工业地产城市化演绎专题201105
深圳中原
ShenZhen.
工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
而在深圳的现象是随着城市化进程的推进，众多的发展商在拿地困难的情况下，将目光投向了工业用地，并通过工业用地的改造，做为写字楼及住宅项目进行销售。本专题将重点讨论工业用地改造的案例及方向。
工业开发基本概念
一
工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的的工业物业总称。
工业地产之功能涵盖
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
定义
根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。
工业地产分类
工业地产特点
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。
工业地产开发模式
工业地产开发通常包括的四种开发模式：
现阶段深圳发展商利用的主要模式。
—案例：东莞松山湖工业园：
以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。
—案例：北京诺基亚工业园：
依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。
—案例：北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。
开发主体
房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场华的开发模式来完成工业地产的开发、销售（租赁）、管理等活动
根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。
操作手段
工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。
开发模式——工业地产商开发模式
按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。
工业地产商开发模式流程
工业地产商主导开发模式
详细了解区域产业发展现状及趋势
工业园区获得工业土地
其它途径获得
前期工作
土地获取
施工建设
收益获取
道路、绿化建设
基础设施建设
厂房、仓库、研发
租赁、转让
合资经营
合作经营
销售
包装和推广
类似于住宅开发
工业地产开发案例
二
案例一：智慧广场概况
40套空中复式
高层
（东区）懿德轩
住宅名称
12000㎡
商务配套
32套联排别墅
别墅
OTIS
电梯品牌
层高
35%
建筑覆盖率
40%
绿化率
侨香路与深云路交界处西北角
项目位置
A、B栋22层，C、D栋6层
楼层高度
1063
车位
容积率
㎡
写字楼面积
㎡
建筑面积
写字楼、别墅、住宅
建筑形态
㎡
占地面积
世邦魏理仕全程托管
自带商业配套，周围有华侨城医院，华侨城中学，华侨城小学，暨南大学，党校等。
地处华侨城片区，可看华侨城燕晗山，欢乐谷，人工湖等。
现代风格，玻璃幕墙。。
地处华侨城片区，采用高档写字楼，别墅，高层建筑相结合的形式，在深圳市场独树一帜。
物管
配套
景观
建筑品质
规划特色
此为写字楼与商业资料，
住宅资料暂无。
项目建筑设计：板楼设计，外圆内方，形云流水
智慧广场不同于传统写字楼的独栋式方正格局，ABCD四座写字楼，采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满。
智慧广场写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中，实现真正的生态办公。
采用东西两区独立式设计，南北通透，三面采光。A\B两栋配9部OTIS电梯，另设四部企业主VIP电梯。
85-88%的实用率，比传统写字楼高15-20%。户型大小从600~1300平米。
项目建筑设计：平面布局85%以上实用率
开间33-41米， 进深17-26米 每一套都南北通透，三面采光。
智慧广场层高米 普通写字楼层高米
项目建筑设计：超常规尺度
每个单元都有，空中花园。
铺土区降板设计，挑高10米，可以空中种树。
项目建筑设计：每个单元独有空中大露台
花园中间的中庭生态广场，种植了绿树，有幕墙环饶，兼具购物，休闲功能。
独特装修的大堂，具备了商务功能，并且很有艺术感。
项目建筑设计：会呼吸的大堂，色彩丰富的电梯厅
电梯厅装修层次、色彩分明。
错层背靠式电梯设计，可解决乘梯高峰期拥挤，又让每一层电梯间都享足够的空间。
智慧广场采用半敞开式大堂，绿化与水景随处可见。
停车场采用超高层高及加大停车位设计，可停放超长轿车及大巴。
部份车道高达七米，采用流线型天花，以及特别的立柱包装。
连廊设计，方便各栋之间出入中庭。
车位比： 智慧广场 91㎡：1 VS 传统写字楼 200㎡：1
1063席地下车位，超出传统写字楼一倍以上的配比。
项目建筑设计：地下停车场豪华装修
工业厂房改造写字楼比较于传统写字楼的优势
每层每户
都有
13梯
91 ㎡ ：1
~米
85%~88%
智慧广场
工厂改写字楼
传统写字楼都采用塔楼，或者裙楼+塔楼的设计，而工厂采用板楼一层两户的形式，使得每层左右对称，可以设计错层的超大露台，以保证每一户都可以拥有自己的露台。
群楼顶一层
花园
写字楼电梯设计承载量只满足上下班人流，而工厂电梯设计一般为满足货物及原料运输，电梯井预留远比传统写字楼大，并且一般厂房中间与楼体两侧均设有电梯，中间为客梯，两侧为货梯，所以智慧广场两侧会出现业主VIP电梯。
6梯
电梯数
深圳中心区主流写字楼车位比260：1到180 ㎡：1。而厂房由于货运需要，停车场层高可大7米，并且为满足货物与原料等物品停放需要，停车场可兼顾仓库功能，所以比例高于传统写字楼。
200 ㎡ ：1
车位比
写字楼一般用于办公，一般在满足消防及通风需要的前提下层高在2~米之间。厂房由于设计使用功能与写字楼不同，为满足生产需求，厂房层高一般在~12米之间。
3~米
层高
传统写字楼一般为塔楼中间为电梯井，空中花园，公共走廊，电梯厅，设备用房，智能化设施，物业管理用房等 都为配套，计入公摊面积，综合品质越高的写字楼使用率越低。而厂房改造的写字楼因为结构原因，为板楼，左右对称，承重等结构设计相对简单。
65%~70%
使用率
原因
传统写字楼
数据
案例二：花样年•香年广场
南区一栋20层塔楼和一栋7层附楼，
北区一栋20层塔楼和一栋2层附楼。
建筑形态
奥斯本环艺
园林设计
元/㎡•月
物业管理费
2700㎡
商务配套
立方建筑
建筑设计
层高
15%
绿化率
南山区华侨城侨香路与深云路交汇处
项目位置
310
车位
4
容积率
㎡
建筑面积
㎡
占地面积
高层写字楼
建筑类态
170
总套数
花样年物业管理公司
自带商业配套，周围有华侨城医院，华侨城中学，华侨城小学，暨南大学，党校等。
地处华侨城片区，可看华侨城燕晗山，欢乐谷，天鹅湖、波托菲诺。
现代风格，玻璃幕墙。
地处华侨城片区，米的建筑层高，部分米.采用中空回型建筑体设计，有利采光与通透.
物管
配套
景观
建筑品质
规划特色
南区
北区
项目建筑设计：排列抽象，高低错落。
香年不同于传统写字楼的独栋式方正格局，ABCD四座写字楼，排布抽象，高低错落，不影响楼宇采光。
项目建筑设计：色彩鲜明跳跃的外立面
香年广场写字楼的外立面采用玻璃幕墙，同色勾缝外墙。显得凹凸有致，双层LOW-E全落地玻颜色穿插不显单调，副楼阳台护栏玻璃大胆采用鲜亮明快的彩色，使得大楼看起来很有生气。
香年广场1主楼带1副楼高矮交错的建造方式，和回型通天井的设计，保证香年广场优良的采光和通风。保证在楼内办公的健康舒适程度。
项目建筑设计：采光和通风优良的楼体结构
项目建筑设计：回型排列，超高赠送比
香年广场采用6梯一栋的配置，保证上下班人流高峰期的运输。
香年广场户型一般都在330平米左右。只有A座02户型是500平米的户型。
项目建筑设计：常规尺度米层高，可改4层。
香年广场层高~米可谓是深圳字字楼的巅峰，1层隔成2层，3层，甚至4层都没有问题。超高的的层高，使得香年广场拥有其他写字楼无法比拟的赠送率。
花样年•香年广场销售历程
拿到预售许可证
300㎡以下小户型
全部销售完毕
D栋首发
开始AB栋”内部“认购
AB栋正式开盘
均价22000
样板房开放
对外叫价单价25000
售楼处开放
香年广场2期发售
均价24000
均价提高到28000
2007
2008
2009
2010
花样年•香年广场与常规写字楼一样的营销活动
香年广场的在开放样板房当天，请来了模特现场表演，场地没有选择售楼处，而是选择样板房，用来体现香年广场的超高层高。
香年广场的在竣工当天造造势，为了迎接花样年2期的开盘。
香年广场在2008年3月16日盛大开盘，但是负责人一再强调这只是一个庆祝仪式。在开盘前2周，香年广场就已经开始内部“认购”开盘时销售量已经超过50%
花样年在内部销售的第四天300平米以下的小户型就已经销售完毕。
花样年•香年广场与常规写字楼一样的营销活动
花样年当年举办业主感恩晚会，大力宣传花样年品牌。现场摆设香年广场展场。
花样年联合深圳投资商会举办中国国经济形式与房地产讲座。
花样年•香年广场与常规写字楼一样的营销活动
案例三：花样年•美年广场
写字楼2栋11层、3栋13层，一栋酒店，商业
建筑形态
米
层高
南山工业八路以北，南海大道西
(南海大道与东滨路交汇处)
项目位置
505
车位
容积率
%
建筑覆盖
㎡
占地面积
高层写字楼
建筑类态
㎡
建筑面积
万厦居业有限公司管理
自带商业配套，周围有花园城中心、沃尔玛、人人乐、苏宁电器、顺电电器、百安居等
园区在中心景观轴上，沿周边以日光、水池、光纹铺装、四季景墙、大地造景等构成8000平米的中央花园 。
简洁、时尚、硬朗中体现高
位于大南山山麓下，南海大道以西、东滨路南侧，地处南山商业文化中心地带，地理位置优越，交通便利，是南山区集自然、生态、商业等为一体的生态商务区。
物管
配套
景观
建筑品质
规划特色
规划中的一栋酒店。裙楼设计为商业。
五栋写字楼都已经建成，按照北斗七星的形状排布。
一期
二期
3、4、5带有两层高的空中花园
写字楼标准层层高为米，净高米，
标准层面积为1100-1400平方米
花样年•美年广场——北斗星型的排列
一般为一栋3梯，相对于香年广场11~13的高度来说完全够用。
美年广场户型较为狭长，层高也较低，装修后相对实用，但是不够不气派。
美年广场采用板式结构，
相对之下采光通风高于塔式写字楼
建筑立面追求简洁、时尚、硬朗中体现高贵，
采用大面积Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙
设计风格揉合创新生态科技，可大面积开窗，分户空调。自然采光，空间通透明亮
花样年•美年广场——环保低能设计，内部空间相对陕窄
美年广场宽10~11米，户型狭长。实用层高米，相对之下比较压抑。
2009年12月10日，花样年控股集团有限公司与深业鹏基(集团)有限公司签约，正式转让鹏基时代创业园项目土地使用权。
花样年计划将该项目纳入写字楼的“年”系列楼盘，并改名为花样年·美年广场，计划打造成一个城市综合体项目。
花样年•美年广场——文化产业基地，买方受限
美年广场作为政府扶持的项目，只能销售给文化产业企业，不能个人购买。在国土局网站上并没有美年广场的销售公示，而美年广场一期已经销售完毕。
美年广场成交流程
选中房号
银行按揭条件已谈妥
购买资质
已注册有文化产业相关公司
没有注册，发展商为其办理，5000元/家
冻结100万资金，交定金20万
推出一批房号，在国土局进行拍卖
（本人不去，开发商代办）
成交
是现房,交首付款过户
是预售房，签合同备案
备注：暂进了解到目前工业用地只能通过此种方式进行成交，没有更好的解决方法。
案例四：佳兆业 大都会概况
地铁3、5号线交汇处布吉站出入口
项目位置
艺普得
园林设计
城设
建筑设计
105
车位配比
容积率
平米
建筑面积
平米
占地面积
公寓、酒店、商业
建筑形态
729
总户数
大都会采用酒店式构造。总共30层。
主体分3栋，多采用两梯8~10户的配比。
佳兆业物业管理（深圳）有限公司
本栋楼有酒店，商业附近沃尔玛、新一佳、人人乐、肯德基、麦当劳、面点王，交通便利。
地处繁华闹市区，综合体项目。
现代风格，玻璃幕墙，商业品质。
交通核心位置，双铁一路。酒店式公寓，产品特殊，有一套变二套，一套变三套户型。
物管
配套
景观
建筑品质
规划特色
A：1变N三房（3套）
B：1变N两房（3套）
C：两房一厅（2套）
D：两房两厅（1套）
佳兆业 大都会A座——三梯9户
B
A
D
A
C
B
A
B
C
佳兆业 大都会B座——三梯10户
A、 1变N三房（4套）
B、 1变N两房（2套）
C、两房两厅（2套）
D、一房两厅（2套）
A
A
A
A
B
B
C
C
D
D
A、1变N三房（4套）
B、1变N两房（1套）
C、两房两厅（2套）
D、两房两厅（1套）
佳兆业 大都会C座——三梯8户
A
A
A
A
B
C
C
D
特色户型分析——全国首见 1变N“套娃房”
面积：90~124平 3房X3套
独立户数：3 房间数：3
洗手间：3 厨房数：3
阳台：1 厅数：1
精装修标准：3000
精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦 格莱斯等等
户型特点：户型非常方正。可以分割成3个单独的小房间，每个房间都有单独的入户门，卫生间和厨房。
产品特点：改造后3套单房共用一个房产证不怕限购，交通非常方便，配套齐全。带精装修。
B
C
A
入户门
X3系户型解析——A空间（27平米）宽敞明亮
全貌看这件单房的空间感非常好，完全看不出是一套房隔出来的一间。户型非常方正。
虽然做成了三个独立的空间。
但是每一间起居室空间的非常宽敞
首先是第一间A
门厅的空间非常大
可以摆放很多东西
厨房卫生间的空间很大
洗衣机也安排的很好
再来看一下B户型
第三间是C
开放式厨房
还有一个小厅
进门首先是厨房
小阳台+双层玻璃
生活功能齐全
左手边是卫生间
另外一边是床
光线很好
开放式厨房
还有一个小厅
X3系户型解析——B（平米）、C（24平米）简洁实用
特色户型分析——全国首见 1变N“套娃房”
面积：70~90平米 2房X2套
独立户数：2 房间数：2
洗手间：2 厨房数：2
阳台：2 厅数：1
精装修标准：3000
精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦等等
A
B
户型特点：可分隔成2套房，主房客厅宽敞。洗手间厨房远离卧室。有阳台。副套房采光良好，功能齐全，简单实用。
特色户型分析——一房一厅或两房一厅
面积：50~60平米 1~2房X1套
独立户数：1 房间数：1~2
洗手间：1 厨房数：1
阳台：1~2 厅数：1
精装修标准：3000
精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦 等等
客厅将卫生间厨房与卧室分开。干净卫生
户型非常方正，只有法式阳台。
户型特点：一房两方的户型都很方正，简单实用很少浪费，厨卫与卧室分开，干净卫生，而且采光较好。
超大阳台，舒适方便。
推出88折秒杀周活动，价格16000起，均价17000.
5月9日
以18000起，20000元/平方米均价公开发售
5月1日
53~70平米单套全精装样板房开放
4月27日
60-130平米原创1变N样板房开放
4月23日
正式开放佳兆业大都会营销中心
4月16日
在金光华进行巡展
4月13日
在佳兆业金翠园开放临时咨询中心，接受咨询和临时登记
4月1日
各大房产网站发布消息：大都会将于5月初入市
3月17日
佳兆业大都会营销历程
开盘时由于只有30年使用年限，20000的均价，客户购买意向并不强烈。
佳兆业大都会土地问题销售口径
现场销售口径：
遇到土地使用性质问题：回答为综合性用地里的住宅用地。使用年限为30年。
遇到批地日期以及交楼时间的问题：批地为1993年。交楼时间为2013年。
遇到土地使用年限问题：回答为物权法规定土地使用期满自动续期。
为什么会设计成这种以房产证多户的户型：这种户型便于出租，地铁口物业，小户型出租率高。所以做成小户型可以保证业主收益。
物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
其他工业开发物业现状
三
土地性质为工厂的写字楼——批地性质
无公示
花样年美年广场
工业用地
泰然水松大厦
高科技厂房、科研厂房
一般性工业用地
智慧广场
厂房
工业用地
龙岗天安数码城
工业用地
泰然雪松大厦
房屋性质
土地性质
项目名称
工业用地
泰然红松大厦
工业生产用房
一类工业用地
花样年香年广场
包括即将发售的花样年美年广场，天安数码城等写字楼均为工业用地。近年来工业用地建写字楼的项目越来越多。
每一个项目国土局公示给出的土地性质与房屋性质均有不同，工业用地建写字楼因“地”制宜，此地开发何种类型的写字楼是企业与政府协商，与政府达成协议后兴建的。
土地性质为工厂的写字楼——销售差异
不同楼盘因政府政策不同，销售方式也有差异。
智慧广场，推出高层与别墅产品，称为“专家公寓”为厂区宿舍楼性质。
美年广场为文化产业园，购买放必须为文化产业公司方可购买，客户支付5000元，开发商提供代注册公司服务。
香年广场没有特殊规定，目前公司或个人均可购买。
龙岗天安数码城则需要高薪科技产业类企业进驻。
其他规划中项目：宝能中林工业用地项目
南区
北区
可售面积
占地
125838m2
建筑面积
523680m2
357381m2
办公
万m2
20万m2
万m2
商业
12万m2
15万m2
公寓
15万m2
万m2
星级酒店
6万m2
容积率
3
改造完成后将成为了一个综合体项目：①“115万平米建筑面积”、
②“27万商业”、③“多种物业类型集聚”
在规划阶段可以规避住宅的90\70等限制。
项目指标如下：
西临宝安区民治水库，南接南坪快速干道
位置
经济指标
占地
63万平方米
容积率
建筑面积
105万平方米
1。67
以“生态低碳”为目标。项目将包括研发办公区、酒店会展区、休闲商务区和高档居住区等总共17栋塔楼，其中有3栋为湖景居住塔楼，总建面约10万平方米；还有一栋为近300米高的写字楼，为目前龙岗第一高的地标式建筑。
暂定规划
其他规划中项目：星河雅宝项目
项目指标如下：
改造完成后该项目也将成为一个综合体项目：集研发办公区、酒店会展区、休闲商务区和高档居住区为一体
工业建筑设计相关规范要求
三
1）单层厂房跨度、柱距和层高
厂房的跨度在18m和18m以下时，应采用扩大模数30M数列；在18m以上时，应采用扩大模数60M数列。
厂房的柱距应采用扩大模数60M数列。
厂房山墙处抗风柱柱距宜采用扩大模数15M数列。
注：M为基本模数符号，1M等于100mm。
工业建筑相关规范要求
注：当跨度在18m以上，工艺布置有明显优越性时，可采用扩大模数30M数列。
1）单层厂房跨度、柱距和层高
有吊车和无吊车的厂房（包括有悬挂吊车的厂房）自室内地面至柱顶的高度应为扩大模数3M数列。
有吊车的厂房，自室内地面至支承吊车梁的牛腿面的高度应为扩大模数3M数列。
注：①自室内地面至支承吊车梁的牛腿面的高度在以上时，宜采用、、和等数值； ②预制钢筋混凝土柱自室内地面至柱底的高度宜为模数化尺寸。 注：M为基本模数符号，1M等于100mm。
工业建筑相关规范要求
2）多层厂房跨度、柱距和层高
多层厂房的跨度（进深）应采用扩大模数15M数列，宜采用、、、和；
厂房的柱距（开间）应采用扩大模数6M数列，宜采用、和。
注：M为基本模数符号，1M等于100mm。
工业建筑相关规范要求
2）多层厂房跨度、柱距和层高
内廊式厂房的跨度可采用扩大模数6M数列，宜采用、和；
走廊的跨度应采用扩大模数3M数列，宜采用、和。
注：M为基本模数符号，1M等于100mm。
工业建筑相关规范要求
2）多层厂房跨度、柱距和层高
厂房各层楼、地面上表面间的层高应采用扩大模数3M数列。
注：①当构造需要时，可按楼地面的结构层上表面确定各层间的层高；②层高在以上宜采用、、和等数值。
注：M为基本模数符号，1M等于100mm。
工业建筑相关规范要求
设计
2）多层厂房跨度、柱距和层高
结构统一化规定
一幢厂房的层高不宜超过两种。
四层和四层以下的厂房，柱截面尺寸不宜超过两种；四层以上的厂房，柱截面尺寸不宜超过三种。
工业建筑相关规范要求
3）总平规划
围墙至建筑物、道路、铁路和排水明沟的最小间距（m）
排水明沟边缘
窄轨铁路（中心线）
准轨铁路（中心线）
道 路
建筑物
至围墙最小间距
名 称
注：①表中间距除注明者外，围墙自中心线算起；建筑物自最外边轴线算起；道路为城市型时，自路面边缘算起；为公路型时，自路肩边缘算起； ②围墙至建筑物的间距，当条件困难时，可适当减少；当设有消防通道时，其间距不应小于6m； ③传达室、警卫室与围墙的间距不限； ④当条件困难时，准轨铁路至围墙的间距，当有调车作业时，可为；当无调车作业时，可为。窄轨铁路至围墙的间距，按准轨铁路的相应条件，可分别为和。
工业建筑相关规范要求
3）总平规划 ——厂区道路
消防车道的宽度，不应小于
人行道的布置，应符合下列要求： 一、人行道的宽度，不宜小于；沿主干道布置时，可采用。当人行道的宽度超过时，宜按的倍数递增； 二、人行道边缘至建筑物外墙的净距，当屋面为无组织排水时，可采用；当屋面为有组织排水时，应根据具体情况确定； 三、当人行道的边缘至准轨铁路中心线的距离小于时，以及处于危险地段的人行道，应设置防护栏杆。
厂区内道路的互相交叉，宜采用平面交叉。平面交叉，应设置在直线路段，并宜正交。当需要斜交时，交叉角不宜小于45°。露天矿山道路受地形等条件限制时，交叉角可适当减小。
工业建筑相关规范要求
3）总平规划 ——居住区道路
消防车道的宽度，高层住宅消防车道的宽度不应小于，净高不应小于5米。消防车道应满足消防车登高面距建筑外墙大于5米、小于10米的要求，在消防车登高面与建筑之间不应种植高度超过4米的乔木或其他影响消防车登高的植物。尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m×15m。大型消防车的回车场不宜小于18m×18m。
围墙面向道路
2
2
多层
2
4
高层
建筑物山墙面向道路
5
—
有出入口
2
3
3
多层
2
3
5
高层
无出入口
建筑物面向道路
组团道路及宅间小路
小区路
居住区道路
道路级别 与建、构筑物关系
道路边缘至建、构筑物最近小距离
工业建筑相关规范要求
设计
3）总平规划 ——非居住建筑退红线
非居住建筑退让用地红线
非居住建筑相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于15米；非居住建筑相邻城市干道时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于12米。
6
—
低层
9
—
多层
12
不宜小于建筑高度的倍
高层
最小距离（m）
宜退让距离
工业建筑相关规范要求
3）总平规划 ——住宅退红线
4
低层
7
多层
10
满足消防间距或通道要求；
侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要求
高层
次要
朝向
6
建筑高度的倍
低层
9
建筑高度的～倍
多层
12
建筑高度的倍
高层
主要
朝向
最小退让距离（m）
宜退让距离
住宅建筑退让用地红线
当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于25米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。
当住宅相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不应小于15米；当住宅相邻城市干道时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不宜小于12米。
注：非居住建筑规范严于居住规范
工业建筑相关规范要求
3）总平规划 ——非居住建筑间距
高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的倍，且其最小值不应小于18米；
高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于13米；
多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于10米；
低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值不应小于6米。以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。高度超过100米的超高层非居住建筑应在不小于本条款规定的前提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。
工业建筑相关规范要求
3）总平规划 ——居住建筑间距
多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制；但住宅侧面有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。
多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时的间距：当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距应按平行布置的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角大于30度时，其最窄处间距应按垂直布置的住宅间距控制。
垂直布置的多层和低层住宅建筑间距：南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的倍，在旧区不应小于倍；东西向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的倍，在旧区不应小于倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布置的间距规定控制。
平行布置的多层、低层住宅建筑间距：在新区不应小于该两幢建筑平均高度的～倍，在旧区不应小于倍。当南侧建筑为5层以上（含5层）的点式住宅且面宽小于25米时，可按不小于该两幢建筑平均高度的倍控制；5层以下住宅建筑间距不应小于建筑高度的倍。
工业建筑相关规范要求
3）总平规划 ——居住建筑间距
高层住宅与高层、多层或低层住宅的侧面间距，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。
高层住宅与高层、多层或低层住宅垂直布置时，其间距必须按消防间距或通道要求控制；但高层住宅侧面均有居室窗户的，其最小间距不宜小于18米。
高层住宅与多层或低层住宅平行布置时的建筑间距：高层住宅位于多、低层住宅南侧，其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的倍，且最小间距不应小于24米；高层住宅位于多层或低层住宅北侧，其最小间距不应小于18米。
高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距：其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的倍，且最小间距不应小于24米。
注：居住规范严于非居住建筑规范
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——厂房防火分区
耐火等级一、二、三、四级由高往低排列，生产类别甲、乙、丙、丁、戊火宅危险性由高往低排列，即生产类别戊 耐火等级一的厂房防火性最强。
工业建筑相关规范要求
十层至十八层的普通住宅
高级住宅
十九层及十九层以上的普通住宅
居住建筑
建筑高度不超过50m的教学楼和普通的旅馆、办公楼、科研楼、档案楼等
建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1000㎡的商业楼、展览楼、综合楼、电信楼、财贸金融楼
建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1500㎡的商住楼
建筑高度超过50m的教学楼和普通的旅馆、办公楼、科研楼、档案楼等
公共建筑
二类
一类
名称
4）防火 ——高层住宅、商业防火分区
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——高层住宅、商业住宅防火分区
500
地下室
1500
二类建筑
1000
一类建筑
每个防火分区建筑面积(m2)
建筑类别
注:①设有自动灭火系统的防火分区，其允许最大建筑面积可按本表增加倍；当局部设置自动灭火系统时，增加面积可按该局部面积的倍计算。 ②一类建筑的电信楼，其防火分区允许最大建筑面积可按本表增加50%。
每个防火分区的允许最大建筑面积
注：高层住宅、商业建筑规范严于工业规范
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——非高层住宅、商业防火分区
包含九层及九层以下的住宅（包括底层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度不超过24m的其他民用建筑以及建筑高度超过24m的单层公共建筑。
注：非高层住宅、商业建筑规范严于工业规范
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——厂房防火间距
耐火等级一、二、三、四级由高往低排列
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——住宅防火间距
耐火等级一、二、三、四级由高往低排列，表中民用建筑指非高层建筑，即九层及九层以下的住宅（包括底层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度不超过24m的其他民用建筑以及建筑高度超过24m的单层公共建筑；
注：高层建筑规范严于工业规范，非高层建筑规范松于工业规范
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——厂房安全疏散
厂房安全出口的数目，不应少于两个。厂房的地下室、半地下室的安全出口的数目，不应少于两个。但使用面积不超过50㎡且人数不超过15人时可设一个。
地下室、半地下室如用防火墙隔成几个防火分区时，每个防火分区可利用防火墙上通向相邻分区的防火门作为第二安全出口，但每个防火分区必须有一个直通室外的安全出口。
厂房内最远工作地点到外部出口或楼梯的距离，不应超过下表规定
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——住宅安全疏散
高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于。安全疏散距离应符合下表的规定。
20
40
其它
15
30
旅馆、展览楼、教学楼
15
30
其它部分
12
24
病房部分
医院
位于袋形走道两侧或尽端的房间
位于两个安全出口之间的房间
房间门或住宅户门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离(m)
高层建筑
注：居住、商业建筑规范严于工业规范
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——厂房安全疏散
厂房每层的疏散楼梯、走道、门的各自总宽度，应按下表的规定计算，当各层人数不相等时，其楼梯总宽度应分层计算，下层楼梯总宽度按其上层人数最多的一层人数计算，但楼梯最小宽度不宜小于。
底层外门的总宽度，应按该层或该层以上人数最多的一层人数计算，但疏散门的最小宽度不宜小于；疏散走道的宽度不宜小于。
注：①当使用人数少于50人时，楼梯、走道和门的最小宽度，可适当减少；但门的最小宽度，不应小于。
②本条和本规范有关条文中规定的宽度均指净宽度。
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——住宅安全疏散
其它
居住建筑
医院
双面布房
单面布房
走道净宽
每个外门的净宽
高层建筑
高层建筑内走道的净宽，应按通过人数每100人不小于计算；高层建筑首层疏散外门的总宽度，应按人数最多的一层每100个不小于计算。首层疏散外门和走道的净宽不应小于下表的规定。
首层疏散外门和走道的净宽(m)
工业建筑相关规范要求
4）防火 ——住宅安全疏散
每层疏散楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于计算，各层人数不相等时，其总宽度可分段计算，下层疏散楼梯总宽度应按其上层人数最多的一层计算。疏散楼梯的最小净宽不应小于下表的规定。
疏散楼梯的最小净宽度
其它建筑
居住建筑
医院病房楼
疏散楼梯的最小净宽度(m)
高层建筑
注：高层居住规范与工业规范一致，其他高层建筑严于工业规范
工业建筑相关规范要求
总结——层高
工业建筑层高较高，且层高应采用扩大模数3M数列，层高在以上宜采用、、和等数值。
住宅、商业层高无具体模数要求，不过有限高要求
单一层高住宅建筑层高宜，不得超过，其中低层住宅不得超过
办公建筑层高宜，不得超过
商业建筑首层层高一般为米，最大不超过6米（门厅除外），其他楼层层高一般为米，最大不超过米；住宅首层临街商铺层高一般为米，最大不超过米。
其他层商业设施层高宜小于等于，不得超过。
商务公寓参照住宅建筑层高控制。
研发类工业建筑参照办公建筑层高控制，有特别工艺要求的按相应的工艺设计决定。
工业建筑相关规范要求
总结——柱距、跨度
工业建筑针对不同厂房柱距、跨度有不同的模数要求，多分为3M、6M、15M、30M、60M数列。
住宅、商业的柱距、跨度无具体模数要求。
总结——结构
工业建筑
一幢厂房的层高不宜超过两种。
四层和四层以下的厂房，柱截面尺寸不宜超过两种；四层以上的厂房，柱截面尺寸不宜超过三种。
住宅、商业建筑物具体要求，不过通常也不会过于凌乱。
工业建筑相关规范要求
总结——道路
消防车道
厂区消防车道宽度不低于；而居住区消防车道的宽度不应小于4米，净高不应小于5米。
人行道边缘至建筑物外墙的净距
厂房当屋面为无组织排水时，可采用；当屋面为有组织排水时，应根据具体情况确定；
住宅与建、构筑物关系的不同，其道路与建筑物外墙的净距也不同，最小为。
工业建筑相关规范要求
总结——退红线、建筑间距
退红线
非居住建筑退红线距离不分朝向，其高层最小距离为12m，多层最小距离为9m，低层最小距离为6m，
居住建筑退红线，根据主要朝向和次要朝向的不同，所需退让的最小距离也不同。
在退红线上，非居住建筑要求高于居住建筑。
建筑间距
分高层、多层、低层、平行、垂直布置多种情况，需参考具体规范。
总体而言，居住规范的建筑间距要求严于非居住建筑。
工业建筑相关规范要求
总结——防火分区、防火间距
防火分区
根据生产类别、耐火等级不同，厂房的防火分区面积大大不同，最大的不限面积；
住宅、商业根据层数、类别分类，防火分区面积也不同，最大为2500㎡。
此方面，住宅、商业要求严于厂房；
防火间距
厂房防火间距与层数无关，根据耐火等级不同，所需间距不同，一、二级厂房与一、二级厂房间距为10m,
住宅防火间距与层数、耐火等级均有关，如高层与高层防火间距为13m，一、二级的多层与一、二级的多层防火间距为6m。
总体高层民用建筑防火间距规范严于工业规范，非高层民用建筑防火间距规范松于工业规范。
工业建筑相关规范要求
总结——安全疏散
疏散距离
厂房内最远工作地点到外部出口或楼梯的距离根据生产类别、耐火等级不同，其最小的标准为25m,
高层民用建筑，房间门或住宅户门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离，其最小的标准为20m，此方面，民用建筑要求严于厂房；
疏散楼梯、走道、门的宽度
厂房根据层数不同，其宽度指标也不同，最小为
高层民用建筑的走道、首层疏散门、楼梯的宽度，其最小标准都应为
工业建筑相关规范要求
总结
四
小结1：看工业厂房改造写字楼比较于传统写字楼的优势
每层每户
都有
13梯
91 ㎡ ：1
~米
85%~88%
智慧广场
工厂改写字楼
传统写字楼都采用塔楼，或者裙楼+塔楼的设计，而工厂采用板楼一层两户的形式，使得每层左右对称，可以设计错层的超大露台，以保证每一户都可以拥有自己的露台。
群楼顶一层
花园
写字楼电梯设计承载量只满足上下班人流，而工厂电梯设计一般为满足货物及原料运输，电梯井预留远比传统写字楼大，并且一般厂房中间与楼体两侧均设有电梯，中间为客梯，两侧为货梯，所以智慧广场两侧会出现业主VIP电梯。
6梯
电梯数
深圳中心区主流写字楼车位比260：1到180 ㎡：1。而厂房由于货运需要，停车场层高可大7米，并且为满足货物与原料等物品停放需要，停车场可兼顾仓库功能，所以比例高于传统写字楼。
200 ㎡ ：1
车位比
写字楼一般用于办公，一般在满足消防及通风需要的前提下层高在2~米之间。厂房由于设计使用功能与写字楼不同，为满足生产需求，厂房层高一般在~12米之间。
3~米
层高
传统写字楼一般为塔楼中间为电梯井，空中花园，公共走廊，电梯厅，设备用房，智能化设施，物业管理用房等 都为配套，计入公摊面积，综合品质越高的写字楼使用率越低。而厂房改造的写字楼因为结构原因，为板楼，左右对称，承重等结构设计相对简单。
65%~70%
使用率
原因
传统写字楼
数据
从智慧广场的设计来看，工业厂房改造写字楼可以突破更多限制，有更多优势。而对于工业配套宿舍改住宅来说，也将不存在90、70的限制，不受住宅调控政策影响。存在一定的产品设计优势。
小结2：看成交流程
选中房号
银行按揭条件已谈妥
购买资质
已注册有文化产业相关公司
没有注册，发展商为其办理，5000元/家
冻结100万资金，交定金20万
推出一批房号，在国土局进行拍卖
（本人不去，开发商代办）
成交
是现房,交首付款过户
是预售房，签合同备案
备注：暂进了解到目前工业用地只能通过此种方式进行成交，没有更好的解决方法。据了解未来智慧广场的别墅也需要通过拍卖分离产权进行销售。
住宅及商业地产行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，行业的发展已经对我们代理行业提出了更高的要求，随之而来的竞争将更加激烈。而工业地产，虽然在2006年以前政府行为占据绝对主导地位，但随着发展模式的不断创新及演化，工业地产将逐渐走上正轨，面临更多的发展机会。。。。。。
Thanks for your attention
Wish you a good day!
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