世联地产-2013中国房地产调控政策研究.pdf

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中国房地产调控政策研究 报告编号： 2013年 3月 目录 第一章 全国行业调控政策分析 .................................... 6 近五年行业调控概况........................................ 6 全国房地产调控政策盘点.................................... 6 第二章 国五条专题性研究 ....................................... 6 出台背景.................................................. 6 政策要点.................................................. 6 细则解析.................................................. 6 “国五条”市场影响分析..................................... 6 对金融业的影响............................................ 6 对房地产市场的影响........................................ 6 对开发商的影响............................................ 6 第三章 房地产调控政策走向及市场预测 ............................ 6 报告主要结论： 全国行业调控政策分析：2008 年中国为积极应对国际金融危机对经济的冲击，房地产业 成为支持经济稳定增长的一剂强心针。在国家宏观调控政策的主导下，全年市场呈现“V” 型走势，至年末整体市场向理性回归并平稳发展。2009 年房地产业在国家积极的财政政策 和适度宽松的货币环境下异军突起，迅速走出低迷，实现反转，投资、销售实现较快增长， 但与此同时，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。针对这一情况，随后 几年我国房地产调控政策逐渐收紧。自 2010 年开始，在我国经济快速增长，通胀预期严重， 房价高企的形势下，房地产调控政策开始转向打压，全面加码的调控政策相继出台。2011 年以来在“调结构、稳物价”的大背景下，国家宏观调控继续延续和深化，限购、限贷、限 价等强力政策三管齐下，整体市场走势逐步回稳，房产价格涨幅逐步回落。2012 年为巩固 房地产调控成果，房地产调控不断细化和落实，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限 购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，调控政策仍“稳中趋紧”，整体市场企稳回升。预 计 2013 年，中国货币政策的基调将是回归中性，房地产调控政策仍是以“稳中趋紧”为主。 国五条专题性研究：1. 出台背景：2012 年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所 增强，房地产市场回暖势头强烈，特别是二手房市场的交易场面更是甚为火爆，进一步推升 房价上涨，特别是 2013 年以来，部分热点城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之 市场预期的改变，部分城市非理性购地购房现象有所抬头，违背了中央调控的旋律，为进一 步抑制或扭转市场上涨预期，给火热的“楼市”降温，中央推出“国五条”，这对于国家房 地产市场，乃至宏观经济的发展有着重要的意义。 2. 政策要点：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加 普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。 3. 细则解析：2013 年 3 月 1 日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通 知》，对此前国务院常务会议提出的“国五条”进行进一步细化，主要内容包括：一季度公 布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确 规定对于房价过快上涨城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款 比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得 20%计征； 总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应 计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。 4．“国五条“市场影响分析：（1）对金融业的影响：宏观市场方面，2013 年 1 月份我国新 增外汇占款竟达到逆天的人民币 亿元，当月值超过去年全年总和，超过之前 6300 亿的预期，说明央行购汇的力度空前，预计后期中国的结汇力度仍不会太弱。同时，国债息 差轻微收缩，仍保持跟去年 12 月份以来的水平，流动性仍然良好，仍可支撑房地产市场成 交。银行方面，受“国五条”细则影响，二套房贷款比例被大幅提高，个别商业银行房贷业 务被叫停，同时受多方因素的制约，有些银行的个贷额度十分紧张，这些都会对银行的贷款 业务带来很大的抑制作用。（2）对房地产市场的影响：从市场成交情况来看，整体新房市 场呈现量价微涨的态势，春节后全国主要一线城市新房住宅市场表现活跃，成交量持续上涨， 成交价小幅上涨，究其原因主要是传统小阳春导致成交量回升至正常水平，加上“国五条” 细则实施催生新房热。受“国五条”细则实施的影响，二手房交易进入白热化，二手房过户 热潮涌现，成交价格则相对维持稳定。（3）.对开发商的影响：面对“国五条”的出台，部 分开发商仍持谨慎态度，在面对下一阶段可能全面的进行价格调整面临一定的压力。新开工 方面，因为目前资金还没有出现问题，只要开工，基本上不会停工，因此对新开工的影响不 会那么快。整体上来看，今年上半年开发商的推货压力整体不轻，下半年市场新推货量可能 会大一些。刚需市场仍然作为重点，企业应该调整产品结构，提高单城市和单项目的贡献率， 加快跑量，提高去化率和周转速度。 房地产调控政策走向及市场预测：“国五条”的出台，基本为今年中央的房地产调控政 策走向确定了基调，在政策保持持续性和稳定性的基础上，今年的调控力度将适度从紧。 反应到市场供应层面，新开工受到影响不会很快；上半年开发商的推货压力整体不轻，受本 次调控政策去投资化目的较强影响，可拓展主攻刚需产品，并且需要加快跑量。市场成交层 面，目前中国经济仍需要“宽货币”，预计今年一二线城市的信贷政策将实施窗口指导和总 量控制，这会直接抑制成交量，三四线城市的市场成交暂时无忧并且会好于一二线城市；成 交价格方面，因为成交量永远是价格的领先指标，预计未来价格增速将逐步走低，但绝对值 的下降将如过去几轮周期一样，会在长短期国债息差最小点产生下降，因此，今年全年仍是 微涨的局面。 第一章 全国行业调控政策分析 近五年行业调控概况 2008 年中国遭遇金融危机，为积极应对国际金融危机对中国经济的冲击，实现“保增 长、扩内需、调结构”目标，我国出台了一系列行业刺激计划，其中，房地产业成为支 持经济稳定增长的一剂强心针。在国家宏观调控政策的主导下，上半年，房地产市场逐 渐从 2007 年的市场投资过热转向理性回归，过度需求的泡沫得到有效抑制；至第三季 度，市场开始呈现快速下行的态势；在各方面的共同努力下，第四季度，房地产市场进 一步恶化的趋势得到遏制，整体市场向理性回归并平稳发展。 2009 年是我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，宏观经济一度陷入低迷，而 房地产业却在国家积极的财政政策和适度宽松的货币环境下异军突起，迅速走出低迷， 实现反转，投资、销售实现较快增长，但与此同时，刚刚有所下降的大中城市房价很快 进入“报复性反弹”。针对这一情况，随后几年我国房地产调控政策逐渐收紧。 自 2010 年开始，在我国经济快速增长，通胀预期严重，房价高企的形势下，房地产调 控政策开始转向打压，全面加码的调控政策相继出台。国十条”祭出限贷政策，二套房 首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮 10%，当时被称为史上最严厉调控政策，房 地产调控政策逐步收紧。 2011 年在“调结构、稳物价”的大背景下，国家宏观调控继续延续和深化，限购、限 贷等强力政策陆续出台，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国 36 个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大；住房贷款的首付比例再次提高至 50%，限购、限贷、限价三管齐下。房地产市场渐渐出现一些变化，商品房价格过快上 涨的势头得到遏制，保障性安居工程建设快速推进，总体上市场走势逐步回稳，房产价 格涨幅逐步回落。 2012 年为巩固房地产调控成果，房地产调控不断细化和落实，“国八条”、房产税试点 改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，房地产调控维持从紧取向， 在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，调控政策仍“稳中趋紧”，同时还通过差别 化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求，加大保障房建设力度，并且防 止地方调控政策突破中央调控底线，在此背景下，整体市场企稳回升。 预计 2013 年，中国货币政策的基调将是回归中性，房地产市场调控仍将延续，持续限 价、限购，差别化信贷税收政策深化，保障房建设力度进一步加大，中央对房地产调控 政策仍是以“稳中趋紧”为主。 全国房地产调控政策盘点 金融政策 自 2008 年以来，金融类政策 39 余条，具体如下： 表 1-1：金融政策表 政策名称 政策内容 实施时间 年内第一次上调存款准备金率 1 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率 个百分点，一般商业银行存款准备金 率上调至 15% 2008-1-16 年内第二次上调存款准备金率 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个 百分点。至此，存款准备金率已经达到 %的 历史新高 2008-3-19 年内第 3 次上调存款准备金率 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个 百分点我国法定存款准备金率已经达到 16% 2008-4-16 关于金融促进节约集约用地的通 知 严格商业性房地产信贷管理 对节约集约用地项 目优先予以金融支持 2008-8-25 贷款基准利率存款准备金率双双 下调 下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分 点，个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中 ５年以下（含５年）贷款利率下调０．１８个百 分点，降至４．５９％；５年以上贷款利率下调 ０．０９个百分点，降至５．１３％。下调中小 金融机构人民币存款准备金率 2008-09-15 下调存款准备金率和存贷款基准 利率 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 个 百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各 个百分点 2008-10-8 下调存贷款基准利率 个百 下调金融机构人民币存贷款基准利率 %，个 2008-10-29 分点 人住房公积金贷款利率保持不变 双降：利率降 % 存款准备金 率降 1% 央行双降：利率降 % 存款准备金率降 1% 2008-11-26 下调存贷款基准利率和存款准备 金率 人民币存贷款基准利率各 个百分点，下调金 融机构人民币存款准备金率 个百分点 2008-12-22 关于调整个人住房公积金存贷款 利率的通知 从 2008 年 12 月 23 日起，上年结转的个人住房 公积金存款利率下调 个百分点，由现行的 %调整为 %。下调个人住房公积金贷款 各档次利率 个百分点 2008-12-23 中国人民银行、中国银行业监督 管理委员会关于进一步加强信贷 结构调整促进国民经济平稳较快 发展的指导意见 落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健 康发展 2009-3-18 关于当前应对金融危机加强银行 业金融机构财务和风险管理的意 见 加强银行业金融机构财务和风险管理 2009-5-25 国十一条 要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区 分改善型和非改善型，一概执行 40％以上首付。 2010-1-10 上调存贷款基准利率 中国央行 12 日宣布从 2010 年 1 月 18 日起上调 存款类金融机构人币存款准备金率 个百分点 2010-1-18 上调存贷款基准利率 中国人民银行决定，从 2010 年 2 月 25 日起，上 调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百 分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度， 农村信用社等小型金融机构暂不上调。 2010-2-25 上调存贷款基准利率 2010 年 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 个百分点，农村信用社、村 镇银行暂不上调。 2010-5-10 上调存贷款基准利率 2010 年 10 月 13 日起，央行对工、农、中、建 四大国有银行以及招商 银行和民生银行实施差 2010-10-13 别存款准备金率，上调 个百分点，期限为两 个月。 上调存贷款基准利率 2010 年 11 月 16 日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 个百分点。 2010-11-16 上调存贷款基准利率 2010 年 11 月 29 日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 个百分点。 2010-11-29 上调存贷款基准利率 2010 年 12 月 20 日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 个百分点。 2010-12-20 上调存贷款基准利率 2011 年 1 月 20 日起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 个百分点。 2011-1-20 银行业金融机构要增加风险意识 银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识， 不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅 度提高贷款首付比例和利率水平。 2010-4-11 继续实施差别化房贷政策 2011 年将重点防范信用风险，市场风险，操作 风险，流动风险。坚决守住风险底线。 2011-1-18 上调贷款基准利率 自 9 日起上调金融机构一年期存贷款基准利率 个百分点，其他个档次存贷款基准利率相应 调整 2011-2-9 关于调整住房公积金贷款利率的 通知 五年期以上个人公积金贷款利率上调 个百 分点，五年期以下上调 个百分点。 2011-2-9 上调存款准备金率 % 央行将于 1 月 20 日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 个百分点 2011-1-20 上调存款准备金率 % 央行将于 24 日起，上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 个百分点 2011-2-24 上调存款准备金率 % 从 2011 年 3 月 25 日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 个百分点。 2011-3-25 上调存贷款基准利率 % 自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷 款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分 别上调 个百分点，其他各档次存贷款基准利 2011-4-6 率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 上调存款准备金率 % 从 4 月 21 日起，上调存款类金融机构人民币存 款准备金率 个百分点。这是央行今年以来第 四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月 一次的频率连续三次上调存款准备金率。 2011-4-21 上调存款准备金率 % 从 2011 年 5 月 18 日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 个百分点。 2011-5-18 上调存款准备金率 % 中国人民银行决定，从 2011 年 6 月 20 日起，上 调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百 分点。 2011-6-20 上调存贷款基准利率 % 自 2011 年 7 月 7 日起，上调金融机构人民币存 贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率 分别上调 个百分点，其他各档次存贷款基准 利率及个人住房公积金贷款利率相应调整 2011-7-7 继续实施稳健货币政策 执行差 别化房贷 要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向 不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差 别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的 保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产 市场健康平稳发展。 2011-8-1 下调存款准备金率 个百分点 央行决定，自 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类 金融机构人民币存款准备金率 个百分点，大 型金融机构存准率由 %调整为 21%，这是央 行这三年来首次下调存准率。 2011-11-30 下调存款准备金率 个百分点 央行决定，从 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类 金融机构人民币存款准备金率 个百分点 2012-2-24 下调存款类金融机构人民币存款 准备金率 个百分点 中国人民银行决定，将从 2012 年 5 月 18 日起， 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 个 百分点。这是央行今年以来第二次下调存款准备 2012/5/12 金率。下调后，大型金融机构存款准备金率降至 20%。中小型金融机构存款准备金率降至 %。 下调金融机构人民币存贷款基准 利率 金融机构一年期存款基准利率下调 个百分 点；一年期贷款基准利率下调 个百分点；其 他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存 贷款利率相应调整。这是 3 年半来央行首次降息 2012/6/7 中国人民银行决定下调金融机构 人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调 金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存款基准利率下调 个百分点，一年期贷款 基准利率下调 个百分点；其他各档次存贷款 基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调 整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的 下限调整为基准利率的 倍。个人住房贷款利 率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行 差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资 性购房。 2012/7/5 《中国银行间市场债券回购交易 主协议》 为了维护市场参与者合法权益，促进我国债券回 购市场的规范、健康发展，中国人民银行同意中 国银行间市场交易商协会（简称交易商协会）发 布《中国银行间市场债券回购交易主协议》（简 称《主协议》），公告指出，市场参与者开展债 券回购交易应当签署《主协议》，并及时将签署 后的《主协议》及其补充协议向交易商协会备案。 交易商协会应当在备案当日以书面形式将有关 签署信息告知全国银行间同业拆借中心、中央国 债登记结算有限责任公司和银行间市场清算所 股份有限公司。公告所称债券回购交易是指市场 参与者之间通过一对一方式达成的、基于固定收 益类有价证券的回购交易，包括债券质押式回购 2012/12/3 交易和债券买断式回购交易。 中国人民银行工作会议 会议布臵 2013 年主要工作如下：继续实施稳健 的货币政策，发挥好宏观审慎政策工具的逆周期 调节作用，保持货币信贷总量和社会融资规模平 稳适度增长。继续完善民生金融。落实好差别化 住房信贷政策。进一步深化金融重点领域改革， 推进利率市场化改革。加强金融风险监测和排 查，进一步健全系统性和区域性金融风险监测评 估和预警体系，完善风险防范处臵应对预案。 2013-1-11 在金融政策中，人们通常会采用组合货币政策工具、发行央票等公开市场操作、调整法 定存款准备金率、加息减息等方式持续收紧或是放松流动性，从而对楼市产生影响。单 纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的 购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的 实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。 图 1－1：加息直接影响楼市逻辑图 加息除了直接作用于购房者成本，使得市场心态发生改变，此外，加息还会释放利率 由负转正、存款不会贬值的预期，吸引部分资金由楼市转向银行。 图 1－2：加息间接影响楼市逻辑图 税收政策 自 2008 年以来，金融类政策 19 余条，具体如下： 表 1-2：税收政策表 政策名称 政策内容 实施时间 深圳市人民政府《关于印发深圳市土 地闲臵费征收管理办法的通知》 物流、公共事业项目等用地、办公用 地、住宅用地、工业用地、商业用地 每月土地闲臵费征收额为征收基数的 %；基础设施建设用地每月土地闲 臵费征收额为征收基数的 %. 房地产开发类闲臵土地一年征收 土地闲臵费不得超过征收基数的 15%，一般建设用地不超过 10%，基 础设施建设用地不超过 5%.每宗累计 征收土地闲臵费总额不超过征收基数 的 20%. 2008-1-3 关于廉租住房经济适用住房和住房 租赁有关税收政策的通知 个人购经适房契税减半 租房收入减 税 10％ 2008-3-14 深圳市地方税务局关于调整我市个 人出租房屋税收政策的通告 征税分为两档：月租金收入低于 5000 元和 5000 元及以上的，两个档次的综 合税率相比现行政策均有所降低 2008-5-4 关于调整我市土地增值税预征率的 通告 普通标准住宅提高到 1%，别墅、度假 村、酒店式公寓等从 1%上调到 3% 2008-07-01 《公共机构节能条例》和《民用建筑 节能条例》 民用建筑节能项目享受税收优惠 开 发商违规罚款销售额 2% 开发商应明 示商品房能耗指标 2008-8-12 暂免利息税 自 2008 年 10 月 9 日起对储蓄存款利 息所得暂免征收个人所得税。 2008-10-8 购房契税降至 1%，最低首付调为 20% 购房契税降至 1%，最低首付调为 20%，下调个人住房公积金贷款利率, 各档次利率分别下调 个百分点 2008-10-22 改善性住房取消二套房贷限制 营业 税征收缩短 3 年 改善性住房取消二套房贷限制 营业 税征收缩短 3 年 2008-12-17 国办通知促进房地产市场健康发展 的若干意见 加强保障住房建设 取消二套房贷限 制 营业税征收缩短 3 年 支持房企融 资 2008-12-21 关于个人住房转让营业税政策的通 知 普通二手房转让免征营业税 2008-12-29 废止《城市房地产税暂行条例》等 废止《城市房地产税暂行条例》 2009-1-19 进一步明确首次购买普通住房契税 优惠政策 提出对两个或两个以上个人共同购买 普通住房，其中有人有购房记录的， 该套房产的共同购买人均不适用首次 购买普通住房的契税优惠政策。 2010-3-9 关于土地增值税清算有关问题的通 知 国税总局发布《关于土地增值税清算 有关问题的通知》，明确了土地增值 税清算过程中的若干计税问题。6 月 3 日，《关于加强土地增值税征管工作 的通知》出台，明确除保障性住房外， 东部地区预征税率不得低于 2%，中部 和东北地区不得低于 %，西部地区 不得低于 1%。核定征收率原则上不得 低于 5%。9 月 29 日，多部委新政再 次提及土地增值税。 2010-5-19 关于调整房地产交易环节契税个人 所得税优惠政策的通知 财政部、国税总局、住建部联合发布 《关于调整房地产交易环节契税个人 所得税优惠政策的通知》，明确对个 人购买普通住房，且该住房属于家庭 唯一住房的，减半征收契税；对个人 购买 90 平方米及以下普通住房，且属 于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收 契税；对出售自有住房并在 1 年内重 新购房的纳税人不再减免个人所得税 2010-9-29 新国八条 再次重申要加强税收征管。对个人购 买住房不足 5 年转手交易的，统一按 销售收入全额征税。 2011-1-26 房产税开征 以上海、重庆为试点对多套普通住房 及高档房、外地二套房进行房产税征 收； 具体见附件内容 2011/1/27 财政部、国家税务总局关于购房人办 理退房有关契税问题的通知 对已缴纳契税的购房单位和个人，在 未办理房屋权属变更登记前退房的， 退还已纳契税；在办理房屋权属变更 登记后退房的，不予退还已纳契税。 2011-4-26 房产税扩大征收范围 财政部正进一步研究推进房产税改革 的方案，同时部分两会代表提出扩大 房产税征收范围，建议用征收房产税 取代限购，并用征收的房产税补贴建 不起廉租房的地方政府。2012 年，我 国税制改革内容达六项，涉及营业税 改征增值税、消费税、资源税、房产 税、城市建设维护税、环境保护税。 房产税只不过是税制改革的内容之一 2012/3/6 国务院参事：我国今年将会扩大房产 税试点推广的城市 2012 年要继续搞好房地产市场调控， 严格执行并逐步完善抑制投资、投机 性需求的政策措施，进一步巩固调控 成果，促进房价合理回归。同时要加 快建设城镇住房信息系统，改革房地 产税收制度，促进房地产市场长期平 稳健康发展 2012/3/14 温家宝谈税制改革 国务院总理温家宝在财政部调研时表 示，从中长期看，有两项重大的税制 改革要认真研究。其中一项就是改革 房地产税收制度，逐步建立起覆盖住 房交易、保有等环节的房地产税制， 促进房地产市场持续健康发展。 2013-1-15 房地产相关的税收政策一般包括契税、营业税、个税、印花税、土地增值 税、房产税多种类型，该类政策往往在房地产市场过热的年份，取向征收， 而房地产市场不太景气的年份，则取向减税甚至免税。 从政策出台的时间效力来看，税收政策的出台，往往经过前期的信息释放、 部分地方的试点等等，出台前后很长一段时间会对市场造成一定影响及改 变市场预期。 土地政策 自 2008 年以来，土地政策约 26 条，具体如下： 表 1-3：土地政策表 政策名称 政策内容 实施时间 国务院办公厅关于严格执行有关 农村集体建设用地法律和政策的 通知 严格控制农村集体建设用地规模 城镇居民 不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产 权房” 2008-1-8 深圳市住房建设规划 2008 年度 实施计划 加大保障房和普通商品房供应,计划建设各 类住房 万套，总建筑面积 万 平方米等 2008-2-14 土地调查条例 严格土地管理、加强土地调控及合理使用 2008-2-14 深圳市住房建设规划 2009 年度 实施计划 2009 年度，计划建设各类住房 万套， 总建筑面积 万平方米。 年度计划建设商品住房 万套，建筑面 积 810 万平方米等 2008-3-27 关于推进住宅产业现代化的行动 方案 深圳 2010 年后不再售毛坯房,确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、 限价房等的建设。 2008-4-7 关于印发《2008 年国家土地督察 重点工作安排》的通知 闲臵土地处理，目标土地责任督察 2008-4-29 违反土地管理规定行为处分办法 防止违法用地、滥占耕地等行为 对应受处 分的违反土地管理规定行为及其处分等作 2008-5-29 了明确规定 特别是土地违法要严惩地方政 府负责人 《国有建设用地使用权出让合 同》示范文本 商品住宅项目原则上开发时间最长不得超 过 3 年,宗地范围内用于企业行政办公及生 活服务设施的占地面积占受让宗地面积的 比例原则上不得超过 7% 2008-5-30 2008 年廉租住房工作计划 2008 年，新增廉租住房保障户数 250 万户 (其中实物配租户数 40 万户)，加上以前年度 保障户数，累计廉租住房保障户数将达到 350 万户 2008-7-9 关于进一步加强土地整理复垦开 发工作的通知 从 2009 年起，除国家重大工程可以暂缓外， 非农建设占用耕地全面实行“先补后占 2008-9-9 深圳市工业及其他产业用地使用 权出让若干规定 为建立和完善工业及其他产业用地使用权 出让制度，优化土地资源配臵，促进土地节 约集约利用，发展循环经济，落实科学发展 观 2008-11-10 保障性住房建设 3 年将投 9000 亿 通过三年多时间,增加 200 多万套的廉租住 房、400 多万套的经济适用住房,另外还有 220 多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改 造,这样总的投资可能达到 9000 亿元,平均 下来每年有 3000 亿元的投入。 2008-11-13 关于加快农村集体建设用地和宅 基地使用权登记发证工作的通知 为加快我省农村集体建设用地和宅基地使 用权登记发证工作，经省人民政府同意，有 关事项通知（4 条） 2009-4-27 土地调查条例实施办法 土地调查条例实施办法计六章 37 条 2009-6-17 广东省关于省级投资土地开发整 理项目竣工验收的暂行办法 广东省关于省级投资土地开发整理项目竣 工验收的暂行办法计十六条 2010-3-10 关于加强房地产用地供应和监管 有关问题的通知 2010 年 3 月 10 日，国土部出台《关于加强 房地产用地供应和监管有关问题的通知》， 2010-3-10 提出了包含严格规范商品房用地出让行为、 实施住房用地开发利用申报制度在内的 19 条土地调控政策。通知明确，要合理确定住 房用地供应总量和结构，确保保障性住房、 棚户改造和自住性中小套型商品房建房用 地，不低于住房建设用地供应总量的 70%， 严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅 供地；企业竞买保证金不得低于出让最低价 的 20%。 《深圳市地方税务局关于调整深 圳土地增值税预征率的公告》 深圳从 2010 年 8 月 1 日(征收期)起开始调 整土地增值税预征率。其中，普通标准住宅 按销售收入 2%预征，别墅为 4%，其他类型 房产为 3%。 2010-8-1 关于严格落实房地产用地调控政 策促进土地市场健康发展有关问 题的通知 国土部下发《关于严格落实房地产用地调控 政策促进土地市场健康发展有关问题的通 知》，提出了增强现有政策执行力度的四项 措施。通知明确，对招拍挂出让中溢价率超 过 50%、成交总价或单价创历史新高的地块 要实行上报制，同时在 2011 年 1 月中旬前， 省(区、市)国土资源主管部门还须将因政府 原因闲臵土地尚未完成整改处臵的市县和 具体地块信息、闲臵原因向社会公告。 2010-12-19 深圳经济特区土地使用权出让条 例 深圳经济特区土地使用权出让条例（八章 66 条） 2011-3-3 土地复垦条例 土地复垦条例共七章 44 条 2011-3-5 国土资源部：禁止农村地区盲目 建高楼 国土资源部等八部委近日公布了城乡建设 用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检 查情况，结果显示，一些地区擅自扩大增减 挂钩范围，甚至出现了强迫农民上楼等问 2012/1/2 题。国土资源部总规划师胡存智强调，增减 挂钩试点一定做到农民知情、农民自愿、农 民参与、农民满意，禁止在农村盲目建高楼。 京沪获批集体土地建公租房 部 分省会有望试点 在 1 月 7 日至 8 日召开的全国国土资源工作 会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露， 允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其 中北京、上海已获批准。与“小产权房”不 同，集体建设用地上建设的公租房，规定不 能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所 有。这使得试点并未触及到法律和制度的 “红线”。如果试点运行顺利，未来很有可 能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。 2012/1/10 未确定容积率地块不得出让使用 权 未确定容积率等规划条件的地块，不得出让 国有土地使用权。容积率是指一定地块内， 总建筑面积与建筑用地面积的比值。未确定 容积率等规划条件的地块，不得出让国有土 地使用权 2012/3/21 国土部再发"禁墅令" 别墅或将逐 渐退出一手市场 “不得以任何形式安排别墅类用地。”2 月 底国土部公布《关于做好 2012 年房地产用 地管理和调控重点工作的通知》，再次强调 停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前 在售别墅将成最后的晚餐。专业人士表示， 随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手 市场。 212-3-3 国土资源部关于严格执行土地使 用标准大力促进节约集约用地的 通知 《通知》指出，要严格执行和不断完善土地 使用标准。对国家发布的《限制用地项目目 录》和《禁止用地项目目录》、《工业项目 建设用地控制指标 2012/9/6 《关于加强土地储备与融资管理 国土部、财政部、央行和银监会四部委日前 2012/11/15 的通知》 联合发布《关于加强土地储备与融资管理的 通知》，要求加强土地储备管理，强化土地 储备融资风险管控。按照《通知》规定，土 地储备机构要根据用地需求预测及市场调 控的方向提出合理建议，严格控制土地储备 总规模和融资规模。 国土资源部紧急部署核查非新增 建设用地 国土资源部办公厅日前发出特急明电通知， 要求各省级国土资源主管部门迅速对土地 卫片执法检查工作中上报的非新增建设用 地逐宗进行核查，于 1 月 20 日前将检查核 实情况的书面报告、地块清单及相应举证材 料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设 用地”，将直接按违法用地计入比例。 2013-1-7 国土资源部公布国务院批准的 《全国国土规划纲要(2011～ 2030 年)》 纲要表示，到 2020 年，我国的国土空间开 发格局将形成以陇海、沿江和沿海、京哈- 京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战 略格局。并指出，国土空间开发格局为推进 形成城市化、工业化和农业现代化同步发展 的国土集聚、集中开发总体格局。到 2030 年，将基本形成以“三级中心”为支撑、“四 横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空 间开发格局，推进工业化和城镇化加快发 展。《纲要》还明确了人口、城镇、三次产 业和重点区域发展等在国土空间的开发引 导，并明确不同层级的人口集聚区域和城市 的发展方向、定位。确定实施差别化的国土 空间开发利用和保护政策。 2013-1-28 国土资源部在京召开全国房地产 用地管理和调控工作汇报会 土地市场方面：一要保证充足的增量；二要 快速释放存量；三要继续加大盘活闲臵地力 2013-2-22 度，按照新的《闲臵土地处臵办法》，加大 工作力度；四要运用多种手段，均衡供地。 另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持 通过市场配臵土地资源，按供求规律保持土 地供应总量，消除异常信号及波动，避免地 价信号被利用，造成市场恐慌。 土地政策往往是涵盖在税收、保障房等政策之中出现，其影响短时间内难 以见效，但对市场的影响是根本的、长远的。 保障性政策 自 2008 年以来，保障性政策约 16 条，具体如下： 表 1-4：保障性政策表 政策名称 政策内容 实施时间 深圳市住房建设规划 (2008-2012) 规划期内将建设各类住房 万套、建筑面积 4700 万平方米 保障性住房套数原则上达住房 建设套数总量 20%以上 2008-07-01 关于促进房地产市场健康发展的 若干意见 加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商 品住房消费 2008-12-22 关于促进我省（广东）房地产市 场平稳健康发展的若干意见 加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商 品房住房消费、支持房地产开发企业应对市场 变化 2009-3-3 2009-2011 年廉租住房保障规划 廉租住房保障规划 2009-6-9 国十一条 提出要适当提高对中西部地区廉租住房建设的 补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方 式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 2010-1-10 关于加强经济适用住房管理有关 问题的通知 要求各相关部门加强对经济适用住房和廉租住 房的建设与管理 2010-4-22 关于加快发展公共租赁住房的指 导意见 正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政 策体系中 2010-6-8 关于做好住房保障规划编制工作 的通知 对 2010-2012 年保障性住房建设规划和“十二 五”住房保障规划编制工作的指导思想、基本 原则、规划重点、基本目标等均予以了明确规 定。 2010-6-18 关于做好利用住房公积金贷款支 持保障性住房建设试点工作的通 知 住建部在公布了 28 个城市为利用住房公积金 贷款支持保障性住房建设试点城市之后，又与 财政部等五部委联合印发改通知，从政府责任 等四个方面对做好试点工作提出明确要求。 2010-8-6 关于保障性安居工程资金使用管 理有关问题的通知 财政部、发改委、住建部联合下发该通知，明 确从 2010 年起，各地在确保完成当年廉租住 房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净 收益中安排不低于 10%的廉租住房保障资金和 住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资 金，统筹用于发展公共租赁住房。 2010-11-16 关于城镇住房问题 2011 年要开工建设 1000 万他套保障性住房 2011-2-21 深圳市住房保障发展规划（2011 —2015） 深圳市住房保障发展规划（2011—2015）九章 三十九条 2011-5-12 1000 万套保障性安居工程住房 的分配任务 住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性 住房目标责任书》，完成 1000 万套保障性安 居工程住房的分配任务。 2011-5-19 广东省住房和城乡建设厅关于发 布广东省标准《保障性住房建筑 规程》的公告 现批准《保障性住房建筑规程》为广东省工程 建设地方标准，编号为 DBJ/T 15-80-2011，自 2011 年 9 月 1 日起实施。 2011-9-1 关于保障性安居工程建设和管理 的指导意见 一、大力推进以租赁住房为重点的保障性安居 工程建设；二、落实各项支持政策；三、建立 健全分配和运营监管机制；四、加强组织领导， 落实地方政府责任。 2011-9-28 住房和城乡建设部：加强对住房 公积金的监管管理条例 住房和城乡建设部网站日前发布《关于进一步 加强住房公积金监管工作的通知》，要求各省 (区)住建厅加强对住房公积金的监管，重点检 查“骗提骗贷”等资金情况。 2012/2/14 住房城乡建设部办公厅关于向试 点城市派出住房公积金督察员巡 查组的通知 向利用住房公积金支持保障性住房建设试点城 市派出 15 个巡查组，对试点城市的相关情况 进行巡查，主要巡查利用住房公积金贷款支持 保障性住房试点工作情况；试点城市住房公积 金 2013-2-1 金决策、管理、运作、监督情况；住房公积金 历史遗留涉险资金清收情况。 《国务院批转发展改革委等部门 关于深化收入分配制度改革若干 意见的通知》 （1）大力加强保障性住房建设。（2）改革完 善房地产税等，完善房产保有、交易等环节税 收制度，逐步扩大个人住房房产税试点范围， 细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交 易收收征管。（3）加大保障性住房供给，建立 市场配臵和政府保障相结合的住房制度，加强 保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需 求。“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面 达到 20%左右，按质量标准完成农村困难家庭 危房改造 1000 万户以上，实现全国游牧民定 居目标。 2013-2-3 徐绍史：真抓实干谋发展深化改 革谱新篇 采取具体措施切实保障和改善民生，对保障房 安居工程用地和“一户一宅”农村宅基地“应 保尽保” 2013-2-12 证监会：全国住房公积金入市研 究准备工作已启动 中国证监会有关部门负责人 26 日表示：全国 住房公积金入市的相关研究准备工作已启动， 证监会积极配合有关部门尽快推动《住房公积 金管理条例》的修订。 2013-2-26 多地公积金政策收紧 昆山、东莞、金华、长沙等地先后收紧住房公 积金贷款政策，或提高公积金贷款门槛，或降 低贷款额度。 2013年2月 2011 年以来我国大力加强保障性安居工程建设，各项支持保障性住房建设 的政策密集出台，但目前保障性住房还未大规模进入市场，此类政策的影 响力需要从长远的角度来看，短时间内很难有立竿见影的效果。 管制型政策 自 2008 年以来，管制型政策约 14 条，具体如下 : 表 1-5：管制型政策表 政策名称 政策内容 实施时间 “国四条” 将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强 和改善对房地产市场的调控。增加普通商品住房 的有效供给，抑制投资投机性购房 2009-12-14 新国四条 国务院常务会议发布“新国四条”，进一步紧缩 信贷，提出对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付 款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利 率的 倍。 2010-4-15 新国十条 国务院出台“新国十条”，除重申“新国四条” 中相关信贷政策外，新政还提出商品住房价格过 高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据 风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。 2010-4-17 关于规范商业性个人住房 贷款中第二套住房认定标 准的通知 住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业 性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》， 明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套 数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、 配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行 认定。 2010-6-4 关于进一步加强房地产用 地和建设管理调控的通知 国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用 地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国 十条”确定的工作任务。在细化“国十条”相关 规定的基础上，通知明确提出因企业原因造成土 地闲臵一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参 加土地竞买活动；住宅用地的容积率指标必须大 于 1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工 之日起三年内竣工等措施。 2010-9-8 巩固楼市调控成果措施 多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中，央行、 银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨 过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并 不再给予各商业银行选择权；将贷款购买商品住 房首付款比例全面调整到 30%及以上，并要求严 格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买 住房。同时央行、银监会还要求，继续支持房地 产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项 目和参与保障性安居工程的贷款需求，对有土地 2010-9-29 闲臵、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、 捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各 商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷 款展期。 限购令（深圳） 规定从 2010 年 10 月 1 日起，在深圳暂时实行限 定居民家庭购房套数的政策 2010-10-1 关于规范住房公积金个人 住房贷款政策有关问题的 通知 住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于 规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通 知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发 放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地 平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首 套住房公积金个人住房贷款利率的 倍，首付 款比例不得低于 50%，并停止向购买第三套及以 上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房 贷款。 2010-11-3 关于进一步规范境外机构 和个人购房管理的通知 通知明确，境外个人在境内只能购买一套用于自 住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机 构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 2010-11-12 新国八条 国务院出台“新国八条”，要求强化差别化住房 信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 倍 2011-1-27 商品房销售明码标价规定 商品房销售明码标价规定 2011-5-1 住建部：将消除非户籍人员 购当地商品房制度障碍 1 月初，住房和城乡建设部相关负责人表示，政 府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障 碍，营造比较好的市场环境。住房保障司司长冯 俊表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味 着小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农 村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持 2012/1/5 农村集体用地性质。 国土资源部：小产权房不予 确权登记 对小产权房问题 开展试点清理 今年即将启动的“小产权房清理试点工作”，能 够扭转历时 5 年之久的小产权房“治乱循环”乱 局—自 2008 年以来，围绕小产权房治理的禁令 几乎年年出、年年讲，但其结果却是“野火烧不 尽，春风吹又生”。今年即将启动的“小产权房 清理试点工作”，来得虽迟了一些，但现实意义 仍可谓重大，只有在试点摸索的过程中，才能逐 步形成对小产权房明确的清理机制，亦才能为全 面启动清理工作做好政策储备。 2012/2/29 筑建部重申明年继续限购 支持改善型住房需求 “我再次强调，商品房限购明年继续实行”，任 建部部长姜伟新在 25 日召开的全国住房城乡建 设工作会议上作上述表述。他还透露，将会同相 关部门研究扩大房地产试点相关事宜。 2012/12/25 “国五条” 1. 严格落实地方政府房地产市场调控和住房保 障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标， 进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房 价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关 系，促进房价合理回归。2.完善相关政策措施， 加大政府投入和贷款支持力度，确保 2013 年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设。 要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的 分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平 公正、管理科学有序。3.继续严格实施差别化住 房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投 资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购 措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨 过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。4. 认真落实 2013 年的住房用地供应计划，确保保 2013/2/20 障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认 真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。5. 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市 场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。 第二章 国五条专题性研究 出台背景 2011 年以来，国家坚持房地产调控不动摇，通过采取住房限购、差别化住 房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施进行调控，对稳定房价发 挥了关键的作用。2012 年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强， 房地产市场回暖势头强烈，特别是二手房市场的交易场面更是甚为火暴， 由此也推升了房价的进一步上涨，特别是进入 2013 年以来，部分热点城 市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之市场预期的 改变，部分城市非理性购地购房现象有所抬头，违背了中央调控的旋律， 为进一步抑制或扭转市场上涨预期，给火热的“楼市”降温，中央推出“国 五条”，这对于国家房地产市场，乃至宏观经济的发展有着重要的意义。 政策要点 （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省 会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价 格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限 购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、 购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快 的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政 策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （三）增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原则上不 低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、 建设和上市，尽快形成有效供应。 （四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居 工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。配套设施要与保障性安 居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退 出制度，确保公平分配。2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来 务工人员纳入当地住房保障范围。 （五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标 价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇 个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 细则解析 “国字头”政策对比分析 2013 年 3 月 1 日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工 作通知》，对此前国务院常务会议提出的“国五条”进行进一步细化，主 要内容包括：一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施， 限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨城市，人 民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款 利率；对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得 20%计 征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一 季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上 实现个人住房信息系统联网。 表 1-6：新国十条、新国八条、国五条政策汇总 新国十条（） 新国八条（） 国五条（） 限购 地方人民政府可根据实际情 况，采取临时性措施，在一 定时间内限定购房套数。 各直辖市、计划单列市、省 会城市和房价过高、上涨过 快的城市，原则上对本地户 籍家庭限购 2 套房，对非本 地户籍提供社保及纳税证 明的限购 1 套房，对非本地 户籍又不能提供相关证明 的暂停其购房。 1、严格执行商品住房限 购措施，已实施限购措施 的直辖市、计划单列市和 省会城市要在限购区域、 限购住房类型、购房资格 审查等方面，按统一要求 完善限购措施； 2、其他 城市房价上涨过快的，省 级政府应要求其及时采 取限购等措施 个人 贷款 1、首套自住房且套型建筑面 积在 90 平方米以上的贷款 首付比例不得低于 30%； 2、 二套房贷款首付 50%，利率 不低于基准利率的 倍； 3、对贷款购买第三套及以上 住房的，贷款首付款比例和 贷款利率应大幅度提高。 对贷款购买第二套住房的 家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准 利率的 倍。各地根据实 际在此基础上还可以上调。 严格实施差别化住房信 贷政策。 房价 控制 目标 各城市人民政府要根据当 地经济发展目标、人均可支 配收入增长速度和居民住 房支付能力，合理确定本地 区年度新建住房价格控制 目标。 各直辖市、计划单列市和 除拉萨外的省会城市要 按照保持房价基本稳定 的原则，制定并公布年度 新建商品住房价格控制 目标 税收 买住房不足 5 年转手交易 的，差额征收营业税。 买住房不足 5 年转手交易 的，统一按销售收入全额征 收营业税。严格执行个人转 让房地产所得税征收政策。 扩大个人住房房产税改 革试点范围。 保障 房 建设保障性住房 300 万套、 各类棚户区改造住房 280 万 套。 1、加大保障性安居工程建 设力度。各地要通过新建、 改建、购买、长期租赁等方 式，多渠道筹集保障性住房 房源，逐步扩大住房保障制 度覆盖面。 2、加强保障性 住房管理，健全准入退出机 制，切实做到公开、公平、 公正。 1、全面落实 2013 年城镇 保障性安居工程基本建 成 470 万套、新开工 630 万套的任务。 2、完善并 严格执行准入退出制度， 确保公平分配。 3、2013 年底前，地级以上城市要 把符合条件的外来务工 人员纳入当地住房保障 范围。 土地 供应 1、国土资源部要指导督促各 地及时制定并公布以住房为 主的房地产供地计划，并切 实予以落实。2、房价上涨过 快的城市，要增加 居住用地的供应总量。 1、各地要增加土地有效供 应，落实保障性住房、棚户 区改造住房和中小套型普 通商品住房用地不低于住 房建设用地供应总量的 70%的要求。 2、在新增建 设用地年度计划中，单列保 障性住房用地，做到应保尽 保。 3、大力推广以“限房 价、竞地价”方式供应中低 价位普通商品住房用地 1、2013 年住房用地供应 总量原则上不低于过去 五年平均实际供应量。2、 加快中小套型普通商品 住房项目的供地、建设和 上市，尽快形成有效供 应。 通过对比可以发现，“国五条”提出的调控措施大多是对现有政策的强调 和完善。有统一有差别，是此次“国五条”最大的特点。统一限购的区域、 类型、资格审查要求，统一房价控制目标的基本原则和统计口径，统一供 地计划的最低限额；省级政府差别化确定限购地级、县级市，严格实施差 别化信贷，地级市将外来务工人员纳入保障房体系；再加上对房产税试点 扩围的明确表态，“国五条”再次确认了今后一段时期内房地产调控“有 保有压”的原则。 地方国五条细则对比分析 表 1-7 ： 广东省执行方法与国五条政策细则对照 国五细则 广东省政策 一、完善稳定房 价工作责任制 制定地区价格控制目标，于一季度向社 会公布； 健全房价考核问责制度，加强督查等工 作 广州、深圳 3 月底前公布住房价 格控制目标 省住房城乡建设厅、监察厅要加 强政策落实等工作的监督检查 二、坚决抑制投 机投资性购房 进一步完善现行住房限购措施： 1. 限购区域应覆盖城市全部行政区 域 出台的住房限购政策与“国五条” 细则文件（国办发„2013‟17 2. 限购住房应包括所有新建商品房和 二手房 3.购房审查前移至签订购房合同前 4. 对违规居民家庭暂停在本行政区域内 向其售房 其他城市出现房价上涨，政府可扩大限 购范围 房价上涨过快城市，银行可根据政府房 价目标，提高第二套住房贷款的首付款 比例和贷款利率 个人所得税严格按转让所得的 20%计 征 号文）要求不符的，应立即作出 调整 广州、深圳、珠海、佛山继续执 行限购政策（没加）没提 严格执行“国五条”细则个人所 得税的征收规定 三、增加普通商 品住房及用地供 应 保持合理、稳定的住房用地供应规模， 供应总量应不低于过去 5 年平均实际 供应量完善土地出让方式，严防高价地 扰乱市场预期 建立中小套型住房建设项目行政审批 快速通道 对中小套型项目银行优先支持其开发 贷款需求 3 月底前向社会公布 2013 年度 住房用地供应计划 完善“限地价、竞房价”、“限 地价、竞房价或竞配建保障房” 等土地出让方式，防止商品住房 土地出让价格过快上涨 建立 90 平方米以下中小套型普 通商品住房建设项目行政审批快 速通道 没提 四、加快保障性 安居工程规划建 设 全面落实 2013 年城镇保障性安居工程 基本建成 470 万套、新开工 630 万套 的任务。 加强分配管理。完善保障性住房申请家 庭经济状况审核机制，确保公平分配。 2013 年全省城镇保障性安居工 程任务为基本建成 万套、新 开工建设 万套。 各地要抓紧完善本地区住房保障 管理制度，加快住房保障管理信 息系统建设，实现多部门信息资 源共享。 五、加强市场监 管和预期管理 各地区要提高商品房预售门槛，稳步推 进商品房预售制度改革 完善管理制度，到“十二五”期末，所 有条件的地区可适当提高商品房 预售门槛。 大力推进信息系统建设，2013 年 有地级以上城市原则上要实现联网。 底前各地级以上市要按要求完成 网络连接和数据传输测试 此次调控是局部收紧，是更具有针对性，目的性，其主要目的仍然是坚持 “去投资化”，抑制房地产投机。主要针对的是全国房价过快上涨的部分 城市，尤其是一线城市及部分二三线城市。而广东省作为第一个落实“国 五条”细则的地方政府，拉开了地方细则出台的序幕，在一季度末的最后 几天，各主要城市相继按规定出台楼市调控细则，从限购、限贷、信息联 网和扩大住房供应等方面细化调控举措。 表 1-8：地方国五条细则对比分析 城市 房价控制目标 限购 二套房贷 个税 出台日期 北京 与 2012 年价格 相比保持稳定， 进一步降低自住 型、改善型商品 住房的价格，逐 步将其纳入限价 房序列管理 在 之 前 的 基 础 上，强化之处： 自本通知下发次 日起，本市户籍 成年单身人士在 本市未拥有住房 的，限购 1 套住 房；对已拥有 1 套 及 以 上 住 房 的，暂停在本市 向其出售住房 根据本市房价控 制目标和政策要 求，进一步提高 第二套住房贷款 的首付款比例。 能核实房屋原值 的，差额 20%计 征；不能核实房屋 原值的，依法按照 核定征收方式计 征个人所得税。5 年以上，家庭唯一 用房，继续免征个 人所得税。新旧政 策以存量房买卖 合同网签时间为 准 2013-3-30 上海 保持房价基本稳 定的要求 维持原有限购， 完善住房限购措 施的操作流程 根据市场变化， 适时调整第二套 住房贷款的首付 比 例 和 贷 款 利 率。加强资格审 查 能核实房屋原值 的，依法严格按照 转让所得的 20% 计征 2013-3-30 广州 2013 年广州市 新建商品住房价 格涨幅要低于广 州市年度城市居 民人均可支配收 入实际增幅。 限购政策上作出 进一步严格的措 施，规定非本市 户籍居民家庭持 补缴纳税证明或 社 保 证 明 购 房 的，不予认可。 从化、增城的调 控措施将由两地 自行制定，不纳 入全市范围内的 限购 提高第二套住房 贷款的首付款比 例和贷款利率； 至于增城、从化 “限价”、“限 购”问题，将由 两市政府结合当 地 实 际 研 究 实 施。 严格执行国办发 „2013‟17 号文 关于出售自有住 房个人所得税的 征收规定 2013-3-31 深圳 低于本市人均可 支配收入的实际 增长速度 维持原有限购， 加强审查 在必要时候调整 第二套住房贷款 的首付比例和利 率。进一步提高 住房公积金贷款 政策对于合理住 房需求的支持力 度。 严格执行国办发 „2013‟17 号文 关于出售自有住 房个人所得税的 征收规定 2013-3-31 重庆 主城区低于城镇 居民人均可支配 收入实际增幅； 以外各区县（自 治县）人民政府 制定本区域房价 控制目标，于四 月底向社会公布 无限购措施 主城区新建商品 住房价格出现上 涨过快、上涨幅 度超过房价控制 目标时，可在国 家统一信贷政策 基础上，进一步 提高第二套住房 贷款的首付款比 依法严格按转让 所得的 20%计征。 2013-3-30 例和贷款利率 天津 低于城镇居民人 均可支配收入实 际增长幅度 维持原有限购， 加强审查 根据市场情况适 时提高第二套住 房首付款比例和 贷款利率 能核实房屋原值 的，差额 20%计 征；不能核实房屋 原值的，依法按照 核定征收方式计 征个人所得税。5 年以上，家庭唯一 用房，继续免征个 人所得税。 2013-3-31 沈阳 新建商品住房价 格涨幅低于当年 城市居民人均可 支配收入实际增 幅。 已拥有 1 套住房 的本市户籍居民 家庭(含购房人、 配偶及未成年子 女，下同)，可再 购买 1 套住房； 能够提供在本市 1 年以上纳税证 明或社会保险证 明的非本市户籍 居民家庭，可购 买 1 套住房。购 买的住房包括新 建商品住房和二 手住房。 强化借款人资格 审查；加强对差 别化住房信贷政 策的日常管理和 专项检查；根据 本市房价控制目 标和政策要求， 进一步提高第二 套住房贷款首付 比 例 和 贷 款 利 率。 对出售自有住房 应征收的个人所 得税，通过税收征 管、房屋登记等历 史信息能够核实 房屋原值的，按转 让所得 20%计征， 无法核实房屋原 值的，可按现行核 定标准计征。 2013-3-30 宁波 保持住房价格基 本稳定，新建商 维持原有限购， 加强审查 根据本市房价控 制目标和政策要 严格执行国家关 于出售自有住房 2013-3-31 品住房价格涨幅 低于年度城镇居 民人均可支配收 入的实际增幅。 求，适时调整第 二套住房贷款的 首付比例和贷款 利率。对中小套 型住房套数达到 项目开发建设总 套数 70%以上的 普通商品住房建 设项目，可在符 合信贷条件的前 提下优先支持其 开发贷款需求。 个人所得税的征 收规定。 合肥 不高于本市城镇 居民人均可支配 收入的实际增幅 范围未扩大，之 前规定合肥市城 区（瑶海区、庐 阳区、蜀山区和 包河区）限购 未提 未提 2013-3-30 济南 涨幅低于城市居 民人均可支配收 入实际增长水平 维持 维持 落实个人转让房 地产所得税征收 相关规定 2013-3-31 贵阳 低于城镇居民家 庭人均可支配收 入实际增幅 未提 未提 未提 2013-3-31 南京 低于城镇居民家 庭人均可支配收 入的实际增幅 未提 未提 未提 2013-3-31 大连 增幅控制在我市 同期城镇人均可 支配收入实际增 未提 未提 未提 2013-3-31 幅以下。新建商 品住宅销售价格 以国家统计部门 权威发布的统计 指标为依据 厦门 以统计部门发布 的价格统计指标 为依据，同比涨 幅低于城镇居民 人均可支配收入 实际增长幅度 未提 未提 未提 2013-3-30 武汉 新建商品住房 （不含保障性住 房，下同）价格 控制目标为：新 建商品住房价格 同比增幅低于人 均可支配收入实 际增幅。 未提 未提 未提 2013-3-31 成都 价格涨幅低于本 年度城镇居民人 均可支配收入实 际增长幅度。 未提 未提 未提 2013-3-31 西安 价格增长幅度明 显低于当年城镇 居民人均可支配 收入实际增幅。 未提 未提 未提 2013-3-31 哈尔 滨 价格增幅低于我 市城市居民家庭 未提 未提 未提 2013-4-1 年人均可支配收 入的实际增幅。 长沙 价格必须控制在 城镇居民人均可 支配收入扣除居 民消费价格上涨 后的实际增幅以 下，保持基本稳 定。 未提 未提 未提 2013-4-1 从各城市纷纷出台的细则可以看出：整体上并没有超过“国五条”的严厉 程度，各地执行细则松紧不一。其中一线城市政策偏紧，尤其北京为各城 市最严、最细化、操作性最强，二三线城市则相对偏松，只是重申了一下 房价上涨不能超过居民可支配收入，二手房 20%个税主要集中于二手房成 交比较密集的城市，大部分城市细则既无特别有力的举措，也没有公布具 体操作措施，力度明显低于市场预期，市场影响或有限。 多数城市政策力度较为温和，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入 的现实是密不可分的，叠加当前的刚性需求仍然旺盛，市场的抗药性逐步 增强，预计全年新房成交受政策影响不大，相比 10 年调控之后市场成交 下滑的幅度，本次调控市场下滑幅度要显著低于 10 年；地方政策陆续出 清，判断市场的逻辑又重回流动性。 “国五条”市场影响分析 对金融业的影响 宏观市场方面，据相关数据统计， 2009 年 7 月开始央行便开始有意识地 收紧货币政策，但是 2010 年受惠于央行保汇率促出口的策略，结汇力度 较大，银行间流动性良好，所以即使第一轮调控之后房地产市场的成交依 然不错。 2013 年 1 月份我国新增外汇占款竟达到逆天的人民币 亿元，当月值超过去年全年总和，超过之前 6300 亿的预期，说明央行购 汇的力度空前，预计后期中国的结汇力度仍不会太弱。 同时，国债息差轻微收缩，仍保持跟去年 12 月份以来的水平，流动性仍 然良好，仍可支撑房地产市场成交。 数据来源：世联华房数据库 图 1－3：金融机构新增人民币外汇占款 数据来源：世联华房数据库 图 1－ 4：国债收益率走势 数据来源：世联华房数据库 图 1－ 5：银行间回购加权利率 数据来源：世联华房数据库 图 1－ 6：美元兑人民币 NDF 走势 数据来源：世联华房数据库 图 1－ 7：香港人民币存款 数据来源：世联华房数据库 图 1－8：中间价：美元兑人民币 银行方面，受“国五条”细则影响，二套房贷款比例被大幅提高，个别商 业银行房贷业务被叫停，同时受多方因素的制约，有些银行的个贷额度也 是十分紧张，将此前 折的首套房利率上浮至基准，这些都会对银行的 贷款业务带来很大的抑制作用。 对房地产市场的影响 对新房市场的影响 数据来源：世联华房数据库 图 1－9：全国一线城市新房市场成交量价情况 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2 0 12 0 1 2 0 12 0 3 2 0 12 0 5 2 0 12 0 7 2 0 12 0 9 2 0 12 1 1 2 0 13 0 1 2 0 12 0 1 2 0 12 0 3 2 0 12 0 5 2 0 12 0 7 2 0 12 0 9 2 0 12 1 1 2 0 13 0 1 2 0 12 0 2 2 0 12 0 4 2 0 12 0 6 2 0 12 0 8 2 0 12 1 0 2 0 12 1 2 2 0 12 0 2 2 0 12 0 4 2 0 12 0 6 2 0 12 0 8 2 0 12 1 0 2 0 12 1 2 2 0 13 0 2 北京 广州 上海 深圳 全国一线城市新房成交量价情况 批售面积(万平方米) 成交面积(万平方米) 成交单价(元/平方米) 从供需角度来看，2013 年前两月四大一线城市的批售量均大于成交量，去 化压力得以减轻，其中，北京市场吸纳量一直保持在高位。 数据来源：世联华房数据库 图 1－10：2013 年全国一线城市新房市场成交量价情况 从市场成交情况来看，整体市场呈现量价微涨的态势。春节后全国主要一 线城市新房住宅市场表现活跃，成交量持续上涨，成交价小幅上涨，究其 原因主要是传统小阳春导致成交量回升至正常水平，加上“国五条”细则 实施催生新房热，至第 12 周（ 20130311-20130317）市场成交量及成交 价均出现不同程度的回暖降温，市场预期得以稳定。 因目前市场上主要是以刚需客以及改善型客户为主，因此，新政对一手房 打压的作用可能不会很大，但对豪宅市场会产生一定的影响。另外，我们 通过电话也调研了万科、金大地和世联的部分总监和项目经理、世联行， 他们都表示最近两周上门量没有受到影响。总的来说，从 3 月最新的上门 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2 0 12 1 2 3 1- 0 10 6 2 0 13 0 1 1 4- 0 12 0 2 0 13 0 1 2 8- 0 20 3 2 0 13 0 2 1 1- 0 21 7 2 0 13 0 2 2 5- 0 30 3 2 0 13 0 3 1 1- 0 31 7 2 0 13 0 1 0 7- 0 11 3 2 0 13 0 1 2 1- 0 12 7 2 0 13 0 2 0 4- 0 21 0 2 0 13 0 2 1 8- 0 22 4 2 0 13 0 3 0 4- 0 31 0 2 0 12 1 2 3 1- 0 10 6 2 0 13 0 1 1 4- 0 12 0 2 0 13 0 1 2 8- 0 20 3 2 0 13 0 2 1 1- 0 21 7 2 0 13 0 2 2 5- 0 30 3 2 0 13 0 3 1 1- 0 31 7 2 0 13 0 1 0 7- 0 11 3 2 0 13 0 1 2 1- 0 12 7 2 0 13 0 2 0 4- 0 21 0 2 0 13 0 2 1 8- 0 22 4 2 0 13 0 3 0 4- 0 31 0 北京 广州 上海 深圳 2013年全国一线城市新房成交量价情况 成交面积（万平方米 ） 成交单价（元/平方米 ) 数据来看，市场热度暂时还能持续， 3 月的成交影响可能还不是太大，但 是 3 月底各地方会密集出台细则，预计会对 4 月份造成直接的冲击， 4 月 份的市场成交可能会偏谨慎。 对二手房市场的影响 数据来源：世联华房数据库 图 1－11：全国一线城市二手房成交量价情况 从市场月度成交情况来看，全国主要一线城市二手房成交呈现量价维稳趋 势。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2 0 12 0 1 2 0 12 0 3 2 0 12 0 5 2 0 12 0 7 2 0 12 0 9 2 0 12 1 1 2 0 13 0 1 2 0 12 0 2 2 0 12 0 4 2 0 12 0 6 2 0 12 0 8 2 0 12 1 0 2 0 12 1 2 2 0 13 0 2 2 0 12 0 1 2 0 12 0 3 2 0 12 0 5 2 0 12 0 7 2 0 12 0 9 2 0 12 1 1 2 0 13 0 1 2 0 12 0 2 2 0 12 0 4 2 0 12 0 6 2 0 12 0 8 2 0 12 1 0 2 0 12 1 2 2 0 13 0 2 北京 广州 上海 深圳 全国一线城市二手房成交量价情况 成交面积(万平方米) 成交均价（元/平方米） 数据来源：世联华房数据库 图 1－12：2013 年全国一线城市二手房成交量价情况 从近期市场成交情况看，受“国五条”细则实施的影响，二手房交易进入 白热化，二手房过户热潮涌现。其中，北京、上海、深圳的二手房成交自 第 9 周开始一直呈逐渐递增走势，原因可能是担心二手房交易按差额 20% 缴纳个人所得税政策得到严格实施，市场购买需求及业主出售意愿都将会 受到明显的影响，部分客户纷纷提前出手，拉高二手房市场成交；成交价 格则相对维持稳定。 总体上，从全国主要一线城市的成交量和均价来看，事实上从第一轮调控 开始后增速就开始下移。根据过往市场经验来看，一二手市场的波动是同 向的，当二手房受到打压，这种预期一定会传递到一手房市场。通过我们 与客户的访谈了解到，客户买二手房的原因主要是因为二手房具备一手房 没有的资源，例如学位房、成熟的交通、生活便利性、商业等配套，因此 这类客户只会去买二手房，而不会去买一手房，这样考虑，对二手房的打 压不一定会将二手房客户转移到一手房市场。 对开发商的影响 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 20 40 60 80 100 120 140 2 0 12 1 2 3 1- 0 10 6 2 0 13 0 1 0 7- 0 11 3 2 0 13 0 1 1 4- 0 12 0 2 0 13 0 1 2 1- 0 12 7 2 0 13 0 1 2 8- 0 20 3 2 0 13 0 2 0 4- 0 21 0 2 0 13 0 2 1 1- 0 21 7 2 0 13 0 2 1 8- 0 22 4 2 0 13 0 2 2 5- 0 30 3 2 0 13 0 3 0 4- 0 31 0 2 0 13 0 3 1 1- 0 31 7 2 0 12 1 2 3 1- 0 10 6 2 0 13 0 1 1 4- 0 12 0 2 0 13 0 1 2 1- 0 12 7 2 0 13 0 1 2 8- 0 20 3 2 0 13 0 2 0 4- 0 21 0 2 0 13 0 2 1 1- 0 21 7 2 0 13 0 2 1 8- 0 22 4 2 0 12 1 2 3 1- 0 10 6 2 0 13 0 1 0 7- 0 11 3 2 0 13 0 1 1 4- 0 12 0 2 0 13 0 1 2 1- 0 12 7 2 0 13 0 1 2 8- 0 20 3 2 0 13 0 2 0 4- 0 21 0 2 0 13 0 2 1 1- 0 21 7 2 0 13 0 2 1 8- 0 22 4 2 0 13 0 2 2 5- 0 30 3 2 0 13 0 3 0 4- 0 31 0 2 0 13 0 3 1 1- 0 31 7 北京 上海 深圳 2013年全国一线城市二手房成交量价情况 成交面积(万平方米) 成交单价(元/平方米) 开发商市场情况 在“国五条”政策的影响下，部分开发商仍持谨慎态度，在面对下一阶段 可能全面的进行价格调整上面临一定的压力。 新开工方面，根据与开发商的沟通，因为新开工、投资额是有一定滞后性 的，目前资金还没有出现问题，只要开工，基本上不会停工，因此对新开 工的影响不会那么快。下半年市场新推货量可能会大一些，但是由于很多 是去年下半年推的盘，很多量去年没有跑完，很多库存移到今年上半年， 再加上今年上半年大家新推货量同比增长，因此整体上来看，今年上半年 开发商的推货压力整体不轻。 近期刚需市场仍然作为重点，企业应该调整产品结构，提高单城市和单项 目的贡献率，加快跑量，提高去化率和周转速度，不要存在二手房的需求 被限导致一手房成交受益的侥幸心理，如果要真的存在侥幸的心理，那就 是中国经济的疲软，弱复苏局面持续，经济需要“宽货币”。 开发商 2013 年销售目标 2012 年在限购背景下，房地产市场又一次超过预期，使得整个行业亢奋起 来，据不完全统计，截至 1 月底，已有多家上市房企披露其 2013 年度销 售目标，预计涨幅少则 10%，多则 50%，平均涨幅约 25%。 年 份 2012 年销 售 目标 2013 年目标 备注 1 万科 / 2013 年收入锁定率 105%：期末公司并表口径内尚 有 万平米，合同金额 亿元已售未结 资源，已售未结均价 10602 元/平米，环比 2011 年底下滑 %；体现于报表上的预售账款 亿元，占到我们 2013 年未结算预测收入的 105%。 2013 年万科计划新开工面积 1653 万平，较 12 年 实际新开工增长 15%。全年可售货量将保持充裕， 预计整体货量可达到 2400 亿，正常市场下，预计 全年销售有望达到 1700 亿。 中金、 国泰 君安 2 保利 1200 考核销售额 1000 亿元，努力争取 1200 亿元销售 目标 3 恒大 1000 1000 亿元 4 金地 420 2013 年公司总可售量达 600 亿元，其中新推项目 货值 320 亿元，存量项目货值 280 亿元。按 70% 去化率估算，销售金额可达 420 亿元，较 2012 年 增长 23%。 5 中信 / / 6 远洋 350 350 亿元 7 中铁 建 / / 8 中建 / 未公布。2012 年占中国建筑地产销售的 18% 9 招商 400 计划销售面积 280 万平米,计划销售金额 400 亿元 10 佳兆 业 220 220 亿元 11 中海 亿 港元 1000 1000 亿港元，孔庆平表示将争取两位数增长 中海 宏洋 亿 港元 170 12 万达 1370 计划商业地产收入 1370 亿元 13 绿地 1366 销售目标计划增长 30%以上 14 世茂 550 550 亿元。 上海 世茂 100 其他 15 龙湖 460 16 华润 臵地 522 570 已经实现签约额 137 亿元 17 富力 322 420 交付目标约 284 万平方米，料上半年及下半年分别 占 1/3 和 2/3 18 碧桂 园 476 620 交付面积目标至 800 万平方米 19 绿城 547 550 20 融创 中国 356 450 21 雅居 乐 420 22 复地 200 23 越秀 地产 123 132 24 合生 创展 170 25 恒盛 地产 110 26 中骏 臵业 60 75 27 合景 泰富 160 28 花样 100 年 29 九龙 仓 / 200 30 首创 臵业 133 200 31 荣盛 发展 235 32 禹州 地产 80 33 保利 臵业 234 亿港 元 260 亿 港元 34 旭辉 集团 125 35 华侨 城 205（华 泰） 245 公司今年总可售货量为 168 万平方米，货值达 405 亿元，其中 2013 年计划推出的货量为 万平 方米，货值达 亿元.今年推出的货量中，深圳 占比大约为 37%，上海占比为 24%，占了四分之一。 在推盘节奏上，一季度和四季度将会更集中。分别 是一季度计划推出的总货值大概为 91 亿元，对应 的面积为 38 万平方米；二季度推出货值 43 亿元， 对应面积 21 万平方米；三季度推货 49 亿元，对应 面积 33 万平方米；四季度推货 62 亿元，对应面积 为 24 万平方米。主要是不同地区的房价不同导致 货值和面积的不同。 36 奥园 地产 75 37 方兴 地产 亿 港元 180 开发商面临的挑战 从最新出台的“国五条”来看，开发商可能面临以下几个挑战： 1、成交 量下滑；2、外部融资渠道继续受限；3、对于预售资金的监管加强，等于 降低房企内部融资的杠杆。很有可能减少开工和拿地，近而影响未来的房 屋供应，为未来的价格重新上涨埋下隐患。 从财务数据上来看，当前的房企基本上处于景气度的高峰，所以无论看拿 地还是开工数据，都比较景气。其实，从房企财务这个链条发展来看，我 们很容易判断市场价格的变化，因为涨降价的主体是开发商。假设调控一 轮接一轮，那么房企财务上的表现将遵从以下的发展步骤：（ 1）房屋销 量下滑；（ 2）库存增加，房企的库存周转率下降；（ 3）总资产周转率下 降，体现出来资产仍在增加，但销售数据已经下滑；（ 4）销售利润率下 降，利润下滑，盈利能力转差。因为当前中国经济已经逐步进入高通胀低 成长的态势，而房企经营成本刚性上涨，叠加调控导致量价受限，则利润 率便会出现下降；（ 5）经营现金流量规模减少；（ 6）短期偿付危机出现。 例如手持现金 /（短期借款+年内到期的长期借款）该指标已经到了类似 08 和 11 年那么差的水平的时候，基本上可以判断该公司已经出现了现金流 危机，行业也同理；（ 7）降价抛售，快速回款获取现金。而一般企业到 了这个阶段再采取现金为王的措施时间有点晚，更加有远见的企业在更早 的时候已经开始强调现金安全了；（ 8）长期的偿付危机出现，表现为外 部融资困难，投资者对于市场过度悲观，导致公司雪上加霜；（ 9）最终 房企采取股权融资的方式融资，例如当年的绿城。 第三章 房地产调控政策走向及市场预测 “国五条”的出台，基本为今年中央的房地产调控政策走向确定了基调， 在政策保持持续性和稳定性的基础上，今年的调控力度将适度从紧。 反应到市场层面， 1、市场供应层面：从新开工来看，开发商只要开工， 都会持续下去，因此新开工受到影响不会很快；从推货量来看，由于去年 部分新推盘量未跑完，累积库存，再加上今年上半年新推货量同比增长， 因此今年上半年开发商的推货压力整体不轻，同时，受本次调控政策去投 资化目的较强的影响，预计主攻大户型产品的开发商将再次受到特别大的 打压，可拓展主攻刚需产品，并且需要加快跑量。 2、市场成交层面：目前中国经济仍需要“宽货币”，预计今年一二线城 市的信贷政策将实施窗口指导和总量控制，这会直接抑制成交量，三四线 城市的市场成交暂时无忧并且会好于一二线城市。具体原因可能是：1）、 政策打压的是一二线城市，三四线城市暂时没有被波及。 2）、2012 年一 二线城市高基数，三四线城市低基数，所以增速上三四线城市会占优。3）、 从我们最近的调研结果来看，1、2 月份三四线城市刚刚起势，即使库存高 企，依然有热销楼盘，分化特别明显。成交价格方面，因为成交量永远是 价格的领先指标，预计未来价格增速将逐步走低，但绝对值的下降将如过 去几轮周期一样，会在长短期国债息差最小点产生下降，因此，今年全年 仍是微涨的局面。