一的建筑形象
以入口处的
建筑标识为核心
标志物主要强调风格、高度、独特性
应着力于类似soho建筑之间的呼应关系，以群体形成的体量感作为区域标志，形成视觉焦点。
通过建筑物的外型和立面的变化来反映独特性
标志物——建筑形象的独特性
入口广场
入口广场的规模和气势以及昭示性强的小品都足以成为区域的焦点
景观轴与城市公园
艺术化的处理展现社区的风情、价值，突出生活格调，给予目标客户精神归宿感
独特的风格设计构建城市生活的示范主场
摩尔雕塑、现代小品、便于儿童嬉戏的铺地、可以工人停留的座椅……
节点——建筑的艺术性
产品细节融入现代欧式符号
产品细节融入现代艺术符号
一步阳台
一步阳台
送一步阳台，既可以增加与天地自然接触的机会，有丰富了建筑立面，充满生机而有情趣
入户花园，更具休闲生活乐趣，室内充满自然生机；
主卧外飘窗，满足更多生活乐趣，观景情趣；
三度休闲空间——最大化挖掘项目人文景观资源，形成多元化、开放的共享休闲空间
一度休闲空间
二度休闲空间
三度休闲空间
交流
冥想
嬉戏
散步
观赏
小睡
奔跑
……
社区休闲空间按照社区的开放程度可分为三度休闲空间,充分满足不同年龄、不同性别、不同层次人的活动的需要。
一度空间：核心资源，城市公园和景观轴休闲氛围的营造。
二度空间：中央休闲街和特色风情街。
三度空间：各个小空间内部的绿化与社区道路融合，形成复合功能休闲空间。
空间 —— 建筑的和谐度
主题休闲会所
预约私人俱乐部
休闲主题式会所
休闲主题—-spa温泉俱乐部
尊贵主题—贵族影音俱乐部
建築
机能
生活
科技主題—天幕运动俱乐部
园艺景观建议
瀑布→ 主入口对景
社区主入口→门面即面子，
现代艺术大门！
酒店侍卫服饰
景观艺术小品植物
类似剪刀手爱德华个性植物造型；
移植[凡尔赛大庭园]精髓，结合《剪刀手爱德华》园林造型艺术风格”
建築
生活
机能
建築
生活
远程秘书
包裹信件电邮通报
室內定期通风
宠物植栽照料
矩阵管家
生活照料
光缆入戶 户内无线上网
內部服务专用网站
会所功能网上直接预定
健康档案、饮食忌讳、起居习惯
国际、主题报纸杂志
按摩保健医师
衣物清洗
礼品代购代送
机能
五星物业服务
酒店式物业管理
专属俱乐部
生活品味主题期刊
休闲生活沙龙
订制生活精装修
国际名家品味现房样板间
光纤入户 园区内无线上网
内部服务专用网站
全套家具、家电、装饰布艺
设计师订制精装修
建築
机能
生活
休闲活动
社区文化
生活方式创意
项目定位篇——内容提要
成功大盘破译
项目产品建议
项目形象定位
案名——
一个项目的精神灵魂
理解项目内涵，从案名开始……
一、 案名理解
美国咖啡浪漫之都
美国休闲宜居之都
美国繁华城市中心
美国超速波音之城
生活位置不言而喻
西雅图
因此，西雅图历年来一直被评为
全美最适合居住的城市
故：西雅图是本项目所要打造的生活方式最佳代言者，
一个 繁华、浪漫、宁静、舒缓的、田园般的都市生活城。
西雅图：聚荣耀和光芒于一身的世界知名城市
建业：充分发挥建业15年来的品牌知名度和美誉度
西：西区，开封未来城市新行政中心和中央生活区，直接点明
项目所在区域和区域价值所在，能快速传播项目信息，暗
含项目未来巨大升值潜力。
雅：高雅，高贵、雅致，淡雅之意。既能吻合项目高贵的都市生
活气质，又能体现项目所在区域所蕴含的一种都市田园气息。
图：蓝图、版图、图霸之意。项目1000亩的规模，建业单体开发
的最大项目，既能彰显项目的一种庞大版图，又能体现建业的
绝对实力，建业的一次出手，就图霸开封的地产市场。1000亩，
让人对项目所打造的生活蓝图产生美好的遐想和期待。
西雅图：全美最舒适城市、世界知名城市，现已家喻户晓。因此
既能很好代言本项目，又便于项目的快速传播。同时，
三字案名，读起来琅琅上口，也易于传播。
【西雅图双城记】
生活
交际
＆
二、项目形象定位——定位缘起
开封
郑州
＆
两大区域
两大功能
从城市特性、项目产品以及目标人群现状和需求来思考
借鉴成功大盘的定位方式，因此建业·西雅图也需要结合
项目产品特性，定位一种全新的生活方式。
但是我们的目标客户需要怎样的生活方式？
我们的产品能提供怎样的生活方式？
因此我们开始开封、郑州目标客户的生活方式的探讨，开始西雅图的创城纪
关于开封——
1、皇城根下的开封人开始渴盼全新的都市生活，
开封西区，一个曾经遗忘的角落正在蕴育着新的爆发！
开封，一个承载了中原厚重文化的历史名城，胡同、青石板、古城墙印记着这个城市的缓慢前进步伐；
开封人，皇城根下的子民，千年来的散慢、悠闲生活使之与时代落伍，外面丰富多彩的繁华都市生活令他们眼花缭乱！他们开始渴盼一种全新的都市居住新梦想；
开封西区，作为城市发展的一片热土以及热土上的人们，曾一度沉寂，似乎也被人遗忘，但这不是一种沉寂，而是在蕴育新的爆发；
2、开封，千年历史名城；开封西区，郑汴一体化，万众瞩目！
开封，七朝古都，一个承载了中国厚重历史文化的千年古城，一个备受全国乃至世界人们关注的城市；
开封向西，郑州向东，郑汴一体，两大历史机遇，迅速掀起这块沉寂了多年的城市热土，在一片轰隆轰的机器声中，一座崭新、现代、独具魅力的西区即将展现在我们面前……
机遇又把这座千年文化名城推到了时代的前沿，万众瞩目！
3、建业，扛鼎城市梦想；西雅图，构筑现代新都市生活版图！
建业集团，始终秉承“根植中原，造福百姓”的宗旨，顺势而为，扛鼎起城市建设者的历史责任，加快开封城市的发展；
西雅图，理所当然，为开封人构建一个高尚、现代、和谐的都市理想居住地。一个充满无限魅力的现代新都市，一个亿万生活配套打造的生活城邦，一个令人向往的梦想居住地；
建业·西雅图，2007，新都市生活撼世登场，
千亩大盘图霸中原！
于是——
公元2007，开封西区郑开大道上，一个千亩现代都市生活城——
“建业·西雅图”，诞生了！
便利的生活
艺术的生活
派对的生活
时尚的生活
名流的生活
繁华之上的生活
关于郑州——
1、现在的郑州，历史的记忆开始模糊，浮躁的空气开始弥漫
郑州，一个有着3600年历史与底蕴的文化古城，一个华夏文明的诞生地，她的性格由久远历史的沉淀和深厚的文化凝结而成。苍翠大树遍布全城，原乡气息弥漫全城，故很久以前人们都管郑州叫商都、绿城。
改革开放，郑州抢抓机遇飞速发展，城市改造，北移东扩，城市的面貌发生了翻天覆地的变化，然而郑州的性格却愈发模糊起来。
高楼大厦拔地而起，城市的绿色逐渐退去，人们开始在繁华的都市中奔波，在车水马龙中不停的穿梭，干燥的空气中弥漫着浮躁的气息，忙碌的郑州人开始骚动起来！
2、现在的郑州人——“亚幸福状态”的郑州人
奔波忙碌一天，回到家又成了“沙发土豆”，是不是就叫生活？
周末，邀三五好友打麻将，熬得两眼发黑，是不是就叫生活？
朋友、邻居间一幅老死不相往来的架式，难道就是安全的生活？
忙碌的郑州人没有真正的生活！
忙碌的郑州人没有完整的家庭生活！
他们赢得了事业，却输掉了家庭幸福；
创造了财富，却丢掉了生活品质。
他们不仅处于亚健康状态，而且处于亚幸福状态！
3、现在的郑州人——期盼一种心灵放飞的田园都市生活
为生活而生活，为生活而工作，忙碌的郑州人拼命地通过工作来争取换得物质生活的再一步提高，可是，为什么心中还是那么空洞，那么失落呢？娱乐、纵情享受，结果仍然不能使自己的压力有丝毫的减轻。
我们迫切希望解脱，希望找到一个能够让自己完全可以放松的地方，一个可以自由、舒适的地方，一个自然的空间里，让人回归到自然的状态。
于是——
公元2007年，开封西区郑开大道上，一个心灵归属的田园生活城——
“建业·西雅图”，诞生了！
一个地道，纯粹，田园，随意，充满友好善意的都市生活，一个真正适合中国人居住的现代新生活方式；
“建业·西雅图”，一个将传统与现代、中式与西式、城市璀璨美景与乡间田园风光很好地嫁接和结合，营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯的现代原乡生活城邦，一个使居住者重返充满家园式温情的居住环境，一个充满回忆与向往的亲民社区，一个一亿中原人真切渴盼的家。
东西部互动互补共享发展
城市、区域、项目各自特性成功对接
区域线
开封首席休闲宜居生活区
项目线
现代都市领地/原版田园生活
城市线
开封郑州城市经济联合运营
新城市休闲生活/宜居中心
规划布局
基础配套
形象传播
户型设置
市场营销
开封城市升级典范/西区形象代表
郑开大道·1000亩田园都市生活城
由项目气质及特性得出西雅图的项目定位语
郑开大道
郑汴一体，郑开大道全线通车，开封、郑州直通桥头堡，城市的繁荣、生活的便捷必将在这条双城门户大道上尽情展现。因此，他能快速传播项目信息，凸显项目未来巨大发展潜力，美好前景必将万人追捧！
1000亩
西雅图，1000亩庞大规模，在开封甚至郑州就比较罕见，中原大盘也。因此在传播项目基础信息的同时，超大规模能很好的昭示建业集团的实力和品牌。建业每一次出手，都震惊四座，全城瞩目！
田园都市生活城
田园：
陶渊明的“桃花园记“广为传诵，其中田园生活令人心驰神往。在这样喧闹浮躁的都市里，人们更是期盼已久。
开封西区，都市村庄所在地，苍翠的大树，浓郁的花香，清澈见底的河流，原版的田园风光就在建业千亩大盘西雅图；田园生活即将大幕开启！
都市：
开封西区，郑汴一体的强力助推，城市发展火速推进，城市的繁华，都市的便捷和浪漫即将炫彩呈现!
西雅图，千亩大盘，住宅、酒店式公寓、商业等百万平米城市综合体，建业的实力打造，一座繁华的都市生活城即将瞩目全城！
从城市发展的轨迹看，经历着从郊区 城市 郊区的循环过程，从住宅变迁的轨迹看，经历着从城市 郊区 城市的发展历程；从二者的综合角度来看，说明人们择居生活的标准是既离不开城市的繁华和便捷，又喜欢郊区的宁静和和谐。归根结底，人们心理始终向往的是一种
繁华的、宁静的、和谐的、人文的、田园都市生活
商业
本案
宜居
1、自然的肌理
2、园林的高绿化率
3、小桥流水、花香鸟语
投资增值极
生活居住与商业投资热点
地块共享平台与消费通道
1、城市升级形象提升
2、全新品质纯粹生活领地
3、引动休闲中心板块与经济增长极
4、实现开封西区上层客户吸纳
城市纯粹生活区
城市休闲形态丰富
提倡纯居住的生活氛围
都市
自然
人文
休闲
开封西区高尚行政级人文区
休闲的高端客户群对生活的认同
面向世界的新人文居住生活领地
轻松、缓慢、乐趣
千亩西雅图 原创一座城
基于对市场、项目、客户和气质的分析以及项目定位，得出Slogan
备选Slogan2：原创一座城市的生活向往
三、项目Slogan
备选Slogan1：聚首西雅图，发现新生活
备选Slogan3：建业，正在改变一座城
项目推广
[策略推广、运筹天下]
第四章
项目推广篇——内容提要
大盘营销解读
项目宣传推广策略
项目整体营销策略
项目推广阶段划分及策略安排
一、大盘自身特点：
特点一：体量在100万平方米以上
特点二：所有产品市场化运作
特点三：开发周期长
以项目形象为基础
项目形象和品牌价值跳跃式增长
追求品牌价值
品牌价值创造更好经济价值
追求城市影响力
1、大盘营销的策略：
二、大盘营销解读：
提升产品品质
完成销售任务
产品价格提升
带动整体大盘品质提升
保持持续热销态势；
价格持续走高；
利用价格走势体现产品品质；
保持小量多投放的销售策略；
促成市场追捧态势；
销售控制原则
要点一
2、大盘营销的要点：
要点二
重视自身客群积累和培养
置业联盟—— 完善的客户连带系统
客户保养系统；
成立客户俱乐部——置业会；
重视积累自身客户资源，消化产品；
购置置业卡
以最大的热情和积极性挖掘自有资源
实现热潮并保证销售现场繁荣
形成长久、持续的销售动力
所有项目登记客户
享受置业优惠、参与项目活动、市场其它优惠等资源
置业联盟—— 完善的客户连带系统
开发裙带客户
要点三
打造区域名片，实现品牌升级
具有庞大的客群基础
项目规模和体量庞大；
开发周期长；
项目有能力改变区域城市印象；
营销费用较高；
全国地产龙头企业
城市大盘担负起城市功能的作用，承担着人们对城市生活和美好向往的解读。
项目推广篇——内容提要
大盘营销解读
项目宣传推广策略
项目整体营销策略
项目推广阶段划分及策略安排
远见决定价值
大势决定大局
依托品牌形象与整体区域板块的传播营销
必须具备对开封西区战略与生活运营升级
以及国际品质生活提升发展的整体领悟，所以，我们应采取
三位一体的整合营销策略
高举高打高占位整合传播
实施项目城市运营的整合传播
打造开封城市名片，树立西区中心形象而非单一地产板块
活动营销——充分造势，体验营销
品牌营销——
核心势能，贯穿始终
三位一体的整合营销策略
——顾客营销
买方市场，增值服务
充分发挥建业的品牌优势
打造“开封第一地产品牌 ”
《田园都市生活解读》—出书立传
联合知名媒体开辟地产专栏
品牌营销
（长线）
亮相秋季房展会
体验田园都市生活
系列高端地产论坛
借势项目震撼开盘
活动营销
（短线）
系列风情文化节
组织业主体育比赛
田园风光摄影展
特色的业主联谊会
发挥建业资源优势
客户带客户的奖励活动
VIP客户的待遇
成立西雅图3大卖场
顾客营销
（长线）
捆绑家装公司现场服务
两长一短有效结合
本项目的整体营销策略
整体营销策略：以展示（体验）为核心，高位起势
策略实施的三大战役
成名战：气势＋展示＋升值预期
升级战：展示＋产品＋配套＋体验
荣誉战：实景展示＋人文特色
开好头
连续性
收尾性
事件营销，宣传造势，开盘在高峰；
构筑项目核心价值并充分展示；
价格策略与启动区密切配合。
产品展示不断完善，现场体验致胜；
热潮迭起，予客户脉冲式的幸福感；
配套设施及时到位，提升体验氛围；
把握市场热点调整推广策略；
迎合创新潮流，提升产品细节特色；
随产品的成熟建立独有的人文氛围；
项目推广篇——内容提要
大盘营销解读
项目宣传推广策略
项目整体营销策略
项目推广阶段划分及策略安排
赚足大众眼球 满足小众需求
“一对一”营销
针对顶级消费场所传播，在目标群体中立面形成口碑传播。
针对筛选出的目标客户对象开展重点公关。
大众传播
硬广、软性炒作、公关攻势等，渲染建业集团又一力作西雅图的强势登场，其全新强权内涵，为项目销售奠定社会氛围。
明 线
暗 线
推广策略：品牌贯穿始终，点面结合， 全面渗透
项目推广篇——内容提要
大盘营销解读
项目宣传推广策略
项目整体营销策略
项目推广阶段划分及策略安排
根据项目确定的工程进度情况，我们把推广阶段划分为四个阶段：
第一阶段：筹备/预热期（07年6月底—07年8月31日）
第二阶段：认购/开盘期（07年9月—07年10月31日）
第三阶段：强推期（07年11月—08年2月底）
第四阶段：持续期（08年3月—5月）
一、 推广阶段划分
二、推广阶段任务
时间
预热期
启动期
高潮期
知名度
持续期
6月底-8月31日
9月—10月31日
11月—08年2月
08年3月开始
密集的硬性广告投放，强势导入建业·西雅图的品牌形象，辅以强势的公关活动启动市场，并开始客户意向登记，项目开盘。
最密集的硬性广告投放，全面导入项目的品牌形象，并且以轰动性的促销、公关活动聚集人气，最大限度地推动销售
持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售
通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透西区未来发展前景，现代生活理念的灌输
1、筹备、预热期
工作概要：
1.为项目开盘做一些必要的工作：销售文件的准备；销售道 具的准
备，如销平、销海、户外看板、引导旗、横幅、报纸稿、海报、现
场布置等
2.引导期中广告表现以工地看板、现场围板、横幅、旗帜等户外据点
为主来造势，形成品质个案开盘的气势。
3.举行奠基开工仪式，制造卖点，给消费者带来一份期待的心情，为
正式公开积累充裕的客源。
4.以户外广告传达项目的主体概念，塑造产品的品牌形象。
二、推广节奏及策略安排
5.以楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、发送，发掘潜在目标客户。
6. 现场售楼处的设计及市内售楼部的设计和包装到位。
战术安排：短兵相接
企划重点：建立形象雏形
产品分析——产品定位——企划定位——案前设计——形象引导
推广主题：主题概念的演绎
“两个居家”的终结者---郑汴一体
“两个城市”的对接者---郑开大道
“城市未来”的聚焦者---魅力西城
“都市生活”的领舞者---建业·西雅图
“田园生活”的开创者---建业·西雅图
千亩西雅图，原创一座城
高调造势＋活动炒作
事件一：改变世界的这一天------西雅图奠基仪式
时间：
2007年7月4日
目的：
借助项目奠基，邀请河南政界、商界的知名人士参加，迅速传播项目信息和提升项目知名度。
内容：
1776年7月4日，美利坚合众国成立，至此，世界格局开始改变。
2007年7月4日，231年之后，建业·西雅图横空出世，美国西雅图浪漫田园生活登陆中原，也正是从这天起，中原生活开始改变，开封地产格局重新改写。
事件二：中原10大原创生活方式征集
时间：2007年7月---9月20日
目的：
通过活动和媒体的相互炒作，中原十大创意生活方式必将引起全城人的关注，而本项目原创的田园都市生活必将名列其中，从而在项目宣传上达到事半功倍的效果。
内容：
从项目面世之日起，就通过各种传播途径，征集中原10大创意生活，并于开盘当日揭晓。
事件三：西雅图产品说明会
时间：
2007年8月26日
目的：
通过西雅图国际规划建筑团队的解说，现场传播产品的核心价值。
内容：
西雅图设计师团队（建筑设计师、室内设计师、景观规划师）坐镇现场，对前期意向客户解说项目整体规划思路和未来即将打造的产品形象。
二、启动期
工作概要：
1.市内售楼部的启动，接受意向咨询
2. 广告设计及发布
3.项目认购、开盘活动策划，实施
4.提醒目标受众购买时机，保持产品区域性的独有特点，沿用
NP、夹报，维持媒体的出现率，此时配合行销活动，积累一
定客户。
战术安排：全面攻击战术
NP（报纸）大众传播媒体和户外看板、公交车、引导旗、横幅等小众传播媒体，对目标受众进行宣传，酝酿耳语传播。同时进行一些公开的SP活动，实施炒作，制造声势，塑造产品独特形象；
企划重点：项目隆重开盘、建立总体形象
公开信息媒体炒作——公开信息主题活动营销——田园都市生活炒作---现代建筑概念的诉求---项目强强组合----房展会
推广主题：区域价值的深化
建业·西雅图 ，阶层的交融场
建业·西雅图 ，城市的享乐场
建业·西雅图 ，投资的引力场
建业·西雅图 ，未来的见证场
向西，重定生态地平线；向东，俯看无界都市生活
事件一：这一刻，中原沸腾------项目开盘
神秘嘉宾临场——西雅图市长参观考察建业·西雅图
时间：
2007年9月22日
目的：
在项目开盘之日，邀请美国西雅图市长参加考察项目，发挥名人效应，促进客户火速成交。
内容：
项目开盘当日，西雅图市长参观考察，现场传播西雅图浪漫生活，高度评价本项目打造的西雅图原版田园都市生活。
开盘造势＋悬念揭晓
事件二：跨国之旅------业主提前体验西雅图原版田园都市生活
时间：2007年10月1日---7日
目的：
通过此次活动，利用人们的好奇心和荣誉感，一方面刺激意向客户快速成交，另一方面通过他们的提前体验，充分发挥他们的口碑效应，带动后续销售。
内容：
项目开盘当日，西雅图市长现场从前期内部认筹的客户中抽取3名客户，于国庆假期间参观美国西雅图，见证美国西雅图原版浪漫都市生活。
事件三：郑州、开封两地秋季房展会
时间：2007年10月期间（预估时间）
目的：
通过两地房展会，全面、快速传播项目信息，树立项目的知名度和美誉度，并带动销售。
内容：
借助两地房展会的平台，通过十分创意的展台布局，引起中原两地人的广泛关注。
三、强销期
工作概要：
1.营销活动的策划
2. NP（报纸）、RD（广播），SP（行销）活动、PR（公关）
活动交叉攻击，掀起项目销售高潮；
3.各主要媒体继续做最直接有利的产品诉求；
4.增加媒体出现率，不断的刺激目标对象，尽快购买，创造销
售的高潮。
战术安排：重点突破战术
主题营销活动的举行，制造企划话题的新鲜性，并保持一定的宣传频次。锁定目标客户，并对客户施行跟踪，利用重要节日的不同时间点，工期的不同进度，向客户寄发DM（直邮）资料，吸引客户到现场参观，促进其购买。
企划重点：建立产品形象，促进销售
品牌概念的确立——工程进度（立面落成/结构封顶）——物业管理——重要节假日促销
推广主题：综合价值的阐述
建业·西雅图，拒绝阶层说
建业·西雅图，拒绝中心说
建业·西雅图，拒绝便利说
建业·西雅图，拒绝榜样说
建业·西雅图，双城对接原创生态城
事件一：“荣华尊崇，感恩回馈”------西雅图业主联谊会
时间：2007年1月12日
目的：
通过此次活动，营造一种和谐的大社区，增添业主荣誉感，发挥业主口碑传播，促进项目销售。
内容：
业主欢聚一堂，品佳肴，话家常，赏异域风情。通过现场浓烈氛围渲染，亲身体验别具特色的异国风情：醇美的红酒、咖啡、优雅的Jazz，浪漫多情的夏威夷歌舞Show，幸运大抽奖等客户互动游戏，尽情感受盛大的节日气氛。
温情不断＋延续热度
事件二：西雅图圣诞音乐会（12月25日圣诞节）
百老汇音乐剧经典回放
事件三：和平噱头，宣传造势(08年2月21日，农历正月15日)（报广）
世界的这一天，震惊？欢呼！
建业·西雅图，恭祝全省人民双节愉快！元宵佳节团团圆圆！
1972年2月21日，美国总统尼克松踏上中国，开始了一次他称之为
“谋求和平的旅行”。
事件四：永恒之恋——爱情不眠夜（2月14日情人节）
西雅图，每年一度的电影节盛况空前。好莱坞经典爱情电影回顾
四、持续清尾期
工作概要：
1.持续的促销SP活动策划
2.系列报纸稿的广告制作
3.提醒目标对象购买时机，沿用NP、户外，维持媒体的出现率。
4.配合行销活动，达到销售目的。
战术安排：强化攻击战术
采取夹报方式，对目标客户进行地毯搜索式投递。
促销性战术
为使消费者对本案有特殊深刻印象，并催促消费者能立刻抵达现场参观，必需在适当的时机进行SP活动
企划重点：品牌巩固，产品去化
口碑巩固——工期进度——发展商形象——联谊回馈促销——清盘
推广主题：社区文化、生活价值的提升
价值，不是用价格来衡量的
尊荣，不是用广告来装饰的
服务，不是用星级来渲染的
榜样，不是用口号来标榜的
建业·西雅图，永无结束的田园都市生活
事件一：贵族原乡“美、英、法”皇林设计师来访建业·西雅图
时间:
项目园林落成之日
目的：
借助3国名师的到访，推升西雅图作为“中原田园都市生活缔造者”的豪迈气势；强化西雅图的社会影响力，提升未来业主的身份内涵。
内容：
邀请“英、法、意”皇林设计师莅临西雅图，探讨关于景观园林设计的文化内容，并在“无国界”的审美取向上达成一致意见，在对西雅图一期景观园林高度赞赏的同时，对后期景观设计提出了各自看法。
文化渗透＋口碑传播
事件二：中原首届千人“社区百家宴”
时间:
2008年4月中旬
目的：
千亩西雅图，千人百家宴。通过此次活动充分发挥活动营销和顾客营销策略，利用文化的渗透和顾客的口碑效应，巩固项目知名度。
内容：
4月春光乍现，在一个充满田园和都市色彩的庞大西雅图里，品尝百家菜肴，体验社区文化。社区百家宴在美国又称为PotluckParty，由社区邻里、同学、同事等朋友之间举办午餐会或晚餐会，主人只提供场地和饮料及少许斋饭，赴宴客人自带各人的拿手菜抑或购买的食物。同时穿插“品佳肴，看演出”。
视觉表现
[王者之剑、创意致胜]
第五章
报广
真正的大盘，可以改变城市
开封建业西雅图
亩=平方米
这组数据注定要成为中原地产的典藏记录
建业+大宏
这对省域与本土的完美组合将开启开封地产的新纪元
都市+田园
这个繁华与宁静融合的精准定位将成为建业西雅图的深层诠释
眼界决定高度，
规模决定影响力，
真正的大盘，
可以改变城市。
大趋势 ：“郑汴融城”的春风吹绿了复苏中的皇城，同时汴西新区将成为开封未来的行政，文化中心区域，顺势而为，成就非凡。
大通道：“郑汴一体化”的重点工程——郑开大道，成为森林半岛通往繁华的畅通之道；规划中的郑汴轻轨贯通建业西雅图。
大手笔：千亩大盘，建业集团入主中原15年以来最大的单个住宅开发项目。
大品牌：中原地产领袖—建业住宅集团，开封地产领军—大宏房地产有限公司，
黄金组合，加倍信赖。
大自然：位于汴西新区广袤的田野上，东临淮河支流——马家河，自然轻舞飞扬。
报广
宁静的都市，繁华的田园
每一个社区都有自己的灵魂
而对一个灵魂的解读
需要特殊的“表情”
建业西雅图
以回归自然的胸怀
以追求繁华的情节
正在复苏这座城市的璀璨和堂皇。
当都市不再喧闹，
当田园不再萧条，
热爱生活的人们
从此又多了一份向往与执着。
表情一：和谐之道，“郑汴一体化”为商城和古都筑造了一辆开往春天的列车。
表情二：新古典主义，现代+古典的建筑形态，体验非一般的生活激情。
表情三：绿主角，绿化率35%，留住田野的自然，大自然的味道扑鼻而来。
表情四：皇家气象，淮河支流——马家河给您带来充足滋润的同时，
为您守护心灵的宁静。
表情五：繁华的桥头堡，有机融合居住，商业，教育，娱乐，交通为一体，
以周全的配套设施，让您从容面对都市的喧嚣。
报广
田园之中，繁华之上，张驰之道
“治大国若烹小鲜”是《道德经》的张弛之道
“万物必有盛衰，万事必有张弛”是《韩非子》对于张弛之道的论证
“张弛有度，品味脱俗”是《建业西雅图》对于张弛之道的完美演绎
建业西雅图秉承张弛有度的生活准则
精彩诠释都市田园风情
在一张一弛间
品味超越都市与田园的脱俗人生
钢筋水泥的森林代表了喧嚣 的“尘”世
蓝天，溪流，绿树，花香…代表了建业西雅图
当我们厌倦都市的浮华
能够在田园中享受大自然的亲切，放飞自由的心
成为一种奢望
建业西雅图
在田园之中放飞心灵，
在繁华之上享受生活，
让奢望真切而生动。
张弛有度的生活准则：
一：位于汴西新区的桥头堡，在田园与都市间游刃有余。
二：新古典主义风格建筑，在现代与古典间张弛随心。
三：在“郑汴融城”的大背景下，感受商城与古都的动脉与文脉
四：在马家河的河畔，尽情体验“北方水城”风情和“七朝古都”的厚重
五：生活在建业西雅图，享受自然风光与都市繁华和谐共存的奇观。
提案完毕，谢谢！
