苏宁芜湖项目发展计划及策略总纲
文本一：区域价值分析与案例研究
结论：城东CBD发展时间轴确认
项目发展战略目标三个级别确认
•基础投资的安全性
•中期资产的可持续经营与升值
•股价稳定发展，提升苏宁环球的融资能力与扩张实力
文本二：项目整体定位及发展建议
中国第一个民营CBD的确认
细分定位：
•综合商业体定位及特色价值建议（构建苏宁模式）
•五星级酒定位及特色价值建议
•写字楼定位及特色价值建议
•住宅区定位及特色价值建议
文本三：项目营销策略
•开发策略时间表及说明
•推广策略时间表及说明
文本四：项目形象定位与视觉策略
文本五：附件：基础市场调研报告
Outline
Master project development
plans and strategies
基础市场调研报告总结构
Based market research report
第三部 第四部第二部
商业市场
第一部
住宅市场
第五部
城东土地市场酒店市场 写字楼市场
第一部
住宅市场
市场背景 历史走势
芜湖历年商品房成交走势
2008年受宏观经济和市场影响，芜湖楼市销量下降，但进入2009年后，
市场回暖，销量也大幅提升，但价格较平稳，涨幅较小
近几年芜湖房地产稳步发展，销量和价格均保持5-10%的年均增长率；
2009年芜湖房地产取得了重大突破 ， 商品房销售面积高达万平方米，同比增长51%；
销售价格4487元/ 平方米，同比上涨10%；
市场背景 0908-1007芜湖住宅市场走势
4月新政前后，芜湖的住宅市场受到较为严重的打击，成交量出现明显的大幅下滑，下滑幅度达50%
以上，近期虽有缓慢上升迹象，但仍远低于新政前水平；商业和办公市场受新政影响的幅度较小。
价格方面，虽然经历了4月新政的袭扰，但芜湖住宅市场的价格依旧呈现稳步上升态势；商业和办公
市场价格变化幅度不大，但可以看出其价格呈波动型缓慢上涨。
从成交和供应量方面来看，芜湖商品房市场上，住宅占有绝大比重，而商业和办公物业市场所占的比
重非常的少，但近期，办公市场引来了一波供应高峰，预计随着供应的增加，其成交也会相应上升。
市场解读 板块分布
世茂滨江花园
名流印象
长江长现代城
中央城
柏庄丽城
伟星城
圣地雅歌
左岸生活
凤凰城
银湖春天别墅
东方红郡
柏庄观邸
长江湾1号
项目地块
城北板块
芜湖重点发展的工业区，住宅产
品较为稀少，以低价产品为主；
城中板块
城市主流住宅产品集中区域，去
化速度快，产品价格较高；
城东新区板块
芜湖的规划发展重点，区域土地
规模放量，在建项目多，价格成
长空间大；
滨江板块
芜湖住宅市场价格高地，依托市
中心江景资源，产品豪宅化；
城南板块
主要依托区域的教育资源，集中
了一批规模性楼盘，价格居中；
发展基调：重心转向城东新区
世茂滨江花园
东方红郡
名流印象
随着芜湖城市发展重心的向东转移，城市发展的扩容
形成了多板块、多极化的发展
市场解读 滨江板块
代表项目 物业类型
户型段
（平米）
当前售价
（元/平米）
上市
套数
剩余
套数
销售情况 客户构成
世茂滨江花园
超高层、高
层
2房：100-120
3房：136-167
4房：196
8200-9500 1407 149
作为豪宅标杆，
市场关注高，去
化快，目前尾盘
阶段
公司高管、外地
生意人、投资客
名流印象
超高层、高
层
2房：105
3房：130-145
4房：180
7000-8000 1331 872
一期4月开盘去
化完毕，8月再
推，目前销售过
半
城市白领、公司
高管、外籍人士、
投资客
长江长现代城
高层、小高
层
103-281的3房-8
房，户型跨度大
6500-7500 1690 65
项目开盘后销售
较快，目前尾盘
阶段
本地生意人、城
市白领、政府机
关人员
拥有不可复制的一线江景资源，在城市早期的发展过程中，担当了发展核
心的角色，奠定了滨江板块豪宅化的市场基调；
随着板块土地的日益稀缺和资源价值的不断提升，该板块一直保持单一的
产品特征，即以超高层、高层为主，大户型产品为主；
市场表现：销售价格高，去化速度快
市场解读 滨江板块—世茂滨江花园
芜湖市场高端住宅产品的标杆项目，其最
大价值在于不可复制的一线江景资源；
目前项目已进入尾盘阶段，在售的是其最
后一栋楼；
项目评价
产品设计不合理——整个项目的公摊面积达到近30%，过多
的浪费面积凸显出内部格局的不合理
立面用材较差——二层以上全部采用暗红色涂料外墙，部分
已有脱落
市场抗风险能力强——由于购买该项目产品的都是高端客户，
因此，即使受到金融危机和新政的打击，成交有所下滑，但其
价格依然坚挺
用地面积：18万方
建筑面积：66万方
容积率：
装修标准：毛坯
当前售价：8200-9500元/平米
开发商：上海世茂股份有限公司
最近一次开盘：2010-6-27
超高层产品全市最高价
市场解读 城中板块
代表项目 物业类型
户型段
（平米）
当前售价
（元/平米）
上市
套数
剩余
套数
销售情况 客户构成
左岸生活
高层、小高
层、多层
1房：42-55
2房：69-109
3房：105-143
4房：183
6500-6700 2368 49
城中70万方大
盘，目前销售
过半
以芜湖本地市区
客户为主，主要
是私营业主和公
务员
圣地雅歌
高层
多层
洋房、联排
洋房：99-138
联排：193-249
公寓：2房87
3房：107
洋房：7000
联排：
12000起
公寓：5800
536 17
洋房先期开盘
就以售完，联
排月均去化
套，公寓已本
售完
洋房和联排客户
以生意人为主，
兼有投资客，公
寓已市区一般客
户
长江湾1号 高层
2房：87-115
3房：120-125
5800-6400 398 212
该项目是9月新
开盘项目，目
前已销售近
40%
以本地市区客户
为主，主要是公
司白领和私营业
主，也有部分投
资客
虽然不如滨江板块占据市中心的一线景观资源，但该板块位居城市中心地段，配套设施齐全，是城市主流群体
的购房首选；
以符合城区居家主流的普通住宅为主，面积段集中在50-120平米之间，受总价的限制，普通城市居民更倾向于
中小户型产品；
市场表现：价格偏高，中小户型热销
市场解读 城中板块—左岸生活
芜湖城区住宅大盘，总量达70万方，位于
城市心脏区域，配套齐备，区位优势明显。
目前去化过半，接下来还将有大量后续推
盘；
项目评定
产品契合市场需求——项目主要以中小户型为主，面积集
中在50-120平米之间，在总价限制下，迎合了当下市中心住
宅多以普通居家型产品为主的需求
产品品质一般——无论从社区建设还是产品用材来看，该
项目都显得较为普通
用地面积：30万方
建筑面积：70万方
容积率：
装修标准：毛坯
当前售价：6500-6700元/平米
开发商：安徽伟星置业有限公司
最近一次开盘：2010-7-25
市中心规模大盘
市场解读 城北板块
代表项目 物业类型
户型段
（平米）
当前售价
（元/平米）
上市
套数
剩余
套数
销售情况 客户构成
信德翡翠湾
小高层、多
层
1房：50-70
2房：75-100
3房：135
5000-5300 997 25
09年至今的月
均去化接近100
套
城北开发区客户
占了大部分，自
住为主，投资性
质较少
凤凰城
高层、小高
层、多层
1房：49
2房：63-80
3房：92-96
4000 1004 89
去化速度快，
最新一期在1月
开盘
地缘型客户，多
用于自住
整体档次居中，但项目整体品质和老城区相差并不大，但由于板块主打低总价和性价比，因此价
格很难有上涨；
工业园区的定位决定了北区市场以园区产业客为主，对住房的需求也集中在最为基本的要求，因
此低总价的小户型更受是市场欢迎；
市场表现：价格适中，1房2房最为好卖
市场解读 城北板块—信德翡翠湾
项目在产品设计上主要以小户型产品为主，
就是为了满足园区购房者的需求，主打“小
面积，大空间”概念，以赠送面积的方式赢
得市场关注；
项目评定
着重于项目的推广——在全市范围内展开项目品牌、产品、营
销手段等推广，使其成为城北地区最知名的项目之一
赠送面积——是较早将赠送面积类产品加入到芜湖市场的项目，
而且因此实现了同类产品区域的最高售价，获得了不错的市场
口碑和销售成绩
用地面积：万方
建筑面积：万方
容积率：
装修标准：毛坯
当前售价：5000-5300元/平米
开发商：信德房地产开发有限公司
最近一次开盘：2009-12-21
主打小户型满足园区客
市场解读
城南板块
代表项目 物业类型
户型
（平米）
当前售价
（元/平米）
上市
套数
剩余
套数
销售情况 客户构成
中央城
小高层
多层
2房：90
3房：109-133
5100 2957 355
开盘前期去化
速度快，达到
80%左右
客户主要以城南
地区和市区的自
住客为主
柏庄丽城
高层
联排
联排：216-232
2房：82-105 3
房：107-127
联排：15000
公寓：5000
464 42
月均去化30套
左右，公寓的
去化较为迅速
联排的客户以当
地和市区生意人
为主，兼有自住
和投资；公寓的
客户以自住为主
城南各项目都具备较高的竞争力，注重产品内部的打造，随着交通等配套设施的逐步完善，价格
和销售速度正逐渐与老城区靠近；
该板块主要以区域客户为主，且以自住为主，因此，在同样的功能条件下，小户型产品更为热销；
市场表现：价格稳步成长，小户型热销
市场解读 城南板块—柏庄丽城
芜湖市场别墅产品并不多，但该项目通过
对联排产品的打造，使其成为了城南板块
的标志性项目，其客群包括市区的高端客
户群；
项目评定
区域品质代表项目——由于有别墅产品的存在，因此该项
目在对外推广的形象塑造上推出了板块豪宅的概念，也确实
吸引到了市场高端客群的注意
小区内部物业管理混乱——在内部景观的营造上，运用了
水系、堆坡、大量种植树木等等手段，但物业管理显得较为
混乱，上述种种景观缺少打理
用地面积：万方
建筑面积：52万方
容积率：
装修标准：毛坯
当前售价：公寓5000元/平米
联排15000元/平米
开发商：芜湖柏丽置业
最近一次开盘：2010-1-16
城南板块高端项目，注重品质打造
市场解读 城东新区板块
代表项目 物业类型
户型段
（平米）
当前售价
（元/平米） 上市套数 剩余套数 销售情况 客户构成
伟星城
小高层、多
层
2房：77-87 3
房：89-138 4
房：142-192
5400 1171 81 开盘即接近售罄
主城区和周边区域客
户，以自住为主，外
地客主要用于投资
东方红郡
高层、小高
层、多层
1房：50-55
2房：81-87
3房：104-122
4房：147
5200 377 37
一开盘即去化近
80%,目前正积极
推广二期
主城区和周边区域客
户，以自住为主
随着市政府重心的转移和客户对区域认知的逐步转变，板块项目逐步增多，市场销售情况良好，
价格上涨积极；
板块目前还未出现高品质产品，个别项目仍处于低位运行，市场价值成长空间大，有待进一步开
发；
市场表现：价格成长快，产品去化快
市场解读 城东新区板块—伟星城
项目的建筑样式延续了伟星品牌在芜湖市
场的一贯风格
距离市中心的近距离较近，因此选择到此
置业的一般刚需客户都是市区的价格挤压
客户
项目评价
品牌优势——伟星置业在芜湖市场经营多年，拥有多个在售项
目，形成了项目品牌效应
价格优势——位于城东于老城区的集合部位，但售价比市中心
低，带来了项目的开盘热卖
区位优势——区位优势较为明显，加上以伟星品牌在芜湖市场
的多年经营，项目一开盘就取得了快速的去化
用地面积：万方
建筑面积：62万方
容积率：
装修标准：毛坯
当前售价：5400元/平米
开发商：安徽伟星置业有限公司
最近一次开盘：2010-8-8
以价格优势吸引市区客
市场解读 竞争格局
目前，随着市中心供应的减少和受价格
因素的排挤，市区挤压客户逐渐外溢，南、
北、东三大板块成为挤压客的选择区域，
从而使板块之间形成竞争格局
市中心区域以其产品价格高度和居住价
值高度独立于这波竞争格局之外
城东板块尚未成熟，当前的区域市场主要以价
格优势吸引市中心挤压客户，以刚性需求为主
城北
版块
城东
版块
城南
版块
格局解读：城东崛起
未来，随着芜湖城市发展重心的逐步东移，城东板块
将成长为新的城市中心，区域项目所面临的竞争将主
要来自自身及老市中心区域项目
城东板块的崛起过程中，其客群的来源也将变得多
样化，改善型和投资型客户将逐步增多
城北
版块
城东
版块
城南
版块
市场解读
板块 代表项目
当前售价
（元/平米）
客户构成 客群属性
滨江板块
世茂滨江花园 8200-9000
公司高管、外地生意人、投资
客
高端客+投资
客
名流印象 7600-8700
城市白领、公司高管、外籍人
士、投资客
高端客+投资
客
长江长现代城 6500-7500
本地生意人、城市白领、政府
机关人员
改善客+投资
客
城中板块
左岸生活 6500-6700
以芜湖本地市区客户为主，主
要是私营业主和公务员
一般刚需客+
改善客
圣地雅歌
洋房：7000
洋房和联排客户以生意人为主，
兼有投资客
高端客+投资
客
联排：12000起
公寓：5800 公寓以市区一般客户为主
一般刚需客+
改善客
长江湾1号 5800-6400
以本地市区客户为主，主要是
公司白领和私营业主，也有部
分投资客
一般刚需客+
改善客+投资
客
城北板块
信德翡翠湾 5000-5300
城北开发区客户占了大部分，
自住为主，投资性质较少
一般刚需客
凤凰城 4000 地缘型客户，多用于自住
城南板块
中央城 5100
客户主要以城南地区和市区的
自住客为主
一般刚需客
柏庄丽城
联排：15000
联排的客户以当地和市区生意
人为主，兼有自住和投资
高端客
公寓：5000 公寓的客户以自住为主 一般刚需客
城东板块
伟星城 5400
主城区和周边区域客户，以自
住为主，外地客主要用于投资
一般刚需客+
投资客
东方红郡 5200
主城区和周边区域客户，以自
住为主
一般刚需客
客群分析
高端置业客
代表项目：世茂滨江花园、名流印象、
柏庄丽城
改善型置业客
代表项目：左岸生活、长江长现代城
一般刚需置业客
代表项目：信德翡翠湾、伟星城、
东方红郡
投资置业客
代表项目：世茂滨江花园、伟星城
客群定性分析
高端置业客
需求集中在单一的产品形态和对稀缺资源的占有
世茂滨江花园：产品表现一般，但拥有一线的江景
柏庄丽城：高于市场一般水平的产品力和营销手段
改善型置业客
关注点集中于对地段、配套及使用面积的关注
左岸生活：市中心项目，周边配套设施完善
长江长现代城：产品户型房间数众多，一般在3-8个
一般刚需置业客
对价格敏感，需求是满足基本的置业需求，更容易
接受新区项目
伟星城：位于城东新区，以低价吸引市区价格挤压
客
东方红郡：该项目的成交客户中很多都是来自市区
投资置业客
看重的是物业的长期升值空间，对地域并不在意
世茂滨江花园：市中心项目，芜湖市场豪宅标杆
项目
伟星城：城东新区项目，区域的升级建设提升板
块
价值
标杆机会点：市场缺少高品质标杆项目，诸如世贸滨江等市场表现良好，
在获得高溢价的同时也能快速去化。
总价机会点：芜湖置业者追求性价比，从价格来看，只要性价比高的产品，
无论总价高低，均受到市场的热捧
客群机会点：随着城东板块的发展，其客群的来源也将变得多样化，本案
产品线的丰富更能满足不同客户的选择
市场解读
机会
第二部
商业市场
0908-1007芜湖商业市场走势图
重点商业区及商业发展分布1
纵观芜湖各区，商业地产项目又有何分布？
在城南区域，新时代商业街逐渐把芜湖城南商业带动起来，泰
鑫商业中心，也是城市发展应运生的商业，随着泰鑫商务中心的形
成，可以说城南的商务中心也会逐步形成。包括弋江区政府也在打
造城南的商业中心。
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
芜湖各区快功能分布
• 芜湖市现状具备一定的商业功能区的区域：
⑴以中山路步行街与镜湖周边地段为中心的市级商业中心；
⑵由长江市场园、亚夏汽车城等市场组成的专业市场群；
⑶以长街、沿河路组成的跨区域性小商品市场；
⑷由新时代商业街为中轴的城南商业中心；
⑸银湖中路两侧密布的家具、建材、装饰材料商业群；
⑹南瑞社区商业中心。
1.城市重点商业区及商业发展分布
芜湖市目前商业分布示意图
芜湖商业在中部省份中是非常发达的,同时基本上国内的一线品牌的商家全部都有进入,一些国际品牌
（如BOSS、雅格狮丹、都彭、万宝龙BOSS、雅格狮丹、都彭、万宝龙等）都以进入,一些国际级的商
业巨头(如嘉德置业)也有进入,目前整体的发展非常良好。
芜湖市城市2010年商业功能区等级规模一览表
等级 称谓 个数 名称
一级 市级 3 中山路商业中心区、城中金融商务中心区、弋江路专业市场群
二级
区级 3 城南区级中心、长江大桥区级中心、城北区级中心
亚区级 3 东郊路商业中心、新时代商业中心、古城商业中心
三级 社区级 14
红梅、汀塘、神山口、砻坊、清水、王拐、南瑞、桂花桥、瀂港、
火龙岗、四褐山、大桥、越秀路、裕溪口
芜湖市商业功能区发展规划芜湖市商业功能区发展规划
芜湖市商业功能区布局要与芜湖市“东扩南延”城市总体发展战略相一致，体现“中部
提升，东南推进，北部培育”的发展思路。
芜湖市商业网点规划示意图
本案
据相关资料显示，弋江区随着2008年招商引资力度的
推进，和瑞动漫科技园、赛尔大型农副产品批发市场、芜
湖市物流中心、大型医疗器械物流交易中心、芜湖工程机
械大市场等为代表的一批商业地产项目在城南崛起。城南
地区将涌现大批以专业大市场为主流形态的大批商业地产
项目，当地业士高度看好这批专业大型市场给未来几年内
芜湖商业地产带来的活力。
城南板块——专业市场集中地商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
market
place
在城北区域，由五星级的汉爵阳明酒店、法国欧尚大卖场、
华强·方特乐园、华强城城市综合体构成的综合配套设施，将促
使该区域成为芜湖新的区域商业、文化、旅游中心。
城北板块——旅游文化中心商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
城中板块——城市蜕变核心
在城中区域，则有联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、
镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、凯帆大厦、摩根100等一批新
的商业地产项目。
值得一提的是芜湖名流印象项目，该案集商业街、精品写字楼、
经济型酒店、住宅公寓等几大建筑群构成的超大型城市综合体，位
于芜湖市镜湖区，毗邻芜湖城市商业步行街，东临吉和南路，北临
北京西路，占地面积万平方米，规划总建筑面积万平方米。
这些将进一步巩固镜湖区的中心商业区的地位，从而担负起芜湖城
市新商业圈的重任。
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
在城东区域，沿弋江北路形成的几大专业市场仍然将继续散发商
业活力。随着市政府的东迁、商业文化中心区的建设，以及绿地·镜
湖世纪城、东部星城、金都檀宫等等一批住宅项目的崛起，诸多的
房地产企业也注意到了这一区域内商业需求带来的对商业地产项目
的新需求，据芜湖商业网点规划，该区域内的商业网点建设与配套，
将促成芜湖商业地产新热点。
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
城东板块——芜湖商住新热点
值得关注的联盛国际商业中心就处在城市中心，又是和城东链接
的重要纽带，项目不仅仅可以满足老城区的生活需求，同时对城东板
块也有非常大的推动作用。联盛搜秀城之所以备受追捧，主要是小面
积，门槛低，另外提供给消费者、投资客的是四年的固定租金收益的
营销模式，这也是符合芜湖商业的发展规律的商业模式。
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
城中板块——城市蜕变核心
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
芜湖商业发展趋势
芜湖城市东扩的战略意义
芜湖东扩 城市版图扩大，城市功能强化
• 城市交通体系整体向东偏移扩张，交通链接长三角辐射意向明显
• 城市“绿肺”功能凸显城市新格局形成投资环境价值提升
• 山水芜湖、生态商业功能愈将显现，空间距离拉近，芜湖新区崛起
• 东部城市人口密度上升，是规模最大、档次最高的现代住宅区域
• 住宅地产、商业地产开发量的迅速上升，引发各类消费需求产生
据悉，目前芜湖一些街区商业网点的布局都是由地产开发商
自主选择，造房子顺便造门面，缺乏有效引导和控制，因而无法
形成合理的商业层次结构。
因而，芜湖在近年房地产拍地及规划过程中，政府部门加
大了对商业规划、合理开发的关注力度，以此规范土地
商业价值的合理化与高端化。
芜湖商业发展趋势
除了少数项目外，芜湖目前缺乏专业的商业地产开发机制，大
部分商业地产是作为住宅地产项目的配套工程而建设，开发商将其
等同于住宅，兴建了一批体量较小、适合个人购买的单开间门面，
只顾销售，忽略了商业的培育阶段，直接导致部分街区商
铺过剩，有房无市。而一些大中型商业经营企业则因商铺体量普
遍较小而寻租无门。商业地产开发与商业企业需求脱节现象
比较严重。
芜湖商业发展趋势
位于芜湖市城南的新时代商业街。该街规划为集居住、购物、餐饮、
休闲、娱乐为一体的综合街区。规划之初，被普遍看好成接受步行街辐
射的“第二商圈”。2004年底，该项目完工，商铺基本销售一空，但在开
发商退出该街区后，问题便暴露出来：
因而新时代商业街商业氛围一直不温不火，更无法与相距不足两公
里的步行街商圈相比，原有的商业规划已不可能实现。
• 街上商铺单体面积小，结构单一；
• 开发商只顾销售方便，忽略了招商需求的考虑，
• 配套设施也不足。无法满足大中型商家的硬件需求，
芜湖商业综述
规划目标：
到2020年，芜湖市区将形成
• 一处城市商业中心六处副城市商业中心
• 七处区级商业中心和五十一处社区商业中心
• 全面完成市区三处购物中心、二十处大中型
百货店、六十六处大中型超市、十五条商业
街、九十三处菜市场的建设目标。
芜湖商业发展趋势
芜湖商业发展趋势
商业网点体系结构
一处商业中心
中山路商业中心
六处城市副商业中心
商业中心、繁昌县商业中心、南岭商
业中心、芜湖县商业中心
七处区级商业中心
城北商业中心、银湖商业中心、大桥
商业中心、两站商业中心、弋江北路
商业中心、西洋湖商业中心、城东商
业中心
七处区级商业中心
天门新城社区商业中心等51处
• 根据不同商业区域，重点发展连锁经营的超市及便利店、专业店、
综合型和专业型的批发市场、特色餐饮店、早餐连锁店等；
• 支持发展规模适中的百货店、大型专业店、折扣店和加盟店、特
许经营店；
• 适度发展大型购物中心；在城区关闭扰民、污染环境的网点。
• 明确的规划，体现了政府将在芜湖商业布局中，发挥越来越大的
调控作用 。
芜湖商业发展趋势总结
• 步行街核心商圈依旧具备芜湖其它商圈所不具备的超高人气，这也
因此成为商家的“必争之地”。
• 芜湖的两大购物中心“南京新百”“华亿集团”都坐落在此，近年来都不
断扩大规模；
• 包括苏宁、五星、国美等几乎所有的家电卖场都盘踞在步行街；
• 当地一通讯企业、银行等实力企业基本于步行街扎根，
• 外地商业零售巨头企业进军芜湖市场，目前步行街依然为其首选。
芜湖消费习惯
步行街作为芜湖市的核心商圈，无论是人流量所带来的经济
效益，还是给企业形象宣传带来的提升，都是芜湖市其它商圈无
法相比的。
商业的关键就是选址，大批有品牌号召力的商的聚集于此，
是步行街核心商圈繁荣的关键因素。
未来，伴随芜湖整体区域商圈的不断形成，步行街的旅游消
费将高于其纯商业消费。
芜湖消费习惯
此外，步行街核心商圈依然存在一定的局限和不足。如基
础设施滞后，周边路况复杂，行车困难，车位偏少，停车不便。
其次一些建筑老化严重，破旧落后，品牌层次重复率大，且普
遍层次不高，整体商圈实力和档次亟待升级。
芜湖消费习惯
• 芜湖东扩南进，300万人口城市副中心即将耀世登场。
• 芜湖固有商圈已显老化，新的商业核心竞争力板块尚未形成。
• 高端消费倾向南京、上海等地，客源外流比较严重，
• 随着行政中心的迁徙，城市规模扩大，全民期待一座具备现代
化消费理念的综合商业中心。
商业发展背景总结
高端消费，急需出口！
如今，住宅房贷政策收紧严重打击了投资客的热情，商业
地产反而获得了全新的发展机遇。在近期HOUSE365进行的一
项网络调调查中，由于住宅房贷的收紧，%的网友将投资
眼光转向商业地产，尤其是大型商业或将成为投资客的新宠。
商业投资调查
以上数据摘自《HOUSE365》网
新政助推商业地产成为投资新宠
商业投资调查
在刚需为主导的芜湖房地产市场，投资客认为哪里的商业地产
最具有投资价值呢？
调查结果显示：城中商业仍然最受投资客青睐，获得了
%的支持；近期利好频传的城东板块则受到%的投资客
青睐。在商业地产的业态选择上，大型商业成为网友心中最具投
资价值的商业地产。
商业投资调查
以上数据摘自《HOUSE365》网
商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
商业投资调查
本案即为：榜眼地段的冠军产品
第三部
酒店市场
发展现状：
•2005年，芜湖的星级酒店有18家，而到2007年8月为止，这个数字却降为了15家。
•4星级酒店只有海螺、铁山、国信三家，其余则为3星级以下的酒店，这与目前高级酒店业消费
者特别是商务型客人的实际需求是脱节的。
•芜湖的高档星级酒店业的整体“软件水平”始终不高，这成为芜湖高档酒店业发展的另一个致命的
”瓶颈。
•侨鸿、新百的5星级酒店建成，但其服务软件水平的仍距世界一流品牌酒店有一定差距。
•随着以城东新区新的中央政务区和商务区的发展，芜湖酒店业正迎来一个新的提升机遇。
酒店业现状及发展分析
芜湖侨鸿皇冠假日酒店紧邻凤凰美食街、商业步行街以及沃尔玛超市；距离芜湖经济
开发区、国际会展中心、方特欢乐世界仅需10-15分钟车程；距离南京、上海1-4小时
车程；距离九华山、黄山仅需小时车程。
餐饮设施： 潘菲诺潘菲诺餐厅 、凤凰吧 、华夏宫 、锦绣园中餐厅、 曼哈顿西餐厅、 咖啡吧
会议设施：
皇冠宴会厅：全市最大的宴会厅，可容纳约500人左右，配备先进完善的会议设施皇冠宴会厅A：配有先进的会
议设施，可容纳350人左右的鸡尾酒会皇冠宴会厅B：配有先进的会议设施，可容纳240人左右的宴会会议室A
：配有先进的会议设施，可容纳50人左右的会议会议室B：配有先进的会议设施，可容纳90人左右的会议会议
室C：固定剧院式摆放，可容纳约123人会议室D：配有先进的会议设施，可容纳80人左右的会议会议室E：配
有先进的会议设施，可容纳90人左右的会议
休闲设施： 桑拿按摩 、SPA 、健身运动、 游泳
服务设施： 洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、停车位
周围景观： 美食一条街
信 用 卡： 国际信用卡Visacard、国际信用卡运通卡、国际信用卡大莱卡、国际信用卡JCBcard 、国内银联卡
芜湖侨鸿皇冠假日酒店
玛丽蒂姆芜湖酒店2010年7月1日开业
由芜湖碧桂园与德国HMS酒店管理集团签约合作，由德方负责五星级标准芜湖碧桂园玛丽蒂姆
酒店和碧桂园银河城凤凰酒店的管理工作。
HMS酒店管理集团为德国最大的酒店集团。
芜湖玛丽蒂姆芜湖酒店坐落在风景秀美的龙窝湖畔，拥有602间客房及套间，一个1540平米的大
型宴会厅和32间大小不等的会议厅。除了大堂酒吧和卡拉OK行政酒廊外，酒店还有可以提供各种
美食多种餐厅。此外玛丽蒂姆芜湖酒店还提供健身房、桑拿、蒸气浴、美容美发和室内室外泳池。
喜欢运动的客人还可以在酒店的网球场、篮球场和保龄球馆一试身手。
信德华府·德信假日酒店（在建五星级酒店）
作为城北首家五星级酒店，德信假日酒店是由酒店客房、宴会厅、各式餐厅、
会议区、健康中心等配套齐全的设施组成的一座国际五星级酒店。项目总用
地面积为㎡，总建筑面积为93629㎡。地上部分酒店为12层，建筑高
度为50m；员工宿舍为8层，建筑高度为；地下2层，总建筑面积为
93629㎡。
海螺国际大酒店:海螺国际大酒店拥有208套各类型客房,中
央空调,国际直拨电话,私人保险箱,卫星电视等国际标准的
硬件设施.19个风格迥异的餐厅为您提供正宗的淮扬菜,川
菜,粤菜和西餐.另有健身房,夜总会,歌舞厅,美容中心,桑拿
中心,购物中心等配套设施。
铁山宾馆：铁山宾馆是中共芜湖市委市政府的政务接待基地，是
接待与经营为一体的国家四星级旅游饭店，是安徽省第四届、五
届文明单位，省园林式单位，省优秀星级饭店。宾馆现有总统套
房、豪华套房、标准房等各式客房220间（套）；各类风格不同
的中西式餐厅能同时容纳1000人就餐。
四星级酒店代表
奥顿酒店：奥顿酒店是芜湖首选港澳酒店管理模式的
三星级商务度假酒店，位于芜湖市中心北京路与九华
中路交汇处，距火车站、汽车站、港口均只有10分钟
左右路程；西邻全国十大商业街之一“芜湖中山路步
行街”、鸠兹广场；北面彰显皖风徽韵的赭山公园、
九华广场。拥有111套温馨舒适的高中档客房，装修
为国际流行的简约时尚风格 。
国信大酒店：位于国家级芜湖经济技术开发区园区中
心，毗邻开发区管委会办公大楼，环境优美，交通便
捷。拥有八个特色饮食包间，楼高6层，客房166间，
配套设施有桑拿、台球、网球等
四星级酒店代表
酒店名 星级 楼高 客房数量 餐厅包房数量
海螺国际大酒店 挂牌四星 10层 199 中餐包房14间
汉爵阳明酒店 准五星 14层 305 中餐包房105间
国信大酒店 挂牌四星 5层 166 中餐包房10间
铁山宾馆 挂牌四星 别墅式建筑 220 中餐包房20间
现存四星级酒店标准统计
芜湖主要现存酒店餐饮消费情况统计一览表
酒店名 星级 中餐零点消费 中餐包房消费 全天包房上座率
海螺国际大酒店 挂牌四星 人均80元 200 100%
汉爵阳明酒店 准五星
人均30－50元
美食超市
普包200
豪包300－400
110-120%
国信大酒店 挂牌四星 人均70元 180－200 100%
铁山宾馆 挂牌四星 人均80元 150－200 90%
09年主要高星级酒店客房出租率、平均房价
出租率 平均房价 备注
海螺 76．43%
汉爵 103% 300 06年10月开业，出租率超过103％，
是酒店有许多钟点房出租
国信 75．8% 283
铁山 68% 257
主要高星级酒店客房收入一览表（元）
酒店 2006 客房收占比 备注
海螺 %
国信 12819356 %
铁山 13840992 %
序号 项目名称 地点
星级
标准
管理集团 规模 营业时间
1 联盛国际
赭山中路和北
京路交汇处
五星级 未获得
总建19万平米，双
塔结构，28层层高，
客房约300间套
2009年试营业
2 海螺2期 北京东路 五星级 未确定 约300－320间套 2009年试营业
3 汉爵2期 银湖北路 五星级 未获得 约500间套 2010年
最近开业投入运营高星级酒店项目
个
案
商业市场
区域市场概述
市场背景分析
个案简述
联盛国际商业广场
项目名称：联盛国际商业广场
城市：芜湖
项目类型：在建
商业均价： 15217元/平方米
物业类别：商住楼，办公,住宅
建筑类别：城市综合体
装修状况：初装修
容积率：
物业地址：其他区北京东路与赭山中路交汇口
芜湖联盛国际商业广场位于芜湖市镜湖区的北京东路与赭山
中路交汇口，距芜湖火车站和汽车站仅500米，交通便利。总面积
达19万平米。该案先后携手乐购卖场、五星级影院、真溜冰场、
大型家纺城、电器连锁、时尚商务酒店、恒温游泳池、大型餐饮
等一系列知名品牌，为其日后成为区域地标提供有力支持。
联盛国际商业广场
该案目前销售情况
商业市场
区域市场概述
市场背景分析
个案简述
商业市场
区域市场概述
市场背景分析
个案简述
小九华街
项目名称：小九华街
城市：芜湖
项目类型：交房
商业均价： 37472元/平方米
物业类别：商业
建筑类别：街区型
装修状况：毛坯
容积率：
物业地址：芜湖市九华广场南
项目地址位于芜湖市中心北京东路和九华路交汇处，是芜湖传
统商业聚集地。该项目总投资近2亿元，建筑面积约23300平方米。
建成后的金科•小九华商街，将以“盛宴、休闲、文化、靓影”为四大
商业主题，涵盖餐饮、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩书画、旅
游文化用品、珠宝首饰等业态，力求再现芜湖历史的繁华。
商业市场
区域市场概述
市场背景分析
竞争个案简述
小九华街
侨鸿国际商城商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
项目名称：侨鸿国际商城
城市：芜湖
项目类型：交房
办公均价：7276/平方米
物业类别：写字楼、商业
装修状况：初装修
物业地址：镜湖区中山北路77号鸿国际商城
侨鸿国际商城商业市场
疆域
区域市场概述
时势
市场背景分析
诸侯
竞争个案简述
侨鸿国际商城包含一座五星级酒店和唯一一幢国际甲级商务写
字楼，以及一个34,000平方米大型购物中心的侨鸿国际商城。其项
目地处芜湖心脏的核心地势，与中山路步行街、省内闻名的凤凰美
食街和全球最大的零售业沃尔玛超市连成一条轴线，合力形成以侨
鸿国际商城为核心的芜湖新商业中心。
该案目前销售情况
项目名称：中央城
城市：芜湖
项目类型：交房
物业类别：普通住宅 商住楼
建筑类别：高层、小高层
装修状况：毛坯
物业地址：其他区花津南路西侧
价格：起价 暂无资料
均价 5000元/平方米
中央城
该项目以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒
店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。
中央城商业市场
区域市场概述
市场背景分析
个案简述
写字楼市场
第四部
0908-1007芜湖办公市场走势
市场解读
楼盘名称
体量
（平米）
上市套数 剩余套数 主力面积划分
销售价格
（元/平米）
主力总价
（万）
销售情况
摩根100 33490 496 约20
45、少量61、
94、142
8100 35 45平米面积段销售较快
侨鸿国际商城 35000 239 145
130、195、少
量310
8000 110-170
半租半售，销售部分已基
本售完
泰鑫商务中心 13678 121 29
59-81、部分
159、249、
416
7000 45-60 59-81面积段销售完毕
汇金广场 35000 635 216
32、39、40、
42、46、47
10000 32-47
销售部分已基本售完，余
下部分用于出租
世茂滨江中心 33000 未上市 —— —— —— —— ——
金玺商业广场 约30000 未上市 —— —— —— —— ——
徽商财富广场 40000 未上市 —— —— —— —— ——
在售写字楼项目较少，主要集中在市中心板块，小面积去化较快
侨鸿国际商城 汇金广场 摩根100 泰鑫商务中心
市场解读 客户特征
自用客户
特征：多为企业客户，主要是出于公司办公形象需要而购买或租用
关注：市中心区域、周边商务配套、办公形象、价格/租金
投资客户
特征：芜湖市场上从事多年房产投资者，投资经验丰富
关注：升值空间、总价、投资回报
购买特征
办公楼购买客户主要以投资客户为主，够买后经由开发商统一招租或中介招租的方式出租给企业租户；
基本以本地客户为主，且本地客户倾向于小面积，大面积客户主要为企业客户，用于办公需要；
芜湖市场写字楼物业较少，因此客户总量较小
市场解读
芜湖现阶段正处于写字楼市场的发展阶段，目前市场
上甲级写字楼稀少，开发水平和产品品质较一般；
由于受城市能级、产业结构、开发水品等限制，办公
物业在芜湖房地产市场上所占比重较小；
城市能级、以制造业为核心的产业结构限制其发展
市场解读
本案 市政府
城东新区是芜湖当前重点打造的新行政中心、
经济中心、商业中心、文化中心
行政中心：大量的政府机构、办事处、企事业单位
经济中心：银行业、金融业、保险业、信贷业企业
商业中心：商业经营管理
文化中心：新闻、传媒、教育、图书出版等机构
四大中心的形成将直接带动城东新区板块未来写
字楼市场的市场需求
市场解读 机会挖掘
依据市场上写字楼产品的销售特点
面积分割以小面积为主，控制在50平米左右，可自由分割组合
得房率不应过低，控制在65%以上
电梯、大堂、外立面等按高标准设计，注重外在形象
层高一般在米左右，每层设有公共洗手间
中央空调设计，全天24小时供应，购买一套房源赠送一个以上车位
办公产品开发趋势
打造符合市场需要的甲级写字楼！
第五部
城东土地市场
市场背景 土地供应
2009年城东板块土地推量
区块名称 地块位置 用地面积 土地性质
规划指标要求
容积率 建筑密度
东四大道交叉口A、B地块
该项目分A、B地块，A地块东至鸠江经
济开发区内环路、西至南阳路、南至东
四大道、北至鸠江经济开发区纬一路；
B地块东至鸠江经济开发区经二路、南
至芜杭高速、西至205国道、北至东四
大道
A地块约240亩，
B地块约750亩
商业 ﹤2..0 ﹤22℅
鸠兹家苑北侧地块
该地块东临大阳垾、南至鸠兹家苑、西
至经二路、北至东四大道
面积约765亩 居住 ﹤2..0 ﹤22℅
四褐山东方棚户区地块
该地块东临长江北路四竭山转盘、南至
四南湾、西至天力纸业北至老轮渡路
面积约458亩
长江北路与龙山路交 叉路口
东北侧地块
东临褐山花苑、南至造纸网厂围墙、西
至长江北路、北至老电力三村
面积约150亩 居住 ﹤2..0 ﹤22℅
东四大道南侧3-3地块
东至三环路、南至大阳垾、西至规划道
路东、至东四大道
面积约250亩 居住 ﹤2..0 ﹤22℅
东四大道南侧3-2地块
东至三环路、南至大阳垾、西至规划支
路、东至东四大道
面积约亩 居住 ﹤2..0 ﹤22℅
东部星城西侧地块 东四大道南侧、大阳垾西侧 面积约35亩 酒店 ﹤2..0 ﹤22℅
清水香樟大道两侧地块
香樟大道两侧，北临芜湖快速通道和恒
大花园城，紧邻芜湖商务文化中心
面积约285亩 酒店、居住 ﹤2..0 ﹤22℅
2009年城东板块商业和住宅土地推量供给2077813平米
市场背景 土地供应
2010年城东板块后续拟出让地块
拟出让地块名称 位置 用地性质 土地面积（亩）
万春西路3-3A地块
规划道路以东、万春西路以南、中江大
道以西、万春西路3-3B地块以北 居住 156
万春西路3-3B地块
规划道路以东、万春西路3-3A地块以
南、中江大道以西、规划道路以北
居住 153
长江北路与龙山路交叉口
东北侧地块
东至褐山花苑，南至龙山路，西至长江
北路，北至电力三村
居住 153
中江大道与赤铸山路交叉
口西北侧地块
东至中江大道、南至赤铸山路、西至鸠
江北路、北至芜宣高速
商业居住 1230
河清路与国泰路交叉口东
南侧地块
河清路以东，国泰路以南，海晏路以西，
神山路以北
居住
伟星城以东地块
赤铸山路以北、伟星城以东、神山东路
以西
商业居住 230
海晏路与国泰路交叉口东
南侧地块
海晏路以东，国泰路以南，安澜路以西，
神山路以北
居住
海晏路与仁和路交叉口东
南侧地块
海晏路以东，仁和路以南，安澜路以西，
国泰路以北
居住
河清路与仁和路交叉口东
南侧地块
河清路以东，仁和路以南，海晏路以西，
国泰路以北
居住
河清路与政通路交叉口东
南侧地块
河清路以东，1004号已出让地块以南，
海晏路以西，政通路以北
商业办公
2010年城东板块后续拟出让地块面积逾180万方，土地性质
均为居住或商业用地
市场背景 土地供应2010年上半年城东板块部分地块出让情况
2010年上半年，城东板块共有8块地成交，出让地块面积达万方，占全市土
地成交量的83%
从上半年的土地成交情况来看，芜湖现阶段的城市发展重心已开始向城东新区转移，
未来一段时期内，区域房产市场将有大批项目上市。
土地供应分析
以城东新区为核心的鸠江区将迎来历史性的高开发高潮。
区域快速成熟，竞争激烈日趋激烈，地价、房价进入上升通道。
土场市场预测及对本案启示
根据以上土地市场的信息，城东板块房地产市场未来的变化将出现以下特点:
一、产品：项目容积率多数在左右，未来市场产品形态以小高层、高层产品为主。
二、机会：城东未来重点项目均在市政规划的平米公里的核心区域内，区域内未
来将聚集全市范围内的行政、商务中高端人群，这也给本案酒店、办公、酒店式公寓
等提供了强有力的支撑。
三、变化：长期来看，城东未来将发展成为城市高居住价值区和高投资潜力区，同时
地段、项目、产品及客户均在短期内发生强烈变化。
