（物业管理）物业项目经营
1 总则
物业项目运营是指物业分 X公司在保证日常物业服务运作的基础上，对项目
所在 X公司划拨(或其他开发商委托)的商业项目实施运营管理。物业项目运营应
兼顾小区商业配套和运营获利俩个方面的要求，不断总结和提高运营管理水平。
各物业分 X公司运营项目的定位和运营方式必须以市场调研为基础，优化、
规范运营项目的服务运作，且对运营效果进行连续的监视和评估。
各物业分 X公司应按管理 X公司的制度规定做好运营项目的前期调研和运营
策划工作，且针对自营或承包运营项目的运作过程进行规范，制订必要的服务运
作管理制度或承包运营管理制度。
2相关职责界定
物业分 X公司根据项目所在 X公司委托范围负责相关商业运营项目的方案策
划、自主运营、租赁运营及监管。
项目所在 X公司负责对物业分 X公司的运营方案进行备案审查，且对运营绩
效进行考核。
管理 X公司物业管理部负责对物业分 X公司的商业运营项目提供指导。
3物业项目运营策划
根据项目所在 X公司移交物业小区的具体情况，在项目所在 X公司委托的前
提下，各物业分 X公司可能涉及的运营项目包括(不限于)：小区会所、商务中心、
幼儿园、商业街(或小区配套商业店铺)等。
为保证运营项目和小区入伙后的居住生活配套，物业分 X公司应在小区入伙
前 2个月完成市场调查，收集、分析相应的信息和资料，为运营策划和决策提供
依据。且编制物业项目运营方案，且报项目所在 X公司审批、管理 X公司物业管
理部备案。
市场调查要点包括(不限于)：
a) 物业所在地区的经济结构；
b) 业户就业状况及收入水平；
c) 本地区的消费结构和消费水平；
d) 当地的人工成本及其相应的支持性水平；
e) 物业所在地区周边社区服务运营项目的种类及运营状况；
f) 潜在顾客希望提供的服务种类、形式及服务标准；
g) 本地区信誉好、运营完善、服务优良商家的基本情况；
h) 城建规划信息等。
物业项目运营整体方案是针对小区所需的商业配套设施制订的总方案，包括
小区会所、幼儿园、商业街等。该方案的制订是项目所在 X公司小区规划在商业
配套方面的进壹步具体化，是指导运营运作的文件。
物业项目运营方案的制订必须和项目所在 X公司的销售合同及相关承诺信息
保持壹致。物业分 X公司根据市场调研的结果及运营房屋的设计结构、使用功能，
制订物业项目运营方案，其内容包括但不限于：
a) 市场调研的结果分析；
b) 运营项目的整体定位；
c) 目标顾客(全部或部分业主)消费心理及需求；
d) 拟运营项目的种类及名称；
e) 此项目的级别和档次；
f) 运营项目布局(数量、位置)；
g) 收费标准预测；
h) 运营方式(自主运营、租赁运营)选择；
i) SWOT分析。
针对建议自主运营的项目，仍需要进壹步明确：
a) 装饰装潢要求；
b) 必需的设施设备；
c) 工作人员的配置；
d) 保安及保洁员的配置；
e) 运营成本及收支测算等。
针对建议租赁运营的项目，仍需要进壹步明确：
a) 租金标准及优惠条件；
b) 物业管理费的制定及缴纳方式；
c) 日常管理方式及标准；
d) 租赁商户的选择条件及有合作意向商户的基本情况；
e) 对租赁商户运营项目的要求；
f) 招商工作计划。
物业项目进入正常运营阶段后，物业分 X公司负责定期(每年)组织进行当地
市场情况及顾客需求调查，且结合实际运营效果对物业项目运营方案的适宜性进
行评审，提出修订建议。修订后的物业项目运营方案仍必须报项目所在 X公司批
准、管理 X公司物业管理部备案。
物业分 X公司根据批准的商业运营方案，在每年的 12月 15日前制定年度商
业运营计划，作为物业分 X公司年度综合计划的壹部分（详见 计划管理）。
4物业项目自主运营
根据批准的物业项目运营方案，确定为物业分 X公司自主运营的项目应由物
业分 X公司负责制订该项目的管理方案，包括但不限于：
a) 运营目标(营业额、规模、利润)；
b) 运营项目组织结构、人员编制；
c) 运营服务标准(营业时间、服务内容、质量标准、收费标准等)；
d) 必要的促销方案(计划)；
e) 开业筹备；
f) 顾客告知信息及接待规范；
g) 服务运作程序、操作规程及控制要求；
h) 项目运作成本(和赢利)测算等。
自主运营项目的管理方案经本 X公司总经理审核后，报项目所在 X公司批准、
管理 X公司物业管理部备案。
和运营项目运作管理有关的运作程序、操作规程等文件能够在项目开始运作
后逐步建立和完善，但必须在制订该运营项目管理方案时明确所需要的文件范围
和详细程度。
物业分 X公司运营部应定期对项目运营状况进行评估分析，形成月/季/年运
营分析报告，提出改进建议，报物业分 X公司总经理审查确认。
物业分 X公司项目运营绩效将纳入目标考核，由项目所在 X公司按物业管理
责任的规定实施考核和奖罚。
5物业项目租赁运营
招商工作流程
根据批准的物业项目运营方案，确定为租赁运营的项目物业分 X公司(运营
部)负责组织招商工作。招商工作流程如下：
厂商资料收集、审查由物业分 X公司运营部负责。租赁商户所提供的资料
应包括，但不限于：
a) 三证（营业执照、运营许可证、税务登记证）；
b) 法人代表身份证件；
c) 开户行及帐号；
d) 税务登记号码；
e) 目前运营项目及过往业绩的详细说明。
资料审查“签呈”和初步洽谈后的“签呈”：物业分 X公司运营部经理、
管理处主任、业务分管副总(总助)、总经理。
通过资料审查后，物业分 X公司应至少选择三家入围商户进行租赁洽谈。
经过初步洽谈后，应要求有意向的租赁提供对特作运营项目的初步策划方案，包
括(不限于)：
a) 运营项目的 SWOT分析；
b) 项目运营计划书；
c) 营销计划书等。
再次洽谈可重复进行，再次洽谈后的“签呈”及最终确定的“签呈”：物
业分 X公司运营部经理、管理处主任、业务分管副总(总助)、总经理、项目所在
X公司业务分管副总(总助)、总经理。
最终确定的租赁商户应从以下方面进行综合评估，且从中选择最适合的商
户。
a) 有独立法人资格；
b) 有该行业运营管理经验；
c) 有资金实力；
d) 同行业有良好的商誉；
e) 运营项目符合小区商业街的整体规划；
f) 有良好的市场需求及潜力；
g) 联盟商家应优先选择。
合同评审的要求应包括在再次洽谈后的“签呈”审批过程体现。租赁合同
由物业分 X公司负责和租赁商户正式签订，且向项目所在 X公司备案。
为配合项目入伙及小区正常运营需要，租赁运营合同必须约定具体开业时间，
物业分 X公司负责组织租赁商户进场，且协助租赁商户办理必需的物业入伙手续。
租赁商户进驻时，管理处服务中心在验证确认后和租户签订《物业管理协议》。
物业管理协议内容包括但不限于：
a) 物业管理费的制定及收缴方式；
b) 物业分 X公司提供的日常管理服务标准；
c) 双方权利和义务的界定；
d) 物业分 X公司在消防方面的管理要求；
e) 物业分 X公司在装饰装修方面的管理要求；
f) 商家在社区文化及其他小区面向外界活动的配合要求；
g) 其他物业管理要求。
租赁商户租户进驻时，商铺的移交验收由物业分 X公司相关部门会同商户进
行。商户装修等事宜的具体操作步骤和注意事项参照本手册第 节的规定执行。
租赁运营项目开业后，物业分 X公司运营部负责租赁商户日常运营的监管，
物业分 X公司应制订针对必要的管理制度，明确租赁商户日常运营监管的责任、
方法和要求，监管内容包括(不限于)：
a) 房屋租金及物业服务费缴纳；
b) 日常运营秩序，及邻里关系、小区业主反馈意见；
c) 消防工作；
d) 小区物业管理工作的配合，包括社区文化等；
e) 配合政府主管部门的监督抽查和巡检等。
物业分 X公司运营部应至少每半年壹次对租赁商户的运营情况进行总结分析，
形成物业项目租赁运营分析报告，提出租赁运营工作改善建议和措施，经本 X公
司总经理审查确认后，报项目所在 X公司备案。
根据确认的租赁运营分析结果和建议，物业分 X公司应对租赁运营进行适时
的调整或督促改进。对决定劝退的商户应根据租赁合同约定做好沟通工作，且及
时结清相关费用和物业移交验收。
物业分 X公司对租赁商户退出的各项手续均必须形成书面记录，且由物业分 X
公司制定专门部门负责统壹保存，涉及房屋验收的记录必须由专责人员立档保存。
6联盟商家招募和管理
基于互利多赢的运营策略，为丰富万达会的活动内容，推广万达地产品牌，
各地物业分 X公司应积极配合项目所在 X公司做好联盟商家的招募和管理工作。
根据万达会章程和服务承诺，物业分 X公司运营部负责在本市范围内有选择
性的招募各行业综合实力较强，知名度较高的商家进行走访、洽谈。对拟签订合
作协议的商家，应以书面形式将商家选择评估及合作协议草案报项目所在 X公司
审批。
物业分 X公司和联盟商家签订的合作协议内容应至少包括：
a) 联盟商家的权利及义务；
b) 为广大万达会会员提供便利和优惠折扣；
c) 向万达会会员及时传送消费信息；
d) 联盟商家应积极配合物业分 X公司定期组织面向业主及广大万达会会员
的促销及联谊活动。
物业分 X公司应至少每半年壹次收集会员对联盟商家的反馈意见、联盟商家
运营状况，以及联盟商家对双方合作的意见，综合评估分析联盟商家对万达会品
牌的影响和作用，且适时调整联盟商家范围，且报项目所在 X公司批准。
7相关文件和记录
各物业分 X公司依据本节规定进壹步具体制订。
