亚太资产市场洞察
内资买家抢占
中国超一线城市
2016年8月版
内资买家抢占中国超一线城市
“中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个
月在中国超一线城市，北京和上海，抢占了高
达86%的商业地产投资份额，遥遥领先于过去5
年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行
研究部数据显示。”
内资买家抢占中国超一线城市
中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个月在中国超一线城
市，北京和上海，抢占了高达86%的商业地产投资份额，遥遥领
先于过去5年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行研究
部数据显示（图一）。在北京这一趋势尤为明显。在今年前八个
月，内资买家在上海投资交易中占比82%，而北京则占比100%
(图一)上海与北京的投资交易量国内买家与国外买家比较
50%
25%
0%
75%
100%
2011
内资买家
2012 2013 2014 2015
2016
(1-8月)
65% 66% 62%
79%
51%
86%
外资买家
数据来源：戴德梁行
戴德梁行研究部出版 2016
“北京的自用买家
占据2016年前8个
月总交易的53%”
(图二)北京投资者类型分析
2016年1-8月
(图三)上海投资者类型分析
2016年1-8月
数据来源：戴德梁行 数据来源：戴德梁行
30%
17%
53%
27%8%
44%
21%
市场概况
北京和上海的投资市场呈现两
种截然不同的特点。北京的自
用买家占据2016年前8个月总
交易的53% （图二）。得益于
中国蓬勃发展的电子商务，北
京市场吸引了众多网络零售业
的自用买家。例如，乐视商城
于今年第二季度在世茂工三购
买了地上面积41,000平方米的
物业，为北京本年度迄今为止
最大的商业地产交易。在写字
楼市场，科技巨头阿里巴巴也
于2015年底收购了整栋昆泰国
际大厦2号楼以作自用。
而在上海，投资需求很大程度
上由银行、保险公司、私募
股权投资公司和基金公司所主
导。从2016年1月至8月来看，
它们占总投资额的70%以上
（图三）。据中国保险监督管
理委员会（中国保监会）数据
显示，行业原保险保费收入在
2016上半年同比增长37%。如
此激增的收入流，使得中国保
险公司在国内房地产市场的投
资行为也愈发活跃，尤其是在
投资回报较为稳定的上海。
“ 在今年前八个月，
写字楼占到内资买家
在上海整体交易量的
86% ”
200万平方米
净吸纳量
在2015年，上海和北京写字楼
市场共同见证了
86%
30%
14% 13%
57%
不断增长的写字楼需求
内资买家投资的物业类型占比（2016年1-8月）
服务式公寓
写字楼 零售物业
写字楼
上海 北京
服务式公寓
中国投资者最为青睐的物业类
型是写字楼地产。据戴德梁
行研究部数据显示，在今年前
八个月，上海的写字楼交易达
到整体交易量的86%。在北
京，由于可售型优质写字楼的
稀缺，写字楼成交仅占总成交
量的30%，不过部分买家计划
将收购的零售物业改造成写字
楼。这种投资偏好受到北京和
上海旺盛的写字楼租赁需求所
驱动。在2015年，上海和北京
写字楼市场共同见证了近200万
平方米的净吸纳量。
由于优质的可整售写字楼项目
较为紧缺，越来越多的中国投
资者收购其他类型的物业然后
更新改造为写字楼。例如，万
科在今年二季度于北京购置的
面积为30,000平方米的西单
百货，计划将改造成写字楼。
在上海也可以见诸如此类的案
例，例如原先打算用做高层商
业中心的精品中心，在中城联
盟收购后已全部作为写字楼项
目入市，并在入市的半年多以
来见到较好的租赁及租金收
益。上海的银河宾馆和锦沧文
华酒店，均在被收购后计划改
造成写字楼。
在其他地产领域，服务式公寓也
颇受中国投资者欢迎。在2016
年前八个月，它占上海总投资量
的14%以及北京的13%。本地
投资者的投资策略大多是整体收
购后进行散售，他们在购置服务
式公寓上表现积极。
内资买家抢占中国超一线城市
戴德梁行研究部出版 2016
“伴随着核心地区可交易的资产逐渐减
少，以及被激烈竞争不断压缩的投资回
报率，投资者可在次核心和产业园区寻
找升级改造和机会型投资产品来获取更
高的收益率。”
未来展望
与去年下半年相比，上海和北
京两地今年上半年的投资市场
相对平静。但仍不乏一些积极
的因素在刺激潜在的投资热潮
回归，其中最重要的是“营改
增“政策的落实。此次增值税
改革允许购买不动产作为抵扣
项目，通过降低公司的持有成
本从而鼓励购买物业。其中，
在次核心商圈或产业园区新落
成的写字楼将最有可能从中受
益。伴随着核心地区可交易的
资产逐渐减少，以及被激烈竞
争不断压缩的投资回报率，投
资者可在次核心和产业园区寻
找升级改造和机会型投资产品
来获取更高的收益率。当然，
非核心区域地产通常要求投资
者有更大的耐心，以长期持有
来最大限度提高收益。同时，
中国政府目前正在探索几项新
的房地产投资融资政策，未来
很可能会看到业界人士越来越
多地依赖于轻资产战略和从资
本市场直接融资。
