市场比校法的估价案例
(一)估价对象概况
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，大致可认为长方形。
(二)评估要求
评估该地块2011年10月的公平市场交易价格。
(三)评估过程
l、选择评估方法
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
2．搜集有关的评估资料
(1)搜集待估土地资料。(略)
(2)搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。
表1 交易实例情况表
交易实例A
交易实例B
交易实例C
交易实例D
估价对象
坐落
略
略
略
略
略
所处地区
临近
类似
类似
类似
一般市区
用地性质
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
土地类型
空地
空地
空地
空地
空地
交易日期
2011年4月
2011年3月
2010年10月
2010年12月
2011年10月
价格
总价
19．6万元
31．2万元
27．4万元
37．8万元
单价
870元／m2
820元／m2
855元／m2
840元／m 2
面积
225 m 2
380m2
320m2
45Om2
60Om2
形状
长方形
长方形
长方形
略正方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
普通
普通
普通
普通
基础设施
较好
完备
较好
很好
很好
交通状况
很好
较好
较好
较好
很好
正面路宽
8m
6m
8m
8m
8m
容积率
6
5
6
6
6
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
30年
3．进行交易情况修正
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2％；交易实例C较正常买卖价格偏低3％。
则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0％；交易实例B：2％；交易实例C：3％：交易实例D：0％。
4．进行交易日期修正
根据调查，2010年10月以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
交易实例A：6％；交易实例B：7％；
交易实例C：12％；交易实例D：10％。
5．进行区域因素修正
交易实例A与待估土地处于同一地区无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
表2 区域因素比较表
类似地区
区域因素
B
C
D
自然条件
相同10
相同10
相同
社会环境
稍差7
相同10
相同
街道条件
相同10
相同10
相同
交通便捷度
稍差7
稍好15
相同
离交通车站点距离
稍远6
稍近12
相同
离市中心距离
相同10
稍近12
相同
基础设施状况
稍差8
相同10
稍好
公共设施完备状况
相同10
稍差9
相同
水、大气、噪音
污染状况
相同5
相同5
相同
周围环境及景观
相同10
相同10
相同
规划限制
相同5
相同5
相同
综合打分
88
108
100
6．进行个别因素修正
经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
土地使用年限因素的修正。交易实力B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，调整系数测算如下(假定折现率为8％)：
实例A、c使用年限修正系数 (年金现值系数)
=（P/A 8% 30）÷(P/A 8% 35)
=÷
=
7．计算待估土地的初步价格
交易实例A修正后的单价为：
870×100%/100%×106%/100%×100%/100%×102%/100%×
=909(元／m2)
交易实例B修正后的单价为：：
820×100/98 ×107%×100/88×102%
=1 038(元／m2 )
交易实例C修正后的单价为
855×100/97×112%×100/108×102%××0．9659
=901(元／m2)
交易实例D修正后的单价为：
840×100%110%×100%×102%=942(元／m2)
8．采用简单算术平均法求取评估结果
待估土地单价为：(909+1038十901+942) ÷4
=948(元／m2)
待估土地总价格为：600×948=568 800(元)
