银行融资业务规范
荣盛房地产发展股份有限公司
2009年4月23日
主要流程阶段及内容
第一阶段 银行融资前期准备阶段
第二阶段 银行融资的调查和审批阶段
第三阶段 银行融资的放款阶段
第四阶段 银行融资的还款阶段
银行融资各流程阶段示意图
第一阶段 银行融资前期准备阶段
新成立公司办理贷款卡（45天）
单体工程开工前第227天开始，开工前第182天完成
调查拟合作银行（45天）
单体工程开工前第227天开始，开工前第182天完成
贷款方案内部审批（37天）
单体工程开工前第182天开始，开工前第145天完成
1-1 新成立公司办理贷款卡
行政人事部门及时办理完毕新公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等公司基础证件；
财务部凭营业执照和组织机构代码证等证件向当地人民银行征信管理部门提出申请，并领取《贷款卡申请报告书》；
财务部如实填写《贷款卡申请报告书》，根据所在地人民银行要求准备公司资料，并送有关部门审检通过后，由所在地人民银行发放贷款卡。
1-2 调查拟合作银行
分子公司财务部调查至少三家以上拟合作银行，了解拟合作银行支持程度、融资规模、抵押率、相关人员业务素质等，并将调查结果报公司资金运营部审批；
公司资金运营部根据分子公司调查情况，拟定合作银行，必要时可派专人前往项目所在地调查拟合作银行；
公司资金运营部确定拟合作银行后，报财务总监、总经理审批通过后，方可执行。
截止2009年3月各行占公司贷款总额比列
2006年-2009年3月各行贷款金额增减变动
1-3 贷款方案公司内部审批
分子公司财务部根据项目开发进度，项目总投资估算和抵押物确定在合作银行的融资金额（在开工前第152天前，确定项目所在地办理预售许可证前是否需要由土地抵押转为在建工程抵押）；
公司资金运营部根据公司整体情况对分子公司上报的融资方案进行审核、调整；
公司资金运营部将融资方案形成文字说明上报资金管理委员会审批通过，后方可执行。
第二阶段 银行融资的调查和审批（一）
合作银行开户、评级（30天）
单体工程开工前第145天开始，开工前第115天完成
银行融资资料的准备（20天）
单体工程开工前第115天开始，开工前第95天完成
银行支行对融资资料的调查和审批（15天）
单体工程开工前第95天开始，开工前第80天完成
第二阶段 银行融资的调查和审批（二）
银行分行对融资资料的调查和审批（20天）
单体工程开工前第80天开始，开工前第60天完成
银行省行前台对融资资料的评估（21天）
单体工程开工前第60天开始，开工前第39天完成
银行省行后台对融资资料审查并批复（39天）
单体工程开工前第39天开始，开工前第0天完成
银行融资资料准备、更改、审定、上报示意图
银行融资运作时间长，牵涉部门、环节多，并需要根据公司需求、项目开发进度、银行审查要求等情况不断修改融资资料，资料的准备、更改、审定、报银行流程如图所示：
资金运营部根据公司情况进行调整、审核、定稿
分子公司准备资料、根据情况修改资料
银行支行、分行、省行前台及后台审核资料
银行支行、分行、省行前台及后台调查流程
银行支行
银行分行
银行省行前台
银行省行后台
收集融资资料
调查报告
初审意见
支行行长签批
出具行文
报分行审查
补充融资资料
审查报告
复审意见
法律意见书
分行行长签批
出具行文
报省行前台审查
项目所在地调查
补充融资资料
项目调查报告
押品调查报告
前台老总审批
移交后台审查
审查上报资料
补充融资资料
项目审查报告
后台老总审批
提交贷审会审议
2-1 合作银行开户、评级
分子公司财务部根据合作银行要求提供开户资料和信用评级资料，及时完成开户及信用评级工作。如评级遇到流程调整等因素需延长时限，需在开工前第115天前向公司资金运营部做出书面申请，批复后可顺延；
公司资金运营部审核分子公司开户资料和信用评级资料，督促分子公司报合作银行审查，协助协调银行审查进度，并及时批复分子公司评级时限调整的申请。
2-2 银行融资资料的准备
分子公司财务部根据项目可行性研究报告和项目平面规划图初稿编制银行融资可行性研究报告初稿，及其他基础融资资料的准备；
公司资金运营部对分子公司的银行融资可行性研究报告及财务数据审核定稿，财务数据定稿后报公司财务总监审批后提供给合作银行 。
基础银行融资资料明细如下：
2-2 银行融资资料的准备
（1）公司资料
分子公司和总公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、资质证书、贷款卡、法人代表及被授权人身份证、验资报告、公司章程、近三年审计报告复印件；
董事会决议 、授权委托书、公司主要人员简历及职工构成、即期财务报表及科目明细说明等原件；
合作银行要求提供的其他公司资料。
2-2 银行融资资料的准备
（2）项目资料
土地出让合同、土地款缴纳凭证、国有土地使用证、项目立项批文、项目规划平面图、用地规划许可证、工程规划许可证（可后补）、施工许可证（可后补） 、前期项目投入缴纳凭证复印件（可后补）；
项目可行性研究报告、项目贷款申请原件；
设计单位、施工单位、监理单位的营业执照、资 质证书等；
合作银行要求提供的其他项目资料。
2-2 银行融资资料的准备
银行融资可行性研究报告需注意问题:
1、项目各项投资来源、比例是否合理，自有资金是否落实和符合规定。一般融资金额占总投资金额的合理比例为40%。项目自有资金应占项目总投资35%以上；
2、项目年度现金流的年初累计现金流不能为负，各年度累计现金流不能超出贷款金额；
3、投资利润率是指项目是考察项目投资盈利能力的静态指标。该指标至少不小于15%，净利润率至少不小于10%。
2-3 银行支行对融资资料的调查和审批
银行支行调查和审批流程如下：
信贷业务部门对公司情况、项目情况、项目市场前景进行调查，出具调查报告。经信贷负责人、主管副行长、 行长签字审批后，上报分行贷款审查部门 ；
分子公司财务部根据规划部门的调整及时对融资可行性研究报告进行修改，并补充银行支行所需的其他资料；
公司资金运营部对分子公司修改后的融资可行性研究报告及财务数据进行审核，财务数据如有重大调整需报公司财务总监审批。
2-4 银行分行对融资资料的调查和审批
银行分行调查和审批流程如下：
银行分行审查部门对支行上报资料进行审查，出具审查报告，经审查负责人、处长、主管副行长、行长签字审批后，会同法律事务处出具的法律审查意见，上报省行贷款前台审查部门；
分子公司财务部根据工程规划许可证对融资可行性研究报告进行修改，并补充银行分行所需其他资料（分公司此时必须取得工程规划许可证）；
公司资金运营部对分子公司修改后的融资可行性研究报告及其他融资资料进行审核定稿，财务数据如有重大调整需报公司财务总监审批。
2-5 银行省行前台审查部门对融资资料的评估
银行省行前台审查部门评估流程如下：
银行省行组织专业人士组成项目评估小组和押品评估小组项目贷款所在地进行实地评估，并出具项目评估报告和押品评估报告后，报银行后台审查部门；
分子公司财务部做好银行省行评估人员接洽工作，联系评估公司，出具押品评估报告，并根据省行评估人员要求，及时对贷款资料进行修改和补充；
公司资金运营协助分子公司协调银行省行关系，并对修改后的融资资料进行审核定稿。
2-6 银行省行后台审查部门的审查和批复
银行省行后台审查部门审查和批复流程如下：
银行省行后台审查部门对项目评估资料论证，协调汇总资料后，提出综合性审查报告和决策建议方案，提交贷审会审议；
分子公司财务部根据后台审查人员要求，及时对贷款资料进行修改和补充（分公司此时必须取得施工许可证） ；
公司资金运营部积极协调银行省行关系，并对修改后的融资资料进行审核定稿。
第三阶段 银行融资的放款阶段
银行省行贷审会通过并下发文件 （10天）
单体工程开工前第0天开始，开工后第10天完成
土地局（房管局）办理抵押登记（20天）
单体工程开工前第0天开始，开工后第20天完成
银行融资放款（10天）
单体工程开工后第20天开始，开工后第30天完成
3-1 银行省行贷审会通过行下发文件
银行省行贷审会通过并下发文件流程如下：
省行贷审会一般一周召开一次，审议通过后，授信审批部将会议纪要和贷款承诺函，报主管行长、行长审批后下发下级行（如贷审会未召开，放款时限可顺延）；
分子公司财务部根据省行批复文件及时对融资资料进行补充；
公司资金运营部积极协调银行省行关系，并对补充的融资资料进行审核定稿。
3-2 土地局（房管局）办理抵押登记
土地局（房管局）办理抵押登记流程如下：
财务部从根据押品所在地土地局（房管局）要求准备相关资料，经收件人员初审，处长、分管局长、局长审批，并缴纳抵押登记费用后，发放他项权利证书；
办理抵押登记手续的被委托人提前准备抵押登记所需资料，并协调土地局（房管局）相关办事人员，尽快办理完毕相关手续。
3-2 土地局（房管局）办理抵押登记
土地局（房管局）抵押所需资料：
1、抵押人、抵押权人、借款人营业执照、组织机构代码证、法人身份证、被委托人身份证、公司章程复印件；
2、抵押人、抵押权人、借款人授权委托书、抵押登记申请表、借款合同、抵押合同、抵押物清单、董事会决议、抵押承诺书、评估报告、土地分割图、土地证、房产证原件。
各地略有不同，以上仅作参考。
3-2 土地局（房管局）办理抵押登记
土地局（房管局）办理抵押登记注意事项：
1、办理他项权利证书时，土地或房产的抵押期限应长于贷款期限；
2、用于抵押的土地或房产，应由银行支行认可的资产评估机构进行评估；
3、土地所有权抵押，贷款金额不得超过抵押物出让价值的70%，或评估价值的50%；
4、房屋所有权抵押，贷款金额不得超过抵押物评估价值的70%。房产抵押应当与该房产的土地使用权一同抵押。
3-3 银行融资放款
银行融资放款流程如下：
银行支行根据其根据其认可的资产评估机构出具的评估报告，结合实际情况完成银行资产评估报告，并上报分行、省行审批通过后走项目贷款流程和放款流程；
分子公司财务部于银行支行、分行办理完毕押品流程、项目贷款流程和放款流程后，凭借款合同、抵押（担保）合同、借据等资料申请放款；
公司资金运营部协调省行相关人员，确保能够及时放款。
第四阶段 银行融资的及还款阶段
在建工程抵押（45天）
单体工程开工后第30天开始，开工后第75天完成
确定按揭贷款合作单位（45天）
单体工程开工后第30天开始，开工后第75天完成
银行融资还款（10天）
根据借款合同约定期限，提前10天安排资金
4-1 在建工程抵押
部分地区项目贷款需要追加在建工程抵押，分子公司应根据合作银行要求和项目销售进度，及时与土地局、房管局沟通，完成在建工程抵押；
公司资金运营部对需要追加在建工程抵押地区给予重点关注，积极与分子公司、合作银行沟通，提前了解由于在建工程抵押造成提前偿还贷款的时间节点、额度等要素。
4-2 确定按揭贷款合作单位
按揭贷款合作单位一般为项目贷款发放行，分子公司财务部可调查当地各行按揭贷款发放流程及放款时间，选择1-2个其他按揭合作单位，形成书面申请上报公司资金运营部；
公司资金运营部根据分子公司调查情况，必要时可派专人前往项目所在地调查拟合作单位，，及时批复分子公司上报请示。
4-3 银行融资还款
按借款合同规定还清全部贷款本息后，分子公司财务部取得银行支行出具的贷款结清证明和土地（房屋）他项权证；
办理注销抵押登记的被委托人根据当地土地局（房管局）要求，及时准备相关资料，并办理抵押登记注销手续，取得土地证（房产证） 。
E-mail :
电话 : 0316-5908589
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