红星地产开发项目 综合报告
一、现有开发项目简介 二、设计、拿地过程中主要项目一览 三、百货MALL选址理论 四、前期拿地标准 五、项目测算及合作开发协议说明
一、现有开发项目简介
由国务院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院三家共同组成的 “中国房地产TOP10研究组”对全国数百家地产开发公司以及百余家商业地产开发公司进行了综合评估，红星美凯龙房地产公司荣获2012年度中国地产百强51名和中国商业地产前三强。
人员构成 地产公司员工总数1005人。 其中，25-45岁占比87%，中级以上职称占比35%。 平均年龄：33岁。 学历层级 人数 比例 硕士 60 6% 本科 593 59% 专科 261 26% 其他 91 9% 其中本科及以上 653 65%
现有开发项目及规模 项目 用地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 物业构成 百货MALL、家居MALL、酒店、办1 天津红星国际广场 公楼、高层住宅、洋房、商业街 昆明红星国际广场2 家居MALL、住宅、SOHO、商业街 一期 昆明红星国际广场百货MALL、酒店、办公楼、住宅、3 二期 商业街 4 福州红星国际广场 百货MALL、住宅、SOHO、商业街 沈阳铁西红星国际5 家居MALL、SOHO、商业街 广场 沈阳浑南红星国际6 家居MALL、住宅、SOHO 广场 7 成都红星国际广场 家居MALL、住宅、SOHO、商业街 郑州红星国际广场8 家居MALL、SOHO （已结束） 9 无锡红星国际广场 住宅、商业街
现有开发项目及规模 项目 用地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 物业构成 10 大连红星国际广场 家居MALL、住宅、SOHO、商业街 11 长春红星国际广场 家居MALL、SOHO、商业街 12 廊坊红星国际广场 高层住宅、洋房、商业街 13 烟台红星国际广场 家居MALL、住宅、SOHO、商业街 14 浦江红星国际广场 家居MALL、办公楼、SOHO 百货MALL、办公楼、高层住宅、联15 常州红星国际广场 排、洋房、SOHO、商业街 家居MALL、百货MALL、洋房、高16 涪陵红星国际广场 38 107 层住宅、办公楼、SOHO 家居MALL、百货MALL、办公楼、17 兰州红星国际广场 高层住宅、商业街 精品MALL、住宅、SOHO、办公楼、18 重庆红星国际广场 98 商业街、酒店 合 计
设计、拿地过程中主要项目 项目 用地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 物业构成 昆明北京路红星国1 18 家居MALL、住宅、办公楼、商业街 际广场 沈阳长白岛红星国2 洋房、高层住宅、SOHO、办公楼 际广场 天津西青区红星国家居MALL、洋房、住宅、办公楼、3 际广场 SOHO、商业街 合肥包河区红星国家居MALL、百货MALL、洋房、高4 际广场 层住宅、办公楼、商业街 苏州木渎红星国际5 广场 无锡太湖新城红星百货MALL、洋房、高层住宅、办公6 国际广场 楼、SOHO、商业街 合 计
天津红星国际广场 项目区位 交通畅达，处于前往滨海新区的交通要道 河东区区域内，拥有三条轨道交通：2号及5号线及津滨轻轨，两条连接中心城区及滨海新区的主干道：卫国道及津滨大道； 地块毗邻津滨大道，是中心城区通向滨海新区通道之一； 项目紧邻快速路、中环线，通畅的市政交通网可有效缩短去往河西、和帄中心城区的时间成本；
1 天津红星国际广场 高层住宅：15000元/㎡ 洋房：21000/㎡ LOFT：11300/㎡ 底商：32000/㎡
1 天津红星国际广场 高层住宅：15000元/㎡ 洋房：21000/㎡ LOFT：11300/㎡ 底商：32000/㎡
1 天津红星国际广场 高层住宅：15000元/㎡ 洋房：21000/㎡ LOFT：11300/㎡ 底商：32000/㎡
1 天津红星国际广场 高层住宅：15000元/㎡ 洋房：21000/㎡ LOFT：11300/㎡ 底商：32000/㎡
天津红星国际广场 天津红星国际广场介绍
昆明红星国际广场一期 项目区位 项目占据省行政中心，城市向南发展桥紧邻广福路，城市东南向发展主干线 头堡，邻近东南大商圈
2 昆明红星国际广场一期 高层：10000元/㎡ SOHO：12000/㎡ LOFT：18000/㎡ 底商：73000/㎡
2 昆明红星国际广场一期 高层：10000元/㎡ SOHO：12000/㎡ LOFT：18000/㎡ 底商：73000/㎡
昆明红星国际广场二期 项目区位 地块所在区域：新区、滇池、城市三位一体 商业综合体需要紧临主干道，南区仅滇池路、日新路、广福路符合要求，地块先天性优势明显 日新路 滇池路 地块 广福路
3 昆明红星国际广场二期 A2地块高层住宅：9000元/㎡ A3地块高层住宅：11600元/㎡
3 昆明红星国际广场二期 A2地块高层住宅：9000元/㎡ A3地块高层住宅：11600元/㎡
福州红星国际广场 项目区位 位于福州市西南部，闽江经济带中段南岸 南工业 主动线： 二路商环圈 江滨大道 南二环路、浦上大道路 路、金凤 路形成南中原闽 江 北双向主通道, 闽江路 横江路 大道、金榕路形成东闽江大西双向主通道,形成金道 上大客流的输送。 高级 红星 山档案馆 渡金榕路 法院 国际 大浦路 金万达 高速动线： 道 上凤广场 大路 金山大道、南二环路、建新路 道 三环快上渡路、建新路、三速 环快速形成复合循环交通位置示意图 快速通道，便于机动车辆的快速转换。
4 福州红星国际广场 高层：16200元/㎡ SOHO：16800元/㎡ 商业：一层69000元/㎡ 二、三层26700元/㎡ 五、六层24700元/㎡
4 福州红星国际广场 高层：16200元/㎡ SOHO：16800元/㎡ 商业：一层69000元/㎡ 二、三层26700元/㎡ 五、六层24700元/㎡
沈阳铁西红星国际广场 项目区位地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利， 10分钟可达到沈阳站，5分钟可达到皇姑区等商圈 •地块位于铁西区，北于洪区 二路和兴华街的交汇处。地处十字金廊上 皇姑区 北行商圈 5分钟 市政府 项目 火车站 沈阳站 金 大东区 5分钟 项目 太原街商圈 铁西区 太原街商圈 廊 沈河区 15分钟 北行商圈 项目 和平区 30分钟 市政府 项目 浑南新区 于洪新城
5 沈阳铁西红星国际广场 SOHO：8500元/㎡ 沿街底商：16000/㎡
5 沈阳铁西红星国际广场 SOHO：8500元/㎡ 沿街底商：16000/㎡
5 沈阳铁西红星国际广场 SOHO：8500元/㎡ 沿街底商：16000/㎡
沈阳浑南红星国际广场 项目区位 本项目位于浑河桥西，浑南大道以北，北隔伊利亚特湾到浑河。 本项目区域内，竞品住宅体量均在10万㎡以上，基本为居住型物业为主，产品形式为高层及小高层形式 目前区域商务商业市场扎堆，主要集中在奥体中心附近； 商务商业处于市场起步阶段，整体市场缺乏商务氛围，区域商业目前靠典型项目依托，尚有较大发展空间。
6 沈阳浑南红星国际广场 住宅：7100元/㎡
6 沈阳浑南红星国际广场 住宅：7100元/㎡
成都红星国际广场 地块位置：北3环内，环以外 1 5 五块石 环 批发市场 成都 4 动物园 3 2 成都火车站 市中心 方向 红星国际 区域在售项目： 1 绿地世纪城 3 华润银杏华庭5 华润翠林华庭 2龙湖北城天街 招商雍华府 4
7 成都红星国际广场 SOHO：6000-6300元/㎡ 集中商业：11000元/㎡
7 成都红星国际广场 SOHO：6000-6300元/㎡ 集中商业：11000元/㎡
7 成都红星国际广场 SOHO：6000-6300元/㎡ 集中商业：11000元/㎡
无锡红星国际广场 项目区位 本案位于崇安区传统CBD商圈附近，地段优势突出 地块位于无锡崇安区，锡沪路与江海路交叉口、西北角。占地面积平米，总建筑面积平米，其中可售住宅面积平方米，可售商业面积平方米。
8 无锡红星国际广场 高层：8000元/㎡ 商业：31000元/㎡
8 无锡红星国际广场 高层：8000元/㎡ 商业：31000元/㎡
8 无锡红星国际广场 高层：8000元/㎡ 商业：31000元/㎡
9 郑州红星国际广场 SOHO：6300元/㎡
9 郑州红星国际广场 SOHO：6300元/㎡
大连红星国际广场 项目区位 未来该区域交通便利，缩短了与主城区的距离 项目位于甘井子区中华西路与华东路交叉口西北侧。 地块离周子水机场5公里。 规划中的地铁1号线附近有站点，拉近了该地区与老城区的距离。 目前项目周边配套成熟，能满足周边居民的生活需要
10 大连红星国际广场 高层：9700元/㎡ 集中商业：16500元/㎡ 临街商铺：30000元/㎡
10 大连红星国际广场 高层：9700元/㎡ 集中商业：16500元/㎡ 临街商铺：30000元/㎡
10 大连红星国际广场 高层：9700元/㎡ 集中商业：16500元/㎡ 临街商铺：30000元/㎡
长春红星国际广场 区域规划 项目位于远达大街东侧交通便利，距离火车站5分钟，机场30分钟，最近高速出入项目区位 口仅15分钟车程。 102国道、城际高铁 四大交通干线，畅通财富动脉，助力企业 ——辐射长吉图 发展 轨交3号线 ——上班人群 远市内消费人群 达大远达大街快速路 街 ——承接市内消费群 轨交出行 自驾出行 连接经开、净月 紧邻轻轨三号线，公路、高铁、项目位于远达大街东侧交通公交等快速便捷的交通配套，交便利，距离人民广场重庆路商通更便捷，大量节省时间成本。 圈仅10分钟、站前商圈5分钟
11 长春红星国际广场 SOHO：6200元/㎡
11 长春红星国际广场 SOHO：6200元/㎡
廊坊红星国际广场 项目区位 高铁辐射生活圈，城市中心进一步扩大 京沪高铁廊坊站 项目周边交通便利四通八达，随着高铁站的设立，将形成CBD商务区，该区域是未来城市中心。 菜市场 纽 阳 华 约 光 美 公 逸 项 元 墅 目 上海证大 龙邸
12 廊坊红星国际广场 高层：6300元/㎡
12 廊坊红星国际广场 高层：6300元/㎡
烟台红星国际广场 项目区位 项目地块处于烟台市芝罘区黄务镇,属于芝罘区的南部新城板块,目前该区域相对较落后,市中未来该区域有望成为烟台南部心 南大街 商圈的核心。 本案 黄务镇 莱山机场
13 烟台红星国际广场
13 烟台红星国际广场
上海浦江红星国际广场 项目区位项目紧邻轨交8号线，轨交出行较便捷，靠近浦星公路，自驾可直达市中心，到机场、 火车站及金融、商业中心车程均在40分钟内； 位置和交通 距离8号线联航路站仅200米 1小时内可抵达全市主要区域 紧邻浦星公路主干道，距离外环线仅6km 30分钟内可抵达全市主要区域
14 上海浦江红星国际广场
14 上海浦江红星国际广场
14 上海浦江红星国际广场
常州红星国际广场 项目区位 项目位于西太湖休闲旅游区常州市的“后花园”与武进中心区交汇处，将成为常州市主城区未来拓展的重要空间之一。武进经济开发区和西太湖生态休闲区良好的区域交通优势必使其未来需向外围拓展以寻求发展空间。 武进区政府重点打造区域，项目处于各大区域交汇，区域前景较好 老居民区，生活配 套较完善。 武进老城区 武进新区，新的商业中心聚集，生活配套成熟、集中 本案 武进新城区 人气较旺，大型市场型商业逐渐聚集 地块位置
15 常州红星国际广场
15 常州红星国际广场
15 常州红星国际广场
15 常州红星国际广场
15 常州红星国际广场
重庆涪陵红星国际广场 区域概况 涪陵是重庆重要经济增长极、全市重要工业基地、国家中心城市、 城乡统筹发展的现代化大城市，是六大区域中心城市之首。 涪陵—— 区域面积：2941平方公里 户籍人口：113万人 城镇化率：% 涪陵—— 两江交汇 三峡库区核心区 重庆“一小时经济圈” 六大区域中心城市之首 涪陵区两江交汇（长江、乌江），属于重庆市“一小时经济圈”核心城市，位于重庆六大区域中心城市之首（万州、涪陵、黔江、永川、江津、合川），是全市重要经济增长极、全市重要工业基地、国家中心城市、 城乡统筹发展的现代化大城市。长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。
16 重庆涪陵红星国际广场
16 重庆涪陵红星国际广场
16 重庆涪陵红星国际广场
兰州红星国际广场 项目区位 项目位于兰州政治经济中心——城关区 雁南路 A 小西湖商圈 雁东路 集小商品日用百南关-西关B 货服装电器等为商圈 一体的批发零售最大最主要的中心 综合性商圈， 东方红广以服装百货零售为主，兰州场商圈 的政治经济中知名写字楼，心 意向地块 数码一条街，称雄百货零售界 五里铺商圈 以服装和家电为主
17 兰州红星国际广场
17 兰州红星国际广场
17 兰州红星国际广场
重庆红星国际广场 项目区位 项目位于北部新城主干道金开大道和金州大道交汇处 机场 项目位置 寸滩报税港区 江北嘴 观音桥商圈 CBD
18 重庆红星国际广场
18 重庆红星国际广场
18 重庆红星国际广场
二、设计、拿地过程中 主要项目一览
昆明北京路红星国际广场 项目区位 位于昆明北部片区，距离市中心直线距离约8公里，区域位置略偏。相较红星国际广场一二期项目，地段有较明显差距。 长水新机场 直线距离18km 昆明市区 红星北京路地块 红星国际广场一二期
1 昆明北京路红星国际广场
1 昆明北京路红星国际广场
1 昆明北京路红星国际广场
沈阳长白岛红星国际广场 项目区位 项目1~4#地块位于长白岛地区，一线临河地段，以开发居住物业价值为主要目标。 地块北靠三好桥，引桥长，北地块西侧为规划道路，与市政侧沿长白东路的地块皆在引桥办公及高层小区相邻。预计未下方。可达性降低，北向低区来为次干道，车流量小 视野受影响 地块北侧 约52米宽绿化带 1 浑地块东侧滨堤路为双向6车快地块西侧 道路宽度：18米 河 速干道，往来车流量一般但车2 速快，车噪较大 项目共分4块地，总占地 万宽绿化带有效阻隔噪音与快速方，含商业地块与住宅地块，容道路不利影响 道路宽度：24米 积率~不等； 3 道路东面已建有高尔夫球场与地块内部尚有少量拆迁户 浑河，生态环境优，视野佳 道路宽度：40米 4 宗地现状 地块东侧
2 沈阳长白岛红星国际广场
2 沈阳长白岛红星国际广场
合肥包河区红星国际广场 红星地块 高铁南站 1 地铁1号线站 2 老城区 地块属于包河区，位于绕城高速以南，北临包河区政府，西靠建设中的包河大道高架，西南为即将迁走的骆岗机二环路 场，地块西面南面的道路尚未辟通。 2 1 地块以南约1公里为滨湖新区的核心区。 滨湖新区方向
3 合肥包河区红星国际广场
3 合肥包河区红星国际广场
3 合肥包河区红星国际广场
天津西青区红星国际广场 西部新城近年发展迅速，但地块所在张家窝偏离西部新城的主战场， 同时地块处于张家窝、中北镇、扬柳青镇、海泰产业园交界处； 本案 •西部新城选址于中国百强乡镇之一———西青区中北镇，按政府相关规划，全部工程将于3至5年内完工，总投资超过100亿元。 •西部新城将建成占地4平方公里，建筑面积400万平方米的西部大型居住板块，居住人口由目前万人增加到20万人，使本市原有居住格局趋于均衡，逐步形成环状分布为基础，东、南、西、北多中心呼应的分布格局。
4 天津西青区红星国际广场
4 天津西青区红星国际广场
4 天津西青区红星国际广场
苏州木渎红星国际广场 目前区域商业主要聚集在地铁一号线金枫路站附近，未来这里的商业将形成集聚效应。 狮山路 红星地块 商圈 （高新区） 近万方木渎创意产业园新天地（售罄） 城市服务 万方浙建枫金枫商圈 华广场 长江横塘路 建材凯马商家居圈50万方合景领 商圈 商圈 峰城市综合体 专业市场近5万方金枫时木渎古社区配套 代广场商业 汽车城 镇景区 约7万长江1号商业
5 苏州木渎红星国际广场
5 苏州木渎红星国际广场
5 苏州木渎红星国际广场
无锡太湖新城红星国际广场
6 无锡太湖新城红星国际广场
6 无锡太湖新城红星国际广场
6 无锡太湖新城红星国际广场
三、百货MALL选址
红星百货MALL 红星百货MALL主要分为三种类别，分别是晶海、爱琴海和星银海，三者之间的规模和定位都有差异，应针对不同的城市、区域和市场情况采取不同档次的定位。 红星百货mall分类： (类似华润万象城) 晶海 （类似华润印象城） 爱琴海 星银海 （类似华润欢乐颂） 三类百货MALL
百货MALL——“不是”三原则 不是所有城市都适合做百货MALL、城市综合体 不是所有区域都适合做百货MALL、城市综合体 不是所有地块都适合做百货MALL、城市综合体 地块选择要看 区域选择要看 城市选择要看 地块指标 区域商圈情况 城市能级 地块物理状况 区域交通情况 城市大区位 地块利好和不利好因素 区域发展规划 城市大交通 商业物业与住宅物业配比 区域人口消费层次 城市经济发展程度 地块周边道路交通等 区域住宅价格等 城市人口数量 城市人均可支配收入等
百货MALL选址原则 购物中心用地选择一般遵循的区位原则： （1）最短时间原则： 即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民中间，但随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不再是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。 （2）区位易达性原则： 指商业用地一般应分布于交通便捷，易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。 （3）聚集原则： 是指商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流、城市社会经济活动的焦点常常成为社会优先选择的地点。 （4）接近购买力原则： 是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
地块选择因素 一 、地块指标 项目名称 项目区属 地理位置 占地面积 容积率 绿化率 建筑密度 土地用途 土地年限 建筑限高 地块现状 主要看地块是否满足建百货mall的基本指标。 二、地块物理状况 完整规模 形状 地形
地块选择因素 三、地块利好和不利好因素 利好 不利好 四 、其他需要考虑因素 1.商业物业与住宅物业配比： 商业和住宅保持一定配比，综合产品线价值和去化速度考虑，具体比例视具体项目而定。 2.地块周边道路交通等： 地块是否紧邻主干道或者次主干道 是否有便捷道路通往市中心
百货MALL选址理论 一、购物中心商圈确定原则： 以购物中心建筑为圆心 在实际进行商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。 二、购物中心商圈确定目的。 进行商圈分析的目的有三： 明确商圈商业区或购物中心的商圈范围 了解商圈的人口分布状况及生活结构 在以上基础上进行经济效益的预测
百货MALL选址理论 三、商圈情况 1、服务人口估算 部分城市商业中心分级比较 从上图可以看出，规模在10万方左右商业面积的百货 mall的服务人口为15-20w，8万方的15w。
百货MALL选址理论 2、服务人口要素 主要包括以下几个要素： 主要综合考虑人口的数量、年龄、职业和收入，以判断周边服务人口是否有足够的购买力。 3、项目辐射范围情况 判断百货MALL是否有发展空间
百货MALL选址理论 4、竞争情况 主要包括以下几个要素： 主要是对周边竞争环境有一个大概的判断，若是目前3-5km已有和待售的商业体量已经白热化，明显超出当地的消化能力，商场经营情况普遍比较不善，则不考虑进入，但是竞争激烈也有可能会形成一个新的商业中心。
红星三类MALL选址指标 边缘商圈 购物中心商圈划分标准 核心商圈：包括了购物中心顾客总数的50%-次商圈，15-25% 70%； 次商圈：位于邻近商圈的区域，包含了购物中心顾客总数的15%-25%； 核心商圈,50-70% 边缘商圈：位于外围的区域。 不同类型的购物中心的核心商圈、次商圈和边缘商圈半径不一致 三类购物中心配比要求 类型 位置 商圈半径 建筑面积 租赁店数量 停车位 市区购物中心 市级商业中心 10-20km 10万方 40-100 500个以上 城郊购物中心 城乡结合部的交通要道 30-50km 10万方以上 200个以上 1000个以上 社区购物中心 市、区级商业中心 5－10km 5万方以内 20-40 300-500 红星标准
红星三类MALL选址指标 红星标准 类别 mall规模 核心商圈 次商圈 边缘商圈 服务人口 核心商圈人口比例 核心商圈人口 晶海 10-15万方 5km 5-10km 10km- 20w 15-20w 爱琴海 10-15万方 5km 5-8km 8km- 20w 65%-95% 15-20w 星银海 5万方 3km 3-5km 5-10km 10w 5-10w 因此，晶海和爱琴海系列shopping mall周围三公里内人口应该保持15w服务人口，星银海系列应该保持在5w及以上。
从城市能级指标考量可进入城市 一二线城市消费能力比较高，百货mall进入原则上没有问题，三四线城市则需要经过一定条件的筛选才能决定是否进。 城市类别 界定 个数 是否进入 一线 公认的北、上、广、深 4 进入 二线 剩余省会城市、剩余直辖市、计划单列市 29 进入 三线 地级市 251 根据城市条件筛选决定 四线 县级市（以百强县为范围） 100 根据城市条件筛选决定
三线城市指标考量 三线城市评判策略 1、人口（人口≥250万） 2、人均GDP（人均GDP≥25000元） 1、是否有高铁动车 2、是否有机场 3、是否与核心城市一小时交通圈 1、积极进入城市 2、一般关注城市 3、谨慎进入城市 * 人口及人均GDP筛选线，是综合中等发达省份城市情况而列，具有很高参考及执行作用。
三线城市指标考量结果 中国大陆251个三线城市，经过第一轮人口（≥250万）、人均GDP（≥25000元）筛选，和第二轮是否有机场、是否有高铁动车、与核心城市距离的综合评分，得出以下结论： ＞40分 为积极进入城市 25-40分 为一般关注城市 ≤25分 为谨慎进入城市 一般关注城市 谨慎进入城市 城市圈层 省份 积极进入城市（＞40） （25-40） （≤25） 江苏 无锡市，徐州市，常州市，南通市，扬州市 镇江市 长三角 浙江 温州市，台州市，绍兴市 嘉兴市 广东 佛山市，东莞市 中山市，江门市 清远市 泛珠三角 广西 柳州市 福建 泉州市 莆田市，漳州市 河北 唐山市，沧州市 廊坊市 环渤海 威海市，德州市，山东 潍坊市，烟台市 泰安市 日照市，枣庄 湖南 岳阳市，株洲市 常德市，湘潭市 中部崛起 湖北 襄阳市 宜昌市 河南 洛阳市 许昌市，漯河市 陕西 安阳市 榆林市，宝鸡市 西部组团 四川 德阳市 黑龙江 大庆市 牡丹江市 东北三省 吉林 吉林市 辽宁 鞍山市 锦州市，铁岭市
四线城市指标考量 四线城市评判策略 1、百强县榜单前30名（计33个县级市） 1、是否有高铁动车 2、是否有机场 3、是否与核心城市一小时交通圈 1、积极进入城市 四 2、一般关注城市 3、谨慎进入城市
四线城市指标考量结果 城市圈层 省份 积极进入 一般关注 谨慎进入 江苏 江阴 常熟、张家港 昆山市、丹阳市 长三角地区 浙江 义乌市 绍兴县、余姚市、诸暨市、温岭市 泛珠三角地区 福建 晋江市 西部组团 四川 双流县 积极进入 1个 四线城市 四线城市 指标评分 一般关注 4个 12个 筛选评判结果 谨慎进入 7个
从城市能级指标考量可进入城市（一二三四线汇总） 城市圈层 省份 积极进入城市（49个） 一般关注城市（18个） 谨慎进入城市（26个） 上海 上海 江苏 南京，无锡，徐州，常州，南通，扬州、江阴 镇江、常熟、张家港 昆山，丹阳 长三角 浙江 杭州，宁波市，温州，绍兴市，台州 嘉兴，义乌 绍兴县，余姚，诸暨，温岭 广东 广州，深圳，汕头，珠海，佛山，东莞 中山，江门 清远 广西 南宁 柳州 贵州 贵阳 泛珠三角 云南 昆明 福建 福州，厦门，泉州 晋江 莆田，漳州 海南 海口 北京 北京 天津 天津 环渤海 河北 石家庄，唐山，沧州 廊坊 山东 济南，青岛，潍坊，烟台 泰安 德州，日照、威海，枣庄 江西 南昌 重庆 重庆 安徽 合肥 中部崛起 湖南 长沙 岳阳，株洲 常德，湘潭 湖北 武汉 襄阳 宜昌 河南 郑州 洛阳 许昌，漯河 甘肃 兰州 山西 太原 西部组团 陕西 西安 安阳 榆林，宝鸡 四川 成都 德阳，双流县 黑龙江 哈尔滨 大庆 牡丹江 东北三省 吉林 长春 吉林 辽宁 沈阳，大连 鞍山 锦州，铁岭
从区域情况考量：地段 类比华润产品线以及结合我们自身项目，可以得出： 晶海 一二线城市（直辖市、省会城市等） 万象城 一二线城市主要商圈 未来城市重点发展区域 爱琴海 星银海 晶海—钻石区域 一二线城市（直辖市、省会城市等） 二三线城市，少量一线城市 印象城 核心区域，位于主要商圈范围 二三线城市主要商圈 、一线城市区县中心 新兴区域中心，周边有成熟商圈 未来城市重点发展区域 商业配套薄弱的人口密集区 未来城市重点发展区域 爱琴海—黄金区域 二三线城市 核心区域非中心，周边有主要商圈 新兴区域中心，周边无成型商圈，商业二三线城市为主，少量一线、四线城市 配套薄弱 欢乐颂 未来城市重点发展区域 二三线城市次商圈 、一线城市大型社区商业配套 商业配套薄弱的人口密集区 星银海—白金区域 二三线城市 未来城市重点发展区域 次中心区域或新兴区域非中心， 周边无成型商圈，商业配套薄弱 未来城市重点发展区域
从区域情况考量：地段 总结表 红星百货MALL分类 项目分类区域商圈/CBD 是否未来规划发展方向天津红星国际广场 直辖市/二线城市核心区 √现代商贸物流区 是 晶海 是 福州红星国际广场 省会/二线城市新区中心 √工业路商圈 政府政策支持重点区域 政府重点打造区域， 常州红星国际广场 二线城市新兴区域 ×无成型商圈 未来城市发展重点区域 爱琴海 昆明红星国际广场 省会/二线城市主城非中心区 ×邻近旅游度假区 是，城市南移方向
从区域情况考量：道路交通 交通条件是未来购物中心经营成功与否的重要影响因素，对于中国购物中心市场来讲，因为人口规模庞大，私家车大规模增长，这一因素就特别关键。 紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形象展示空间； 晶海/爱琴海 交通良好，保证充足的人流量和车流量 紧邻城市主干道或次主干道，具备一定的可见度和形象展示空间； 星银海 交通可达性良好 红星百货MALL分类 项目 分类 道路 天津红星国际广场 2条主干道、3条轨交 晶海 福州红星国际广场 2条主干道、3条轨交 常州红星国际广场 2条主干道，公交线路多 爱琴海 昆明红星国际广场 2条主干道 晶海 爱琴海 星银海 紧邻城市主干道，具备良好的可见紧邻城市主干道，具备良好的可见度紧邻城市主干道或次主干道，具备一度和形象展示空间 和形象展示空间 定的可见度和形象展示空间 目前或者规划有轨道交通，排除汽可以没有轨道交通，但道路的通达性可以没有轨道交通，但道路的通达性车终点站、长途客运站甚至火车站要好，排除汽车终点站、长途客运站甚良好，排除汽车终点站、长途客运站甚这类交通枢纽 至火车站这类交通枢纽 至火车站这类交通枢纽
从区域情况考量：房价及周边人群消费能力 红星百货MALL分类 项目 分类 房价 目标客户 消费人群 竞争情况 日均客流 家庭年收入在20万以上，消费力水平相大品牌开发商万达、招商天津红星国际广场 中高端 —— 对较高，私家车拥有量相对较高。 进驻 晶海 地处福州中环西南角周边集中商业多为社区型比周边中高收入家庭消费、白领阶层消费、闽福州红星国际广场 高档社区，消费力强超市，缺乏高端集中式商5万 房价水江沿岸归侨消费、台港澳同胞 劲 业 平高出一定比例 常州红星国际广场 社会中层 中端 —— 商业配套匮乏 爱琴海 多为社会中流阶层，而且职业休闲度较商业以专业市场、批发市昆明红星国际广场 中端 —— 高 场、物流基地为主 通过对红星自由项目的考察，可以发现如下规律： 晶海购物公园 目标客群属于金字塔的上半部分，档次中高档，购买力较高，消费力强劲，日人流量在5万左右。如果是在核心区，那么竞争对手都比较强，如果是在新区中心，那么区域暂时还缺乏高端集中式商业。 爱琴海购物广场 目标客群属于金字塔的中部，这部分客群档次中端，购买力一般或偏好，个体消费力一般，但由于这部分客群数量最多，总体消费量较大。区域缺乏集中式商业，市场已存对手档次不高，但可能存在较强的潜在对手。 星银海购物广场类比华润欢乐颂，经过调查发现，哈尔滨华润欢乐颂高层6200元/㎡，而周边高层价格在5800-7000元/㎡，溢价率不高，目标客户也是中端，消费能力一般。区域目前集中式商业缺乏，但未来可能会受大体量商业冲击。
选址结论 周围三公里分类 规模 定位 城市能级 区域 商圈/CBD 商业配套 服务人口 服务人口 位于主要商圈范核心区域 完善 围 10-15万一二线城市 晶海 高端 20w 15-20w 方 （省会/直辖市等） 新区中心 周边有主要商圈 基本配套 核心区域非基本配套周边有主要商圈 中心 完善 10-15万爱琴海 中高端 二三线城市 20w 15-20w 方 新区中心 周边无成型商圈 薄弱 次中心区域 二三线城市 周边无成型商圈 薄弱 星银海 5万方 中端 新区非中心 10w 5-10w 四线城市 核心区域 周边有主要商圈 一般 晶海定位高端，主要在一二线城市核心或者新区中心的主要商圈区域，商业配套比较完善，周围三公里服务人口能够达到15w及以上； 爱琴海定位中高端，主要分布在二三线城市的核心区域或新区中心，商业配套基本完善，周围三公里人口能到达15w； 星银海规模比较小，主要分布在二三线城市和少数四线城市的核心区域，商业配套一般，周围三公里服务人口能达到5w及以上。
选址结论 是否未来分类 规划发展道路 房价 消费人群 竞争情况 方向 竞争对手较强劲 紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形象展示空间；目前或者规划有轨道交通，晶海 高档 排除汽车终点站、长途客运站甚至火车站暂缺集中式商业 这类交通枢纽 视具体情紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形区域缺乏集中式商业，况不同，象展示空间；可以没有轨道交通，但道路市场已存对手档次不高，是 爱琴海 中高档 高于城市的通达性要好，排除汽车终点站、长途客但可能存在较强的潜在平均房价 运站甚至火车站这类交通枢纽 对手 紧邻城市主干道或次主干道，具备一定的集中式商业缺乏，但未可见度和形象展示空间；可以没有轨道交星银海 中档 来可能会受大体量商业通，但道路的通达性良好，排除汽车终点冲击 站、长途客运站甚至火车站这类交通枢纽 都要求是未来规划的重点发展方向，周边道路比较通畅，最好紧临主干道和交通枢纽； 消费人群中、高档，消费能力比较强；周边商业氛围已经或者未来会比较浓厚。
四、前期拿地标准
项目选址标准 1、用地性质开发模式：重点发展城市综合体项目 2、项目发展目标城市选择，由公司发展战略决定，如：同时满足GDP≥800亿元、社会消费品零售总额≥300亿元、市区人口≥70万人。 ◆该城市经济充满活力，居民有足够的购买力。 ◆城市发展快，市场空间及前景广阔。 ◆在加大基础设施建设，招商引资环境良好。 ◆市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对弱、土地 资源相对充足等一系列优势。 3、项目位置：在城市的核心、次核心商业区或大型居住区，交通便利、商业区要求有较好的商业氛围；较偏远地区结合城市规划发展方向可考虑。城市快速路或高架下口直达本地块。可利用城市景观为佳。地块不宜临靠墓园、医院、法院等忌讳场所。 4、经济测算：要求自持物业同销售物业达到现金流自身平衡。 5、争取政府给予最大力度税收优惠政策。
项目选址标准 6、用地规模：土地规模应在50亩以上。 按小规模社区MALL体量，商业主体进深大于等于60米， 规划用地进深常规前广场大于等于应大于90米为宜。 18米，背面与用地红 线退界常规大于等于12米。 7、土地形态使用率高，地块形状完整、避免狭长、凹凸不规则。 8、项目距离：如本城市已有红星项目，新项目位置与老项目可设一定距离标准。结合公司战略部署。
项目选址标准 9、临街要求：至少有一侧边界紧临主干道，最好四面临街，主干道宽度应大于30米。如大型百货MALL至少设在十字路口为宜。 ◆昆明二期项目 百货MALL位于广福路和陆广路十字路口，广福路为主干道，路宽45米，周边有多条公交巴士线路。
项目选址标准 10、自持物业占比重：20%-30% 11、商业街比例：占百货MALL的总面积20%左右为宜 12、规划条件设置要求： ◆常规经济技术指标 项目 覆盖率 绿化率 容积率 商业 50%-55% 25%-10% 住宅 25%-35% 30%-35% ◆高层建筑最大适用高度（m） 抗震设防烈度 A级高度框架-剪力墙结构 A级高度框架核心筒结构 B级高度框架-剪力墙结构 度 80 90 100 8度 100 100 120 7度 120 130 140 6度 130 150 160
项目业态组合方式 第一种类型： 用地面积足够大，通常在18万平米以上，包括大型购物中心、五星级酒店、5A级写字楼、主力店、商业步行街、酒店式公寓、普通公寓和多种业态住宅。例如常州武进项目，天津项目，合肥项目、昆明项目、福州项目、重庆武警7支队项目等。 ◆常州武进项目 总用地面积：约20万平米 地上建筑面积：约58万平米 容积率： 地上商业建筑面积：25万平米 地上住宅建筑面积： 33万平米 含有地上15万平米的大型百货MALL。
项目业态组合方式 总用地面积：约20万平米 含有地上万平米的大型家居 ◆天津河东项目 地上建筑面积：约65万平米 MALL和约万平米的大型百容积率： 货MALL。
项目业态组合方式 第二种类型： 用地面积适中，通常9-18万平米，以单MALL居多，可包括大型购物中心、写字楼、主力店、商业街、酒店式公寓、和部分住宅。如兰州项目、长春西新区项目。 ◆兰州项目 总用地面积：约万平米 地上建筑面积：约35万平米 容积率： 地上商业建筑面积：20万平米 地上住宅建筑面积： 万平米 含有地上10万平米的家居MALL。
项目业态组合方式 总用地面积：约万平米 地上建筑面积：约36万平米 ◆长春西新区项目 含有地上12万平米的家居MALL。 容积率： 地上商业建筑面积：万平米 地上住宅建筑面积： 万平米
项目业态组合方式 第三种类型： 用地面积较小，通常6-9万平米，业态相对简单，可包括大型商业、酒店式公寓、商业街，例如长春河东路项目、乌鲁木齐项目、厦门项目。 ◆乌鲁木齐项目 总用地面积：约万平米 地上建筑面积：约万平米 容积率： 全为商业建筑 含有地上12万平米的家居MALL。
项目业态组合方式 ◆福建厦门项目 总用地面积：约万平米 地上建筑面积：约万平米 容积率： 全为商业建筑 含有地上12万平米的百货MALL。
项目业态组合方式 第四种类型： 用地面积偏小，通常3-6万平米，只建购物中心，商业街、办公或加局部住宅。如武汉龙阳项目、兰州南面滩项目、柴巷项目、无锡龙头项目。乃至更小的只建主力店加广场形式。如昆明呈贡项目。 ◆武汉龙阳项目 总用地面积：约万平米 地上建筑面积：约19万平米 容积率： 全为商业建筑 含有地上万平米的家居MALL。
项目业态组合方式 ◆昆明呈贡项目 总用地面积：约3万平米 地上建筑面积：万平米 容积率： 地块面积很小，为单纯的主力店加广场形式。含有地上万平米的家居MALL。
拓展项目方案案例 1、最大限度挖掘土地价值，结合市场、客户的需要进行产品定位。对区域规划、周边环境、交通因素、政府扶持、土地自身条件等判断，最大限度挖掘土地价值。 如：沈阳长白岛项目4# 条件：相同地块、相同面积指标。不同产品形态、不同布置方式，实现经济效益最大化。 原始方案 调整方案 市场情况：商业街无目标客户群、住宅需求量大、低密度产品稀缺。 资源优势：东侧浑河、高尔夫球场、市政绿化带等。 调整前产品：联排+高层+条状步行街 调整后产品：联排+高层+总部基地
拓展项目方案案例 ◆无锡太湖新城项目 无锡太湖新城项目东侧紧邻市政绿地，方案便充分利用该绿地、河道等资源，与建筑方案统一设计，充分利用该景观资源。 同时，方案通过下沉广场，地下通道与规划中地铁通道直接相连，实现与商业中心无缝连接。 贡 湖 大 道
拓展项目方案案例 2、结合当地政策法规，合理利用地方政策实现拿地需求。 对土地的优势要放大，劣势要找出解决办法。 如，常州武进项目 原有红线 调整后红线 先天劣势：1. 改宗地约350亩，超出政府招拍挂设置必须小于300亩的强制要求。 2. 现有河道将东南角分割成异形小地块，不利于商业总体布局。 解决措施：1. 将多余面积转化成河道、市政绿化，通过租赁形式使用该部分地块。 2. 通过调整河道内部流向营造景观河，坐游船、观荷花成为改项目最出彩部分，同 时通过河道分隔商业地块和住宅地块。
拓展项目方案案例 3、结合地方因素，做出项目特色 ◆福建厦门项目 厦门是我国最有特色的海岛旅游城市之一，方案的设计理念主要来源于厦门美丽的沙滩富有韵律的海浪、海藻、贝壳、珊瑚为概念，做出一个以海洋为主题的设计方案。
五、项目测算及 合作开发协议说明
拿地流程 接洽地块 市场调研 静态测算 实施及 报企发领导 政府谈判 动态测算 审批 公开拿地摘牌 项目操作 为发展中心在地块申报企发前所需做的工作，尤其对地块的初步静态测算。
经济测算列表
静态测算经济指标 经济指标 重要指标 销售净 项目投资 自持物业 覆盖率 净利润 销售收入 利润率 效益分析 总价值 销售收入：各产品线面积*各产品线单价的总和。 净利润：销售收入—所有成本。 自持物业总价值：自持物业所有成本。 项目投资效益分析：开发物业净利润-自持物业投资额 销售净利润率：税后利润/销售收入*100% 覆盖率：开发物业净利润/自持物业成本*100%
销售净利润率 销售净利润=销售收入-所有成本-税费 销售净利润率=销售净利润/销售收入*100% 销售净利润率越高，说明项目的获利能力越强，目前项目可行性的起点标准销售净利润率≥ 15% 成本构成 税费 土地成本 建造成本 期间费用
销售收入 销售收入=各产品线面积*各产品线单价的总和。 各产品线面积：根据项目的总平方案上指标。 各产品线单价：根据调研参照区域平均价格 案例 N可销建筑面产品类型 销售单价 销售收入 备 注 O 积 1 高层 106,683 7,600 81,079 2 商业街 24,900 16,000 39,840 主力3层 3 BLOCK 10,226 18,000 18,407 主力3层 4 办公 64,500 8,000 51,600 毛坯 5 车库 1,429 100,000 4,286 按每个车位计算，且假定出售30% 销售收入合计 195,2元 12 万
土地成本的构成 （根据发展中心提供的地价） 土地款 （大市政配套费按照地块所在城市征收土地成本大市政配套 标准计算，实际可能享受减免政策。） （按楼面地价的3%计算） 契税
报批报建费 建造成本的构成 设计费 开发前期费用 斟察费 其他前期费用 基础工程 （包括：土方、护坡桩、桩基等） 人防工程 主体建安工程费 主体建安工程 （根据抗震烈度） （标准可根据档次定位调整） 室内精装修 建造成本 （小市政工程根据各地政策小市政工程 和实际情况测算调整。） （根据绿化率和容积率。） 园林景观 （根据建筑覆盖率和绿化率。） 道路广场建造 基础设施费 （住宅类如设计有会所、物业用房、公建配套费 幼儿园等则按实际情况测算。） 其他基础设施 （按照前三项总和的2%-5%计提。） 不可预见费
期间费用的构成 （开发物业按总销售额的2% —3%预估,自管理费用 持 物业按 35元㎡/计算。） 期间费用 营销费用 ( 开发物业按照总销售额 2% -3%预估,自持物 业不承担。） （贷款按土地款的55%估算，按年利率7%，财务费用 用款24个月计算，实际可贷款金额较高。）
税费的构成 （按总销售额的 % 计算） 营业税 税费 （按税前利润的 25% 缴纳） 企业所得税 土地增值税（较为复杂，后页详细论述）
土地增值税 销售收入 增值额 扣除项目 金额 基础 营业税 主体建 开发前 土地获 期间费用 设施费 及附加 安工程费 期费用 得成本 增值率？（后祥） 东部、南部：销售收入的2%； 土地增值税预征？ 中部、东北部：销售收入的%； 西部：销售收入的1% 土地增值税清算 土地增值税实缴土地增值税预征+（土地增值税清算-土地增值税预征）*50%
销售税费计算依据 销售税费计算依据 预征：东部、南部：销售收入的2%； 中部、东北部：销售收入的%； 西部：销售收入的1% 清算： 增值率﹤20%：住宅部分土地增值税免征 增值率﹤50%：土地增值税=增值额×30% 50%﹤增值率﹤100%：土地增值税=增值额×40%—扣除项目金额×5% 100%﹤增值率﹤200%：土地增值税=增值额×50%—扣除项目金额×15% 增值率﹥200%：土地增值税=增值额×60%—扣除项目金额×35% 扣除项目金额： （土地获得成本+开发前期费用+主体建安工程费+基础设施费）×120%+期间费用+营业税及附加 增值额：销售收入－扣除项目金额 增值率：增值额 ÷ 扣除项目金额 土地增值税实缴：土地增值税预征+（土地增值税清算-土地增值税预征）*50%
覆盖率 覆盖率=开发物业赚的净利润/自持物业总价值*100% 自持物业总价值指自持物业的总成本。（包括土地成本、建造成本、期间费用） 晶海 在 3800~4200元/平 百货MALL单爱琴海 在3400~3800元/平 方建造成本 自持物业星银海 在3200~3500元/平 建造成本 家居MALL单2700~3100元/平 方建造成本
覆盖率衡量标准 考虑到目前红星百货的招商、租金及运营能力不如家居MALL成熟，因此我们根据城市能级来限定覆盖率。 覆盖率≥60%(一线城市：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆) 一线城市由于城市发展相当成熟，因此覆盖率达到60%的风险性较小。 覆盖率≥80%(二线城市：除一线城市以外的省会城市、计划单列市) 二线城市由于城市发展相对比较成熟，因此覆盖率达到80%具有较大的可行性。 覆盖率≥100%(三、四线城市：地级市） 对于风险较大的三、四线城市开发物业赚的净利润减去自持物业的成本为正数，在短期内可以通过开发物业的销售迅速回流开发资金，而在经营性物业走出市场培育期之后，又将在长期内为企业带来稳定的现金流，即项目赚了自持物业的价值，具有可行性。
现有土地拿地模式 红星目前拿地模式： 模式一 合作方将土地转让给红星，不参与日后开发 合作方可短期内获得土地转让资金，且无需继续投入开发资金，但无法享受未来地块增值以及项目开发销售、经营的长期收益。 模式二 合作方以土地入股，与红星共同开发 合作方以土地入股，红星投入建设资金，负责项目开发运营。双方按照股权比例分享收益。 1、土地入股，双方按比例共同投入建设资金，按比收益。 2、土地入股，建设资金支出全由红星承担，按比收益。 注：合作方虽不直接参与开发与经营，但可委派股东及财务总监对项目运营及资金使用情况进行监督。
合作开发（红星参股）协议说明 一、合作开发（红星参股）的种类： ——A方式：合作方未取得土地与红星合作竞买土地合作开发； ——B方式：合作方已有土地红星入股合作开发： B1：通过增资方式入股； B2：通过股权转让入股。 二、合作开发（红星参股）应坚持的关键性条款： 无论是A方式还是B方式合作，因红星只是参股（持股比例不低于35%），为控制法律风险、掌握项目开发建设的主导权、获取项目应有的经济利益以及红星财务上能做到业绩并表，应坚守以下关键性条款：
合作开发（红星参股）协议说明 1、设置交易先决条件 在交易先决条件达成时签订合作正式协议并继续交易： ——A方式：拟挂牌土地为单宗土地、净地且控规指标符合红星开发城市综合体的要求等； ——B方式：对项目公司尽职调查结果满意、土地合法取得不存在闲置或收回风险、项目总规可以按照红星开发城市综合体的要求进行调整等。 2、项目公司的管理架构 项目公司管理权要能控制，合作方占大股的股东会、董事会的决策权限应缩小（集中在重大事项），其他事项由总经理为主的管理层决策。 ——董事长、财务副总监可由合作方委派人员担任； ——总经理暨法定代表人、财务总监等管理人员由红星委派人员担任； ——股东会、董事会权限集中在《公司法》规定及双方认为的重大事项（如对外投资、担保、捐赠、项目成本及售价、利润分配等）； ——扩大总经理职权（除股东会、董事会权限之外的事项）； ——重大的项目管理及财务管理制度按照红星管理模式编制，报合作方确认后执行。
合作开发（红星参股）协议说明 3、保护红星系商标等无形资产 ——项目开发过程中，输入“红星国际广场”项目品牌以及“爱琴海”等商业运营品牌； ——项目公司或合作方未经允许不得在项目销售宣传、地名、公司名称等方面侵犯“红星美凯龙”品牌 4、股权质押 ——为保护红星投入资金的安全性及按协议获取收益，在项目开发过程中，合作方应将持有项目公司的全部股权质押给红星 ——如当地工商局不能办理股权质押登记手续，双方协商其他担保办法。 5、项目融资 合作方应同意红星可利用项目土地使用权、在建工程、经营性物业抵押等进行融资。
合作开发（红星参股）协议说明 6、借款收回、利润分配和税务筹划 ——项目有销售收入时，应优先收回红星投入的借款； ——项目所得利润，按照比例分配，由于项目建设资金、品牌、管理由红星投入，此处的分配比例可与股权比例不一致，具体由双方协商,或考虑由红星优先固定分红； ——出于利益最大化考虑，可由红星进行税务筹划。 三、需要提示的问题 如合作方担心红星管理权控制后不按期开发、转移成本、不分配利润等，应在坚守以上关键条款的基础上，在管理权的分配、管理制度、对方的审批权限、违约责任、红星担保等方面设置相应条款，以打消合作方的顾虑。
合作开发（红星参股）协议说明 四、合作协议（参股）范本 A方式（与合作方共同拿地合作开发）： 附件1（A）《项目合作框架协议》 附件2（A）《合作协议》 附件3（A）《投资意向协议》（与政府签订的勾地协议） B1方式（合作方已有土地增资入股合作开发）： 附件4 （B1）《项目合作框架协议》 附件5 （B1）《合作协议》 B2方式（合作方已有土地增资入股合作开发）： 附件6 （B2）《项目合作框架协议》 附件7 （B2）《合作协议》 其他与合作开发有关的增资扩股协议/股权转让协议/股权质押协议（抵押合同/保证合同/借款协议（银行委贷协议/资金占用协议）/公司章程等根据谈判具体情况及交易进程起草。
谢谢！
天津红星国际广场 从商业地产目前的发展情况来看，从单一购物中心到大型SHOPPING MALL，再到将居住性功能与商业性功能相融合的城市综合体已成为商业地产的发展趋势。 综合体代表当前最前沿的业态，但市场主流有明显的同质性。区别于一般综合体项目（如万达广场、中粮大悦城等），红星地产努力找寻自己独特的商业地产发展模式，以突破相对传统的百货业SHOPPING MALL和体验式的购物、休闲、娱乐模式。 红星国际广场——依托家居与百货双MALL驱动，商业、办公、居住等相互融合、打造商业前景、投资价值远超常规的城市综合体运营模式。
天津红星国际广场 区域简介 区 位 位于河东区津滨大道东兴桥西 30’车程直达滨海新区 区域示意图 20’车程直达滨海机场 鼓天津楼10’车程直达天津东站 机商天津场 10’车程直达滨江道商圈 圈 站商圈 5’ 车程直达小白楼CBD 滨万达广场 江小白综合体选址 红星国际广场 道 楼 大学选择非城市传统核心，但远景规划好的区位； 区 南楼 选择地价相对较低，溢价空间大的区位； 商圈 滨海新区 选择能改变区域发展，政府支持的区位。
天津红星国际广场 项目简介 7 1 1.家居MALL 5.星级酒店 6 25万平米红星美凯龙家居典范 5 2 五星级酒店，知名酒店运2. SHOPPING MALL 4 营商管理 4 25万方晶海购物公园商业mall 6.高档住宅 3 3.双街 20万平米铂金级公寓晶品7 4万平米玫瑰天街：两条商业生活住区，10万平米低密6 特色风情街。 度洋房，5万平米墅区瞰景4.双写字楼 华宅 万方五星级写字楼，万公寓 方高档写字楼 6万平米SOHO公寓
天津红星国际广场 独创“双 mall” 双MALL VS VS 红星国际广场 金地广场 万达广场
天津红星国际广场 独创“双 mall” 人流互动 消费互补 车位关系 （形成消费群错峰） 独创双mall规划，理念领先万达、金地等
天津红星国际广场 “双 mall”优势 “领先” “通达” “充足”“高端”“优质” 外观设计 内部动线 停车车位 商业地标 品牌与服务
天津红星国际广场 “双街 ”优势 1.鲸鱼理论： 鉴于自然界鲸鱼理论，鲸鱼很大，旁边有很多小鱼，小鱼为鲸鱼服务； 步行街围大MALL而建，相互配合，涵盖天津当地建筑风格及不易进入MALL里面的地方特色； 大体量自持商业，商业街可售面积控制在15%-20%以内，保证整体商业的高效良性运营。 2.与双mall动线、人流关系： 通过层层连廊、飞梯，实现红星国际广场的定制联体式规划，科学安排人流动线，主动引导双MALL核心主体的人流输入商业街。 万达商业街销售比例较高，后期难以统一管理，经营无保证
天津红星国际广场 “双街 ”优势 3.双赢兼顾原则：销售效果好，投资客收益高： 支持点1：销售体量严格控制在15%-20%之内； 支持点2：shopping mall 具备时代性、前沿性；商业街以地方特色为主，形成大mall 和商业街档次、业态互补； 支持点3：便于统一业态布置，统一管理； 支持点4：步行街是外街内做。
天津红星国际广场 “商业 mall ”独创特色 特色1：屋顶高尔夫，有特色的城市中心高尔夫练习场； 特色2：高档的婚庆大世界，从微电影、摄影、情侣的纪念品到主办婚庆的一条龙服务； 特色3：南国风情美食城，让北方人在寒冷的冬天也能体会到南方的温暖。 商业mall独具特色，产品优于金地、招商等综合体项目
天津红星国际广场 各产品线关系 写字楼 综合体各业态功能性互动： •项目住户享受综合体舒适居住环境 家居百货•闲暇时与家人朋友一起到双MALL进行一站式购物、休闲、娱MALLMALL 住宅 乐；或到商业街品尝特色美食。 SOHO •工作日上午，背着办公包步行到5A写字楼开始一天的工作。 •每日上、下班或闲暇时均可便捷享受综合体完善配套。 •买几套SOHO给员工住，免去了上下班的拥堵 商业步高档酒店 行街 •有朋友或者商业伙伴来，不用再烦恼，家门口就是五星级酒店。 各业态相互依托，紧密联系，商业、办公、居住完美融合
天津红星国际广场 商业、居住独立分区 1、商住分离，动静分区，保证品质； 动 2、独立的居住地块，保证居住的舒适度及品完美分隔尺度，质； 保障动静分离，同时不影响消费静体验。 3、商业、住宅人流互动，商业与居住分离但不远离，保证综合性消费体验。
天津红星国际广场 外立面 Shopping mall外立面 2. 设计、材质、风格领先 1. 住宅外立面 品质感高，历久弥新 万达住宅外立面 天津首席天幕 4. 立面略显陈旧， 3. 综合体点睛之笔 品质感不足 凸显品质 家具 mall外立面 第八代外立面设计 万达商业外立面 外立面设计、材质、风格优与万达、金地，拥有天津首席天幕
天津红星国际广场 住宅产品设计创新之户型赠送 优势1、赠送面积，公司与客户双赢（不占容积率，无配套费用，仅建安成本；客户能低价享受更大空间，功能及舒适度更高）； 优势2、实现小户型建面大户型功能； 优势3、填补市场空白独创户型，与竞品形成差异化，销售快，价格高。 户型的附加值、功能、产品创新上均优于万达、金地、招商等
天津红星国际广场 住宅产品设计创新之户型创新 跃层、平层结合，更多选择；产品线丰富；设计与容积率更好地实现 采用跃式户型设计（高层、洋房）； 洋房1跃2赠地下室、顶户赠阁楼，增加附加值； 带独立地采暖、上下水、赠送空间功能齐全，市场接受度高，提升溢价空间。 3#地高层跃层 洋房阁楼层 洋房地下室 小户型（108㎡建面）圆三房跃层梦，天津首创； 动静分区，私密性高； 厅室以上大开间，全南向。 101㎡平层，首创35㎡大面宽客厅，享三室功能。 创新性户型设计，更符合客户需求，深受客户青睐， 销售价格及去化速度均高于金地、招商。
天津红星国际广场 住宅产品之户型对比 赠送次红星高层 高层产品对比 卧与卫三居：101平米 生间 金地高层两居：110平米 红星洋房 赠送地下四居：170平米 室 洋房产品对比赠送 南北花园 赠送赠送下沉下沉庭院 庭院 金地洋房三居：170平米 高层户型超大附赠，功能性、附加值强于金地， 洋房拥有更高舒适度、品质、附加值及稀缺性领跑市场。
天津红星国际广场 景观 住宅景观： 主题园林景观 红星大MALL屋顶景观 住宅景观采用大中庭设计 楼间距大，建筑与景观相融合 园林景观属区域市场一流 VS 洋房景观 洋房景观 商业MALL景观： 万达大MALL屋顶实景 高层景观 高层景观 MALL上配备屋顶景观广场 增加项目附加值，实现高溢价 提升项目整体形象 商业景观为项目特色，金地、万达均没有大MALL屋顶景观， 本案住宅景观也优于竞品。
天津红星国际广场 写字楼 写字楼优势 红星5A写字楼 定位5A甲级写字楼、140m超高建筑，河东商务地标； 配置满足5A标准，严格按照市场需求设计； 设计上保证最大使用率，单层面积控制在1500-2000㎡之间。 万达写字楼 VS 品质上完全高于万达写字楼，而金地紫云庭则未规划写字楼产品， 本案综合体更高端，业态更丰富。
天津红星国际广场 酒店 红星5星级酒店 酒店优势 五星级酒店，知名酒店管理公司运营 项目产品线补充 提升项目形象 实现项目后期经济效益 竞品万达广场、金地紫云庭、招商雍华府均没有规划酒店， 本案综合属性更高，优势明显。
天津红星国际广场 价格及销售速度对比 产品线及均价 高层 洋房 SOHO（公寓） 商铺 写字楼 年销售额 毛坯13000元㎡/ 16000元㎡/ 24000元㎡/ 预计33000元㎡/ 预计15000元㎡/ 16亿 红星国际广场 （预计） 12500元㎡/ 15500元㎡/ 毛坯9800元㎡/ 27000元㎡/ 无 亿 招商雍华府 12000元㎡/ 16000元㎡/ 精装11600元㎡/ 25000元㎡/ 无 亿 金地紫云庭 1.本案区域内主要竞品为金地紫云庭及招商雍华府，金地紫云庭及招商雍华府项目均有商业、高层、洋房、公寓4条产品线，于本案有较高参考意义；其中雍华府住宅基本售罄，主要为销售LOFT和商业； 2.本案各产品线价格上均远高于竞品，平均均价高出竞品30 %左右； 3.本案全年销售额在天津名列前茅，为河东区销冠，高于金地及招商两个项目。
天津红星国际广场 改进之处 在取得诸多成果的同时，与万达等相比我们也存在需改进之处： 1.进一步加强和政府职能部门沟通及关系维护，保证开发报建节点； 2.制定更强更细工程节点计划，保证推售及交房节点任务。 3.商业运营： ①加强商业招商团队组建及培训； 1.加强与国际国内一流品牌商家沟通，建立战略合作关系； 2.形成符合市场规律的独特商业经营管理新模式。
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