本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。
郑州楷林国际大厦项目
市场调研报告
谨呈：河南楷林置业有限公司 合同编号：[2007]SH-B09
世联楷林项目组
本报告是严格保密的。
宏观经济
环境扫描
城市发展
状况分析
写字楼
市场分析
写字楼
客户分析
报告内容提纲
2
本报告是严格保密的。
郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，
房地产业进入高速发展期
宏观经济环境扫描
数据来源：郑州市统计年鉴
3
本报告是严格保密的。
GDP增速与房地产发展关系
4%-5% 5%-8% 大于8%小于4%
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$
启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
宏观经济环境扫描
房地产市场发展预警系统判断--
郑州房地产处于快速发展期
郑州
郑州
数据来自世联分析模型
4
本报告是严格保密的。
房地产市场各发展阶段特征分析：
发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段
人均GDP
（美元）
800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上
外部环境
福利分房阶段，政府
为整个产业的主要投
资者；区域平行发展。
消费者收入水平提高；区域市场
发展出现不平衡，地段价值开始
显现；市场存在不规范操作，政
策因素影响大、住房福利仍大量
存在。
土地市场、商品房市场规范操作；
政府对房地产业的调控主要通过城
市规划及土地供应等宏观调控手段
间接进行；政府的住房福利少量存
在。
房地产市场以二级市场交易为主、
市场为大地产商所主导；土地市
场与商品房市场完全规范；但政
府的住房福利依旧少量存在。
竞争条件
有实力竞争者较少；
需求简单、市场结构
单一。
大量新竞争者介入，开发投资量
猛增；需求复杂、市场细分显现；
竞争以市场份额的竞争为主。
竞争者数量减少；市场细分充分，
占有新的细分市场较难；开发商注
重效益/低成本。
竞争者数量进一步减少，消费者
需求减少。
需求特征
满足基本生活需求，
客户结构简单。
生存、改善需求兼有；需求急剧
增加；客户层面扩大
需求增长趋于平稳；改善需求为主；
客户结构复杂多样。
改善需求为主，需求趋于多样化。
供应特征
单纯数量型，产品形
式单一，基本无附加
值。
产品大量出现，形式逐渐多样化，
价格迅速提高，数量与质量并重；
产品附加值出现并提高。
产品注重质量，价值构成广泛，产
品附加值很好体现。
产品形式极为丰富，高质量。
郑州处于
快速发展阶段
宏观经济环境扫描
5
本报告是严格保密的。
快速发展阶段 明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段
特征 观望期 被迫接受期
外部环境
城市核心区迅速发展，地段价值开始显
现；
市场存在不规范操作，政策因素影响大、
住房福利仍大量存在。
土地大量供应，区域市场发展开始出现
不平衡，地段价值充分体现；
住房福利开始退出历史舞台。
客户层面
启动阶段延续了生活需求型购房客户；
城市中高端客户出于改善居住条件和财
富占有需求开始大量购置房屋；
普通大众处于观望状态，尚未适应住宅
完全商品化，等待政策和房价走势明朗；
已二次或多次置业，中高端客户购房需
求慢慢减弱；
客户层面扩大，更为广泛的客户开始购
置房屋；
需求特征 生活需求+改善需求（为主） 改善需求+生活需求（为主）
供应特征
城市核心地段逐渐放量，产品形式开始
丰富，品质有所提高；
中高端客户改善需求为主，故产品户型
面积较大；
各区域大量放量，产品形式丰富，数量
和质量并重；
普通大众开始大量购房，迫于房价压力，
户均面积明显减小；
价格走势 在启动阶段基础上价格迅速提升 价格持续增长，涨幅放缓
6
本报告是严格保密的。
三产分布比例—
第三产业结构及增长比较稳定，变化较
小
第二产业占GDP比
重逐渐上升，说明工
业是郑州市的主导产
业
近年来第一产业和
第三产业比例均小幅
下降
第一产业比重较低
第三产业结构相对
稳定，近年变化较小
自2000年以来，第
一产业的比重有所下
降，与此同时第二产
业的比率波动上升
第一产业(亿元) 第二产业(亿元) 第三产业(亿元)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
宏观经济环境扫描
数据来源：郑州市统计年鉴
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本报告是严格保密的。
第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验
值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低
水平
三产GDP
总量(亿元)
写字楼
整体容量
>1200 大
800～1200 中等
<800 较低
一线写字楼租金水平(元/平米/
月)
商品房均价(元/平米)
R=
R 写字楼相对发展水平
>3 高
2～3 中等
<2 较低郑州=60/4244=%
郑州2006年第三产业GDP总值亿
元，写字楼整体容量处于中等
郑州
宏观经济环境扫描
8
本报告是严格保密的。
社会消费品零售总额和人均可支配收入双
双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大
自2000年以来，郑州城
镇人均可支配收入逐年稳
步增加，与此同时人均消
费支出也逐步增加，但其
增加速度小于可支配收入
的增加
在七个省会城市中，郑
州的人均可支配收入处于
中等水平
宏观经济环境扫描
数据来源：郑州市统计年鉴
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本报告是严格保密的。
报告内容提纲
宏观经济
环境扫描
城市发展
状况分析
写字楼
市场分析
写字楼
客户分析
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本报告是严格保密的。
城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集
中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
东区：将成为未来郑州
的新中心。 规划聚集了全
市最高端的住宅和商务办
公物业，目前处于启动阶
段。
北区：以大规模、好环
境、高品质的中高档住宅
为主。
中区：老城区，目前全
市的政治经济中心。以小
规模中高档物业为主，商
住参半。
西区：作为老城区，区
域经济发展相对滞后，购
买力较低。房地产开发不
成规模，以多层、经济适
用房等中低档次的项目为
主。
南区：经济发展相对缓
慢，房地产开发相对落后，
主要以经济适用房、多层
物业开发为主。
东区
北区
南区
西区
中区
11
本报告是严格保密的。
通过大量案例总结，城市写字楼的发展一
般经历四个阶段
非市场化时期 市场化启动期 市场化发展期 市场化成熟期写字楼市场
发展阶段
经济总量增长
产业结构调整，三产比例上升
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本报告是严格保密的。
城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市
场化时期，以企业自建写字楼为主
非市场化时期
经济背景 第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达
供
应
供应
主体
►大型国有企事业单位：
邮电、电信、外贸等，
多为垄断性行业或其主
管单位
►企业自身发展需要
需
求
客
户
特
征
自用
►大型国有企事业单位
►外地外资实力企业办事处（金
融保险分公司、现代制造业分
销处等）
产品
在当时：形象好、配置
高，代表了业主企业的
实力
投资 无
成
交
关
键
驱
动
因
素
自用 良好的产品形象和品质
盈利
模式
自用为主，其余对外出
租 投资
无
阶段标志 垄断企业自建写字楼的建造
13
本报告是严格保密的。
市场化启动期：住宅开发商进入商住产品
开发，小投资客占主流
市场化启动期
经济背景 私营经济、第三产业快速发展
供
应
供应
主体
►开发商/企业自建并存
►部分开发商由住宅转入写字楼开发
►办公物业的需求显现，能实现略高
于住宅开发的利润
需
求
客户
特征
自用 ►商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等
产品
►由于缺乏写字楼专业开发经验，商
住公寓等模糊产品为主
►有一定的公建形象，但产品素质低，
不能很好的适应现代化办公的需求
►政府无商务区规划，开发商主导，
板块特征不明显，对客户决策不构成
影响
投资 小投资客
成交
关键
驱动
因素
自用
►办公物业形象
►与住宅办公接近的使用
成本
盈利
模式 开发类写字楼以出售为主 投资
►产品与住宅类似，易于
被接受，投资门槛较低
►投资意识开始萌发，市
场其他投资渠道少
阶段标志 开发商进入写字楼市场
14
本报告是严格保密的。
市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，
领先开发商和市场标杆项目出现
市场化发展期
经济背景 第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展
供
应
供应
主体
►开发商逐渐占据主导
►专业开发商出现，引导
市场的发展
需
求
客户特
征
自用
►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、
咨询服务业、金融保险业
►客户逐渐按租金承受力分层
►外地外资企业进入
产品
►多元化产品：商住、纯
写字楼、高档写字楼
►开发水平和产品素质快
速提升
►依托不同的资源（政策、
传统认知、产业聚集等）
板块化趋势逐渐显现
投资 中产阶级，对房地产投资有一定的认识
成交关
键驱动
因素
自用
►一线写字楼：物业形象与产品品质，由
于市场整体租金的绝对水平不高，对成本
敏感度低
►中档写字楼：性价比，对形象有要求，
对成本敏感
盈利
模式 出售为主 投资
►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心
►投资回报的风险（参考市场可比物业的
租金实现）
阶段标志 出现领先开发商和标杆项目
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本报告是严格保密的。
市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整
购比例上升，小投资客退出
市场化成熟期
经济背景 城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位
供
应
供应
主体 ►专业开发商为主
需
求
客户
特征
自用
►一线写字楼：高科技产业、现代
制造业、咨询服务业、金融保险业
等
产品
►高端产品：建筑形象地标化、
设备设施尖端化、物业管理品牌
化、办公功能纯粹化
►国际品牌与团队
►板块认知已经深入人心，各板
块客户、产品平台标准建立
►项目开发方向主要由地段主导
投资 ►投资机构整购
►财富阶层
成交
关键
驱动
因素
自用
►商务成熟度与聚集度、企业所依
赖的资源聚集度
►产品：客户素质、物业形象、硬
件配置、物业管理
盈利
模式
大部分持有出租，部分项目对外
销售 投资
►对固定资产升值保值、租金实现
的信心
►对实现长期稳定收益的信心
阶段标志 板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分
16
本报告是严格保密的。
报告内容提纲
宏观经济
环境扫描
城市发展
状况分析
写字楼
市场分析
写字楼
客户分析
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本报告是严格保密的。
房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产
类投资近两年以40%的速度迅速增长
数据来源：郑州市房地局
市场供应量预判
单位：万平方
18
本报告是严格保密的。
在售项目及07年预售项目 根据工程进度，08年初推出项目
金水路
�盛润国际
�荣勋赢座
�曼哈顿广场
郑东新区
�中烟大厦
�绿地峰会广场
�天下
�国泰财富国际商会大厦
�蓝玛地王大厦
�温哥华广场
�汇锦中油大厦
�永和国际广场
�海联国际
�金融大厦
�福晟大厦
数据来源：房产信息网
未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方
近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长
单位：万平方
市场供应量预判
19
本报告是严格保密的。
楼盘名称 建筑面积(平方米) 发售时间 销售率(%) 成交价格
(元/平方)
销售速度
国际企业中心 100000 04年10月 95％ 4500 4280
永和国际 30000 04年8月 90％ 4000 1100
蓝码地王大厦 56000 05年7月 95％ 6500 2200
绿地峰会天下 52000 06年10月 85％ 6100 4900
浦发国际 50000 06年10月 99％ 6000 6200
省汇中心 75000 06年10月 95％以上 5800 7900
财富广场2期 100000 05年11月 95％以上 5300 6300
销售速度 写字楼市场的月均销售速度：4697平方米
20
本报告是严格保密的。
郑州写字楼分布图
郑东新区
中原区
金水区
管城区
二七区
21
本报告是严格保密的。
按照物业档次、目前售价/租金将板块分级
金水区
郑东新区
二七区
管城区
中原区
平均租金区间
(元/天/m2）
平均售价区间
(元/m2）
5500-7900
5200-6500
4000-5000
依托省机关，区域配套成
熟，商务氛围浓，
交通便利，是办公楼最集
中区域
入住企业行业影响力大，
实力雄厚
物业档次
高端纯写字楼供应的热点
区域
政策导向和城市发展趋势
目前商务氛围较差
落成较早，规划功能落后；
品质不高，硬件设施和
物业服务都不完善
入住企业规模较小
在商住两用为主
22
本报告是严格保密的。
金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的
商务圈。
行政导向，依托省机关
商业、交通配套成，商务氛围
浓
第一层级
核心驱动力
未来发展趋势
租金：元/m2/天，
售价：5500-7900元/m2
物业管理费：元/m2/月
租金/售价
行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通
讯、房地产、 保险、文化传播等；
客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；
以行业内的大中企业为主
选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质
及配套、交通的成熟度：
客
户
特
征
未来5年内将继续保持领先地位；
土地供应稀缺，后续供应量有限；
租售状况
高品质的物业招租良好，出租率在
85％以上；
销售客户以自用客户为主；
金水路
农业 路
北环
花
园
路
文
化
路
经
三
路
中
州
大
道
23
本报告是严格保密的。
项目名称 郑州国贸中心 信息大厦
图示
河南新田置业有
限公司 开发商
河南索克置业有
限公司
农业路与花园路
交叉口 位置
花园路北环交叉
口
29层/，7万
平商业
层数/
层高
28层/，群
房4层
70年产权 产权年限 40年产权
中央空调 空调 中央空调
6部 电梯 5部
规模 大型综合体项目体量近50万，2栋写字楼约8万㎡
1栋，占地9112㎡，总建面万㎡, 5～28层
为纯写字楼
售/租价格 A栋已经售完，B栋均价7900元 元/㎡天
售/租率 出售率90％ 出租率90％
装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修
核心卖点 超大型综合体项目，配有7万平方的商业面积,配套完善 唯一专于商务用途的写字楼
花园路经典写字楼扫描
24
本报告是严格保密的。
项目名称 广汇国贸大厦 财富广场
图示
郑州广汇房地产有
限公司 开发商 鑫广河南置业
经三路纬五路交叉
口 位置 经三路农业路
22层/，群房
3层
层数/
层高
24层/，群
房3层
50年产权 产权年限 70年产权
分户空调 空调 中央空调
7部 电梯 每栋2部爱登宝电梯
规模 主楼22层，西楼12层、北12层。建面约为6万㎡ ， 7栋，建面约为18万㎡,
售/租价格 租金元/㎡天 售价5300元/㎡天、租金元/㎡天
售/租率 90%以上 销售率在95%以上
装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修
核心卖点 “经三路”、纯写字楼办公 写字楼项目经三路大型纯写字楼
经三路经典写字楼扫描
25
本报告是严格保密的。
项目名称 浦发国际大厦 未来大厦
图示
名门地产 开发商 商品交易所
金水路珏凤路交叉口 位置 未来大道近纬四中路
27层/ 层数/层高 23层/
40年产权 产权年限 40年产权
分户空调 空调 中央空调
9部 电梯 7
规模 主楼27层，附楼11层，建筑面积6万平方 1栋，建面约为6万㎡,
售/租价格 售价6000元/㎡ 租金元/㎡天
售/租率 销售率90%以上 出租率在95%以上
装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修
核心卖点 金融总部级写字楼 租赁型办公楼
金水区其他经典写字楼扫描
26
本报告是严格保密的。
郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由
会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的
CBD区
政府导向，会展业带动
成熟公建配套
高档住宅区
第二层级
核心驱动力
未来发展趋势
租金：元/m2/天
售价：5200-6500元/m2
物业管理费：-2元/m2/月
租金/售价
行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；
客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主
选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质
客
户
特
征
未来5年内将继续保持领先地位；
土地供应稀缺，后续供应量有限；
租售状况
交通不便，商业配套不成熟，出租
率在50％左右；
销售状况较好，以投资客户为主；
27
本报告是严格保密的。
绿地峰会天下
顺驰第一国际
新芒果大厦
蓝码地王大厦
中油大厦
河南国际商会
格拉姆国际广场
联合广场
温哥华大厦
保险大厦
商业银行
国泰财富广场
成功大厦
奥园世贸大厦
农业银行大厦
龙湖大厦
中华大厦
郑东新区—郑州未来最具活力商务板块
28
本报告是严格保密的。
CBD各发展阶段客户分布特征
高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业
雏形CBD 发展中的CBD 成熟CBD
2007年 2012年
市场投资
价值认同
低 中 高
投资比例 低 高 低
产业类型 第二产业：
生产型公司的市场部、
销售部、研发部门，
或及办事处、子公司
第三产业：
服务于第二产业
——咨询、物流、贸易等
行业
第三产业：
金融相关的行业
产业表现 科技公司、计算机公
司、制造业展销场等
咨询顾问公司、设计单位、
会计事务所、律师事务所、
物业公司、进出口贸易公
司等
银行、证券、保险等公
司
企业类型 民营企业 民营企业、外资企业 民营企业、外资企业、
跨国公司
2002年
郑东新区正处于
雏形CBD阶段
29
本报告是严格保密的。
郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心
CBD地区由内、外环两条环路组成，将建成60幢高档商业楼宇 ；
经过5年的大规模建设，CBD已经基本完成了写字楼和公寓的建设并部分投入
使用，增强了市场对新区开发的信心。
30
本报告是严格保密的。
项目名称 绿地峰会天下 蓝玛地王大厦
图示
绿地集团 开发商 郑州歌亿房地产有线公司
CBD外环 位置 CBD外环
30层/ 层数/层高 30层/
40年产权 产权年限 40年产权
中央空调 空调 中央空调
6部 电梯 6部
规模 2栋，约10万㎡ 1栋，万㎡
售/租价格 6200元/㎡ 原售价6000-6500 元/㎡
售/租率 售磬世纪峰会,峰会天下销售完成85% 销售率90%
装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修
核心卖点 地理位置，规模，开发商品牌 中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙
郑东新区CBD代表楼盘
31
本报告是严格保密的。
项目名称 顺驰第一国际 新芒果大厦
图示
河南顺驰地产有限
公司 开发商
郑州新芒果房地产有限
公司
CBD外环 位置 CBD外环
27层/米 层数/层高 30层/米
40年产权 产权年限 40年产权
中央空调 空调 中央空调
10部 电梯 5部
规模 1栋，万㎡ 建面约万㎡
售/租价格 6100 售价6300元/㎡
售/租率 售完 45%
装修状况 毛坯，公用部位精装修 毛坯，公用部位精装修
核心卖点 开发商品牌，地域前景
郑东新区CBD代表楼盘
32
本报告是严格保密的。
西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高
物业形态以商住的形式为主，客户外溢。
传统商业中心，商业配套成熟
市政府行政配套
核心驱动力
未来发展趋势
租金/售价
潜在供应规模小，客户外溢，出租
率下降
客户将存在外迁郑东新区或金水区
板块现象
租售状况
平均出租率在60％以上；
在售楼盘较少
租金：集中于元/ m2/天；
售价：4000-5000元/m2 ；
物业管理费：-1元/m2/月
行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，
客户：入住企业以中小型企业为主；
办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一
客
户
特
征
第三层级
33
本报告是严格保密的。
项目名称 华林新时代广场 福华中心
图示
郑州中原华丰投
资中心有限公司 开发商
郑州福华置业有
限公司
紫荆山路商城路 位置 紫荆山路东大街
21层/ 层数/层高 27层/
70年产权 产权年限 70年产权
分体空调 空调 分体空调
7部 电梯 6部
规模 1栋21层,总面积5万㎡ 1栋27层、总建面万㎡,
售/租价格 均价8500元 元/㎡天
售/租率 50% 95％以上
装修状况 精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修
核心卖点 5．2米LOFT，可以分隔二层 全新复合新OFFICE
经典写字楼扫描
34
本报告是严格保密的。
项目名称 裕达国贸大厦 金运大厦
图示
河南裕达国贸置
业 开发商
河南金运房地产
有限公司
中原路220号 位置 二七路
49层/米 层数/层高 32层
50年产权 产权年限 50年产权
中央空调 空调
21部 电梯
规模 1栋，160000万㎡ 1栋，万㎡
售/租价
格 3元/㎡/天 元/㎡/天
售/租率 95%以上 60%
装修状况 毛坯，公用部位精装修 毛坯，公用部位简装修
核心卖点 周边有高档酒店作为成熟配套 成功销售烂尾楼
经典写字楼扫描
35
本报告是严格保密的。
区域 项目名称 外立面 层高 公共大堂
金
东
区
荣勋赢座 LOW-E中空玻璃幕墙 挑空10米
盛润国际 高级玻璃幕墙 挑空30米
曼哈顿广场 —— —— ——
楷林国际 LOW-E中空玻璃幕墙 挑空15米
郑
东
新
区
海联国际 LOW-E中空玻璃幕墙\高档石材 米挑空大堂
绿地峰会天下 高档石材＋玻璃幕墙 米挑空
中烟大厦 干挂石材 10米挑空
汇锦中油大厦 干挂石材 —— ——
国泰财富中心 高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕
墙
—— ——
永和国际广场 深色干挂石材每层 1800平方米挑空
大堂
同期上市竞争对手对比分析
产品力一般，不具有竞争优势
36
本报告是严格保密的。
区
域
项目名
称
建筑面积
㎡ 停车位 车位比 电梯 平面布局 面积分割 电梯建面比
金
东
区
荣勋赢
座 59000 200个 259：1
10部
OTIS 1-4层为群房、5-25层写字楼、26-27大客户准备层 1：5900
盛润国
际 135000 800个 168：1 12部
1—5F为办公楼裙房，6—22F为写字楼，23-
27F为大客户准备层 1：5400
曼哈顿
广场 —— —— —— —— —— ——
楷林国
际 280个 304：1
15部
高速电
梯
标准层面积 1：5690
郑
东
新
区
海联国
际 61880 未定 —— 9部 全框架结构 1：6876
绿地峰
会天下 300多 173：1
6部
上海三
菱
框架结构 80㎡-1141㎡ 1：8687
中烟大
厦 45000 266个 169：1
6部
德国迪
森
框架结构，内廊式平面布
局 90㎡-1200㎡ 1：7500
汇锦中
油大厦 50000 —— —— —— —— —— ——
国泰财
富中心 60000 —— —— 8部
框架剪力墙结构，可以自
由分割
标准层面积约
1600㎡，600㎡-
1200㎡
1：7500
永和国
际中心 140000 1520个 92：1 17部 内廊式平面布局 —— 1：8535
综合比对，楷林国际有多项指标在竞争中占有优势
同期上市竞争对手对比分析
37
本报告是严格保密的。
报告内容提纲
宏观经济
环境扫描
城市发展
状况分析
写字楼
市场分析
写字楼
客户分析
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本报告是严格保密的。
问卷调查样本：选取金水区、二七区、管城区、中原区、郑东新区内代表性
写字楼客户
调查内容：1、客户购买需求分析
2、客户购买渠道分析
3、客户基础背景调查
调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。
调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。
分析工具：Excel 软件
问卷调查统计说明
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本报告是严格保密的。
成长型公司占主流
需求面积60-300平方米的成长型公司占主流；
目前大部分客户对金水区和郑东新区认可度高。
一、客户购买需求分析
表1：构买面积(平方米)
表2：构买区域
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本报告是严格保密的。
一、客户购买需求分析
表3：构买单价
表4：构买总价
5000-7000元为主
50-200万元为主
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本报告是严格保密的。
一、客户购买需求分析
表5：构买楼层选择
选择中低区为主，注重性价比
表6：写字楼气质喜好
客户喜欢的写字楼气质大气尊贵
型占34%，其次是现代简约型。
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本报告是严格保密的。
一、客户购买需求分析
表7：配套设施需求
客户对配套设施需求前三位的是：
银行、商场、商务中心
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本报告是严格保密的。
一、客户购买需求分析
表8：项目本体条件
客户最关注的项目本体条件：电梯、停车位、物业管理
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本报告是严格保密的。
一、客户购买需求分析
表9：项目外部条件
客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套
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本报告是严格保密的。
关于写字楼配套设施满意情况调查
图11：关于停车位的看法图10：关于中央空调的看法
图12：关于办公环境的看法 图13：关于电梯使用的看法
一、客户购买需求分析
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本报告是严格保密的。
大河报的收看人群量最大，占50%
有30%客户会到房地产信息网查询项目信息
客户购买写字楼主要通过朋友介绍、报纸等
渠道获取信息。
二、客户购买渠道分析
表14：常看的报纸
表16：客户购买渠道
表15：常看的房产网站
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本报告是严格保密的。
图19：对直邮的看法 图20：对短信的看法
图18：对楼盘广告推广的看法图17：对房展会的看法
二、客户购买渠道分析
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本报告是严格保密的。
客户以中小型企业为主，现在办公面积100-
300平方米的企业占多数
公司现有办公人数10-49人居多。
三、客户基础背景调查
表21：现有办公面积
表22：公司现有办公人数
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本报告是严格保密的。
调查客户所属行业以咨询、贸易、物
流客户居多；
企业类型以私营为主
三、客户基础背景调查
表23：公司所属行业
表24：公司类型
50
本报告是严格保密的。
三、客户基础背景调查
图25：受访人姓别 图26：客户类型
图27：受访问人年龄层段 图28：公司成立时间
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本报告是严格保密的。
受访者工作区域：在金水区和二七
区为主，郑东新区目前商务氛围尚
未形成，老城区写字楼配套较低
三、客户基础背景调查
表31：购买决策表30：公司现有物业情况
表29：公司所在区域
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本报告是严格保密的。
各类型客户特征及对办公物业的关注点
客户 特征 关注点
外地企业办事处及
分支机构
•资金雄厚，对租金不敏感
•只租不买
•要求形象
•对郑州现状写字楼不满意
•形象高档
•市中心繁华地段、交通便利
•配套完善
成长型及高知服务
型中小企业
•规模不大，对办公面积要求不高
•有一定实力
•对使用成本和租金较敏感
•对改善环境较急迫
•高性价比
•形象贴近写字楼、商务配套齐全
•户型空间可变，能自由组合
•可24小时办公
草创型企业
•处在发展阶段，实力不强
•对租金和物管费很敏感
•可换可不换，不急迫
•总价
•实用率高
•办公和居住一体
投资客
•郑州辖区内中小企业主、政府官员
•大型企业的高管
•地段
•总价
•升值潜力
•区域发展前景和规划
•易于出租
•租金回报
•按揭方式
•产权年限
客户访谈小结
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本报告是严格保密的。
项目区位解析——位于省级行政大道和城市主干交
汇处，区域内商务氛围成熟。
本项目地处郑州市
金水区，紧邻开发中
的郑东新区。项目北
依金水路，是郑州市
迎宾大道，东邻中州
大道，即将成为景观
大道。
项目与郑东新区
CBD一路之隔，又处
于中心区政务与商务
中心，兼顾历史与未
来
政务区
高尚
住宅区商务区
CBD
区域属性判定
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本报告是严格保密的。
项目地块现状及四至
项目地块北面北面为“企业一
号”写字楼、住宅小区
企业一号企业一号
项目地块东面东面为广汇
PAMA高档住宅小区
,CBD立交,CBD
项目地块南面南面为河南
信息广场，盛润，银
基王朝住宅小区
项目地块西面西面为兴亚
饭店，工商银行，荣
勋赢座，曼哈顿广场
荣
勋
银
座
兴亚饭店
企业壹号
广汇
PAMA
郑东新区
CBD
楷林国际
河南信息广场
盛润国际
项目属性判定
住宅小区
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本报告是严格保密的。
属性 诠释
区
位
属
性
位于郑州市省级行政大道
位于东西的交通动脉金
金水路有郑州“行政大道”的称号；
项目周边大部分为新建写字楼及高档住宅
距离城中心区及CBD仅数分钟车
程
临城市中州大道
项
目
属
性
占地约平方米 ，建面平米，
容积率8；
可达性好、交通便捷
城市配套较齐全
周边生活配套档次优
南面紧临城市干道金水路；
商业配套尤其突出
项目周边居住区以高档为主；
无稀缺性自然景观资源
区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们
明确研究方向和方法
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本报告是严格保密的。
劣势（W）：
机会（O）：
威胁(T）：
随着新的高品质写字楼
的入市，原有的低品质
写字楼及商住楼的客户
需求将得到激发，需求
层次将得到提升
金水路片区房地产整体
价格支撑
市场同质化产品放量较
大，竞争激烈。
同期上市较多，高档写
字楼竞争激烈。
减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁
利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会
如何将项目亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？
如何与竞争对手形成有效的竞争区隔，通过营销手段从
市场中脱颖而出，是本项目成功的关键所在!
交通流线不够通畅
沿金水路面不够开阔
硬件配置无突出优势
昭示性不够
城市行政中心板块，商务氛围浓
按照甲级写字楼的标准，纯办公
空间
本土开发商，资源整合优势
优势（S）：
项目SWOT分析
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本报告是严格保密的。
项目名称 营销主题
永和国际广场 国际商务领袖国际商务领袖
河南国际商会大厦 企业联盟大厦企业联盟大厦 国际合作平台国际合作平台
英协广场 精品精品SOHOSOHO国际公寓国际公寓
鑫苑.金融广场 商务办公商务办公..精英公寓精英公寓..大型商业大型商业
中烟大厦(新芒果大厦) 世界的世界的.中国的办公室中国的办公室
浦发国际金融中心 金融眼金融眼..财富源财富源..资本家（金融总部级写字楼）资本家（金融总部级写字楼）
郑州国贸中心.国贸广场 （中原首例会呼吸的甲级写字楼）（中原首例会呼吸的甲级写字楼） 财富财富..体验梦想体验梦想
绿地.峰会天下 （（ CBD CBD双核双核.纯写字楼）纯写字楼） CBD CBD最具品牌价值纯写字楼最具品牌价值纯写字楼
海联国际 .国际商务旗舰国际商务旗舰
金印.现代城 金融地标，财富图腾，国际办公金融地标，财富图腾，国际办公
建业置地广场 One City One MarkOne City One Mark
中华大厦 中华名片中华名片..顶典商务顶典商务
华林.新时代广场 省会核心商圈省会核心商圈//灵动装饰空间灵动装饰空间
郑州写字楼营销主题汇总
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本报告是严格保密的。
期待
精彩的营销策略汇报!
59
谢 谢
四月-
2117:11:3117:1117
:11四月-21四月-
2117:11
17:1117:11:3
1四月-21四月
-2117:11:31
2021/4/17 17:11:31
