无锡·集智广场项目
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1
市场分析
第一部分 销售篇
2
项目分析
3
项目定位
4
销售与推广策略
5
项目经济效益评估
6
广告及视觉表现
1
市场分析
宏观市场分析－高铁·无锡
高
速
公
路
时
代
58KM
76KM
41KM
32KM
48KM
50KM
镇江
常州
无锡
苏州
昆山
南京
上海
110分钟
80分钟
58KM
76KM
41KM
32KM
48KM
50KM
镇江
常州
无锡
苏州
昆山
南京
上海
35分钟
25分钟
第二圈层
第一圈层
第三圈层
第一圈层
第二圈层
高
速
铁
路
时
代
宏观市场分析－高铁·无锡
高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，
无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，
随之而来的是城市分工体系的形成完善。
无锡
宏观市场分析－城市分工·无锡
五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水
名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。
五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中
心，旅游度假中心。
文化之城
苏州
服务之城
无锡
上海：四大
中心
休闲之都
杭州
国际海港
宁波
科教中心
南京
金融中心
贸易中心
航运中心
经济中心
上海
近市场
近人才
近信息
外溢：
制造业外溢
服务业外包外溢
吸引：
高端消费
金融等高端服务业
长三角北翼商贸物流中心
创意设计中心
先进制造业中心
职业教育及旅游度假中心
商务综合成本低
在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢。
宏观市场分析－城市分工·无锡
宏观市场分析－产业特点·无锡
无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市
2009年长三角城市三产占比
无锡市历年三产占比
产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市。
宏观市场分析－产业特点·无锡
宏观市场分析－产业特点·无锡
民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比
单位：亿元
第三产业中商贸服务业的绝对领先地位
第二产业目前仍以传统制造业为主导
无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：
中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90％。
第二产业目前仍以传统制造业为主导
第三产业中批发零售业占据主导地位
产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位。
宏观市场分析－产业特点·无锡
宏观市场分析－产业布局·无锡
CBD
城市南进
产业北移
西北片
北部片
东部片
西南片
东南片
传统产业带
北部片
包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主
西北片
以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达
东部片
以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成
高新技术产业带
东南片
西南片
以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。
以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。
第三产业
CBD
以老城为中心，其核心在解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区
物流
物流业主要布局在以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主
在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在
东南部，传统产业比重依然较高。
宏观市场分析－产业布局·无锡
宏观市场分析－城市规划·无锡
城中板块
新区板块
滨湖板块
惠山板块
锡山板块
惠山新城
锡山新城
太湖新城
崇安商务商贸区
北塘新城
广益新城
太湖广场
功能定位：
先进制造业、现
代物流业的集聚
区和都市农业示
范区
发展驱动：
传统产业基础
功能定位：
商务商贸文化居
住中心城区
发展驱动：
传统商务商贸
氛围
功能定位：
风景旅游区、
人居生态新城
区、现代服务
业集聚区和现
代都市农业示
范区
发展驱动：
生态环境
新政务区利好
功能定位：
区域性生产生活
资料集散中心、
无锡先进制造业
基地和都市农业
示范区
发展驱动：
传统产业基础
功能定位：
创新型国际化科
技新城重点建设
高新技术产业中
心、物流中心、
空港地区和“三
泰一址”历史文
化保护工程
发展驱动：
政府产业引导
宏观市场分析－城市规划·无锡
城市规划——板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；本项目位于锡山新城板块内。
锡山区及周边市场的调研和分析－产业园
①
②
③
锡山
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
新区
滨湖
②
①
①
②
③
北塘
惠山
①
②
③
④
惠山：
①风电产业园
②生命科技产业园
③数字信息产业园
④软件外包园
北塘区：
①金山北工业园
②凤翔软件园
③北创科技创业园
滨湖区：
①国家工业设计园
②太湖新城科教产业园
③马山生物医药外包园
锡山：
①V-PARK
②商务区
③S-PARK
新区：
①商务区
②I-PARK一期
③高新区
④新加坡工业园
⑤I-PARK创意园
⑥I-PARK二期
⑦太湖国际科技园
⑧空港产业园
新区：
（1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等
（2）电力装备产业
（3）生物试剂和生物制造
（4）口岸保税物流服务业
（5）太阳能电池及组件制造
（6）软件产业
锡山区：
（1）电子信息产业—电子元件、计算机整机
（2）纺织及服装产业
（3）摩托车及汽车零部件产业
（4）诊断试剂
（5）制造业物流服务业
（6）电子信息材料和新型化工材料
滨湖区：
（1）电子信息产业—集成电路设计
（2）数控机床设备及专业精密装备
（3）生物医药研发服务外包
（4 ）太阳能电池、组件及应用产品
（5）工业设计
惠山区：
（1）印染和印染机械
（2）汽车零部件
（3）医疗器械
（4）运输配送物流
（5）特种冶金新材料
（6）风力发电设备以及相关配套零部件生产
（7）硅材料和太阳能电池及组件制造
主城区
现代商贸业
锡山区及周边市场的调研和分析－产业园
无锡第二产业发展迅速，为产业园的形成和发展奠定了强大的基础，目前整个无锡市聚集了大大小小的各类产业园，而无锡市先进产业转移以及培育已在簿部分区域形成产业集聚或已有规划布局，而本项目所处的锡山新城板块是未来现代化服务产业的发展重点。
锡山区及周边市场的调研和分析－产业园
锡山区及周边市场的调研和分析－办公楼/酒店式公寓
%
5万㎡
（红豆国际）
7655元／㎡
20万㎡
办公
%
7万㎡
（五洲国际）
10000元／㎡
65万㎡
商业
%
19万㎡
（阳光100）
6500元／㎡
400万㎡
住宅
年价格涨幅
（０8－０９年）
个盘领先去化速度（年）
成交均价
（０９年）
年成交量
（０６－０９年）
指标
无锡市办公市场近年来发展乏善可陈，年去化速度仅为20万方，远落后于住宅、商业；
无锡市办公产品成交均价在低位徘徊，领先于住宅，但远远落后于商业，部分区域还出现住宅、办公价格倒挂的情况；且租金在多年来维持在2元左右的平均水平；
无锡的产业结构决定了企业对于写字楼的需求极为有限。
1
3
2
4
5
6
7
保利达广场
苏宁广场
恒隆广场
名品城二期
晶石国际
嘉饰茂
甲壳虫
8
万商美寓
锡山区及周边市场的调研和分析－办公楼/酒店式公寓
市中心
约3万方
城市综合体
300米
保利
达广场
万方
写字楼、酒店式公寓、购物中心、酒店
318米
苏宁
广场
5-6万方
个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。
250米
恒隆
广场
预计办公体量
业态
高度
名称
锡山区/新区
80000
办公
D-PARK
100000
办公
名品城二期
酒店式公寓
办公、产权式酒店
酒店式公寓
酒店式公寓、商业
业态
19386
甲壳虫
85643
家饰茂
100000
晶石国际
万商美寓
名称
154883
体量（方）
目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓。
9
D-PARK
2
项目分析
项目分析－项目概况
项目位于无锡市东部，锡东新城东南部
项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地
园区区位
2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市；
地处无锡东大门的锡山区；
位于锡东新城的西部板块；
项目区位
位于高速公路东侧
紧邻高铁核心区域
位于轨道交通二号线的北部
沪宁线的“道口经济”
项目分析－项目概况
三大产业区
国际服务外包示范区
现代服务业聚集区
服务外包示范区
企业入驻情况
搜客天地现已入驻，
规模企业逐步进入
项目分析－项目概况
周边日趋完善的生活配套
目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场；
宜家综合购物中心预计于2011年开业
规划地铁二号线位于基地南部东安路
项目紧邻高铁核心区
项目分析－项目概况
项目分析－项目SWOT分析
市场具有较大的宏观调控风险；
本区域为新兴发展板块，整体开发周期较长，在未来发展中具有较多的不确定因素。
区域发展逐渐成熟，未来发展前景广阔；
市政配套逐步成熟、完善；
项目为规划的核心区域，升值潜力较大。
威胁
机遇
项目周边仍处在起步阶段，区域有待成熟；
主干道尚未形成浓厚的商业氛围，需要商圈培养期；
周边生活配套匮乏
项目交通网络便利；
周边有良好的商业气氛；
项目位于区域核心位置。
劣势
优势
项目分析－竞争对手分析
1—红豆国际 2—D-PARK 3—名品城2期 4—嘉饰茂 5—蔚未来 6—甲壳虫 7—晶石国际
8—万商美寓 9—梅里新街口 10—MARK铭城 11—第一上海国际 12—长江一号
目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。
项目分析－竞争对手分析
9500
销售均价
嘉饰茂国际广场
商业+loft酒店式公寓
业态
米
层高
496
总户数
85643平方米
总建筑面积
嘉饰茂国际装饰精品直销广场位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面。
项目由5万平方米家居软装购物广场和3万平方米写字楼和LOFT国际公寓组成。
项目分析－竞争对手分析
6900
销售均价
甲壳虫2933
酒店式公寓
业态
米
层高
476
总户数
19386平方米
总建筑面积
甲壳虫2933位于崇安新城核心地段，项目南面紧邻锡沪路，该项目一层为商铺，挑高6米，
2-25层为商住两用，层高米，主打户型为29㎡－33㎡。
项目分析－竞争对手分析
10000
销售均价
晶石国际中心
办公、产权式酒店
业态
米
层高
98
总户数
100000平方米
总建筑面积
晶石国际中心位于东亭路与二泉路的交汇处，晶石国际中心由35000平米高品质5A级写字楼晶石国际大厦、
30000平米精装小户型、拥有160间标准客房的商务酒店，
13000平米餐饮休闲娱乐产业中心以及大型智能化地下停车场组成。
项目分析－竞争对手分析
6200
销售均价
万商美寓
酒店式公寓、酒店
业态
米
层高
1688
总户数
154883平方米
总建筑面积
万商美寓项目规划总建筑面积15万㎡左右。建筑群体为8栋高层住宅建筑，
建筑高度从—，楼层依次从18层到32层不等，从东向西逐渐升高。
项目分析－竞争对手分析
7000
销售均价
名品城二期
公寓、办公、商业
业态
米
层高
1144
总户数
100000平方米
总建筑面积
项目位于锡沪路与江海东路交汇处，整个项目占地面积约5万平方米,总建筑面积10万平方米。
项目分为石材市场、家居、餐饮娱乐、公寓与办公楼四大业态共同组合。
项目分析－竞争对手分析
9500
销售均价
D-PARK国际
LOFT公寓、办公、
商业
业态
5米
层高
237
总户数
80000平方米
总建筑面积
D-PARK国际位于崇安区核心，是交通枢纽、建材商贸中心的交汇处，
扼守地铁2号线广益路出口，该项目由是写字楼、商铺、展览馆、会所、LOFT公寓组成。
3
项目定位
项目定位－产品定位建议
物业自身
本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。
本项目1-4F为经济型酒店，那么本项目的整体物业档次不宜过高。
市场环境
本项目主要针对的客户群体主要为城区及异地投资客，对于高端物业产品，这批客源接受度普遍不高；
园区内的大量工作者并非高收入人群，高档次的物业并非最佳之选。
本项目最佳定位：中档物业产品
项目定位－产品定位建议
米层高
买一层送一层
135%得房率
高性价比
统一经营管理
精装修酒店式公寓
宜商宜住
固定投资回报率
园区核心位置
区域良好的发展前景
政府的大力投资
绝
对
卖
点
提
升
卖
点
基
础
卖
点
国际团队统一管理
高性价比酒店公寓
——人无我有 足以打动消费者的卖点
项目定位－产品定位建议
项目定位－目标客户定位建议
为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求，
我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有
针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求，
从而有针对性的进行本项目的目标客户定位。
项目定位－目标客户定位建议
无
锡
产品
管理
价格
性价比
访谈内容：注重的购房要素
(依次排序)
访谈对象：园区工作者
产品
性价比
管理
价格
访谈内容：注重的购房要素
(依次排序)
访谈对象：无锡城区
客户访谈表1
上
海
装修
投资回报
管理
价格
产品
交通
区位
访谈内容：注重的购房要素
(依次排序)
访谈对象：上海地区
客户访谈表2
从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。
因此，从客户需求出发 提升产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。
项目定位－目标客户定位建议
项目定位－目标客户定位建议
公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。
投资
自住
投资
项目定位－目标客户定位建议
投资本案目的(综合利益点)：
1、看中其潜在商业价值；
2、物业增长的升值潜力；
3、物业后期租赁投资回报率。
客户类型：
1、专业投资客
2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群
年龄层：
30-45周岁
他们常常被贴上这样的标签
30-45岁
成熟
社会阅历
事业基础
专业投资客
对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。
本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。
喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。
建议本项目将主要客户群体定位园区 内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。
企业主、公务员、企业管理层等人群
项目定位－目标客户定位建议
投资客
高租金回报率
1、专业投资客
(无锡和上海)
2、企业主、公务员、企业管理层等人群
(园区内及无锡市内)
1、看重其潜在商业价值
2、物业增长的升值潜力
3、物业后期租赁投资回报率
区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素；
本案主要突出的卖点：
固定投资回报率、高性价比、酒店服务
项目定位－目标客户定位建议
项目定位－目标客户定位建议
自住
选择本案驱动(综合利益点)：
1、居住的舒适性
2、临近工作地点
3、综合物业价格优势
4、未来物业保值、增值潜力
客户类型：
1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主
2、居住过度类型(城市白领)
3、SOHO办公族
年龄层：
25-35周岁
项目定位－目标客户定位建议
自住客
居住质量提高
1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主
2、居住过度类型(城市白领)
3、SOHO办公族
1、居住的舒适性
2、临近工作地点
3、综合物业价格优势
4、未来物业保值、增值潜力
区域、交通、 建筑、物业、户型、配套 六大主要因素
本案主要突出的卖点：
区域地标、高档物业、时尚建筑
项目定位－销售价格定位建议
68
毛坯
8000
新区长江北路153号
MARK铭城
未开盘
装修
12000
新区旺庄路、长江路
长江一号
未开盘
装修
19000
新区锡士路6号
上海第一广场
98
装修
6000
新区锡华路、锡甘路交汇处
梅里新街口
90
毛坯
7600
锡山区华夏路、新明路交汇处
蔚未来
未开盘
毛坯
10000
锡山区东亭中路20号
晶石国际中心
98
装修
9500
崇安区锡沪路华夏家居港对面
D-PARK
23
毛坯
7000
崇安区锡沪东路2号
名品城二期
86
毛坯
7000
崇安区锡沪东路299号
甲壳虫2933
18
装修
9500
崇安区锡沪东路99号
嘉饰茂国际广场
20
毛坯
6200
新区纺城大道288号
万商美寓
销售率
装修情况
销售均价
项目地址
项目名称
周边在售楼盘对比
项目定位－销售价格定位建议
项目销售价格制定思路
根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。
制定销售策略
展开销售市场数据调查
制定综合素质评定标准及评分
项目销售平均价格的确定
销售价格确定原则
项目定位－销售价格定位建议
项目销售价格制定原则
周边配套设施完善程度
2分
周边配套设施
5
消费性支出
周边人口密度
人口增长率
2分
周边消费潜力
4
竞争对手规模
竞争对手位置
有一定客源基础
竞争对手比较少
2分
商业竞争态势
3
交通流量
道路基础状况
公共交通，易达性
紧邻城市主干道
2分
交通状况
2
项目周边在建、拟建的住宅设施
地块规整有利于商业布局及规划
位于城市商业中心
2分
立地条件
1
评分原则
满分
要素
No.
评 分 规 则
对每个项目进行-1～2分的打分：
2分：很好
1分：较好
0分：较差
-1分：很差
各项目打分之和为项目评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。
在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋外，其他内在质素的差异性并不十分明显，而本项目的产品定位和价格定位将是夺取市场的重要法宝。为对本项目制定一格合理的价格，我司共选取与本项目相邻的6个项目具有可比意义的楼盘按上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，从而计算出本项目的价格。
本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段，南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的规划，有较大的升值潜力。
本项目
项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为5米层高的LOFT办公，该案自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相对区域内其他毛坯房较高。
1
D-PARK
项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内，项目为平层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。
1
1
名品城二期
项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在29-33平方米，因此总价较低。
1
甲壳虫2933
项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢米层高的LOFT精装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。
1
嘉饰茂国际
广场
项目位于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位置相对较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店，10年包租，房型较为单一，只有65平方米一种房型。
1
晶石国际中心
项目位于新城纺城大道，距离本项目约1公里，周边设有公交站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。
万商
美寓
评价
综
合
得
分
配
套
设
施
消
费
潜
力
商
业
竞
争
交通
状况
立地
条件
项
目
名
称
项目销售价格的确定
6078
-
1
本项目
637
10
6365
9500
D-PARK
767
15
5110
7000
名品城二期
777
15
5180
7000
甲壳虫2933
1420
25
5680
8000
嘉饰茂国际广场
1200
15
8000
10000
晶石国际中心
1277
20
6386
6200
万商美寓
权重均价
（元/㎡ ）
项目权重
（%）
比较均价
（元/㎡ ）
项目均价
（元/㎡）
比较值
平均分
项目名称
以上比较项目均是剔除装修后均价，得出本项目的当期销售价格在6078元/㎡，此价格仅为用市场比较法计数所得来。
通过我司此次现场的市场调查来看，我们了解到，无锡区域内LOFT类产品与普通平层产品差价并不大，基本差价在14%左右；目前万商美寓的对外销售报价为6200元/平方米，但该项目为平层，根据无锡平层与LOFT产品市场差价比，得出项目的对外销售价格在7068元/平方米(毛坯)。
楼层差价的制定
根据我司此次对无锡同类产品的市场调研情况来看，无锡在售酒店式公寓楼层差价基本在20-50元/平方米之间，个别楼盘尚未开盘销售，我司将不对其做数据统计。
11000
9500
8800
50
D-PARK一期
8000
7000
5500
20-50
名品城二期
7300
7000
6900
20-50
甲壳虫2933
10100
9500
8900
50
嘉饰茂国际广场
6550
6200
6111
20
万商美寓
最高价
均价
最低价
楼层差价
项目名称
根据市场楼层差价的定价原则，本项目建议楼层差价为50元/平方米
7718
23
7668
22
7618
21
7568
20
7518
19
7468
18
7418
17
7368
16
7318
15
7268
14
7218
13
7168
12
7118
11
7068
10
7018
9
6968
8
6918
7
6868
6
6818
5
本项目各楼层定价
系数
层次
南北朝向差价的制定
对于本项目酒店式公寓南北朝向差价的制定，我司对无锡市场目前在售酒店式公寓市场的朝向差价进行调研，该类项目在南北朝向上的差价相对较为统一，基本在700-1000元/平方米，个别项目为板式结构，我司将不纳入统计范围内，对于万商美寓项目，由于其南北户型面积相差较大，因此朝向差价相对较小，仅供参考。
7000
1000
名品城二期
7000
700
甲壳虫2933
9500
1000
嘉饰茂国际广场
6200
400
万商美寓
项目均价
朝向差价
项目名称
根据市场数据得出，我司南北朝向差价将定在1000元/平方米。
定价说明
2010年的4月是整个2010年楼市的一个分水岭，连续出台的房地产新政，从土地、投资、信贷、保障房等四个方面进行了房地产市场的调控，打压投机、投资性炒房是整个2010年宏观调控的主旋律，而对于酒店式公寓销售市场来说，受到宏观调控的影响，可能市场会出现销售放缓、价格滞涨的盘整态势。
每个楼盘的价格测率都是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的制约和影响，因此楼盘价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。
我司此次对无锡区域市场内的在售酒店式公寓的调研时间点是在一系列调控政策前进行的，而目前多条打压政策的出台，已经开始对投资类产品产生了一定的影响，投资客开始逐步退出市场，转而进入观望状态，因此我司对V-PARK项目的定价主要是基于目前市场的状况，所作出相应价格的调整。
我司建议，V-PARK项目销售均价控制在7068元/平方米(毛坯)，装修后均价在7700-7900元/平方米。
本文的观点意在抛砖引玉，希望能协助发展商制定出最有利于实现目标的价格体系。
项目定位－项目规划设计建议
定位要素：
产品不宜多样化
作为3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预算，降低开发商成本。
产品必须符合市场需求，进行准确定位
项目定位－项目规划设计建议
地下1-2层
地下两层为车库
为酒店，准三星标准，约120个客房
地上1-4层
地上5-6层
预备层
为挑高米的酒店式公寓，约360个单元
地上7-15层
米层高的酒店式公寓
经济型酒店
预备层
总
高
m
建议产品示意图：
增加使用面积建议
酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过3米，隔断出的公共部分空间可分配给相近单元增强性价比。
总体装修建议
考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。
在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。
提供菜单式装修
建议由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户选择的余地，统一负责装修，以保证项目档次工程质量，也避免客户自己装修给其它客户和酒店带来的不利影响。
装修风格建议——简约风格
以简洁明白为主要特点 重视室内空间的使用功能。 室内布置案功能区分的原则来进行,家具布置与空间密切配合,废弃多余的繁琐的附加装饰在色彩上和造型上追随流行时尚。
装修风格建议——混搭风格
多风格元素有机组合；将家具主风格与配饰、家纺巧妙配合产生反差美及空间层次感
公共大堂建议：
大堂：气氛豪华，风格独特，装饰典雅， 色调协调，光线充足，建议采用仿大理石、大 面积钢化玻璃等建材；
地面：仿大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚；
墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。
吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。
走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯；
吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。
配置建议：
室内采用新风系统，具有恒温恒湿及消毒功能，卫生间建议选用国外品牌卫浴产品，而厨房配置最好能申请煤气，如无法通过消防要求，可以使用多功能电磁炉
松下
开关插座
石膏吊顶
客厅吊顶
700元/平方米(参考方案)
650—800元/平方米（建筑面积）
室内部分装修标准
建材配置建议：
装修标准建议：
科勒
洁具
合资PP-R冷热水管
水管
熊猫牌
电线
工艺门/山毛榉木夹板
门/夹板
常春藤
油漆
整体橱柜配欧式推拉脱排油烟机
厨房
“诺贝尔”面砖
卫生间墙面
“多乐士”乳胶漆
墙、顶面
合资品牌复合地板
地板
钢制门，IC卡门锁
进户门
石膏线、山毛榉木线
线条
春兰
空调
国内品牌19-21寸
电视
苏州地区品牌
家具
设备标准建议：
均有接口入内，设置卫星电视接受系统
有线电视
首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统；
小区内设闭路电视监控系统；
酒店公寓电梯使用专用身份卡；
安防
预留插口
网络
每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统
电力系统
赠送VRV分户计量中央空调
空调
采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立水表
给水
智能化建议：
在网络、通讯功能方面，建议配置无线宽带上网，使整栋建筑形成一个无线网络空间，并配合光纤直接连接桌面，客户可根据自身情况作出选择。
4
销售与推广策略
项目推广策略
推广方向
拥有着一些对传统住宅而言的劣势
没有大空间、没有好地段……
因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势
是针对不在乎这些劣势的人群
我们需要做到的是
模糊居住和办公的概念
通过主题概念的切入
可以让我们更具投资及居住功能
同时可以有更加个性化的体现
所以我们以产品为发力点
以客户需求为导向
以性价比为竞争突破口！
项目推广策略
放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命
从本项目的各细节考虑，可从以下多个方面作好宣传工作：
项目推广策略－宣传
关键词：高度
空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中产生双倍深刻的印象。
关键词：信心
目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可，对项目前景的憧憬。
项目推广策略－宣传
项目推广策略－宣传
关键词：介入
正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低持有成本。
项目推广策略－宣传
关键词：造势
目前项目周边即将开业的宜家等知名商家，正是对项目未来发展态势的有力烘托，以可见的利好说明项目未来的价值
项目推广策略－宣传
关键词：形象
以时尚、超前、个性的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项目品位及知名度。
项目推广策略－产品力建设
现场售楼处“魔方主题”
以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感 。
项目推广策略－产品力建设
售楼处选址说明：
1.现场接待：规划红线内的地块东北角。
2.指示明显：新锡沪东路往来车流量较大，指示作用明显。
3.临街绿化：将沿街草坪绿植提前完成，增加与项目推广基调关联的园艺小品，商业用停车位置可为接访停车使用，车行入口设保安负责指引，增加接访的尊贵性和仪式感。
4.便于看房：临近酒店项目，便于客户参观。
售楼处外观概念示意图：
售楼处装修风格示意图：
现场样板房“全体验”
做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！
不同风格的户型模型：
利用不同的户型装修模型，尽显不同风情的时尚与个性，吸引客户。
2号线模型“动态演示”：
以规划为蓝图，把轨道交通2号线经过站点以及楼宇全面展示！
树立项目品牌
为让客户认知、了解本项目，应通过进驻裙房的酒店品牌带动产品品牌，未来对本项目的酒店式公寓进行统一管理，这主要是考虑到本项目特别在初期阶段，应保证较多的曝光度，卓有成效地造势，为树立品牌服务。
人文关怀《无锡信心》
以公益为原则，联合媒体发布 2010无锡青年生活信心指数报告！
完全解析《魔方生活数据》
以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！
项目推广策略－核心通路建设
项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息
工地部分：围墙
样板区域：样板房、导视系统
接待中心：接待中心看板、道旗
过渡部分：看房通道、小区内部导视系统
我们上海及长三角地区已积累大量客户的导入
户外媒体：项目形象及产品信息
发布形式：户外高炮、看板、沿街道旗
项目广告投放策略
关键词：时尚+活力+简洁
总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突出的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面、有品质感的平面效果，以传达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。
项目广告投放策略
关键词：想像力+米+空间
精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表现分隔米层高可产生的不同的利用空间，提示、强调卖点。
项目广告投放策略
关键词：杂志+封面+标题党
前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒体的选择除了安排无锡本地报刊外还应考虑《新闻晨报》《租售情报》等异地报刊及商务类媒体。
项目销售策略
销售策略
采取市场渗透模式，通过先期炒作，引导目标消费群的高期待，
在此状态下低价入市。
目标
快速回笼资金，抢占市场份额、引领市场走势，
占据市场主导者地位
支持因素
房地产业是市场价格敏感度极高的产业，低价格能迅速引起关注、抢占市场 ；
低价格能降低和减少实际和潜在的竞争
推盘方案
先推低中区产品，当销售率达到70%时，推出高区产品
项目销售策略－具体操作
累计客户
聚集人气
发放任购号
与所推产品
比例为三比一
引爆阶段：30%
+
强销阶段：40%
未消化房源
引导阶段
发号阶段
强销阶段
持续阶段
清盘阶段
正常正务
接待模式销售
项目推案顺序
1
2
3
酒
店
式
公
寓
产权酒店及酒店预备层
裙房商业
5
项目经济效益评估
项目定位－经济收益评估
项目销售方式
报建时完成切割，以现房形式对外销售
裙房商业
配置2000元/平方米标准的精装修，现房带租约形式对外销售
产权酒店及产权酒店预备层
配置700元/平方米标准的简单装修及提供增加100元/平方米的家电套餐供选择
酒店式公寓(LOFT)
项目成本表
30848
102105
总计
10587
小计
4106
安装
6481
土建
31589
集智广场(办公)
11462
小计
2354
安装
集智广场(酒店)
9108
土建
44731
8799
小计
1771
安装
7028
土建
25785
集智广场(地下室)
经济指标
造价(万元)
专业
建筑面积(㎡)
项目名称
项目销售预估
-
353940000
约9677
约36576
合计
商铺切割需提前报批
84000000
12000
7000
裙房商业
均价包括2000元返租租金
45150000
17000
2656
产权酒店(预备层)
均价包括1000元返租租金
84000000
12000
约7000
产权酒店(裙房)
配700-800元/平方米装修
140790000
7068
19920
酒店式公寓
备注
销售额(元)
销售均价(元)
可售面积(㎡)
可售产品
6
广告与视觉表现
广告及视觉表现
无 锡 集 智 广 场
能让人冲动的
有想像空间的
似曾相识
仿佛是自己的
通俗易懂好传播
一定要有
价值感的
梦想中要得到的
看得出是小户型
精装修的
广告发散
无 锡 集 智 广 场
广告总精神
空间新思维，精英活力派
阐释：
因为“商业核心”的优势目前不能凸显，故本案应抓住其层高的卖点，吸引客户。以“空间新思维”的概念来强调其独特之处，以“活力”来传达本案户型的可塑性，符合时尚的口味，“精英”一词，也在一定程度上揭示了本案的商住性质。
无 锡 集 智 广 场
主推案名
魔方
空间新思维，精英活力派
阐释：
有效突出了项目米层高的独特卖点，强调了空间的实用性，容易与其他楼盘区隔开来。“魔方”既形象地表达了项目特点，又具有强烈的时尚感，引导客户产生更多的想像空间。
无 锡 集 智 广 场
辅推案名
a studio
3
空间新思维，精英活力派
无 锡 集 智 广 场
魔 方 形 象 篇 一
无 锡 集 智 广 场
LOGO
无 锡 集 智 广 场
信封
无 锡 集 智 广 场
信封及信纸
无 锡 集 智 广 场
系列展板
无 锡 集 智 广 场
书签
无 锡 集 智 广 场
道旗
无 锡 集 智 广 场
VIP卡
无 锡 集 智 广 场
DM
无 锡 集 智 广 场
精神堡垒
无 锡 集 智 广 场
指示牌
无 锡 集 智 广 场
指示牌
无 锡 集 智 广 场
广告SHOW 稿
无 锡 集 智 广 场
广告SHOW 稿
无 锡 集 智 广 场
REST
无 锡 集 智 广 场
魔 方 形 象 篇 二
无 锡 集 智 广 场
广告SHOW 稿
无 锡 集 智 广 场
广告SHOW 稿
无 锡 集 智 广 场
广告SHOW 稿
无 锡 集 智 广 场
LOGO
无 锡 集 智 广 场
第二部分 招商篇
1
城市综合体组合分析
2
酒店区域市场
4
合作模式探讨
5
财务测算
3
配套商业定位
城市综合体组合分析
商业地产是现代化城市、现代化园区的核心价值。商业地产扮演了一个非常主要的角色，将来一个城市的主要活力、城市形象就体现在商业地产，同理适用在新的经济园区
商业品牌的建立为住宅的销售提供一定的基础，而住宅本身的客户又能为商业部分提供支撑。
住宅与配套商业之间是相辅相承，承上启下的关系。完全脱离商业的住宅是没有市场的。而过分强调商业，忽视了自身属性的住宅又是失败的。简言之，对于城市综合体来讲，处理好住宅与其配套商业的关系，正如西装上的纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。因此，商业的好坏对于项目整体的作用是至关重要的。
酒店品牌
物业价值
关系
酒店是商业项目形象、甚至是区域形象的标志。
配套商业功能的提供和完善是酒店、住宅功能一个必不可少的组成部分。它实际上支撑了住宅的销售前景。
影响
干扰住宅的私密性。特别是如果商业品质不够或过度嘈杂，容易使住宅陷入不伦不类的窘境。
解决
缩小商业配套体量。控制好业态比例。
关注日常消费需求。
引入具有品质的酒店及中高端商业定位
产品设计上要相对独立、分隔人流。
酒店区域市场
酒店
星级
标间价
客房数
1
百喜大酒店
经济型
178
2
MOTEL 168(锡沪中路店)
经济型
168
3
锡州花园酒店
五星
430，530
266
4
如家（锡沪东路店）
经济型
180
84
5
无锡维特·风尚商务宾馆
经济型
165
6
格林豪泰（锡山友谊店）
经济型
174
7
锦江之星--锡澄路店
经济型
159
锡山区酒店数量较少，以经济型酒店为主，
商务型酒店尚为市场盲点
目前酒店都分布在沪宁高速以西，沪宁高速以东地区还是空白市场
酒店主要分布在交通干道锡沪公路沿线，唯一一家星级酒店分布在项目北面交通干道二泉东路沿线。
经济型酒店客房均价在171元。
5
6
意向酒店调研
所属酒店集团 VANTAGE
酒店类型 经济、商务
客房数要求 60-120
装修标准 2000
标间价位 300
Vantage 酒店集团 (VHG)，成立于1996年，集团总部位于美国佛罗里达州，由六家在酒店经营，管理，特许经营和市场营销等方面有着150多年经验的公司合伙成立。2006年在酒店行业全球排名第12位。这样多元化的公司组合，使得 Vantage 的经营范围覆盖了酒店行业的各个主要方面。Vantage 酒店集团旗下有 Americas Best Value Inn (ABVI) 和 Lexington Collection 两大系列共七个品牌。
产权式酒店探讨
时权酒店(Time Share Hotel)起源于欧洲20世纪60年代。第一家时权酒店的概念是在法国阿尔卑斯山脉地区的一家名为“Superdevoluy”的滑雪度假村诞生的。
简单地说，时权酒店(Timeshare Hotel)是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。其概念就是“分时度假”，既度假村酒店的开发商，将酒店每间客房的使用权每年按周划成52份，用优惠的价格按份儿销售给顾客。顾客每购买一份就拥有一定期限内(一般为20至40年)在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益，以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。
在国外，时权购买者一般都是事业有成，接受过良好教育的中等偏上的中产阶层，平均年龄在49岁左右。
配套商业定位
配套商业定位
精品园区商业
生活配套功能
邻里中心
服务于园区内办公人员及未来入住酒店与住宅的内循环消费群
充分关注酒店和住宅人群的基本生活需求，打造实用便利的商业
配套商业定位
B/1
1/F
2/F
3/F
4/F
员工食堂
商务会议
主力中餐
生活服务
商务配套
餐饮
生活配套
西餐
酒店客房
酒店客房
休闲健身
健身、SPA
咖啡轻餐
会议中心
休闲餐饮
生活配套
商务型酒店功能配套
解决园区会议需求
主力中餐
满足商务洽谈需求
满足园区员工和居民休闲需求
满足基本生活需求
是否合理配置关系到住宅销售
满足园区宴请需求
主力店，提升商业形象
配套商业布局图
B1
1F
银行
商务中心
健身中心
咖啡
SPA
酒店办公
洗衣房
会议中心
配套商业布局图
GFA :3893M2
2F
挑空
电梯
主力中餐
西餐厅
配套商业布局图
GFA: 3103M2
业态比例
配套商业业态比例（GLA)
业态
建筑面积
（平方米）
总计
主力餐饮
主力中餐
2500
3720
西餐厅
500
轻餐饮
面包房
70
咖啡厅
150
员工食堂
员工食堂
500
生活配套服务
超市便利店
400
650
银行 ATM
200
洗衣房
50
商务会议
会议中心
300
440
商务中心
70
酒店办公
70
休闲健身
健身中心
500
850
SPA
350
TOTAL
5660
合作模式探讨
方案一
方案二
投资模式
政府100%投资
政府80%投资
收益分成模式
政府支付我方营运管理费
收益分成
+我方享有未来打包出售期权
财务测算
客房数预测
成本假设
财务测算
现金净现值测算
纯商业部分收益不包括在内，我们预测10年经营期内即可收回投入成本；
而10年内，酒店物业增值可达4-8倍
附录1：主要商户工程技术要求参考
大型中餐
大型西餐
轻便餐饮
美食广场
一般零售
Thanks For Your Time!
END
