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万科企业股份有限公司
小组成员： 周培英 顿忠清 王小庭 何权威
黄韦华 陈露露 夏婧
2007年财务分析
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公司简介
财务分析
存在的主要问题及改进建议
目 录
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公司简介
基本情况基本情况
主要股东主要股东
行业前景行业前景
公司董事、公司董事、
监事、高管监事、高管
公司历史公司历史
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1984年 万科企业股份有限公司成立
1988年 政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家
占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元
1989年 招股顺利完成，第一届股东例会召开，成立了由王石等11人
组成的第一届董事会。
1991年 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易
1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务
2000年 华润公司成为万科第一大股东
2001年 公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份
转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评
选第一
2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业
公司历史
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证券代码：000002
证券简称：G万科A
公司名称：万科企业股份有限公司
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住
宅
公司基本情况
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法人代表：王石 总经理：郁亮
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公司实际控制人——中国华润总公司
万科作为中国房地产业的龙头老大，是一艘
庞大的航空母舰,截至2007年12月31日，其关
联公司有219个.其中受其控制的企业有203家,
合营企业4家,联营企业11家。关联企业名单
截至2007年公司担保余额亿元，公司及
其控股子公司为其他控股子公司以及对联营
公司及合营公司提供银行借款担保亿元。
%E5%85%B3%E8%81%94%E6%96%B9%E5%85%AC%E5%8F%B8%E5%90%8D%E5%8D%
%E4%B8%87%E7%A7%9107%E6%83%85%E5%86%
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主要股东
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公司董事、监事、高管
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行业前景
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公司07年业绩回顾
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07年财务分析
盈利能力分析
偿债能力分析
营运能力分析
财务综合分析
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盈利能力分析
□ 2007年实现收入亿元，增长98%，过去三年复合增长率达到%，归属
于上市公司股东的净利润为亿元，增长111%，过去三年复合增长率达到%，收入和利
润大幅增长，公司的盈利空间比较大
过去十年，净利润复合增长率达到%
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盈利能力分析 05 06 07
07年同业
平均
毛利率% % % %
销售净利润率% % % %
总资产报酬率% % % %
资产净利润率% % % %
净资产收益率% % % %
每股收益(元)
指标分析：
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□ 2007年毛利率为%，近三年来保持稳定上升，且远远超过行业
平均水平，说明万科的技术含量越来越高，质量越来越好，获利能力和市
场竞争力都逐年提高。
□ 销售净利率与06年相比上升个百分比，这显示企业在扩大销售的
同时，改进了经营管理，合理地控制了期间费用，提高了盈利水平。
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□ 2007年基本每股收益元，5年复合增长率达到%；在股东数增加
的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高，这充分说明万科07
年的盈利能力很强，公司具有较好的经营和财务状况.
□ 2007年净资产收益率为%，是同行平均水平的倍，近3年平均净
资产收益率达到%，说明企业权益资本获得收益的能力强，运营效
益好，对企业投资者保证程度高。
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□ 2007年资产净利润率以及总资产报酬率也是不断上升，其
中资产净利润率呈直线上升，反映了企业资产综合利用的效率
很高，说明企业在增加收入和节约资产使用等方面取得了较好
的效果；不仅如此，企业利用全部经济资源的盈利能力也在不
断的提高，资产管理的效益较好，企业的财务管理水平较高，
企业整体资产的投资报酬也很高。
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总体上看，企业盈利能力呈大幅提高趋势，
在同行业中也处于比较高的水平，但是，毛
利率和销售净利润率相差比较悬殊，可能是
期间费用过多造成的，要更进一步加强控制。
为了更好地说明问题，以下列出2007年主要
房地产行业公司基本情况，万科的各项指标
均高于行业平均水平，说明企业的盈利能力
较强。
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2007年主要房地产行业公司基本情况一览表
企业 毛利率% 企业 销售净利润率% 企业 总资产报酬率%
招商地产 47 陆家嘴 万科A
金地集团 招商地产 上海复地
陆家嘴 上海复地 绿城中国
万科A 保利地产 招商地产
保利地产 绿城中国 陆家嘴
北辰实业 万科A 抽样行业平均
绿城股份 金地集团 保利地产
上海复地
抽样行业平
均
北辰实业
抽样行业平均 北辰实业 首开股份
首开股份 首开股份 金地集团
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企业 资产净利润率% 企业 净资产收益率% 企业 每股收益(元)
万科A 万科A 招商地产
招商地产 招商地产 保利地产
陆家嘴 绿城中国 金地集团
金地集团 上海复地 万科A
上海复地 保利地产 绿城中国
抽样行业平均 金地集团
抽样行业平
均
绿城中国 陆家嘴 陆家嘴
保利地产 首开股份 首开股份
首开股份
抽样行业平
均
上海复地
北辰实业 北辰实业 北辰实业
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与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，
总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务
状况
企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益
等指标在07年都有很好表现，这也充分说明了企业的盈利能
力很强，将有广阔的前景
公司具有良好的持续发展能力，但现处在金融危机时刻，
也要高度警惕由于过高房价带来的泡沫危机。
盈利能力小结：
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偿债能力分析
分析指标 2007年 2006年 2005年 07年行业平
均
短期偿
债能力
流动比率
速动比率
现金流动负债比率 /
长期偿
债能力
负债比率（％） %
% % %
已获利息倍数（倍）
%
现金债务总额比 %
% % %
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□ 万科2007年的流动比率为，与沪深7家房地产上市企业
的均值接近，与06年比略有下降，但依然维持在2上下。
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□ 2007年的速动比率为,高于沪深7家房地产上市企业的
均值，但远低于1。这是因为有大量的存货，而其中拟开
发产品与在建开发产品又占了很大一部分，造成变现能力的降
低。同样，与2006年相比，速动比率也是下降的，这是由于流
动负债中的预收帐款增加较快造成的。这些都导致了企业短期
偿债能力的下降。
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□ 现金流动负债比率自2006年开始就为负数，远低于行业平
均。2007年为,比2006年更低。究其原因有：
▲ 宏观原因：2007年政府为解决房地产过热的问题进行了大
力度的宏观调控，出台了一系列的房地产政策，六次上调利率。
从紧的信贷政策加大了房地产公司的资金流出 ；
▲企业原因：出于未来发展，考虑过多拿地，加大行业扩张，
近两年土地成本越来越高，土地款支付压力过大，导致经营性
现金流出现问题。
现金大量的流出，超过了现金的流入量，这将大大提
高了企业的风险,资金链容易断裂.
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从短期偿债能力来看,经营现金为负,同时速动
比率远小于1,这些都造成万科的短期偿债能
力受到威胁,具有一定的压力.
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□ 万科的资产负债率在逐步上升, 07年达到%，已经突破
了行业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经营风险.
形成相对较高资产负债率的原因主要有两点：
1.预收账款大规模增加,致使资产负债率在逐步上升
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2. 由于支付价款、工程款及合并南都项目的
影响，公司借款增加至亿元，较06年
增加亿元
由此说明,企业的资产结构有待改善,以降低资
产负债率,但是在行业整体负债率较高的情况
下仍属于正常水平
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□ 从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但下降的速度在
减小,同时,还是高于同行平均水平,反映了企业获利能力对债务
利息偿还具有一定的保障程度.
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□ 从现金债务总额比看,从06年以来,其值一直
为负数,说明企业经营活动产生的净流量为负,
承担债务能力较差,同时,举债能力也出现了一
定的问题.
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表外因素
信用等级
根据中房联网对万科的
信用调研分析报告显示
:万 科 的 信 用 等 级 为
AAA(信用状况良好 ,建
议与其往来)
企业声誉
2006年6月28日获得“
中国最受尊敬企业”的
称号，同时荣登“中国
房产百强企业”首榜
□ 从表外因素来看,万科在07年
以及之前有非常好的信用和声誉,而
且作为房地产业的龙头老大,一直注
重商品质量(精品楼盘),深受广大群
众的信赖.其良好的信用与声誉使万
科能够较快地通过发行债券和股票
等办法解决资金短缺问题，提高偿
债能力。
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□ 综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能
力来看,都是在不断减弱,但是还远不至于丧失偿债
能力.再加上良好的信用和声誉,万科目前还有较强
的偿债能力；
□ 作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时，万
科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调控逐步深
入之后，市场面临很多机会，其筹措的大量资金为
其提供了发展动力，为其抓住加快发展的机遇提供
了可靠的保障。
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营运能力分析
2004 2005 2006 2007
07年行业平
均
总资产
周转率
（次）
流动资
产周转
率（次）
/
应收帐
款周转
率（次）
存货周
转率
（次）
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总资产周转率分析
从05至07年，正是万科公司销售猛增的时段，万科
2006年营业收入只是亿元，到了2007年则达
亿元，是06年的倍；然而06年资产总额为
亿元，07年为亿元，为06年的2倍，由
此总资产周转率下降了，这意味着万科的资产沉淀
越来越多，销售回笼的速度也在放缓。
从整个房产行业看，总资产周转率还是比同行业平
均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业
的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其
他企业还是占相当优势的。
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应收帐款周转率分析
整体来看，万科的应收账款管理工作做的很
好，应收账款率的连年提升
一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销
售政策严；
另一方面，主营业务的大幅上升，也提高了
应收账款率。与同行业相比，应收帐款周转
率遥遥领先。因此万科可以适当放宽条件，
增加销售机会，更有利于企业长远发展。
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存货的组成结构
◆ 万科的存货中主要以”在建开
发产品”、“拟开发产品”为
主，其中“拟开发产品”占
存货42 %,在建开发产品占
存货的51 %；
存货大幅增长的原因主要在
于“在建开发品”、“拟开
发产品”的大幅增长。2007
年末公司“拟开发产品”较
2006年末增长了%，
主要缘于2007年公司获取了
很多新项目。同时随着项目
的开发，本年部分拟开发项
目转入了在建项目，因此“
在建开发产品”较去年同期
增长%
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存货周转率分析
存货周转率在07年能够回升，说明存货周转速度变
快，企业管理存货的能力增强。
一方面，企业的销售能力变强，大量的存货得以销
售出去，营业收入大大增加，为企业增加了资金的
流入量，并促进了企业的偿债能力；
另一方面，由于房地产企业收入确认需要满足“销
售”与“竣工”两条件，而万科已经销售出去的楼
盘能够很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快
销售出去并结算，这样，在增加存货周转速度时，
也增加了企业的生产能力，隐含了万科的后劲力量
十足，发展前景十分看好。
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总的来说，万科的资产营运能力是相当的强，资产使用的效率
很高，尤其是应收账款周转率越来越快，至于存货，虽说增长
缓慢，但对于房地产行业来说，实属不易，应继续保持，做到
稳中求快
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财务综合分析 沃尔比重评分表(2007)
比
重
①
标准比率
②
相对比率④=③/② 评分⑤=①*④
流动资产/流动负
债 25 2
净资产/负责 25
资产/固定资产 15
销售成本/存货 10 8
销售额/应收账款 10 6
销售额/固定资产 10 4
销售额/净资产 5 3
合计 100
财务比率
实际比率③
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各比率三年对比图
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综合企业各方面，从以上图可得出以下结论：
1. 企业的销售收入呈大幅度的上升，企业业绩较好；同时，收回账款
工作得到提升，为企业赢取流动资金，这与前面分析一致；
2. 企业总资产在逐步增多，企业规模在逐渐变大，市场份额将进一步
扩充；
3. 企业身誉越来越好，受到股民的一致好评，因此，投资者变得广而
多；
4. 企业合理地控制了期间费用，降低了成本，利润得到提高；
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与此同时，还存在些许的不足，最明显的是负债过
多，尤其是短期负债，有偿债压力；其次存货量虽
在降低，其周转率在提升，但幅度不太明显，导致
存货量还是比较大，要进一步得到改善，加大销售
范围及销售量。
但总体上看，企业的综合评分很好，上升趋势很明
显，说明企业的信用水平评价很好，企业将有广阔
的前景，发展能力十分强！
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存在的主要问题
一、面临西方金融海啸，中国房地产行业压力增大
二、负债比率持续上升，速动比率低，企业偿债能力较
弱，资金链容易断裂
三、宏观政策变化，信贷空间收紧加大了企业的不确定风
险
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改进建议
一、通过各种正面宣传进一步树企业良好形象和企业文
化，增强购房者信心
二、在逆境中保持信心，维持企业的良好运转
三、加强内部控制和风险管理意识，增强企业的偿债能力
四、积极寻找战略合作机会，进一步开拓融资渠道
总之，万科只有注重企业形象，加强风险管理，正视所面临的挑战，
加速国际化步伐，加强核心技术竞争力，保持企业的可持续性发展
才能使自己在经济大潮中立于不败之地。
46
The End
Thank you !
