类别墅产品设计研究
同致行（中国）顾问
研究框架
1
类别墅产品划分
2
双拼产品设计研究
3
联排产品设计研究
4
叠拼产品设计研究
5
总结
类别墅产品划分
1.
物业类型
形态区分
一般容积率
一般建筑面积
地面层数
类别墅
双拼
共用一道墙
~
300㎡
二~三层
联排
两道以上共用墙
~
200~300㎡
二~三层
叠拼
垂直方向的两/三户叠加
~
200~300㎡
四~六层
背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅—纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。
类别墅
产品划分
类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅（根据国土资源部的释义，只有独栋产品才称之为别墅）和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度。
双拼别墅
设计原则
一般设计要求
2.
概念
功能间与面积参考
案例赏析
双拼别墅
概念
由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。
A户
B户
充分、合理、奢侈、有节制的张扬；
紧凑的平面布局和丰富的空间划分；
空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；
平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感；
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
双拼别墅
设计原则
地上面积区间300-400㎡，总建筑面积420-500㎡；
宅基地面积500-650㎡，其中集中花园面积至少200㎡；
地上二层，地下一层，地下面积120-150㎡；
室内车库，双车位；
4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；
起居室面宽在5米1以上；
一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。
双拼别墅
一般设计要求
宅基地面积
总建面
地上面积
花园庭院面积
地下面积
500-600㎡
420-500
300-400
至少200㎡
120-150㎡
双拼别墅
功能间与面积参考
分层
功能空间
面积(㎡)
总面积(㎡)
首层
门厅
起居室
餐厅
公用卫生间
厨房
卧室/家庭室(可选)
车库
5
20-25
5
10
15
17-18
100-120
二层
卧室/家庭室(可选)
次卧室(包括卫生间)
次卧室
公用卫生间
15-20
25
15
15-20
80-100
三层
主卧室
卫生间
步入式衣橱
书房
15-20
10
5-10
5-10
50-55
合计
地上建筑面积
250-270
地下室
家庭影院
设备间
洗衣房
储藏
工人房(包括卫生间)
20-30
10-15
10
5-10
10
60-80
总计
地上及地下面积
300-320
以320㎡的双拼别墅为例：
案例赏析—上海龙湖滟澜山双拼美墅
结合地块东西狭小、消防车可达范围大的特点，取消西侧消防车道，最大化利用间距。
采用堆坡技术，形成4m的“地下空间”，增加景观面和采光度。
将车行道路掩埋在地下，有效节约土地。
概况：
项目总占地面积万㎡，总建筑面积：万㎡。
双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）。
2400㎡会所，内部配以少量商业。
波尔多往事
托斯卡纳时光
克里特传说
莱蒙湖印象
蔷薇谷
朗月溪
紫香堤
银杏道
滟澜渡
N
嘉 松 公 路
普罗旺斯之香
创造性地解决容积率问题
龙湖滟澜山
总体规划
龙湖滟澜山
W
采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致。
通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。
对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层入户
因地制宜的堆坡造景手法
龙湖滟澜山
立体规划
地下部分由下沉花园、地下车库及地下室组成
下沉花园
地下室
地下车库
地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。
龙湖滟澜山
高附加值的精致双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
阁楼
户型核心关键词：高附加值、双挑高
主要可借鉴之处：景观开道，户型突破
滟影系列双拼别墅：3层销售面积，得到6层变幻空间，290㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
赠送多：附赠非下沉的采光地下室（4㎡高）与下沉花园，附赠夹层空间，顶层赠送阁楼露台。
双挑高设计：客厅米，家庭厅挑高，有效增加别墅的居住感。
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……
龙湖追求最好的园林景观效果，坚持“景观开道”，对园林种植制定了标准化工艺
龙湖滟澜山
景观设计
巧用景观降低紧密感
利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带和绿化轴带，有效控制容积率；
截取公里自然黄金水岸，视觉上稀释容积率。
精湛的施工技艺
全冠移植、同纬度采购、五层垂直绿化、产地制瓦、手工铺装……
（360度成树定位、三次移植过程、意大利购矿烧瓦、海外工匠手工铺装墙面）
龙湖滟澜山
景观设计
唯美的建筑
浓郁的西班牙、意大利、托斯卡纳风格，营造地中海度假别墅风情，迎合女性产品定位
龙湖滟澜山
现场表现
意大利
托斯卡纳
红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡
四坡面屋顶
浅色、大块、方正石材贴面
不规则文化石贴面
西班牙
外部温馨、浪漫的现场表现
婚礼草坪
室外小品细节
售楼处外观
售楼处广场
会所下沉式休闲广场
室外小品细节
室外小品细节
室外小品细节
售楼处外景
女性主题包装
龙湖滟澜山
现场表现
狭长地块、高密度的兵营式排布
先天条件
成功要素
创新的产品——充分发挥品牌开发商的规划和设计能力
定位鲜明的主题产品表现力
——提升项目综合竞争力
1. 因地制宜的堆坡造景手法
2. 精湛的施工技艺
3. 创新型高附加值产品
1. 唯美的产品
2. 女性主题的现场包装
克服
龙湖滟澜山
案例小结
联排别墅
一般设计要求
功能间与面积参考
3.
概念与特征
基础数据参考
优缺点
创新打造手法
联排别墅
概念与特征
由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）。
特征一：联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。
特征二：高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50％以上。
特征三：住宅功能的齐全性，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。
地上面积区间200-300㎡，总建筑面积300-350㎡，与双拼产品拉开差距，一般3联到5联；
地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80㎡；
进深15-18米；
起居室面宽在5米左右；
室内车库，一般单车位；
3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室；
一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。
联排一般设计要求
客厅、餐厅
楼 梯
车库、门房
三段式
联排别墅
一般设计要求
分层
功能空间
面积(㎡)
总面积(㎡)
首层
门厅
起居室
餐厅
公用卫生间
厨房
卧室/家庭室(可选)
车库
5
20-25
5
10
15
17-18
100-120
二层
卧室/家庭室(可选)
次卧室(包括卫生间)
次卧室
公用卫生间
15-20
25
15
15-20
80-100
三层
主卧室
卫生间
步入式衣橱
书房
15-20
10
5-10
5-10
50-55
合计
地上建筑面积
250-270
地下室
家庭影院
设备间
洗衣房
储藏
工人房(包括卫生间)
20-30
10-15
10
5-10
10
60-80
总计
地上及地下面积
300-320
联排别墅
功能间与面积参考
以320㎡的联排别墅为例：
公园大地~㎡
总进深
总开间
客厅
主卧
次卧
开间
进深
开间
进深
开间
8
8
圣莫丽斯㎡（五房两厅五卫）
总进深
总开间
客厅
主卧
次卧
开间
进深
开间
进深
开间
星河丹堤㎡（四房两厅四卫）
总进深
总开间
客厅
主卧
次卧
开间
进深
开间
进深
开间
京基东堤园315㎡（五房两厅五卫）
总进深
总开间
客厅
主卧
次卧
开间
进深
开间
进深
开间
5
中海大山地㎡（五房三厅三卫）
总进深
总开间
客厅
主卧
次卧
视听室
地下室
开间
进深
开间
进深
开间
面积
面积
16
17㎡
约20㎡
星河丹堤㎡（四房两厅两卫）
总进深
总开间
客厅
主卧
次卧
备注
开间
进深
开间
进深
开间
联排别墅
基础数据参考
联排别墅只有端头户型的采光为三面，中间户型均为两面采光，采光条件不如独栋和双拼别墅；
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹；
若排布处理得较密集，社区的公共休闲空间将受限，将造成仅限于自身花园内活动，休闲、健身等多功能需求便难以得到全面满足。
经济型联排产品占地较小，且有多种排布组合方式，比较容易出容积率；
性价比高：总面积较独栋和双拼小，总价相对便宜；
联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性均较强。
优 点
缺 点
联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品
联排别墅
优缺点
打造手法1：首层局部连接
参考案例：保利林语溪
手法：相邻两栋建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。
优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。
拼接处俯视
拼接处后部
拼接处正面
联排别墅独栋化
联排别墅独栋化——向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力
创新打造手法
创新打造手法
打造手法2：“凹”形建筑布局改变组团形态
参考案例：南京仙林翠谷
总建筑面积约260平方米， “凹”型布局，中间围和56平方米庭院；
内凹型庭院使户型形成两个南向采光面；
一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，提升独栋式感受。
改变建筑形态组织组团
一层
二层
凹形围和内院
凹形围和内院
一层仅卫生间相连
二层完全分离
客厅
车库
卧室
餐厅
主卧
卧室
卧室
露台
联排别墅独栋化——向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力
联排别墅独栋化
打造手法3：错排布局、类独栋设计
参考案例：保利 叶上海
通过错排设计，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。有效降低传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，
扩大花园面积以及增强空间的通透性，不足的是别墅朝向全部为西南向。
类独栋别墅，三联排
联排别墅独栋化——向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力
联排别墅独栋化
创新打造手法
附加值升级
内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。
内庭院布置，将室外景致引入室内
参考案例：上海万科燕南园
餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；
二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；
三间卧室既有露台景观又有内庭景观。
一层
二层
三层
内庭院
内庭院
餐厅采光井
联排别墅附加值升级——内庭院的布置1
创新打造手法
附加值升级
内庭院布局的演变
参考案例：重庆协信Town城
传统的内庭院进行后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；
北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，形成立体化景观。
地下室
一层
二层
三层
半开放内庭
内庭上空
餐厅
客厅
主卧
卧室
下沉庭院
下沉庭院
联排别墅附加值升级——内庭院的布置2
创新打造手法
附加值升级
联排别墅附加值升级——高赠送率的经济型别墅
一层
一层夹层
二层
三层
经济型别墅（建筑面积205平方米）：参考案例：上海金地格林世界
赠送：半地下室：车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全； 一层前后私家花园、二层三层观景露台；
宽阔大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；
舒适性：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。
创新打造手法
双主卧，舒适度更高 参考案例：深圳振业城
建筑面积226平方米；
二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；
功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。
一层
二层
三层
半地下层
次主卧
主卧
起居室
家庭室
书房
附加值升级
联排别墅附加值升级——加强主卧功能间
创新打造手法
叠拼别墅
一般设计要求
优劣势与机会点
4.
概念与特征
创新打造手法
叠拼别墅
概念与特征
一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。
缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时“有天有地”
2F
1F
地下室
4F
3F
5F
2F
1F
地下室
4F
3F
5F
下套产品
上套产品
~
组合产品剖面结构
叠拼别墅
一般设计要求
层数：一般地上是四至五层，由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；
低密度住宅：叠加式别墅容积率大致在1左右，这个容积率比联体别墅要高，但比多层住宅要低；
房型面积：介于洋房与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园；
室内景观资源：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。
叠拼别墅
优劣势与机会点
S
W
O
华润橡树湾创新的三叠联庭别墅有以下优势：
化解高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次；
每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感；
总价在800—1000万之间，价格与普通联排别墅相近，树立了北上海新江湾城区的标杆。
叠拼别墅联排化
参考案例：上海华润橡树湾
创新打造手法
独立入户方式，确保私密性
参考案例1：上海华润橡树湾
每户单独楼梯入户
1: 二、三层位于一层的独立入户；
2：一层住户入口；
3：四、五层位于一层的入户口；
创新打造手法
创新入户设计1
1 2 3
入户示意
参考案例2：中海蓝湾
错层设计，上下住户同享前后景观资源
交通组织：入户方位错开，提升私密性
顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台
首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园
创新入户设计2
北向上叠入户楼梯
优势：增强私密性、弱化视觉上的容积率和上叠过长的进户路线
劣势：影响下叠采光
入户方式模拟
二层
三层
二层
一层花园
一层花园
下沉式花园
下沉式花园
入户楼梯下方空间难利用
参考案例3：上海龙湖滟澜山
创新户型
创新打造手法
多重庭院
参考案例：上海华润橡树湾
创新三叠“联庭”别墅
庭院空间示意
一宅四院，垂直院落加强景观性，每户均有一层庭院配置，让每户私享花园生活。
创新打造手法
②
③
①
⑤
⑥
④
①~⑤ 以地下庭院、空中庭院和一层前庭后院，全面提升院落景观层次感。
总结
5.
研究小结
产品打造
整体价值提升途径
创造产品高附加值
联排别墅
叠拼别墅
联排别墅
叠拼别墅
独栋化手法1：局部连接、二层分离
独栋化手法2：凹形建筑布局
独栋化手法3：错排布局
叠拼别墅联排化
独立入户设计
布置内庭院
大面积赠送
双主卧设计
垂直多重庭院设计
通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，并赋予高附加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。
*
