工业地产投资趋势观察
1. 工业地产的基础知识
工业地产的概念
工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途
通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设
施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够
快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业
模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属
物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。
产业地产是指新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高
新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化
经营的多功能综合性产业服务式地产。
工业地产发展的背景
产业分工地不断细化——呼吁专门从事生产场所开发与经营的主体产生
随着工业生产的不断细化,早期的生产厂家自建自用厂房的模式已经不适用于新时代的生产
要求，其存在效率低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源的浪费，产业集群效益低，
上下游产业地域分割较远无形中加大了运输成本和人力资源等。
这时更加要求一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现，来统筹各种要素的组合使得
效益最大化。
工业地产的市场需求驱动——国内产业战略转移和升级
20 世纪 80 年代以来，发达国家为适应高新技术产业发展及产业升级的要求，将劳动密集型
产业和资本密集型产业大量向以中国为主的发展中国家的转移。从而带动了我国沿海城市包
括制造业在内的大量低附加值产业的发展，为我国的早期经济和社会建设储备了大量的物质
财务的同时也带来了很多社会和环境问题。
在新时代的国家发展战略的指导下，早期因“世界工厂”而文明的城市不得不面对新一轮的产
业调整——低级产业转出去，高级产业引进来。
在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加
严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建
设成为考核的一个重要指标，而如何科学而有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前
的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如
何进行最优的资源整和与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。
为了解决上述问题，我国的大规模工业地产便蓬勃发展起来。
外国开发商的大量进入带来了丰富的经验也获得丰厚收益促使了国内工业地
产商队伍的不断壮大
近年来，外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的
管理经验和先进的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力，促进了中国工
业地产的快速发展，同时工业地产较于已经成熟的传统地产行业要高的投资回报率，引起了
国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身于这一行业，使得这个队伍不断的发展壮大。
与此同时，逐渐加大的竞争也在激励着市场变革与传新，不断激励着我国工业地产的发展与
完善。
工业地产的特性
四大特性之一——大投资
工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点
就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产，这一特点成为资金不足的中
小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几亿到几十亿，招商、管
理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就
会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地
产大投资的特点所决定的。
工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商
对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指
从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。
四大特性之二——快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水
电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。
只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环
保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注
的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是
否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。
四大特性之三——提供增值服务
目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析
其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那
些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，
同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。
建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套
产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。
随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核
心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将
其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为
其选择投资地点的关键。
搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者
对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生
产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。
完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投
资者是巨大的吸引力。
为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视
硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实
现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的
角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客
商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，
开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；
设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，
却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。
协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地
时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购
率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足
要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大
的国际巨头也是一个有效的吸引因素。
四大特性之四——追求长期稳定回报
根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨
大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，
通常需要考虑 10 年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野
上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅
局限于短期的投资回报。
因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求
短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的
基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考
虑政策因素和回报率。
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群
体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内
人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以
上，好的项目能达到 9%，甚至高达 17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业
用地的年限是 50 年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在 12%-16%，回报率较高。
工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别
土地使用年限不同。住宅地产的的土地使用年限是 70 年，商业地产是
40 年，工业地产是 50 年。由于工业地产的年限较长而用途较单一，主要服务于工业生
产，是否能在整个项目的生命周期里获得稳定持续性的投资回报是开发商比较关心和担
忧的。
利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业
地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工
业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的
利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或
销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产
商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建
造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。
发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、
市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处所处区域的商业化发
展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要
素成本影响的程度更大。
对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运
营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不
仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。这一点
也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外，成功地开发商还应
该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先进的运营理念。
投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并
且国内开发商普遍经验不足；所以投资风险较传统项目而言风险较大。
工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统
计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的 1／4，而实际出让价格 ，工业用地只 有同
类地段商业用地的 1／5 到 1／10，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂，同
时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不
会很大。
来自链家地产的研究报告显示，今年前 8 月，工业用地供应量占土地供应总量的 %，
首次超过了住宅。
中国不动产研究中心(CRRC)研究报告则显示，从 2005 年第一次楼市调控开始，一线城
市约有 30%的传统房地产商转向产业园建设开发，并且趋向于成熟，甚至已经可以分门别
类。比如号称为企业打造总部的总部基地模式，与专业地产开发公司合作的 TCL 模式，与
地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。
“同为工业地产，但产品却出现了多元化，工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生
改变。”海尔地产董事长卢铿对《财经国家周刊》记者表示。
工业地产繁荣背后，是地方政府与企业的双重推手。“政府希望产业带来 GDP，企业的
动力更大，因为工业地产尚处于初级阶段，还能避开调控。”一位上市公司高管表示。
CRRC 的研究报告显示，工业地产开发成本大大低于普通住宅，2010 年北京住宅用地
平均单价为 元/平方米，工业用地平均单价为 元/平方米，处于“价格洼地”。
而这也为一些开发企业提供了套利空间。上述研究报告称，“以工业地产为名的投机现
象出现，可能成为工业地产发展的最大隐忧。”
有业内分析人士对《财经国家周刊》记者表示，根据发达国家经验，工业地产在规模上
并不比住宅及商业地产小，住宅市场的常态调控，恰好促成行业的转型。他同时强调，“工
业地产的重点不在于批发土地，而在于后期运营，并最终达到资产证券化。”
地产新宠
从 2010 年起，部分房地产公司已开始向工业地产转向。而以海尔集团为依托的海尔地
产，可谓此轮工业地产热潮中一种模式的缩影。
2010 年 12 月，海尔地产董事长卢铿曾对《财经国家周刊》记者表示，海尔地产下一步
要把海尔集团的资源集中，“主要体现在金融地产的启动和工业地产的协同”。
“海尔地产目前已拥有 15 个工业园区，”2011 年 8 月 11 日，卢铿告诉《财经国家周刊》
记者，“以后打算每年增加 5 个，主要根据海尔集团的需要，比如物流、海尔产品的区域覆
盖等，从这些角度去选址。”
一位房地产分析师表示，类似海尔这样的制造企业做工业地产，拥有先天优势，“比如
它原本的工厂布局不但范围广，而且还非常合理”。
卢铿指出，海尔地产原有一家监理公司负责厂房建设，但海尔工业地产的快速成长，令
海尔地产最终成立专门的工业地产公司。
“海尔的工业地产跟别人不一样，因为海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，
以后富余的厂区都要对外出租。”卢铿说。他同时表示，由于工业地产的回报率比住宅及商
业低得多，海尔做工业地产首先应利用好土地存量。
在卢铿看来，海尔地产与其他做工业地产的公司有所不同，别人可能当做一个产业来做，
而海尔地产最主要是为了保障自己的生产线。“我们的优势是，所到之处带来大量的就业和
GDP，因而容易拿到价格低廉的土地。”卢铿说。
与海尔地产背靠母公司工业基础而进军工业地产的模式不同，老牌房企世茂集团转战工
业地产，则出于在调控下拓展产业链的考虑，也更能体现其对工业地产前景的判断。
世茂集团主营业务为住宅及商业地产，年均开发量超过 200 万平方米，其旗下住宅及商
业地产开发公司均为上市公司。2011 年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司(下称
“海峡建投”)，成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。
世茂集团给《财经国家周刊》记者的书面材料显示，海峡建投的业务为两岸城市建设、
先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。“投建台商经济集中区，承接台湾软件业及
高科技信息产业等的产业转移。”
“说工业地产比较笼统，严格地说是高科技产业。”世茂集团董事长许荣茂对《财经国家
周刊》记者表示。
许荣茂眼中的商机来自“十二五”期间产业结构的升级。“传统的加工制造业，如玩具厂、
服装厂和漂染厂，附加值不高，资源消耗多，环境污染大，结构需要调整。”“国家在政策上
有倾斜，所以世茂就不会把全部精力放在房地产上，而是空出部分精力搞先进制造业的引进，
特别是高新技术产业、信息产业。”许荣茂表示。
海峡建投成为世茂集团开拓工业地产的新尝试，但包括瑞士信贷在内的评级机构一度为
此下调了对世茂的评级。
“它们担心我们对工业地产不是很擅长，这也是我们要找一些行家来合作的原因。”许荣
茂表示。
新模式
与海尔集团本身拥有地产业务不同，对于其他非地产企业而言，进入工业地产，更愿意
选择的是借助专业开发公司之手。另一家电巨头 TCL，便携手万通进军工业地产。
对万通而言，与 TCL 的“联姻”实为必然。
2006 年 9 月，国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确提出建
立工业用地出让最低价标准统一公布制度。自此，产业用地逐步摆脱行政干预，进入市场寻
求价值，只是始终不够市场化。
“工业用地价格一直都不高，但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。
因为地方政府招商都是为了 GDP，往往愿意把一些产业引进来。”万通控股副总经理郑沂说。
这样做的一个结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无
入场机会。
TCL 便是如此。资料显示，其在广州、内蒙、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产
加工基地，厂房、仓库等设施建筑质量高，配套完善。长期关注 TCL 的分析人士透露，TCL
全国土地储备在百万平方米以上。
巨量土地储备在手，传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。
2010 年 7 月 30 日，万通与 TCL 签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。
依协议约定，TCL 将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(下称“万通新创”)注入旗
下优质工业物业，万通则将提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足资
金支持。
万通与 TCL 的合作被看做是“售后回租”的概念。相当于 TCL 把资产卖给万通，然后把
资产回租回去。
知情人士表示，对 TCL 而言，土地持有超过 10 年，升值很多。“而且 TCL 认为十几年
长期大量持有资产对企业是不利的，所以慢慢想做轻资产，把资产剥离出来。”
另外，接近 TCL 董事长李东生的人士表示，李东生认为公司应专注于家电主业，“从资
产负债结构和企业资金集中来看，都是有好处的”。
而从万通的角度看，恰好有做工业地产的打算。郑沂说，与拥有大量工业用地又只打算
做精主业的制造企业合作，是万通做工业地产的切入点。
“我们不会把厂房拆了盖房子去卖，是通过持有租金，把租金做成房地产金融产品，资
产证券化，更好地与资本市场相匹配。”郑沂说。
这也是万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后，还会出租给 TCL 以外的其
他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司，可以控制
成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础
资产，这也是我们的初衷。”
2009 年 7 月，万通收购 TCL 占地 27 万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后
TCL 集团回租一半面积，租期 6 年。经过一年运营，园区其他部分分租给了美的、速必达
物流等公司，出租率从一年前的 60%增长到 90%。
“这个模式不是在炒地，也不是投机，而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”郑沂说。
按照西方模式，工业地产为商业地产的一个分支，其做成的金融衍生品已经非常成熟。
在美国 REITs(房地产投资信托基金)产品的市场份额排名中，写字楼、零售与工业地产都曾
各领风骚。
对于以美国地产模式为师的万通而言，这无疑是一个美妙的未来。郑沂表示，万通控股
下一步动作是收购一些工业资产包，每年的租金收入预计达到 1 亿元。“打算做成基金形式，
成熟后谋求上市或做成 REITs 产品。”
工业地产隐忧
地产调控的趋紧是房企转向工业地产的大背景，而政策对产业园区建设的许可则是另一
推手。
中国不动产研究中心(CRRC)报告分析说，中国的产业园正在迎来一次最好的机遇。动
力来自地方政府的投资热情相关资料显示，至 2010 年末，国家级高新区增加了 13 家，已达
到 70 家之多；国家经济开发区新增 44 家，总数超过 100 家。产业园区数量呈飙升之态。
产业园的扩张带来了工业地产的商机，但繁荣背后潜藏隐患。中国不动产研究中心
(CRRC)专项课题组的调研显示，产业园园
区开发重房产、轻产业现象不可忽视。“部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开
发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”
此外，更为严重的是，以工业地产之名投机迹象显现。 “由于工业土地价格较低，不少
开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取
高额土地升值收益。”参与调研的一位专家表示，从市场来看，由于住宅地产投资空间受到
挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港。
《财经国家周刊》记者得到的一份报告显示，在浙江、山西及广东地区，均有资金开始
炒作工业园区地皮。在广东顺德，当地农商行也专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业
务。
卢铿对《财经国家周刊》记者分析，目前工业用地变为商业开发用地分几种情况。
一种是由于地方政府的内在需求。“比如原有的工业用地在郊区，伴随城市发展，已经
处于城市中央，地方政府本身希望能够把土地变性，符合城市规划、也能把土地价值最大化
体现。”
另一种是开发商占主导，借机将土地变性。“工业投资的风险非常大，很多企业并不愿
意在配套上耗费太多成本。将自有的工业用地变性，则成为一个投机取巧的方式。”卢铿说。
此外，工业用地价格不均衡也是诱因之一。CRRC 报告显示，一线城市由于工业用地稀
缺性逐渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降 %。而二线城市为吸引更多投
资，工业用地价格普遍有所下调。“在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作
为吸引企业的筹码，这也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。”上述参
与调研的专家表示。工业用地的低成本，甚至促成了非地产企业的入场。
如宣称“除了棺材什么都做”的台湾电子代工公司富士康，正将自己的业务触角伸向地产
开发，而工业地产成为最好的过渡。
知情人士透露，富士康涉足地产开发，所依靠的正是其遍布各地的工业园区。富士康的
做法是不经过“招拍挂”程序，低价拿下土地，然后，依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商
业地产，进行商业运作。
据媒体披露，2007 年富士康与武汉高新区管委会签订投资协议后，其旗下公司以接近
底价的价格拿下了距工业园 5 公里的两幅土地，楼面地价分别为 790 元/平方米和 560 元/平
方米，项目总建筑面积约 万平方米。《财经国家周刊》记者在郑州调查时同样发现，
富士康在其产业园区附近，以招标形式低价获得公租房用地，并被允许拿出部分做商业地产
开发。
接近国土资源部的分析人士表示，中央政策对产业园区的许可，加速了众多新区规划上
马，“对新兴的工业地产来说，必须找准模式，不能跟风而上”。
