中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
中信井冈山国际会议中心二期
策划报告汇报
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
项目概况
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
江西省处于珠三角、长三
角、闽三角的洼地之间
红色旅游处于全国领先
地位
项目区域位置
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
区域交通态势
夏坪
京九铁路
茨坪至吉安站
130km
茨坪至井冈山站
113km
吉井铁路
井冈山过境铁路，年底
开通，夏坪站距离茨坪
粤赣高速
连接泰井高速
泰井高速
井冈山高速专线，全长
62km，连接线长
319国道
井冈山过境国道
泰和机场
至茨坪
分文铁路
茨坪至永新站
110km
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
两地块关系
位置关系：
一山之隔
动静关系：
外动（白银湖）
内静（梨坪）
内外呼应，动静分明
资源关系：
白银湖交通优势
梨坪景观资源优势
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项目分析
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
地块分析
局限一：地块呈狭长弧形，地形
复杂多变，很大程度的限制了项
目远期发展空间，难以实现较佳
的利润目标；
局限二：由于地块限制，度假型
高端产品缺乏（如高尔夫），或
难成规模（如度假别墅），削弱
了项目的市场吸引力和竞争力；
局限三：动静区交错复杂，中高
低档产品并存，难以打造纯粹的
高端项目；
局限四：区域内难以形成畅通、
便捷、安全的交通网络。
梨坪地块
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
地块分析
白银湖地块解决的问题：将白银湖
地块纳入开发 体系后，
能解决很多限制梨坪地
块发展的问题，如交通、
规划、业态、产品、档
次、动静分区等。
遗留的问题：地块基础
条件如水、电等问题；
项目目标市场；旅游资
源缺乏；旅游产业链的
建立等等。
引发的问题：井冈山旅
游格局；资源整合；项
目远期战略发展；整体
规划等等。
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井冈山历年游客人数
2005年共接待来山游客万人次，实现旅游总收入
亿元，与2004年同期相比分别增长%、
%。
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井冈山客源变化趋势
广东省游客比
例快速下降，
说明井冈山纯
粹的观光游已
经越来越不适
应市场需求，
对度假经济发
达地区的旅游
消费吸引力在
快速下降。
以小明大，见一叶落而知岁之将暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。”
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井冈山旅游未来发展趋势
井冈山旅游的交通瓶颈问题已经逐步得到解决，现今最关键的问
题是解决井冈山旅游接待瓶颈问题和提升旅游消费问题。
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游客年龄构成：以中老年游客为主；
游客学历构成：以高学历为主；
游客类型：以旅游观光为主；
井冈山游客特征调查
消费结构支出：购物占主要部分， 但
总体消费水平不高，挖掘的潜力还很大；
出游方式：组团游是主力，但个性化旅
游会越来越受欢迎；
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床位缺口测算结果
年日均床位缺口 8,862张
旺季日均床位缺口 14,377张
旺季峰值床位缺口 37,890张
高端客户床位缺口日均值 1,098张
旺季高端客户床位缺口日均值 5,468张
高端客户床位缺口峰值 12,138张
酒店需求面积测算结果
测算条件
酒店需求面积测算
值（建筑面积）
以年日均床位缺口测算 万平米
以旺季日均床位缺口测算 70万平米
以高端客户床位缺口日均
值测算
万平米
以旺季高端客户床位缺口
日均值测算
35万平米
预计项目于2010年建成并投入使用，以上均为2010年测算值。
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井冈山会议培训市场
每年来山人数：
每年约有800名正部级干部、2,500多副部级干部来山培训；
其他级别干部培训每年约有8,000~10,000人次 ；
按三人陪同一名干部来山，陪同人员每年约2～3万人；
其他大型企事业单位高层或员工培训人员不计其数。
特 点：
停留时间长；
消费层次高；
消费稳定。
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房地产市场分析
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井冈山市房地产特征
普通住宅放量过大，价格水平低，竞争激烈；
景区“旅游公寓”成井冈山接待新亮点；
高端住宅产品空缺，市场潜力大；
商业零散成点，市场难以支撑大型集中商业；
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井冈山市房地产市场分析启示
普通住宅供大于求，而且难以吸引外地投资者，本项目不应规划普通住宅产品；
旅游公寓和别墅拥有较好的市场需求、利润较高，本项目具有开发这两类高端住
宅产品的条件，因此，高档的公寓和别墅将是本项目地产开发的主流产品定位；
庐山“名人”别墅是本项目值得借鉴的例子，庐山是当时国民政府的政治名山，即
便是在今天，庐山保留下来的“名人”别墅群仍具有很大的升值潜力。因此，在当
前社会、经济条件下，井冈山“名人”别墅将会有更广阔的发展空间；
商业作为旅游地产开发的必要配套，本项目商业配套应该以满足本项目区内的需
求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主。
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土地交易市场分析
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茨坪基准地价表
（单位：元/m2）
用地性质 使用年限 级别 基准地价 样点均价 差异
商业用地 40年
一级 1676 1748 ％
二级 1198 1150 +％
三级 796 820 ％
四级 359 361 ％
住宅用地 70年
一级 657 676 ％
二级 545 553 ％
三级 344 311 +％
四级 239 232 ％
工业用地 50年
一级 317 320 ％
二级 186 198 ％
三级 98 100 ％
四级 65 67 ％
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
2004年～2006年井冈山市土地挂牌价汇总表
地块编号 用地性质 宗地位置 挂牌时间 面积（m2） 单价（元/ m2）
A-2-8-1 商服用地 新城区 3240 270
2004—2 宾馆、酒店 茨坪 9406
2004—5 商服用地 茨坪
2004—6 旅游公寓 茨坪
B-6-2 住宅 新城区 32679 151
2005-1 综合用地 草坪
A-1 商业 新城区 62695 336
B-2 住宅 新城区 78806 151
2005-2 综合 夏坪 2220
2005-3 商业 鹅岭
A-2-7-3 商服用地 新城区 5108 350
2006-7 商服用地 茨坪
备注：折算土地挂牌价已经除去其他非土地类附属价值，茨坪2006－7地块类似于酒店项目拍卖。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
井冈山市土地交易市场在我国发展红色旅游经济之后才开始萌发。
由于是井冈山城市核心和风景区核心，所以茨坪土地价格远高于井冈山市其
他区域。而其中宾馆、酒店类用地价格处于商业类土地价格最高水平。
新城区住宅类土地价格基本没有变化，商业用地价格涨幅不大；
整体上茨坪土地价格呈高位稳定状态；其他区域土地交易量少，交易价格基
本上和井冈山市新城区夏坪的土地交易价格持平。
井冈山市土地市场特征
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市场分析结论
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
一期报告中的重要观点和结论仍然对项目开发具有指导意义；一期报告中针对项目业态组合
进行的量化结论符合目前市场发展趋势，故在项目规模上不会出现较大变化，但在业态组合
上有所调整；
项目依然要坚持走“红色＋绿色”的旅游路线，红色旅游会带来稳定的高端消费并赢取政治
效益和品牌效益，绿色旅游会引发一般旅游消费的量变，因此两者均不可偏废；
旅游公寓和别墅是本项目房地产开发的最佳方向，在“高尔夫”、“旅游地产”等概念的烘
托下，将引发井冈山市房地产市场的热潮。商业作为旅游地产开发的必要配套，应该以满足
本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主；
井冈山景区内土地供应有限，未来土地交易市场随着本项目的入市有望实现量价齐飞。
跳出红海思维，实施蓝海战略，整合资源、建立井冈山龙头景区，打造井冈山特有红+绿旅
游产品系列，实现井冈山旅游区域一体化才是项目挖掘市场需求，达到销售目标的根本。
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旅游资源整合分析
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
长江三角洲
珠江三角洲
江西井冈山
以长江三角洲、珠江三角洲
为主的全国性高端旅游市场
旅
游
市
场
定
位
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
本项目开发模式
本项目最适合采用的是
会议经济与旅游经济并
重的“双引擎”发展模
式。以会议经济与旅游
经济为龙头 ，打造井冈
山旅游产业经济圈，将
是项目成功的关键。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
“一个中心”
——国际会议中心
1、国际级论坛的永久会址；
2、政府机关、社会团体、企业举行会
议培训首选目的地之一；
3、国内重要的“院外政治”活动基地。
4、井冈山鲜明的红色色彩
发展定位
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“三个基地”
—— 国内一流的旅游接待基地
—— 国内一流的休闲运动基地
—— 国内一流的旅游度假圣地
发展定位
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整合思路
全方位整合井冈旅游资源
打造井冈山旅游产业链
实现区域旅游一体化
运营土地，资源资本互化
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
打破功能局限，弥补项目旅游资源不足的缺憾
必要性分析
旅游地产只有当旅游与地产有机结合才能实现共振效应，
本项目距离以龙潭、水口为代表的自然观光区约20公里，
相对偏离主景区；
随着建设规模扩大，区域内的供水、供电等存在隐患，
极可能成为制约因素。应该看到，井冈山在旅游旺季经
常出现停水断电现象，这在其他风景区也常见；
尽管土地贮量大、植被较好，但自然景观资源匮乏，人
工造景成本高昂，与自然环境也难协调一致；
缺少与景观融合的体闲游乐项目用地。要实现中信的战
略目标，不足4平方公里的空间仍显狭小。
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必要性分析 梨坪—白银湖周边景区资源位置示意图
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
大峡谷项目介绍
大峡谷生态游览区位
于茨坪东北5公里处，地
跨龙潭与桐木岭景区，规
划面积为 k㎡，紧临
泰井高速公路连接线白银
湖段，交通便利。大峡谷
内旅游资源丰富，有300
余亩可供开发的土地。
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大峡谷项目介绍
大量可供开发利用的土地资源
保存完好的人文景观资源
珍稀的动植物资源
丰富的水资源
优美的自然景观
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大峡谷项目介绍
景区资源丰富
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湘洲景区介绍
湘洲景区和主峰水库景区同被列为自然
保护区核心区，是特级保护区，在《规划
》中规定“是不应进入游人的区域”，面
积总为平方公里。除此之外，其他区
域属于一级保护区或二、三级保护区，没
有严格的游人限制。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
第一阶段：项目自给自足
主要思路
整合梨坪、白银湖、
大峡谷及龙潭景区资
源，集游玩、休闲、
度假等多功能于一体，
打造井冈山绿色生态
经济走廊。
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必要性分析
合理分区，利于规划
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必要性分析
完善业态，提升项目价值
在梨坪－白银湖－大峡谷三位一体的开发体系下，三个区域相互
呼应、互相支撑，整合后将组成一个完整的自循环综合旅游区，更
利于打造完善的旅游产业。两者之间的交通和区划完成后，整个地
产价值将迅速提升，投资回收周期必将大大缩短。
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整合方案
旅游资源整合，旅游产品打造
优化调整业态，建立完善的产业集群
合作开发
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
第二阶段：项目扩张运营
主要思路
整合附近潜在旅游资源（主
要是湘洲核心景区附近可开发资
源），最大限度挖掘梨坪土地价
值，进一步扩大优势，实现可持
续发展。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
可行性分析
井冈山市政府规划主干道横贯梨坪直达湘洲，并注明：“远期发展方向”。
该道将继续延伸横贯湘洲核心景区直达遂川县。可见政府有意将湘洲景区的开发
纳入井冈山旅游发展远期规划体系。
同致行认为：
中信应该掌握战略先机，遵
循政府规划，张弛有度，确保将
湘洲景区的开发纳入项目开发战
略计划。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
可行性分析
湘洲景区的存在给梨坪带来的巨
大的附生价值，若能像主峰、水库景
区一样将游客有效引至湘洲核心景区
外围，其观光游、探险游发展势必非
常兴旺。如此，湘洲景区将成为梨坪
地区的后花园，这将促使梨坪地区的
快速发展。
湘洲景区成为梨坪地块的后花园，同大峡谷并举，呈“比翼齐飞”之势。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
可行性分析
促使井冈山城市
核心扩容
从右图看，当湘洲景区发展成熟后，
三地呈稳定的三角形态势各自统领井
冈山著名景区，同时三地紧密相连，
白银湖、梨坪、茨坪三地将三位一体
成为城市核心。
大峡谷 龙潭景区
罗浮水库
泰井高速延长线
茨坪－梨坪－湘洲线
湘洲景区
主峰、水库景区
茨坪
白银湖
梨坪
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
探测湘洲景区资源，并准备规划开发工作，坚持“保护中开发”原则 ；
对湘洲景区进行统一规划开发，打造精品旅游路线和特色旅游项目；
把梨坪作为湘洲景区的休憩区，故梨坪地块在规划时应该预留发展空间；
注意高档物业的区域位置规划，避免其出现在后期发展的闹市区域。
整合建议
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第三阶段：项目战略运营
主要思路
整合井冈山旅游资源形成
方便快捷的大旅游圈，进一
步促使项目高端消费的质变，
提高项目边际收益率；
运营周边土地，实现井冈
山资源与资本的互换，实现
更大利润。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
盈利模式分析
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
盈利模式分析
土地出让收益
经营性物业收益
会议培训收益
旅游收益
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
整体运营思路
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“ 优化老产品、巩固老市场；
开发新产品、创造新市场”
整体运营思路
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开发模式定位
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以会议培训和休闲度假为主题，
旅游地产启动的区域性开发模式
开发模式定位
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告 会议主题研究
会议论坛发展模式
民间主导政府主导 民间+政府
政府间合作、对话 民间需求、政府引导
寻求对话平台
经济、民生 政治、合作
区域内或区域间
寻求对话平台
会议论坛产生
社会发展所衍生的各种合作对话需求是会议论坛产生的根本原因，争取政府支持、挖
掘新的会议模式，实行蓝海战略才是项目会议论坛根本出路之一
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达沃斯世界经济论坛
G-7峰会
博鳌亚洲论坛
亚太经合组织论坛
联合国大会
政治、经济是永恒的主题
影响较大、但对地区经济拉动不明显
影响较小、但对地区经济拉动明显
最佳方案=政治+经济
会议主题研究
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政
治
主
题
经
济
主
题
权衡对地区经济的拉动作用和项目的影响力，建议项目论坛的打造采取
政治+经济的结合型发展模式：
同致行建议
世界发展中国家经济合作论坛世界发展中国家经济合作论坛
亚洲金融论坛亚洲金融论坛
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区域属性定位
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项目与周边的关系
项目处于新城区夏坪和茨坪之
间。在未来发展规划中，茨坪—梨
坪中心区将成为井冈山风景区核心。
在成功纳入大峡谷以及未来的湘洲
景区后，梨坪—白银湖将成为井冈
山核心区域，成为打造井冈山生态
旅游产业链最核心的环节。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系
茨坪梨坪
茨坪因梨坪而完善高
端接待功能
梨坪因茨坪而获取城市基
础设施和市场基础
在不考虑白银湖因素的条件下，梨坪和茨坪的关系
梨坪对茨坪的关系互补，依存度很高
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系
茨坪梨坪
茨坪因梨坪而完善高
端接待功能
梨坪因茨坪而获
取核心资源
在考虑白银湖因素的条件下，梨坪与茨坪的关系
梨坪对茨坪的依赖性必将进一步下降
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系
茨坪
梨坪 白银湖
白银湖因梨坪而提升自身价值
梨坪因白银湖而提升竞争力
茨
坪
因
白
银
湖
而
完
善
基
础
接
待
功
能
茨
坪
因
梨
坪
而
完
善
高
端
接
待
功
能
梨
坪
因
茨
坪
而
获
取
核
心
市
场
资
源
白
银
湖
在
获
取
茨
坪
核
心
资
源
的
同
时
，
汲
取
其
基
础
资
源
三者未来关系构想
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定位思考
定位 竞争局势 发展趋势
梨坪＋白银湖为副
中心区
梨坪、白银湖、
茨坪“三足鼎
立”
茨坪仍是中心区，白银湖具有副中心区功能，梨坪是两者
高端接待功能上的补充；白银湖将直接与茨坪产生竞争；
无论在档次和功能上，梨坪均区分于白银湖和茨坪。
梨坪＋白银湖为主
中心区，实施“大
梨坪”战略
梨坪＋白银湖、
茨坪“两足对
峙”
梨坪与白银湖将成为主中心区，茨坪将演变为较纯粹的红
色旅游和行政培训核心区；在档次上梨坪定位高端并明显
区别于白银湖，并在功能上相互融合，梨坪成为白银湖在
高端接待功能上的补充。
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定位建议
梨坪 —— 国际会议中心、红色教育培训基地、院外政治
基地、高端健康休闲度假区等；
白银湖——集会议、培训、度假、餐饮、娱乐、休闲为一
体的大型综合旅游接待中心、商业中心和中高档生活区；
梨坪＋白银湖——构筑“大梨坪”，成为未来核心区和主
要接待中心；
茨坪——红色旅游中心、行政培训中心。
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
梨坪与白银湖发展趋势研判
同致行认为：
梨坪和白银湖由于在规模、业态、功能等诸多因素具有绝对优势，随
着市场的发展，会逐渐形成“黑洞效应” 将茨坪大部分客户和商家吸引过
来，进而取代茨坪成为井冈山的核心区域，而茨坪则逐步演变成为更纯粹
的红色旅游胜地和行政培训中心，并成为“大梨坪”核心区的补充。
在这样的发展趋势下，新的核心区将培育出新的市场需求，由此带来
的市场增容将促使井冈山的发展具有可持续性，无论从井冈山发展需要还
是从中信战略发展要求方面来说，均有里程碑的意义。
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业态组合定位
项目业态指标汇总表
用地代号 用地名称 用地面积（万m2） 建筑面积（万m2） 容积率 占地比例（％） 备注
C
主体建筑用地 %
其
中
会议中心
% 详见一期报告第四章第二节第（六）小节五星级酒店
国宾馆
其他酒店、
接待中心 %
详见一期报告第四章第一节第
（四）小节
别墅 %
详见一期报告第四章第三节
公寓 %
商业用地 % 详见本报告第四章第三节
商务办公 %
参考《井冈山梨坪旅游区服务规
划》
文化娱乐 %
医疗卫生 %
体育用地 %
S 道路停车场用地 ____ ____ %
T 汽车站用地 ____ ____ %
U 市政公用设施用地 ____ ____ %
G
绿地、园林 ____ ____ %
其
中
高尔夫 ____ ____ % 国际会议论坛配套
公共绿地 ____ ____ %
参考《井冈山梨坪旅游区服务规
划》E
水域 ____ ____ %
拆迁安置用地 ____ ____ %
规划城市用地面积 % 部分容积率参考规划公司建议
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生地变熟地，资源变资本
总体开发战略
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
井冈山
国际会
议中心
+大峡
谷
井冈山新经济
中信
区域开发
土地运营
旅游地产
中信集团
各级政府
合作伙伴
总
体
运
营
战
略
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
建设井冈山龙头景区
实现区域旅游一体化
高度资源整合
打造核心主题
造市先造势
使资源变资本
总体发展战略实施示意图
通过杠杆开战略
启动区域开发
使生地变熟地
总
体
发
展
战
略
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井冈山区域旅游一体化
以市场交易为
基本合作方式
以政府、开发企业间
合作为补充
以地方利益
为基础
塑造和发挥相关景区特色
实现功能互补
龙潭—大峡谷
探险、漂流等专项旅游
梨坪—白银湖
度假、会议等专项旅游
香洲景区
康体、拓展等专项旅游
建设井冈山绿色生态旅游经济带
井
冈
山
旅
游
一
体
化
示
意
图
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告 开发次序
“打造主题，完善基础设施
先盘活旅游，再盘活房地产”
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
周期 开发思路 主要项目 建议
一期
（2007～
2008中）
梨坪
会议、休闲、
园林、基础设
施
国际会议中心
（包括酒店）、
五星级酒店1座、
高尔夫球场、
园林及基础设施等
开始着手引入国际性主题论坛，论坛
的成功是项目造势的关键，也是项目
创造市场的重要因子之一
白银湖
商业、酒店、
园林、基础设
施
商业中心总面积万平米
1～2座中档次酒店，
园林及基础设施等
主要弥补目前井冈山接待能力不足和
缺乏高端消费的功能缺失
大峡谷
景点开发推广、
基础设施建设
精品旅游线路设计，
基础设施的建设等
打造大峡谷、龙潭两景区的大环线，
注重便捷交通网络的建设
发展思路
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
二期
（2008年中
～2009年底）
梨坪
酒店、
度假旅游、
部分房地产
高端酒店、培训中心、高端休闲度假产品、
部分高端别墅产品、高档俱乐部（高尔夫、
马术、剑术、射击等）
酒店主要以各级政府企事业单位
的接待、培训中心为主；别墅放
量不宜过多，建议50套以内，产
品注重主题和特色的打造。
白银湖
酒店、
休闲娱乐、
部分房地产
中端或经济型酒店，部分公寓，休闲娱乐项
目，特色俱乐部，参与性特色产业等
酒店规模根据市场供需控制放量；
公寓不宜放量过大，建议30％，
产权式经营，酒店式管理；同时
发展娱乐项目，可以利用周边山
体打造观赏性园林或参与性特色
产业等
大峡谷
完善水库索道等
重要旅游设施
水库、索道、电站、主干道、重要标志性建
筑物等
完善旅游景区基础设施等
周期 开发思路 主要项目 建议
发展思路
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
三期
（2010年）
梨坪
酒店、
房地产、
度假旅游
高端酒店、培训中心、度假别墅
酒店主要以各级政府企事业单位
的接待、培训中心为主；别墅产
品注重主题和特色的打造。
白银湖
酒店、
房地产、
主题雕塑园林、
或标志性建筑、
雕塑等
中端或经济型酒店，公寓，休闲娱乐项
目，雕塑等
打造形式独创、效果震撼的主题
雕塑群，或者打造标志性雕塑等
大峡谷
探险、
休闲旅游产品
漂流、拓展训练基地、cs竞技俱乐部、
越野赛车、特色农业等参与性强的项目
大力发展参与性旅游，延长旅游
停留时间
周期 开发思路 主要项目 建议
发展思路
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
四期
（2011年
及以后）
梨坪 扩大高档度假旅游规模
打造精品高端度假产品，营
造“名人别墅”氛围
大峡谷 旅游文化设计、旅游宣传
促使游客在行动上参与，在
文化上认同
湘洲
完善基础设施，
发展观光游、探险游
准备配合政府着手湘洲景区
的远期发展
周期 开发思路 主要项目 建议
发展思路
中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
报
告
到
此
结
束
谢
谢
让我们携手打造
“中国的达沃斯，世界的井冈山”
深圳市同致行物业顾问有限公
司
