目 录
1
一、土地市场分析
3
二、行业热点资讯
4
1、经济快讯
6
2、城市建设
9
3、地产资讯
12
三、楼市动态
12
1、新盘分析
16
2、楼盘活动
28
四、数据楼市
28
1、商品房市场
29
2、商品住宅市场
31
3、商品非住宅市场
31
五、楼盘销售top50列表
34
六、媒体监控
35
1、各类物业投放频次
35
2、各区域广告投放
36
3、高频次投放项目
38
七、同致行简介
一、土地市场分析
数据来源：郑州同致行研究中心
2010年11月，郑州市土地市场小幅爆发，单月成交经营性用地（不含工业用地）14幅，成交土地面积万平方米，按指定容积率测算，能建成约万平方米的商品房。本月成交土地中有7幅为普通住房用地，其中5幅挂牌出让，2幅协议出让，合计31万平方米；另外7幅为商业用地，其中6幅挂牌出让，1幅协议出让，合计万平方米。
11月郑州市成交土地区位图
就区域分布来看，本月交易的土地，呈东、南、西三个区域分布，其中有六幅位于郑东新区，这些地块围绕郑州新火车客运站分布，南部二七区本月也有两块普通商品住宅用地成交，西部本月中原区和高新区共成交3块商品住房用地。
中原区成交的两幅土地买受人均为中原区中原乡冉屯村民委员会，郑东新区成交的商务金融用地中位于康宁路南、站南路西的地块被万众房地产开发有限公司以2030万元/亩的天价拍得。金水区成交的一幅地块，为郑州金成时代广场建设有限公司所购买，用于普通住宅的建设，容积率高达，折合楼面地价仅仅为573元/平方米。具体信息详见下表：
2010年11月郑州市成交土地一览表
成交时间
位置
区域
用途
面积
容积率
成交总价（万元）
买受人
出让方式
2010-11-9
开发路西、佛岗东路北
二七区
其他普通商品住房用地
570
77
河南中联创房地产开发有限公司
挂牌出让
2010-11-9
白杨路东、鸿业路南
高新区
其他普通商品住房用地
15602
1590
郑州清水苑置业有限公司
挂牌出让
2010-11-9
冉屯路南、冉屯东路西
中原区
其他普通商品住房用地
2027
郑州市中原区中原乡冉屯村民委员会
协议出让
2010-11-9
冉屯东路西、冉屯南路北
中原区
其他普通商品住房用地
70994
郑州市中原区中原乡冉屯村民委员会
协议出让
2010-11-17
黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东
金水区
其他普通商品住房用地
180438
80335
郑州金成时代广场建设有限公司
挂牌出让
2010-11-18
心怡路东、福禄路北
郑东新区
商务金融用地
8563
7
5990
河南人民置业有限公司
挂牌出让
2010-11-18
京广南路东、新甫南街南
二七区
批发零售用地
27620
4
河南省盛祥置业有限公司
协议出让
2010-11-19
站南路西、站西二路北
郑东新区
商务金融用地
16991
7
11880
郑州铁科赛得置业有限公司
挂牌出让
2010-11-19
聚源路东、宏图街北
郑东新区
商务金融用地
10000
4
5985
河南超达置业有限公司
挂牌出让
2010-11-19
福禄路南、站南路西
郑东新区
商务金融用地
9786
7
6845
河南嘉亿东方置业有限公司
挂牌出让
2010-11-19
康宁路南、站南路西
郑东新区
商务金融用地
8742
7
26615
万众房地产开发有限公司
挂牌出让
2010-11-19
商都路北、站南路西
郑东新区
商务金融用地
29333
7
22110
建业住宅集团（中国）有限公司
挂牌出让
2010-11-24
金岱路北、腾飞路西
管城区
其他普通商品住房用地
29085
3
11520
河南正印置业有限公司
挂牌出让
2010-11-24
南三环南、石柱路西
二七区
其他普通商品住房用地
11025
1853
河南台兴房产有限公司
挂牌出让
合计
--
--
--
420776
--
--
--
数据来源：中国土地市场网
二、行业热点资讯
1、经济快讯
、郑州市出台“两轴一带”产业经济区发展意见
11月11日，郑州市出台关于进一步加快产业集聚区发展的意见，称每年将拿出1000万元的专项资金，奖励成绩突出的重点产业集聚区和做出突出贡献的单位。
意见称，按照产业发展和城镇体系规划要求，要引导市区的产业集聚区环城区发展布局，形成环形产业带。引导县（市）及上街区的产业集聚区向“两轴一带”布局，“两轴”即郑汴洛、新郑漯两轴，“一带”即新郑、新密、登封产业带。另外，每年还要拿出1000万元的产业集聚区发展专项资金，奖励当年成绩突出的重点产业集聚区。
对通过国家、省、市认定的特色产业集聚区、创新型产业集聚区，循环经济示范集聚区和新型工业化产业示范基地，由郑州市财政分别给予一次性100万元、60万元和30万元的奖励。市重点产业园集聚区总体规划按要求编制、批复并经审核后，一次性给予30万元的资金补助。
对产业集聚区建立的经省及省以上有关部门认定的行业技术研发中心、检测中心，市财政要按其专项设备投资额的20%给予补助，最高补助不超过100万元。
此外，在用地方面也有支持。意见规定，在全市每年建设用地计划指标中，要预留60%以上用地指标，保障重点产业集聚区项目的用地。
、中国将首次以PPP换算经济总量
2011年，中国将首次全面参与世界银行组织的国际比较项目(ICP)，使得中国的GDP可以通过购买力平价(PPP)换算，与世界其他各国比较。
中国国际比较项目部际协调小组成立，由国家统计局、财政部和国家发改委等10个部门参与，国家统计局局长马建堂和财政部副部长李勇共同担任ICP部际协调小组组长。
ICP是一项全球性统计合作项目，主要目的是测算各种货币的购买力平价(PPP)，以便用PPP作为转换系数，将各国国内生产总值(GDP)转换为用统一货币单位表示，从而比较和评价各国的实际经济规模和结构。
2011年为全球新一轮ICP活动的调查基准年。从2011年1月开始，全球约180个国家和地区同时开展ICP调查，整个活动预期2013年年底结束。
经国务院批准，中国首次全面参加新一轮ICP活动。按全球统一的时间要求，从明年1月开始，将在全国开展ICP调查。
2011年开始的新一轮ICP项目主要有三个目标：一是收集、编制和发布购买力平价数据，进行支出法GDP及其构成项目的比较，满足国际社会分析研究和决策的需要；二是测算贫困PPP数据，为“千年发展目标”的减贫监测提供统计依据；三是通过开展ICP项目，提高发展中国家统计能力，特别是国民核算和价格统计能力，改善宏观经济数据的可比性。
、10月份我国CPI创新高，同比上涨%，河南CPI同比上涨%
国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上分析指出，10月份个百分点的CPI涨幅中，新涨价因素占到个百分点，是主要推手。在新涨价因素中，食品类价格上涨%，为CPI上涨“贡献”了74%；居住类价格上涨%，“贡献”了%。
国家统计局河南调查总队11月16日发布10月份CPI数据。数据显示，10月份全省居民消费价格指数（CPI）同比上涨%，涨幅较上月扩大个百分点，创两年来新高。
物价涨幅正在呈现扩大之势，前10个月累计，我省CPI也首次超过3%，同比上涨%。和全国CPI涨幅相比，1～7月份各月河南的涨幅都低于或等于全国平均水平。但从8月份开始，河南CPI同比涨幅已经连续三个月超过全国水平。开封、安阳、南阳等我省部分省辖市10月份CPI已经超过了6%。
、存款准备金率11月上调两次，央行今年第五次上调存款准备金率
11月10日央行决定自16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
距离10日宣布上调存款准备金率9天之后，中国人民银行19日晚决定从11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。这是央行本月内连续第二次全面提高存款类金融机构人民币准备金率，也是央行今年以来第五次全面提高存款类金融机构人民币准备金率。
央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。粗略估算，上调个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。
、国家发改委表示，我国有能力保持物价稳定，明年首要任务防通胀
我国推出稳定物价的“国16条”包括：
大力发展农业生产、稳定农副产品供应、降低农副产品流通成本、保障化肥生产供应、做好煤电油气运协调工作、发放价格临时补贴、建立社会救助和保障标准与物价上涨挂钩的联动机制、继续落实规范收费的各项规定、积极稳妥推进价格改革、规范农产品经营和深加工秩序、加强农产品期货和电子交易市场监管、健全价格监管法规、加强价格监督检查和反价格垄断执法、完善价格信息发布制度、落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制、建立市场价格调控部际联席会议制度。
同时发改委分析，我国目前物质基础较为雄厚，此外，国家财力和经济实力的增强，而且我国调控手段和经验日趋完善、丰富，因此有能力保持物价稳定。
防通胀将成为明年宏观调控的首要任务。货币政策可能正式转向，2010年的政策基调将作出显著调整；当前通胀形势已十分严峻，因此松财政和紧货币的政策搭配有望成为2010年中央经济工作会议的一大看点；调结构将以收入分配为中心；存款准备金率仍有上调空间；扭转贷款负利率，需要收紧银根，逼高贷款利率。
郑州市财政出钱 稳定物价
今年年底前郑州市将在已有3000万元财政扶持设施农业建设资金的基础上，再追加2000万元，提高蔬菜自给率。明年起，郑州市该项资金增加到5000万元，列入预算。郑州市政府常务会研究确定了十项稳定物价的具体措施：关于粮、油、肉、蛋、菜，增加储备降低经营成本；关于价格临时补贴，按属地管理原则年底前发放到位；关于煤、电、油、气，增加柴油供应量不随意拉闸限电；关于高房价，有计划地采取限购措施；关于监管问责，领导小组重点打击囤积涨价。
、中国郑州2010产业转移系列对接活动，签约金额亿元、22个项目落户郑州
本次对接活动是全国首次由部省合作共同组织的产业转移盛会，以“产业合作、发展共赢”为主题，以产业集聚区为载体，注重产业链招商和板块承接，规模大、层次高、针对性强，必将有力促进河南产业结构优化升级，加速我省工业化、城镇化、农业现代化进程，加快经济发展方式转变；同时，也为广大客商发展事业提供了新的商机。
河南充分发挥市场、资源、能源、劳动力、土地、区位等方面优势，积极承接国内外产业转移，已与180多个国家和地区建立了经贸关系，共有68家世界500强企业、128家国内500强企业落户中原。
这次产业转移系列对接活动签约项目达381个，投资总额亿元，其中22个项目落户郑州。
2、城市建设
、以医疗经济为核心河医商圈开启新型商业经济圈蓝图
“河医商圈”位于郑州市的中心城区，周围辐射中原路、金水路、嵩山路、建设路、京广路、大学路6条主干道。
其规划理念，就是依托郑州大学医学院和护理学院、第一和第三附属医院等医疗机构突出的医疗资源优势，与周边商圈错位发展，做大做强医疗配套服务产业，形成商圈特色，带动相关产业发展。河医商圈是集医疗、商贸、商务、商住、服务、休闲娱乐为一体的具有医疗特色的新型商业经济圈。
发展的总体布局为“两圈—八区—三街—四带”，“两圈”即核心圈和外围圈。其中，核心圈将以河医立交桥为核心，沿建设东路、棉纺东路、大学北路和金水路，西到解放军防空兵指挥学院和郑州市西区供电局、东到京广北路、南到中原东路、北到鑫苑都市领地和金水路高阳桥区域。
八区指核心区内的医疗器械产品经营和组装集聚区等八大产区，包括医疗器械产品经营和组装集聚区，医疗、教学、科研集聚区，营养保健品经营集聚区，医疗康复培训和服务集聚区，药品、配镜、医疗书店集聚区，休闲娱乐集聚区，餐饮住宿集聚区，现代商业集聚区。
围绕河医立交桥打造商圈，商圈建设指挥部初步拟定出五个拆迁改造项目。这五个项目包括中投·汇金城项目，产业定位于药品、医疗器械批发中心；钛合佳苑项目，产业定位于中高档餐饮、住宿；金源广场项目，产业定位于服务病人经济的产业集群；嵩山俊景项目，产业定位于大型商业百货和总部经济；建业国际密码城项目，产业定位于高端办公写字楼及商住楼。辐射圈包括北至陇海铁路线，南至中原路，东至京广北路，西至嵩山北路的合围区域。
为了使商圈稳步发展，二七区还做了近、中、长三期目标规划。到2011年，要完成中投·汇金城五大重点项目建设，培育和引进一批药品、康复保健品、医疗器械产品经营企业。完成农贸市场、休闲街、步行街、风味小吃一条街等专业市场建设。
随着解放路立交、京广快速路、地铁1号线的即将建成通车，立体交通体系犹如纽带将河医商圈、二七商圈、火车站商圈、碧沙岗商圈以及正在新建中的万达商圈紧密相连，位居中心位置的河医商圈作为城市之心的动力骤然提升。综合交通枢纽拉近了郑州与其他省级市的距离，成为城市对话的窗口，一切都意味着本区域更具投资价值。
人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇”，这预示着河医商圈土地价值的转变，在自身建设和周边综合力量的作用下，河医商圈的区域价值一触即发。围绕着新商圈将会形成新的商业、人居标杆。
、郑州市道路绿化工作于明年4月底之前完成
全市2010年至2011年冬春季园林绿化工作会议提出，重点做好雕塑公园、青铜器公园、西流湖生态公园、南水北调总干渠市区段带状公园、城郊都市生态公园等项目的建设和运作。在今年年底前开工建设雕塑公园，2011年4月底前开工建设青铜器公园，完成南水北调总干渠市区段带状公园规划设计工作。
高速路口是郑州形象的窗口，在2011年4月底前完成10个高速公路出入口（京港澳高速圃田站、机场高速郑州南站、郑尧高速侯寨站、郑少高速郑州西南站、西南绕城高速十八里河站、樱桃沟站、豫龙站、连霍高速沟赵站、惠济站、柳林站）和12条出入市口道路（西环路全段、机场高速全段、农业西路、嵩山南路、大学南路、中州大道南段、航海东路、文化北路、中原西路、商都路、郑上路、郑密路）园林绿化景观整治工作。
在明年4月底前，郑州市园林局要完成市区已调查统计出的119条（段）主次干道沿街立体绿化建设，包含沿街两侧透空围栏、实体围墙及立交桥桥体、桥柱、护墙；完成金水立交、嵩山立交、郑上立交、紫荆山立交、河医立交等5座立交桥及中原路、金水路、嵩山路、航海路、桐柏路、未来路、农业路下穿铁路和农业路下穿铁路编组站等8座下穿隧道桥体垂直绿化工作。并展开对市区可实施屋顶绿化建筑物的普查。
另外，在明年4月底前还将完成市区新打通的36条断头路的景观绿化工作，完成“三环五横六纵”景观道路中“二环路、郑开大道-金水路-建设路-郑上路、中州大道、嵩山路”等4条重要景观道路建设，打造科学大道、瑞达路、航海东路、迎宾路等4条绿化示范路段，改造完成秦岭路、五龙口南路、天河北路、信息路、茂花路、白堤路、金梭路、仁和路、汝河路、龙湖外环路、经开第三大街和第八大街等12条林阴道路。
除了道路绿化景观，还将对市区480个社区中的居住区进行绿化、美化。开展“栽植乔木1000株、种植月季等花灌木1000株”等绿化建设活动，明年3月底前全市创建成10个园林社区、新建一批社区公园游园或成片绿地。
、郑徐客专可行性报告通过评审
截至10月份，郑徐客专科研性报告已经通过专家评审。续建的石武客专河南段，前10个月已完成投资亿元，轨道板铺设420公里。郑州动车所已经完成征地541亩，征地拆迁已经启动。
同时，省内城际铁路建设中，郑焦城际铁路、郑开城际铁路，都在紧张的施工中，而郑州至机场城际铁路，铁道部鉴定中心11月11日召开了第二次初步设计审查会，计划在本月内完成修改并报铁道部审批。
、2015年全省城镇化率将达48%
近年来，各市政府加大了对优势产业和重点企业的政策、资金扶持力度，加快产业集聚区建设，拉长产业链条，拓宽服务业开放范围，促进了产业发展，城镇经济实力不断增强。
中原城市群整体发展优势逐步显现，在全省经济社会发展中的地位不断提高，对区域经济的辐射带动作用不断增强。
目前，郑州、开封、洛阳、新乡、焦作、许昌等6市新区总体方案已批准实施，新区建设正在逐步展开。我省将逐步形成以郑汴都市区为中心，洛阳为副中心，大城市为骨架，中小城市和小城镇为依托，布局合理、协调发展的现代城镇体系。
2009年，河南省城镇化率为%，已历史性跃过30%的拐点，进入快速发展阶段。面对即将到来的“十二五”，河南城市化水平将大提速，5年后，预计城镇化率将达48%。
、郑州再添两处经适房项目
城市南区客技路西、三峡路南及城市北区新村路南、丰庆路西将各建设一处经济适用房项目。目前已经开始进行规划审批。
据了解，由河南省博瑞置业有限公司建设的经济适用房项目位于客技路西、三峡路南，用地面积达㎡，建筑密度小于25%，容积率小于 ，建筑高度低于60m，绿地率超过30%，停车位达到个/百㎡（建筑面积）。河南良朋置业有限公司经济适用房项目位于新村路南、丰庆路西，用地面积㎡，建筑密度低于25%，容积率小于，建筑高度低于60m，绿地率超过30%，停车位将超过个/百㎡（建筑面积）。
、郑州新郑机场将建综合交通枢纽
就航空港区和机场建设，省长郭庚茂要求，当前要以增加机场运营航线，特别是以增加干线为重点，瞄准省会城市和国际航线，努力实现以干代支扩大运量，为应对将来高铁开通运营做好准备。要抓紧做好机场综合交通枢纽可研报告论证工作，尽快提出投资方案，加快履行审批程序，力争纳入国家十二五规划开工建设项目。
郭庚茂要求，郑州国际物流园区，特别是新加坡国际物流产业园作为河南省一个标志性项目，在建设中要坚持以产促流、以流待产，这既是郑州市的优势所在，也是未来的一个战略性新兴产业增长点，对促进企业现代产业形成有着重要的带动作用。要注重研究产业规划，把物流业发展与整个产业发展紧密结合起来，寻求突破点。要注重物流园区基础设施建设，尤其是信息系统建设，提升物流网络的信息化水平。
、郑州市地下空间开发利用将编制专项规划——郑汴新区要建“地下都市”
郑汴新区下面将出现一个“地下都市”，地下将有隧道、步行街、大型停车场等
根据《郑汴新区综合交通规划》，在对外交通方面，10年内，郑汴新区内将建7条高速公路，还将建成9条铁路线路，让郑汴新区与外界的联系更加便捷。
此外，根据前段时间公布的规划，未来10年郑州新建43所医院，郑东新区就有12所。
下一步，将依据郑州、开封两市中小学校、幼儿园规划，合理确定中小学校、幼儿园等教育设施的规模与空间布局，尽快组织编制控制性详细规划，加快郑汴新区中小学、幼儿园等建设，解决上学难问题。
生态建设，将规划建设6座沉沙调蓄池
生态环境保护方面，下一步，将加快城镇功能区、沿黄文化旅游生态区、城市近郊区和生态农业功能区四大生态环境功能区规划建设，重点保护大型生态地块。
同时，还要加强对黄河水资源的有效利用，规划沉沙调蓄池6座、黄河引水口6处，以满足引黄和蓄水需要。在现有黄河水资源配额基础上，增加黄河水资源开发量到亿立方米，发展引黄灌溉。
、3年后郑州城区仅留汽车中心站
经过半个月的试运营，新客运南站人员、车辆、线路、班次以及各项准备工作全部到位，12月1日开始正式运营。到郑州新南站乘车，坐公交或出租可直达候车大厅门前，而且，有19条公交线路可供乘坐。
郑州新北站12月份也将开建，计划2012年春运前投入使用，将来二马路汽车站、南阳路汽车站以及老客运北站，全部迁入新北站。
随着新北站的开建，明年上半年，郑州新客运西站也将开工。目前，新客运西站主站房设计方案已通过评审，预计2012年上半年正式投入使用，届时现在的西站将搬至新西站。
位于郑东新区商鼎路北的新东站（郑州综合客运站），目前已经开建，该站为一级站，设计日发送旅客7万人次，是集铁路、公路、轻轨、城市公交等多种交通方式于一体的综合换乘系统。
3、地产资讯
、四部委发文实行差别化住房公积金贷款政策，郑州住房公积金贷款实行浮动利率
11月3日，四部委发文强化差别住房信贷政策，提高首套房、二套房的首付款比例，停发三套房贷。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
11月16日郑州住房公积金管理中心发出通知，郑州住房公积金个人住房贷款从今年11月12日起实行浮动利率，已发放和已受理未发放的住房公积金个人住房贷款按原利率政策执行，新增住房公积金个人住房贷款按此次通知执行。
根据通知，借款人家庭第二次以上（含第二次）使用住房公积金个人住房贷款的，贷款利率按同期首次使用住房公积金个人住房贷款利率的倍执行。
、首套房贷调至8折以上
11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。
7折房贷利率已经成为历史，各大银行都将首套房贷的利率调至8折以上，长达两年的房贷低利率时代彻底宣告完结。
中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受媒体采访时透露，明年1月1日房贷利率很可能再次做出调整，特别是房贷利率的优惠政策将取消。这无疑将加重购房成本，或将改变部分购房者的市场预期。
在贷款压力加重的情况下，部分消费者可能会继续坚持观望，刚需将受较大影响，而明年可能全面取消房贷利率优惠，将使一部分普通消费者的购房梦想照不进现实。
、银监会给房企贷款设“限”，四大银行对开发商“断粮”
银监会要求，银行对大型房地产集团实行授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。而目前占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。
、国家统计局发布的数据显示，前10月中部六省河南商品房卖得最多 10月份郑州房价环比涨幅居中部六省省会城市第二位
国家统计局10日发布的数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨%。这是9月份以来房价连续第二个月环比上涨，但涨幅比上月回落个百分点。
10月份郑州房价环比涨幅居中部六省省会城市第二位
国家统计局公布的数据显示，10月份，在中部六省省会城市中，郑州市房屋销售价格同比上涨了%，位居第三，合肥市和武汉市以%的同样涨幅位居第一。
从环比涨幅来看，郑州10月份房价环比上涨了%，居中部六省省会城市第二位。位于第一位的为南昌市，其涨幅为%，环比涨幅居于第三位的为合肥市，上涨了%。
另外，从公布的70个大中城市来看，郑州市10月份的房价同比涨幅与银川市相同，均为%，居省会城市同比涨幅的第八位；而对比10月份的房价环比数据，郑州%的涨幅与哈尔滨相同，在省会城市中，环比涨幅并列第七。
前10个月，河南房地产投资额排中部六省第二位
1月～10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长%。其中，商品住宅投资26683亿元，增长%，占房地产开发投资的比重为%。
在中部六省中，前10个月，河南省的房地产投资额为亿元，居中部六省第二位。安徽省与湖北省分别以亿元与亿元位于第一位和第三位。其中，从商品住宅的投资额来看，河南省以亿元位于中部六省第一位，安徽省和湖南省分别以亿元和亿元位于第二位和第三位。
前10个月，河南商品房卖得最多
1月～10月，全国商品房销售面积亿平方米，同比增长%；商品房销售额万亿元，同比增长%。
在中部六省中，河南商品房销售面积为万平方米，位于中部六省第一位。位于第二位和第三位的是湖南省和安徽省，分别卖了万平方米和万平方米。
不过，从商品房销售额来看，河南省前10个月商品房销售额为亿元，排在中部六省的第二位。排在第一位和第三位的分别是安徽省和湖南省，分别卖了亿元和亿元。
、郑州高价商品房成交量惊人
郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，通报了今年1～9月郑州房地产市场运行情况。今年前三季度，郑州市商品住宅销售均价5276元/平方米，同比上涨%，商品住宅销售面积万平方米，同比增长%。国家宏观调控政策对购房者消费心理影响很大，特别值得关注的是，尽管80~90平方米的“婚房”供销两旺，但均价超过8000元/平方米的高价位商品住宅，销量却在以超常规的方式增长，拉高了郑州的房价。
经统计，今年前9个月，郑州市区销售价格在8000元/平方米以上的商品住宅共销售2343套，同比增长倍还多。其中，6000～7000元/平方米和7000～8000元/平方米的投放套数分别占到商品住宅投放总量的%和%，较去年同期分别增加两成多和近两成。
此外，非住宅均价大幅飙升也值得关注，从今年6月开始，郑州非住宅销售均价从7000元/平方米，迅速飙升至10295元/平方米。
、郑州引黄灌溉龙湖调蓄工程日前启动
2010年 10月16日，距离黑川规划郑东新区整整9年，郑州引黄灌溉龙湖调蓄工程（简称龙湖工程）正式启动，这意味着龙湖区的建设具备了实质性开工条件。
按规划，到2012年，龙湖副CBD框架基本形成；到2016年，郑东新区将会以全新的面貌，展现在世人面前。
龙湖地区是郑东新区目前唯一一片尚未开发的功能区。根据规划，其范围西起中州大道，东至东四环快速路（107辅道），北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划面积40平方公里。
根据2009年8月18日评审通过的《郑东新区龙湖地区详细规划》，龙湖地区将形成“一心一轴两环四片”的格局。“一心”指CBD副中心，主要安排商务休闲、旅游度假及餐饮娱乐等设施；“一轴”指以运河为纽带连接CBD中心及副中心，主要安排商业、现代服务业以及公共服务设施；“两环”是指生态旅游休闲环和生活居住服务环；“四片”是指四个以居住功能为主的城市片区的功能布局结构。
在总体规划中，伸入龙湖的半岛，为CBD副中心，面积约48公顷。CBD副中心是由写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐及休闲的胜地。已经建成的CBD与即将开建的CBD副中心通过一条约公里长的运河相连，两岸是40米高的建筑，以商业、文化、居住等功能为主。建筑外侧依次为15米、20米高的多层居住区。龙湖将建成一个实实在在的休闲、健身、适宜生活的高档区域。“区域内要建河南一流的学校，从幼儿园到高中都会建好。学校布局有专门规划，经费全由东区来拿。同时还有一流的医院，如郑州大学第一附属医院、河南省人民医院等，都已经大体确定了位置。沿着龙湖，还将规划健身、休闲、观光的环线，就是打造一个适宜人居的地方。”
目前，郑东新区CBD和龙湖南区已经被称为中国难得的环境，而在业界看来，龙湖之美，将胜过今日之CBD和龙湖南区。
CBD与CBD副中心这两个令人耳目一新的环形城市通过如诗如画的运河紧密相连，构造出一个中国传统文化的“如意”，这是郑东新区的图腾，也是郑东新区的鲜明个性。而随着龙湖规划建设的开始，郑东新区版图上的“如意”呼之欲出。
龙湖工程建成后，龙湖蓄水位将达到米，湖体平均水深米，最大水深为米，总库容2680万立方米。工程将集调蓄、灌溉、景观、气候调节等多种功能于一身，充分体现了郑东新区“生态城市”、“共生城市”等城市发展理念。
郑东新区新三年跨越发展的具体目标显示，力争2010年基本完成水源输水工程和主湖区湖体开挖工程，2011年基本完成龙湖水系建设。
、郑东商业“地王”横空出世
11月16日下午，位于郑东新区新火车站附近的一块亩的商务金融用地，在郑州市国土资源局土地交易大厅拍出了亿元的天价，万元/亩的单价创下郑州土地出让价格新高。
郑州地价再创新高
这块标号郑政东出（2010）044号的土地，位于康宁街南、站南路西，面积㎡，约合亩，规划用途为商务金融，容积率为，绿地率为30%，建筑高度限高为120米，土地使用年限为40年，起拍价为6115万元。这也是本月郑东新区新推出的10宗土地之一，其他地块还包括：站南路西、站西二路北地块，面积㎡，起拍价11880万元；福禄街南、站南路西地块，面积㎡，起拍价6845万元；商都路北、站南路西地块，面积㎡，起拍价20510万元。
当天的土地拍卖会吸引了多家房地产企业参加，现场报价踊跃。经过多轮竞价，据称来自洛阳的河万众房地产开发有限公司最终以26615万元成功竞得该宗土地。比起拍价高出亿元，溢价率超过300%，每亩地价达到万元。如果根据相关政策规定，再加上4%的契税和耕地占用税，这块土地的地价将突破2111万元/亩。
三、楼市动态
1、新盘分析
本月首次报广新盘项目6个，具体信息如下表所示：
项目
开发商
类型
容积率
位置
体量
万㎡
首次报广时间
雍景.三和郡
河南盛煌实业发展有限公司
多层、高层住宅
郑东新区商都大道与万三路交汇处
12
11月5日
格林.融熙国际
河南省安融房地产开发有限公司
高层公寓楼
经三路与广电南路交汇处东南角
11月10日
恒大名都
恒大地产集团
商住综合体
文化路东风路交汇处
100
11月11日
德润.黄金海岸
河南德润置业有限公司
城市综合体
3
大学路与长江路交汇处难300米路东
300
11月17日
海马公园
海马（郑州）房地产有限公司
高层住宅
东风东路与商都路交汇处东北
110
11月18日
金荣.盛景濠庭
河南德升置业有限公司
多层别墅洋房
--
郑州黄河迎宾馆东香山路向北100m
--
11月24日
、海马公园
项目概况
海马公园项目是海马集团之全资子公司海马（郑州）房地产开发有限公司在郑州开发的第一个房地产项目。项目位于东风东路与商都路交汇处东北，作为CBD和中央政务区的功能支撑区，有CBD的后花园之称。项目总用地796亩，是郑东新区到目前为止住宅用地项目中占地面积最大的一个；规划总建筑面积110万㎡，是一个集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目。项目分三到四期开发，一期位于东风东路与商都路交汇处东北角，用地面积约95亩，建筑面积约237000平方米，全高层板式纯住宅规划。
推广分析
海马公园项目售楼部11月20日开始对外开放，11月18日仅在大河报刊登过一版广告，加上项目现场周围的围挡广告，目前的推广力度不大。预计12月4日举行产品说明会后，会加大相应推广力度。
产品分析
海马公园项目一期将推出九栋楼，其中2#、3#为两梯三户28层高层住宅，其余均为两梯四户32层高层住宅。最小面积为89㎡ 的两房，其余均为112㎡至157 ㎡的三房。产品采用中等偏大户型设计，两房均为大面宽、纯南向、全明户型，客厅、卧室、厨房均朝阳，功能分区合理，实用率极高；三房户型采用大客厅全明设计，南北通透，朝南主卧带步入式飘窗，部分赠送入户花园，功能分区也十分合理。
两室一厅89㎡ 三室二厅112㎡
三室两厅157㎡ 三室两厅131㎡
同致行观点
海马公园位于东风东路与商都路交汇处，周边规划有百万平方米规模的新客运站商圈，其中商都路已经营业的代表性商业有东建材、红星美凯龙等。但项目周边现有各种生活配套几乎为零，除了周边在建的楼房外，几乎见不到如超市、饭馆、诊所等基础生活配套设施，另外周边高压线较多，且最近距离不过30米左右，这对于项目销售推进是一大硬伤。预计项目一期开盘均价大约9000元/平米。
、德润.黄金海岸
项目概况
德润.黄金海岸为郑州市二七区王胡砦城中村改造项目，项目地址位于京广路以西，大学路以东，长江路以南，南水北调“运河”以北，为一线沿河地块，由河南德润置业投资开发。项目总占地面积公顷(3291亩)，其中：三环以北土地面积约1450亩；三环以南面积约1574亩，扣除市政道路广场用地、公共绿地、防护绿地、教育科研用地、医疗用地、市政公共设施等用地，用于安置、配套开发的建设用净地面积为1377亩。项目规划总建筑面积近300万平方米，建成后入住人口将达13-15万人，其中：安置区总建筑面积万平方米；配套开发商品房总建筑面积万平方米。6号地铁将落地在该项目周边，城市主干道京广路、大学路、长江路、南三环交汇于此，万客来、郑州新鞋城等各类商业、物流也聚集于此。项目依托于郑州市“二七新区”，建成后将会成为郑州市集商务、居住、物流为一体的航母级城市综合体。
推广分析
德润.黄金海岸于11月17日在大河报上首次面世，截止日前项目报广也仅有一次。项目本次推广的目的在于传达售楼部18日正式开放的信息，此外“运河从此而过，世界如此不同”的诉求语也可推测出项目日后推广将会主打环境牌。本项目推广尚未在报广、网络、户外大牌和短信等方面全面覆盖，真正意义上的首期推广并未开始，预计项目进行正式推广将会于12月下旬。
同致行观点
德润.黄金海岸项目为二七区城中村改造政府合作项目，项目的规划建设结合到目前区域商业、居住、办公的现状以及二七区未来全局规划政策方向的指引，将会对未来二七区功能区域布局产生关键性作用。目前郑州市住宅市场的热点区域依然是金水区和郑东新区，不过随着西南区域各大体量项目的建设，未来该区域必将成为居住热点。但目前区域生活配套的落后和匮乏对项目会产生一定影响。
、格林融熙国际
项目概况
格林融熙国际项目位于经三路与广电南路交汇处，由河南省安融房地产开发有限公司投资建设。项目总占地面积㎡，总建筑面积㎡，为一栋30层米高的的点式建筑，其中挑高大堂为米。建筑设计采用三段式经典构图法，主体以Z字型展开，古钱币造型寓意财富广进。项目1-5层为商业综合中心，5—30层为SOHO公寓，户型为48-49㎡一房、65-86㎡两房和116-130㎡三房，框剪结构楼体使平层内部空间可随意切割，切割后可作写字楼使用。目前项目已动工， 2010年年左右可以进行认筹活动，预计价格大约为8500元/㎡。
推广分析
格林融熙国际于11月10日在大河报首次报广，诉求语为“抢占经三路 最后机会”，强调地段稀缺性。后续推广也有以项目特色形象为诉求点，整体推广力度不大。但项目位于郑州市的财富大道经三路，地段优势突出，受到投资客户的认可，且独特的古钱币造型及经三路上的地标建筑也会给项目推广加分。
同致行观点
格林融熙国际位于经三路，虽区域成熟、交通方便，但区域商务氛围在CBD的竞争下，日趋低落。不过本项目价格偏低，宜商宜居，空间可自由组合，使得投资客可灵活选择适合的经营方式，项目也以此来获得客户的青睐。
2、楼盘活动
、11月楼市营销活动概览
2010年11郑州楼盘营销信息一览表
项目名称
2010年11月营销信息
新里卢浮公馆
5号楼86、89平方米两房加推，一次性优惠两个点，按揭一个点。均价7500元。
SOHO昆仑公寓
10月15-11月15日签约客户，30-50㎡现房小户型，购房赠送1万元装修基金，全款优惠2个点，均价5600元。
亚星盛世
11月6日，亚星盛世会全城盛大启动！当日免费入会即可享受6000元购房大礼，并有机会抽取5000元大奖。
远大理想城
11月6日高层新品J3会员招募，会员可享受开盘万元优惠。多层7000元，高层6500元。
清华.大溪地
11月7日开盘，110-160平米多层电梯花园洋房，均价4400元/平，200-300平联排别墅均价9800元/平，全款96折，按揭98折。
领秀国际中心
11月6日开盘，销售均价为14000元/㎡。一次性付款客户可有总房款4%的优惠，按揭付款的有总房款3%的优惠。
英地.天骄华庭
11月12日二批会员招募，项目与河南省实验中学签约，业主子女可到此上学。
东方鼎盛时代
11月13日二期开盘。
郑州中原万达广场
11月13日商业街及沿街商铺开盘，一次性付款优惠5%房款，按揭付款优惠3%房款。
正弘.蓝堡湾
11月13日，正弘.蓝堡湾二期世熙开盘，5千抵2万VIP优惠。
居易国际城
11月14日五期丹麦童话开盘。
升龙凤凰城
11月14日举办民俗文化周。59-136㎡，全款优惠6个点，按揭优惠四个点。均价7900元。
德润.黄金海岸
11月18日营销中心盛大开幕。
锦艺国际华都
B组团11月20日公开认筹，最高优惠5万元，另有“1元购宝马”启动。均价7000元/㎡。
正商幸福港湾
11月20日 幸福港湾最后一栋公开销售，购一房优惠5000元，两房优惠1万元，三房优惠2万元并可获赠3888元的家电大礼包。同时，按揭优惠1个点，一次性3个点，均价6300元。
海马公园
11月20日，海马公园营销中心开放，举办“一百元，一套房，一座公园”抽奖活动。
喜多家
11月20日大商金街公开认筹，客户享受“三年返租”活动，每年租金收益率按7%房款计算，共可享受21%房款的返租优惠。
物华国际
11月21日开盘，一次性付款优惠4个点，按揭优惠2个点。
正商.新蓝钻
1、2、12号楼11月21日开盘。开盘当天购房最高节省4万元！
橄榄城Ⅱ期
11月21日88-146㎡双气华宅开盘，5千抵2万VIP优惠。
曼哈顿.金融中心
11月21日金融中心开盘。按揭付款客户可享受1%房款优惠，一次性付款可享受3%房款优惠，购买1000㎡以上的大可户可另外享受2%房款的优惠，本次销售均价为12000元/㎡。
正商明钻
11月27日盛大开盘。
金域上郡
11月27日二期藏峰会员招募。
锦绣园
11月27日开盘，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。
圣菲城.银堤漫步
11月28日四期开盘，均价8500元/平米，全款98折按揭99折。
恒大名都
11月28日开盘送1500元/㎡精装，开盘当周享受额外85折优惠，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点，三天内准时签约再99折优惠。
11月份，虽然“金九银十”的传统旺销季节已经过去，但市场的火热气氛依然保持不减。本月郑州市场开盘、认筹等活动频繁，其中商业物业和写字楼物业的活动量大幅攀升。就各项目本月营销活动火爆的情况来看，由于“”新政的影响，各发展商预期明年国家会对二线城市加强监控，从而对针对性出台相关打压性政策表示担忧。因此希望在本年年底政策未能有更大影响之前能更多的回笼资金，以抵抗明年的更为严厉的政策环境。
、11月6日领秀国际中心开盘
项目概况
领秀国际中心为5A甲级高端写字楼，地处郑东新区CBD商务外环与商务东二街交叉口，由河南福晟置业有限公司投资开发。项目总占地㎡，建筑面积78206㎡，为一栋30层、120米高的高层建筑物，建筑外立面采用石幕结合。项目1-4层为商业裙房，5—30层为办公楼。标准层面积为2200㎡，单套面积为160㎡、380㎡两种规格，单间之间可灵活打通或隔断，其中十七层为避难层，停车场为地下三层，可停放车辆约215辆，屋顶配备有直升飞机停机坪。目前项目主体已经完工，预计2011年5月份交房。
推广分析
领秀国际中心于9月1日在大河报上首次报广，广告诉求语为“OFFICE PARK驾临郑州”。项目整体推广以“OFFICE PARK”为项目形象定位，并且大势宣传其“四大核心价值”以体现高端的商务办公舒适性和便捷性。项目后期推广放弃传统的报广、派单等低端“泛推广”方式，而是找准高端目标客户群体，以电话和专访等方式进行针对性推销，推广效果很好。
活动分析
领秀国际中心一期为5-20层的办公部分，销售均价为14000元/㎡。一次性付款客户可有总房款4%的优惠，按揭付款的有总房款3%的优惠。
有意向购买整层的客户11月1日就可以开始缴款订房，只需缴纳10万元钱便可预定意向楼层。在开盘之前，项目一期20层以下的整层房源全部预订一空，十分火爆。项目11月6日开盘活动仅是为之前预定客户的签约和部分散户的认购而举行。
、同致行观点
领秀国际中心前期采用精准的定位推广方法，不仅节约了营销成本，而且也起到了很好的推广效果。目前郑州在售写字楼项目较少，尤其以东区写字楼最为稀缺。再加上政府近段时间重点打压住宅，也使部分投资者重新关注写字楼市场。天时和地利共同成就了项目本次开盘的火爆销售。
、11月13日郑州中原万达广场开盘
项目概况
郑州中原万达广场位于市中心主干道中原中部南侧，项目总规划用地面积平方米，地上总建筑面积约万平方米，容积率为，绿化率为%。项目是集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体,建成后将极大的提升周边的商业、商务环境，成为郑州中原区新的城市商业中心。
项目总建筑面积万平方米，共分为南北两个地块，北地块为商业用地，南地块为住宅用地。其中购物中心建筑面积为万平方米，写字楼建筑面积为6万平方米，室外步行街商铺建筑面积为万平方米，住宅总建筑面积26万平方米。项目是市委、市政府长期跟踪考察引进的重点招商项目，建成后将成为郑州西部又一地标性建筑，不仅为郑州市西部的经济发展注入新的活力，还可有效提升城市品位，提高服务业档次，同时为西区居民购物、休闲、娱乐提供极大便利。
推广分析
项目自8月5日首次报广以来，以硬广和软文形式共报广64次，其中主要投放媒体为《大河报》。在项目高频率报广的同时其推广格调也很高，诉求语多为“一座万达广场，一个城市中心”、“万达广场就是城市中心”等充满霸气的字眼。项目高调推广不仅针对高端商业投资者，同时也旨在提高项目在普通城市居民心里的认知度，因为作为商业地产项目，与销售相比，商业运营更是重中之重，万达集团通过其品牌效应的大肆渲染，使郑州中原万达广场项目的知名度得到提高，为其后期商业运营打下了良好的基础。
活动及销售分析
11月10日项目选房活动
11月10日项目在售楼部进行选房活动，销售房源为集中商业外围“U”字形商业街商铺以及外街两层或三层连体商铺，共计170余套。商业街商铺主流面积为108㎡，面积区间为108-219㎡，均价为28000元/㎡；外街商铺主流面积为92㎡，面积区间为92-211㎡，均价18000元/㎡，最高价位街角处商铺达到37000元/㎡。
本次选房秉承大客户优先的原则，客户需提前交纳30万元/套的定金。订购套数越多者，选房顺序越靠前。售房优惠为一次性付款优惠5%房款；按揭付款优惠3%房款。当天参与选房客户约240组，十分火爆！所有推出商铺当天售罄。当天选房客户多为全国各地万达客户会的客户，本地客户由于经济能力有限因此比例较少。
11月13日项目开盘活动
11月13日项目在中州皇冠假日酒店举行开盘仪式，与其说是开盘不如说是项目产品说明会则更为形象。与会者有万达客户、社会名流人士以及郑州地产巨头。本次产品说明会目的不仅是给项目做推广，更是给万达企业做宣传，扩大万达品牌的影响力，以吸引更多投资者的目光。
同致行观点
郑州中原万达广场是万达集团在郑州的首个项目，政府支持加上万达集团本身也很重视，可谓集千万宠爱于一身。项目优势在于集团对商业地产运营经验较为成熟，“订单式商业地产”运营模式使企业身先士卒，大大降低了投资商铺客户的风险，因此受到了大量投资客户的青睐。其次，万达强大的商业客户资源也是其他企业所无法比拟的。但目前西区商业氛围、市政配套、市民消费观点均较落后，集团虽有实力，但后期运营仍有一定难度。
、11月20日物华国际首期开盘
项目概况
物华国际位于农业路与南阳路交汇处西南角，隶属金水区，由河南物华实业集团有限公司开发。物华国际总占地177亩，总建面积近40万平方米，容积率，绿化率%，共由13栋高层组成。项目计划分四期开发，一期工程总建筑面积万平方米，分别由1号楼（28层，2单元，334套，两梯六户），2号楼（18层，2单元，108套，两梯三户），3号楼（24层，1单元，92套，两梯四户）组成，共计534套房源。
推广分析
物华国际于10月13日在大河报首次报广，推广语为“等了10年 她终于来了【强势登陆，恭迎品鉴】”，截止项目开盘共报广11次，推广力度一般。项目在推广中并无对其形象或者物业品质进行着重宣传，而是简单的“广而告之”，毫无亮点。
活动分析
物华国际于11月20日在宋寨南街丰乐大酒店举行开盘活动，选房流程如图所示：
项目本次开盘优惠共分三个方面：1.一次性付款优惠4个点，按揭优惠2个点。2.选房前进行抽奖，百分百中奖，一等奖8000元，二等奖5000元，三等奖3000元，四等奖2000元，五等奖1000元。3.会员享受一房2000元抵1万，两房2000元抵万，三房2000元抵2万的优惠。
项目开盘当天整体销售率为45%，其中1、2、3号楼的销售率分别为20%、 85%、90%。本次成交均价为7000元/㎡，最低价6500元/㎡，最高价7800元/㎡。其中1号楼价格6500-7000元/㎡，2号楼价格7000-7300元/㎡，3号楼价格6800-7800元/㎡（13-19层为高价楼层，价格为7800元/㎡）。
产品分析
物华国际开盘推出房源为49㎡一房，83㎡两房和110-124㎡三房，共计534套，六种户型，户型如下所示。1号楼、2号楼以两房为主，3号楼以三房为主。
一房户型为纯南向户型，客厅和卧室有较好的采光面，并且户型赠送转角阳台，对面积紧凑的小户型来说极大的增加了其附加值。两房和三房均为通透户型设计，客厅和主卧采用南向设计、动静分区、客餐分区，其产品相对于市场上多为纯南向的两房户型来说，很具有竞争力。
同致行观点
物华国际位于南阳路和农业路郑州传统居住区，居住环境本应较好，但由于项目临近铁路和汽车客运站，周边环境较为吵杂，再加上高压线擦项目地块而过，严重影响产品品质的提升，使置业者产生一定的抗性。项目本次开盘2、3号楼的热销源于其产品的纯板楼设计，居住舒适度很高，因此受到了区域置业者的青睐。由此可知户型设计合理与否是置业者在购房时最关心的要素之一。
、11月27日兴达锦绣园开盘
项目概况
兴达锦绣园位于郑密路淮河路交叉口南100米，由兴达集团投资，河南省兴达置业有限公司开发。兴达锦绣园总建筑面积是16万㎡，容积率3，绿化率45%，是由2栋18层的小高层和4栋24层的高层组合而成的围合式社区。
11月27日项目首次开盘，推出4号楼东单元及5号楼，均为18层小高层，其中1-3层为商业，共计225套房源。户型有一室、两室、三室，面积区间为46-130㎡。
推广分析
兴达锦绣园10月19日在东方今报首次报广，推广语为“只允许1/5的土地生长房子”，截止项目首次开盘共报广7次，推广力度较弱。项目在推广中多次用“好位置 好品质 好性价比”这一诉求语，笼统空泛，缺少对项目形象定位及具体优势的宣传。
活动分析
选房流程：根据会员号候选、选房、签购房协议并缴纳1万元房源金，领取礼品。
优惠活动：1.开盘当日低于市场价开盘，开盘次日价格将全面上涨。
2.一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。
3.签订购房协议，缴纳一万元，可以减2000元房款。
销售情况：开盘当日整体销售率70%，其中5号楼（120套房源）销售率%，4号楼（105套房源）销售率65%。实际成交均价6800元/㎡，最高价7100元/㎡，最低价6500元/㎡。
产品分析
此次推出房源以二房为主。户型设计注重卧室的采光，但是鱼与熊掌不可兼得，大多户型存在客厅采光不足的问题，如㎡、㎡的两房户型。三室户型中，主卧配备专属阳台、内部玄关、飘窗等元素提高了生活品质。
3室2厅1卫 ㎡ 2室2厅1卫㎡
1室1厅1卫 46㎡ 2室2厅1卫 ㎡
2室2厅1卫 ㎡ 3室2厅2卫 ㎡
同致行观点
项目本次开盘推出的是小高层紧凑户型产品，因此受到了刚需置业者及周围常住居民的关注。但由于项目周边生活配套设施目前较为欠佳，置业者会产生一定的抗性。从长远来看，项目接近在建的升龙品质购房圈及喜多家.大商金街，随着这两个项目的成熟，锦绣园日后的商业、居住氛围会越来越浓厚，项目自身的价值也会提升。
、11月28日恒大名都开盘
项目概况
郑州恒大名都项目位于郑州市金水区文化路与东风路交汇处，是恒大地产集团在郑州市金水区白庙村科技市场开发的城中村改造项目。郑州恒大名都占地面积约190亩，首期总建筑面积为万平米，是集高层精品住宅群、写字楼、科技市场等于一体的大型城市综合体。恒大名都为恒大集团在全国各个城市的连锁项目品牌，目前已售和在售的项目有武汉·恒大名都、重庆·恒大名都、长沙·恒大名都、西安·恒大名都和济南·恒大名都，恒大名都品牌以内部规划景观和细部配套著称，该品牌效应在利于项目宣传和推广的同时也提高了置业者对项目的认可度。
推广分析
恒大名都从11月11日在东方今报首次报广，推广语为“城央豪宅再度升级”，突出自己城央的地理位置及豪宅的项目定位。截止11月30日共报广33次，推广力度非常大。项目推广中，着重宣扬“精装水景豪宅”、“城央地标 御湖官邸”、“成本价开盘 开盘必特价 特价必超值”，将形象定位、项目品质、水景园林特色、开盘的超值优惠等信息明确而又到位的表达了出来。
活动分析
项目开盘当日购房享受85折基础优惠，一次性付款再优惠3个点；按揭付款再优惠2个点，三天内准时签约再99折优惠。优惠过后实际成交均价为9500元/㎡。项目开盘当天整体销售率78%，其中3、4、5号楼的销售率分别为%、%、%。
产品分析
项目一期共8栋楼，其中有 7栋住宅楼和1栋综合楼。一期首批推出3#、4#、5#，均为32层高层，两梯四户设计共496户房源。
此批房源户型为两房和三房，各占一半数量，两房面积区间95-100㎡，三房面积区间102-122㎡。户型设计方正、南北通透、动静分区、布局较为合理。主卧配备飘窗、景观阳台、270度转角观景飘窗，可以多角度欣赏社区内湖景、园林，大大提升生活情趣及品质。
3#、4#、5#楼层平面图布局基本一致，选取5号楼平面图为例，如下所示：
同致行观点
恒大名都位于文化路与东风路交汇处，两条路皆为城市主干道，交通比较便利，同时项目位于传统居住区，周边生活、文化、教育配套十分完善，地理位置优越性不言而喻。同时置业者对恒大名都品牌也较为认可，本次开盘85折优惠并赠送9A精装，置业者被吊足了胃口，因此纷纷前来购买。高价位在客户心中演变为“物有所值”，产品备受关注与热捧。
四、数据楼市
1、商品房市场
11月楼市逐渐进入传统淡季，但郑州楼市交易量却没有丝毫回落的态势。本月郑州市商品房供应量较上月有所增加，新增商品房预售面积万平方米，环比上涨%，同比减少%，11月成交量持续向好，商品房销售约万平方米，环比增加%，同比持平。商品房投放量较上月有所增加，供求比上升至:1，但依然处于供不应求状态。在新政影响下，市场观望氛围渐浓，未来两个月楼市数据交易量或将出现下滑。
数据来源：郑州市房管局
价格方面，自上月快速增长后，本月增幅继续扩大。本月商品房交易均价达到7403元/平方米，环比增长%，同比增长高达%。面对政府的调控，郑州市商品房价格增势不减，11月商品房价格再次刷新历史。预计未来价格下调的几率不大。
数据来源：郑州市房管局
2、商品住宅市场
住宅市场指数
2010年11月，郑州市商品住宅供应量较上月有所增加，新增预售面积万平方米，环比增加%，同比减少%。住宅成交量本月较上月小幅下挫，交易量为万平方米，环比减少%，同比下降%。成交均价高达6270元/平米，环比增长%，同比增幅高达%。截止目前住宅市场供给虽然较上月有所提升，但仍处于供不应求的状态。
数据来源：郑州市房管局（住宅数据包含经济适用房、补差商品房等）
、商品住宅面积段细分市场
从住宅面积段细分来看，本月住宅销售面积段依旧集中在80-90平方米、120-144平米，交易量分别为和万平米，且主流面积段成交价格偏高。
数据来源：郑州市房管局
、商品住宅价格段细分市场
从价格细分来看，本月单价在7000-8000元/平方米价格区间的商品住房成交比例最高，共1533套房屋，约万平方米，占住宅总量的%，其次是小于4000元/平米的商品房，成交1471套，约万平米。本月经济适用房推盘较多，由于价格相对较低，总价较少，因而分流了一批购房客户。
数据来源：郑州市房管局
3、商品非住宅市场
2010年11月，郑州市非住宅市场投放量较上月有所提升，单月供应量万平方米，环比增长%，同比增长%。新政和央行新的货币政策对住宅市场的调控使房地产投资在非住宅市场持续火爆，供给量不断增加，并且成交量较上月也有所攀升。本月成交万平方米，环比增长%，同比增长%。同时成交价格也继续大幅上扬，本月郑州市商品非住宅成交均价达到12205元/平方米，环比增长%，同比增长%。
数据来源：郑州市房管局
五、楼盘销售top50列表
根据同致行研究中心对郑州市主要在售楼盘的监控，11月市区268个在售项目，共销售商品房9203套，环比增长%；成交面积约为万㎡，环比增长%。销售1-30套之间的项目有193个，比上月增加98个；销售31-50套之间的项目有22个，比上月增加10个；销售51-100套的项目25个，比上月增加6个；销售超过100套的项目28个，比上月增加5个。销售TOP50项目具体成交情况见下表：
序号
区域
项目
成交套数
成交面积（平方米）
成交均价（元/平方米）
成交金额（亿元）
开发商
1
金水区
蓝堡湾
864
104,
8,
金基不动产（郑州）有限公司
2
中原区
湖光苑四期B组团
289
28,
4,
郑州国谊住宅集团有限公司
3
二七区
金牛·水岸国际花园（经济适用房）
273
29,
2,
河南金牛置业有限公司
4
二七区
鑫苑现代城
246
25,
7,
河南鑫苑置业有限公司
5
管城区
新蓝钻
242
29,
7,
河南正商置业有限公司
6
郑东新区
东方鼎盛时代
231
21,
8,
东方鼎盛地产发展有限公司
7
郑东新区
行署国际广场
226
15,
7,
郑州耀威房地产开发有限公司
8
金水区
大观国际居住区
205
24,
7,
河南金林置业有限公司
9
金水区
中鼎花园一期（经济适用房）
184
17,
2,
河南中鼎置业有限公司
10
金水区
物华国际
181
14,
6,
河南物华实业集团有限公司
11
郑东新区
红星蚂蚁SOHO
177
7,
5,
郑州红星美凯龙国际家居广场置业有限公司
12
中原区
金质.新禧园
175
15,
6,
河南金质实业有限公司
13
二七区
龙源世纪家园
173
15,
3,
河南龙源世纪置业有限公司
14
管城区
幸福港湾
172
15,
6,
河南正商置业有限公司
15
金水区
升龙凤凰城
170
20,
8,
河南捷宏置业有限公司
16
二七区
升龙国际中心
159
12,
9,
郑州尚锦房地产开发有限公司
17
二七区
芙蓉花苑（经济适用房）
156
15,
2,
河南京澳置业有限公司
18
二七区
郑州中原万达广场
139
16,
26,
郑州万达广场投资有限公司
19
管城区
聚合物流仓储批发中心
136
7,
5,
河南省聚合置业有限责任公司
20
金水区
普罗旺世
126
16,
9,
信和（郑州）置业有限公司
21
金水区
曼哈顿广场
124
21,
12,
河南升龙置业有限公司
22
郑东新区
绿地新里·卢浮公馆
118
11,
7,
河南老街坊置业有限公司
23
郑东新区
金融大厦
114
28,
12,
河南福晟置业有限公司
24
中原区
中原新城
114
9,
7,
郑州元龙房地产开发有限公司
25
二七区
康桥金域上郡1号院
113
7,
6,
郑州康桥房地产开发有限责任公司
26
中原区
明钻
110
11,
6,
河南正商置业有限公司
27
二七区
亚星盛世家园B区
106
13,
6,
郑州创富房地产开发有限公司
28
中原区
龙源世纪花园
105
8,
3,
河南龙源房地产开发有限责任公司
29
中原区
琴海花苑（经济适用房）
97
10,
2,
郑州正大房地产有限公司
30
中原区
西湖秋韵(经济适用住房)
90
7,
1,
河南天荣置业有限公司
31
郑东新区
曙光苑
84
6,
8,
河南省泰山岩土实业有限责任公司
32
惠济区
天伦开元城一期
84
17,
9,
郑州金山置业有限公司
33
中原区
清水湾综合楼
81
7,
3,
河南清华物业发展有限公司
34
二七区
亚新.橄榄城
80
8,
6,
郑州亚新房地产开发有限公司
35
金水区
天骄华庭
79
8,
8,
河南英地置业有限公司
36
中原区
阳光花苑住宅小区二期
79
7,
5,
郑州煤电长城房产开发投资有限公司
37
金水区
广厦·城市之巅一期
76
5,
6,
郑州广厦置业有限公司
38
管城区
中鼎花园
74
5,
6,
河南省中鼎实业有限公司
39
二七区
仟禧·桃源国际公寓
74
1,
14,
郑州仟禧置业有限公司
40
惠济区
金蓝湾小区
72
7,
6,
河南信基置业有限公司
41
金水区
壹号城邦
71
6,
8,
河南建业住宅建设有限公司
42
二七区
海豫花园
69
4,
4,
郑州海豫置业有限公司
43
管城区
橡树玫瑰城
68
8,
5,
河南民安房地产开发有限公司
44
金水区
怡丰·森林湖
66
7,
8,
河南怡丰置业发展有限公司
45
二七区
康桥溪山御府
66
6,
7,
郑州康桥房地产开发有限责任公司
46
中原区
帝湖花园
65
9,
6,
郑州布瑞克房地产开发有限公司
47
金水区
清水苑小区一期
65
14,
5,
郑州清水苑置业有限公司
48
二七区
中联创.橄榄城
64
5,
6,
河南中联创房地产开发有限公司
49
二七区
中岳大厦
63
4,
5,
河南台兴房产有限公司
50
金水区
恒大名都
62
6,
10,
河南兴科置业有限公司
合计
-
7,057
731,
7,
-
数据来源：郑州同致行研究中心
同致行观点：
受地产调控和传统淡季重叠的影响，2010年11月份应该是房地产市场成交量相对较为低迷的时期。然而从上表数据分析可知，房地产市场没有出现想象中的下滑，而是逆市上涨。仅就TOP50项目而言，本月共销售房源约万平方米，环比上涨%；成交均价为7418元/平方米，环比小幅上涨%，出现量价齐升的局面。
六、媒体监控
同致行研究中心对《大河报》、《郑州晚报》、《东方今报》、《河南商报》四大媒体所有郑州行政区域及外地楼盘广告进行长期监控。监控数据显示，本月累计78个项目及企业于四大媒体投放广告401次，环比增加%，投放版量为版，环比增加%。
数据来源：郑州同致行研究中心
11月份报广频次与投放版面与上月相比有较大提升，主要有三方面的原因：第一，临近岁末，在调控政策以及开发商偿还银行贷款的双重压力下，优惠、促销成为近段楼市的主基调，因此推广力度较大；第二，十一月份共有21个楼盘活动，这些项目的报广量猛增，从而影响到整体的报广体量；第三，十月份黄金周各大媒体报刊停刊也对11月份报广量飞增造成了一定影响。
1、各类物业投放频次
数据来源：郑州同致行研究中心
普通住宅依然是媒体投放的主要物业类型，本月投放报广197次，占比%，环比增加%。综合体类物业投放本月涨幅更为夸张，环比增加214%。主要原因是综合体物业的集中投放。郑州中原万达广场、恒大名都两大综合体项目本月开盘，项目铺天盖地的进行宣传，推广力度极大。
2、各区域广告投放
数据来源：郑州同致行研究中心
11月份广告投放频次最多的为金水区，共投放报广103次，报广项目数量为17个，该区域近期市场活动较为频繁，其中仅开盘项目就有物华国际、正弘.蓝堡湾、圣菲城四期和恒大名都四个，认筹项目有英地.天骄华庭一个。其中恒大名都首期开盘，高频率报广拉升了金水区的整体报广量。正弘.蓝堡湾本月二期开盘，报广投放量也较高。中原区报广投放量仅次于金水区，投放频次为79次，报广楼盘16个，主要是区域内目前在售楼盘较多所致。另外，临近郑州的荥阳、中牟、新郑以及洛阳等地区的一些低密度楼盘的媒体投放量也占到一定比例，位于荥阳的清华大溪地本月报广次数36次，高居榜首，交通配套的快速发展以及郑州房价的飞涨等因素使郑州郊区楼盘具备了争夺郑州客户的优势。
主要诉求点：
本月市场在新政笼罩下，报广诉求点基本以优惠、促销为主，也有不少楼盘趁年底之前借势开盘。本月优惠促销活动基本以传统的打折、返房款等直接优惠为主，个别项目采用抽奖活动、赠送暖气费和物业费等方式来吸引人们的眼球。
3、高频次投放项目
11月份高频次投放项目广告投放量较上月有一定提高。本月最高频次为36次，最高版面为39版，广告量位居第10的项目投放频次为9次，具体情况如下表所示：
11月高频次投放广告项目列表
项目名称
类型
频次
版面量
主要投放媒体
主要规格
清华.大溪地
别墅、洋房
36
38
郑州晚报、河南商报、东方今报
整版、跨版
恒大名都
综合体
33
39
河南商报、东方今报
整版
郑州中原万达广场
综合体
24
东方今报、郑州晚报、大河报
整版
美景菩提
别墅、洋房
23
25
郑州晚报、河南商报
整版、跨版
金域上郡
住宅
17
15
大河报、郑州晚报
整版、半版
正弘.蓝堡湾Ⅱ期
住宅
14
东方今报
整版
清华.忆江南
别墅、洋房
12
17
东方今报、郑州晚报
整版、跨版
西元国际广场
写字楼
11
河南商报
整版、跨版
海森.林
住宅
10
10
河南商报
整版
美景鸿城
住宅
9
大河报
整版
数据来源：郑州同致行研究中心
本月开盘项目较多，清华·大溪地、恒大名都、中原万达广场更是采用海量广告轰炸的营销策略。其中，清华·大溪地报广频次36次占首位，恒大名都报广版次39版，占版面量首位。美景菩提、西元国际广场、金域上郡则侧重对项目进行形象宣传，同时相关软文也较多。正弘蓝堡湾由于近期活动频繁，报广频次也较高。整体来看本月报广投放频次TOP10项目报广量较上月有一定的回升。
七、同致行简介
郑州同致行房地产顾问有限公司是同致行（中国）在郑州成立的全资子公司，致力于中国中部房地产代理相关业务拓展，短期立足中原，长期辐射华北、华中，郑州同致行的成立正式拉开了同致行北上的发展战略，并将同致行南方的企业资源、技术平台与北方（北京）、华东（济南）、西北（西安）完成战略合拢。
郑州同致行成立于 2005 年 10 月，是同致行集团内首家在属地没有相关业务的情况下开设的分支机构，充分体现出了同致行技术服务平台战略延伸的发展模式。郑州同致行自成立以来，本着“专业 + 服务 创造地产新价值”的企业理念，以技术创新、市场研究、服务增值为核心，凭借同致行品牌的技术与经验沉淀，几年时间先后在郑州、洛阳、开封、南阳、安阳等地成功策划代理了城市综合体、纯商业、写字楼、大型住宅、高端住宅及大型旧城改造项目15个以上，建筑面积超过700万平方米，目前在郑州市的代理建筑面积市场占有率排行第一名。创造了同致行在异地业务发展领域的新篇章，树立了在中原腹地的专业形象和市场地位。郑州同致行正在服务的房地产项目包括：升龙郑州曼哈顿项目、建业世纪华阳项目、宝龙城市广场项目、升龙中原新城项目、河南高速奥兰花园项目、鑫苑现代城项目、正商红河谷项目、洛阳北京住总项目、亚星.盛世项目、惠众棉纺路项目等。
郑州同致行立足于同致行（中国）雄厚的企业资源及新颖的发展理念，通过深入的市场研究，完成了郑州土地市场监控系统、新房交易监控系统、二手房成交监控系统、郑州多次置业者购房特征监控系统、郑州小户型监测系统、郑州写字楼监控系统等，这是同致行本埠业务迅速发展的坚强基石和有效保证。打造中原一流房地产智力服务机构，并以中原为战略资源平台向中国中部、北部延伸，是郑州同致行的战略发展方向。打造中原最具专业、规范、人性化的人才发展基地，是郑州同致行企业文化宗旨。
客户出示会员卡签到
向财务出缴纳房源定金5万
选房
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领取礼品
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元/㎡
㎡
1
