商圈分析 a、商圈概述与分布 商圈（Trade Area）：是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，沿着一定的方向和距离向周围扩展形成辐射力量，对消费顾客吸引所形成的范围或区域。其辐射能力常形成以某商场或商业区核心为圆心的同心圆形状区域，同时亦由于地域形状等特点形成某些特别的、不规则的多边型区域。 南宁主要构成商圈包括——朝阳商圈、七星商圈以及琅东商圈 朝阳商圈 七星商圈 1 琅东商圈2 3 在地图上看到，南宁的商业圈分布走向自西向东，且有逐步向南发展的趋势。符合南宁市主要交通轴线东西向贯穿的规律；值得注意的是，琅东商圈的分布面积在所有商圈中最为广阔，新城区的特点使得琅东商业的发展未受交通瓶颈及物业条件的制约。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 92
b、朝阳商圈 Î 商圈介绍 朝阳商圈核心由民族大道、共和路、解放路和人民路共同围合而成。商业形态包含商业步行街、商场、专业店、专卖店、专业市场，核心面积约平方公里。以朝阳路为轴线，将商圈分为两个部分，朝阳路以东，整体档次中等偏上，以万达广场及新朝阳广场为主，主要包含百盛、苏宁、国美、影城、量贩KTV、数码港、手机城、品牌零售店铺、餐饮；朝阳路以西，整体档次中等偏下， 以步行街临街店铺为主，同时包含广西老牌百货――南宁百货大楼。 Î 辐射范围 作为南宁传统商业中心，其商业影响力较大，不仅辐射南宁全市大众消费，亦吸引南宁周边县市居民、及旅游者观光者，据了解，该商圈人流流量平均10万人/日，节假日达到30万人/日。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 93
Î 商圈主要商家一览（红色标注为异地连锁商业品牌） 零售业态 主要商家名称 商场 南宁百货/百盛百货/新朝阳广场/裕丰商厦 商业街 民生路步行街、兴宁路步行街 超市 沃尔玛 电器 苏宁电器、国美电器 电讯 盛事通手机城、颐高世华数码港 图书 南宁书城 婚纱摄影巴黎春天摄影 珠宝金行和平金店、玉器行、南宁金山首饰 专业店 工艺礼品总汇/佳氏工艺礼品/金田工艺礼品/星火工艺工艺礼品礼品 精益眼镜/大光明眼镜/亨得利钟表眼镜部/广西医科验眼镜行 光配镜部 万达影城/大歌星量贩KTV/都市传奇电玩城/万国电玩娱乐 城/玛丽电玩 Nike、阿迪达斯、Converse、李宁、361°、乔丹、鸿运动 星尔克、安踏、爱乐、特步、音速体育 Baleno、佐丹奴、森马、希尔图、以纯、生活几何、与连锁专卖店 服装 狼共舞、华伦天奴、法国老爷车、喜得龙、伊人鸟、红森林、G2000、歌莉亚、早稻田 达芙妮、百丽、曼蒙特皮具、红蜻蜓、塞飞落皮具、公皮具 牛世家、红星鞋业、创一鞋业、Micky马连奴 家居/家私店 柏图家居中心 饮食连锁店 KFC、麦当劳、必胜客、澳门食街、金龙寨、漓江人 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 94
Î 民生路和兴宁路步行街业态比例 1% 5%3%7%7%民生路和兴宁路步行街商铺总数约为203间，17%2实用面积约18093 m。由图可见，休闲服装15%45%所占的比例最大为45％，其次是化妆品、精品、饰品（17％）以及鞋、皮具、箱包（15％）。民生路和兴宁路步行街处于朝阳商圈，休闲服女装男装休闲装装比例最大与此商圈以年轻的中低消费者为鞋/皮具/箱包化妆品/精品/饰品餐饮主的定位吻合。 Î 民生路步行街店铺分布情况 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 95
c、七星商圈 Î 商圈介绍 以旧梦之岛、新梦之岛为南北商业龙头，通过古城路相互连接，经七星路向东延伸，商圈形态由商场及临街店铺组成，核心商街长度约公里。旧与新梦之岛百货由古城路完成高档至中高档过渡。七星路商业街、旧梦之岛以及绅豪名店构成南宁市传统的高档消费集中地。 Î 辐射范围 该商圈档次整体较高，吸引南宁市及广西省内其他地区高收入人群青睐，因此辐射范围扩展到广西省内，立足高收入消费者。 Î 商圈主要商家一览（红色标注为异地连锁商业品牌） 零售业态 主要商家名称 旧梦之岛 商场 新梦之岛 绅豪名店 梦之岛超市 超市 北京华联 喜洋洋精致婚纱摄影 婚纱摄影巴黎时尚摄影 永恒儿童相馆 翠钻缘、北麟珠宝、缘玉缘、和田玉专卖、鑫玉阁、专业店 珠宝 大福珠宝行 眼镜 视威眼镜 娱乐 直通车娱乐城 运动Nike、Adidas、李宁 连锁专卖店 敦奴、玖姿、JORYA、声雨竹、Mia Mia、哥弟、WSM、服装 Cocoon、播、Only、卡索、江南布衣、TITI、城市丽 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 96
人、元精、扣扣、季候风、利朗男装、雅戈尔、柒牌男装 内衣 古今、安莉芳 皮具 达芙妮、贵之步、百丽、红星鞋业、红谷皮具 饰品 流行美、阿呀呀 护肤/化妆家美乐、汇美舍 品 食品 优之良品、PapaRoti、绝味鸭脖 家居/床品 富安娜、黛富妮、堂皇家纺 餐饮店铺 KFC、麦当劳、水果捞、快而美蒸品、小南国、仙踪林 其他 口腔及美容院、佳和大药房、银行、邮政网吧、文物商店 Î 七星路商业街业态比例 七星路步行街商铺总数约为183间，实用面积约11571㎡，其中经营业态以中高档女装为主，所占比例为35％，其次是化妆品、精品、饰品8%3%7%（15％）和休闲装（14％）。 35%8% 15%3%7%14%女装男装七星路商业街与旧梦之岛距离非常近，旧梦之岛鞋/皮具/箱包化妆品/精品/饰品的中高档定位一定程度上使得七星路成为了南宁 内衣家居家纺/童装市品牌定位较高的商业街，尤其象JORYA、MIA 16%18%MIA等中高档女装品牌在此都设有品牌专卖店。 3%3%7% 10%5%20%18%Î 古城路商业街业态比例 女装男装休闲装 鞋/皮具/箱包化妆品/精品/饰品餐饮/烟酒茶家居家纺银行其他.古城路商业街街商铺总数约为147间，实用面积约13082㎡，各业态分布相对均匀，其中餐饮、烟茶比例最多为20％其次是女装（18％）和化妆品/精品/饰品（18％）。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 97
Î 七星路商业街店铺分布情况 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 98
d、琅东商圈 Î 商圈介绍 该商圈目前主要由五象广场、航洋国际城两个核心商业点构成。五象广场做为南宁新兴的CBD起点与核心，周边商务办公氛围浓厚。广场区商业形态主要以楼宇底层商场为主，五象广场地下层设有百货及超市；在商圈的东端核心点是南宁目前唯一的航洋国际城购物中心，拥有综合性、一站式的商业服务功能。 该商圈处于政府新规划CBD内，商业氛围紧随各CBD功能的完善迅速形成，广州友谊、巴黎春天的进驻显著提升了该商圈甚至南宁市的零售商品档次。 Î 辐射范围 该商圈目前基础消费辐射局限于周边办公与居住人群，随着CBD各项房地产开发的完成交用，区域内消费人口将迅速增长；琅东不属传统商业旺区，因此在对其他区消费者日常消费的吸引力非常有限；但该商圈拥有更好的购物环境与商品档次，对高收入者及商务性餐饮娱乐消费客户有着特别的吸引力。 Î 商圈主要商家一览（红色标注为异地连锁商业品牌） 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 99
零售业态 主要商家名称 广州友谊百货 梦之岛水晶城 商场 南宁百货 航洋国际城购物中心 巴黎春天百货 人人乐 超市 沃尔玛 南宁百货电器城 电器 国美电器 专业店 新华书店 图书 广西图书批发市场 [重点总结5 ] | 商圈分布 Î 在南宁主要的三大商圈之中，朝阳商圈汇集了年轻人及中至中低档商品，七星商圈则汇集了中坚阶层及中高档的商品；而琅东商圈目前消费群尚未成形，但从房地产价格及城市功能定位可以预测到，未来此商圈将对高收入水准、高知识水平消费者拥有就近的辐射力。 Î 不同于纯商业区，琅东商圈同时亦是商务办公区、会展贸易区以及高尚居住区，未来的发展空间较受交通与城市化瓶颈制约的朝阳商圈与七星商圈更为广阔。 Î 根据商圈内非本地商业企业/品牌数量来看，琅东商圈是一个更为外向型的商圈，其发展潜力受到异地商业企业与零售品牌的认可；另一个侧面也表明该区域内的零售经营竞争仍不激烈，初期生存环境良好。 Î 高档的餐饮娱乐经营商以及国际奢侈服饰品牌在琅东商圈最为集中，对高收入者及商务客户有着特别的吸引力。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 100
—————————————————————————————————— 华润置地于南宁投资发展的都市综合体物业位于琅东商圈东区，东盟国际商务区核心，在此区位条件下，拥有高消费能力的高收入人群以及对生活品质有着更高要求的高知识人群是购物中心部分潜在且稳定的客户来源；同时注重对商务性购物及就餐娱乐需求的满足将为购物中心带来额外的市场竞争力。 不同于纯粹商业区，商务和高端居住氛围浓厚的琅东商圈将购建崭新的消费模式，这一模式的特别之处在于非目的性的身边消费将有力促进该商圈零售额的增长，不同时间段的消费者数量均可最大限度的得以保障。 就进驻的商业企业类别来看，在琅东商圈本地龙头与外地连锁商家处于同一起跑线，给[万象城]购物中心一贯的国际化租户组合模式提供了良好的区域经营平台，反而，外向型、奢侈化的区域商业属性使得购物中心未来的租户选择会更为丰富。 —————————————————————————————————— 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 101
e、南宁商圈租金案例 Î 朝阳商圈租金（租金按照实用面积计算） 报价租金水平管理费（建筑项目名称 GLA（㎡） 备 注 （元/月/㎡）面积计算）南宁经营最旺的服饰零售市2F：560 场，商铺由管理公司统一分隔3F：500 4～8 管理租赁； 裕丰潮流先锋4F：380 18元/㎡/月 单铺 实用率40％，由于单个铺位面5F：280 积小（4～8㎡），单个铺位租金6F：220 较低，租户尚能承受 万达商业广场零售店铺基本位万达商业广场N/A 200～500 29元/㎡/月 于首层，商铺实用率为70％ 万达商业广场15 成交253 29元/㎡/月 店名：真怡美，经营箱包 C座（B1064）万达商业广场15 成交240 29元/㎡/月 店名：织女纺 C座（A1065）1F：400 商场实用率50％，目前3楼空新朝阳广场 N/A 2F：280 元/㎡/月置，2层引进2家较大面积服饰3F：130 次主力店，其余空置。 此商场为步行街上商场，整体民生商场6元/㎡/月，空 成交80 经营档次不高，人流量较少，（B334） 调费另算 目前为空铺招租，1层分包给大的租户，2～3层商场出租，4民生商场6元/㎡/月，空 成交89 层为游戏厅，目前2层无空置（B326） 调费另算 铺位。 1F：340 22元/㎡/月，包2F：200 含17元管理服商场实用率约50％，预计2009国贸中心 / 23F：130 务费和5元推年1月开业，总规模25000 m。4F：70 广费 民生路、兴宁路商业街 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 102
玉器店 30 成交970 N/A 兴宁路靠近新华路端点 低档男装店 80 成交1125 N/A 兴宁路与民生路交汇处 空置街铺 45 790 N/A 民生路 租金说明:目前步行街主要成交租金水平在500～800元/㎡/月之间，单个铺位面积多在30㎡左右，月租金在3万元以内，目前整条步行街铺位换手率较高，经营中低档次低价商品的个体经营商家因承租能力有限，逐渐被承租能力较强的品牌连锁店所取代。 Î 七星商圈租金（租金按照实用面积计算） 租金水平 管理费（建筑面项目名称 GLA（㎡） 备 注 （元/月/㎡）积计算） 七星路租金案例 130-25女装店 24 270 N/A 转让费12万元 饰品店 22 250 N/A 七星路机关大院旁 135-1-5空置街铺 32 375 N/A S－Dear 60 416 N/A 转让费20万元 FIGDE女装 35 218 N/A 菲格贝缇（内衣） 30 300 N/A 129-29店铺 OICITY（化妆品） 30 330 N/A 129-24店铺 租金说明：七星路主要成交租金水平在300～450元/㎡/月，单个铺位实用面积约在28㎡左右，转让费为8～12万，50-60㎡较大面积商铺转让费为18万～20万元。由于七星路上吸引了一批在南宁本地价位较高女装品牌进驻经营，因此七星路上开店商家大部分为2～3间铺位合并的大店铺经营。 古城路租金案例 和田玉 15 300 N/A 古城路东面店铺，和旧梦之岛同侧，租金雅柏服装 10 350 N/A 水平较高 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 103
4-4-11（内衣店） 15 200 N/A 古城路西面店铺，相对于对面街铺，租金4-5-7（芭莎女装） 25 140 N/A 较低 租金说明：古城路主要成交租金水平在250～300元/㎡/月，单个铺位实用面积约在25㎡左右，古城路的经营是七星路的延伸，整条街道的经营以个体经营为主，品牌经营商较七星路少，单铺面积亦较小，整体租金水平较七星路低。 Î 琅东商圈租金（租金按照实用面积计算） 租金水平 管理费 项目名称/租户 GLA（㎡）备 注 （元/月/㎡） （建筑面积计算） 1F：400 航洋国际城 2F：360 实用率50％，/ 租金包括管理费 购物中心部分 3F：300 租金为报价 4F：240 首年租金35元/ 2沃尔玛深国投 17000 m/月，第三年起每N/A 租赁15年 年递增5% 8%营业额抽成，折租赁15年，业厦门巴黎春天 20000 算首年租金30元/ N/A 主负责装修投2m/月 资 215元/ m/月底租百老汇戏院 3849 及20%营业额抽成N/A 租赁15年 取高 租金说明：航洋国际城是目前南宁第一个真正意义上的购物中心，由于处于琅东新区，目前区域内商业氛围还有待培养；首层及主力店/半主力店铺租赁状况良好，但购物中心内2-4层零售店铺空置率高，租户不断调整。首层零售店铺部分实际成交租金剔除免租期及其他折让后实际水平仅在200元/月/㎡左右。 [重点总结6 ] | 市场租金 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 104
Î 南宁商业市场发展成熟度有限，个体经营者居多，各类连锁品牌经营商家较其它城市明显偏少。 Î 较具知名度的服饰服饰品牌基本由代理商经营，部分国际服饰品牌由百货公司买货经营或周边省市代理商经营。 Î 由于南宁市民消费水平较国内一二线城市仍属偏低水平，人口亦有限；加之同类商品零售个体经营者与代理商经营成本较一二线城市品牌自主经营或高级别代理商更高，因此，综合租金案例来看，南宁市商业市场整体租金水平较国内一二线城市同等区位偏低，约是深圳的50%水平，昆明的80%水平。 Î 在大型连锁商家及餐饮娱乐经营商成交租金来看，基本与国内其他内地城市普遍水平无明显差距。新建购物中心内，部分主力租户认为市场仍需培育，不愿缴付占用初期成本的固定租金，采用合作抽成方式的也较多。 Î 由成交租金表现来看，传统商业区的租金明显高过新兴商圈的租金。比较主要2商业街道零售店铺的租金水平，朝阳商圈为500~800元/ m/月，七星商圈为22250~450元/ m/月，琅东商圈约为200元/ m/月（参考购物中心内首层商业走廊店铺）。 —————————————————————————————————— DTZ预测，比较档次定位、市场成熟度与接受程度，较乐观的估计南宁华润万象城购物中心内零售店铺租金将趋近于七星路商业街零售店2铺租金，约在300~450元/ m/月之水平。 ——————————————————————————————————————— 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 105
f、商圈消费特征 三大商圈消费人口构成元素及消费特征表 商圈分类 消费人口构成元素 消费特征焦点 市区内常住居民 消费多元化 朝阳商圈 广西省内其他地区居民 消费层次以中等为主 观光旅游人士 消费群较大，主要以年轻消费为主 周边常住居民 周边政府家属院聚集，中高档消费力市区内、及城市周边地区高收入人群 强；消费群较为集中，涵盖中高档到七星商圈 可以开票报销之商务、政府相关人士 高档消费；消费年龄结构相对稳定 市区内年轻时尚人士 区域内常住居民 人均收入水平较高，消费力较强 周边写字楼办公人士 消费年轻时尚化、消费层次较高、注琅东商圈 市区内高收入时尚人士 重附加值 旅游及其他随机消费 三大商圈人口及消费特征差异聚焦 就商圈主要消费人口特质来看，差异主要体现在如下几点： Î 朝阳商圈——传统消费聚集地 朝阳商圈占据南宁传统商业核心之地理优势，厚重、浓郁的历史沉淀所烘托的商业氛围使得其他商圈暂时无可替代。密集的商业设施烘托出浓厚的商业氛围，但也暴露出传统商圈所共有的缺陷，商业配套设施落后，整体商业环境较差，档次相对较低，停车不便，车位较少，人行交通有待进一步改善及引导等问题，因此反映到消费人口表现为消费档次不高，但辐射能力较强。 Î 七星商圈——高消费集中地 七星商圈作为南宁历史悠久的高档消费商圈，旧梦之岛的影响力巨大，由于其主要品牌档次较高，因此拉动了商场整体档次，使得大多数品牌的价值被高估，其消费人群年龄层次主要以中年为主，追求时尚趋势但品牌意识不够清晰。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 106
Î 琅东商圈——新兴商业高地 琅东商圈做为南宁新起的商业贵族，广州友谊、航洋国际购物中心、巴黎春天的加入，为该商圈奠定了高档消费的基调，广州友谊、巴黎春天的国际品牌实力强劲，航洋国际购物中心做为南宁第一个购物中心入市，市场接纳态度良好，商业内消费群目前主要以周边高收入居民、写字楼办公人士为主，此类消费者消费档次较高，注重购物环境及消费附加值体现、对品牌有一定认识及了解，追求时尚，年龄层次为中青年。 Î 商圈发展评级 朝阳商圈做为南宁历来的传统商业核心，积淀了厚重的商业文化，商业氛围浓厚，知名度高，商业物业体量最大、密集度最高，堪称广西“第一商圈”。但由于受到交通、物业条件、硬件设施、商业配套、人流引导等各方面影响，朝阳商圈有待进一步升级改造，为充分挖掘、再造这传统商业中心区的辉煌，南宁市决定结合旧城改造，对这一区域的行业结构、业态组合、商业网点空间布局、交通组织、历史文化的传承等方面进行整合和调整，欲整体提升大朝阳所处商圈 商业氛围 商业发展空间商圈内竞争程度 商圈竞争力 朝阳商圈 ★★★★★ ★★☆☆☆ ★★★★★ ★★★★☆ 七星商圈 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★★★★☆ 琅东商圈 ★★★☆☆ ★★★★☆ ★★☆☆☆ ★★★☆☆ 商圈的核心竞争力和品牌价值，实现经济效益和社会效益的最大化，因此《发展大朝阳商圈的主要构想》出台。但从目前在推商业来看，主要以群楼底商为主，商业供应较小，其发展构想目前还尚未给商圈带来较大改善。商业发展空间有限。 七星商圈做为南宁政府规划的市级商圈之一，承载着满足南宁高档消费需求的职能。该商圈主要由商业街及百货公司构成。商业街方面以中高档时尚品牌为主，但街铺形式的展示面受到街道绿化带的影响及店铺面宽和层高限制，很难塑造较佳的展示效果，也就导致未来在品牌调整上受到局限，品牌档次亦不会有太大发展，商业街方面未来发展空间较为有限。商场方面亦存在同样问题，商场内部硬件条件较难进一步改善，商业配套设施不够，导致商圈未来的发展空间有限，但该商圈地理位置优越，人流量大，是南宁市民心目中一直以来的高档消费场所，因此该商圈较具竞争力。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 107
琅东商圈做为南宁规划的区域商业中心，目前亦以区域性消费为主，但该商圈注重商业配套及商业环境的打造，注重品牌的引进及商场的经营管理。虽然目前商业氛围淡薄，随着南宁市民对品牌认知度的提高以及对购物环境、商业配套的进一步要求，该商圈未来的发展空间较大，加之各商场定位间的差异使得该商圈商家之间的竞争比较有序，但因没有商业龙头，目前该商圈的整体竞争力还是相对较弱。 [重点总结7 ] | 商圈消费特征 Î 各商圈由于其龙头商业项目的差异，进而界定了其主要消费群体的差异，同时亦表现出商圈间的不同特质及未来发展方向。 Î 朝阳商圈的传统商圈特质，使得消费群层次相对较低，未来的发展亦不会有太大提高，表现在商圈内品牌的更新上不会有太大突破。 Î 七星商圈的高消费群虽然消费能力较强，但对品牌的意识相对较差，随着南宁国际品牌的相继进入，南宁人民对品牌意识及购物环境的逐渐提高，七星商圈的消费群有被琅东商圈分流的可能性，同时，随着商业竞争的加剧，该商圈也会做出相应的品牌调整，但购物环境的改善则难度较大。 Î 琅东商圈消费群目前尚以周边高收入居民及办公人群为主，但其商业影响力日渐扩大，有吸引其他区域居民前来消费的趋势，但受到交通及南宁市民对区域理解的限制，其商业氛围还需要进一步的培育，南宁市民消费观念的改变依旧需要时间。 ——————————————————————————————————————— [南宁万象城]在发展初期不仅需关注琅东商圈内的消费群体，更应有意识的争取七星商圈的顾客；注重营造出舒适与新颖的购物环境，加强购物中心的目标消费市场推广，是消除南宁市民消费距离感、加速新消费观念形成的有效方法；琅东商圈整体竞争力较弱的原因是没有真正具备聚客能力的代表性商业龙头，[本项目]应力争成为本商圈的龙头商厦，明确奠定该区域商业的档次与地位。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 108
商业发展规划 a、商业网点规划 Î 南宁市商业网点2003-2010规划目标 到2010年初步实现商贸业的现代化，总体达到国内发达城市的商业水平；基本形成“两区两带两级城镇”具有南宁特色的商业网点空间布局；将南宁基本建成为立足广西、面向西南、联结华南、辐射东南亚的区域性现代化商贸中心和物流中心。 Î 规划重点：加强“两区两带两级城镇”建设，优化商业网点布局 南宁市城市商业中心区和区域性商业中心区规划示意图 城市商业中心区（繁华商业区） Ò 朝阳路商业中心区 本区从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。朝阳路商业中心区的核心商圈呈环绕形，是南宁市最繁华的商业中心区。这里商店密集，流动人口多，名、特、优商 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 109
品齐全，为全市提供集购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务. 本商业中心区5到10年内的规划原则主要是控制总量、调整结构、提高档次。控制规模，防止过度膨胀，过度开发。今后着重在调整业态、完善功能上下功夫，继续保持以大型百货店为主体，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业服务中心区的基本结构，突出中高档的精品、名品、新品经营，改造传统百货向精品店、专业商场或百货加超市、加饮食转变，提升传统百货业。 Ò 新民路商业中心区 本区是以民族大道为轴心，东到园湖路口，是以古城路、新民路、七星路、星湖路、东葛路、桃源路、园湖路为核心的商业中心区。 这里今后发展方向以经营国内外名品、品牌专业店和有特色的百货店、购物中心为主，满足消费者的超前消费需求，凸现高雅和引领时尚消费的特色，使本区成为南宁又一具有特色的商业繁华区。 区域性商业中心区 Ò 琅东琅西中央商务区 从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、青山路、竹溪路、民族大道东段延长线，是以国际会展中心为核心的中心商务区。这里是开发中的新区，是南宁市政治中心，南宁市党政机关所在地。 鉴于此处的优越区位，规划为南宁市的中央商务区与国际会展中心（南博会的主会场）。“十五”“十一五”要在这里建设作为面向西南、辐射东南亚、开展商务活动、具有一流的基础设施，包括会展、商务、电信、金融、宾馆、写字楼、餐饮、娱乐、休闲以及具有文化特色的商业服务设施于一体的具有国际水平的新型商业区。 [重点总结8 ] | 商业网点规划 Î 南宁市2010年内重点发展的商业区域是朝阳路商业中心区与新民路商业中心区（七星商圈）； 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 110
Î 截至2008年南宁市商业网点建设步伐已经超过规划发展速度，证明整体商业零售市场向好，居民消费需求随收入增长在质与量上均稳步提高； Î 琅东商圈位于南宁市中央商务区与国际会展中心区，将成为2010年后南宁市商业发展的聚焦点，将代表南宁面向西南、辐射东南亚； Î 琅东商圈的发展目标是具备国际水平的新型商业区，超越了朝阳路商业中心区与新民路商业中心区达到国内发达城市的商业水平之层级。 ——————————————————————————————————————— 南宁华润万象城的开发启用时间安排与政府发展规划相吻合，在2010年后[本项目]将随琅东商圈的崛起一同成为城市商业进步的聚焦点；在北部湾口岸经济快速发展及与东盟国家商务的密切往来中，具备国际水平的都市综合体其物业价值将得以充分体现。 并且，南宁市实际商业网点发展速度明显超越规划水平，因此，[万象城]在各项物业的功能规划与商业服务业的档次规划中，华润置地更应不遗余力的体现国际领先水平。 ——————————————————————————————————————— 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 111
b、南宁商业供应类型分析 比照南宁市商业网点规划方向及完成状况，可以感知南宁城市建设与经济已经进入高速发展阶段。商业房地产投资成为热点之一，促进商业物业供应（新建）原因在于以下几点： 1． 商业旺区的旧城改造 2． 新规划城市中心区商业/办公用地集中供应 3． 增加新建住宅区的商业配套面积 为了更细致的向华润说明，DTZ将第1/2项新增供应作进一步分析。 Î 商业旺区的旧城改造 商业旺区的旧城改造，自2004年朝阳商圈万达商业广场开业为启用的标志。因处于多年积淀而成的商业旺区，新建商业面积之供应受市场追捧，人流及营业状况亦非常乐观；另一方面，正是由于旧城改造位于传统商业旺区，成本因素使得发展商多数采用一致的策略——以最具广泛影响力的主力商家提升整体商业区的营业价值，人流量与租金（售价）为导向，并不过多考虑提升档次与搭配管理。 事实上这一策略也匹配了此区域的商业特点，服务大多数市民、中低档次、热闹异常。 Î 东盟中央商务区商业/办公用地集中供应 新规划城市中心区商业/办公用地集中供应，最为明显是本项目所在的东盟中央商务区及延伸的五象广场区域（凤岭片区琅东商圈）。在此区域，2004年-2007年新建开业有地王大厦广州友谊百货、梦之岛水晶城百货、南宁百货五象店以及航洋国际购物中心。 从综合供应量（包括经营商业面积及未来供应商业面积）来看，已几乎2倍于传统商业旺区（朝阳商圈及七星商圈之总合），而且商业质量有了大幅度提高，配套服务设施亦非常完善。经DTZ研究分析，零售企业此区域采用商业发展策略可分为三类（如下表）： 商业发展策略 代表零售商 基础商业服务的被动网点布局 梦之岛/南宁百货 主动提升零售商品档次 广州友谊百货/巴黎春天百货 以购物中心为主体的综合物业发展 航洋国际城 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 112
比照南宁的城市建设与经济发展，城市东部集结了各项投资的多数部分，是城市化进程的明确方向。政府机构、领导性企业、高收入者向这一区域集结的过程中，对商业及服务业的发展亦产生了作用与反作用影响。 以百货公司营业额为例，面向大多数市民的梦之岛水晶城百货与南宁百货五象广场店的单位面积营业额表现仅为传统商业旺区百货店的1/5，是该区域经营中高档零售商品百货公司单位面积营业额的1/3水平，表明： Ò 该区域拥有更可观的零售营业额发展空间 Ò 该区域购物人群拥有更为明显的消费偏好 Ò 该区域更适合发展中高档零售商业与服务业 Î 增加新建住宅区的商业配套面积 增加新建住宅区的商业配套面积构成了市场总体供应的剩余部分，回顾南宁房地产市场，此类供应的用途多为居住服务配套商业及个别餐饮区。因辐射力有限，该部分商业价值在于发展商调节开发收益所用，店铺多作产权销售，在此不作重点分析。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 113
c、南宁三大商圈现时主要商业物业供应量比较 南宁三大商圈主要商业供应 Î 目前南宁三大商圈中以朝阳商万平方米圈的现有商业规模最大，其次38403535是琅东商圈，但在推商业面积293025琅东商圈占九成。 20 158103说明：现有商业规模中朝阳商圈、七星510商圈包含主要商场和步行街的商业规朝阳商圈七星商圈琅东商圈现有商业规模在推商业规模模，琅东商圈仅为商场规模（目前统计资料来源: [DTZ ] 未包括本项目的商业面积）。 市场增量中，朝阳商圈多表现为新建住宅/公寓群楼底商，七星商圈为旧梦之岛改造新增的商业面积，琅东商圈主要以购物中心商及社区商业街为主。 琅东商圈中，大部分裙楼底商都采用商业街铺出售的形式，除了恒大•苹果园项目整体商业规22模达到15万m，其余楼盘商业规模多在8000～20000 m，整体规模较小，多为社区商业配套。据了解，恒大苹果园项目商业建筑规划也是以“小规模集中商业＋商业街”的模式打造，且大部分商铺计划对外销售。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 114
Î 三大商圈主要商场物业一览（以开业时间为序） 所处商圈 物业名称 规模GFA 开业时间 物业类型 南宁百货南楼 8,700 百货 南宁百货北楼 80,000 百货 裕丰商厦 38,159 商场 朝阳商圈 万达商业广场 130,000 商业街区 百盛 41,000 百货 新朝阳商业广场76,000 商场 国贸中心 30,000 推广 商场 旧梦之岛 13,000 百货 七星商圈 新梦之岛 47,000 百货 南宁百货 70,000 百货 梦之岛水晶城 50,000 百货 琅东商圈 广州友谊 22,000 百货 航洋国际 150,000 购物中心 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 115
[重点总结9 ] | 商业供应 Î 供应总量来看，琅东商圈是南宁现在至未来10年的发展热点区域； Î 目前营业表现来看，琅东商圈具有营业额绝对值差额发展空间； Î 从消费者背景来看，琅东商圈更适合中高档零售及服务业发展； Î 从消费者需求来看，琅东商圈中高档商业服务场所更受欢迎。 ——————————————————————————————————————— 不仅在商业供应增量方面，琅东各项经济技术指标体现的发展速度是超越、领导南宁速度的。 作为新一轮城市发展的核心区域，新的商业发展模式、新的价值观、新的消费群必然在凤岭片区琅东商圈涌现。 对于[万象城]购物中心部分而言，在位于引领大市的区域市场内，在质与量两方面的供应角度，如何做到领袖的领袖，是提高竞争力、降低发展风险的探究方向。 ——————————————————————————————————————— 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 116
龙头商业项目 Î 筛选判定标准 处于核心商圈中心地带，商业氛围浓厚，商业口岸具有绝对优势 在商品与消费者定位方面具有一定的可比、可借鉴性 在各自商圈内具有绝对或相对高的代表性与领导力 Î 各区龙头商业项目 商业项目名称 所处商圈 商业项目类型 商业项目要点 万达广场 朝阳商圈 商业街区 独栋主力店购成街区 百盛百货 朝阳商圈 百货公司 中高档时尚百货 旧梦之岛 七星商圈 百货公司 传统高档百货 新梦之岛 七星商圈 百货公司 中高档时尚百货 广州友谊 琅东商圈 百货公司 新兴高档百货 航洋国际城 琅东商圈 购物中心 唯一一站式购物中心 巴黎春天 琅东商圈 百货公司（主力店）新兴高档百货 Î 龙头商业项目比较分析（接下表） 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 117
名称 位置 面积GFA开业时间定位 优势与机会 劣势与风险 南宁市最成熟的商业地段 由民生路、朝阳占地37,174，中小型零售店铺产权分散，商业品质无法提升 综合型购物具备号召力的主力店租户 万达广场 路、共和路及民总建筑面积 购物环境不佳，售后服务难以保证 消费场所 提供商业旺区最为缺少的餐饮娱乐商店 主路合拥而成 127,080 交通停车均不便利 年轻人聚会的场所 朝阳路18号，深受当地年轻时尚人士喜爱 中高档时尚无特别强势商品结构 百盛百货 朝阳路与民生41,000 购物环境区域内最佳 百货定位 年轻人购物场所将随价值观改变而转移 路交汇处 商品品类丰富，价格适中 商场硬件设施陈旧，停车不便，购物环境与体验并不匹配高尚定位 古城路与七星高档综合百13年的经营使其拥有长期固定的高端消费群体 国际品牌多为商场买货经营，经营成本较其他旧梦之岛 13,000 路交汇处 货定位 国际品牌零售额稳定，男装及钟表饰品优势明显 高档百货公司更高，同时面临滞销及品牌收回经销权限之风险 无法抵御广州友谊及巴黎春天的客户分流 民族宫商业中2002.元旦 中高档时尚化妆品在南宁市场占据绝对优势 无明显劣势 新梦之岛 47,000 心，毗邻广西人 百货定位 相应的女装与皮具配饰品牌亦较其他百货更佳 没有与旧梦之岛联动发展，以及首层化妆品的 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 118
民会堂和广西中坚阶层购物的首选商场 强势，难以再服饰品牌方面进一步提高商场档民族广场 次与顾客层次 2调整说明：据了解，旧梦之岛将于2008年8～9月份开始其扩建装修工程，扩建后其商业面积将达到2万m，预计工程2011年完工，扩建后商场将继续延续商场原有高端消费定位；DTZ认为，受制于区域的发展空间与消费分流，此次改动将不会改善旧梦国际品牌销售整体走弱的趋势。 名称 位置 面积GFA开业时间定位 优势与机会 劣势与风险 位于五象广场核心，琅东商圈最成熟地区 国有商业企业，市场化程度相对较低 地王国际商会高档综合百上市公司，并具备高端百货经营经验 购物环境营造粗糙 广州友谊 22,000 中心 货定位 拥有较丰富的品牌供应商资源 品类布局有明显缺陷（珠宝类） 皮具（Bally）钟表类奢侈品强势 餐饮服务配套仍匮乏 第一家一站式购物中心，商业规模最大 投资方无购物中心运营经验 民族大道东段办公、居住、酒店功能融合的综合体 首层及主力店以外基本空置 航洋国际 国际会展中心135,000 中高档定位 主力店铺结构合理、质量佳 半主力店配置不佳 对面 首层引进较多国际性时尚品牌 零售店铺划分不合理 餐饮娱乐类店铺丰富 被动的等待区域市场成熟 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 119
周边办公、居住人群基本成型 南宁最佳的室内购物环境与客户服务 无特别强势商品结构 高档精品百独有品牌比例最高 巴黎春天 航洋国际城内 20,000 区域成熟度不佳 货定位 经营团队具备高端百货经营的丰富经验 购物中心人气不佳 率先联络配置更多未进驻南宁的国际品牌 2调整说明：据了解，巴黎春天百货在航洋国际购物中心内有进一步的扩租意向，意向扩租面积约1万m，以达致更理想的规模来配置商品结构；同时，伴随万豪国际酒店开业启用，该百货公司还将在首层国际品牌区引进如Cartier、Zegna、Dunhill、Paul Shark、DKNY、Coach等国际一/二线品牌，提升商场在高端消费人群中的影响力。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 120
Î 龙头商业项目代表性品牌营业额一览 营业额 面积 折算租金 品牌名称 楼层扣率 （平均水平）（Net） （Net） 新梦 迪莱 - 70万/月 23% 45 3578 新梦G2000 2F 42万/月 20% 100 833 新梦VERO MODA 2F 22万/月 20% 120 361 新梦ONLY 2F 23万/月 20% 120 375 新梦THEME 2F 12～15万/月 20% 60 417 新梦. 2F 10万/月 20% 50 400 新梦Lancome 1F 30-40万/月 - 10 - 旧梦HUGO BOSS 1F 20－30万/月 18% 75 624 旧梦 施华洛士奇 1F 20－30万/月 20% 49 1102 旧梦 Aquascutum 1F 28万/月 20% 49 1143 旧梦TOMMY 1F 10-15万/月 旧梦自营103 N/A 旧梦 POLO 1F 20万/月 20% 50 800 旧梦DUNHILL 1F 20-30万/月 20% 58 966 旧梦OMEGA 1F 70-80万/月 旧梦自营45 N/A 巴黎春天PORTS1961 1F 20万/月 20% 120 333 巴黎春天 迪莱 -1F 20－30万/月 21% 74 709 巴黎春天 1F 20万/月 19% 86 442 KENT&CURWEN 巴黎春天DURBAN 1F 10-15万/月 19% 97 274 巴黎春天 CK Jeans 1F 40万/月 20% 100 800 友谊 Aquascutum 1F 25万/月 20% 85 588 友谊 BALLY 1F 30-35万/月 20% 90 756 友谊 GIADA 1F 30-40万/月 20% 100 720 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 121
[重点总结10 ] | 龙头项目 Î 各商圈内的商业龙头均以百货公司为主，表明百货业是首南宁消费者接受程度最高的商业类型； Î 在中高档消费市场的竞争最为激烈，也是最成熟稳定的消费市场。在南宁表现为百盛百货与新梦之岛的竞争，中高档时尚百货的平均商业面积达到了万2m； 2Î 在南宁，与购物中心相关的直接竞争性商业面积总量达到35万m，其中经营2高端商品的竞争性面积达到万m； Î 购物中心是南宁全新的商业形态，因航洋国际的不成功，这一形态仍在被消费市场所观望。 ——————————————————————————————————————— 2南宁[万象城]可引进一家约5万m（含超级市场面积）的百货公司主力店成为提供中高档商品的商业龙头；针对于其他龙头商厦，购物中心的优势在于在百货公司首层配置了化妆品及钟表配饰之后仍可于购物走廊的店铺之中安排国际性服饰品牌，这正是新梦之岛和广州友谊的无法解决的难题。 购物中心的整体性需要在[本项目]中特别的强调，让消费者能够在百货公司与购物中心之间自然的穿梭，并充分享受到新颖的娱乐与餐饮体验。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 122
业态分类分析 下面DTZ将根据不同商业形态作出进一步的分类说明，包括： Î 百货公司 Î 超市市场 Î 餐饮业 Î 娱乐业 a、百货公司 Î 现有主要百货和经营品牌档次 南宁市的百货主要分布在朝阳商圈、七星商圈和琅东商圈，分别是百盛、南宁百货、新梦之岛、旧梦之岛、梦之岛水晶城、南宁百货五象店、广州友谊和巴黎春天。从经营品牌档次上来说，南宁百货和南宁百货五象店主要以经营中低档次的品牌为主，商品经济实惠，受到中低收入水平消费者的喜爱；百盛、新梦之岛和梦之岛水晶城的品牌以中等水平为主，包括国内以及本地的品牌，消费者也以中等以上收入水平为主，值得关注的是新梦之岛的化妆品随着LANCOME和DIOR的进驻，档次有明显的提升，女装类ESCADE SPORTS和近期刚刚进驻的MANGO也备受瞩目。旧梦之岛、广州友谊和巴黎春天作为高端百货的代表，成为了南宁奢侈品牌集中的百货。代表品牌有HUGO BOSS、Dunhill、GIADA、BALLY等等。 Î 发展水平 伴随着南宁市商业市场的发展，南宁的百货业也分别以几大百货的相继问世而经历了由开始到发展和成熟以及定位升级的四个主要阶段。1956年南宁百货大楼的开业，使得这个城市出现新的商业形态――百货；到1995年旧梦之岛、1996年南宁百货大楼的扩建，市场容量开始扩大，出现新的百货商场品牌，出现竞争局面；2002年新梦之岛的开业、2004年万达购物广场的百盛百货开业、2005年南宁百货五象店的开业、2006年梦之岛水晶城开业使得市场竞争日趋激烈，积极的商业供给者开始思考如何将南宁市的商业市场引领到更高的水平从而满足逐年上升的社会需求以及社会需求档次的提升。在这种情况下，新的竞争者到来，2007年广州友谊和航洋国际城的巴黎春天开业，百货内品牌的档次得到新的提升，奢侈品开始丰富，商场档次大幅提高，市场竞争加剧。 就目前南宁市百货的发展，在国内尚处于中等水平，但在三线城市中属较高水平， 国际品牌中还有一批备受期待的品牌有希望在近几年进驻，随着南宁市消费力的继续提升以及更多更 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 123
好的商业物业的出现，南宁市的百货发展前景和潜力都受到关注和肯定。 Î 配套设施 在百货业发展的过程中，百货公司对自身经营场所的硬件要求也在不断提升。从目前的配套设施水平来看，主要有三个层次存在： 第一层次南宁百货，作为南宁市的第一个品牌百货，在当前的发展形势下显得后劲不足。商场外部略显陈旧，商场内品牌档次较低，部分品牌所在的铺位没有装修，不仅降低品牌本身的定位而且影响了商场整体的质感。整个商场内没有较为明朗的人流动线，购物指引、洗手间、直升梯等标示太少，通道过窄、无任何灯光效果，业态和品牌的独立性和关联性也因商场欠佳的内部环境无法体现。 第二个层次是以梦之岛和百盛为主的品牌百货。这些百货出世时间较晚，吸取了老百货配套设施上的不足，有明显的进步。以旧梦之岛为例，奢侈品的进驻不仅提高了商场的定位而且也使品牌经营者更注重商场的内部装修。有独立展示面的橱窗、通透性、地板和灯光的处理，业态、品牌及楼层指引等都有用心之处，但是在停车位紧张问题上还有待于进一步解决。 第三个层次是以近几年开业的广州友谊和巴黎春天为代表。以巴黎春天为例，该百货受追逐时尚的年轻人喜欢的原因与他注重室内配套设施所传达给顾客的购物感受不无关系。门厅位置的时尚摆设、精致的扶梯和洗手间指引牌、三组扶梯的设置以及多种灯光效果的运用，都给顾客以新鲜潮流的感受。 Î 经营表现 目前南宁商业坪效较高的百货还是集中在传统市级商圈——朝阳商圈，据了解，七星商圈旧梦之岛和新梦之岛的整体坪效也较高，但由于梦之岛水晶城的整体营业额较低且商业面积较大，故降低了梦之岛的整体坪效。 琅东商圈目前仍是一个在培养期的新兴区域型商圈，商场消费仍以周边居民和商务办公人群消费为主，商圈内百货的坪效较低。南宁百货五象店商业面积较大，经营布局设置不合理，同时由于本身经营的品牌和档次不高，商品品类不丰富，也是导致营业额较低的一个重要原2因。巴黎春天百货开业时间不长，所倡导的消费习惯还有待培养，但巴黎春天百货2万m商业面积极为精致，商品档次较高，品牌更时尚丰富，对南宁中高档消费具有较强的吸引力，未来发展前景看好。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 124
主要百货公司2007年营业额 项 目 商业面积（㎡）年零售额（亿元）月商业坪效 新梦之岛 47000 旧梦之岛 13000 10 758 梦之岛水晶城 50000 百盛百货 400005 1042 南宁百货（朝阳店） 80000 南宁百货（五象店） 190 广州友谊 22000 巴黎春天 375 总 体 342,000 b、超级市场 Î 沃尔玛 南宁目前的国际大型超市尚处于沃尔玛一枝独秀的状况。两家分店分布在朝阳商圈的万达广22场和琅东商圈的航洋国际城，面积分别是19,,000 m和17,000 m。朝阳商圈是南宁的传统商圈，人流量非常大，这里的沃尔玛也非常热闹，光顾者和消费者络绎不绝，主要以中低消费为主。琅东商圈属于新兴商圈，周边写字楼和高档住宅集中，多为消费水平较高的人群，在航洋国际城的沃尔玛购物的消费者多为周边居民，各类消费均有。虽然目前航洋沃尔玛的经营状况不如朝阳沃尔玛，但是随着琅东商圈的迅速发展和周边大量住宅区高消费力居民的入住，航洋沃尔玛的潜力非常可观。 Î 北京华联 除沃尔玛之外，南宁还有国内的百货品牌北京华联。南宁的北京华联主要分布在民族大道和江南片区。民族宫店因其在七星商圈的核心位置，交通方便，周边商业气氛浓厚，与梦之岛相互辉映，人流量仅次于朝阳商圈的沃尔玛。在这里消费的人群多数为周边居民或是前来梦之岛及七星商圈消费者。这类人群消费能力比朝阳商圈高，多为中高层次消费者。北京华联江南店比民族宫店面积更大，处于江南片区的社区中，前去购物的消费者多为周边居民，这部分消费者因其前往朝阳和七星商圈距离较远，是江南店稳定的消费群体。他们的消费能力 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 125
参差不齐，但多数比朝阳商圈略高，与七星商圈和琅东商圈居民的消费力相比，还存在一定差距。 Î 深南城百货 深南城百货在南宁主要有南棉店和永新店两家分店。南棉店的成功得力于其所处南棉、南烟、南铁以及北湖、安吉一带社区中大型超市的空白，以及原南棉厂区面积宽大利于停车等因素。南棉店的成功为深南城百货在南宁市场上的发展打下了良好的群众基础，其后永新店的开业也很快走入了稳定发展的道路，培养了一部分忠实而稳定的消费者。 Î 利客隆 利客隆是南宁市场上一个定位比较低端的超市品牌，目前有中华店、大学路三店、北湖路二店等，多以比较便宜的低端产品吸引周边消费能力较低的居民。 Î 未来可能进驻的品牌 据南宁市招商局相关人员透露，近期仓储式超市德龙（METRO）正在与南宁政府紧锣密鼓的洽谈中，其在中国新的拓展计划已经瞄准南宁市场，这也表明了南宁近些年消费水平与商业市场发展的势头强劲，正在为世界零售巨头所瞩目。 c、餐饮业 南宁市是一个包罗万象的城市，在餐饮业的发展方面，这一特点尤其凸现出来。南宁因其属于两广地区，受到粤菜文化的影响深厚，已开业的餐厅中粤菜居多数，例如红林食府、四季芙蓉、古鼎香、半闲居、跨世纪等都是比较有名和受欢迎的粤菜餐厅。根据实地调研和走访当地居民的情况，每逢周末红林食府从早晨十点到下午两点均满座，半闲居更是从早晨十点半开始即排队饮早茶。粤菜以外，桂菜系列当属南宁的本家菜和常青树，金龙寨、桂林肥仔、漓江人等都是叫座的桂菜餐厅，其中也不乏粤菜、湘菜出现在菜谱中，足以体现南宁餐厅的包容性。南宁人中部分喜辣，这个特点令湘菜和重庆火锅也受到追捧，下班时间过后毛家和菜根香经常门庭若市。中餐之外，西餐在南宁同样受欢迎，例如味千拉面、味牛烧烤、莎拉芭牛扒、领地咖啡等，这些餐厅在南宁的时尚杂志里都榜上有名。总体而言，南宁人在餐饮方面的消费动力是无可置疑，南宁人没有绝对的喜好，他们不仅钟情于大众口味和大众消费，更来者不拒，愿意尝试更多新鲜的独特的餐饮品牌。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 126
Î 餐饮业分布 南宁市的餐厅在长湖路、东葛路、中山路、星湖路等多条道路都有集中分布。南宁市的连锁品牌也比较多，象金龙寨、漓江人、古鼎香、领地等都是连锁品牌，但是这些品牌的分布并不是非常集中，除了前面提到的几个餐厅非常集中的道路，其他区域也有所分布，多在交通方便、有商业气氛之地域。 Î 国际快餐品牌 南宁市作为中国三线城市的代表，其国际快餐品牌基本以肯德基、麦当劳、必胜客和德克士等为主。德克士由于与肯德基和麦当劳的出品极为相似，品牌形象却不及两者深入人心，所以在南宁市的发展势头远不及麦当劳和肯德基强劲。麦当劳于2000年在南宁开设第一家店，而肯德基则于2001年落户南宁，必胜客更晚一些，在2002年在南宁开设第一间分店。据不完全统计，南宁的肯德基目前有14间分店，而麦当劳7间，必胜客3间。以肯德基为例，其2第一间南宁分店设在七星路上，面积约为200 m。南宁市最大的肯德基门店是琅东汽车站的2分店，面积约为600 m，有152个固定座位。 Î 中式快餐 南宁的中式快餐属本地的快餐品牌快而美发展得较为成熟。其在南宁市的门店数接近十间，其中有七星路分店、江南分店、桃源路分店、东葛路分店、明秀路分店、园湖路分店、友爱2路分店、新华街分店等等，其门店面积均在200 m以上。主要以原盅蒸汤、原盅蒸饭等健康的蒸品为特色，深受本地市民的喜爱。其出品与国内连锁品牌真功夫类似，但价格比蒸功夫低。 Î 西餐品牌 南宁市的西餐品牌随着近几年城市开放程度的加剧，品牌也逐渐增多。比较有名的有上岛、米萝、绿茵阁、仙踪林、领地、路易十三、澳莉、君爵等。前四个是在全国的一、二线城市都能看到的连锁品牌，在南宁市的受欢迎程度旗鼓相当，上岛因其门店数较多，品牌形象相对较为深入。上岛咖啡在南宁共有五间分店，兴宁区一间，青秀区两间，西乡塘区两间，面2积均在300 m以上，米萝咖啡有两家分店，分布在梦之岛水晶城和西乡塘区，面积较上岛咖啡略小。绿茵阁有两间分店，分别在桃源路和园湖南路上，面积与米萝咖啡较接近。仙踪林由于进入南宁市场较晚，目前也只有七星路上一家分店，而且门店位置和展示面不佳，面积较小约为200㎡，品牌形象在本地消费者心中还没树立起来，有待于一段时间的市场培育。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 127
除了这四个国内连锁品牌，其余均是广西当地的品牌，其中属领地运作的较为成功。领地在2南宁有三间分店，分布在东葛路、青山路和滨湖路上，面积均在300－500 m左右。南宁市的高档西餐基本集中在酒店，像沃顿酒店和红林酒店，都是高档西餐的首选，价格基本在100元/位最低。 Î 各式料理 日本菜、韩国菜、泰国菜等也日益红火起来。以日本菜为例，去年刚进入南宁市场的味千拉面就受到了市民的追捧。味千拉面目前在南宁只有一间分店在航洋国际城，其旗下品牌味牛，这次也随着味千一起进入了南宁市场。味千是一种改良的日式拉面，以营养浓汤为特色，而味牛是一种炭烧烧烤，其实这种形式的烧烤南宁人应该不是第一次见到，但是在高雅的日系氛围环境里，感受着优质的服务，品尝着精良的烤肉，应该是南宁人没有感受过的。味千和2味牛总面积共约200－300 m，单品价格均在20元以上，人均消费在50元以上。 Î 大型酒楼 南宁的大型餐厅以本地品牌和外来连锁品牌共同组成。本地品牌有古鼎香、四季芙蓉、金龙寨，竹篱笆、味道制造等，多为桂菜餐厅。外来品牌如毛家饭店、菜根香等。以古鼎香为例，南宁市有两家分店，一家在长湖路，一家在仙湖大道。仙湖大道上的古鼎香食府是广西南宁乃至中国西南地区最大的一家历史文化主题酒楼，整体建筑气势恢弘，金碧辉煌。内部建筑依照宫廷建筑格局，沿中轴线分布排列，利用中国传统建筑物亭、台、楼、阁、廊、桥、池、井，配以山、水、花、木、书、画、古玩等，仿佛就是一幅国画长廊，景中有景，美仑美奂。大厅汉白玉戏台，每日都有国粹演绎，竽瑟之乐，可谓南宁一大景观，令人叹为观止。 Î 主题餐厅 南宁市比较有规模和受欢迎的主题餐厅还没出现。但是在一些高档的住宅区，零星出现一些小规模的主题餐厅，如阳光100的台湾时尚餐厅等，面积都不大，在200－300之间，装修精良，环境优雅，但是由于属于私人投资，出品不够精细，价格也都要60－80元每位。 Î 美食广场 南宁市目前没有出现所谓的美食广场。只是在梦之岛百货较高的楼层会见到新紫云食街等名2字很像美食广场概念的用餐场所。事实上，也只不过是面积在200 m左右的，可以选择一些现做小吃的小型餐厅。这些餐厅消费都比较低，大约在10－20元每位左右，主要目的是给逛 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 128
街到百货高层的消费者提供一个休息和用餐的地方，其提供的食品也并无什么特色可言，种类较少，多为粥、粉和饮料之类，称其为小吃比较合适。 Î 特色小吃 南宁市的小吃有一条叫做中山路的小吃街最为有名。每晚超过6店之后，这条街上的人就逐渐多了起来，10点过后更是熙熙攘攘，骆绎不绝，所以更多人称其为夜市。这里以烧烤和老友粉等南宁的特色小吃闻名，味道正宗，多为老字号，但是由于都是路边摊，卫生条件自然差强人意。小吃价格都比较便宜，3元、5元、30、50，都能吃出些特色来。在走访的过程中，见到本地电视台也前来中山路做特辑，可见这条路乃是南宁的一个标志和象征。而外国友人在这里出现得就更为频繁，中山路成为了南宁文化对外展现的一个窗口。 菜系 餐厅名称 规模（Net） 人均消费特色 用餐环境较为考究，四季芙蓉 大厅22桌、包厢25个 50~80元 以宴请、朋友聚会为主 全包厢、古典装修，粤菜 以宴请、聚会为主，2古鼎香 约3000 m50~60元 少量家庭消费（晚餐生意较好） 半闲居 以宴请宾客、朋友聚2约500-800 m40~50元 （民族店） 会、家庭聚餐为主 以家庭聚餐、朋友聚2桂林肥仔 约1000-1200 m30元 会为主 万达：逛街餐饮消费，桂菜 环境一般 2漓江人 约300 m20~40元 新梦之岛：情侣消费、朋友聚会 2金龙寨 约600 m20~25元 以个人消费为主 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 129
以周边居民消费、朋2小南国 约250 m20~30元 友聚会、家庭聚餐等为主 以朋友聚会、家庭消毛家饭店 大厅30桌左右、包房37间30~50元 费为主 以朋友聚会、家庭聚湘菜 餐为主；装修带怀旧韶山冲 大厅约10桌 30元左右 特色；墙壁贴有毛主席语录；服务员统一着绿色军裤 小吃类如泡菜出名，2川菜 菜根香 约800-1000 m 30元左右 以家庭聚餐、朋友聚会为主 以鱼为特色菜；以家溪水鱼 -- 30元左右 特色 庭消费为主 菜 赢轩砂锅大厅12桌 30元左右 以朋友聚会为主 粥 食尚工坊装修时尚，以小区内2400 m20~30元 台湾菜 居民家庭用餐为主 特色菜为韩国烧烤，2味牛 约350 m40~50元 寿司、生鱼片等。以西餐朋友聚会等为主 餐厅 以朋友聚会、周边居2中原咖啡 约300 m10~30元 民及酒店、写字楼人群为主 金山沟咖马来西亚咖啡馆朋友2约150 m20~25元 啡馆 聚会、个人消费为主 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 130
d、七星商圈 南宁的娱乐业目前处于迅速发展阶段，形态以电影院、健身房、KTV、酒吧、夜总会为主。品牌虽不多，但每个形态都有一至两个品牌非常叫座。电影院中是万达、百老汇，健身房是超越健身，KTV有百迪乐、大歌星，酒吧有乐巢、66、欧迪、好时等，夜总会有拉斯维加和王座。 其中KTV、酒吧、夜总会基本上是凡周末就爆满，可见南宁市的娱乐需求和消费力旺盛。但是目前南宁的娱乐业还是品牌太少，缺乏创新，出现供小于求的局面，意味着巨大的发展潜力。南宁的娱乐场所多集中在桃园路、星湖北路或者五象广场一带。因为品牌少，相对于餐饮来说，位置相对集中，尤其是桃园路一带，可谓夜生活地带。 南宁电影院中属万达和百老汇比较受欢迎，这两者中又因为万达处于朝阳商圈，人流量大，消费者习惯在传统商圈逗留并且进行一站式消费，使得目前万达影院的入座率（70%）比百老汇（10%-20%）高出很多。站在发展的角度，百老汇拥有更好的硬件设施，伴随购物中心的成熟，百老汇未来的潜力被我们看好。 2KTV、酒吧、夜总会，经营面积均在800 m以上，人均消费KTV在50元以上的价位，酒吧最低在80元左右的价位，而夜总会则最低达300元左右。从全国娱乐的整体水平来讲，这个价位属中等偏低。消费人群方面，这些场所有比较鲜明的消费者定位，KTV多为中低消费的朋友聚会；酒吧中有白领喜欢的乐巢，普通市民喜欢的欧迪；夜总会如拉斯维加和王座基本上以商务宴请为主，也不乏高收入者或公司聚会。 南宁酒吧夜场一览 名称 规模 消费 特色及评价 使用面积约演艺吧，中法结合装修风格，有专业歌手献唱，2600-700 m,可是众多白领人士的首选 乐巢 同时容纳2000无最低消费 名牌轿车云集，光顾者消费能力高 19:00- 6:00 人，70多个车该酒吧2006年7月27日开张.是南宁市目前最位 火的娱乐场所之一.几乎每晚都爆场 欧迪娱乐世界 建筑面积约人均普通消费节目也比较有时期性，紧跟时代，花样较多 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 131
218:00-3:00 5000 m, 1000 50元，每桌100价格比较适合工薪阶层，走大众化路线，有特2m演艺大厅，元的最低消费 价酒水，性价比较高。 包厢80间，50个车位 欧美音乐风格的酒吧，有一种油润的木质与晶66酒吧 使用面积约260 人均普通消费莹的玻璃完美结合的小资味道；经过统一培训220:00-05:00 m，60个车位80元 的服务生服务周到，消费水平偏高 是装修较豪华的夜店，硬件最好，在全国范围sos风暴酒吧 可同时容纳人均普通消费来说也算一流。服务也还不错, 但音乐不够经20:00-02:00 1000人以上 100元以上 典，人气不够旺，泡吧感觉不浓 人均普通消费共有60余间包房，音像设备采用国际一流品牌。拉斯维加国际300元以上 四楼设有名流商务会所，二三楼为豪华专业2俱乐部 9000 m 小厢680元 KTV，一楼可同时容纳500人，停车位100。20:00-04:00 中厢880元 交通方便，环境好，服务好，消费高，号称广大厢1080元 西第一KTV，比较适合商务人士及成功人士 是南宁最长最久的酒吧，装修豪华，音响和灯22000 m，停车人均普通消费光都采用世界先进产品。 好时 位80，可同时100元以上 二楼HIGH吧，由多种时尚元素构成 20:30-02:00 容纳500人 无最低消费 三楼DISCO可以尽情热舞，放松心情 服务好，价格偏贵，人气很旺 南宁影院一览 影院 万达 百老汇 22面积 4537建筑m 3849建筑m 容量 6个影厅，1361个座位 6个影厅，约1000个座位 入座率 70％10％－20％ 处于新兴商圈，国际品牌比较有影响力，特点 位置佳，人气旺、优惠方式多 设备更优良 原票价65元 原票价50元，周二半价 消费 会员如下： 会员如下： 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 132
卡类 享受折扣 预存金额 有效期 卡类 享受折扣 预存金额 有效期 银卡 7折 150元 1年 会员卡 8折 300元 1年 金卡 6折 300元 1年 钻石卡 6折 600元 1年 钻石卡 5折 800元 1年 代表性健身中心 品牌 超越健身 面积 3000-4000左右建筑㎡ 航洋国际6F 江南香格里拉商业广场4F 分布 万达广场颐高世华数码港4F 祥宾路63号旅游大厦3F 特点 分布较广泛，品牌影响力大；器械精良，服务到位，广受好评 通卡 888/年 （所有分店适用） 非通卡 799/年 （指定分店） 消费金额 1299/3年 1699/5年 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 133
零售消费者问卷调查分析 Î 调查的方式、方法 本次问卷主要采取街头拦截访问和定向访问两种方法，其中街头拦截访问的地点主要在朝阳商圈、七星商圈和朗东商圈的商业集中地以及项目周边的住宅区，例如：民生路步行街、万达广场、新梦之岛、旧梦之岛、七星路、古城路、广州友谊 、地王、梦之岛水晶城、航洋国际城、香榭里花园、荣和山水美地等。 Î 调查问卷数量 有效问卷中，各商圈的份数比重为下表所示： 份数 方式 拦截 定向 总 计 发放 864 260 1124 有效 830 131 961 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 134
拦截份数 定向份数 总计 比例 第一商圈 94 12 106 11% 第二商圈 151 18 169 17% 第三商圈 209 69 278 29% 第四商圈 287 27 314 33% 第五商圈 89 5 94 10% 总计 830 131 961 100% 本次调查多数的受访者（33%）居住在第四商圈，即块环内西乡塘区、高新区、块环内江南区和块环内兴宁区，其次是第三商圈中心城（29％），即内环内。这表明传统商圈对本市居民的影响力显著。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 135
Î 背景资料 Ò 受访者性别分布 总计43%57% 第五商圈42%58%第四商圈50%50% 第三商圈39%61%第二商圈38%62% 第一商圈53%47%男 女 资料来源：[戴德梁行商铺部] 本次调查中，受访者的男女比例分别为43%和57%，性别比重基本相当。 Ò 受访者年龄分布 60%50% 40%30% 20%10% 0%21以下21-2526-3031-3536-4041-4546-5051以上第一商圈第二商圈第三商圈第四商圈第五商圈总计 在受访者中，21-25岁的年轻人比例最大（35%），其次是26-30岁（28%）和31-35岁（15%）的中青年，这表明具有一定工作能力和消费能力的中青年占据本调查的比重最大。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 136
Ò 受访者婚姻状况 1%总计40% 59%1% 第五商圈29%70% 17%第四商圈33%50% 2%第三商圈41% 57%0% 第二商圈43%57% 2%第一商圈56%42% 0%20%40%60%80% 未婚已婚其他婚姻状况方面，受访者未婚的所占比率较多 (59%）,已婚的占40%。 Ò 受访者教育状况 7%38%总计 36%20%3% 31%第五商圈31%35% 0%83%第四商圈17% 0%8%44%第三商圈 32%16%5% 41%第二商圈35%19% 16%32%第一商圈35%17% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90% 大专以下大专大学研究生或以上总体来说拥有大专（36％）及大学学历(38%)的受访者占多数（合计约74％），这反映本项目未来潜在的消费者将主要以中高文化教育程度为主。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 137
Ò 受访者行业分布 其他总体说来，从事金政府及事业单位融业、政府及事业房地产单位的人居多数。顾问咨询较好的行业使得消投资费者具备一定的购生物、医药、环保买能力，成为该项电子、通讯、IT目应该关注的目标实业人群。 物流贸易 金融业 0%10%20%30%40%50% 第一商圈第二商圈第三商圈第四商圈第五商圈总计 Ò 受访者职业分布 受访者普遍拥有较佳的职业。其中一般职员约占四分之一（24％），专业人员/技术人员占(23%)，行政人员/企业中高层占15%。他 其师教 层高中员业 务企公/户员体人个生 政学行员职 般员一人0%5%10%15%20%25%30%35%术技 /员人业 专 第一商圈第二商圈第三商圈第四商圈第五商圈总计 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 138
Ò 受访者每月个人总收入（单位：元） 受访者的每月个人收入主要集中在1000－1999元水平（31%），20％的受访者的个人收入集中在10000以上2000元－2499元区8000-9999间。 6000-79995000-59994000-4999其中个人月收入超过3500-3999人民币3000元水平的3000-34992500-2999受访者占30%,由此说2000-2499明本次受访的人员收1000-19991000以下入水平较高 。 0%20%40%60%80% 第一商圈第二商圈第三商圈第四商圈第五商圈总 Ò 受访者每月家庭总收入 20000以上 15000-1999910000-14999约五分之一的受访者（19%）7000-9000的每月家庭收入集中在5000－5000-69996999元的中高等水平。 4000-499930003999－20002999－其中家庭月收入超过人民币10001999－4000元水平的受访者占60%,1000以下这表示本次受访者经济水平较0%5%10%15%20%25%30%高 。 第一商圈第二商圈第三商圈第四商圈第五商圈 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 139
Ò 与受访者同住的家庭成员人数 本次受访者家庭成员人数为四口之家总计的占了约三分之一比例(33%)。从这个第五商圈结果可反映出本次第四商圈被调查人员由中小第三商圈型家庭（2—4人）第二商圈的住户组成为主,第一商圈占总受访人的71%。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45% 1人2人3人4人5人5人以上 Ò 受访者居住地点 本次受访者居住地址第四商圈（快环内西乡塘区、高新区、快环内江南区、快环内兴宁区）最多，其次是第三商圈（中心城即内环内）和第二商圈（柳沙 、33%南湖、仙葫经济技术开35%29%30%发区）。 25%20%17%15%11%10%10%5%0%第一商圈第二商圈第三商圈第四商圈第五商圈 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 140
[重点总结1 ] | 背景资料 概括而言，问卷调研的结果显示，受访者具有以下特征： Î 中青年人士 Î 接受过中等或以上教育 Î 工薪阶层为主 Î 拥有较佳的职业 Î 所涵盖的行业较广，平均工资较高的行业占有较大比例 Î 南宁收入及消费能力在中等以上水平 Î 以成熟商圈的本地居民为主 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 141
