土地增值税税收政策
及清算
申报表讲解
2013年7月
土地增值税税收政策讲解
• 一、土地增值税预征率的规定
二、土地增值税的清算条件
1、纳税人符合下列条件之一的，应
进行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成
销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发
项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要
求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的
房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例
在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的
可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售
完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增
值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地
增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务
机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人
应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办
理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳
税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机
关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的
项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应
当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税
务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定
的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税
务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法
》有关规定处理。
• 三、土地增值税收入的确定
• （一）转让房地产的有关经济利益的确认
• 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳
金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息
以及其他各种性质的经济收益，应当确认
为房地产转让收入。
• 因房地产购买方违约，导致房地产未能转
让，转让方收取的该项违约金不作为与转
让房地产有关的经济利益，不确认为房地
产转让收入。
• （二）、非直接销售和自用房地产的收入确定
• 1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、
奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债
务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发
生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下
列方法和顺序确认：
• （1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同
类房地产的平均价格确定；
• （2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地
产的市场价格或评估价值确定。
• 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企
业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发
生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列
收入，不扣除相应的成本和费用。 (国
税发【2006】第187号)（国税发【2009】第091
号）
• （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
• 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房
地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地
产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让
价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正
当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确
认转让收入。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，
可视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格；
• 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
• 3、政府物价部门确定的转让价格；
• 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
（苏地税规〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方
面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是
市场供求关系发生变化。其他因素（如销
售给关联方，销售给企业股东和管理人员
的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当
理由。
• “法院判定或裁定的转让价格”、“以
公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政
府物价部门确定的转让价格”，一般都是
在特定的市场供求关系等特殊条件下形成
的价格，这些价格能够反映特殊条件下房
地产的公允价值。因此，上述三类价格即
使明显偏低，也应视为有正当理由。
• （四）、未取得土地的使用权证转让土地
（国税函【2007】第645号）
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论
其是否取得了该土地的使用权属证书，无
论其在转让、抵押或置换土地过程中是否
与对方当事人办理了土地使用权属证书变
更登记手续，只要土地使用者享有占有、
使用、收益或处分该土地的权利，且有合
同等证据表明其实质转让、抵押或置换了
土地并取得了相应的经济利益，土地使用
者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳
营业税、土地增值税和契税等相关税收。
• （五）、以转让股权名义转让房地产
（国税函【2000】687号）
• 鉴于深圳市能源集团有限公司和
深圳能源投资股份有限公司一次性共
同转让深圳能源（钦州）实业有限公
司100 ％的股权，且这些以股权形式
表现的资产主要是土地使用权、地上
建筑物及附着物，经研究，对此应按
土地增值税的规定征税。
• （六）售后返租收入的确认
• 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将
所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关
联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房
地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的
行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济
收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如
转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，
应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明
显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理
的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
四、关于房地产开发成本、费用的扣除
• （一）根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值
税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的
相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的
居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场
所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、
托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可
以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利
性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、
费用。
• （苏地税规〔2012〕1号）
• （二）房地产开发成本核定扣除
• 纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开
发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可
参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结
合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面
积金额标准，并据以计算扣除。
• （三）公共配套设施成本费用的扣除
• 房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交
给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利
性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，
不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发
成本、费用一律不予扣除。
• 人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，
其相关成本、费用不予扣除
• （四）装修装饰费用的扣除
• 凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性
质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，
可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装
修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
• 对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修
费用，应计入房地产开发费用。
• （五）取得土地使用权所支付费用的扣除
• 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，
在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地
出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因
受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经
济利益后予以确认。
• 房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
• 五、相关费用、基金的扣除
• 1、房地产开发企业代收费用，应当
按照《财政部 国家税务总局关于土地
增值税一些具体问题规定的通知》(财
税字〔1995〕48号)第六条的规定进行
处理。市政公用基础设施配套费、人
防工程异地建设费不得加计扣除，也
不作为房地产开发费用扣除的计算基
数。
• 2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则
处理：
• （1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，
按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。
凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计
入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应
计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有
的费用和基金，应计入开发费用。
• （2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是
在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开
发费用。 （苏地税规〔2012〕1号）
《公告》允许同时符合以下条件的政府性基
金和行政事业性收费计入开发成本：一是
具备特有性，即政府性基金和行政事业性
收费是开发房地产项目特有的，如新型墙
体材料专项基金、散装水泥基金等。房地
产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费
（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）
不允许计入开发成本；二是具备直接相关
性，即政府性基金和行政事业性收费应当
与开发活动直接相关。三是收费发生时间
在开发项目竣工验收之前。
六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条
规定：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开
发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将
此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补
偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减
本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自
行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第
（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安
置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补
偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭
据计入拆迁补偿费。
七、与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城
市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。
其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费
用，印花税不再单独扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》
（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规
定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳
的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产
开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花
税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地
增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除
在转让时缴纳的印花税”。
八、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在
土地增值税清算中如何扣除？
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情
况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼
部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销
售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购
置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设
计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），
发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事
业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
• 九、清算后再转让房地产的处理
• 在土地增值税清算时未转让的房
地产，清算后销售或有偿转让的，纳
税人应按规定进行土地增值税的纳税
申报，扣除项目金额按清算时的单位
建筑面积成本费用乘以销售或转让面
积计算。
• 单位建筑面积成本费用=清算时的扣
除项目总金额÷清算的总建筑面积
•
• （1）收入为未销售部分继续转让取得的收入
• （2）扣除项目金额为：单位建筑面积成本费用×
当月转让房地产的面积+当月转让房地产缴纳的营
业税、城建税、教育费附加、地方教育附加
• 单位建筑面积成本费用=（清算时的扣除项目总金
额－清算时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、
地方教育附加）÷清算的建筑面积
• （3）增值额=当月转让收入－扣除项目金额
• （4）增值率=增值额÷扣除项目金额
• （5）根据增值率，选择适用税率，计算应纳土地
增值税金额。
土地增值税清算申报表讲解
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按
以下类别作为核算对象，分别计算收入、
扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土
地增值税。
• （一）普通标准住宅；
• （二）其他类型住宅；
• （三）非住宅类房产。
苏地税规〔2012〕1号自2012年10月1日
实施。
清算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基
本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地
增值税实施细则】第八条
清算审核时，应审核……不同类型房地产是
否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增
值税。国税发〔2009〕91号第十七条
土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根
据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳
税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上
计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写
一份申报表。国税发[1995]90号
土地增值税以国家有关部门审批、备
案的项目为单位进行清算，对于国家
有关部门批准的分期开发的项目，以
分期项目为单位进行清算。对国家有
关部门批准的开发项目或分期项目开
发周期较长，纳税人自行分期开发的，
其收入、成本、费用按规定分别归集
的，主管税务机关可将自行分期项目
确定为清算单位。（苏地税规〔2012
〕1号）
房地产项目土地增值税清算申报表内容
《开发项目情况报告表》
《土地增值税清算申报表》
《分类型清算可扣除项目金额确认表》
《分类型清算扣除项目确认表》
10张附表（主要是收入、各类扣除项目）
10张附表的明细列表
• 扣除项目金额确认原则
扣除原则
相关性 准确性 真实性 合法性
实际
支付
配比性
成本费用应当准
确地在各列举扣
除项目中分别归
集，不得混淆。
同时满足以下两条件：
1、款项已经实际支付2、
取得合法有效凭证
三次分配：各种
类开发产品扣除
项在已售与未售
间进行分配
一次分配：
共同扣除项
在多个项目
间进行分配
所归集的各项
成本和费用必
须是真实发生
的。
二次分配：本项
目开发产品扣除
项在各种类开发
产品间进行分配
原始凭证 明细表 附表 过渡表1 过渡表2
1：销售项目收入附表明细表
2：取得土地使用权所支付的
金额明细表
3：土地征用及拆迁补偿费明
细表
4：前期工程费明细表
5：建筑安装工程费明细表
建筑安装工程造价分类明细表
6：基础设施费明细表
7：公共配套设施费明细表
8：开发间接费明细表
9：利息支出明细表
总表
1：房地产转让收入附表
2：取得土地使用权所支
付的金额附表
3：土地征用及拆迁补偿
费附表
4：前期工程费附表
5：建安工程费附表
6：基础设施费附表
7：公共配套设施费附表
8：开发间接费明附表
9：利息支出附表
10:与转让房地产有关税
金缴纳情况附表
《
分
类
型
清
算
扣
除
项
目
确
认
表
》
《
分
类
型
清
算
可
扣
除
项
目
金
额
确
认
表
》
1、《开发项目情况报告表》
企业基本情况；
项目情况；
项目清算条件确认；
项目需补充说明的情况。
1、《开发项目情况报告表》
江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表
一、企业基本情况
纳税人名称 经营地址
成立日期： 注册地址： 企业类型：
地税税务管理代
码：
法人代表： 经营范围：
税务登记证号： 注册资本:
主管地税税
务机关
二、项目情况
项目名称
项目座落地
址
板块区域 选项
立项文号
土地合同签
订时间
开工时间
开始预售
时间
竣工时间
土地合同面
积
土地使用证
面积
土地合同
与土地证
差异
土地合同与土地
证差异说明
容积率
绿化率
公共配套设施
公配名称
规划建筑面
积
实际验收面
积
结构情况 备注
（说明：根据公配
竣工验收单等填列，
表中内容由纳税人
按照实际增加或删
除，本表实际验收
面积分别记入下表
的其中可扣除的公
共配套设施面积
（2）中）
物业用房
社区服务中心
公共车库
配电房
合计
项目测绘信息
项目 合计
其中砖混结
构（6层及以
下）
其中多层框
架（6层及以
下）
其中高层框
架（14层以
下)
高层框剪
(15-25层)
高层框剪
(26层以上) 其他
建筑物1
建筑物2
建筑总面积（平
方米）（1）
其中可扣除的公
共配套设施面积
（2）
0
可销售建筑面积
（3）=（1）-
（2）
0
类 别 面积 类 别 面积 类 别 面积 类 别 面积
其中： 可销售
普通标准住宅面
积
已销售普通
标准住宅
已自用普通
标准住宅
已出租普
通标准住
宅
可销售其他类型
住宅面积
已销售其他
类型住宅
已自用其他
类型住宅
已出租其
他类型住
宅
可销售非住宅类
房产面积
已售非住宅
类房产面积
已自用非住
宅类房产面
积
已出租非
住宅类房
产面积
可销售建筑面积
合计（3）
已销售面积
合计（4）
已自用面积
合计（5）
已出租面
积合计
（6）
已转让的房地产建筑面积占整
个项目可售建筑面积的比例
（7）=（4）÷（3）
%
剩余的可售建筑面积已
经出租或自用的比例
（8）=【（5）+（6）】
÷（3）
%
三、项目清算条件确认
应主动清算的 可要求清算的
1 2 3 4—1 4—2 5 6 7
房地产开发项目
全部竣工、完成
销售的
整体转让未
竣工决算房
地产开发项
目的
直接转让土
地使用权的
已转让的房
地产建筑面
积占整个项
目可售建筑
面积的比例
在85%以上
比例虽未超
过85%，但
剩余的可售
建筑面积已
经出租或自
用的
取得销售
（预售）
满三年仍
未销售完
毕的
纳税人申
请注销税
务登记但
未办理土
地增值税
清算手续
的
省税务
机关规
定的其
他情况
四、项目需补充说明的情况
next
立项批文号、项目名称、项目坐落地
址等基本信息根据发改委《项目立项
批复》填写
土地合同签订时间、
土地合同面积根据
签订的《土地合同
》填写
开工时间按照《施工许可
证》发放时间填写
开始预售时间填报最早
取得的《预售许可证》
时间
土地使用证面积根
据《土地使用证》
面积按项目累加
容积率、绿化率按照
《建筑规划许可证》填
报
建筑物1、建筑物2等按《建筑工程施
工许可证》的名称填写，结构类型按
《建筑工程施工许可证》的类型选择，
面积按照测绘报告填写
2、《房地产转让收入附表及其明细列表》
房地产转让收入附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
清算类别
申报合计
数
年度 年度 年度 年度 年度 年度 调整说明
普通标准住宅
其他类型住宅
非住宅类房产
合计
项目销售收入附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
序
号
年 月
合同
备案
号
客户
名称
施
工
房
号
楼号
（栋）
单
元
房
号
合
同
面
积
单
价
合
同
总
价
实
测
面
积
实
际
总
价
调
整
金
额
申
报
确
认
金
额
发
票号
码
类型 清算类型
备
注
车位
普通标准
住宅
车库
其他类型
住宅
别墅
非住宅类
房产
联排
商铺
合计
-
-
-
-
时间为合同备案时间；
施工房号为房产公
司自设的合同上的房
号；
楼号、单元、房号
为公安部门确立的与产
权证一致的编号；
实测面积为测绘报告确
立的面积；
实际总价按照发票所
载全额付款的金额确认，
未开具发票或未全额开具
发票的，以交易双方签订
的销售合同所载的售房金
额及其他收益确认收入。
3、《取得土地使用权所支付的金额附表》
及明细表
取得土地使用权所支付的金额附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
支付项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 备注
支付的土地出让金
支付地价款金额
交纳的有关税费
其中：土地登记费
土地交易费
土地分割费
土地契税
其他
合 计
取得土地使用权所支付的金额附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单
位：元
序
号
年 月
凭
证
号
摘要 明细项目 金额
其中不
可加计
扣除的
费用
发票
（票据）
名称
发票
（票据）
号码
申报确
认金额
备
注
1 支付的土地出让金
2 支付的土地转让金
3 交纳的有关税费
4 其中：土地登记费
5 土地交易费
6 土地分割费
7 土地契税
8 其他
合计
4、《土地征用及拆迁补偿费附表》及
其明细表
土地征用及拆迁补偿费附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 备注
土地征用费
耕地占用税
劳动力安置费
安置动迁用房支出
拆迁补偿净支出
其他
合计
土地征用及拆迁补偿费附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
序
号
年 月
凭证
号
摘要 明细项目
金
额
其中不可
加计扣除
的费用
发票
（票据）
名称
发票
（票据）
号码
申报
确认
金额
备注
1 土地征用费
2 耕地占用税
3
劳动力安置费
4
安置动迁用房支出
5
拆迁补偿净支出
6 其他
7
合计
5、《前期工程费附表》及其明细表
前期工程费附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
序
号
年 月
凭
证
号
摘要 明细项目 金额
其中不可
加计扣除
的费用
发票
（票据）
名称
发票
（票据）
号码
申报确
认金额
备注
1 规划费用
2 设计费用
3 项目可行性研
究费用
4 水文费用
5 地质费用
6 勘探费用
7 测绘费用
8 三通一平支出
9 其他
合计
前期工程费附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 备注
规划费用
设计费用
项目可行性研究费用
水文费用
地质费用
勘探费用
测绘费用
三通一平支出
其他
合 计
6、《建筑安装工程费附表》及其明细表
建筑安装工程费附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 调整说明
建筑安装工程费用
其中：甲供材
桩基工程
门窗工程
水电安装
精装修工程
外装饰工程
合计
6、《建筑安装工程费附表》及其明细表
建筑安装工程费附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
序
号
年 月
凭证
号
摘要 明细项目 金额
其中不可加
计扣除的费
用
发票
（票据）
名称
发票
（票据）
号码
申报
确认
金额
备
注
1 建安费
2 石材
3 门窗
4 涂料
5
6
7
8
合计
7、《基础设施费附表》及其明细表
基础设施费附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目 申报数 年度 年度 年度 年度 年度 调整说明
开发小区内道路
供水工程支出
供电工程支出
供气工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通讯工程支出
照明工程支出
环卫工程支出
绿化费用
景观工程
其他设施工程发
生的支出
合 计
基础设施费附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称：
金额单位：元
序
号
年 月
凭证
号
摘要 明细项目 金额
其中不可
加计扣除
的费用
发票（票
据）名称
发票
（票据）
号码
申报确
认金额
备注
1 开发小区内道
路
2 供水工程支出
3 供电工程支出
4 供气工程支出
5 排污工程支出
6 排洪工程支出
7 通讯工程支出
8 照明工程支出
9 环卫工程支出
10 绿化费用
11 景观工程
12 其他设施工程
发生的支出
合计
8、《公共配套设施费明细表》及其明细列表
公共配套设施费附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 调整说明
物业管理用房费
用
变电站费用
热力站费用
水厂费用
居委会用房费用
派出所用房费用
学校用房费用
人防工程支出
（可补充录入）
合 计
公共配套设施费附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
序
号
年 月
凭证
号
摘
要
明细项目 金额
其中不可
加计扣除
的费用
发票
（票据）
名称
发票
（票据）
号码
申报
确认
金额
备注
1 物业管理用房费
用
2 变电站费用
3 热力站费用
4 水厂费用
5 居委会用房费用
6 派出所用房费用
7 学校用房费用
8 人防工程支出
9 （可补充录入）
10
合计
9、《开发间接费明细表》及其明细列表
开发间接费附表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 调整说明
管理人员工资
职工福利费
折旧费
修理费
办公费
水电费
劳动保护费
周转房摊销费
其他发生的间
接费用
合 计
开发间接费附表明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称：
金额单位：元
序
号
年 月
凭证
号
摘要 明细项目 金额
其中不
可加计
扣除的
费用
发票
（票据）
名称
发票
（票据）
号码
申报确
认金额
备注
1 管理人员工资
2 职工福利费
3 折旧费
4 修理费
5 办公费
6 水电费
7 劳动保护费
8 周转房摊销费
9
其他发生的间
接费用
10
合计
10、《利息支出附表》及其明细列表
利息支出附表（按实扣除的项目填报）
纳税人名称（公章）： 项目名称： 金额单位：元
金融机构
名称
金融机构利息
借款金额 借款期限 利率 允许扣除金额
合计
利息支出附表明细表（按实扣除的项目填报）
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称：
金额单位：元
序
号
年 月
凭
证
号
摘要
金融机构利息
备注
金额
发票（票
据）名称
发票（票
据）号码
申报确认
金额
1
2
3
4
5
6 调整事项
合计
11、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》
与转让房地产有关税金缴纳情况明细表
纳税人名称（公章）： 项目编码： 项目名称： 金额单位：元
明细项目
应缴纳税
款金额
本次清算
申请扣除
税金
年度 年度 年度 年度 年度
备
注
营业税
城建税
教育费附加
地方教育费附
加
合 计
土地增值税
总计
扣除项目一般原则
• （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未
取得合法凭据的不得扣除。
• （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
• （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
• （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的
或应当分摊的。
• （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型
房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
• （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规
定不一致的，以税务处理规定为准。
土地成本的分摊
同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该
类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比
例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征
用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该
类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面
积的比例计算分摊土地成本。
成本归集与分摊
土地成本分摊的步骤
在分摊土地成本时应当分两步进行：
第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等
分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面
积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确
定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某
一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例
分摊土地成本。
成本归集与分摊
其他开发成本的分摊
同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建
筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共
配套设施费、开发间接费用，按公告第二条所述
核算对象分别归集。
如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不
同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比
例分摊。
成本归集与分摊
项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标
准住宅面积+其他类型住宅面积+非住宅类房产面
积）+公共配套设施面积
开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积
各类型房地产建筑面积=外销房面积+自用面积
外销房面积=预售许可证面积
外销房面积=结转销售面积+未售面积
成本归集与分摊
某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=
项目公共配套设施费×（该类型房地产总建
筑面积÷各类型房地产总建筑面积）。
某一类型房地产的单位成本=该类型房地产
归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前
期工程费、基础设施费、公共配套设施费、
开发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。
土地增值税成本的分摊
成本归集与分摊
开发间接费用的分配问题
如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项
目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行
清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、
职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、
劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法
分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积
进行分配。
土地增值税成本的分摊
成本归集与分摊
原始凭证 明细表 附表 过渡表1 过渡表2
1：销售项目收入附表明细表
2：取得土地使用权所支付的
金额明细表
3：土地征用及拆迁补偿费明
细表
4：前期工程费明细表
5：建筑安装工程费明细表
建筑安装工程造价分类明细表
6：基础设施费明细表
7：公共配套设施费明细表
8：开发间接费明细表
9：利息支出明细表
总表
1：房地产转让收入附表
2：取得土地使用权所支
付的金额附表
3：土地征用及拆迁补偿
费附表
4：前期工程费附表
5：建安工程费附表
6：基础设施费附表
7：公共配套设施费附表
8：开发间接费明附表
9：利息支出附表
10:与转让房地产有关税
金缴纳情况附表
《
分
类
型
清
算
扣
除
项
目
确
认
表
》
《
分
类
型
清
算
可
扣
除
项
目
金
额
确
认
表
》
12、《分类型清算扣除项目确认表 》
类型清算扣除项目确认表
纳税人名称（公章）： 项目名称： 金额单位：元
项目
项目归集分配
数
项目归集分配明细
普通标准住宅 其他类型住宅 非住宅类房产
合
计
数
分
摊
说
明
备
注合
计
数
直
接
归
集
法
建
筑
面
积
法
直
接
归
集
法
建
筑
面
积
法
小
计
直
接
归
集
法
建
筑
面
积
法
小
计
直
接
归
集
法
建
筑
面
积
法
小
计
1、取得土地
使用权所支
付的金额
2、房地产开
发成本
其
中
土地征
用及拆
迁补偿
费
前期工
程费
建筑安
装工程
费
基础设
施费
公共配
套设施
费
开发间
接费
3、不可加
计扣除金额
4、按实扣除
的利息支出
5、与转让房
地产有关的
税金
其
中
营业税
城市维
护建设
税
教育费
附加
地方教
育费附
加
6、财政部规
定的其他扣
除项目
7、已纳土地
增值税
情况说明：
13、《可扣除项目金额确认表》
可扣除项目金额确认表
纳税人名称（公章）： 项目名称： 金额单位：元
项目
审核确认额
清算成本分摊
比例（已售/可
售）
本次扣除金额
本次未扣除金
额
备
注合
计
数
普
通
标
准
住
宅
其
他
类
型
住
宅
非
住
宅
类
房
产
普
通
标
准
住
宅
其
他
类
型
住
宅
非
住
宅
类
房
产
普
通
标
准
住
宅
其
他
类
型
住
宅
非住
宅类
房产
普
通
标
准
住
宅
其
他
类
型
住
宅
非
住
宅
类
房
产
1、取得土地使
用权所支付的
金额
2、房地产开发
成本
其
中
土地征用及
拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工
程费
基础设施费
公共配套设
施费
开发间接费
3、其中：不可
加计扣除金额
4、按实扣除的
利息支出
5、与转让房地
产有关的税金
其
中
营业税
城市维护
建设税
教育费附
加
地方教育
费附加
6、财政部规定
的其他扣除项
目
7、已纳土地增
值税
情况说明：
14、土地增值税清算申报表
土 地 增 值 税 清 算 申 报 表
（从事房地产开发的纳税人适用）
税款所属期间： 年 月 日至 年 月 日
纳税人名称（公章）： 金额单位：元
税务管理
码
项目名称
项目编
码
项目
行
次 合计
普通标
准住宅
其他类
型住宅
非住宅
类房产
一、转让房地产收入总额 1=2+3 1
其中
货币收入 2
实物收入及其他收入 3
二、扣除项目金额合计 4=5+6+14+17+22 4
1、取得土地使用权所支付的金额 5
2、房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+12 6
其中
土地征用及拆迁补偿费 7
前期工程费 8
建筑安装工程费 9
基础设施费 10
公共配套设施费 11
开发间接费用 12
3、不可加计扣除合计 13
4、房地产开发费用 14=15+16 14
其中
利息支出 15
其他房地产开发费用16=（5+6-
13）×5% 16
5、与转让房地产有关的税金17=18+19+20+21 17
其中
营业税 18
城市维护建设税 19
教育费附加 20
地方教育附加 21
6、财政部规定的其他扣除项目22=（5+6-
13）×20% 22
三、增值额 23=1-4 23
四、增值额与扣除项目金额之比 24=23÷4 24
五、适用税率（%） 25
六、速算扣除系数 26
七、应纳税额27=23×25-4×26 27
八、税负率28=27÷1 28
九、已缴税额（含预缴） 29
十、应补退税额 30=27-29 30
纳税人声明：
此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、
可靠、完整的，并承担相应的法律责任。
法定代表人（签章）： 年 月 日
财务负责人（签章）： 代理中介机构（公章）： 主管税务机关：
谢谢各位
