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（物业管理）CCPM物业秀
泊经典小区物业管理方案
CCPM 物业秀泊经典小区物业管理方案
CCPM/ 2007
编制： x
审核： x
批准：
日期： 2007 年 10 月 1 日
市长城物业管理股份 XX 公司
南昌分公司秀泊经典管理处
目录
项目基本情况（详见附表 1、附表 2、附表 3）
管理处愿景、使命和主要绩效目标
管理处愿景
管理处使命
年度主要绩效目标
项目分析
客户群体分析（详见附表 4）
客户需求分析
项目管理的重点及难点分析（详见附表 5）
项目关键成功因素（详见附表 6）
管理处的人力资源配置
管理处组织架构图
人力资源编织计划
管理职员主要职责分工（详见附表 7）
管理处服务时间表
各类组织成员名单
管理处年度培训计划（每年更新）
物业管理日常运作
客户服务
客户服务承诺
关键客户清单（每年更新）（详见附表 8）
业主委员会的成立和运作（详见附表 9）
管理处公共关系的建立（详见附表 10）
入住及装修管理
入住策划及实施方案（包括现场商业摊点方案等）
二次装修管理方案
安全管理
治安情况分析
人员进出控制
物品进出控制
应急响应预案
主要危险源管理方案（每年更新）。
停车场管理
小区交通组织图
现有交通情况分析
车辆进出控制
非机动车的管理
消防管理；
消防演习方案
灭火应急预案
存于隐患分析及整改设想
保洁服务：
保洁员责任区域分工及排班表（详见附表 11）
保洁计划（详见附表 12）
生活垃圾处理及垃圾分类管理方案（详见附表 13）
重大环境因素识别管理（每年更新）
保洁应急方案（详见附表 14）
园艺养护；
小区绿化平面图；
主要苗木清单及特性表（详见附表 15）
园林保养计划；（详见附表 16）
绿化租摆方案；
年度消杀计划；（详见附表 17）
共用设施设备管理；
设备设施运行；
房屋本体及共用实施维修养护计划；（每年更新）（详见附表 18）
机电设备维修养护计划；（每年更新）（详见附表 19）
设备设施大中修计划；（每年更新）（详见附表 20）
电梯大中修计划；（每年更新）
公共能耗使用计划；（每年更新）
房屋本体及设备设施完好率评估；
社区文化；
客户需求分析；
社区文化活动计划；（需每年更新）
节假日小区美化装饰布置方案；
空置房的管理
公共广告位的管理
商铺及店面的管理
标识系统的管理（详见附表 22）
财务管理
管理处收费标准壹览表
特约服务项目及收费标准壹览表
管理处服务费收支测算表（每年更新）
停车场收支测算表（每年更新）
集中供暖系统收支测算表（每年更新）
中央空调系统收支测算表（每年更新）
供应商管理（详见附表 23）
项目基本情况
秀泊经典小区基本简介
秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道，西邻规划江大东路，南
至青湖村，北靠城东四路，占地面积 99435㎡，总建筑面积 14 万㎡，壹期住宅建筑面积约
万㎡，二、三期建筑面积约 7 万㎡。总户数共 854 户，其中壹期住户 528 户，二期 326
户。车位数量 510 个，其中地面车位 86 个、地下车位 424 个。%的建筑密度，住宅部
分 的容积率，49%的绿地率，其建筑形式为欧式风格，产品由花园洋房、小高层、高层
景观公寓以及度假式酒店公寓和商业步行街组成，是壹个集居住、休闲、购物、娱乐为壹体
的综合社区。
秀泊经典由南昌金昌利房地产开发 XX 公司开发，宁波联合集团的骨干企业宁波联合地产和
杭州钱塘集团共同投资建设，于秀泊经典的设计上檐廊是秀泊经典壹期的典型建筑符号，而
围绕檐廊演绎的江南庭园是壹期景观的主题。为了实现社区价值的升级，高层庄园专为“庄园
领主”营造了亚太海滨风情，秀色、宁静、通透、自然；文化、休闲、健身无壹不足，可亲可
近，又可赏可用。以整体效果带动局部个性空间，纵横交错，层次分明，主题突出。平面视
觉依托立体空间，整体效果个性鲜明，从而形成了“壹个社区，俩种景观主题”的独特景观。
呈现亚太海滨风情的园林刚柔且济，阴阳共生，丰富的空间层次让每壹处视角均雍容典雅。
简单和厚重交织中如华丽乐章，情韵如诗，铸造壹个能够生长的、可亲可近的绿色空间。同
时，于小区的文化内涵上秀泊经典是第壹个于南昌提出人和环境、人和建筑、建筑和环境、
建筑和建筑、人和人之间的五重和谐的高档社区，低层低密度、亲和邻里、睦邻文化是秀泊
经典的最佳形式和产品。
项目基本情况
项目名称 秀泊经典
座落位置 南昌市青山湖大道 888 号 项目四至
东临青山湖大道，西临规划江大东
路，南至青湖村土地，北靠城东四
路。
占地面积（M2） 99435M2 容积率 绿化率 49％
总建筑面积（M2） 14 万 M2 可收费面积 12 万 M2 绿化面积
竣工时间 （壹期） （二期） 入住时间 2005 年 7 月（壹期）
发展商简介
投资商：宁波联合地产、杭州钱塘集团
发展商：南昌金昌利房地产开发 XX 公司
设计商：中美华盛建筑设计 XX 公司
住宅面积（M2）
多层（25）栋（ 万）M2、高层（6）栋（ 万）M2，公建（幼儿园）：2000M2
写字楼 无
商业面积 （2300）M2（临街商铺）
会所（M2） 约 2000 功能配置 物业办公室、社区办公室、麻将休闲包房
停车场
停车位共（510）个；其中地下停车位共（424）个，地上停车位（86）个，已租
（52）个，已售（68）个。停车场出口共（4）个，入口共（4）个；小区出入口（2）
个。
垃圾站 无 化粪池 8 个 水池（箱） 70M3
燃气 ■市政燃气；专用燃气站；□其它
空置房情况 壹期空置 26 套，二期未入住
主要设备设施壹览表（因二期开发商尚未移交资料，故部分设备暂无法统计型号）
序号 设备设施名称 品牌型号 数量 规格 安装位置 购置时间 生产厂家
1 变压器
2 电梯 许继西门子 18 XJE9000FK 二期高层 2006 年 7
月
河南许昌
3 变频水泵
4 加压水泵
5 消防水泵
6 智能道闸系统 富士 7 套 FJC-T6 壹二期 2007 年 7
月
富士智能
7 监控摄像头
8 煤气报警系统
9 红外报警系统
物业管理用房清单
序号 房屋类型 位置 面积（M2） 原设计用途 租金 备注
1 管理处办公室 幼儿园 30 幼儿园 无
2 客户服务中心 幼儿园 30 幼儿园 无
3 职员宿舍 26 栋 200 会所 无 暂为幼儿园
4 职员食堂 26 栋 70 会所 无 暂为幼儿园
5 消防控制室 幼儿园 20 幼儿园 无
6 保安监控室 幼儿园 20 幼儿园 无
7 库房 幼儿园 20 幼儿园 无
8 维修操作间 幼儿园 10 幼儿园 无
9 保安岗亭 大门口 15 门岗 无
…… ……
合计 415
管理处愿景、使命和主要绩效目标
管理处愿景
南昌市优秀样板小区
管理处使命
服务秀泊千家万户，构建和谐经典小区
长城物业企业理念
服务宗旨：服务业主报效社会
企业愿景：创中华物业管理民族品牌
我们深信公司的价值源于顾客满意运营。只有每时每刻用心关注顾客的需求和期望，且及时
行动，才能赢得顾客的认可和社会的认同，从而赢得更多的市场分额.我们致力于创造壹个使
职员获得工作乐趣、实现个人梦想的工作环境，同时倡导：严守工作程序，勇于承担责任；
用心做事，创新思维；少计较壹时得失，以诚
相待，信守承诺。
于管理工作中，我们强调结果和绩效，遵循
“结果驱动过程”的管理准则，我们所做的壹切
均应不断改进，追求卓越。
企业文化建设
于 20 年的发展历程中，长城物业的管理层始
终高度重视企业文化的培育和建设，且视她为
企业可持续发展的动力源泉和核心竞争力。于
实践中，我们提出了“服务业主、报效社会、创
中华物业管理民族品牌”的最高使命。以此为指
引，长城物业努力培育“全员参和、追求卓越”的企业精神，积极塑造“专业、诚信、亲切”的企
业形象，形成“结果驱动过程”的管理文化、“顾客满意运营”的服务文化、“质量—成本双否决”的
运营文化以及“增值及效能最大化”的团队文化。通过企业文化力的作用，很好的调整了职员
的工作心态，通过对职员进行有效地激励及约束，使职员的发展方向和公司的成长高度统壹，
人力资源最终发挥最大化效能。
年度主要绩效目标
费用收缴率 预算执行率 管理责任事故 职员满意度
指标值 80％ 80％ 1％ 78％
项目分析
客户群体分析
所占比例
结构划分
数量 比例
需求分析 措施
儿童（12 岁以下） 76 6％ 游乐场 举办各种活动
青少年（12-20 岁） 156 13％ 足球场运动场地 加大社区活动力度
青年（20-35 岁） 426 35％ 运动器材少 举办业主和员工联谊
中年（35-50 岁） 431 36％ 绿化 加强养护和移植
老年（50 岁之上） 114 9％ 健身器材和场地少 增设健身器材和游乐设
施
公务员 463 38％ 上班时间车辆进出口
经商 168 14％ 车辆进出小区
企业职员 91 8％ 出门交通问题
赋闲于家 481 40％ 就近菜市场
租住 业主
客户需求分析
需求分析：
就上述住户结构，结合 2007 年业主意见调查问结果分析，业主需求或表示对当前服务不满
的业主要集中于以下几个方面：
游乐设施设备
②绿化的种植及其养护
③房屋质量问题
④停车场收费问题及其停车问题
项目管理的重点及难点分析
内容摘要
共用设施设备存于的主要工程遗留
问题
单元门闭门器和可视电话问题，房屋墙体裂缝和渗水现象。
物业权属纠纷
群体性投诉 保洁打扫卫生及其保安不巡逻问题
过激维权
重大法律投诉
开发商于开发管理上存于的问题、
问题的历史情况做详细的分析
储藏间渗水及下储藏间处放车不方便问题，属于设计问题。从入伙到当
下壹直有储藏间渗水问题得不到彻底解决，下车道设计也有问题，使得
车辆进出及其不方便。
项目关键成功因素
管理处的人力资源配置
管理处组织架构图（附图）
人力资源编织计划
职位 岗位职责 编制（人） 总编制（人）
经理 负责小区全面工作 1 1
行政组 厨师 做饭、伙食采购等 1 1
客户主管
客户服务工作、品质督察、社区活
动等
1
客户服
务中心
物管助理
客户服务、资料归档、客户入伙、
装修手续办理、收缴费用
4
5
护卫主管
小区公共秩序维护、车辆管理、突
发事件处理等工作
1
护卫组
护卫员 公共秩序维护及车辆指挥工作 29
30
工程组 工程主管 负责工程方面整体工作 1 6
客服
中心
保 洁
组
职位 岗位职责 编制（人） 总编制（人）
技工班长
公共设备设施维修养护、日常维修、
物料管理、装修管理、分包方监管
等工作
1
技工
公共设备设施日常维修养护、维修
服务
4
保洁员 26
保洁组
绿化工 4 外包
总编制（人） 43
管理职员主要职责分工（详见附表 7）
姓名 职位 主要职责 具体工作内容
预期
绩效
月度年度
实际绩效
邹鹏 经理 全面负责
全面监管小区各
项工作，督导且
考核。
完成2008
年 全 班 绩
效
熊双平 物管助理
客 户 服 务 工
作、品质督察
收费及其日常全
面工作。
费 用 收 缴
率达到 88
％.
王壮红 理物管助 客服
费用催缴、装修
手续办理、联系
关键客户、上门
回访
上 门 回 访
及 时 率
100％。
俞丁路 物管助理 行政
物料管理、客户
服务、资料归档、
各种通知通告归
档、员工档案的
整理
物 料 消 耗
控 制 于 预
算内，员工
满意度 80
％.
彭军伟 物管助理 环境
清洁绿化分包监
管，客户中心投
诉、建议、请修
受理、信息维护，
把 业 主 投
诉 卫 生 情
况 控 制 到
最低。
陈亚勤 物管助理 外联
客户入伙、收缴
费用、社区活动、
外联及交办日常
事务
壹 年 内 不
少 于 社 区
活动 4 次。
管理处服务时间表
时间段 班次 当班人次
8：30-11：30 行政班 1
14：00--17：30 行政班 1
8：00---14：30 早班 1
14：30---20：00 晚班 1
各类组织成员名单（如消防义务小分队、应急预案工作小组等）
消防义务小分队：
敖中辰张闻闻蔡猛何贵春黄茂英
应急预案小组：
陶庆夏金斌夏招金熊伟赵培
管理处年度培训计划（每年更新）
年度培训计划
培训对象：管理处基层职员计划人数：30
培训类别 课程类别
能力 心态序
号
培训课程
培 训
时间
学
分
必
修
选修 基
本
拓展
基
本
拓展
培
训
方
式
培
训
师
1 行政资源——组织和组织
战略
1 月 1 √ 内
培
2 行政资源——管理和管理
纲要
2 月 1 √ 内
培
3 人力资源——职业支持 3 月 1 √ 内
培
4 流程资源——前期和入伙
管理
4 月 1 √ 内
培
5 流程资源——安保和车管
服务
5 月 2 √ 内
培
6 流程资源——服务供方管
理
6 月 1 √ 内
培
7 流程资源——园艺和保洁
管理
7 月 1 √ 内
培
8 流程资源——设施和设备
管理
8 月 1 √ 内
培
9 流程资源——流程绩效测
量
9 月 1 √ 内
培
10 客户资源——客户保持 10 月 2 √ 内
培
11 客户资源——目标客户 11 月 1 √ 内
培
12 客户资源——客户绩效测
量
12 月 1 √ 内
培
物业管理日常运作
客户服务
客户服务承诺（附表）
客户服务承诺表
项目 内容 目标
管理处办公室 每天 08：30－17：30
运作时间
客户服务中心 每天 08：00－20：00
紧急事件 立即处理
口头投诉 3 天内回复投诉处理
书面投诉 3 天内书面回复
有人被困 15 分钟内救援
电梯故障
无人被困 2 小时内恢复运行
生活水箱 每半年清洗壹次且送检水样
水池清洗
中水水箱 每年清洗壹次
壹般情况 1 小时内到场处理
供水中断
非办公时间 2 小时内到场处理
壹般情况 1 小时内到场处理
供电中断
非办公时间 2 小时内到场处理
空调系统 保养检查 每三月壹次
发电机检查 每半年保养且试机壹次
配电房检查 半年保养、年保养供电系统
全面检查 每年全面检查壹次
供水系统 保养检查
每月保养
每年全面检查壹次
壹般检查 每月壹次
消防系统
全面检查 每年全面检查壹次
防火演习 有业主参加
每年必须至少进行 2 次全管理处的
灭火应急方案的演练，其中应当至
少 1 次需要组织小区内客户参和。
客户满意度测评 测评 每年 1 次（11 月份进行）
项目 内容 目标
月度工作管理方案 每月 10 日前公示
管理费收支报表
本体维修基金收支报表
每季度第壹个月 20 日前公示项目管理方案
年度管理工作方案 每年 1 月底前公示
上述服务承诺，我们定必竭尽所能，务求达到指定目标。
关键客户清单（每年更新）
1.关键客户名单：
序
号
业 主
姓名
房号 联系方式 出生日期
教
育
程
度
特长爱好 工作单位
备注性格、脾性；
个人特点；为何列为
管理处关键客户等
1 刘蔚 16-2-502
1376717
2101
本
科
唱歌，跳舞，
主持
江西电视
台生活新
发现
活泼开朗，
于电视台工作，为媒
体事业单位。
2 曾敏 16-1-101
1397086
7979
本
科
江西省文
化厅
3 罗丹 5-302 13177830916
本
科
南昌市国
税局
4 李 利
锋
5-202 13870088192
本
科
医生
江西省医
学院壹附
院
江西医学院移植中心
5 杨侃 25-2-602
353
本
科
市公安局
6 戴持 4-1-101
1380708
1170
本
科
副处长
江西省公
安消防总
队
对物业工作非常支持
7 夏 越
云
23-2-2
02
1370703
0688
江铜集团
银山矿业
XX 公 司
（副总经
理）
湖南人，
大力支持物业
8 邓哲 9-2-502
1380791
1096
本
科
武汉理工
大学
对物业相当支持和配
合
9 孟 范
昆
10-2-5
01 8098169
本
科
教师
和蔼可亲，大力支持
物业工作
管理处关键客户数量：＿14＿占小区总户数比例＿3＿％；
业主委员会的成立和运作（未达到法定条件，未成立）
管理处公共关系的建立
部门 姓名 职务
职责
范围
联系
电话
和之重要
业务沟通
记录
关系维护
情况
关系
状态
管 理 处 对 口
联系人
社 区 工
作站
涂 书
记
书记
主 管 社
区
1397001866
2 社区沟通 正常 良好 邹鹏
派 出 所
辖区
民警
熊 警
官
民警
社 区 民
警
1360708067
7 业主堵车 正常 良好 邹鹏
居委会
涂 春
生
社 区
主任
社 区 工
作
1397006172
3
共同举办“六壹”
钢琴晚会
正常 良好 邹鹏
城 管 执
法队
王 队
长 李
队长
队长
违 章 搭
建
1370791656
8
1300722111
0
共同维护小区
整体形象
正常 良好 邹鹏
开发商 姚总 副总
分 管 物
业
8192233 车场开放 正常 良好 邹鹏
开发商
瞿 成
东
水 电
工 程
师
主 管 工
程
1387063966
1
修复小区漏水
储 藏 间 166
个
正常 良好 邹鹏
10 葛 方
琼
16-2-2
02
1397097
8262 唱歌，跳舞
南昌十七
中学退休
教师
有亲合力，号召力，
大力支持物业
11
卢 光
明，陶
菁
7-1-30
2
1397095
6086
／
省检察院
侦查监督
处
把车位建成了车库，
经常无理取闹
12 张 发
寿
13-1-3
02
1397001
5670
由于下水井盖和单元
门的问题已经壹年多
拒绝缴物业管理费
13 付 海
平
20-1-4
02 6262320
南昌金像
专业冲印
XX 公司
垃圾问题及其墙体发
霉等问题壹直拒绝缴
纳物业管理费
14 谈浔 17-2-201
1397090
2474 东湖区委 提出相当多要求
入住及装修管理
入住策划及实施方案（包括现场商业摊点方案等）
序号 步骤 顾客感受 期望或需求 满足措施（提供过程）
运 作 绩 效 指 标
(工作标准）
1 入 住 手 续 办
理
担心长时间等待。
能 够 迅 速 办 理
各种手续。
加强物管助理培训，
能够熟练且有步骤
的办理手续。
手 续 办 理 及 时
率 90%及 客 户
满意度 90%。
2 验房
1、担心自己验房
时发现的问题，
不能够尽快的解
决。2、房屋存于
严重的质量问题。
验 房 时 发 现 的
问 题 能 够 于 最
快 的 时 间 内 解
决。
1、验房时维保单位
应派人跟随，具体问
题现场给予业主答
复。2、如房屋质量
问题严重的应及时、
尽快和施工单位协
调负责人去现场处
理。
维 保 及 时 率 及
回复率 90%。
3 收费 物业公司是否会
乱收费？
提 供 合 理 收 费
依据.
业主交费时,为业主
提供收费依据及测
算标准.
客 户 满 意 度
80%.
4
留 存 钥 匙 管
理 或 申 办 装
修
钥匙放物业是否
安全？装修怎么
收费？
物 业 对 钥 匙 有
严 格 的 管 理 要
求.最好是物业
给 施 工 单 位 开
门,现场安排工
作 人 员 监 督 施
工单位.装修收
费，提供合理的
收费依据。
1、制定领用钥匙规
定.2、每天下班前对
户内进行检查。3、
装修注意事项，做好
防水处理，装修巡查
监管。
客 户 满 意 度
80%。
二次装修管理方案
壹、业主申办
二、审批
三、装修巡查及其监管
四、验收
装修装饰管理方案
业主（用户）于对房屋进行装饰装修时，必须会同其委托的装修者提前三天向物业公司申报
登记，填写《房屋装饰装修申请表》壹式二份，如实申报装修项目、标准、施工人数，拟开
工时间和竣工时间等内容，且签定《装饰装修协议》。
申请人如为业主，须向物业公司提供业主的购房合同（或房产证）及本人身份证的复印件，
如为承租人须向物业公司提供业主的购房合同（或房产证）、业主委托书、承租人身份证等
资料的复印件。
申请人应向物业公司提交装修合同复印件，交验装修者《承建资格证书》原件。
确需改变建筑物主体或承重结构，明显加大负荷的，应委托建筑物原设计单位或有相应资质
的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。
确需改动、暗藏燃气管道设施，应提前壹个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。
装修施工作业应遵守消防规定，需消防报建项目，应得到消防主管部门批准后实施，装修施
工作业现场至少应配备俩个灭火器。
装修需向环境保护主管部门申报的，应得到环境保护主管部门批准后实施。
装修需改变原房屋功能的，应向规划主管部门批准后实施。
如为复杂的装修，申请人应向物业公司提供相应设计图纸。
开工申请登记完成后，装修作业人员应到秀泊经典客户中心办理登记手续，且领取临时出入
证。装修期间，申报人应积极配合物业公司进行的监督检查，及时整改物业公司提出的违章
问题。
安全管理
治安情况分析
秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道，西邻规划江大东路，南
至青湖村，北靠城东四路，位置较偏僻，主要是于人员控制方面做得不是全面，不能做到进
入小区外来人员均询问确认；晚上进出小区车辆到凌晨 4 点左右，治安情况较为稳定。
人员进出控制
对进出人员进行登记，包括装修，来访，商贩。
物品进出控制
任何物品，工具进出小区均进行登记，家具等各类物品要出小区必须出具客服中心发放的放
行条。
备注：应包括护卫岗位设置平面图、巡逻路线图、布防图
秀泊经典护卫布置方案
壹班 二班 三班 岗位 备注
赵培 朱俊 蔡猛 301 岗：班长巡逻 实行签到制
敖中辰 何贵春 熊伟 302 岗：大门岗
徐嘉豪 熊明亮 夏招金 302 岗：侧门岗
张闻闻 吴刚 涂烈 304 岗：售楼部
周迪翔 向德耀 李强 305 岗：巡逻岗
熊颐 黄茂英 邓华妹 306 岗：消防中心
胡根云 303 岗：车场巡逻岗 实行签到制
301 负责班长职位，负责全班工作状态的监督和小区内巡查工作；
302 负责进出大门口的人员、车辆控制，发现陌生、可疑人员及时通知各岗位进行跟踪；
303 负责停车场的巡查及其次序，发现乱停乱放现象及时整改，发现可疑人员及时通知各岗
位巡查跟踪；
304 负责售楼部的开门及其安全问题，及时通知各岗位跟踪；
305 负责小区内各栋的巡查，发现可疑人员和车辆及时询问且跟踪；
306 负责监控中心的监控，发现可疑现象及时通知各岗位跟踪。
应急响应预案（具体包括：A、停电；B、停水；C、停热；D、燃气泄漏；E、刑事（治安）
事件；F、失窃；G、外来人员挑衅滋事；H、自杀 I、意外伤亡（触电、溺水、煤气中毒）；
J、病危人员救助；K、跑水；L、防汛；M、防风（台风或沙尘暴）；N、恐怖袭击；O、公共
卫生事件（如传染病等）；P、地震；Q、电梯困人；R、聚众集会；S、媒体曝光；T、设施
设备故障、损坏；U、车辆损坏、割伤；V、简易交通事故处理等）；
水侵事故的应急处理流程图
B.电梯困人事故处理
A 公共卫生突发事件应急处理预案
定义
公共卫生事件是指具有危害人体健康甚至危及人的生命的传染性病菌及侵害人们生活环境
的害虫等事件。
工作流程
适用范围
适用 SARS、禽流感等疫情地区
职责
出现事故
维修排除故障
维修排除故障
维修排除故障
A 组织机构
为应对公共卫生突发事件的发生，管理处部成立防治工作领导小组，做到统壹领导、统壹指
挥。
组长：邹鹏
副组长：陶庆、熊双平
组员：黄勇，蔡猛，赵鹏，夏金斌
B 小组的职责：根据公司的指示，负责本小区于突发公共卫生事件时，及时做好组织、指挥、
协调和服务保障等工作，准确了解和掌握小区疫情及防治工作动态，及时向公司及小区居民
传递关联信息和情况。
演习要求
A 每年管理处组织壹次演习、培训，全面掌握处理事故的个人防护知识和技巧，积累了应对
突发公共卫生事件的经验。
B 灭火应急预案
C 存于隐患分析及修改设想
B 停电事件应急预案
目的
为应对突发停电事件，正确、迅速、有序地组织和恢复电力供应，减轻停电成的影响和损失，
促进事故应急工作的制度化和规范化，提高事故应急的快速反应能力，制订本预案。
适用范围
管理处停电事件。
组织机构和职责
停电应急领导小组及职责。
成立停电应急领导小组
组长：黄勇
副组长：陈洪标
组员：胡壹中，陈国泉
统壹领导指挥停电
事件应急处置工作。
关联部门(应急机构)及职责。
客户服务中心：电话通知供电局及做好业主解释工作
工程组：立即检查原因及其检修
护卫组：做好小区安全防范措施，按照统壹部署和各自职责配合做好停电应急工作。
C、防风突发事件应急处理预案
防风事件是指由于台来临致使建筑物、树木等受到破坏，影响人们正常生活的事件。
适用范围
适用本小区突发台风事件
职责及组织机构
为了应对台风突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统壹指挥，分工协作。
组长：陶庆
副组长：黄勇
组员：蔡猛，赵培，朱俊
小组的职责：根据公司的指示，负责本小区于台风突发事件时能及时做好组织、指挥协调、
展开等工作，准确了解和掌握本于小区台风突发事件时的动态，及时
向上级和客户通告台风事件关联信息。
工作流程
序号 工作内容 执行人 工作要点 备注
1
当值班长 通知客户中心、电
梯公司人员、当值
技工
2 当值技工
迅速查见现场，果
断进行处理，检查
所的地漏及水泵，
固定高大树木及
容易被吹落的物
品
3 黄勇
关闭所有门窗，指
挥车辆全部进入
地库，检查招牌及
可能会吹落的物
品
4
蔡猛
说明此次突发台
风情况，提示客户
注意防范事项
5 陶庆
总结此次突发台
风事件处理的情
况，找出不足之处。
演习要求
管理处每年要组织壹次突发台风事件的演习、培训，使管理处的每位员工均能掌
握突发台风事件处理的程序。
主要危险源管理方案（每年更新）
序
号
危险源
（现状）
目标 指标 控制方案 负
责
进 度
要求
检
查
完成情
况
张贴温馨提
示
人 人
1 电梯机房温度
过高导致设备
故障。
保 持 温
度 于
40OC以
下，避免
电 梯 设
备 因 温
度 过 高
而 引 发
故障
事故下降率
为零
1、加装温度计对温度进行监
控.2、电梯周、季检查表.3.电
梯周、季检查表 4、打开机房
门，于机房门外加装通风网。
电
梯
公
司
和
工
程
技
工
加 装
温 度
计
管
理
处
经
理
2 1、消杀药品使
用不当
2 自 身 防 护 不
当
3 消杀药品
将 药 品
给 小 区
人 员 带
来 的 伤
害 降 至
最低
中毒率为零 提前出通知，且注明用药范围、
地点，且于小孩易到的地区打
药后，设置明显标志。监督作
业人员防护用品的使用情况，
且作相应提示。
客
服
每 次
作业
管
理
处
经
理
3 火灾发生时
1、防护器具失
效或不全导致
的人身伤害
2、消防设备器
材损坏导致火
灾扩大
3、人员培训不
到位，导致救火
时人身伤害
防 护 器
具 配 置
满 足 要
求，全部
合 格 有
效。消防
设 备 器
材完好
合 格 率
100%
按作业指导书对消防设备进行
检查、保养。
消防系统出现故障及时修复。
灭火器材到期失效及时更换。
4 加强义务消防队，消防知识
的培训。
5.组织进行消防演习强化消防
知识，增强应变能力
6、加强消防知识宣传
7、制定灭火应急方案
全
体
员
工
每 年
俩 次
培训
管
理
处
经
理
停车场管理
秀泊经典停车场管理方案
壹、车辆管理制度
车辆停放是精神文明的重要体现，秀泊经典管理处将向业主、使用人做好宣传工作，共同劝
阻、制止乱停放现象的发生，自觉到指定停车泊位停车。
1.对秀泊经典的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，且建立车辆档案（车辆型号、
车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆发给秀泊经典出入通行证。
2.为业主临时停车提供方便，秀泊经典设有地面停车场和地下停车场，地下停车场停放已购
买车位的业主车辆，其它车辆壹律停放于地面车场；地面停车采取按时收费办法，暂不实行
包月收费，地下车场实行包月收费方式，收费依据参照南昌市物价局洪价费字(2004)17号《关
于制定南昌市住宅小区停车管理服务收费标准的通知》和业主和开发商签定的《商品房买卖
合同》实行。
3.已购买地下停车位的车主，可到秀泊经典客户服务中心办理停车位使用手续。
4.对业主、使用人已租赁的泊位，秀泊经典管理处将负责做出相应控制，确保停车方便。
5.各种车辆不得于秀泊经典小区道路上随意停放，临时进入秀泊经典的机动车应于指定地点
停放，严禁车辆于道路交叉口停放。
6.停放于停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。车场管理人员如发
现车辆门窗未关好等情况，应及时通知管理处客户服务中心联系车主，同时派护卫现场职守，
防止车内物品丢失。
7.停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负
责赔偿。
8.车辆进入秀泊经典应减速慢行，最高时速不得超过秀泊经典限速标志的规定，进出车场时
遇对面行来车辆，应做到先出后进。
9.秀泊经典停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣喇叭。
10.谢绝出租车进入秀泊经典小区（紧急情况除外），紧急情况下进入小区的出租车同样实行
计卡出入，按小时收费，对外来人员乘坐的出租车谢绝其进入入内。
11.对进入秀泊经典的车辆维持壹定的清洁度，保证其不污染道路；5 吨之上大型机动车未经
秀泊经典物业管理处许可，不得进入秀泊经典小区内。车辆停放必须服从现场护卫员指挥，
注意前后、左右车辆的安全，不得停放于绿化带和人行通道上。
12.装载装修材料的车辆进入秀泊经典，应停于规定场地装卸材料，不得影响秀泊经典的交
通，装载装修材料的车辆驶离秀泊经典仍需出示业主的书面证明或经业主确认，方可驶离。
13.对所有进出秀泊经典的车辆均实行凭车辆出入卡进出，门岗于值班记录上做好外来车辆
的登记工作，包括写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗保安的姓名。
14.应妥善保管好于使用中的车辆临时出入卡，必须保证有具可查，不能有流失现象发生。
二、停车场守则
为规范停车场的使用及管理，营造规范的居住环境，特制定本守则。
1、包月车的车主于每季度最后壹个月月底前到管理处客户服务中心缴交下壹季度的各种费
用，物业助理将收取的停车费用统壹登记于《停车场收费台账》上，且对车主开具正规停车
发票；停车卡专车专用，不得转借他人。
2、临时停放车辆进行智能刷卡按小时进行收费，由门岗护卫根据电脑显示进行收取，且开
具正规发票给车主，收费时必须先给票再收费，车主不要的发票必须进行登记，下班时上交
班长，由班长上交护卫主管。
3、月租车的车主只可将其车辆停于其所属车位范围内，由当班地下车库护卫员进行跟踪指
挥；临时停放车辆必须按地面车场划线停放，不得随意停放于其它通道，尤其是消防通道上，
地面车位由地面巡逻员统壹负责；大门口内外禁止停放任何车辆，大门口内外俩侧由大门口
护卫进行负责。
4、停车场只能作为停车之用，不能用作维修车辆、储存货物或其它用途。
5、车场内严禁吸烟，严禁于车场内加油。
6、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得于车场停放。
7、于车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。
8、于车场内行车必须注意安全，以免损坏停车场设施和其它车辆，如有损坏，当班护卫员
必须及时上报客户服务中心和护卫主管，当班护卫现场控制好车辆，管理处根据实际情况向
损坏者索赔，经管理处主管之上领导同意后车辆方可放行。
9、车主如遗失停车卡，应马上通知秀泊经典管理处客户服务中心，护卫员接到车主反映后
也必须第壹时间通知客户服务中心，客户服务中心物业助理收取 30 元手续费后补发新的停
车卡，同时必须于第壹时间内将旧卡挂失报停。
10、任何车辆没有车场进出卡（包括月卡和临时停车卡），壹律不得放行！如车主遗失车卡，
按上述第 9 条操作之后，车主如需将车辆开出小区，必须让车主出具三证，即《车辆行驶证》、
《驾驶证》、《身份证》，当班护卫进行仔细核对，且将上述三证进行复印，然后让车主写出
壹份《车卡遗失声明》后方可同意其车辆离场。
11、秀泊经典管理处不负责保管随车物品。
12、车主如违反车场守则，秀泊经典管理处有权拒绝其车辆停放。
三、秀泊经典装卸货物管理制度
装卸区域的位置：
对于搬运装修材料等车辆谢绝进入小区内部，管理处统壹设立装卸区域，位于大门口，可用
管理处提供的板车进行搬运。
装卸区的使用范围：
1、搬运装修材料的车辆；
2、搬家公司的车辆；
装卸区的管理：
1、装卸货物时，必须于指定的装卸区内进行装卸货物，不得阻塞通道；
2、所有装卸的进出车辆必须服从护卫员的统壹管理，不得乱停乱放；
3、不得于入口处，楼梯、平台或任何通道留置任何货物、物品、箱柜等将上述地方阻塞。
4、壹切货物、物品只能于管理处指定的时间、通道装卸和运送。
5、业主的家具、设备及装置等搬离前，须事先取得管理处的书面同意，凭管理处客户服务
中心发出的《放行条》搬出，门岗护卫留下《放行条》。夜间 8：00 后禁止壹切物品搬离小
区。
四、车辆管理工作标准
1.道路线型、断面和整个建筑群体布置相协调；
2.车行道通畅，出、入口标志明显；
3.外来车辆未经许可，不可进入地下车库，地面及地下车库车辆停放规范有序；
4.进入停车场内的车辆，服从物业公司管理，护卫进行跟踪；
5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或 吨之上货车，壹律不准驶入；
6.驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过 15km，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火
车除外）；
7.停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，壹车壹卡，见卡放车；
8.车辆管理人员礼貌待人、热情周到；
9.车辆管理员要熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；
10.车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水
等现象发生时，立即通知客户服务中心联系车主，且进行现场见守；
11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；
12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；
13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；
14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率 100%；
15.停车场内交通事故年发生率不超过 2%，丢失事故发生率为 0%；
16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离 50 米之上；
17.临时停放车辆收费率 100%；
18.每车位文字档案齐全、资料准确率 100%；
19.外来进出车辆有登记，完成率 100%，准确率 100%。
五、班长职责
1、接受护卫主管的直接领导。
2、领导下属详细记录车辆进出情况，认真检查，有效阻止危险品进入停车场。
3、熟悉停车场的建筑设施及固定车位的情况。
4、熟悉停车场管理的各项规章制度及安全应急方案。
5、迅速、妥善处理好社会性事件、事故、且及时向上级汇报。
6、组织、指导下属参加各项培训。
7、于工作中要运用礼貌用语文明服务，积极为顾客解决各种困难，提供方便。
8、主持每日的班前、班后会议，认真做好工作日记和记录，做好交接班工作。
9、完成上司下达的各项工作任务。
六、停车场护卫员职责
1、积极指引车辆安全驶入车位停车，检查且提示车主锁好车门窗，且详细记录车辆进出时
间，车况及车牌号。
2、做好对机动车的监护及车场的安全巡逻工作。
3、按规定对停车场内的临时停放车辆收取车辆管理费，且做好票款的交接、保管工作。
4、提示司机严格遵守停车场的安全管理制度和使用规定。
5、严格杜绝停车场内有明火作业的情况发生。
6、认真检查停车场内的消防设施、器材，保持正常使用状态。
7、对车场周围的施工情况进行管理，避免因施工影响到秀泊经典的正常停车秩序。
8、阻止未经许可或未办理地下停车位关联手续的机动车辆使用车库。
9、阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场，发现问题应立即向班长或主管方案。
10、阻止无关人员，闲散人员（包括非工作需要的员工）穿行车库、逗留。
11、对停放壹天之上的车辆要记录，且方案班长和主管。
12、严格禁止于停车场内停放非机动车和存放货物，发现情况立即制止，无法制止立即向班
长或主管方案。
13、认真做好当班各种记录，且做好交接班工作。
14、完成上级下达的各项工作任务。
七、交通意外事故的处理预案
护卫员于发现交通意外事故或接到交通意外事故方案求助时：
1、应立即用通讯设备方案保安班长发生交通意外事故现场的具体位置，且通知护卫主管；
2、留于现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；
3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。
4、护卫主管接到方案后立即方案管理处经理，且迅速赶赴现场参加抢救；
5、护卫班长或主管调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；
6、送重伤者到医院抢救；
7、报交警大队事故（电话 120）：
●——事故发生的时间及地点；
●——事故造成的伤亡及损失情况；
●——已送抢救情况。
8、经理接报后立即赶赴现场，根据现场情况进行指挥协调，且报分公司总经理。
小区交通组织图
现有交通情况分析（应具体描述固定、临时停车位的数量、车辆平均停泊量、各类停
车卡办理情况、道路情况、交通设施等）
车辆进出控制
实行壹车壹卡制
非机动车的管理
非机动车壹律停放地下室，如果是装修工人壹律停放大门外，整齐摆放。
消防管理；
消防演习方案
消防演习方案
壹．本次演习的指导思想及目的。
1．通过演习进壹步提高业主及员工的防火意识和灭火自救能力，防止重大火灾发生，杜绝
群死群伤的恶性火灾事故，减少壹般火灾。为小区创造壹个良好的生活环境。
2．增强工作主动性，根据实战演习取得效果和经验，认真总结力争做到早预测，早发现，
早处置。力争把问题消除于萌芽状态中。
4．通过消防演习加强防火宣传教育，增强全体业主及本公司员工的消防意识，使大家时刻
警惕警钟长鸣。
5.为达本次消防演习的最佳效果，消防实战演习前，加强宣传，提前三天告之各业主及全体
人员。所有参演的人员对演习程序进行熟悉，避免发生混乱，确保所有的人员的绝对安全。
-二，演习机构设置。
指挥小组。
组长：陶庆
副组长：蔡梦，朱俊，赵培
2．现场灭火组。
组长：张闻闻
组员：徐嘉号，熊明亮，何贵春
3．报警联系小组。
组长：熊双平
组员：俞丁路，王壮红，黄茂英
4．现场维护、疏散小组
组长：蔡猛
组员：朱俊，高文水，方强,
5．现场协调供应小组
组长：陶庆
组员：蔡猛，赵培,熊伟,朱俊
三．各小组的职责
1．指挥小组负责全面指挥及协调工作。
2．现场灭火组负责具体灭火工作，且积极配合消防单位的指挥。
3．报警联系小组负责于第壹时间联系关联单位及部门，且负责现场的全程监控。
4．现场维护疏散小组负责现场的次序，有序的疏散出现灾情楼栋内的人员，为消防车开辟
通道。
5.供应小组负责为灭火组提供所需的材料及人员调配。
四．消防演习所需的材料
1．灭火器：4 个。
2．水带：2 副。
3．水枪：1 个。
4．警戒线：1 卷。
5.喊话器:1 个
灭火应急预案
存于隐患分析及整改设想
关于制定突发事件的”全员防范”制度方案
壹、建立本方案的思想及目的.
为确实对小区内广大业主提供最人性化,最科学化,最合理化的全面服务.树立起本公司的品牌
形象.本管理处根据公司指导方针以及公司领导的指示要求,特制定本方案.本方案的作用主要
是用于于小区发生各类突发性事件时,使管理处各部门随时均能够做到紧张有序,忙而不乱,相
反配合,力争把事件处理到最佳效果,把隐患尽量消除于萌芽状态,把损失降到最底程度.
二、本方案启动后的机构设置.
指挥小组
组长:邹鹏
组员:陶庆，熊双平，黄勇,
治安.消防突击小组
组长:陶庆
组员:全体护卫员
监控,报警联系小组
组长:熊双平
组员:客服助理和监控中心队员
工程维护,抢修突击小组
组长:黄勇
组员:全体工程技术员
三.各小组的具体职责及任务
指挥小组:于发生突发事件时负全面指挥工作,且积极配合关联单位和部门对事件进行处理及
做好善后工作.
治安,消防突击小组:负责于发生突发事件时,无条件的服从指挥小组的全面指挥.且制定相应
的应急方案,做到随时能够拉的出,打的动,勇于同违法犯罪分子做斗争.且积极配合其他部门
做好其他工作.
监控.报警联系小组:于发生突发事件时做到服从指挥小组的指挥,且对事件进行全面监控和录
相.根据事件性质于第壹时间以关联单位和部门进行联系.且于事后积极配合关联单位及部门
的调查及取证工作
工程维护,抢修突击小组:负责于发生突发事件时,完全服从指挥小组的指挥.且做到对小区每
栋每户的电,水,气的走势,开关,应急开关均非常熟悉,且制定关联的突发预案,于发生突发事件
时能够做到于最短的时间里切短所有需要切短的源头.且于事后积极配合关联单位做好善后
修复工作.
保洁服务：
保洁员责任区域分工及排班表
现状
分析
项目简况；
人员分布情况；
保洁人员定编；
序号 姓名 职务 岗位 作业时间 作业流程 备注
1 谢碧连 保洁 1-3 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
2 汪银珠 保洁 4-6 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
3 黄玉芳 保洁 7-10 栋 7：00-11： 楼道，地面，
3013：
00—17：
30
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
4 陈花妹 保洁 11-14 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
5 朱方牡 保洁 25 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
卫生间，楼道，
办公室及其宿
舍
6 虞帅英 保洁班长 15-16 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
广场及其游乐
设施区域卫生
及其公共卫生
7 杨桂金 保洁 17-18 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
8 杨顺花 保洁 19-20 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
9 龚细妹 保洁 21-23 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
10 龚爱妹 保洁 24-25 栋
7：00-11：
3013：
00—17：
30
楼道，地面，
储藏间，楼梯
扶手，公共区
域
保洁计划
第壹周 第二周 第三周 第四周
壹 二 三 四 五 六 日 壹 二 三 四 五 六 日 壹 二 三 四 五 六 日 壹 二 三 四 五 六 日
● ● ● ● ● ●A
栋 ● ● ● ● ●
● ● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ● ●
● ● ● ● ● ● ●
● ● ● ● ●
● ● ● ● ● ●
● ● ● ● ● ●
● ● ● ● ● ●
B
栋
● ● ● ● ●
● ● ● ● ●
● ● ● ● ●
● ● ● ● ●
C
栋
● ● ● ● ● ●
● ● ● ● ● ●
地
下
室 ● ● ● ● ●
● ● ● ● ●外
围 ● ● ● ● ●
● ● ● ● ● ●
卫
生
间 ● ● ● ● ● ●
注：之上计划项目清洁日期用●表示
保洁项目日细化表
壹 二 三 四 五 六 日
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
A
栋
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
B 栋
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
C 栋
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ●
地下室
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
● ● ● ●
外围
● ● ● ●
● ● ● ● ●
● ● ● ●卫生间
● ● ● ● ●※
注：之上计划项目清洁日期用●表示
生活垃圾处理及垃圾分类管理方案
垃圾分类
可回收垃圾 厨余垃圾 有害垃圾 其他垃圾
处
理
方
案
由保洁员收集后，
之中由管理处组
织送废品回收单
位。
由保洁人员集中收至垃圾
中转由市环卫部门统壹回
收，且做好垃圾中转站的垃
圾和消杀工作。
不同类型集中后较管理处
放有害垃圾存放室，且做好
出入库记录，由分公司品质
管理部门定期送交关联有
害废弃物处理点进行处理。
识别处理。
重大环境因素识别管理（每年更新）
保洁应急方案
应急类型
雨、雪天 暴风、暴雨天 水管爆裂 突发火灾事故 迎检、创优
现状分析
标准楼层：大堂、楼层地面均为大理石；其中于暴风天阳台玻璃易打碎，
地下室地面：水泥地面，其中地下室于暴雨天或清洗时易积水，于暴雨天出现严重冒水
现象；
外围地面：均为大理石地面，于暴风天 C 栋东小门周边落叶严重
水管方面：雨水管容易爆裂
处
理
方
案
于大堂等人员出入
频繁的地方设置告
示牌，提醒业主“小
心地滑”；
加快工作速度，班
长要加强现场检查
指导，合理调配人
员，及时清干地面、
墙面水迹；
如反潮现象比较严
重，应于大堂铺设
壹条防滑地毯，且
用大块的海绵吸干
地面、墙面、电梯
门上的积水；
仓库内配好干拖把、
海绵、地毯、毛巾
和指示牌
清 洁 班 班 长
重点巡察
检查雨、污水
井，增加清理
次数，确保畅
通无阻
合 理 调 配 人
员 对 大 堂 电
梯、地面进行
清洁、保洁、
采 取 防 滑 措
施 且 提 醒 业
主“小心地滑”；
迅速关闭水管阀门
且迅速通知保安和
维修人员前来救助
迅速用扫把扫过流
进电梯附近的水，
控制不了时可将电
梯开往上壹楼层，
通知维修人员关掉
电梯；
电工关掉电梯电源
开关后，抢救房间、
楼层的物品如资料、
电脑等
用垃圾斗将水收到
水桶内倒掉，接好
电源后再用吸水机
吸干地面水分
打开门窗，再用吹
风机吹干地面
掌握火情，有计划、
有组织地做好人
员、贵重物品、仓
库物资、文件等的
疏散工作，且协助
做好业主（租户）
的疏导工作；
加强易燃清洁用
品的管理
清洁班仓库常配
各种应急工具如：
手电、水桶、干毛
巾、指示牌、灭火
器材等
及时清理干净火
灾遗留的杂物
提前做好
定期作业
及细化项
目的卫生
计划
由场地班
长按照计
划组织实
施
重点关注
死角区域
及人流量
频繁的区
域
根据检查
路线及重
点区域对
保洁员的
岗位进行
适当调整
确保人过
路。
园艺养护；
小区绿化平面图；
主要苗木清单及特性表；
苗木 名称 数量 产地 习性 养护要点
现
状
分
析
种类及数量：香樟 30 株，八月桂 18 株，杜英 32 株，乐昌含笑 62 株，广玉兰 12
株，紫玉兰 28 株，白玉兰 22 株，银杏 9 株，龙爪槐 27 株，红枫 14 株，苏铁 6
株.
八月桂 18 株 中国西南部
喜温暖和阳
光的环境，不
耐寒。
忌碱性土和积水。
名
贵
苗
木 广玉兰 10 原产北美东
南部，现我过
长江以南也
可栽种。
银杏 9 株
广泛分布于
北半球的欧、
亚、美洲
土壤为黄壤
或黄棕壤，适
于生长于水
热
作行道树宜选用
雄株。亦可用扦插
及分蘖法繁殖。为
促进提早结实、和
培育良种无性系，
可用芽接或枝接
法繁殖。
红枫 14 株 我国南方
喜温暖、湿润
环境，喜光，
稍耐荫。对土
壤要求不严，
介以疏松、肥
沃、湿润的土
壤生长良好
红 枫 于 土 壤
~ 的 范
围内能适应，故于
微酸性土、中性土
和石灰性土中均
可生长。
苏铁 6 株
苏铁为热带
及亚热带南
部树种，全国
各地有栽培
苏铁的株形
美丽、叶片柔
韧、较为耐荫
以播种或分株繁
殖
园林保养计划；（＿级养护）
春季 3-5 月 夏季 6-8 月 秋季 9-11 月 冬季 12-2 月
重点保护
对象
香樟 30 株，八月桂 18 株，杜英 32 株，乐昌含笑 62 株，广玉兰 12 株，
紫玉兰 28 株，白玉兰 22 株，银杏 9 株，龙爪槐 27 株，红枫 14 株，苏
铁 6 株.
四
季
重
点
工
作
移植，补栽小区内
损坏的树木和花草、
草坪的切边处理、
杀虫拔草处理。
松土、浇水、施
肥、乔灌木的修
剪，整形、杀虫。
修剪，杀虫剂、
除 草 剂 的 喷 洒
（重点防治地下
害虫），
剔除冬季阔叶杂
草、施肥、乔灌
木过冬的修建、
土壤的刺孔、松
土及其防冻处理。
乔木
松土，灌水，排水，
施肥
修剪，补植，浇
水，施肥
杀虫子，浇水
松土，灌水，排
水，施肥
灌木
松土，灌水，排水，
施肥，除草
修剪，补植，浇
水，施肥
修剪，灌水，除
草
修剪，补植，浇
水，施肥
花 灌
木
换盆，施肥，浇水，
除草
修剪，浇水
施肥，浇水，除
草
施肥，浇水，除
草
日
常
养
护
项
目
及
标
准
草坪 修剪，
施肥，浇水，除
草
施肥，浇水，除
草
施肥，浇水，除
草
绿化租摆方案；
重大节假日或重大事情需要摆放绿化花盆时于小区大门口及客服中心门口摆放各种图形或
比较艺术的形状，体现节假日隆重气息。
年度消杀计划；
序号 时间 消杀内容 频次 药剂类别 消杀范围
1 壹月 灭鼠
2 二月 灭鼠
3 三月 灭蟑
4 四月 灭蟑
5 五月 蚂蚁
6 六月 灭蚊
7 七月 灭蚊
8 八月 灭蚊
9 九月 灭蝇
10 十月 灭蟑
11 十壹月 灭蟑螂
12 十二月 灭蟑螂
11 次 杀虫悬浮剂 小区的绿化带，公共
区域。
共用设施设备管理；
设备设施运行；
故障性维修――紧急维修
设
备系统自诊断
维日常维护保养
护预防性保养报修制度
管定期检测
理预防性维修
改良性维护――设备和系统的更新改造提升
房屋本体及共用实施维修养护计划；（每年更新）
序
号
设备编号 设备名称 保养人 保养周期 保养时间 备注
1 NC-11-H-1-(Ⅱ )-NC-11-H-54-(Ⅱ)
可视对讲
系统
陈洪标 每月 每月 15 日
2 NC-11-E-1-(Ⅰ )-NC-11-E-4-(Ⅰ) 变压器 黄勇 半年 5 月、10 月
3 NC-11-H-1-(Ⅱ) 闭路监控
系统
黄勇 每月 每月 20 日
4 NC-11-J-1-(Ⅱ )-NC-11-J-4-(Ⅱ) 道闸系统 楼宇科技 每季度
3 月、6 月、
9 月、12 月
5 NC-11-H-1-(Ⅱ) 红外线
防盗系统
楼宇科技 每月 每月 5 日
6 NC-11-H-1-(Ⅱ) 巡更系统 楼宇科技 每月 每月 10 日
7 NC-11-H-1-(Ⅱ) 避雷系统 黄勇 半年 6 月、12 月
8 NC-11-A-1-(Ⅰ )-NC-11-A-38-(Ⅰ)
地下车库
排污泵
陈洪标 每月 每月 10 日
9 NC-11-A-1-(Ⅲ )-NC-11-A-39-(Ⅲ)
储藏间
潜水泵
胡壹中 每月 每月 20 日
10 NC-11-I-1-(Ⅲ )-NC-11-I-19-(Ⅲ)
地下车库
排污泵之
控制柜
胡壹中 每月 每月 10 日
11 NC-11-I-1-(Ⅲ )-NC-11-I-39-(Ⅲ)
储藏间
潜水泵之
控制柜
陈国泉 每月 每月 20 日
12 NC-11-H-1-(Ⅱ) 背景音乐
系统
黄勇 每月 每月 20 日
注：保养所产生的费用为外委保养人工费及需厂家配置的零配件费，壹般性材料费用于物料
采购计划中产生。
机电设备维修养护计划；（每年更新）
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
0
1 电梯
每 天 巡
查
二次
1、电梯运行时
有无异响
2、各照明是否
正常
3、各指示灯能
否正指示，各按
钮是否正常
4、报警装置是
否正常
1、 每 星 期
全面检修、
保养壹次
2、 按 国 家
有关规定每
年年检壹次
按规定程序选
定专业公司按
有关规定内容
进行维护
1、行业标准及国
家有关规定
2、《设施设备管
理工作手册》之
《电梯分包方管
理评分标准》
1、安全、可靠、运
行平稳，附件完好
2、警钟、对讲、应
急照明完好，功能正
常
3、故障率 1%以下
4、取得《年检合格
证》
重大节假日
前须全面检
查维护壹次
0
2
变 配 电
柜
1、正常
运行时，
每 班 巡
查二次
2、用电
高峰时，
二 小 时
巡 查 壹
次
1、各仪表指示
是否正常
2、是否有异常
声 响 及 异 常 现
象
每半年保养
壹次
1、除尘
2、测试绝缘
电阻、接地电
阻
3、开关触点
检查
4、紧固螺丝
《设施设备管理
工作手册》之《配
电柜保养规程》
1、各开关及保护装
置灵敏可靠
2、各仪表、指示灯
等指示正常
如发生故障
跳闸，应详细
检查且查明
原因后方可
恢复合闸
0
3 变压器
1、正常
运行时，
每 班 巡
查二次
2、用电
高峰时，
二 小 时
巡 查 壹
次
1、运行是否正
常
2、电压是否稳
定、电流是否于
额定范围内
3、警示标识是
否完好
每半年保养
壹次
地装置检查
尘、紧固螺丝
试绝缘电阻及
接地电阻
见外观
《设施设备管理
工作手册》之《变
压器保养规程》
1、运行正常可靠，
各项指标均合标准，
无异常现象
2、各指示、保护装
置正常
3、室内通风正常
温升过高或
电流过大时
应即采取措
施
0
4 风机
每 天 巡
查壹次
观有无异常
皮 带 是 否 松 紧
适当
机 时 有 无 异 常
声响
4、各开关是否
处于“自动”状态
每半年保养
壹次
1、机身清洁、
油漆
2、轴承检查
加油、紧固
3、各继电器、
接触器、电机
检查
《设施设备管理
工作手册》之《风
机保养规程》
1、风机风量正常
2、运行时电流于额
定范围内
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
4、绝缘电阻、
接地电阻测试
5、测试运行
电流
0
5 水泵
1、壹般
情 况 俩
小 时 巡
查壹次
2、用水
高 峰 时
每 半 小
时 巡 查
壹次
3、每星
期 各 泵
轮 换 使
用壹次
4、各消
防 泵 每
星 期 试
运 行 壹
次
1、听声响
2、感觉电机温
度
3、观见仪表指
示
4、出现漏水及
时处理
5、消防泵各开
关处于“自动”状
态
每半年保养
壹次
1、机身清洁、
油漆
2、轴承检查
加油、紧固
3、各继电器、
接触器、电机
检查
4、绝缘电阻、
接地电阻测试
5、测试运行
电流
6、对消防水
泵开机试压
7、泵体的 5
米范围内阀门、
管道、仪表等
保养
《设施设备管理
工作手册》之《水
泵保养规程》
1、泵运行平稳、声
音均匀，电流正常
2、水流量、压力达
到要求
3、各仪表、指示灯
指示正常
0
6
防 盗 对
讲 门 系
统
1、每天
巡 查 壹
次
2、根据
故 障 登
记 且 于
当 天 进
行 检 查
维修
机 电 压 是 否 正
常
指示是否正常
性能是否正常
每半年保养
壹次
1、测试各测
试点电压
2、清扫灰尘
3、各功能检
查
4、调节闭门
器
《设施设备管理
工作手册》之《防
盗对讲门系统保
养规程》
1、防盗门能平稳、
可靠地关闭；
2、对讲系统声音清
晰
0
7
可 视 监
控系统
每 天 巡
查二次
2、出现
故 障 随
时修复
1、见各摄像机
是否正常
2、查见监视器
显 示 屏 显 示 情
况
每月保养壹
次
1、检查防尘
罩的密封性
2、除尘、擦
洗镜头、清理
降温风扇
3、调校焦距
4、云台活动
《设施设备管理
工作手册》之《可
视监控系统保养
规程》
1、图象清晰、稳定，
可视范围正常
2、录像机工作正常
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
部分加油
测试接地电阻
0
8
消 防 报
警系统
1、每天
巡 查 俩
次
2、每星
期 按 探
头 数 量
的 5%抽
检试验
1、各报警按钮、
烟（温）感探头、
警铃是否完好
2、各区域报警
器 及 集 中 报 警
器 工 作 是 否 正
常
每月保养、
全面检查壹
次
试各点电压
清除各故障码
3、按探头数
量 的 30%抽
检试验
4、测试接地
电阻
5、试验各功
能：
1、《设施设备管
理工作手册》之
《消防报警系统
保养规程》
2、《消防工作手
册》
1、系统运行正常、
稳定，灵敏可靠
2、非人为因素所产
生的误报率于 3%以
下
0
9
公 共 通
道
每 日 巡
视 检 查
俩遍，发
现 问 题
及 时 维
修 且 做
好记录。
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
每年对局部
损坏严重的
公共信道进
行修补或翻
新
工程组负责组
织实施或委托
专业公司进行
改造。
1、公司《公共设
施巡查制度》
2、公司《维修工
作手册》
3、公司《维修过
程的检验》
4、《房屋本体、设
施设备管理程序》
1、平整，无坑洼积
水
2、确保公共信道通
畅，使用功能正常，
无安全隐患
3、完好率达到98％
之上
特别于进住
装修期间注
意谨防占用
公共信道的
行为发生
1
0
沟 渠 、
池、井
每 周 巡
视 检 查
壹遍，发
现 问 题
做好《公
共 设 施
巡 查 记
录》且及
时处理。
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 每 半 年
全面清掏疏
通壹次
2、 每 季 度
清除各类杂
物壹次
3、中修 4
年，大修 8
年
工程组负责组
织实施、检验
1、公司《公共设
施巡查制度》
2、公司《维修工
作手册》
3、公司《维修过
程的检验》
4、市政排水管渠
工程质检验标准
(DBJ01-13-95)
5、市政排水管渠
工程质量评定标
准(DBJ01-24-95)
1、沟渠、池、井使
用功能正常,畅通、
无堵塞现象
2、完好率达到 98%
之上
1、加强井盖
及雨水蓖子
管理,确保完
好无损
2、雨季来临
前进行壹次
清掏、疏通
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
1
1
文 化 娱
乐 及 休
闲场所
每 日 检
查壹次，
发 现 问
题，及时
维 修 且
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 每 年 粉
刷或油漆有
关文体设施
壹次
2、 电 气 线
工程组负责组
织实施或委托
专业公司进行
大修、更新改
造
1、公司《公共设
施巡查制度》
2、公司《维修工
作手册》
3、公司《维修过
1、场所使用功能正
常，安全可靠
2、场所设施完好率
99％
做好季节性
预防巡查，特
别是雨季有
关电气线路
及娱乐设施
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
做好《公
共 设 施
巡 查 记
录》
路检修每半
年壹次
3、 部 分 文
体场所损坏
较严重的，
及时维修或
根换
4、 每 5 年
进行壹次中
修，每 10
年进行壹次
大修或更新
改造
程的检验》
4、《房屋本体、设
施设备管理程序》
设备等的检
查工作，确保
安全可靠
1
2 停车场
每 日 检
查二遍，
发 现 问
题 及 时
处理
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 车 场 内
地面有局部
沉陷损坏的，
及时维修
2、中修 5
年，大修 10
年
工程组负责组
织实施或委托
专业公司进行
大修、更新改
造
1、公司《公共设
施巡查制度》
2、公司《维修工
作手册》
3、公司《维修过
程的检验》
4、《道路养护技
术 规 范 》
（CJJ36-90）
1、车场使用功能正
常可靠
2、场地平整，无坑
洼积水，完好率达到
98%之上
1
3
给 排 水
管 道 及
关 联 阀
件
每 日 检
查壹次，
发 现 问
题，及时
维 修 且
做 好 记
录
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 每 年 给
各类管道及
其关联阀件
刷壹次防锈
漆
2、 每 季 度
保养壹次,每
年检修壹次
3、 每 5 年
进行壹次中
修，每 10
年进行壹次
大修或更新
改造
工程组负责组
织实施、检验
或委托专业公
司进行
1、公司《机电设
备管理制度》
2、公司《维修工
作手册》
3、公司《维修过
程的检验》
4、《给水、排水管
道施工及验收规
范 》
（GB50268-97）
1、给、排水管及关
联阀门使用功能正
常 ， 完 好 率 达 到
98%之上
2、给水管道畅通、
无渗漏水现象
3、排水系统通畅,汛
期道路无积水
4、各阀件无跑、冒、
滴、漏水现象
1
4
室 内 消
防 栓 及
每 周 检
查 壹 次
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
1、 每 年 刷
壹次油漆
工程组负责组
织实施、检验
1、建筑灭火器配
制 设 计 规 范
1、消防栓、轻便灭
火器材使用功能正
火灾易发季
节及重要的
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
消 防 管
道 、 轻
便 灭 火
器材等
发 现 问
题，及时
处 理 且
做好《消
防 设 施
检查表》
记录。
修和检验 2、 每 月 试
射水至少 1
次 ,检 修 1
次
3、 每 半 年
全面检查壹
次
4、 灭 火 器
材每月检查
壹次
5、消防栓、
消防管道中
修 5 年，每
10 年 进 行
壹次大修或
更新改造
(GBJ140-90)
2、建筑设计防火
规范(GBJ16-87)
3、有关消防法规
4、公司《消防工
作手册》
5、公司《公共设
施巡查制度》
6、公司《维修工
作手册》
常可靠
2、完好率为 100％
3、消防栓、消防管
道等无渗漏水现象
节假日前应
进行壹次全
面的检查
1
5
物 业 标
识系统
每 周 巡
查 壹 遍
且 做 好
《 公 共
设 施 巡
查记录》，
发 现 问
题 及 时
处理
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 每 月 清
洁标识壹次
2、 每 季 度
对标识进行
维护
3、中修 4
年，更新改
造 8 年
工程组负责组
织实施、检验
1、公司《标识系
统管理程序》
2、公司《公共设
施巡查制度》。
1、标识清晰美观
2、安装牢固可靠
3、完好率达到 98%
之上
台风季节应
增加巡查次
数
1
6
防 避 雷
系统
每 周 巡
查 壹 遍
且记录，
发 现 问
题 及 时
处 理 且
做 好 记
录
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 每 季 进
行壹次保养
2、 每 年 进
行壹次接地
电阻测试
3、 每 年 刷
壹次银粉漆
4、中修 6
年，大修 12
年
工程组负责组
织实施、检验
1、公司《机电设
备管理制度》
2、公司《防避雷
系统保养规程》
3、公司《维修过
程的检验》
1、确保系统正常使
用；2、系统完好率
100％
3、接地阻值符合
GB50169-92 要求
雷雨季节来
临前进行壹
次接地电阻
测试和全面
的维护
1
7
IC 卡 停
车 场 系
统
每 日 巡
视壹遍，
随 坏 随
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 保 养 周
期：每月壹
次
工程组负责组
织实施、检验
1、公司《机电设
备管理制度》
2、公司《IC 卡停
1、确保 IC 卡停车
场正常运行
2、完好率达到 99%
序
号
设施
名称
日 常 管
理
内容
定期维修
养护计划
实施方案
工作参考
标准要求
实施效果 备注
修 且 做
好记录
2、 每 年 检
修壹次
3、 每 4 年
进行壹次中
修，每 8 年
进行壹次大
修或更新改
造
车场系统保养规
程》
3、公司《维修过
程的检验》
之上
1
8
公 共 照
明 等 壹
般项目
每 日 巡
查，随坏
随 修 且
做 好 记
录
工 程 组 负 责 组
织实施巡查、维
修和检验
1、 每 季 度
保养壹次，
每年检修壹
次
2、 每 6 年
进行壹次大
修或更新改
造
工程组负责组
织实施、检验
1、公司《机电设
备管理制度》
2、公司《公共设
施巡查制度》
3、公司《维修工
作手册》
4、公司《维修过
程的检验》
1、确保各设施设备
使用功能正常
2、电气线路完整无
损，绝缘良好
3、完好率达到99％
设备设施大中修计划；（每年更新）
序号 项目名称
（设备编号）
项目实施
原因
项目内容 是 否 改 变
原设计
预算
费用
计划施工
时间
备注
1
楼道灯线路改造
工程
节能
把 开 关 灯
改 成 感 应
灯
是
0 元 管理费 3 月
2
消防系统整改工
程
消防隐患
防 火 卷 帘
门检查、维
修，发电机
房 气 体 灭
火 器 电 源
更换、修复
等，烟感、
温感更换、
维修
否 5497元 本体维修基金 5 月
电梯大中修计划；（每年更新，第壹年厂家保修）
公共能耗使用计划；
公共能耗使用计划
类
别
用电地点
用 电 设 备
（用途）
用电功率
（KW）
用电设
备数量
日均运行
时间
（日均）用
电量
（日均）用
电费用
备注
生活水泵 20 2 4 160
消防泵 40 4 0．001
变频泵 44 1 4 176
水泵房
污水泵 145
电梯 9 18 2 194
电梯机房
排风扇 18 2
路灯、机房
照明
450 6 39 23
走廊照明 4 300 1．5 6 公共照明
草坪灯 40 120 10 48
空调 7 3 2 14
饮水机 4 5 11 办公室、值
班室用电
办公设备 4 8 14
保安宿舍 风扇、照明 10 6
照明灯 700 10 280
车库
道闸用电 1 7 7 5
设备用电 30 24 72
消防值班室
空调用电 30 1 10 30
日合计 1199 1175
月合计 35250
年用量 42300
公
共
电
费
年用量（估
算）
42300
绿化用水 2000 吨 月 2920 12 个月 35040
保洁用水 3000 吨 月 438 12 个月 5256
员工宿舍及
食堂用水 150 吨 月 219 12 个月 2628
游泳池用水 8000 吨 月 16000 2 个月 75200
公共卫生间
用水 70 吨 月 12 个月
公
共
水
费
公共用水合 13220 月
计
房屋本体及设备设施完好率的评估；
房屋本体基本完好，只是存于有房屋渗水及其裂缝现象。
设施设备主要是单元门及其可视电话系统脱机严重。
社区文化；
客户需求分析；
于房地产从盲目到理智的嬗变过程中，我们不难发现市场发育的三个阶段：第壹阶段是人们
追求有楼住就行了，是房子总有相应的买家；第二阶段是追求居家的完美，装修、功能、布
局、朝向等因素进入购房者的考量范围；第三阶段是追求家之外的居住环境的优雅，规模大、
配套完善、环境优雅的小区盘备受市场追捧，即使远于郊外人们也趋之若鹜。
人们壹旦于壹个优美的环境中安置壹个优雅的家这壹目标达到之后，人们对社区的人文环境
便会提出新的要求。壹种良好的社区人文环境指的是建立于相同的品味、相同的社会地位之
上的和睦的社区人际关系；邻里之间，守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此能够从
普遍存于的压抑感和不安全感中解放出来。而社区文化建设工作，更有助于这样壹种和谐的
邻里关系的形成。
随着房地产的发展，人们已经接受了买房子是买 70 年生活方式的观念。而这种生活方式直
接体现于社区文化中，积极、健康、向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到"安居乐业
"，关系到房子的升值和保值。不仅能够增加业主对楼盘的忠诚度，而且坚定潜于消费者的购
买信心。所以，良好的社区文化活动，直接促进了销售，可是，社区文化活动和促销活动的
不同之处于于，社区文化活动的参和主体是业主，而促销活动的参和主体是潜于客户；当然，
社区文化活动和促销活动也可合二为壹，特别是于小区入住人口尚少，社区氛围尚未形成时，
将促销活动和社区文化活动结合于壹起，能够有效地节省资金，所以，于设计这类促销活动
时，不仅要考虑到广告宣传价值和新闻效应，仍应充分考虑业主（住户）的参和性和兴趣，
且符合整个小区的格调。
社区文化活动的组织，对于提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。"物以类聚，
人以群分"，只有形成高档次和格调的小区气氛，才有可能吸引高档次的业主，而高档次和高
品味的人群，既是小区强有力的潜于消费群，同时能够提高小区的格调，相得益彰，起到良
性循环的作用。
壹、社区文化的作用
1．营销作用
1）树立品牌
壹个小区致力于社区文化建设工作，除了为全体业主营造壹个高雅和谐的社区人文环境之外，
更是从塑造产品品牌形象这壹高度去开展这壹工作。房地产发展到今天，早已不是盖好房子
卖完了事的时代了。品牌已成为房地产市场上劈波斩浪所向无敌的致胜武器。树立壹个品牌，
就能够拥有壹个市场。
品牌的树立，当然是诸多因素综合的结果。但"品牌的背后是文化"早已于目前转型期的房地
产界取得了共识。即是说，壹个没有文化含量的品牌是苍白的。可口可乐之所以长盛不衰，
原因就于于它是美国文化的壹个载体，是美国立国精神的壹个符号。
俗话说"付出总有回报"。发展商如果于社区文化建设、塑造品牌的文化内蕴等方面投入巨大
的人力、物力和财力，最终总会赢得业主、住户的心，得到买家发自内心的认同，且引起共
鸣，于市场上高高树起自己的品牌大旗。
2）口碑
于销售渠道中，业主介绍是壹个不可忽视的途径。它的成功率颇高。可是如果想要扩大通过
此途径的销售量，必须于业主中建立良好的口碑。只有是好东西，才有可能介绍给亲友。所
以，只有业主住得舒畅、舒心、满意，才会成为不盈利的中介机构。而让业主住得满意，除
了业主购楼时的壹切外部因素（地段、交通、环境、设施等）外，仍有壹个重要的因素，就
是社区的氛围和格调，这就通过社区文化活动的组织体现出来。所以，发展商要想追求口碑
效应，应致力于社区文化的建设。
3）宣传
良好的社区文化活动，往往具有新闻效应。目前，除了有偿新闻外，房地产很难有什么热点
会成为新闻。但社区文化活动往往具有新闻价值，从而吸引人们的注意力。等于是起到了软
广告的作用，且且对于销售的作用，比直接的广告更加有效。
2．培养业主忠诚度
良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有壹种自豪感。于重大活动组织时，他们会呼朋
唤友前来参和。自豪感出来了，自然增加了忠诚度。这就是为什么丽江花园众多的白领人士
甘愿每天上下班花费近俩个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的原因之壹。
3．提高市场美誉度
社区文化活动的组织必须有几个前提：良好的销售情况、较高素质的业主、较有文化品味的
发展商，这三者缺壹不可，所以，能够组织良好的社区文化的小区，实际上已俱备了这三点，
也就是说，社区文化活动的组织，能够提高项目于市场上的美誉度。
二、社区文化的组织
1．原则
1）主体对象
就壹般小区而言，社区文化活动的参和主体应考虑以家庭为主，尤其以老人和少儿为主。其
他年龄段的业主多半忙于工作或其他。只有老人和少儿才是社区文化的最坚定的参加者和追
捧者。据统计，25-45 岁之间年龄段的人是最强有力的购房者，他们多半上有老，下有小。
组织老人和少儿感兴趣的社区文化活动，壹方面安抚了老人和少儿，解决了主力购房者的后
顾之忧，使售楼更容易；壹方面社区文化活动有了更多的参和者和追捧者，而不是组织者唱
独角戏，才会更有生命力，而不至于昙花壹现，瞬间凋落。
2）参和性
于社区文化活动的策划和组织上，应考虑尽可能增加业主的参和性，只有业主的参和，才能
够体现出组织社区文化活动的目的。如果组织的活动不符合业主的兴趣，参和的人很少，就
失去了组织社区文化活动的意义。所以，活动的组织应以业主为参和主体，能够充分调动业
主的积极性的活动。
3）娱乐性
对于小区业主来说，活动的举行且不需要有什么重大的政治意义，轻松愉悦的感官享受才是
参和的目的。所以，活动于策划和组织时无需和时事结合起来，只需健康、雅俗共赏、娱乐
性强、参和性强。
4）宣传价值
社区文化的策划仍需考虑到它的宣传价值。毕竟，作为发展商，每壹分钱均要有它的价值，
除了间接促进销售外，社区文化活动仍需具有宣传价值、新闻价值。
2．载体
1）成为习俗的常规性活动
于壹个小区的社区文化活动策划中，要将壹些活动固定为习俗。这样才能给业主和潜于消费
者壹个印象：小区的社区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。
2）配合销售的活动
于销售旺季或是展销会期间，应配合销售组织壹些社区文化活动，使前来见楼的潜于消费者
也能够感受到、体验到小区内丰富多彩的社区文化活动和独特的氛围、格调，从而激起购房
冲动。
3）配合节庆、假期的活动
于壹些大的节庆期间和长假期中，如春节、国庆、暑假等，会有壹些不常住的业主回来度假，
于些期间应组织壹些活动，以丰富业主们的假期生活。以少儿为主体的暑期活动，仍能够解
决家长们的后顾之忧。
4）社团和报刊
将于某方面具有壹定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团（如艺术团、合唱团、足球
队、篮球队、乒乓球队、英语沙龙等），定期进行演出、交流或比赛，能够提高业主参和社
区文化活动的积极性，使活动的组织更加容易。
办区内报纸是有效加强沟通的方式，但报纸的立场壹定站于壹个中立的角度上，不能办成是
发展商的促销广告刊物，而应该反映业主的呼声、要求，满足业主想了解的问题，成为真正
的沟通桥梁。
3．组织者
壹般由发展商作为社区文化活动的组织者，且需由业主成立社区文化活动小组，从业主的角
度对社区文化活动提出意见和建议。社区文化小组应由热心公益的、有壹定组织能力和沟通
能力的业主担任。如果有广告界的、新闻界和艺术界的业主参和组织，则更为理想。
三、泛化社区文化
壹个社区文化氛围和格调的形成，且不是简单的几个活动就能够完成的，而和整个小区设计、
开发、销售的各个环节紧密关联，所以，社区文化活动其实是壹个很泛的概念。于建筑设计、
物业管理、营销及广告方面均要有壹个整体的以人为本的思路，才可能形成小区的文化氛围
和格调，活动的组织才得以于壹个丰厚的土壤中成长。
社区文化的建立是壹个长期的过程，壹种高雅的社区文化的形成，是发展商、管理机构及业
主、住户共同努力的结果。于社区文化这壹园地中，发展商及管理机构是个园丁的角色，社
区文化的基本载体是全体业主、住户。他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等
最终决定了壹个社区文化的面貌。（需每年更新）
社区文化活动安排计划：
序号 项目 责任人 完成时间 资金来源 预计所需费 备注
用（元）
1 大型迎春游园活动、贺新晚
会
熊双平
2008 年 1
月
管理费 1000 元
2 小区重大节日彩灯、花卉布
置
熊双平 全年 管理费 1500 元
3 春节前后小区安全布防 陶庆 2008 年 1
月
4 对小区内所有住户进行回
访
俞丁路 全年
5 小区业主档案增项和完善 徐彩晴 全年
6 小区公共区域消杀 梁副林 全年 管理费 1000 每月三次
7 全体职员客户服务培训 邹鹏 2008 年 4
月、10 月 管理费 1000 元
8 消防培训及演习 陶庆 2008 年 4
月、9 月 管理费 500 元
9 开展社区文化活动 熊双平 重大节日或
需要时
管理费 4000 元
10 小区创优工作 邹鹏 2008 年9—12 月 管理费 1000 元
11 业主满意度调查 邹鹏 2008 年 6
月、12 月
12 和开发商领导沟通 邹鹏 全年 管理费 2000 元
13 每季度管理费收费工作 熊双平
2008 年 1
月、4 月、7
月、10 月
14 和开发商协商完善小区配
套设施工作
邹鹏 全年
15 递交小区二期有关物业管
理方面的建议
邹鹏 全年
16 操作证年检 黄勇 2008 年 5
月、10 月
节假日小区美化装饰布置方案；
每逢春节（元宵节）、五壹、国庆、元旦（圣诞）等公共节假日，管理处将于小区布置彩灯、
装点节日气氛。具体布置情况如下：
节日 布置内容
元旦
1、大门口悬挂彩灯和大灯笼
2、大门悬挂写成的“元旦”字样的装饰灯，且挂庆祝条幅
3、各单元悬挂小灯笼，大堂用彩布进行布置
4、向业主发放印有公司贺词的年历卡
春节
1、大门口悬挂彩灯，且放置巨型新春贺卡
2、各单元摆“金桔”树，寓意发财吉祥
3、各单元门上粘贴春联和“福”字
4、向业主发放印有公司贺词的贺年卡
五壹节
大门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅
大门悬挂写成的“五壹”字样的装饰灯
国庆节
门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅
大门悬挂写成的“国庆”字样的装饰灯
中秋节
门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅
大门悬挂写成的“中秋”字样的装饰灯，且于门口放巨型“月饼”
圣诞节
大门口悬挂彩灯
门口摆壹棵挂满彩灯的圣诞树
各单元摆壹棵小圣诞树，布满圣诞的小挂件
另外，根据季节的不同，按照经济适用原则，于大门口、道路等地租摆花木等。
空置房的管理；
免费为业主提供信息，做好登记，提供出售出租免费服务。门窗水电的管理及其钥匙的管理
公共广告位的管理；
能够招商引资，为物业创收。
商铺及店面的管理；
免费为业主提供中介服务，做好业主钥匙管理及其各种服务。严格控制商铺业主私自张贴广
告及其宣传册，禁止商铺人员进小区发放各类传单，做好业主和租户之间的交接登记，及时
催缴管理费。
标识系统的管理（壹期二期尚未安装，管理处已多次发函开发商）
财务管理
管理处收费标准壹览表
物业服务委托方式：根据国家发展改革委、建设部（发改价格[2003]1864 号）关于印
发物业服务收费管理办法的通知，本小区物业服务计费方式采取酬金制，即物业公司只提取
管理费及其他收入 10%作为管理佣金，其余的全部作为物业服务支出（支出主要有：1、管
理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备
的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、
物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用 7、物业管理企业固守资产折旧 8、物业共用部位、
共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用）；
地上车位收入计入本测算收入内，地下车库收支预算独立编制；
向业主代收代付性质的水电费、供暖费节余部分计人本测算其他收入内，收不抵支部分
冲减本测算其他收入，于附件 5 中予以特别说明；
预算基期：设定为 2008 年 1 月 1 日——2008 年 12 月 31 日。
注：保洁、园艺、电梯维护等日常性工作无须列入。
特约服务项目及收费标准壹览表
序
号
收费项目
收 费 标
准
序
号
收费项目
收 费
标准
序
号
收费项目
收 费 标
准
壹 供电类 二 土木类 三 给排水类
1 更换灯泡 2 元∕个 1 更换洗碗盆、
洗菜盆
30—8
0 元∕个 1
更 换 水 龙
头
5—10
元∕个
2 更 换 日 光
灯
2 元∕个 2 地漏根部漏
水维修
40—1
50 元 ∕
个
2 更 换 维 修
闸阀
10—15
元∕个
3 更换灯罩 2 元∕个 3
修补小面积
墙面、瓷砖
等（1M2 起）
40 元 ∕
M2 3
更 换 室 内
给水管
20 元 ∕
米
4
更 换 吸 顶
灯、壁灯、
吊灯
2 元∕个 4 更换信箱锁 5 元∕个 4 更 换 假 天
花
10 元 ∕
M2
5 更 换 开 关
插座面板
8 元∕个 5 刷油漆 8 元 ∕M2 5
疏 通 下 水
道
20—10
0 元∕处
6 更 换 开 关
插座面板
6 元∕个 6 更换串联式
抽屉锁
5 元∕个
起
四 其他服务项目
7 更 换 电 源
插座
6—20
元∕个
7 更换拧手锁 5 元∕个
起
序
号
项 目 名
称
备注
8 更 换 空 气
开关
15 元 ∕
个
8 安装字画、
镜框
8 元∕个 1 代 订 牛
奶
免费联系
上门定奶，
牛奶费用
按牛奶公
司收费标
准
9 检 查 电 气
线路
10 元 ∕
小时
9 安装玻璃 20—40 元∕块 2
代 叫 出
租车
免费代叫
出租车，
按现时出
租车具体
收费
10 安 装 小 型
家电设备
10—3
0 元∕个 10
更换、维修
门锁、抽屉
锁
8 元∕个
起
3
代 订 飞
机票、火
车票、船
票
按当时票
价实施收
费，提早
1 天 ， 节
假日另计
11 更 换 阻 燃
电线管
10 元 ∕
米
11 维修大门 30 元 ∕
个起
4 衣 服 洗
烫服务
免费送取
干洗衣物，
按洗衣店
收费
12 安 装 热 水
器
30—8
0 元∕个 12
更换门窗合
页
10—2
0 元∕个 5
鲜 花 定
做
待定，按
花店报价
标准
13 更 换 给 水
软管
5 元∕条 13 维修门窗钩
锁
2 元∕个 6 订 阅 书
刊、报纸
免费代订，
实际收费
14 更换、安装
排气扇
20 元 ∕
个
14 维修门窗拉
手
10—2
0 元∕个 7
代 客 收
邮包
免费
15 安 装 抽 油
烟机
30 元 ∕
个
15
维修橱柜、
衣柜、床等
家庭木具
30 元 ∕
个起
8 代 请 家
教
免费联系，
按家教具
体收费
备
注
本服务项目由业主自愿选择，收费标准于服务前告之，价格管理形式为市场调节价。
之上收费标准仅为相应的维修服务费，不含材料费用。
本栏目未列项目由双方自愿协商服务内容及价格。
管理服务费收支测算表（每年更新）
管理费收入测算依据
类型 收费单价 收费总面积 入住率 收缴率 备注
多层住宅 元/㎡·月 万 M2 50% 90%
高层住宅 元/㎡·月 万 M2 30% 90%
商业 元/㎡·月 2300M2 50% 90%
管理费收入测算（2008 年）
管 理 费 收 入 =（ 68000**90%＋ 42000*30%**90%*75％
+42000*70%**50%*90%＋2300*2*90%）*12=1087182
备注：壹期按照 90%收缴率测算；二期按照 30%的业主 12 月入伙即申报装修来测算，这样
1—6 月管理费按政府规定只能收取 50%，7—12 月可收取 100%，故总体收取 75%。其余 70%
属于 1—3 月份未申报装修的空房，全年只能收取 50%管理费，同样按照 90%收缴率测算。
停车场收支测算表（每年更新）
1.地面停车位收入
地面已办月卡车 70 个，每个出租价格 80 元/月。
地面停车位收入=5600 元/月、地面停车收入 67200 元/年
2.地下停车场车位收入
地下停车位目前出售 64 个，每月车位使用费 50 元/月，月收入 3200 元
地下车位收入=38400 元/年
3.临时停车收费
临时停车估每天 20 元，月临时收入 600 元，临时停车收入 7200 元/年
4、停车场年总收入：67200+38400+7200=112800 元
、其它收入=10000 元
新入住小区收入分项列明，如：装修管理费\摆摊设点费\垃圾清运费节余\广告位收入等
6.总收入＝1315582 元
支出测算：.1 测算说明
1.管理服务佣金依照法规按营业成本的 10%提取；
2.营业成本包括：直接人工费用、间接人工费用（包括财务人员等工资、职工福利费、职工
教育经费、工会经费、社会保险费）、折旧及摊销费用、行政办公费、外委工程费、业务招
待费、物料消耗费、保洁园艺费、电梯维保费、设备设施保养费、公共水电费、社区文化费、
业主委员会经费、其它费用；
3.营业税金及附加按总收入的 %缴纳；
4.企业所得税按利润总额的 15%缴纳；
5.总支出＝营业成本＋管理服务佣金＋营业税金及附加+企业所得税。
总支出明细项目测算表
单位：元
明细项目 测算说明及附件 金额 备注
序号
《办法》规定
的支出项目* (壹营业成本) 1—24 项合计 1993584
1、直接人工费用 见《薪酬测算表》 765223
2、间接人工费用 0
①财务人员等工资 见《公共资源成本预算》 0
②食堂费用 按分公司每月补贴 300 元计算 3600
③职工福利费 按法规以直接人工费的 14%提取 107131
④职工教育经费 按法规以直接人工费的 %提取 11478
⑤工会经费 按法规以直接人工费的 2%提取 15304.
⑥社会保险费 见职员保险测算表 60994.
壹
管理服务人员
的工资、社会
保险和按规定
提取的福利费
等（元）
小计 963730
3、电梯维保费 第壹年厂家维修保养 0
4、设备设施保养费 400 元/月*12 4800
二
物业共用部位、
共用设施设备
的日常运行、
维护费用（元）
5、维修物料费 见物料采购表（参考 2007 年）
（以实际消耗为准）
38086
6、水箱清洗费 估算 2000
7、外委工程费 12000
8、公共水电费 见公共水电费测算表 566220
小计 623106
9、保洁费 26 人*735 元/人·月*12 月 229320 保洁外包
10、消杀费 0 保洁外包
费中支出
11、化粪池清掏费 1500 元/次*4 次 6000
12、生活垃圾清运费 8000 元（12 个月） 8000
三
物业管理区域
清洁卫生费用
（元）
小计 243320
12、绿化养护费费 850 元/人·月×4 人×12 月 40800
13、绿化补栽苗木费 估算 4000
14、绿化肥料及农药费 估算 3000
四
物业管理区域
绿化养护费用
（元）
小计 47800
五
物业管理区域
秩序维护费用
（元）
15、保安用品 见物料采购表，（参考 2007 年）
（以实际消耗为准）
41280
16、行政及办公费
4800(交 通 费 )+12000(电 话
费)+3000（水、报刊等）+500（培
训费）+5000（其他费用）（参考
2007 年）
25300
17、其它办公消耗材料 见物料采购表（以实际消耗为准） 8046
18、业务费 1500 元/月*12 月（参考 2007 年）18000
包括电话
费、办公
设
备维修费、
交通费、
书报费、
墨盒色带、
纸张、收
费票据、
饮用水等
六 办公费用（元）
小计 51346
19、折旧及摊销费用 估算。以财务帐为准 2500
20、保险费 2000
小计 4500
七
物业共用部位、
共用设施设备
及公众责任保
险费用（元） 21、折旧及摊销费用 估算，以财务帐为准 12000
22、社区文化费 估算 12000
文化活动
及节日点
缀
23、业主委员会经费 2500
24、不可预见的其它费用 4000
八
经业主同意的
其它费用（元）
小计 18500
（二）、管理服务佣金
按 收 入 总 额 的 10%提 取
1315582×10% 131558
（三）、营业税金及附加 总收入 1315582×% 72357
（四）、企业所得税 总利润*33% 0 暂不计
合计 2197499
测算结果
营业税金及附加的计算：主营总收入×%
即 1315582*%=72357 元
总支出的计算：营业成本＋管理服务佣金＋营业税金及附加+企业所得税
即 1993584+131558+72357=2197499 元
全年盈亏：总收入－总支出=1315582-2197499=-881917 元
附件：
物料采购计划（办公类）
序
号
编号 物料名称 规格
单
位
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1
2
全
年
用
量
单
价
金额
1 B01029 卫生纸 条 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2
4 12 288
2 B01031 垃圾桶
100
L 个 5 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 6 31 186
3 B02001 软皮抄 本 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
4
8
1．
5 72
4 B02008 单强力夹 本
1
0 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1
2
3
5 B02010 白板笔 支 1 0 1 1 0 1 1 1 0 1 1 1 9 3 27
6 B02046 墨水 瓶 1 0 0 1 0 1 0 0 0 1 0 0 4 10 40
7 B02052 告示贴 本 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1
1
8 81
8 B02070 订书机
206
R 个 3 0 0 1 0 1 0 1 1 0 0 1 8 5 40
9 B02075 回形针 盒 5 3 0 1 0 1 1 0 1 1 0 1
1
4
10 B02083 大介刀
DS8
02 把 2 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 7 3 21
11 B02085 大介刀片 盒 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1
2 5 60
12 B02088 长尾夹
32M
M 个 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2
4
13 B02096 电池 节 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
9
6
1．
5 144
14 B02 标签纸 张 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 126
111 0 2
15 B02118 墨盒 个 4 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 7 90 630
16 B02124 复印纸
A48
0 克 箱 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1
2
18
0 2160
17 B02127 封塑纸 包 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 4 38 152
18 B02137 胶水 个 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1
2
4 36
19 B02146 小标签纸 张 2 2 1 2 1 2 2 1 1 1 1 1
1
7 4 68
20 B02165 塑料封皮 个 4 0 4 0 4 0 4 0 4 0 4 0
2
4 10 240
21
B02
168 双面胶 个 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
6
0
5 9
22
B02
174 透明胶纸 个 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2
4 12
23
B02
190 计算器 个 3 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 4 60 240
24
B02
194 彩色复印纸 包 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 2 6 12
25
B02
217 圆珠笔 1
支 3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0 30
3
0
3
0
3
6
0 1 360
26
B02
219 海绵双面胶 卷 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2
4 60
27
B02
228 笔记本
本 1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0 10
1
0
1
0
1
2
0 180
28
B02
229 墨盒 1 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 3
10
0 300
29
B02
243 ㎝双面胶 卷 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
6
0 2 120
30
B02
245 美能达炭粉 盒 1 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 3
15
0 450
31
C09
103 美纹胶纸 个 1 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 3 4 12
32
B11
003 电话机 台 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 80 160
33
B12
018
费 用 催 缴 通
知单
本
3 3 3 0 0 0 0 0 3 3 3 3
2
1
34
B12
040 信纸 本 2 2 0 0 0 0 1 0 1 0 2 2
1
0 65
35
B12
046
客 户 请 修 流
程单
本
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
4
8 312
36
B12
065 整改回复单 本 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2
4 180
37
B12
066 纠正通知单 本 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1
2 6 72
38
B14
121
现 场 管 理 见
板
块
2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2
39
5 790
39 B24 彩旗 面 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 12 120
002 0
40
B24
014 电蚊香片 盒 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
1
2 2 24
小计 8046
物料采购计划（保安类 1）
序号 编号 物料名称 规格
单
位
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
1
1
2
全
年
用
量
单
价
金额
1 B12
055
护 卫 员 巡 逻
签到本 本
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
6 10 360
2 B12
063
外 来 人 员 出
入证 盒
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
4 25 600
3 B12
078
交 接 班 记 录
本 本
5
5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
6
0 10 600
4 B13005 护卫夏装 套
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0
14
0 4200
5 B13011 护卫肩章 对
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0 12 360
6 B13015 护卫帽 顶
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0 15 450
7 B13016 冬装 套
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0
15
0 4500
8 B13020 领带 条
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0 10 300
9 B13024 军用棉被 条
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0 50 1500
10 B13025 床单 条
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0 15 450
11 C04031 军用手套 双
3
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3
0 3 90
12 棉大衣 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1
0
15
0 1500
13 充电手电筒 支 6 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 11 50 550
小计 15460
物料采购计划（附件：保安类 2）
序
号
编
号
物料名称 规格
单
位
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
1
1
2
全
年
用
量
单
价
金额
1 停 车 场 年 张 30
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
3
0
36
0 10 3600
卡
2 车 辆 登 记
本
本
1
0
1
0 5
1
0
1
0 0 0
1
0
1
0 5
1
0
1
0 90 10 900
3 护卫夏装 套 0 0 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 10
16
0 1600
4 护卫肩章 对 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 4 12 480
5 对讲机 台 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 800 3200
6 对 讲 机 电
池
块 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 0 5 200 1000
7 对 讲 机 充
电器
个 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 1 3 60 300
8 双 层 铁 床
床板
张 3 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 6 200 1200
9 对 讲 机 维
修费
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 80 1500
1
0
消 防 监 控
值班记录
本 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 10 120
1
1 雨衣 件 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 1 11 10 110
1
2 雨鞋 双 3 1 1 1 1 2 1 1 50 500
1
3 蚊帐 张 0 0 5 5 5 5 5 5 30 25 750
1
4 帽子（冬帽） 个 2 4 4 4 4 4 2 4 4 4 4 4 44 10 440
1
5 头花 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 4 15 60
1
6 衣柜 个
1
4 0 0 0 0 0 0 0 4 4 4 0 26
15
0 3900
1
7 风扇 台 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0
15
0 750
1
8 取暖机 台 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
60
0 2400
1
9
巡 逻 用 自
行车
辆 2 300 600
2
0
消 防 铁 架
子
个 1
85
0
850
2
1 防毒面具
套 3 15
0
450
2
2 消防斧
把 3 30 90
2
3 消防锹
把 3 30 90
2
4 消防桶
个 4 30 120
2
5 消防钩
个 3 20 60
2
6 消防服
套 3 70
0
2100
小计 25822
物料采购计划（附件：维修类 1）
序号
编
号
物料名称 规格 单位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
1
1
2
全
年
用
量
单价 金额
1 水胶布 个 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 60 90
2 洗手盆下
水管
套 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 4 15 60
3 人体感应
开关
个 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 35 840
4 应急灯泡 个 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 60
5 角铁 40*4 条 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2
4 38 912
6 电视插座 个 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 2 8 16
7 多用排插 个 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 2 45 90
8 壹位开关 个 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 42
9 二位开关 个 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 6 5 30
10 三位开关 个 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 6 33
11 脸盆水龙
头
个 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 3 45 135
12 复合水管 1418 米
2
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2
0 130
13 管堵 4 分 个 0 5 0 0 5 0 0 5 0 0 5 0 20 10
14 管堵 1 寸 个 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 0 10 12
15 管堵 2 寸 个 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 2 3 6
16 接触器 63A 个 0 1 0 0 0 1 0 1 0 0 0 1 4 160 640
17 空气开关 单极60A 个 0 0 1 0 0 0 1 0 1 0 1 0 4 50 200
18 明底盒(加
厚) 个 5 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0
1
0 2 20
19 日光灯管 40W 支 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 204
20 日光灯管 20W 支 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 180
合计
371
0
物料采购计划（附件：维修类 2）
序号 编号 物料名称 规格
单
位
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
1
1
2
全
年
用
量
单
价
金额
21 启动器 个 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 60 90
22 灯泡 个 20
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
2
0
24
0 1 240
23 充 电 式 探
照灯
支 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 2 95 190
24 警铃 个 0 1 0 1 0 1 0 1 0 0 0 0 4 35 140
25 玻璃 块 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 12 288
26 节能灯 13w-15w 支 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 60 11 660
27 空气开关 20A/2P 个 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 6 30 180
28 大 平 口 球
形灯罩
个 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 6 20 120
29 铜芯电线 4mm2 扎 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 105 105
30 电缆线 扎 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 195 195
31 闭门器 个 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 6 135 810
32 雪种 R22（ 组
装）
瓶 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 310 310
33 膨胀螺丝 14mm 支 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 2 48
34 电工胶布 卷 10
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
1
0
12
0 1 120
35 502 胶水 支 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 6 72
36 滚筒 个 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 4 5 60
37 温度计 支 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 6 8 48
38 防盗门锁 把 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 10 120
39 手喷漆 支 1 1 0 1 1 0 1 1 0 1 1 0 8 20 160
40 天那水 公斤 桶 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 6 60 360
41 弯管弯头 批 壹
批
100
0
42 牛头锁 个 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 10 240
合计
555
6
物料采购计划（附件：维修类 3）
序号
编
号
物料名称 规格 单位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
1
1
2
全
年
用
量
单
价
金额
43 砂纸 张 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1
0 3
44 马路漆白色 16 公斤 桶 0 0 0 4 0 0 0 0 0 0 0 4 8 335 2680
45 职员领带 条 0 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0
1
0 20 200
46 短袖衬衣 件 0 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0
1
0 40 400
47 长袖衬衣 件 0 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0
1
0 40 400
48 超强修补剂 500G 套 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 4 60 240
49 玻璃胶 支 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 6 9 54
50 焊锡丝 扎 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 22 22
51 胶塞 6 厘 盒 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 15 180
52 水泥钉 盒 0 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 2 8 16
53 铜挂锁 把 0 0 2 0 0 0 2 0 0 0 2 0 6 5 30
54 壹次性水杯 条 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 4 96
55 棉纱手套 双 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 2 24
56 尼 龙 扎 带(1000 条)
100m
m 包 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 6 15 90
57 尼 龙 扎 带500 条
200m
m 包 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 25 25
58 油刷 4 寸 支 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 5 60
59 油刷 3 寸 支 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 5 60
60 垃圾桶油漆 桶 10
1
0
10
0 2000
61 技工夏装 套 0 0 0 6 0 0 0 0 0 0 0 0 6 160 960
62 技工冬装 套 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 0 0 6 180 1080
63 厨师服装 套 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 2 100 200
64 标识系统 批 若
干
2000
0
合计
2882
0
总计
3808
6
精品资料网（）专业提供企管培训资料
职员薪酬预算
职位
人
数
职位
工资
工龄
工资
物价 通讯 房补
职务
津贴
加班
工资
绩效
工资
月 工
资
年 工
资
年 终
奖
双薪
年总
收入
总计
经理 1 3050 66 240 700 610 915
558
1
669
72
183
00
311
6
883
88
8838
8
工程主管 1 1200 0 100 200 200
170
0
204
00 600
120
0
219
00
2220
0
护卫主管 1 800 0 100 200 100 200 1400
168
00 547 900
182
47
1694
47
客户主管 1 900 0 100 100 200 1400
168
00 600 900
183
00
1830
0
物管助理
1 1 650 0 150 100 200
110
0
132
00 400 650
142
50
1425
0
物管助理
2 4 600 0 150 100 150
100
0
120
00 400 650
130
50
1305
0
技工 7 710 0 150 190 1050
126
00 473 710
137
83
5186
8
护卫班长
1 1 610 0 150 50 195
100
5
120
60 407 610
130
77
1313
7
护卫班长
2 1 610 0 150 100 245
110
5
132
60 407 610
143
40
1434
0
护卫员 1 14 560 0 150 195 905 10860 373 560
117
93
1651
02
护卫员 2 15 560 0 150 50 195 955 11460 373 560
123
93
1858
95
厨师 1 450 0 258 708 8496 300 450
924
6 9246
小计 38 765223
职位
人
数
职位
工资
工龄
工资
物价 通讯 房补
职务
津贴
加班
工资
绩效
工资
月 工
资
年 工
资
年 终
奖
双薪
年总
收入
总计
经理 1 3050 66 240 700 610 915
558
1
669
72
183
00
311
6
883
88
8838
8
工程主管 1 1200 0 100 200 200
170
0
204
00 600
120
0
219
00
2220
0
护卫主管 1 800 0 100 200 100 200 1400
168
00 547 900
182
47
1694
47
客户主管 1 900 0 100 100 200 1400
168
00 600 900
183
00
1830
0
物管助理
1 1 650 0 150 100 200
110
0
132
00 400 650
142
50
1425
0
物管助理
2 4 600 0 150 100 150
100
0
120
00 400 650
130
50
1305
0
技工 7 710 0 150 190 1050
126
00 473 710
137
83
5186
8
护卫班长
1 1 610 0 150 50 195
100
5
120
60 407 610
130
77
1313
7
护卫班长 1 610 0 150 100 245 1105
132
60 407 610
143
40
1434
0
2
护卫员 1 14 560 0 150 195 905 10860 373 560
117
93
1651
02
护卫员 2 15 560 0 150 50 195 955 11460 373 560
123
93
1858
95
厨师 1 450 0 258 708 8496 300 450
924
6 9246
小计 38 765223
节日值班加班工资：2624 元
客户中心节日加班费：1032 元
护卫员节日加班费： 元
技工节日加班费：1222 元
合计 元
年工资总额： 元
职员保险预算
职位
人
数
职位
工资
工龄
工资
月均
收入
社 保
投 保
基数
月 养
老 保
险
月 医
疗 保
险
月 工
伤 保
险
月 失
业 保
险
个 人
月 保
险 费
小计
年 补
充 养
老 保
险
各 岗
位 月
保 险
费 合
计
各 岗 位 年 保
险费合计
经理 1 3050 66
558
1 5581
502．
3
390．
7 27．9 10．2
931．
1
155．
8
931．
1
经理助理
1 1 900 0
140
0 1400 276 8．3
经理助理
2 2 800 0
140
0 1400 252 7．6 25．2 414 414 4968
客户助理 3 600 0 920 1050 184 5．5 18．4
技工 4 710 0 1050 1050
196．
4
1123.
2 13478
护卫班长
1 1 610 0
100
5 1010 202 6．1 20．2
护卫班长
2 2 610 0
110
5 1105
192．
6 5．8 19．3 551 6612
护卫员
2
0 560 0 905
190.
2
2
9
9
厨师 1 450 0 708
2
9
9
小计
3
5
公共能耗预算
类
别
用电地点
用 电 设 备
（用途）
用电功率
（KW）
用电设
备数量
日均运行
时间
（日均）用
电量
（日均）用
电费用
备注
生活水泵 20 2 4 160
消防泵 40 4 0．001
变频泵 44 1 4 176
水泵房
污水泵 145
电梯 9 18 2 194
电梯机房
排风扇 18 2
路灯、机房
照明
450 6 39 23
走廊照明 4 300 1．5 6 公共照明
草坪灯 40 120 10 48
空调 7 3 2 14
饮水机 4 5 11 办公室、值
班室用电
办公设备 4 8 14
保安宿舍 风扇、照明 10 6
照明灯 700 10 280
车库
道闸用电 1 7 7 5
设备用电 30 24 72
消防值班室
空调用电 30 1 10 30
日合计 1199 1175
月合计 35250
年用量 423000
公
共
电
费
年用量（估
算）
423000
绿化用水 2000 吨 月 2920 12 个月 35040
保洁用水 3000 吨 月 438 12 个月 5256
员工宿舍及
食堂用水
150 吨 月 219 12 个月 2628
游泳池用水 8000 吨 月 16000 2 个月 75200
公共卫生间
用水
70 吨 月 12 个月
公
共
水
费
公共用水合
计
13220 月
供应商管理
序号 服务供方 单位名称 联系人 联系人电话
1 环境 南昌晶之美清洁
服务 XX 公司
晏总 13870664799
