fj[J( 陈亚菁无锡市房管局产权监理处E白眼与la~，回RsBm~懂扫而就房地产而言，属于担保物权的抵押权和属于用人，抵押权人为债权人，客体为抵押物即抵押人的房益物权的地役权都依附于房屋所有权或士地物权，是地产。抵押房地产虽然不转移占有，但抵押权人对抵房地产权利人基于与有关当事人约定的原因，让与一押财产有控制权、支配权。所谓控制权，是指抵押权设部分所有权权能给他物权人形成他物权，从而导致自定后，抵押人未经抵押权人同意，不得对抵押财产进己在行使所有权时受到一定限制。但两者的物权性质行转让、出租等处分行为。这意味着抵押权对抗其后又有很多不同之处，如生效原则不同、设立目的不同、在抵押物上设立的其他一些物权。所谓支配权是指在适用范围不同等。除抵押权人与地役权人为同一人这实现抵押权时，抵押权人有权以抵押物处置的价款优种特殊情形不可能产生权利忡突外，这两种不同性质先受偿。的物权能否共存于同一房地产值得深入探讨。本文试从概念分析可知，地役权设立的目的是为了使用图从两种物权的法律本质和物权的姓力着手分析两与收益，地役权的享有与行{宣布积极与消极两种，积种权利共存是否有冲突。如果有忡突，则以何种制度极的地役权是在供役地上设置负担，如通行地役权是解决娃力优先问题?登记机构该如何做好这两种物权部分地占有供役地:消极的地役权是不以实际占有标的登记工作?的物为前提，但限制供役地人的部分权利，如采先地首先从概念入手分析两种他物权的不同性质和役权的实现就需要限制供役地人所建房屋的高度。抵效力。地役权是需役地人利用供役地人的房地产，以押权设立的目的是支配抵押物的交换价值，抵押权的提高需役地的效益而设立的一项物权。地役权人以部享有与行使不必占有抵押物，当地役权和抵押权同时分占有或不占有供役地的方式行使权利，如通行地役存在于供役地(抵押物)时，地役权人可以通过使用供权只是在供役地的部分部位设立，眺望地役权以不占投地达到方便提效作用，抵押权人因为有抵押物的担有供役地的方式设立。同时，需役地权利人设立地徒保而与抵押人〈供役地人)或者借款人发生债权债务权后提高了需役地的利用价值和效益。因此，在地役关系。前者享有标的物的实体支配、用益权利，后者享权设立的法律关系中，需役地权利人是地役权人，供有非占有标的物的价值支配、担保权利。两种物权是役地权利人是地役权的义务人，地役权客体应当为供'相互独立的，即一方放弃或丧失并不影响他方的存在役地，地役权是以供役地物权为基础产生的另一种性和行使，一方也并不依赖于另一方而存在。两者之间质的物权，对供役地权利人产生一定的限制权利作不存在一方排斥另一方的排他性问题，二者可并存于用@抵押权是为担保债务的履行，抵押人以自有的房一个客体上e就两者设立的目的和法律性质而言，地地产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生役权和抵押权可以相安无事地共存于同一物。当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵地役权与抵押权不但可共存，从另一个角度看两押物优先受偿。在设立抵押权的法律关系中，抵押入者还可相容。抵押权可以以己存有地役权的供役地作须为房产所有权人、土地使用权人或土地承包经营权为抵押标的。根据《物权挂》第165条规定，地役权不췲랽쫽뻝王军军露努圣13
fJEJ’{ 物所有权的转移而转移，此即可视为权利不冲突。三是抵押权设立后未登记，再设立地役权，因为抵押权不登记不生效，则地役权不管有没有登记，都可以对抗抵押权。四是抵押权设立井登记生效后，再设立地役权，抵押权将对抗地役权，从而发生权利冲突。当地役权与抵押权设立于房地产的不同部位时，是否还存在冲突问题呢?这个问题的关键是看两种物权最终行使与实现时是否相互影响。例如，需役地人为更便捷地通行，在供役地房屋的院落内设立了地役权，而供役地人又在房屋上设立抵押权，地役权和抵押权分设于房、地上。乍看起来，似乎两种物权的客体直不干涉、互不影响。但是，根据《城市房地产管理法》规定的"房得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用极等抵地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。从此可知，内的土地使用权同时转让、抵押"以及《物权法》规定地役权可以成为抵押权的客体，但不能单独成为抵押的抵押时房地一致原则即"以房屋抵押的，该房屋占权的客体，地役权与抵押权都不能与房屋所有权或土用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使地使用权等用益物权相分离而单独存在。当抵押物上用权抵押的，该土地上的房屋一井抵押。抵押人未将存有负担如地役权时，抵押权设立时的评估价值会有房屋与土地一井抵押的，未抵押部分视为一井抵押"。所减损，因为在实现抵押权时，权利负担会降低抵押这两种物权并非独立存在于不同的客体之上。法律的物流通价值。反之，抵押物也能成为地役权的客体，对这种规定是保证实现抵押权时，房屋和士地同时转于负有抵押权的供役地，需役地人在一定条件下也可让，不会出现房地权利分离而引发抵押权实现的困以设立地役权。境。因此，尽管地役权仅设立于土地或房屋，其权利不地役权和抵押权虽可共存、一定程度上还可相可能及于供役地的其他部位，但只要抵押权设立时，容，但是又存在着一定冲突。因为两种他物权都是对房、地同时存在即已成为一体，则虽然当事人仅在房所依附的客体权利的某种限制，其限制作用间接地对或地上设立抵押权，但根据法律规定，抵押权必然由设立于其上的另一种他物权产生影响。地役权采用登房延及至地或由地延及于房，最终房、地作为整体成记对抗主义，根据《物权法》第158条，地役权自地役为抵押权的客体，从而与地役权共存于一物。国而，虽权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以申请地然两种物权存在于客体的不同部位，但依然会涉及共役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。抵押权来存与冲突问题。登记生效主义，即抵押权噎记才生效。因此，因登记与此外，如果抵押权设立在尚未建造房屋的土地否及设立先后的原因将产生以下几种不同情形:一是上，之后地役权设立于新建房屋上，则两种物权是否地役权设立但未登记，之后供役地再设立抵押权，如为其存?是否有冲突呢?根据《物权法))，抵押土地上新果抵押权人不知供役地存有地役权，则其为善意第三建房屋不属于抵押物，即抵押物并不因"房随地走"而人，一旦实现抵押权，地役权将无法对抗抵押权，随着使抵押范围由土地延及至房屋。此时"抵押权设立于抵押物处置的完成，地役权将归于消灭。地役权人因土地，地役权存在于房屋，两者并不共存，即分别存在此造成的损失，只能基于合同，要求供役地人承担违于房地产的不同部位，先设立的抵押权并不能对抗后约责任，而无权要求抵押物受让人继续为其设立地役设立的地役权。实现抵押权时，房地必须同时处置，但权，此可视为权利冲突。二是地役权设立并登记，之后抵押权人只能就土地价值优先受偿。房屋上设立的地再设立抵押权，则一旦实现抵押权，地役权将随抵押役权将随房地产的转移而一起转移，并不随抵押权的14췲多랽劈쫽彭뻝:占
{j[J< 消灭而消灭。先规则可概括为"时间在先，权利在先"与"罢景景记在先，另外，由于地役权的设定…般都有利用期限，期权利在先"限是地役机乎乎绪的依据，期限未有约定成约定不明确从以上两种物权冲突的寻表送现以及解决冲突的规的，地役权人可以随时终止合同，即此种情况地役权则可知，地役权虽然采登记对抗主义，但不登记不能人的主动性要强一些。如果地役权利用期限短于抵押对抗后登记的抵押权，登记能更好地发挥物权的效权担保的主债务履行期限或抵押权实现时限，则对于力，因此，地役权最好办理景记。同时，由于设立时间设立在后的地役权，不会和己设立井登记的抵押权产的先眉产生两种权利的冲突，在遵循"时间在先，权利生冲突，剧为地役权先于抵押权结束。如果地役权利在先"的原则基础上，后设立的权利人应充分估计到用期限低于抵押权实现时限，则后设立的地役权将与先设立的权利对自身的影响根度，从而决定是否设立先设立的抵押权在抵押权实现时产生冲突。权利。对于抵押权设立井登记生效脯，再设立地役权，由上可知，地役权和抵押权在一定条件下可以共为化解地役权与抵押权的冲突，地役权当事人应当在存共容，有时又会发生权利冲突。其冲突一般不发生征得抵押权人间意后再设定地役权，从而使地役极不在权利设立时，而发生在抵押权实现时。如果后成立困抵押权的实现而消灭。通过这种制度安排和物权敢物权之存在，害及先成立物权之实现时，先设立的物力优先规则，地役权与抵押权可以不冲突地并存于…权能够压制后设立之物板，后物机会因先物权之实行物。而被排斥或消灭。例如上面所述的抵押权设定后，在鉴于以上两种权利并存出现的多种情况，实务操同一标的物上再设定地役权有富于抵押权的实现时，作中，对于房、地登记部门分设的地方，两家登记机构抵押机于实行时可请求将之除去。此乃先设定的物校眼帘切配合，以更好地保护各方权利人的合法权益。的排他效力之所在。由于地役权致记要对供役地和需役地分别登记，涉及地役权与抵押权之间冲突的解决方法可借鉴真供役地和带役地客体分别是房和地的，还带分别到他物权之间的冲突解决方法，即披JI@i位决定物权的优房、地登记机构景记。对于抵押权登记，如果仅以无房先效力。物权的优先权，其涵义是指权利效力的强弱，屋的土地为抵押物，则只需在土地登记部门登记，以即间一标的物上有数个利蔬相互矛盾、冲突的权利并房地产为抵押的，则需分别在房、地辑记部门登记，并存时，具有较强效力的权利排斥或优于具有较弱效力在房、地登记锦上分别记载。因此，实践中壁记机构应的权利的实现。这种物权的优先权是物权因对标的物严格依法按程序实施地役权和抵押权登记。地役权登的直接支配权而具有的排他性的表现，是法律根据物记应当按"先供役地眉需役地"相pf办理，地役权是由权的特性而对之赋予的强烈的法律效力。对于均办理供役地设置负担而产生，因此权利证明在供役地登记登记的地役权和抵押权，物权效力并无强弱之分，只后生戚，需役地登记能进一步清楚地表明需役地权能能通过成宜时间的先后确定物权效力的丢在异，其效力的增加和需役她现状，因此，登记证明发放后仍有在规则也是"时间在先，权利在先飞从一般鼠则上讲，先需役地登记梅上注记的必要。对于供役地和带役地均成交物权的效力要优先于后成立的物权，即先成立的为地戚均为房的，登记机构可在供、需役地登记簿上物权效力较强，后成立的物权效力较弱。物权相互间分别记载后颁发地役权证明。对于供役地和需役地分以成立时间之先后确定其效力的强弱，本质上是对现别为房或地的，如j登记机构在供役地资记后先予颁发存的、既得的物之支配权的保护。任何一种物权作为蛐役权证明，同时要求地役权人到另…最记机构办理对林的物的直接支配权，都确定了物极人依自己的意需役地登记。对于抵押权登记，只要以建有房屋的房志和利益对其标的物的支配部围。任何人都必须尊重地产抵押的，都须先办理房犀抵押登记，后办理土地物权人的该文配范围，不得侵入该支配范围干涉物权抵押登记，以便于房、地登记搏上均予记载抵押权状人的权利行使。这也包括在阅一标的物上后成立的物况。房、地登记机构只有按规黛程序与共同规则进行权只有在不侵入、不干、涉先成立物权的支配范围条件登记，才能充分发挥登记悔的公示作用，权利的冲突下才能得以成立。管则，时间在后的物权根本就不能才会有效化解，各种经登记的物极才会得以真正地体成立。由于《物权法》对这两种物权的生效采用了不同现其放力和价值。的原则，因此，当两种权利共存于一物时，其冲突不仅李求旦在/责任编辑因权利成立先后而不同，也囚景登记与否而不同。其优췲랽쫽뻝结镜费2占15
