第07讲 市场法概述
第四节 不动产评估方法
知识点：市场法
一、概述
1.基础知识
类
别
说明
基
本
思
路
通过对与评估对象类似不动产的交易价格的调整，得出评估对象在评估基准日的价值。
适
用
范
围
同一地区或同一供求范围内的类似地区中，交易次数越多，市场法就越有效。难以适用的
情况有：不发生不动产交易或发生较少交易地区的不动产；特殊类型的不动产，如风景名
胜区土地、古建筑；很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；很少发生交易的不动
产，如图书馆、体育馆、学校用地等。
前
提
条
件
具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场。可以搜集到被评估不动产的市场参照
物及其相比较的指标、技术参数等。
『例题·多选题』下列各项不动产中，市场法往往难以适用的有（ ）。
A.寺庙 B.图书馆 C.古建筑 D.学校用地 E.写字楼
『正确答案』ABCD
『答案解析』下列情况下，市场法往往难以适用：（1）不发生交易或发生较少交易地区的不动
产；（2）可以搜集到被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料。
『例题·单选题』运用市场法评估不动产价值时，市场法运用的基础和前提条件为（
）。
A.严谨的评估程序
B.专业的评估人员
C.有一定数量的交易实例
D.配合的委托方
『正确答案』C
『答案解析』运用市场法评估不动产价值，必须有一定数量的交易实例，这是市场法运用的基
础和前提条件。
2.计算公式
P＝Pˊ·A·B·C·D·E
P-被估不动产评估价值；P′-可比交易实例价格；
A-交易情况修正系数；B-交易日期修正系数；
C-区位因素修正系数；D-实物因素修正系数；
E-权益状况因素修正系数。
P＝Pˊ·A·B·C·D·E
『提示』需要说明的是，组成不动产修正因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。通过交
易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例
价格修正为评估基准日下的价格；通过不动产状况因素修正，将可比交易实例价格修正为待估不动产状
况下的价格。
『例题·单选题』应用市场法评估不动产时，对可比交易实例价格进行因素修正，下列各项中
，不属于市场法中应修正的比较因素的是（ ）。
A.区位因素修正 B.交易情况修正
C.权益状况修正 D.财务状况修正
『正确答案』D 一手资料微信号kaozi8524 首发更新最快最全 谨防二手转卖
『答案解析』应用市场法评估不动产时，对可比交易实例价格进行因素修正，比较因素修正包
括交易情况修正、交易日期修正、区位因素修正、实物因素修正、权益状况修正。
『2017·单选题』(改)市场法是不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一
系列因素进行修正得出被估不动产的价值。其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常
设定为100，“100”的含义是（ ）。
A.表示评估基准日的价格指数
B.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数
C.表示可比实例交易的价格指数
D.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数
『正确答案』D
『答案解析』“100”
表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。
