略论房地产估价风险及其对策
2005年09月16日 15:41:24
摘 要:房地产估价在获取收益的同时,也承担着风险,如被动风险和主动风险,内部风险源和外部风险源。必须通过建立内部质量管理体系和评审制度规避、减少或转嫁风险,通过强化风险意识,树立信誉,保证质量,应对激烈竞争。关键词:房地产估价;风险;对策目前,多数估价机构最主要的业务之一就是银行的抵押贷款和按揭贷款的抵押物价格评估。此类业务的风险具有一定的滞后性,当房地产市场及信贷市场比较活跃时,人们很可能会忽略其风险的存在。应当看到,随着房地产市场渐趋平稳,银行信贷扩张下的风险将会逐步“抬头”,而这些风险中的一部分最终将会转嫁到估价机构和估价人员身上。因此,房地产估价机构及估价师必须从现在开始充分认识并重视估价中可能存在的...
房地产评估行业在我国已走过二十几年风雨历程，随着房地产业的兴起，特别是房地产二级市场的进一步开放，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大，无论是房地产的交换、课税，还是房地产的补偿、纠纷，也不论是企业改制、结业清算，还是房地产的投资决策和会计成本核算等，都离不开房地产评估这一基础性工作。但当人们使用房地产评估报告而不能取得所期望的结果时，往往会对评估报告的准确性和公正性产生怀疑，甚至将评估机构诉之公堂，影响房地产评估工作的社会评价，不利于房地产评估工作的发展。 一、房地产估价风险体系 房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果...
邓曦指出：房地产估价过程中存在的不可预见因素较多，导致估价师在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性，使得估价结果与房地产的真实价值发生偏差，即产生估价风险。偏差越大，则风险越大。 房地产估价风范的防范包括： (1)增强风险意识，建立有效的风险防范机制，尽可能把风险减小到最低程度。(2)加强估价方法研究，提高估价技术水平。我国目前对房地产评估的理论和方法的研究相对滞后，尽管国家对房地产估价中普遍应用的三种基本方法作了一些规定，但在实际应用中还存在许多困难。(3)建立房地产市场信息数据库，加强信息共享和交流。数据库的建立，将有利于房地产估价信息化和科学化，是减少评估风险的有效手段。(4)强化评估企业的内部管理，进一步深化机构的体制改革，建立一套完整的标准化执业程序，加强企业的绩效考核。(5)通过推行估价师职业责任保险，有效转移风险。向保险公司购买“职业责任险”，当估价师在从业中因疏忽或过失给他人造成经济损失时，转移给保险公司。
房地产估价师执业风险的管理与防范（下）
作者:中联资产评估公司 高忻 浏览次数:846
三、如何看待房地产估价师的执业风险及其法律责任 一般地，房地产估价师的执业风险与房地产估价师的执业操守和勤勉尽职有很大关系，如果房地产估价师没有按独立的评估准则的要求去做，出具了不实的评估报告，就应当承担相应的法律责任；如果房地产估价师严格遵循了独立的评估准则，但由于客户有意隐瞒事实，精心伪造，致使评估结论在客观上与实际不符，这种情况是否应承担法律责任，是需要分析研究的。笔者认为，房地产估价师在执业过程中应达到的最低要求是：在职业道德方面，至少应高于社会平均道德水平；在专业技能上，至少应达到与其他普通评估同等的专业水平、技能、知识和判断力，并妥善处理好执业风险、收益和法律责任三者之间的关系。 通常，房地产估价师的法律责任包括民事责任和刑事责任两种，民事责任是房地产估价师承担责任最常见的形式，刑事责任是最严厉的形式，但较少见。一件成立的刑事诉讼案件，对房地产估价师来说，不仅要承担辩护费、罚金和服刑，由此引起的民事责任，常常也会导致评估公司破产，后果相当严重。 按照目前的有关法律和行政规章，我国房地产估价师的法律责任包括行政责任、民事责任、刑事责任三种，这三种责任之间并行不悖，不能相互代替。行政责任和刑事责任可由国家行政主管机关与司法部门主动追究，而民事责任则要由受害方提起民事诉讼，国家机关不能依职权主动介入。 目前，我国颁布的经济、房地产法律法规及行政规章中，如《公司法》、《刑法》、《证券法》、《土地管理法》、《房地产管理法》中，涉及中介机构和执业人员的行政责任和刑事责任的较多，关于民事责任的条款，则规定较少。这不但使社会公众对评估机构的职责、作用产生误解，而且也给房地产估价师在执业中规避风险以及在出现纠纷时的司法判断带来了很大的不确定性。 四、房地产估价师执业风险管理与防范的对策 房地产估价师执业风险是不可避免的，管理与防范评估风险的重点是对于过失的防范。房地产评估中过失的产生是不可避免的，目前，我国房地产估价师的执业过失固然与经济、法制环境有密不可分的关系，但从行业内部来看，主要是由于房地产咨询评估事业恢复和成长时间较短，有关行业的法律、法规尚不健全，房地产估价师队伍数量不足，素质偏低，结构不尽合理，部分评估机构盲目追求经济利益等原因造成。因此，加强房地产评估过程中的风险管理，防范和降低房地产评估的执业风险应当主要从行业内部着手，加强制度建设、队伍建设、法制建设和提高执业技术水准。 （一）什么是风险管理？ 简单地说，风险管理是指如何避免由于工作疏忽或违反执业准则而导致的损失，或者就是指出这种工作疏忽或过错。房地产评估过程中的这种工作疏忽或过错，使房地产估价师面临的风险有： （1）房地产评估机构和房地产估价师个人的声誉受到损害，隐入“声誉困境”； （2）失去大量的业务或客户； （3）取得新业务或客户的难度更大； （4）付出处理索赔或争执的代价； （5）赔偿； （6）承担刑事责任。 （二）房地产估价师执业风险管理与防范的若干对策 1．改善执业环境是防范风险的基础 加强房地产评估职业的社会教育，使各级领导、客户和社会公众理解评估工作的职责、工作内容和应承担的责任。从总体上杜绝对评估执业的干扰以及对评估职业不正确的认识。要逐步建立一个宽松的社会环境，让中介机构真正做到独立、客观、公正地执业。 2．建立风险管理与防范体系是风险管理与防范的核心 评估风险是可以识别、估计、评估和控制的，房地产估价师要善于识别风险，敢于承担风险。既不能无视评估风险的存在，也不能因为评估风险的存在而怯于承接业务，应具备化险为夷的能力。 为最大限度地减低执业风险，建立风险管理与防范体系是必不可少的。笔者认为，房地产评估的风险管理与防范体系至少应包括如下系统： （1）房地产评估的道德约束系统 正确的风险观念、敏锐的风险意识和良好的职业道德是房地产估价师应具备的基本素质。笔者认为，作为中介服务行业，房地产估价师的道德水准应在社会一般水平之上，只有这样，房地产估价师才可能独立、客观、公正地执业，才可能在社会公众面前树立良好的职业形象。房地产估价师应以“诚信、勤勉”的精神，严谨踏实的工作作风认真负责地对待每一项评估咨询业务，做到严格按照独立的评估准则进行工作，遵循执业规范规定的程序和方法，严格按照法律和规章办事。杜绝主观随意，马虎了事，违规操作。这样才能确保业务质量，降低执业风险，提高房地产估价师的社会地位和公信度。 同时，在评估行业中加大打假力度，对于行业中个别缺乏职业道德、违反评估准则的害群之马应采取坚决措施予以打击，在行业中形成诚信执业、勤勉尽职的氛围。 （2）房地产评估的技术支持系统 房地产评估的技术支持系统包括技术规范、仲裁鉴定、学术研究等。 科学的评估方法与规范是防范评估风险的技术基础。由于评估风险的客观存在，迫使房地产评估界针对房地产评估风险产生的根源，不断完善有关的评估准则。目前，我们的《房地产估价规范》是在国家经济体制转轨这一特定历史阶段建立起来的。即在不动产交易量极小甚至没有，房地产和土地市场十分不完善、不健全，房地产和土地管理法规政策变动较大的情况下制定和出台的，这是与评估师所处的特定环境相适应的。随着改革和发展进程的不断深入，房地产评估方法和规范也需要适当进行适应性调整，将降低和控制风险贯穿于房地产评估的全过程。 公正、权威的仲裁鉴定机构是防范房地产评估风险的组织保证。不动产仲裁鉴定机构是由行业知名专家组成的非常设机构，主要对房地产评估过程中，因对评估程序、测算过程及评估结论的不同意见而导致的民事纠纷中涉及的技术问题作出公正、权威的技术鉴定意见。它可以确保评估人员在认为风险处于可接受的范围内时，作出执业判断，得出评估结论。 学术研究是房地产评估的基础性工作，它一方面为评估理论和实务的发展提供技术储备；另一方面，也是评估工作科学性的重要保证。学术研究主要由高等院校、科研机构进行，部分有实力的评估公司也应对房地产评估的学术发展有所贡献。 （3）房地产评估的客户甄别系统 客户的素质是形成房地产评估风险的一个重要的潜在因素。谨慎甄别、选择客户是防范职业风险，避免不必要诉讼事件发生的第一道防线。不但客户在挑选评估机构，评估机构也要挑选客户。评估机构应该远离那些缺乏诚信、正直品格的客户，以赢得社会的信任。 在甄选客户时要解决的问题是：客户是否存在不可控制的和不可接受的风险？或者说这项业务是否值得开展？大量事实说明，管理当局的舞弊、财务困境或经营失败是导致高风险的主要因素。 在判断管理当局是否存在舞弊风险时，应该注重公司管理层和大股东的诚信、声誉及态度，包括公司管理层和大股东的职业道德，所从事行业的特性和合法性，公司的控制环境，是否存在参与舞弊的动机，公司管理层对要求完成的工作范围和时间安排的态度，公司管理层对重大法律、财务问题的态度。 对客户甄选首先应系统地收集信息，然后根据信息对潜在客户涉及的风险进行评估，风险评分高并不一定意味着应该否定这一客户，要作出判断的是：是风险过高而解除客户关系，还是可以采取专门的风险预防措施来处理存在的具体问题，从而继续发展与客户的关系。另外，客户甄选并非只是对新客户才适用的，客户更换管理层，陷入财务困境等问题会经常出现，不断对客户进行再评估，确保客户的现状符合风险管理的要求是极为重要的。 特别需要强调的是，客户甄选系统仅仅依靠单个机构往往难以奏效，需要行业的共同努力，形成信誉差的不良客户无人愿（敢）为其服务的局面。 （4）房地产评估的内部质量控制系统 质量是任何有效风险管理系统中的一个基本要素。评估质量控制规程越严密，风险就越能控制在可接受的范围之内。制定一套完整严密的评估质量控制规程，并促使评估人员遵照执行，可据以识别、估计、评价和控制评估风险，以保证房地产评估机构的质量和信誉。 a.全面质量控制 包括职业道德原则、专业胜任能力的标准、评估工作委派方式、评估过程人员的督导要求、专家咨询的合理利用、业务承接的必要考虑以及评估质量规程的监控程序等的厘定。 b．评估项目全过程的控制 评估业务约定书的签订——评估计划的拟定和批准——评估项目的时间、费用控制——重大疑难问题请示报告——评估过程的指导、监督和复核——委托单位管理当局声明书的获取——评估小结的撰写——评估报告的签发与修订之审批，各个环节均应建立相应的控制程序。 c.三级审核程序 基础性审核——对工作底稿技术上的准确性和完整性进行审核，通常由外勤主管负责。 合理性审核——对评估工作从整体上审核是否允当，通常由项目负责经理实施。 合规性审核——对一般审核足够与否予以评估，并就所有重要评估领域实施特定的审核程序，通常应由项目负责合伙人进行。 （5）房地产估价师资格考试与后续教育系统 评估过程的主体是评估人员，因而，评估人员的素质与风险管理息息相关。因此，房地产估价师资格的获取和培训显得非常重要，它旨在取得和保持足够的技能和技巧，即确保房地产估价师遵守职业道德准则，具备和维持必要的专业知识和胜任能力。房地产估价师仅有评估知识是远远不够的，必须研究与之相关的政治、经济、法律、财务、外语、社会意识形态、风俗、习惯等，以丰富自己的知识层面，处理各种错综复杂的房地产评估咨询业务。 应按照专业性和注重实务的原则确定房地产估价师执业资格考试的条件。在专业方面，可以借鉴发达国家和地区的有益经验，加强专业课程、学分和学校等方面的要求；在实务方面，除考察评估报告的有效内容外，应加强职业道德、评估工作程序和对于具体问题的处理等方面的技巧和能力的考察。 对已取得房地产估价师资格的从业人员，应不间断地开展后续教育，后续教育应包括有计划的集中培训和根据需要而进行的即时培训。集中培训应分专题定期集中进行，旨在对房地产评估中的重大或带有普遍性的问题进行解答和培训；即时培训主要是对在项目实施过程中遇到的具体问题进行的培训，旨在使房地产估价师在实务中吸取经验，使工作中的问题及时得到反映和纠正，这更易促进房地产估价师树立风险意识。 （6）房地产评估的信息查询系统 房地产评估执业环境存在的一个重要问题是信息不畅。要改变目前的状况，最主要的是要增加信息对称性，增加信息的对称性，就是要强化信息的弱势方面，同时制约和规范信息的强势方。具体地，建立地籍信息、地价信息的收集整理和公开查询制度，大力发展由第三方收集和提供信息的征信组织。 在目前政策变化较大的现实下，为使房地产估价师能够做到谨慎执业，估价师协会和有条件的评估公司应建立信息网络，尽力收集迅速变化而又众多的房地产交易信息和规范性文件，从而使房地产估价师在执业中能够掌握这些信息和文件，避免为客户提供不准确的专业意见。 （7）房地产评估机构和估价师的稽查系统 房地产行政主管机关、房地产估价师协会应加强对房地产估价师和评估机构的监管，建立相应的稽查队伍。采取定期检查与流动稽查相结合的方式，对房地产估价师和评估机构进行动态监管，对达不到执业标准的机构和人员坚决取消执业资格。 3．加强内部管理，实行中介组织的现代管理模式 为控制业务风险，建立一个有效的评估公司和组织体制业务管理制度是评估公司的重要管理工作之一。深化评估机构的体制改革，进行组织制度创新，处理好公司内部治理结构、公司总部与分支机构、出资人（合伙人）与非出资人（合伙人）的关系。应建立一套完整详尽的标准化执业程序；严格公章的使用制度；对评估公司经常使用的法律文件（包括评估报告书）能够由有经验的房地产估价师共同讨论制定，并根据实践的发展定期更新；对年轻房地产估价师加强业务培训，由有经验的房地产估价师定期或随时进行实践技巧的指导；对新的政策、法律或案例，评估公司能够定期进行讨论研究，以更新房地产估价师的知识结构。 4．谨慎执业并尽披露义务。 签定业务约定合同时应明确业务范围，从而避免产生误解。此外，业务约定合同还应说明公司管理层与房地产估价师双方各自应负的责任以及对执行业务存在的任何固有限制，或者可以在业务报告书中详细描述的内容。 在业务开始时就应明确报告的目的和报告许可接受人，同时还应尽量限制任何第三方使用报告中的结论。此外，房地产估价师还应考虑当客户出现欺诈或提供虚假信息时应承担或解除的责任。 对于评估过程中难以把握的或房地产估价师认为可能存在风险的事项，房地产估价师有责任在报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，出具有条件和有保留的评估咨询意见也是国际惯例中通行的做法，值得中国房地产估价师借鉴。 5．行业协会内设立职业道德与风险管理委员会，强化技术委员会和鉴定委员会的作用 为从组织上保证风险管理工作的开展，行业协会内部应设立风险管理机构，可以称之为“职业道德与风险管理委员会”。该委员会应由具有高超专业技术、良好职业操守的专业人士组成，他们应该来自评估机构、研究机构、行业协会和政府部门。该机构的主要职责是：对评估业进行风险评价，对业务执行的过程中可能的风险进行咨询、协调，帮助评估机构甄选客户；从总体上把握、控制执业风险。 评估准则是规范评估咨询服务手段和技术方法的质量标准，在西方，它逐渐成为法庭判定房地产估价师法律责任的重要依据。实际上，我国的评估准则是由国家不动产行政主管部门制定和发布的，具有相当高的权威性和官方效力。因此，独立的房地产评估准则应该成为我国司法界判定房地产估价师法律责任的最重要的依据。 随着市场经济向法制化方向的发展，民事责任及刑事责任将成为房地产估价师法律责任的重要方式，而法院无疑将成为最终的裁判机构。但当涉及的诉讼案件专业性很强、技术复杂程度很高时，法院将难以独立对案件作出合理界定。有时即使对专业人士也是难以确认的。因此，技术委员会作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应同法医鉴定等司法鉴定报告一样，成为庭审的有力证据。在西方，司法机关在判决注册会计师、房地产估价师诉讼案件时，也常常主动参考行业自律机构的意见，作为法律责任认定的重要依据。 6．建立房地产估价师执业保险制度 在经济发达国家，医师、注册会计师、律师及房地产估价师投保职业责任险是一种国际惯例，我国中国人民保险公司和平安保险公司在上海、北京、广州、海南等地开展了职业责任险的投保业务。房地产估价师投保职业责任险，既能有效保障委托人的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或评估机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或评估公司承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。据悉，我国人保、平安保险公司等已先后在北京、上海、广州、海南等地分别建立了医务人员执业保险、注册会计师职业责任保险、律师职业责任保险。 房地产估价师职业责任保险制度的实施，有利于加快评估公司上规模、上水平进程，积极应对中国加入WTO后评估市场开放的挑战；有利于合理防范执业风险；有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响；有利于向国际惯例接轨。因此，房地产估价师协会可以出面帮助大家解决这方面的要求。
PAGE
PAGE 1
