2026年q1 对珀斯中央商务区一座高端办公楼的经济租金估算远高于当前和预测
的租金水平。
表明了发展可行性上的严重制约，这将导致未来几年新办公供应的枯竭
。
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高经济租金导致珀斯供应短缺
来源：Cbus Property
发展预测
到2030年左右才能实现可
行性
驱动更高开发成本的几个
因素 开发管道已经变窄
经济租金预计将保持稳定
自2021年以来，经济租金因成本上涨和市场压力的双重影响而飙升，这阻止了新 办
公楼的开发。由于没有新的供应量在建，未来几年珀斯中央商务区的办公租金 有
望迎来一段强劲的增长期。
阿里斯特尔·里德 高级经济学家，研究与咨询
$1,280 $880 46%
当前经济地租
经济租金估计为每平方米1280美元。这是在
2028年第四季度完工时所需的租金，以便在
珀斯CBD建造一座新的高端写字楼成为可
行
。
当前租金预测
预测租金估计为 880 美元/平方米。这是如果
租金每年增长 3%，2028 年第四季度竣工时
珀斯中央商务区的预测溢价租金。
经济差距
和预租
若于2025年第四季度开始建设，当前经济租
金较预测租金高46%。
目前珀斯中央商务区新建高端写字楼的经济租金估计为1280元/ 平
方米（净面租），自2021年第一季度以来上涨了100%。这 是
2028年第四季度可开发项目所需的租金。
经济租金预计将高于开发完成后的租金预测水平46%——假设
建设于2025年第四季度开始。
经济租被推高
更高建造成本、利率上升、收益率走软（以及由此导致的资产 估
值下降）和激励增加的组合。
开发管道已经萎缩，因为开发人员发现难以满足可行性标准。
目前没有在建的新供应
预计在2025年将完成。
预计2026年和2027年全年的收益率将收窄，但这将被不断上
涨的建筑成本所抵消。预计经济租金在2030年之前将保持相
对稳定，为1280美元。
随着主要租金上涨，它们将逐渐缩小与经济租金的差距，预计
到2030年左右差距将完全缩小。这意味着，直到2030年以后，
几乎不会，或者说完全没有，重大新项目交付。
2
关键洞察
经济租金急剧上升 经济租金高于预期租金
高经济租金导致珀斯供应短缺
自2021年以来急剧上升
高经济租金导致珀斯供应短缺 3
经济租金——即新建开发项目变得可行的租金水平——自2021年
以来由于建设成本、利率、收益率和激励措施的显著上升而急剧
上涨。
在2025年第四季度，对于珀斯中央商务区一座新的高端办公楼——
本季度开始建设，建设周期为三年——我们预计竣工时的经济租金
为1280元/平方米（净临街租金）。也就是说，开发商需要在租赁 的
第一年（从2028年第四季度开始）在整个建筑中获得1280元/平 方米
的平均租金，才能被认为
可行——定义为业主获得10%的项目
内部收益率
在建模经济租金时，我们假设在建设期间， premium珀斯CBD办公
楼的收益率保持在其当前水平稳定不变。假设竣工的建筑以低于CB
D（CBD）中 premium 资产的当前平均收益率25个基点（%）
的价格出售，以反映新建建筑溢价（有关方法的更多详细信息，请参
见第5页）。
珀斯中央商务区的经济租金近年来大幅超越了高端办公租金的增长
。自2021年第一季度以来，经济租金激增了100%（翻了一番），而
高端租金仅为22%。截至2025年第四季度，平均高端办公租金为
80 3美元/平方米。展望未来，一项假设年增长率为3%的预测显示，
到2
028年第四季度项目竣工时，高端租金将达到880美元/平方米，远低
于维持运营所需的经济租金。
这意味着当前和预测保费
租金远低于我们估计的经济租金。在第四季度 2025年，经
济租金比开发完成时的估算租金高46%，且比当前溢价 租金高出
60%。
历史上经济租金与预期租金之间存在的巨大差距，突显了当前市场
环境下新办公楼开发实现财务可行性的挑战。因此，CBD新办公楼
供应的管道已大幅缩减，预计只有在差距缩小到2030年左右时，才
会有很少的开发项目推进。
经济租金有所上升
1,400
1,200
1,000
800
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0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
来源：Knight Frank 研究
经济租金远高于预期租金
经济租金与预测租金的差异（%，经济租金除以预测租金）
60%
40%
经济租金 > 预测租金
20%
0%
-20%
-40%
-60%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
来源：Knight Frank 研究
预测租金经济租
珀斯中央商务区的经济租金接近顶峰
估算项目完成时珀斯中央商务区高端开发所需的经济租金与预测租金[当前ma 市场租金加3%年增长，3年内] (/平方公尺，净标价租金)
经济租金现已远超预期租金
高经济租金导致珀斯供应短缺 4
自2021年以来，澳大利亚的建筑成本急剧上升，这是全球和国内供给
侧压力共同作用的结果。珀斯一栋新型高端塔楼的建筑成本从2021年
第一季度每平方米（毛面积）4,541美元上涨至2025年第四季度每平 方
米7,455美元，涨幅达64%。成本上涨体现在材料和人工成本两方面
。某些材料价格自2021年第一季度以来上涨了超过70%，而建筑工人
的工资同期上涨了17%。由于建筑业是开发成本中占比最大的部分，
这已成为限制新开发可行性的重要因素。
自2022年起，澳大利亚储备银行（RBA）为促使经济从疫情中复苏
，实施了数十年来最大规模、最快速度的利率上调以抑制通货膨胀
。从2021年第一季度至2023年第四季度，现金利率上升了425个基 点，
两年期掉期利率上升了380个基点，显著提高了业主/开发商的融资成
本。对于新的写字楼项目，更高的借贷成本提高了门槛利率并 收紧了
可行性。利率自那以后有所下降，但与过去十年的现金利率 相比仍然
处于高位。
收益率——通过其对资本价值的影响——是决定新开发可行性
的关键因素，较低的收益率会推高已完工项目价值，而较高的
收益率则会降低价值。
2022-24年期间收益率大幅上升，因为较高的利率和融资成本降低了
投资者的需求，平均珀斯中央商务区甲级办公楼的收益率从2021年
的%上升到2025年的%。随着市场开始复苏，收益率已开始逐
渐下降，但仍比2021年第一季度水平高110个基点。
近年来，珀斯中央商务区经历了强劲的租金增长，优质净有效租金
自2021年第一季度以来上涨了30%（每年增长%），达到近10年
来的高点。然而，这仍然不足以抵消上述因素对经济租金上涨的压
力。
高经济租金的驱动力
更高的建造成本增加成本
提高产量降低资本价值 租赁增长未能抵消这些因素
来源：Knight Frank 研究所，ABS
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2010 2015 2020 2025
来源：Knight Frank 研究所，Rawlinsons
建筑材料成本迅速攀升
建筑成本通胀率，2021年第一季度 - 2025年第三季度（同比
增长百分比）
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
国家珀斯
建造成本急剧上升
建筑成本指数年增长率 (%)
0 0%
2005 2010 2015 2020 2025
来源：Knight Frank 研究
20%
10%
200
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9%
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4%
3%
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1%
0%
2005 2010 2015 2020 2025
来源：Knight Frank Research，RBA
珀斯中央商务区租金受激励措施影响而下滑
珀斯中央商务区甲级办公室租金（$/sqm）和奖励（%，净）
激励（右侧） 网络租金（左栏）
净有效租金（左方）
现金利率主险收益率
收益率和利率上升
珀斯中央商务区主要收益率和RBA现金利率（%）
利率上升以抑制通货膨胀，提高借贷成本
购买一个
空置地
开发者
开始
施工
施工
完成
开发者
租赁建筑
&租户
搬入
所有者出售
100%股权
在
10的结束
年
th高经济租金导致珀斯供应短缺 5
经济租金被定义为在新建开发项目能让开发商在每个时间点获得10%
内部收益率（IRR）的租金水平，该估计考虑了包括建造成本在内的
多种因素的变化。此估算采用折现现金流（DCF）模型来建设一座新
的高端写字楼，以求解所需的经济租金。该模型使用10年的现金流，
并扩展为使当前时期成为第四年的开始。该模型假设开发商：
The 经济租 （每平方米/元，净租金）在每个时期是对项目可行所需建
筑业主应获得的租金的估计——定义为业主获得10%的内部收益率
。这一租金水平指的是在三年后开始的整个建筑第一年租赁中所需的
平均租金。
• 三年前购置了一块土地（≈5,900平方米空置地块）。• 已获得所有开始
建设其提议建筑的必要批准。• 决定在本期启动建设。• 新的优质写字楼
将花费三年时间建造（40,000平方米NLA）。• 建成后建筑80% 已租赁
（基于近年来新优质资产的平均租赁率）。• 持有建筑四年， 然后在85%
入住率时（也基于近年来新优质建筑租赁数据）出售整栋 建筑。
The 预测租金 （元/平方米，净租金）在每个时期是业主在假设当前市
场租金在建设期每年增长3%的情况下，可以预期的竣工后租金水平
。
经济租金估算旨在反映市场的平均水平，并不能准确反映每个办公楼
开发项目的具体情况。单个项目的可行性最终取决于许多不同的因素
。例如，多年前以较低价格获得土地的项目（与模型中假设的三年前
相比）可能比这些估算所暗示的更接近达到可行性标准。
该模型假设未来市场条件将与当前条件相同，这意味着我们持有
市场收益率、激励措施和利率保持不变
从开始到结束。该建筑以比当前溢价收益率高25基点的溢价出售，反
映了其作为新资产的地位。净面租金预计每年增长3%。历史场地成本
是根据二级办公楼的价值估算的。该模型允许包括印花税、土地税、
租赁代理费、销售代理费和专业费用在内的其他成本。
为了生成预测经济租金，我们附加奈特
Frank对历史办公室租金系列的预测——
例如，预计到2030年，平均净毛租金增长率每年为%。然后，将 此
扩展数据集通过相同的10年期DCF模型进行运算，该模型用于历史 数
据回顾，输入假设保持不变，例如建设期间每年租金增长率为3%
。结果是对未来经济租金和预测市场租金的一致估计。
估算经济租
方法学
预测经济租金
模型假设
变量
高级NFR租金增长（在施工期间）
并且在整个持有期间）
场地成本（总土地面积，2025年第四季度）
建设成本（2025年第一季度）
建筑成本增长
项目成本由债务资助
内部收益率目标（项目/无杠杆）
租赁期限（用于计算激励付款）
新办公楼塔收益与
平均保费办公收益
完工占用率
资产售出时的占用率
假设
%每年
8000元/平方米
7000元/平方米 GFA
%每年
60%
10%
5年
- %
80%
85%
预测经济租金前景的假设
变量
高端非收益性租金增长*（预测平均值）
周期)
支出
建筑成本增长
CPI增长率
高级激励*
建筑贷款利率*
优质收益率*
*(q4-25至q4-30)
假设
%.
%每年
%每年
%每年
- %
- %
- %
假设的重大里程碑时间线（年份）
所有
开发批
准是
已获得
当前期间
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
经济与预测租金的解释
高经济租金导致珀斯供应短缺 6
办公用品供应链将保持受限
由于经济租金远超预期水平，开发管道已经变薄，许多人选择观望等
待情况改善。我们现在清楚地看到这一点，目前没有新的高端开发项
目正在进行中，且在未来五年内不会完工。未来三年新增供应量占总
库存的比例为%，这很可能降至历史新低（0%）。
下一座预计将在珀斯中央商务区开工的新高档写字楼是15海滨大道
（ 布鲁克菲尔德）。然而，除非获得一项重大预承诺，否则其不太可
能取得进展。如果租金增长的强劲预期成真，它应该缩小租户期望与
经济租金之间的差距，提高开发商以所需租金水平获得核心租户、使
项目可行的机会。
最新的开发项目，于2025年上半年完成，是9TheEsplanade（33,50 0
平方米），由Brookfield Properties和Cbus Property开发。该项目几乎完全
租赁（99%），仅有400–500平方米的空间仍然可用。
珀斯新增高端建设的预期延迟与其他城市发生的情况相似。然而
，珀斯是一个供应管道特别稀缺的城市。
目前珀斯中央商务区的优质空置率高达%（54,380平方米）。随着
租户提前搬迁，预计这个空置率将很快收紧，因为租户越来越意识到
高端市场供应有限。对于寻找新的、顶级品质、连续空间的租户来说
尤其如此，这些空间通常只有通过新建开发才能获得。由于短期内没
有新的优质供应，对高质量空间的竞争可能会加剧，进一步推高租金。
珀斯中央商务区开发完成量 供应管道将大幅下降
珀斯中央商务区按类型划分的开发管道面积 (平方米)
完成
已预提交 - 翻新
珀斯中央商务区供应量占办公库存的比例，3年期滚动平均值（%）
作为供应的百分比增加 20年平均
已预提交-新供应
已有-新供应
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
可售-二手翻新 10年平均
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000 2005 2010 2015 2020 2025
来源：KnightFrank研究 来源：Knight Frank 研究所，PCA
珀斯中央商务区高端写字楼项目储备
根据完工状态和预先承诺水平划分的新高级办公空间（平方米）
完成 新（预提交） 新(可用)
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2015-2024 2026 2027 2028 2029 2030
来源：Knight Frank 研究
供应管道已经萎缩
15 海滨大道的下一期开发预计将完成
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布
鲁
克
菲
尔
德
中
心
塔
2
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资
本
广
场
塔
1
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1
海
滨
大
道
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9
海
堤
2
02
5
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20
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2010 2015 2020 2025 2030
来源：Knight Frank 研究
0%0
10%200
20%400
30%600
40%800
50%1,000
租金预计将上涨，而激励措施将下降
珀斯中央商务区优质办公租金和激励（净）占比(%)
激励（右侧） 网络租金（左栏） 净有效租金（左方）
1,200 60% 10年平均-NER 预测平均- NER
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
2010 2015 2020 2025 2030
来源：Knight Frank 研究
净有效租金（左方）
租金增长预测将高于平均水平
珀斯中央商务区优质办公租金年增长率 (%)
网络租金（左栏）
日益减少的新增供应将推动租金增长加速，尽管这将以不同的速度进
行。首先，我们已经看到新塔楼所需的预承诺租金显著上涨以使开发
成为可能。这以及新增产品的日益稀缺，将推动现有精品级和A级资产
入住率和租金增长得到改善。这已经开始在中央商务区（CBD）地段
，并将逐渐扩展到非CBD区域。
为了获得最大的机会继续发展，未来的开发项目需要位于租金较高
、收益率较紧的中央商务区（CBD）地段。像伯斯伍德和西珀斯这
样的非CBD市场，由于现行租金较低、收益率较高，面临的新供应
量停顿时间会更长。
这种显著的供需失衡可能会在接下来的几年里驱动新高端股票的租
赁市场。由于没有其他发展项目承诺在几年内交付，供应管道将降
至历史低位。
开发人员可能会寻找替代路径，为市场高端的租户提供新的外观选项
包括全面的翻新，节省
在整体项目成本上与全新开发相比。
租户流动性可能会放缓，因为租户选择续签现有租约而不是承担搬家
成本和干扰。这种粘性将使需求锚定在现有的优质资产中，随着供应
短缺开始显现，议价能力将明确地转向房东。在这种环境下，租赁激
励也可能随着租户失去杠杆作用以及业主更加自信于坚持条件而压缩
。
鉴于对珀斯中央商务区办公室租金增长的强劲预期，租户可能寻求
优化其租赁空间以最小化成本。这可能导致租户减少其租赁面积/占
地面积，以及持续或增加居家办公以抵消租金上涨。这也可能看到
对开发商创建共享空间的需求增加，因为租户寻求降低其租赁成本
。
珀斯中央商务区优质办公室的净有效租金预计从2025年第四季度到20
30年第四季度将以每年%的平均速度增长。这将远高于2025年第四
季度的10年平均值%每年。然而，鉴于珀斯办公市场的高度周期性
，这些预测仍有进一步上行的潜力。如果需求加速超过预期，有限的
供应管道可能会创造强大的势头，推动租金增长甚至更高。
一个更紧的租赁市场为珀斯的资本市场复苏奠定了基础。更快的租
金增长和不断上升的回报应该会吸引资本回流该市，而不断改善的
流动性将帮助投资者更容易地进行交易，并以更大的信心重新进入
市场。
传统上通过开发来部署资本的投资人将发现在当前环境下具有挑战
性。因此，我们预计许多人将把他们的重点转移到收购稳定资产和
核心加码投资，这些投资需要的CAPEX成本较低。
7
供不应求将推动市场
开发者将专注于珀斯CBD
所有者可以着眼于翻新现有空间
更多租客要求共享空间
改善条件以协助资本市场的复苏
投资者关注转向稳定资产
供应有限将支撑更强的租赁表现
高经济租金导致珀斯供应短缺
经济租可能已达到峰值 新开发可能暂停至2030年
经济租金的稳定取决于收益压缩
高经济租金导致珀斯供应短缺 8
在多年的上行压力下，珀斯中央商务区的经济租金在2025年第四季
度保持在每平方米1280美元，预计将接近顶峰。这是一个令人鼓舞
的转变，表明可行性正在改善，但差距仍然很大。
当产量向内边缘移动且预测租金上涨时，差距将缩小
经济租金预计将保持在预测租金之上——表明在2030年左右之前新开
发项目不可能开工。如果实现，这意味着直到2033年可能不会建成新
的高端项目。到2030年，差异将缩小至7%，对于某些项目，如土
地长期持有的项目（例如15 The Esplanade），这很可能足够开始建设
。
展望未来，经济租金预计将保持相对稳定，在2030年之前约为1280美
元/平方米。预计收益率压缩将被不断上涨的建筑成本所抵消，从而稳
定经济租金直至2031年。珀斯中央商务区的甲级办公收益率自峰值以
来仅下降了141个基点，低于悉尼中央商务区（156个基点）和墨尔本
中央商务区（199个基点）。因此，未来几年预计收益率压缩将更小，
从而减轻对经济租金的下行压力。与此同时，建筑成本预计将继续上
升（每年4%），抵消收益率的下降。
与此同时，随着优质办公空间供应收紧，市场租金预计将上涨，推动
租金增长。预计2026年优质净面租金将上涨%，在没有新供应的
情况下，到2030年将继续加速增长，缩小与经济租金的差距。
然而，经济租金的稳定取决于收益率收窄的实现。它是经济租金最
重要的驱动因素；较低的收益率会提高项目的退出价值，并降低维
持项目可行性的租金增长水平。预测假设到2029年第四季度，优质
资产收益率将累计下降58个基点。
如果收益压缩得更慢，或压缩幅度更小，那么经济租金与可实现市场
租金之间的差距将会持续更长时间，推迟新开发项目变得可行的时点
。而没有实质性的收益压缩，这个差距将持续数年保持高位，继续限
制供应管道。
租金增长预计将推动可行性回归
估算项目完成时珀斯中央商务区高端开发所需的经济租金与预测租金[当前ma
3%.增长，3年] ($/平方米，净租金)
经济租 预测租金
市场租金加
1,400
1,200
1,000
800
600
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200
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
来源：Knight Frank 研究
产量预计将下降
珀斯中央商务区优质办公收益率 (%)
预计新开发将在2030年左右可行
经济租金与预测租金的差异（%，经济租金除以预测租金）
%
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%
%
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20%
经济租金 > 预测租金
% 0%
%
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%
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%
2010 2015 2020 2025 2030
来源：KnightFrank研究 来源：Knight Frank 研究
经济租金展望
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望
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珀
斯
中
央
商
务
区
办
公
室
市
场
20
25
年
9月
澳
大
利
亚
办
公
室
指
标
20
25
年
第
三
季
度
澳
大
利
亚
首
都
景
观
20
25
年
第
三
季
度
日
益
减
少
的
新
供
应
将
驱
动
租
金
现
在
是
开
发
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时
候
吗
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