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房价决定的比较静态均衡分析
王重润
河北经贸大学金融学院，河北石家庄（050061）
摘 要：从 2003年以来，国内房价持续上涨。房价上涨的主要原因在于需求（特别是投资
需求）的快速增长，成本上升也有一定推动作用。而房价波动幅度与房地产市场需求弹性以
及供给弹性的大小有关。调控重点在于抑制房地产投资和投机需求的增长，增大市场需求弹
性，同时扩大市场有效供给，改善供给弹性。
关键词：房价，需求，弹性，均衡分析
中图分类号：
1. 引言
从 2003 年以来，国内房价持续上涨。从 2003 年到 2006 年，全国房价平均涨幅分别为
%，%，%，%。房价上涨加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场
基础，而且一旦泡沫破灭，将危及宏观经济的稳定。为了稳定房价，国家在利率、信贷、税
收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上，中
低收入家庭的住房负担越来越沉重，在房地产上所累积的金融风险有扩大的趋势。据国家发
改委、国家统计局调查显示，2007 年 1 月，70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，而
到 12 月这个数字变为 %。另据《2007 年房地产市场运行状况及 2008 年形势预测》报
告，2007 年前三季度全国 70 个大中城市土地交易价格分别上涨 %、%、15%，达到
了 2000 年以来的最高涨幅，其中，以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快。是什么
原因造成房价持续上涨？
有很多文献对房价上涨问题进行了研究。归纳以来，有这样几个观点，成本（包括地价）
推动说[1]，需求推动说[2]，地方政府与开发商合谋说[3]，信贷膨胀说[4]，投机（包括国际游
资）说[5]，制度缺陷（包括房地产开发模式、土地管理制度等）说[6]，等等。这些文献都在
某个侧面揭示了房价上涨的原因，但是或多或少缺乏严格微观理论支持。本文认为，分析价
格决定必须首先从供求关系入手，然后再分析影响供求的因素有哪些，并进而针对这些因素
提出治理房价的政策建议。
2. 需求在房价决定中的作用
根据传统经济理论，价格由供求决定。供给超过需求的时候，价格下降，反之则价格上
涨。住房虽然不同于一般的消费品，兼有投资品特点，但其价格决定问题仍然适用于供求分
析的理论框架。
住房需求曲线的基本特征
在短期内，由于建筑时滞、土地稀缺性等原因造成房地产供给缺乏弹性，所以房价主要
由需求的变动决定。从需求层面分析，住房需求包括消费需求和投资需求，并且符合一般需
求规律，即需求量与价格反方向变动。对于消费者而言，租赁需求可以替代购买需求。在其
他条件不变的情况下，如果房价上涨，超出消费者的支付能力，消费者选择租房；如果房价
下降，消费者支付能力提高，就会选择购买房产，即一次付清全部房租。对于投资者而言，
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如果房价上涨，房地产投资收益率下降，意味着其他资产投资收益率上升，投资者会减少投
资组合中房地产投资比重；反之，则增加房地产投资比重。
但是，住房消费需求弹性大于投资需求弹性，即消费需求曲线比投资需求曲线更平坦。
这是因为，随着住房价值的增大，住房效用边际递减，但是住房对于消费者的边际效用递减
速率小于住房对于投资者的边际效用递减速率，所以消费者对于房价变动更加敏感，这意味
着消费需求曲线更平坦。如图 1 所示。在图 1 中 D1 表示住房消费需求曲线，D2 表示住房
投资需求曲线。投资需求曲线更加陡峭。
图 1 供求曲线的基本特征
市场需求曲线是由消费需求曲线和投资需求曲线加总得到。市场需求弹性可以看作是消
费需求弹性和投资需求弹性的加权平均。如果市场需求中投资需求的比重更大，那么市场需
求弹性表现出更小的弹性，否则，市场需求弹性会比较大。
由于短期内住房供给弹性比较小，所以住房供给曲线 S 比较陡峭。
短期均衡：需求决定房价
短期内房地产供给状况保持稳定，房价由需求状况的改变来决定。在图 2 中，当需求由
D1 扩大到 D2 的时候，房价由 P1 上涨到 P2，需求量由 Q1 增加到 Q2。
图 2 住房市场的短期均衡
需求价格弹性对房价涨幅有很大影响。在需求弹性比较小的情况下，同等幅度的需求的
改变所引起的房价涨幅比较大。现在考虑一种新的需求状况，以图 2 中 D3 表示。需求曲线
D1
D2
S
Q0
Q
P
P0
D1
D2
D3 D4 S
Q
Q1 Q2 Q3
P
P1
P2
P3
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D3 与 D1 比较起来，D3 更加陡峭，这表示需求弹性比较小。假如市场需求从 D3 扩大到 D4，
变动幅度与 D1 到 D2 的变动幅度相同，但是由于市场需求弹性比较小，所以房价从 P1 上涨
到 P3 而不是 P2。这说明，如果房地产市场需求弹性小，那么由需求变动所导致的房价波动
幅度会更大。
既然市场需求弹性的大小与需求结构有关系，而房价波动幅度受到市场需求弹性的影
响，那么房价波动就与市场需求结构有关系。如果市场中投资者过多的话，那么房价波动无
疑更大。在图 2 中，D1 的投资需求比重要小于 D3 的投资需求比重，因而 D1 比 D3 更平坦
一些。
长期均衡：供给弹性可变
在长期，建筑时滞和土地约束消失，生产要素的配比可以进行调整，从而供给能够根据
需求和价格的变动来做出相应调整，这意味着长期供给弹性变大，在图 3 中，长期供给曲线
从 S1 变动到 S2，S2 比 S1 更加平坦，这表示长期供给对于价格变动的反应更具有灵活性。
图 3 住房市场的长期均衡
由于长期供给弹性变大，对于既定需求的改变，供给能够及时做出调整，所以房价只
需要较小幅度改变即可引导供给与需求恢复均衡。在图 3 中，当需求从 D1 增加到 D2 的时
候，如果供给弹性小，如 S1 所表示的情况，那么房价会从 P1上涨到 P3，市场出清的数量从
Q1增加到 Q3。但是，如果供给弹性增大，如 S2 所表示的情况，那么房价会从 P1 上涨到 P2，
市场出清的数量从 Q1增加到 Q2。比较两种情况发现，当供给弹性增大后，对于既定需求的
冲击，房价上涨幅度小。这说明，增大供给弹性，有利于缓解房价波动。
3. 成本对房价的影响
房地产开发成本①的上升是推动房价上涨的原因吗？根据生产理论和厂商理论，成本直
接决定供给条件——生产要素的配比以及产出规模，或者说成本决定的是供给价格和产量而
不是市场价格，而房价是由供给和需求共同决定的。如果生产成本增加，即企业的供给价格
提高，但是市场需求没有扩大，供给价格不能够被市场所接受，那么增加的成本也只能由企
①根据南京市物价部门发布的《南京市栖霞区 2006 年房地产价格管理情况分析》报告，房价成本清单可概
括为：1、土地成本占到了 37%；2、建安费用约占总成本 28%；3、公共基础设施费约占 10%；4、前期工程
费用和附属公共配套设施费各占 2%；5、各项税、费及利润约占 21%。
D1
D2 S1
S2
P
P3
P2
P1
Q1 Q2 Q3
Q
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业自己承担。所以，成本决定房价的认识是不全面的。这一思想可以借助图 4 来阐释。
图 4 成本对房价的影响
假定供给曲线 S 和需求曲线 D 相交决定了均衡的价格 P0 和产量 Q0。如果房地产开发
成本比如土地费用和建材价格上涨，从企业角度看，为了继续供给产量 Q0，价格必须提高
到 P2，否则利润就会下降甚至可能亏损。这意味着供给曲线向左上方移动到 S’，即在每一
价格水平上供给减少。假如市场需求没有变化，在价格 P2 水平上市场需求将小于 Q0，这样
企业只能在新的成本约束下减少供给，直到实现新的均衡。新的均衡价格和产量分别为 P1
和 Q1。新的均衡房价 P1 大于初始房价 P0，却小于房价 P2，这说明，由成本决定的供给价
格并不能够成为市场价格，在需求没有增长的情况下，市场只愿意承担一部分上涨的成本。
但是，如果市场需求扩大,比如到 D’位置，增加的成本才能够被市场全部吸收，因为此时需
求价格恰好等于供给价格 P2。
另外，从定价角度看，房地产企业普遍采用的是市场比较法,而不是成本法。这种情况
下成本对房价的约束很小。以土地成本为例，开发商通常不会以一两年前获得的土地成本来
确定房价,而是根据市场竞争的情况和市场接受度来确定房价。这说明决定房价的主要因素
是市场需求而非成本。[7]
4. 结论与政策建议
从前面分析中看出，房价上涨的主要原因在于需求（特别是投资需求）的快速增长，成
本上升也有推动作用。而房价波动幅度与房地产市场需求弹性以及供给弹性的大小有关。如
果市场需求弹性和供给弹性小，那么既定的冲击会加大房价波动幅度。而由于当前房地产投
资性需求旺盛，导致加权平均的市场需求弹性小。这是造成近几年房价快速上涨的重要原因。
因此政府调控重点应该在于抑制房地产投资和投机需求的增长，增大市场需求弹性，同时扩
大市场有效供给，改善供给弹性。可行的政策选择包括：
第一，利用信贷政策调整优化房地产需求结构。房地产信贷政策包括对贷款利率以及贷
款条件的规定。近几年央行频繁利用信贷政策调控房地产市场供求关系。但是还要注意利用
信贷政策调整优化房地产需求结构，即信贷政策对住房消费需求以及投资需求应该有所区别
对待，自住性质的消费需求应该得到鼓励，比如可以恢复优惠利率政策，因为住房消费需求
是国内需求的重要组成部分，刺激住房需求可以扩大内需。但是对于非自住性质的投资需求
在信贷政策上应该加以抑制，比如提高购买第二套住房的贷款利率以及收付款比例。
第二，尽快开征物业税或者房地产税。物业税是将现有的房产税、城市房地产税、城镇
P
Q
D
Q0
P1
P0
S
S’
Q1
P2
D’
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土地使用税以及土地出让费等税费合并，转为每年估价征收，并把每年房地产增值部分纳入
税收范围。物业税主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取
免征或少征的做法，所以开征物业税将增加房地产持有成本，有利于抑制房地产投资，调节
贫富收入差距。
第三，加强信息披露，稳定市场预期。房地产供求结构、价格变动、土地供应、开发成
本、城市规划、政府有关政策等各类信息应该及时向市场披露，这有利于消除信息不对称，
引导市场理性投资和消费，稳定市场预期。
第四，调节土地供给，增加住房供给弹性。住房供给缺乏弹性会导致房价涨幅更高。而
造成供给弹性不足的一个重要原因即在于土地的约束——短期内土地不会无限供给。因此，
如果政府利用土地国有制度的优势增加而不是紧缩土地供给，那么房价上涨幅度将会下降。
扩大土地供给并不一定意味着增量土地的增加，还包括存量土地使用效率的提高。在扩大土
地供给的同时，要采用严格的土地政策，对闲置土地征收闲置费或者收回不按期开发的土地。
第五，鼓励房地产企业并购，实现适度规模经营。目前国内房地产企业数量多而规模小，
盈利能力不足，自我积累能力弱。房地产企业规模小意味着抗御市场风险的能力差，并且容
易造成经营上的短视行为，不注重企业长远发展，过度追求短期利益，操控房价。而大型企
业则会更加注重企业可持续发展，经营更加理性，而且规模经营有利于降低开发成本，增加
产出，房屋质量和物业管理也会更好。因此，通过引导企业并购来适度提高房地产市场集中
度，有助于增加有效供给，平抑房价。
第六，完善社会保障性质的经济适用住房和廉租房体系。扩大经济适用住房的保障范围，
增加经济适用住房建设用地供给，严格控制开发成本。同时加强监督和信息披露，保证住房
分配过程公开透明。改变经济适用住房只售不租的做法，小部分作为廉租房出租给为低收入
家庭，大部分采用成本价或者微利价出售。这样可以在一定程度上缓解住房需求压力。同时
也改变市场预期，达到调控房价的目的。
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参考文献
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[2]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-42
[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：
40-43
[4]李建飞，史晨昱（2004），我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]，上海财经大学学报，2005（4）：
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[5]周京奎，房地产价格波动与投机行为[J]，当代经济科学，2005（7）：19-24
[6]鲁风玲，房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J]，价格理论与实践，2005（11）：32-33
[7]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005（6）：44-48
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[9]黄聚河，外国政府控制房价的有效经验及启示[J]，价格理论与实践，2007（3）：47-48
The Decision of Housing Price: An Equilibrium Analysis
Wang Chongrun
Financial School, Hebei University of Economy and Trade, Shijiazhuang (050061)
Abstract
Since 2003 has been rising the domestic housing price. The reason of housing price rising mainly is
housing demands, especially investment demands enlarging quickly. And upward development costs
also contributes to housing price rising. The factors that impel housing demands enlarging include
fundamental factors, economic-disequilibrium factors and anticipate factors. The fundamental factors,
such as national income increase, urbanization and population growth, decide the long trends of
housing price rising. The economic-disequilibrium factors, such as income gaps widening, liquidity
surplus and RMB evaluation, and the anticipation factor make the housing demand especially
investment demands quickly increasing in short time and thus impel the housing price rising.
Government intervention should not stay at changing the rising trends of housing price, because
housing price rising has strong basement, but stay at controlling the rate of housing price rising and
avoiding over-fluctuation of housing price. The intervention should focus on restraining real estate
investment and speculation and enlarging supply elastics.
Keywords: housing price, equilibrium, housing demands, elastic
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