云水山庄物业维修基金使用管理规定
物业专项维修资金的使用应当坚持“业主集体决策、企业操作、专款专用、核算到户、
政府监督”的原则，做到公开、公平、安全使用。
规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。
适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。
出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。
公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。
会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。
管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。
公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。
公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重
大维修工程。
房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。
物业专项维修资金专项用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、
更新和改造。国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支的，不得在物业
专项维修资金中列支。
业主应当增强物业共有部位、共有设施设备维修、养护的责任意识。物业服务企业应当
按照物业服务服务合同的约定，加强对物业共有部位、共有设施设备的日常维修、养护
和管理，最大限度延长使用寿命。
共有部位、共有设施设备因相关专业单位施工造成损坏或者属于人为损坏的，应及时恢
复原状，其维修费用由责任人承担。
共有部位维修、更新和改造范围包括：
房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，
需要拆换加固的；
屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；
门厅、楼梯间、地下室、走廊通道及公共卫生间等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落或
者发生渗漏，门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的；
外檐面层脱落、保温层损坏构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。共有
设施设备维修、更新和改造范围包括：
物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，
需要整体或者局部修复的；
楼宇公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的；整体更
新、改造楼宇消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价 10%的；
整体更新楼宇电梯或者更换、维修电梯主要部件，一次性费用超过电梯原造价 10%的；
非经营性车场车库、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、
更新的；
小区智能化（监控）设施设备、小区围墙和大门因损坏影响安全和使用，需要整体或者
局部修缮、更新的。
相关专业单位按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔2007〕19
号）等有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关
费用。
物业服务企业应当按照物业专项维修资金使用范围，根据物业使用现状以及业主大会、
业主委员会或者相关业主的意见，提出一定时期内物业共有部位、共有设施设备维修、
更新和改造计划，并制定物业维修、更新和改造方案。物业维修、更新和改造方案包括：
物业维修、更新和改造内容及实施范围；
工程预算；
（三）物业专项维修资金的列支范围、分摊方式及面积；
（四）物业专项维修资金缴存余额；
（五）物业维修、更新和改造组织方式；
（六）维修施工单位选择方式；
（七）施工方案及实施时间。
物业专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业持业主委员会证明到物业主管部
门查询，物业主管部门应当出具被查询物业专项维修资金缴存余额证明。
物业维修、更新和改造费用工程预算 1 万元以上的，在提交业主大会讨论前，由业主
委员会委托有资质的工程咨询机构进行审查。委托审查费用计入维修、更新和改造成本。
每年业主大会提出下一年度维修计划和物业专项维修资金使用方案。物业专项维修资金
的使用方案应当由业主大会决定。
业主委员会应当通过召开业主大会或者入户征求意见等对物业维修、更新和改造
方案进行书面确认。物业维修、更新和改造方案应当经物业管理区域内专有部分占建筑
物总面积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上的业主同意，由业主委员会组织实施，并报物业
专项维修资金管理机构备案。
物业管理区域内共有设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决定。
整幢住宅或者每个单元共有部位、共有设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由各
受益业主集体决定，业主委员会负责监督实施。
经业主书面确认的物业维修、更新和改造方案应当在物业管理区域内进行公示，
公示期 7 日。业主对公示内容有疑义的，业主委员会应当认真做好解释工作。
业主分户帐内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的 30%时，维修、更新和改
造费用由业主按规定分摊。涉及全体业主利益的，分摊方案由业主大会决定，经所持投
票权 2/3 以上的业主书面同意，全体业主共同执行；涉及部分业主利益的，由业主委员
会牵头，分摊方案经相关受益业主集体决定并执行。
物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择有资质的施工单位承担物
业维修、更新和改造；工程项目较小的，相关业主、业主大会可自行选定施工单位。施
工单位应当具备独立法人资格并具有与物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造
施工内容相符的相关条件。
物业服务企业应当与中标的施工单位签订工程施工合同。合同应当主要包括承包
方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和
违约责任等内容。
物业服务企业持经审核的物业维修、更新和改造方案和资金使用预算及下列材料到项目
所在地物业主管部门申请使用物业专项维修资金。
（一）物业专项维修资金使用申请登记表；
（二）业主大会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；
（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造方案公示证明；
（四）工程施工合同。
物业主管部门收到申请后，材料齐全的应当在 5 个工作日内按下述要求完成核准
手续：
（一）审核工程预算书；
（二）核对物业专项维修资金存款余额；
（三）按照物业维修、更新和改造方案确定的工程预算的 70%，开具物业专项维
修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；
（四）按照工程进度向申请人分期拨付。
提交申请材料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单。
第十六条 物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造工程实行现场鉴证制
度。物业服务企业、相关业主代表应当参与工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、
所需材料、采用工艺与技术等进行现场鉴证，提出书面意见。
第十七条 工程竣工后，施工单位应当提供完整的竣工资料。物业服务企业应当
组织施工单位、工程监理单位、业主委员会和相关业主等对工程进行验收，并签署《物
业维修、更新和改造工程验收报告》。
工程验收合格的，物业服务企业应当将费用清单、发票及验收报告告知业主委员
会，业主委员会主任、副主任阅后签章。
第十八条 物业服务企业应当按照决算费用作出《物业维修、更新和改造工程费
用决算分摊清册》，并在物业管理区域内进行公示，公示期 7 日。业主对公示内容有
疑义的，业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。
第十九条 物业维修、更新和改造的费用按下列规定承担：
（一）专有部分的维修、更新和改造，由专有部分业主自行决定，费用由业主自
行承担，不动用物业专项维修资金；
（二）部分共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造，由部分共有部分、共
有设施设备的业主会议决定，费用由部分共有部分的业主按权属份额承担（权属份额按
建筑面积分摊，下同）；
（三）全体共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造，由全体业主会议同意，
费用由全体业主按权属份额承担；
（四）物业未全部出售的，拥有未出售物业所有权的建设单位应当按未出售物业
的建筑面积所占比例承担共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用。
第二十条 决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程造价或者在约定范围
内的，物业服务企业到物业主管部门办理工程尾款核拨手续，应当提交下列材料：
（一）物业维修、更新和改造工程费用决算报告公示证明；
（二）公示后的分摊清册；
（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明；
（四）发票及费用清单；
（五）《物业维修、更新和改造工程验收报告》。
物业主管部门应当在 10 个工作日内，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物
业服务企业。同时，按照分摊清册从相关业主的个人物业专项维修资金明细账中核减。
第二十一条 物业服务企业应当严格控制工程费用。决算费用超过物业维修、更
新和改造方案工程造价的，所超费用未按本办法第十条和第十一条的规定经业主审查同
意的，物业主管部门不予拨付工程尾款。
第二十二条 物业专项维修资金使用后，物业主管部门应当将《物业专项维修资
金使用申请登记表》、《相关业主书面确认证明原件》、《工程施工合同》、《物业维
修、更新和改造工程费用决算分摊清册》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊
清册公示证明》、《物业维修费用发票复印件》及《物业维修、更新和改造工程验收报
告》按物业项目立卷存档。
物业服务企业应当将《物业维修、更新和改造方案》、相关业主书面确认明细表
复印件、工程施工合同、物业维修费用发票复印件、《物业维修、更新和改造工程验收
报告（副件）》及《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》按物业项目立卷存
档。
第二十三条 根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，用于涉及安全、
停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，或者按有关技术规范要求必须维修
的，以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的，由物业服务企业或者相关业
主提出建议，经业主委员会或者社区居委会核实、认定，可直接拨付应急维修资金。物
业服务企业应当立即告知业主委员会或者相关业主并向所在地物业主管部门报告，同时
报送相关维修资料申请备案，及时组织进行维修。物业服务企业未及时维修造成业主、
使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
危及房屋及其配套设施设备安全的，一般是指：
（一）物业共有部位、共有设施设备发生危险；
（二）因室内线路故障而引起停电和漏电；
（三）因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；
（四）落水管堵塞和水盘等设备漏水；
（五）电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；
（六）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
（七）其他属于危险性急修项目。
第四章 服务监督
第二十四条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主可
申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定。鉴定费用计入物业维修、更新和
改造成本。
第二十五条 房屋维修工程，业主委员会可以委托物业服务企业聘请监理单位实
施房屋修缮工程质量监理。监理费用计入物业维修、更新和改造成本。
第二十六条 业主对物业维修、更新和改造费用有疑义的，物业服务企业应当负
责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。疑义成
立的，委托费用由相关责任单位（或个人）支付。
第二十七条 在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻
挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。
因工程施工不可避免的原因造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给
予合理补偿。费用计入维修、更新改造成本。
第二十八条 在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物
业服务企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制
止。
第二十九条 业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应
当及时向物业服务企业反映；确有问题的，物业服务企业应当尽快与施工企业协商、解
决。
公用设施维修基金的收取程:
a) 发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的 2%计算公用设施维修基金；
b) 发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。
房屋本体维修基金的收取程序。
a) 公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。
b) 财务部会计应在每月的 20 日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。
c) 明细表交财务部经理审核：
----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；
----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
d) 财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准
作业规程》中的相关规定填写费用收取单。
e) 收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派
发。
f) 公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。
g) 已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直
接划归代管基金专项帐户上。
h) 出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表
交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
i) 住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业
规程》中的相关规定进行收取。
j) 出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业
规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。
k) 出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及
时交财务部会计核对。
l) 财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、
《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。
m) 对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。
n) 对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根
据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。
o) 对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中
的相关规定计收滞纳金。
物业维修基金的使用程序。
公用设施维修基金的使用程序。
a) 管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以
下材料：
----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；
----相关项目的有关图纸、预算资料；
----施工承接单位或人员资质资料。
b) 小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后 14 日内召集业主大会
审议。
----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经
理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申
请表后的 14 日内完成审批，并将款项划到公司帐户。
----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
c) 业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住
宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。
d) 业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，
并按工程要求进行验收。
e) 公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月张榜公布一次：
----业主管理委员会；----管理公司或管理处。
房屋本体维修基金的使用程序。
a) 管理公司收取的房屋本体维修基金原则上 30%用于房屋本体公用部位的日常维修和
零星小修；70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；特殊情况可另行处理。
b) 管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；
----该项目的预算资料；
----其他相关资料。
c) 申请计划经业主委员会或该栋 50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够
理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定
后实施；
----如经审议，业主管理委员会或该栋 50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处
应按计划执行该项工程。
d) 整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。
e) 单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋 50%以上业主书面同
意，由该栋各业主分摊。
f) 公司财务部应在每年 12 月 31 日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基
金的使用计划及预算：
----业主委员会应在收到公司计划及预算的 15 日内作出答复，逾期则视为同意；
----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复，逾期则视
为同意。
g) 公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后
----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支
出的记帐凭证；
----中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或
20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。
h) 财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。
物业维修基金的管理程序。
公用设施维修基金和管理程序。
a) 公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理，区管理部门不得干涉业
主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。
b) 公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。
c) 财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿，按照《会计核
算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。
d) 小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支帐目有疑问，可向下列
单位提出质询：
----业主管理委员会；
----管理公司或下属管理处。
e) 管理公司或下属管理处接到质询后：
----原则上应在七日内予以答复；
----特殊情况可另行处理。
房屋本体维修基金的管理程序。
a) 财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理，并设立专用
帐号存储各栋物业的本体维修基金。
b) 经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中
的相关规定到财务部办理报销手续。
c) 财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相
关规定进行帐务处理。
d) 如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：
----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的 50%以上的业主同意；r>----将超
出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；
----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
e) 小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：
----向业主管理委员会查询；
----向公司财务部查询。
物业维修基金资料的保管。
财务部会计应在每月 31 日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计
核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。
物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。
物业维修更新和改造方案
（示范文本）
一、项目概况
项目由 开发建设，坐落于 ，
结构为 ，共有 幢， 户，
平方米， 年 月竣工，已超过房屋保修期。
二、申请使用专项维修资金的原因
据业主反映和现场查勘，项目 （楼栋号）存在
的情况，严重影响业主正常生活，需要申请使用专
项维修资金进行修缮。
三、维修、更新和改造内容及施工工艺
。
四、维修、更新和改造费用
经查询，本次申请使用专项维修资金的 （楼栋号）共有专项维修资金
余额 元。
工程预算费用为 元，涉及 户、 平方米，每平方米分摊费用
为 元/平方米，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户。该方
案须经专有部分占相关建筑物面积 2/3 以上且占相关人数 2/3 以上的业主书面同意后，
维修、更新和改造工程费用从相关业主个人账户中核减。
五、维修、更新和改造组织方式
本次维修、更新和改造工程以 招标方式确定施工企业。拟聘请有工程监
理企业资质证书的 为监理单位，对工程进行全程监理。经业主大会决
定 （委托、不委托）专业中介机构对工程造价进行审核。
工程竣工后，由物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业、
监理单位对工程进行验收，并共同签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。
拟于 年 月 日起，以 方式对维修、更新和改造方案
进行业主书面确认。
六、决算费用约定
决算费用未超过工程预算金额的 %时，业主视为同意，最终按照决算费用
进行分摊，并从相关业主个人账户中核减。
业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年 月 日 年 月 日
业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章
附件 2：
业主大会或者相关业主书面确认证明
（示范文本）
为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转，根据实际情况，
项目拟于 年 月对已超过保修期的
（共有部位、共有设施设备）进行维修、更新和改造，涉及
户业主，建筑面积 平方米，工程预算 元。
维修、更新和改造方案已于 年 月 日，经业主书面确认，
户业主同意使用专项维修资金，占应确认业主户数的 %，其拥有房屋建筑面积
平方米，占应确认建筑面积的 %。根据《物权法》和《物业管理条例》规定，已
有超过专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书
面同意使用专项维修资金。
《物业维修、更新和改造方案书面确认明细表》等申请资料真实，如有虚假，愿
承担相应责任。
特此证明
附：物业专项维修资金维修、更新和改造方案书面确认明细表原件
业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年 月 日 年 月 日
业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章
附件 3：
物业维修、更新和改造方案书面
确认明细表
（示范文本）
业主在进行书面确认前，应当认真阅读物业维修、更新和改造方案内容并注意以
下事项：
1、书面确认必须由业主本人签字；
2、维修、更新和改造费用按建筑面积分摊，从下列相关业主个人账户中核减。
维修和更新、改造内容
维修资金余额 元 涉及户数 户 建筑面积 平方米
工程预算 元 业主分摊费用金额 元/平方米
业主姓名 房号
建筑面积
（平方米）
维修资金
余额（元）
费用分摊
金额（元）
应补交
金额（元）
业主签字
确认
合 计
附件 4：
台州市物业专项维修资金使用申请表（示范文本）
日期 年 月
日
名 称 签 章
物业服务企业 联系电话
施工单位及资质证
号
工商注册号
申请人
情 况
施工单位法定代表
人
联系电话
物业区域名称/单位名称
物业区域专项
维修资金帐号
房屋竣工交
付
使用时间
年 月
日
物业区域坐落
县（市、区） 街道办事处（镇、乡）
街（路、巷） 号附 号
列支范围 用途 用款数额（元）
计划使用
专项维修
资 金
用款总额（元） ￥ 元（大写： ）
相关业主
的意见（业
主大会未
成立的）
居民委员会
意 见
（盖章）
负责人：
年 月 日
业主大会
意 见
业主委员会主任、副主任（签章）
业主委员会（盖章）
年 月
日
所在地物
业专项维
修资金管
理机构意
物业专项维修资金管理机构
（盖章）
年 月 日
经办人： 年 月
日审核人： 年 月
日
见
签批人： 年 月
日申请时，请提交一式四份。本表可复印
物业维修、更新和改造方案公示证明
坐落于 的 项目，对已超过保修期的
（共有部位、共有设施设备）实施维修和更新、改造，其《维修
和更新、改造方案》、《业主大会或者相关业主书面确认证明》已于 年 月
日起，采取
方式进行公示，公示期 天。
以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明
业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年 月 日 年 月 日
业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章
附件 6：
工程招投标证明
（示范文本）
为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转，根据《台州市物业专项维
修资金使用办法》第十二条的有关规定，
项 目 于 年 月 以 招 标 方 式 对 已 超 过 保 修 期 的
（维修、更新和改造工程）进行招标确定施工企业。
该项目投标单位有 、 、
，其投标的标价分别为 、
、 。经对投标单位的企业资信、工程质量、投标标价、
施工工期等因素进行评议，最终确定中标单位为 ，其中标的标价为 。
以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明
业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年 月 日 年 月 日
业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章
附件 7：
物业专项维修资金使用备案证明
物维[ ]第 号
项 目 情 况
申请单位
办公地点
联系人 联系电话
施工单位
项目名称 竣工时间
坐落地点 县（市、区） （路、街） 号
专项维修资金使用备案要件
专项维修资金账面余额证明
《物业维修、更新和改造方案》
《业主大会或者相关业主书面确认证明》及
《物业维修和更新、改造方案公示证明》
其 它
维修、更新和改造工程内容和业主确认情况
维修、更新和改造主要内容：
维修资金余额： 元 工程预算： 元
涉及户数： 户 总建筑面积： 平方米
其中：未售出房屋建筑面积 平方米，户数 户，预算分摊费用
元
同意使用专项维修资金业主 户，占应确认业主户数的 ％
确认比例 同意使用专项维修资金业主拥有房屋建筑面积 平方米，占应
确认建筑面积的 ％
物业主管部门意见
负责人签字： 盖章： 年 月 日
附件 8：
物业专项维修资金使用专户开户证明
（示范文本）
县（市、区）市物业专项维修资金管理中心：
根据《台州市物业专项维修资金使用办法》有关规定，
（物业服务企业或者相关单位）为
项目已办理物业专项维修资金使用专用账户开户相关手续，账号为 。
特此证明
年 月 日（盖章）
附件 9：
物业维修更新和改造工程验收报告
（示范文本）
工程名称：
组织单位（盖章）：
竣工工程验收组成员名单
组织单位 主持人
验收组成员
参加验收单位
姓 名 职 务 专 业
物业服务企业
（章）
施工单位（章）
监理单位（章）
业主委员会（章）
其他单位
（章/签字）
其他单位
（章/签字）
工 程 概 况
工程名称
工程地点 工程造价
施工面积 结构类型
开工日期 竣工日期
施工单位竣工报告 监理单位评估报告
主
要
施
工
项
目
工程验收时间
组织单位执行物业专项维修资金使用程序情况：
组织单位对施工监理等单位在施工过程中质量行为的评价：
组织单位负责人（签字）：
年 月 日
验收结论：
物业服务单位意见：
单位负责人： 公章：
年 月 日
施工单位意见：
单位负责人： 公章：
年 月 日
监理单位意见：
单位负责人： 公章：
年 月 日
参加
验收
单位
业主委员会意见：
业主委员会主任：
业主委员会副主任： 公章：
年 月 日
其他单位意见：
单位负责人： 公章：
年 月 日
其他单位意见：
单位负责人： 公章：
年 月 日
附件 10：
物业维修、更新和改造工程决算费用分摊清册
（示范文本）
项目维修、更新和改造工程已验收合格，现按照物业维修、更新和改造
工程决算费用进行分摊，并从下列相关业主个人帐户中核减。
维修、更新、改造内容
维修资金余额 元 涉及户数 户 建筑面积 平方米
工程决算 元 决算分摊费用金额 元/平方米
业主姓名 房号
建筑面积
（平方米）
维修资金
余额（元）
费用分摊
金额（元）
应补交
金额（元）
备 注
合 计
业主委员会(居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年 月 日 年 月 日
业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章
附件 11：
物业维修和更新、改造方案工程决算费用
分摊清册公示证明
（示范文本）
坐落于 的 项目《物业维修、更新和改造工程决算费用分
摊清册》已于 年 月 日起，采取
方式进行公示，公示期 天。
以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明
业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年 月 日 年 月 日
业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章
附件 12：
物业专项维修资金工程现场鉴证存根联
物业区域 产业代码
施工内容
施工单位
施工进度 鉴证时间
现场鉴证情况
物业服务企业
鉴证人员
物业服务企业（盖章）
负责人（签字）
业主委员会
鉴证人员
业主委员会（盖章）
主任、副主任（签字）
物业维修工程现场鉴证单
物业区域 产业代码
施工内容
施工单位
施工进度 鉴证时间
现场鉴证情况
物业服务企业
鉴证人员
物业服务企业（盖章）
负责人（签字）
业主委员会
鉴证人员
业主委员会（盖章）
主任、副主任（签字）
附件 13：
台州市物业专项维修资金紧急使用申请表
（示范文本）
日期： 年 月
日
名 称 签章
资质证
号
工商注册号
申报人
情 况
联系人 联 系 电 话
物业区域名称
物业区域专项
维修资金帐号
房屋竣工交付
使用时间
物业区域坐落
县（市、区） 街道办事处（镇、乡）
街（路、巷） 号附 号
紧急维修
原因
维修计划
列支范围 用途 用款数额（元）
物业专项维
修资金使用
计划
用款总额（元） ￥ 元（大写： ）
相关业主意
见（业主大
会未成立的）
居民委员会
意见
签字：
盖章
业主委员会
意见
业主委员会主任、副主任
（签章）
业主委员会（盖章）
年 月 日
所在地物业
专项维修资
金管理机构
签批人（签章）：
物业专项维修资金管理机构
意见 （盖章）
年 月 日
备注：此表一式三份，由所在地物业专项维修资金管理机构、业主委员会、申报人各执一份。
装饰装修管理规定
办理装修手续须具备的条件：
A．必须已办理入伙手续；原则
B．业主或业主委托人持业主书面委托书，前来办理；
C．租户应出具业主同意装修的书面证明；
D．商铺、写字楼以及在防火分区范围装修面积超过 50M2 的装修方案须有消
防部门的审查批文。
业主和装修队负责人在办理手续时须备齐如下资料：
A．装修施工方案，包括建筑平面图，给排水、电气图；
B．装修单位营业执照、资质证明、安全施工许可证复印件并加盖公司公章；
C．填好的装修申请表；
D．签定装修防火责任书。
3、说明办理装修手续的流程（见附页 1）；
4、说明办理装修手续须交的各项费用（见附页 2）。
二、关于装修交费的几点说明
1．装修押金 装修押金分别由业主和施工单位交纳。收取业主装修押金主要是
为了制约其装修实际施工中未按管理处审核过的设计图施工，且违反装修规定的
行为，如乱搭建，不按规定位置安装空调、私自安装防盗网、私自更改煤气等违
规行为；收取施工单位的押金是为了制约其在施工过程中违反管理规定的行为，
如违反消防防火规定等。
2．公用设施使用补偿费 向装修施工单位收取的公用设施使用补偿费是为了弥
补管理处装修管理中额外投入的人力、物力，如后楼梯的修复，装修材料使用电
梯的维护及运行引用等。
3．垃圾清运费标准 业主装修产生的装修垃圾，由管理处指定堆放场地，并委
托清运公司清运。
4．出入证工本费及押金 工本费 5 元/个，押金 50 元/个。
三、制定《房屋装修管理规定》
装修管理员在进行该项工作时，应以相关的物管理法规为依据，参照公司《主房
屋装修管理规定》，根据所辖大厦/小区的实际情况来制定。
首先，应了解有关装修时间的规定：
每天的装修时间为：8：00—12：00，14：00—19：00，其佘时间（含节假日）
不许施工，如在非工作时间内施工，应及时制止并给予一定的罚款。
第二，应十分清楚允许或禁止的装修内容，而且应明确地指出：
为保证施工及往户的安全，以下内容为禁止之列：
随意改动或损坏房屋主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙），加建承重构
件（钢砼楼梯）；
b）在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有外墙面的门窗尺寸或
者另建门窗；
c）改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。煤气
管道改动须向煤气公司申请，并由煤气公司负责改动；
d）随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具等；
e）任意蚀凿顶板；
f）吊顶内铺设电线须采用刚性套管，不得采用波纹管；
g）破坏或者拆改厨房、厕所的防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；
h）严禁改动屋面的隔热层及防水层；
i）不得改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管道。
2、为保持小区统一美观，以下内容为禁止之列：
a）严禁改变建筑物的外观及造型，厅、房外阳台一律不准封闭和安装防盗网，
进户门不准改动。严禁改变外墙的颜色及窗的形式和颜色（禁止更换窗玻璃或在
其上喷漆）
b）楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面均属公共用地，严禁擅自占用，严禁在公共
走廊等公共部位进行任何形式的搭建、安装、铺设。
c；
d）一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：遮蓬、天线、附加建筑物及标志
等）房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等不准改动。
3、在特定条件下，对安装防盗门、防盗网的要求：
a）安装防盗门不得改变原有门洞尺寸；
b）窗户允许在内则安装防盗窗花，允许在厨房内阳台安装防盗网（管理处应统
一款式）。
4、安装分体式及窗式空调需到管理处办理审批手续，按管理处规定安装：
a）空调支架须使用不锈钢材料，固定螺栓须经防锈处理；
b）必须安装在管理处指定位置，以确保建筑美观整齐。
第三、规定中应明确说明施工人员的行为规范：
1、各业主/住户或装修单位须将管理处发出的《装修登记表》张贴于单元大门上；
2、装修人员必须持有效证件，在公共场所必须衣头着整齐，并不得在非工作区
逗留；
3、严禁随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等；
4、严禁装修人员在辖区内随意留宿或生火,如需留宿,应由业主出面到管理处办理
担保手续;如私自居住在楼宇内,一经发现,则按<深圳市治安管理条例>规定送交
当地派出所;
装修人员在进入小区范围时必须佩带＜装修出入证＞．严禁串栋、串户，违者酌
情给予处罚。
第四、规定装修材料、装修垃圾的堆放、清运办法：
装修材料（砂、石）在指定公共场地中转，不得阻碍交通，并且必须半天内清理
于净，防止雨水将砂石冲入雨水井、污水井。
指定装修垃圾的固定堆放点；
各户装修垃圾必须装袋后按管理处指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾中转
站内；
装修垃圾由管理处委托清运公司集中统一清运；
原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午 12：00—14：00，晚上 6：00-10：
00。
严禁将装修材料、装修垃圾堆放在公共场所（包括公共走道、消防楼梯及马路
上），违者视情节给予处罚；
严禁高空抛物，违者罚款 500—1000 元，并由肇事者承担由此造成的全部责任。
第五、应明确防火责任：
要求施工现场自备足够灭火设备，每 50m2 配置 2Kg 手提干粉灭火器；
装修应采用不燃或难燃材料，使用易燃或可燃材料的必须经消防机关批准，按规
定进行防火处理。不得大量使用易燃装饰材料（尤其是公建或商业用房的装饰）；
根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条的规定，施工单位必须指定一
名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施
的落实；
各施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工
人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规范和制度；
若发生火灾事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的业主或住户按规
定承担一切经济及法律责任。
第六、应明确安全施工的主要事项：
各施工单位必须聘请持有劳动局颁发特种行业操作证的电子表工、焊工，负责施
工用电、电焊作业。
施工用电
须严格严格执行深圳市用电防火管理条例和有关操作规程；
应提前 3 天向管理处申报，并说明电动工具的名称、功率、使用时间、操作
人员等；施工使用的电动工具等到必须符合国家现行标准。施工用电须配设
漏电保护器，漏电动作电流小于 30mA，开关箱电源线须采用橡皮电缆；
不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝、片；
用电器具和施工照明均须通过开关箱可靠压接或用合格护头接电，严禁随意
搭接或用导线直接插入插座孔。
施工动火
施工队生活动火，允许使用瓶装煤气，但须得到管理处批准。瓶装煤气必须
由燃气公司指定的供气站提供。大厦保安员对进入大厦的瓶装煤气应检查管理处
的准用证。
必须遵守燃气安全使用规定，经常检查灶具，严禁擅自拆、改、装燃气设施
和用具。
装修房内的煤气瓶及煤气灶须远离装修材料的堆放场地，动火作业人员必须严格
遵守有关的操作程序和安全规定。
动火作业时，必须做到动火前“八不”，动火中“四要”，动火后“一清”，即：
动火前“八不”
1)．防火、灭火措施没落实不动火；
2)．周围杂物和易燃品未清除不动火；
3)．附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火；
4)．凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火；
5)．危险性未排除不动火；
6)．高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应的防护措施不动火；
7)．未有配备灭火器材或器材不足时不动火；
8)．现场安全负责人不在场时不动火。
动火中“四要”
1）.现场负责人要坚守岗位；
2).现场人员要加强观察，精心操作，发现不安全苗头时，立即停止动火；
3).一旦发现火灾或爆炸事故要立即报警和组织扑救；
4).动火作业人员要严格执行安全操作规程。
动火后“一清”
1).完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能
离开。
未经批准，式地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施。不准使用高瓦
数灯照明，照明灯泡瓦数一般限制在 100W 以下。因施工需要使用碘钨灯的，应
先征得管理处的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。
装修工人使用电器调设备时，务必采取完善的安全措施，包括采用适当绝缘电线。
临时接驳电线必须安放于地面上，在施工完成后必须拆除。
第七、违章处理
管理处应不定时派员监督管理现场工地，如有违章现象，立即予以纠正。管理处
有权对违反装修守则者要求停工及截断其单位用电。如因装修工程引起的追讨、
损失或法律责任，管理处将向有关业主/租户追讨责任及赔偿。
第一章 装修管理的实施
1.须业主或业主委托人（持业主书面委托书）会同装修队负责人到管理处办理；
2.需要提供装修施工方案，包括建筑平面图，给排水、电气图；
3.须提交装修队营业执照、资质证明、安全施工许可证；
4.业主须指定防火责任人；
5.业主或业主委托人、装修队负责人应如实填写《装修申请登记表》，度在承诺
栏上签字盖章。
二、装修审批
管理处装修管理员在查验装修申报材料齐全，受理申请后在三个工作日内给予审
批，并把申报材料留档。
审批的依据是：
1、《深圳市住宅装修管理规定》；
2、公司制定的《业主房屋装修管理规定》；
3、深圳市其它有关装修的法律、法规；
4、所掌握有关大厦/小区的工程资料。
审批的原则：
不能破坏建筑物的主体结构（严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙），不
能在承重墙上穿洞；
不能破坏建筑物的建筑立面，不能拆除连阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或
者另建门窗；
能改动上下水主管道、消防管线、煤气管道、供电/智能化线路；
根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼面吊顶材料；
确定用电负荷（大型设备必须严格接地），用电式具及相应的用电保护措施；
厨房、卫生间等的楼板防水措施；
审核有无大量使用易燃材料；
若其装修的内容超出我们的审批范围，应责成其到有关部门申报，获批准后方可
施工。如：
扩大建筑面积，须到国土局报批；
改动原结构设计,须到原设计单位申请并获得设计变更后的图纸；
煤气改管，须到煤气公司申请，由煤气公司公司专业队伍来改管；
增减消防设施，须到消防局防火科申请报批（如业主需要协助，可由中海楼
宇机电设备维修保养公司有偿办理申报、设计、施工、验收一条龙服务）。
三、办理施工进场手续
装修管理员在装修申请登记表上签署审批意见,并盖管理处公章；
装修管理员开出《装修缴费通知单》，装修队负责人持单到管理处财务室缴
清各项费用；
办理《装修许可证》；
办理《装修出入证》；
装修队负责人出具缴费证明；
装修负责人备齐施工人员身份证/暂住证或其它有效证件复印件、照片 2
张；
装修管理员在《装修出入证》上写明施工人员姓名、装修房号、有效日
期，提醒装修队应做到专房专人专用；
装修管理员在《装修申请登记表》上作好登记，包括施工人员姓名、证
件号码、进场离场时间，并把证件复印件、照片留档。
第二章 装修巡查
当装修队进场施工后，装修管理员就应开展装修巡查工作，每周每个单位不少于
三次，尤其在入伙初期装修高峰期、室内装修刚开始的时间里，应多加巡查。
巡查以《房屋装修管理规定》、《装修申请登记表》以及相关的图纸和方案为
依据，以《装修巡查表》的巡查项目为主要内容，通常有以下要点：
1、张贴《装修许可证》，安全责任人是否到位；
2、装修垃圾、材料乱堆乱放；
a).装修垃圾应及时清理，堆放到管理处指定的位置或直接清运出小区；
b).不可堆放在公共场所，包括大堂、走道、楼梯道，也不可长时间堆放在室内
阳台；
3、垃圾或把装修垃圾扔到后楼梯垃圾桶，因装修影响公共卫生（进出时把泥渣
带到公共场所、打磨地板时尘土飞扬）；
4、没有关门施工；
5、有无私自从户外接水接电，电动工具接线是否配备分线电闸箱，是否已装漏
电保护开关，接线插头插座是否合格；
6、是否造成室内、邻里、公共部分渗、漏、堵、损坏；
7、是否损坏或改变主体结构：
a)拆除承重构件；
b)打凿楼、地板钢筋混凝土层；
c)随意剔凿墙体、梁、柱；
d)承重墙上穿孔；
e)采用超负荷吊顶或灯饰；
f)采用超过设计荷载的地板装饰材料。
8、否擅自改动煤气管道，是否擅自拆除、增设或改变消防设施；
9、改变原门窗尺寸、或另建外门窗，改换外窗材质、颜色；
10、改变阳台、卫生间、厨房的使用功能；
11、改变上下水管道，生活污水有无排入雨水管（改动给水管道，尤其是暗埋在
墙体或楼板内的给水管道，要求做试压试验，确保水管不漏水）；
12、违规安装阳台防盗网、室内窗花，违规封闭阳台；
13、违法乱纪规格化安装空调主机；
14、在公共设施上乱写乱画是否损坏公共设施；
15、实际装修内容与申报内容不相符，或未按照提交的图纸方案进行施工；
16、防火安全措施，是否有足够的灭火设备，是否放在易拿的地方，施工人员是
否会用；
17、增加的线路，是否先配管后穿线，管路是否连续，是否采用难燃或阻燃 PVC
管，导线接头是否可靠，接头包缠是否可靠；
18、电工、焊工是否持上岗合格证；
19、有无其他消防隐患；
20、检查施工人员《装修出入证》，查看是否有窜楼、窜栋、窜户现象；
21、是否违章使用煤气和电气设施；
22、是否违规大量使用易燃、可燃材料，是否按规定进行防火处理；
23、烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施是否落实；
24、是否有乱拉、乱接电器线路；
25、室内是否存有超过 的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；
26、是否在阳台上堆放易燃品；
27、是否在现场吸烟、违章住宿。
28、装修管理员在巡查时发现违规、违章行为，应及时制止，并可根据《房屋装
修管理规定》中的规定，采取处罚措施，同时应详细填写《装修巡查表》。
