第一部分 房地产概念
第一节 房地产概述
房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。
房地产是土地、房屋财产的总称。国家颁布的《中华人民共和国土地管理法》将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。《中华人民共和国土地管理法》定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定义：“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。
《福州市人民政府关于公布2004年度土地级别、基准地价以及国有土地使用权出让收费标准的通知》（榕政[2004]9号）规定：“福州市城市土地定级和基准地价评估的建设用地分为商服用地、居住用地和工矿仓储用地三类。”
第二节 房地产开发概述
一、房地产开发的概念
国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定义：“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”房地产开发具有资金量大、经营周期长、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强、预收预付账款多等特点。
二、房地产开发的分类
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的；第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式不同可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，出售新建房屋的方式；
第二类，是把土地由生地变成熟地之后再转让的方式；
第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；购买房地产后等待一段时间再转让－－俗称炒房团；接手在建工程后继续开发等；
第三节 房地产业概述及涉及行业
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋的建造、维修、管理，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪；与房地产业相关的行业主要包括建筑工程行业、工程机械行业、以及钢铁、水泥等行业。
第二部分 房地产项目开发程序概述
第一节 房地产项目开发程序
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权取得的程序、项目规划程序、征地拆迁程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
一、项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资区域进行市场调查，搜集大量房地产市场信息，探索投资的可能性及寻找投资机会的过程。经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，并草签投资意向书，做出项目可行性研究报告。
二、项目立项过程程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可行性研究报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。立项审批应提供以下资料：
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银行部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
三、土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过，取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。
（一）土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权的出让、转让和划拨。
1、土地使用权出让的概述
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条的规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地七十年；(2)工业用地五十年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；(5)综合或者其他用地五十年。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条的规定：“土地使用权出让可以采取下列方式： (1)协议；(2)招标；(3)拍卖。 依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
2、土地使用权转让的概述
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条的规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条的规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”
3、土地使用权划拨的概述
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条的规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(2)领有国有土地使用证；
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条件的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”
（二）用地收费收取标准
收费项目
计算单位
收费标准
批准收费机关及文号
备注
一、征（拨）用地管理费
补偿费总额
—%
省物价局、省财政 闽价[2002]房237号
二、建设用地批准证书
元/份
8
国家物价局财政部（93）价费字139号
建设用地批准证书
三、城市基础设施配套费
元/平方米
见后表
榕政（2004）9号
四、土地出让金
元/平方米
见出让金标准
榕政[2004]9号
五、新菜地开发建设基金
亩
万元/亩
闽政[1993]综343号
六、鱼池改造费
亩
万/亩
榕政综[1989]195号
七、耕地开垦费
见耕地开垦费分类征收标准
闽政[2000]文98号
八、耕地占用税
见耕地占用税标准
闽政[1987]58号
九、契税
3%
闽财农税[1998]81号
榕政[2004]9号
十、新增建设用地有偿使用费
元/平方米
40
财综[2002]93号
十一、温泉保护费
房地产项目15万元/亩
行政划拨 30万元/亩
榕政综[1991]112号
闽政[1985]综294号
十二、农业土地开发金
元/平方米
闽财综[2005]20号
（三）主要发生的开发成本及扣除凭据
该阶段主要发生取得土地使用权所支付的金额及土地征用及拆迁补偿费。取得土地使用权所支付的金额主要含土地出让金或土地转让金、契税、规费、土地变更费、土地评估费、其它等；土地征用及拆迁补偿费主要包含拆迁安置补偿费、青苗补偿费、耕地占用税、其它等。
扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。具体规定如下：
土地使用权费
序号
项目
合法有效凭证
1
土地出让金或土地转让金
土地规费专用收据或行政事业单位结算凭证或转让无形资产发票
2
契税
税票
3
规费
行政事业单位结算凭证
4
土地变更费
行政事业单位结算凭证
5
土地评估费
服务业发票
6
其它
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
四、项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的过程。
项目规划申报的基本程序如下：
(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据；
(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；
(3)根据规划设计条件，由建设单位委托设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；
(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；
(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；
(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。
该阶段主要发生前期工程费，是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。具体规定如下：
前期工程费
序号
项目
合法有效凭证
1
测绘费
服务业发票
2
规划设计费
服务业发票
3
勘察费
服务业发票或建筑安装发票
4
质检费
服务业发票
5
招标费
服务业发票
6
审核费
服务业发票
7
垃圾处理费
服务业发票或行政单位收据
8
咨询服务费
服务业发票
9
场地平整费
建筑安装发票
10
临时设施费
建筑安装发票
11
其它
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
五、征地拆迁程序
征地是在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁是在取得土地使用权批准文件后即可向福州市房地产管理局提出申请核发《拆迁许可证》。
1、征地拆迁有关的概念
征地是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。拆迁是指因房地产开发项目需要对在开发区内属他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。
根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门（县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门）不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。”
根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定：拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”
根据《中华人民共和国物权法》规定政府可以为了公共利益对土地实行征收或者征用，这就明确了征拆行为的主体是政府。
2、征地费用的构成及标准
建设征地费用主要构成：土地补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税以及地上附着物和青苗的补偿费。
根据《土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 。
福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（福建省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议于1999年10月22日通过）对农用地转建设用地的审批程序、申报材料及征地费用的支付标准已作出规定。
根据《福建统一全省耕地年产值和征地补偿标准》规定全省耕地年产值和征地补偿标准为：耕地（包括灌溉水、望天田、山垅田、水浇地、旱地、菜地）年产值划分为五等，一等每亩1600元，二等每亩1500元，三等每亩1400元，四等每亩1200元，五等每亩1000元。征收耕地，土地补偿费和安置补助费按该耕地年产值的25倍合并计算。青苗补偿费按该耕地年产值的1倍补偿，菜地的青苗补偿倍数可以适当提高。征收园地、林地、牧草地和其他农用地，按照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《福建省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知》规定执行，其土地补偿费根据相应等级耕地的土地补偿费的规定比例确定。
3、拆迁补偿的形式及标准
房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。
房屋拆迁补偿、安置费用计算标准：（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）；（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格；（3）（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。
拆迁人还应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：（1）设备搬迁、安装费用；（2）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》对拆迁货币补偿标准、拆迁房屋的结构状况分类、被拆迁房屋的成新率、房屋建筑面积计算规则、产权调换房屋的计价标准、房屋拆迁层次调节系数都作出相关规定。
该阶段主要发生拆迁补偿费。扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。具体规定如下：
土地征用及拆迁补偿费
序号
项目
合法有效凭证
1
拆迁费
协议或建筑安装发票
2
安置费
协议、非经营性收入专用发票
3
补偿费
协议、非经营性收入专用发票
4
青苗补偿费
协议、非经营性收入专用发票
5
其它
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据
六、工程建设程序
工程建设程序，是指项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主可入住条件的过程。
开发商在具备开工条件后，向福州市建设局提出开工申请，材料齐全的核发《施工许可证》，并完成招标投标、工程质量手续、安全监督手续、安全措施及档案报备。
竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。
（1） 施工许可证的办理程序
1、房地产企业应提供申报资料：
（1）建筑施工许可申请表（一式二份）；
（2）建设工程用地许可证（建设用地批准书）；
（3）建设工程规划许可证及建设工程规划用地许可证；
（4）拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件（现场踏看）；
（5）中标通知书及招标工程备案联系单；
（6）施工图设计文件审批——批准书（施工图审查备案）；
（7）建设工程消防设计审核意见书；
（8）建设工程监理合同登记表；
（9）建设工程安全监督登记及安全生产许可证；
（10）建设工程质量监督通知书；
注： 办理工程质量监督须提供以下材料：
①建设规划许可证（原件、复印件）
②经图审的图纸目录（复印件）
③工程质量监督登记表（一式三份）
④交款凭单
⑤报建单（福州市建设工程项目报建）
（11）银行资金到位证明或保函；
（12）福州市建设工程项目报建表；
（13）计划文件；
（14）建设工程施工合同；
（15）施工组织设计；
（16）新材，散泥发票；
（17）其他资料。
2、建筑工程施工许可证办理流程图
办理建设工程项目报建
施工图审查（备案）
办理直接发包申请
或 市招标办建设项目招投标
办理
市外建筑企业进榕登记
工程施工合同登记
办理质量监督手续
开工安全条件审查
办理施工许可证
3、法律法规的规定：根据《建筑工程施工许可管理办法》（中华人民共和国建设部令第91号）有关施工许可证的办理程序的规定如：
第二条 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
第三条 本办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。
任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。
第四条 建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续。
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
（四）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
（八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
（九）法律、行政法规规定的其他条件。
第五条 申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：
（一）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
（二）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发征机关提出申请。
（三）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。
建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
（二）房屋建设项目的一般竣工验收标准：
1、工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。
2、所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。
3、上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。
4、整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。
5、要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。
（三）竣工验收的程序：
1、工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。
2、开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。
3、共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部门组织建委、计委、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。
4、编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。
5、编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建设档案馆。
（四）项目验收备案申报材料：
序号
文件材料名称
备注
l
建筑工程施工许可证
工程勘察成果及施工图设计文件审查批准书
2
工程勘察成果及施工图设计文件审查批准书
勘察单位出具的质量合格文件
3
勘察单位出具的质量合格文件
设计单位出县的质量合格文件
4
设计单位出县的质量合格文件
监理单位出具的质量合格文件
5
监理单位出具的质量合格文件
施工单位出具的质量合格文件
6
施工单位出具的质量合格文件
使用功能试验资料
7
使用功能试验资料
地基、基础、结构验收记录及检测报告
8
地基、基础、结构验收记录及检测报告
规划部门出具的建设工程规划许可证(正本)
9
规划部门出具的建设工程规划许可证(正本)
消防部门出具的建筑工程消防验收意见书
10
消防部门出具的建筑工程消防验收意见书
环保部门出具的建设项目竣工环境保护验收申请登记卡
11
环保部门出具的建设项目竣工环境保护验收申请登记卡
城建档案部门出具的建设项目档案审查意见书
12
城建档案部门出具的建设项目档案审查意见书
建设工程质量保修书
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建设工程质量保修书
住宅质量保证书
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住宅质量保证书
住宅使用说明书
15
住宅使用说明书
工程竣工验收报告
16
工程竣工验收报告
竣工验收备案表（一式四份）
17
竣工验收备案表（一式四份）
施工单位出具的建设单位已按合同约定支付工程款无拖欠的证明
18
施工单位出具的建设单位已按合同约定支付工程款无拖欠的证明
原件
（五）税法规定的完工标准
1、内资房地产企业：国税发[2006]31号规定：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
（1） 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
（2） 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
（3） 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
外资房地产企业： 国税发[2001]142号：“企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。”
2、竣工备案的含义
（1）《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
（2）建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(建设部令第78号)
第一条 为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据《建设工程质量管理条例》，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，适用本办法。
第三条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。
第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）施工单位签署的工程质量保修书；
（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第六条 备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
第九条 建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。
第十条 建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2％以上4％以下罚款。
第十一条 建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十二条 备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。
第十三条 竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。
第十四条 抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。
第十五条 军用房屋建筑工程竣工验收备案，按照中央军事委员会的有关规定执行。
第十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起施行。
3、交付使用的含义
《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
4、初始产权证明的含义
《城市房屋权属登记管理办法》第九条和第十六条
第九条 房屋权属登记分为：(1)总登记；(2)初始登记；(3)转移登记；(4)变更登记；(5)他项权利登记；(6)注销登记。
第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
（六）主要发生的开发成本及扣除凭据
该阶段主要发生建造安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、及开发间接费用。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
扣除凭据问题，福州市地方税务局（榕地税发〔2007〕229号）已作出规定。具体规定如下：
建筑安装工程费
序号
项目
合法有效凭证
一
建筑安装费
建筑安装发票
二
附属工程费
1
门窗工程
工商业发票或建筑安装发票
2
防水工程
建筑安装发票
3
土方工程
建筑安装发票
4
装饰工程
建筑安装发票
5
桩基费
建筑安装发票
6
其它附属工程
建筑安装发票
三
材差费
建筑安装发票
四
监理费
服务业发票
五
电梯
工商业发票或建筑安装发票
六
其他
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
基础设施费
序号
项目
合法有效凭证
1
道路工程
建筑安装发票
2
供水工程
建筑安装发票
3
供电工程
建筑安装发票
4
煤气工程
建筑安装发票
5
有线电视工程
建筑安装发票
6
消防工程
建筑安装发票
7
绿化工程
建筑安装发票
8
地下管网工程
建筑安装发票
9
人防设施
建筑安装发票
10
其他
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
公共配套设施费
序号
项目
合法有效凭证
1
门卫房
建筑安装发票
2
电动门
工商业发票或建筑安装发票
3
围墙设施
建筑安装发票
4
智能化系统
工商业发票或建筑安装发票
5
信报箱
工商业发票或建筑安装发票
6
路灯设施
工商业发票或建筑安装发票
7
车棚
建筑安装发票
8
公厕
建筑安装发票
9
幼儿园
建筑安装发票
10
KB所
建筑安装发票
11
健身运动设施
工商业发票
12
其他
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
开发间接费明细表
序号
项目
合法有效凭证
1
利息支出
银行票据
2
水电费支出
水电专业票据
3
办公用费
工商业销售发票
4
工程人员工资
自制凭证
5
低值易耗品
应税发票
6
维修费用
工商业发票或建筑安装发票
7
差旅费
差旅费报销单
8
其他
应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证
七、房地产项目经营程序
房地产经营，是指开发商通过对所开发的房地产的销售、出租，实现实现预期投资收益的行为。
（一）预售的条件及预售许可证的取得程序
1、预售的条件
根据《福建省商品房预售管理暂行办法》第七条规定：商品房预售应当符合下列条件：
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上），并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）房地产开发企业的营业执照和资质证书；
（三）符合本办法第七条规定条件的证明文件；
（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单、公共建筑、公共部位的产权归属及物业管理用房的具体位置及面积等内容；
（五）根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图；
房地产开发企业应当对其所提交材料实质内容的真实性负责。
对房地产项目的形象进度的审查，项目所在地房地产行政主管部门应组织二名以上工作人员现场察看，做好录像、照相等形象记录，并存档备查。
2、商品房预售申报资料
（1）商品房预售申请表（2）营业执照复印件（3）资质证书复印件（4）土地使用权出让合同复印件（5）国有土地使用（权）证复印件（6）建设工程规划许可证复印件（7）建筑工程施工许可证复印件（8）建筑工程施工合同复印件（9）拆迁安置确认证明 (须在统一标识确认书中标注)（10）预售款监管协议（11）白蚂蚁防治合同、备案表（12）申请范围各幢房屋工程进度表（13）统一标识复印件（14）立项批文（15）市价格主管部门出具的一房一标价报备回执单（16）总平图复印件（17）报备员证复印件（18）区政府函文。
3、商品房预售合同登记备案应提供：（1）合同一式三份（2）购房款入监管银行进账单（3）购房人身份证件复印件 。
（二）现售的条件
根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条规定：商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
（三）产权办理提供资料：（1）个人身份证明；（2）房屋登记申请表 ；（3）购房证明书；（4）商品房预售合同；（5）房屋分户平面图；（6）缴款发票（不动产销售统一发票）；（7）交易监证文件。
（四）产权面积
根据《房产测量规范》的有关规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
建筑面积及产权面积计算依据为《福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知》（闽建房〔2004〕117号）。
（五）建设工程保修费用谁承担的法律依据
根据《福建省建设工程质量管理条例》已由福建省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2002年7月26日通过，自2002年10月1日起施行。
第三十七条建设工程保修费用按照下列规定承担：
（1）因勘察或者设计单位的责任造成质量问题的，由勘察或者设计单位承担相应的保修费用；
（2）施工单位未按照有关法律、法规、规章、技术规范、质量标准和设计文件的要求施工造成质量问题的，由施工单位负责无偿返修，并承担相应的赔偿责任；
（3）因建设单位的原因造成质量问题的，其保修费用由建设单位自行承担，工程监理单位有责任的，承担连带责任；
（4）因用户使用不当造成质量问题的，其保修费用由用户自行承担。
因双方或者多方的共同行为造成质量问题的，其保修费用由各方按照责任大小分别承担。
第二节 福州市建设项目审批流程
《福州市人民政府关于规范建设项目审批流程的通知》（榕政综〔2007〕4号）规定了福州建设项目审批流程：
建设项目审批从选址到开工划分为6个阶段，其中：第四阶段的工程设计阶段与供地、拆迁许可及土地使用权出让阶段同时进行。审批时限共需62个工作日。
第一阶段：选址阶段（10个工作日）
审批单位：市城乡规划局
审批事项：核发《选址意见书》
具体流程：项目单位按要求备齐必备材料报送市城乡规划局，市城乡规划局在10个工作日内完成项目选址意见书的审批工作，并核发《选址意见书》。
规划选址涉及菜地的，由市城乡规划局征求蔬菜主管部门意见；涉及文物保护的，由市城乡规划局征求市文化局（文物管理局）意见。
第二阶段：环境影响评价、用地预审和项目立项阶段（10个工作日）
审批单位：市环保局、市国土资源局和市发改委
并联审批事项：环境影响评价文件审批（3—10个工作日）、土地预审（6个工作日）、项目立项（3个工作日）
具体流程：项目单位按照各审批事项要求，备齐必备材料，同时报送市环保局、市国土资源局。上述部门同时开展相关工作。市国土资源局土地预审后，报市发改委批准立项。
市环保局审批环境影响报告书，若涉及水土保持，由市环保局召集水土办联审。
市国土资源局土地预审涉及征用林地的，应报市林业局审批。
市发改委在土地预审后3日内完成项目立项。
上述工作完成后，项目所需建设用地上报市政府审批，此项工作不计入时限。
符合勘察设计招投标条件的项目，项目单位在取得《选址意见书》后，进入招标程序，由市建设局监督实施。（评标专家从市建设局勘察设计专家库随机抽取产生）
第三阶段：建设用地规划许可阶段（13个工作日）
审批单位：市城乡规划局
审批事项：建设用地规划许可（13个工作日）
具体流程：项目单位按要求备齐必备材料报送市城乡规划局，市城乡规划局在13个工作日内完成总平审查及用地规划审批，核发《建设用地规划许可证》。
第四阶段（一）：工程设计阶段（18个工作日）
审批单位：市城乡规划局（方案）、市建设局（初步设计）
并联审批事项：建筑工程设计方案审批（10个工作日）、大型及高层项目扩初联审（6个工作日），同时进行管线综合总平面审批（7个工作日）及核发《建筑工程规划许可证（市政工程）》（11个工作日）
具体流程：项目单位按照各审批事项要求，备齐必备材料，报送市城乡规划局。市城乡规划局负责建筑工程设计方案审批，同时召集相关部门进行管线会审。
一般工程项目施工图在方案审批后直接进入施工图设计阶段，设计文件直接委托施工图审查机构审查，审查合格后，5个工作日内送市建设局备案。
大型及高层项目设计方案审批由市城乡规划局牵头组织联审，市消防支队、市人防办、市环保局、市交巡警支队、市建设局、市园林局等单位参加。涉及大型及高层建筑项目需进行扩初联审的，由市建设局牵头，市城乡规划局、市园林局、市环保局、市消防支队、市人防办等单位参加。具有防雷装置的建设项目由气象部门委托建设部门，在建设审批时对建设项目的防雷装置设计一并予以审核，并将相关防雷部分建审资料及审核结果送气象部门备案。气象部门如发现问题要及时指出、及时纠正。施工图审查由市建设工程施工图审 查中心负责，审查合格后，5个工作日内送市建设局备案。
管线综合总平面审批由市城乡规划局牵头，市建设局、市电业局、市电信分公司、市自来水公司、市煤气公司、市市政工程管理处、市广电信息网络中心、市温泉公司等单位参加。管线综合总平面审批后，核发《建设工程规划许可证（市政工程）》。
第四阶段（二）：供地、拆迁许可及土地使用权出让阶段[与第四阶段（一）并联进行]（13个工作日）
审批单位：市国土资源局、市房地产管理局
审批事项：供地（8个工作日）、拆迁摸底产权冻结（3个工作日）、拆迁许可（3个工作日）、土地使用权出让（2个工作日）
具体流程：项目单位在取得用地方案图后，按要求备齐必备材料，同时报送市国土资源局、市房地产管理局。市国土资源局在8个工作日内办结供地手续；市房地产管理局在3个工作日内发放拆迁摸底产权冻结通知书，在项目单位办妥供地手续后，核发《拆迁许可证》（3个工作日）；拆迁后由市国土资源局核发《建设用地批准书》（2个工作日）。
第五阶段：工程规划许可阶段（8个工作日）
审批单位：市人防办、市城乡规划局、市消防支队
审批事项：人防设计审批、工程规划许可、消防审核
具体流程：项目单位按要求备齐必备材料，同时报送市人防办、市城乡规划局、市消防支队。市人防办在4个工作日内完成人防审批，并告知市城乡规划局；市城乡规划局在8个工作日内完成规划审查，在收到市人防办人防审批意见后，核发《建设工程规划许可证》；市消防支队在5个工作日内完成消防审核。
第六阶段：施工许可阶段（3个工作日）
审批单位：市建设局
审批事项：工程报建、招标投标、工程质量手续、安全监督手续、安全措施及档案报备，施工许可
具体流程：项目单位按要求备齐必备材料报送市建设局。市建设局完成招标投标、工程质量手续、安全监督手续、安全措施及档案报备审查，并现场踏勘核发《施工许可证》（3个工作日）。
其他事项
1、凡以招标拍卖方式出让经营性房地产开发项目，其选址及立项、土地发证、管线配套等建审过程中所应办理的手续，一律由市土地发展中心在土地招标前或建设单位中标后全权负责代办。
2、上述流程和时限，是指进入正常审批程序的时间，不包括技术专业性咨询及评审工作时间、国家和省级部门审批时间、政府审批土地时间、缴费时间及征地拆迁所用时间。
所有技术专业性咨询及评审工作时间不超过15个工作日。
3、招标投标活动由招标人自行完成，该段时间不计算在本流程时限内。
4、建设项目公示及听证时间不计算在本流程时限内。
各相关审批职能部门要高度重视建设项目审批流程的规范工作，强化“一把手工程”意识，进行专项部署，落实具体措施，分解细化责任，确保改革取得实实在在的成效，为建设海峡西岸经济区、做大做强省会中心城市提供强有力的制度保障。
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