池州国际汽车城营销推广方案
2008年4月15日
目 录
5前言：
6一、池州市经济及房地产发展概况
6（一）经济发展状况
7（二）固定资产投资与房地产投资情况
8（三）池州房地产市场发展情况
9（四）住宅市场情况
10（五）商业发展情况
11二、池州市汽车市场发展分析
11（一）汽车行业需求分析
13（二）池州汽车市场经营情况
14（三）结 论
15三、周边项目调研
15（一）项目调研情况
17（二）调研项目总结
18四、项目定位
18（一）项目简介
18（二）产品线
19（三）项目SWOT分析
21（四）项目发展理念
22（五）项目市场定位
23（六）形象定位
24（七）产品业态划分
30（八）项目客群定位
32（九） 项目价格定位
321、 定价原则：
37五、营销策略――策略图及策略点
40六、销售方案
40（一）销售阶段划分
42（二）按物业划分
43七、招商方案
44八、推广方案
44（一）推广策略
46（二）推广主题
48（三）推广阶段划分
50（四）各个阶段推广实施
54九、媒体策略
54(一) 媒体分析
56（二）媒体选用
57（三）媒体组合策略
58（四） 媒体排期及费用
十、整体推广费用预算及分配 59
前言：
本案是池州国际汽车城的销售及招商解决方案，池州是位于安徽南部的一个小城市，07年GDP排名安徽省最末，而项目位于池州市新规划的站前区，在2008年国家房地产政策持续从紧的形势下，如何在保证利润的基础上快速去化项目4万平米的商住物业是当前销售的主要目标。
本案的核心指导思想是－共赢，共赢是建立在市场分析、价值体现、利益共享的基础上。本解决方案的思路基本都源于此。文中若有不当之处，还请领导斧正。
一、池州市经济及房地产发展概况
（一）经济发展状况
07年池州市GDP为亿元，不考虑通货膨胀因素，同比增长％，为历年增长之最。人均GDP为11515元，同比增长％。
————以上数据来源于池州市国民经济发展公报
总体来看，池州市经济近年来处于稳步上升的阶段，但与周边城市相比，经济水平仍然落后，07年池州市GDP总量仅相当于合肥的11％、安庆的26％、铜陵的54％。在2007年安徽省17个市的GDP排名中，排在最后。但是从经济增长速度来看，仅次于合肥位居前列，
总结：池州市目前整体经济水平较落后，但是发展潜力巨大。
（二）固定资产投资与房地产投资情况
近年来，池州市固定资产投资和房地产开发投资速度较快，07年全市实现固定资产投资亿元，同比增长％，其中房地产投资亿元，同比增长37％，占固定资产投资比例近10％。从增长的比例来看，06年固定资产投资和房地产开发投资比例分别为％和％，05年分别为％和％，
———— 以上数据来源于池州市国民经济公报
总结：07年是池州市发展最快的一年，尤其是房地产的发展，更是迅速。08年将是池州市城市规划设计的执行年，站前区众多的商业项目都将于08年底前面世，市场机遇与压力同在。 （三）池州房地产市场发展情况
如下图表，池州市房地产发展处于一个相对稳定上升的状态，07年房地产交易额约为26亿元，与2006年的19亿元相比增长了37％，交易面积约99万㎡，与2006年的94万㎡相比增长了％。由此可见，06年到07年房地产价格上涨迅速。07年池州市各类商品房成交均价为元/㎡,06年各类商品房成交均价为元/㎡,同比上涨了15％。08年1—3月份各类商品房交易额为亿元，成交均价为元/㎡，相比07年增长了17％。
2006年
2007年
2008年1—3月
交易面积
（万㎡）
94
99
交易额
（亿元）
19
26
————以上数据来源于池州市房管局
据房管局了解，08年池州市共安排房地产开工面积400万㎡，年底前竣工240万㎡，其中主城区完成房地产施工面积150万平方米，竣工商品房和拆迁安置房面积分别为65万平方米和30万平方米。
总结：08年池州房地产市场将会供大于求，市场竞争将会进一步激烈。
（四）住宅市场情况
07年池州房地产市场住宅成交面积为万㎡，成交均价为元/㎡。08年1—3月份住宅成交面积为万㎡，成交均价元/㎡，同比增长7％。08年住宅市场供应将会加大，随着碧桂圆、百牙西路、新城明珠、河滨花园、书香名邸、兴济百苑等项目的陆续开工，预计08年住宅供应量为80万㎡左右。
2006年
2007年
2008年1—3月
住宅交易面积（万㎡）
住宅交易额（亿元）
———— 以上数据来源于池州市房管局
总结：08年池州住宅市场产品线丰富,供给严重大于需求，住宅市场竞争将会进一步激烈。 （五）商业发展情况
池州市商业发展相对落后，属于传统的自然的商业发展模式，商业气氛不活跃。缺乏主导型的大市场和专业市场，07年商业成交面积为万㎡，06年成交万㎡，如下图表所示：
———— 以上数据来源于池州市房管局
由上表可以看出，近3年来池州市商业交易面积较少，且增长并不明显。商业价格并不稳定，总体水平上升。这跟这几年商铺放量较少有关联，08年3月单价达到最高。从市场供应量来看，08年商业上市量将会远远超过07年，主要是因为站前区的规划及一系列商业项目的启动，增加了商业的供应量。
总结：从07年商铺成交万方的去化量来看， 08年，09年商铺的上市量将会将会是07年的几倍，池州商铺销售的风险增大。
二、池州市汽车市场发展分析
（一）汽车行业需求分析
随着交通的发达，池州市机动车保有量增长迅速，07年全市机动车辆保有量为万辆，增长了18％，其中小型、微型的私家车保有量为7674辆，增长了34％。由此可见近年来池州私家车增加迅速，强劲的市场需求与落后的行业发展现状形成了鲜明的对比，未来市场对与汽车经销行业的需求将越来越大，这一点对于本项目来说是一个重要的机会。
———— 以上数据来源于池州市国民经济发展公报
总结：紧抓汽车专业市场是保证项目成功的先决条件。
（二）池州汽车市场经营情况
无主导聚集”的市场
目前池州汽车销售商家主要分布在杏花村大道和翠微西路一带，另有部分分布在其他路段，但以上两处的汽车经销商家只是松散的分布在这一区域，从经营规模、品牌号召力上都不具备领军区域的实力；同时，齐山大道所在的站前区，目前虽然只有上海大众和奇瑞汽车两家4S店，但从现有物业的单体规模、产品规划、卖场品质和这个区域的土地储备等方面来分析，站前区具备成长为池州汽车销售及修配行业主导区域的潜力
二三线品牌”大行其道
在被调查的12个销售商和16个汽车品牌中，只有上海大众和上海通用算是一线品牌，大多数经销商经销的都是二三线品牌。汽车品牌经销空白多。
经营用物业“不专业”
商家经营中使用的物业极少是专门为汽车销售设计和建造的，除了上海大众和奇瑞的两家4S店是专门为汽车销售设计和建造的卖场，调研中的其他商家基本是购买或租用普通的门面房进行经营，尽管地段具有一定优势，但缺点非常明显，首先是卖场的面宽进深等尺度无法满足经营需要，经营面积往往得不到保证，大多数商家的卖场只能展示3-5辆样车，别克专卖店甚至只展示了一辆样车；其次是受制于装修和摆放，汽车卖场应具备的展览展示功能无从体现，卖场的气氛得不到烘托；再次是门前屋后缺少停车场地，无法保证应有的销售库存，也弱化了卖场的展览展示作用。
无自主产业链
由于池州市自身汽车行业的缺陷，汽车服务行业对外依赖性较大，尤其是受安庆汽车市场辐射的影响，在售后服务及维修上对其依赖性较强，没有形成自己独立自主的产业服务链。对比汽车经销市场，汽车服务业的也会随着汽车市场的成熟而逐步壮大，对于专业化、集中化的经营物业需求量也会迅速上升。
（三）结 论
池州的汽车经销市场还处于初级水平，需要专业化、规模化、整合的汽车经销市场，项目的上市顺应了市场的需求；
站前区是整个行业的未来发展潜力版块，这一区域将会成长为池州汽车行业商贸圈；
在售汽车的主要是二三线品牌，池州居民对于汽车的购买力还在慢慢释放，未来市场对汽车消费的需求及对品牌种类和汽车服务业的需求会逐渐增大
专业的汽车经营用物业十分匮乏，本地汽车经销商及汽车服务产业对专业物业的需求旺盛。
三、周边项目调研
（一）项目调研情况
本次调研的对象主要以站前区项目为主，重点市商业项目和与本案物业具有重复的项目，具体情况如下：
项目名称
开发商
项目概况
物业种类
开发节点
销售价格
与本案竞争权重
金汇安置小区
池州金汇置业
该项目位于本案斜对面，为安置小区，建筑面积8万方，其中安置房面积6万方，可售面积2万方。
该小区以住宅为主，配有少量的社区商业。
该项目多为拆迁还房，现已交付。
住宅均价：1700左右
商业均价：步行街一层售价为5488，临湖南路一层售价4288，二层为2288，其中中间最高价格为4788
1
百汇广场
浙江宝马集团与池州百汇置业
该项目位于本案相邻，占地100亩，建筑面积万方。
该项目以商业为主，业态种类繁多，涵盖商务办公区,精品展示区、汽车配件用品区、五金灯具区、装饰五金建材区、物流仓储区、配套生活百货区
还项目分三期建设，一期建筑面积30000平米，2007年12月开工，2008年5月竣工，于2008年6月开张；二期建筑面积30000平米，于2008年6月开工，年底建成；三期11000平米，为百货休闲娱乐配套区。
一期共推出6栋，售价2700——4200左右，其中沿长江南路商铺均价4200，一、二层连卖。
10
豪丰国际建材装饰城
由阿根廷籍华人叶志一先生投资建设
项目位于高速管委对面，与火车站比邻，项目占地140亩，建筑面积10万多方，总投资亿元人民币。
该项目以建筑装饰材料市场为主要业态，另配套商贸物流、酒店住宿、商务办公和餐饮休闲多种业态等。
项目计划于2008年8月底开工，2009年5月隆重开业。
5000
3
池州碧桂园
碧桂园地产
项目位于站前区西部，北抵齐山平天湖景区，南濒沿江高速公路，东接齐山大道、318国道，西临长江南路，占地2200亩，总建筑面积约250万方。
池州碧桂园的业态丰富，包括了多层、高层、双拼住宅、联体住宅、别墅级洋房、五星级凤凰酒店，学校以及医疗门诊设施等。此外社区里还规划化了大型的社区商业步行街，涵盖了休闲娱乐、餐饮、便民服务等各类主题品牌店、并有银行、大型超市等。
项目一期805亩已经动工，预计5月上市
未知
2
上海城
安徽齐山房地产开发有限责任公司和安徽升金物流有限公司
项目位于豪丰建材城对面与高速管委比邻项目总占地80亩，总投资2亿元以上，总建筑面积14万平方米
该项目业态种类丰富，涵盖了四星级宾馆、商务办公楼、物流信息及配送中心、家庭旅馆、大型超市、休闲广场等综合性商业服务中心。
项目计划将于2009年5月以前全部建成，一期工程近7万平方米，计划于2008年8月前建成。一期预计5月份推出。
5000
3
徽商城
徽商集团
项目位于站前区汽车站斜对面，总投资亿元，建筑面积45万方。
项目建成后将形成优特农副产品、建材装饰材料(含灯饰、电器)、钢材、瓷器铜饰品、服装日用品、旅游文化用品等专区，辅以现代电子商务，完善的仓储物流，先进的交易方式，形成现代批发商业为主体、零售商业为补充、电子商务为平台的商业服务综合体系。
项目现已动工，预计3年全部建成，1期预计于8月左右推出
未知
3
（二）调研项目总结
在本次调研的项目中，与本案竞争最弱的为金汇安置小区，金汇安置小区以安置房为主，虽含有少量的商铺也只是拆迁还房，很少对外出售。但该项目在价格上为本项目提供了可以参考的依据。
百汇广场为本案重点竞争对手，不仅位置上的靠近，而且在业态化分上也具有很强的重复性 ，精品展示区与汽配区与本案直接形成竞争；产品上与本案相比具有一定的优势；该项目先于本案启动，占尽市场先机。从目前情况来看，形势不利于本案。
碧桂园对本案来说既是威胁同时碧桂也是机会，碧桂圆的推出，分流部分投资客户，且碧桂圆品牌效应明显，可以转移并集中市场注意力，对本案来说，这些都是推广中应注意的；但是碧桂圆的推出为站前区带来了大量的人气，增加了消费者对站前区的投资信心，有利于加快该区域的发展速度。
徽商城、上海城、建材城各有各的主要业态，但在配套方面与本案具有一定的重复性，相互之间存在一定的竞争，尤其对投资客户上，竞争相对会更激烈。
从总体来看，站前区将要推出的商业项目虽各有自己的主营业态，但在配套的业态规划上重复性较强，不仅加深了个项目间的竞争，同时对未来站前区的发展也是一个极大的挑战。
四、项目定位
（一）项目简介
池州国际汽车城位于站前区长江南路南侧，占地 50亩，建筑面积约4万㎡，共6栋。业态包含小型车辆销售区、大型机动车辆销售区、摩托车电动车销售区、汽车维修美容区及写字间、商务公寓等。
（二）产品线
物业状况一览表
物业类型
数据
占总物业比例
商业面积
一层商业面积
㎡
%
二层商业面积
9576㎡
%
1＃公寓面积
㎡
%
6＃楼公寓面积
㎡
%
总计
㎡
从表中看出:本案物业种类有三种,相较汽车专业市场而言,一层商业物业的业态定位较明确,二层商铺的定位存在难度,另商务公寓面积所在比重很大，占了物业总量的44％。
（三）项目SWOT分析
1、优势：
市场优势，池州国际汽车城目前是池州市场上唯一的专业化的汽车经营市场；
专业市场规模优势，虽然本项目总体量较小，但相对于池州而言,在汽车经销行业内已能形成行业聚合的规模优势；
产品及业态丰富，随着配套设施的引进，为本项目提供了实现“一站式”汽车生活的产品基础。
2、劣势：
池州总体经济水平发展落后，当地缺乏支柱产业，人均消费总量不高，影响外地品牌汽车经销商的进场信心；
目前站前区处于发展的起步阶段，缺乏人气，配套设施缺乏，客户大多持观望态度，信心不足；
土地性质为商业用地，增加了住宅的使用成本；
百汇广场启动较早，在经营业态上与项目有重复的部分，本案在行业及客户群的竞争上，先机已失；
3、机会：
池州市经济发展迅速，增长势头迅猛，07年增长幅度居安徽省前列；
池州居民的汽车消费近几年会迎来高峰
作为先期运作的站前区招商引资项目，加之专业化的汽车经销市场的定位，政府的支持力度较大，政府政策的合理运用对建立项目形象,树立各方信心有着积极作用;
站前区作为池州市未来的商贸、交通枢纽及物流中心，发展前景广阔；
碧桂园大盘的启动更坚定了人们对站前区未来发展的信息，同时也将会给周边项目带来了大量的人气。
06年、07年池州商铺放量较低，商铺投资没有得到充分的释放。
目前池州市场上汽车经销品牌较少，市场存在品牌空白,商机大。
池州缺乏专业化、规模化的汽车销售及配套服务市场，
4、威胁：
国际经济大势不稳定，持续对国内经济造成冲击，经济形势的不稳定给国家经济政策及市场形势带来很多变数；
08年是房地产调整“着陆”的一年，国家在政策上采用“从严”、“从紧”的政策，增加开发公司项目运作的难度同时持续增加客户持币观望的心态
受周边城市大体量、发展比较成熟的汽车城影响，池州汽车市场将会面临经销等级及配套服务跟不上的问题
站前区08年动工商业项目较多，体量相对来说都比本项目大，且业态具有很多的重复性，08年站前区商业竞争将空前激烈；
邻居百汇广场以2700——4200元/㎡捆绑销售的方式低价入市，对本案造成一定的压力。
总结:从SWOT分析来看,对于项目的专业化定位而言，市场机遇较多。而从物业销售角度看，优势不明显，机会和威胁并存，如何把机会转变为优势，如何增加项目产品附加值，如何在政府、消费者、经营户、开发企业间找到利益共享点和平衡点是项目营销操作的关键。
（四）项目发展理念
“双一站式服务”的专业化汽车市场
汽车行业在池州当地起步较晚，行业发展还不成熟，目前为止池州还没有一个相对集中的汽车销售市场或销售片区。本案的立项是政府规划的结果，是站前区商业规划和发展的重头戏，与政府利益结合，互动发展，是项目营销成功的关键。
项目规模远较安庆国际汽车城为小，如何在经营定位，运营管理及服务上找卖点，是项目发展的出路，也是打造池州本地汽车产业的必由之路
“一站式服务”理念―――集成车辆销售、后产业服务，整合政府资源，就地提供车辆上牌、交税、上路一条龙服务，即做到便民，取信于民。又为政府实现政府职能的转化及对机动车辆的统一管理和控制提供了便利。同时也做到了政府、消费者、经营者、开发商的共赢
“双一站式服务”是从政府及开发企业的角度来说，为消费者和市场经营者提供的汽车专业市场的经营管理服务，对于消费者来说，实现购车、上牌、美容维修等一站式服务；对于经营者来说，实现居住、办公、生活等一站式的服务。
（五）项目市场定位
立足池州，辐射三县两市
两市：安庆市、铜陵市；三县：青阳县、石台县、东至县
从市场区域来看，池州国际汽车城是以池州作为主要的目标市场，其次为下属的三个县。
两市分别指安庆市、铜陵市。安庆市已有汽车交易市场，虽然仍处于发展期，但已经具有相当的规模和人气，市场知名度开始逐渐形成，且已经辐射池州市场，池州国际汽车城要想在先机尽失的情况下重新夺回本地市场的份额，难度很大，但是池州国际汽车城仍可以先进的经营理念和完善的配套服务，向差异化经营的方向发展，随着市场的发展，虽不能真正的辐射安庆市场，但亦可震撼其市场根基，减弱其对池州本地汽车市场的影响力，进而形成项目在池州地区汽车销售的龙头地位，项目知名度和美誉度将会有所大大的提升。
对于铜陵市而言，汽车行业发展与池州相差无几，池州国际汽车城完全有可能辐射该市场。
（六）形象定位
池州汽车生活第一城
项目形象犹如人之灵魂，一个项目如果没有内在的形象气质，产品和景观做的再好也如人之无“神”，空有一幅好皮囊而已。项目定位就是要赋予一个项目内在的气质和性格，通过传播媒体的有效宣传，将项目以某一种形象树立在受众心中，通过受众对项目形象所传达的气质的认同达到对项目的认同。
从目前来看，池州汽车市场发展还处于初级阶段，汽车经营商处于相对的零散状态，缺少一个相对集中的汽车交易场所，池州国际汽车城可以说是应时而生，填补了市场的空白，为池州汽车行业的发展掀开了新的篇幅。作为目前池州首家汽车城在整个池州地区都具有唯一性，“唯一性”可以说是这个项目的第一印象。
之所以说池州国际汽车城是唯一的，是由于其专业化的市场，可以说是它的专业化成就了它的唯一。池州国际汽车城业态涵盖了除汽车经营与汽车后产业服务之外，还包含了办公、商务公寓及餐饮娱乐等配套设施，与安庆与合肥的汽车城相比，池州国际汽车城更能体现一种专业的汽车生活概念。
池州国际汽车城以汽车生活概念为蓝图，营造出一种“经营于此，工作于此，生活于此”的全新的汽车城经营模式。“汽车文化生活第一城”的运营理念打破了传统的汽车城经营模式，以“双 一站式服务”为核心，实现了经营与生活的完美结合。
（七）产品业态划分
本案的市场状况
本案立项时主题定位为”国际化理念主题汽车城”
近年来,池州地区汽车销售、汽车服务业及摩托车、电动车的销售进入高速发展期,对专业物业的需求比较旺盛
至08年3月,池州汽车市场的发展存在规模小,经营分散,品牌少,售后服务跟不上等问题,这为本案创造了良好的入市条件.
本案在目前池州汽/摩/电动车市场上具有规模性,专业性及唯一性.
池州本地车辆经销业、服务业等相关行业经营办公条件差,有改善办公条件的需求
业态划分的目的
为本案提供合理的业态组合方案,保障项目的繁荣持久经营
指导招商工作及后期市场运营管理的方向
合理的业态划分对政府、对经营者、对消费者、对市场管理者都能给予信心的支撑,最终保障销售的顺利进行
业态规划的原则
专业市场主力业态优先的原则
本案的业态优先次序为:轿车-商用车-卡车-农用车-摩托车-电瓶车-配套
办公及公寓物业的业态定位优先次序为:政府配套、汽车服务-商务酒店-－配套服务－大中企业办公-私营办公－公寓
品质优先的原则
同行业商家的甄选,采用品质优先的原则, ,通过高端客户向低端客户渗透,通过高品质的商业表现出本案的”国际化理念的主题汽车城”的定位
人气优先的原则
优先能带动一定人流量的业态,优先能为其他业态带来消费者支撑或共享,为本案的可持续发展提供客源支撑
租金贡献率的原则
入选的业态必须能够承受相应的租金压力,为项目的销售提供较高的回报率,同时该行业的经营走势要持久稳定,为项目的繁荣发展奠定基础
配套优先的原则
在同行业,入选的商家能为其他商家提供产品的配套和补充,避免品牌及产品的竞争
不同行业间,以能为其他业态提供服务及支撑的商家为优先,保障业态间的衔接、互动共享
优先物业捆绑去化的原则
二层商铺的面积达9576㎡，除去1#楼二层3225㎡，2-5#楼二层6300㎡的定位是个难点,从经营办公需求的分析,优先考虑与一层捆绑去化
总平图
各楼栋业态定位
1#楼
楼栋特点：店面临街临主干道，为整个建筑群的标志性建筑，门前开阔有停车位，为主力形象店门面，一层层高6米，
商业定位：
1层：主力形象店――――定位于轿车4S经销商或规模品牌经销商
2层：综合服务区＋大空间办公区
3－6层：商务宾馆、商务公寓、酒店式单身公寓
2＃楼
楼栋特点：朝向长江南路，为城区进入站前区的主人流方向，二期开发
商业定位：
1层：店面前有开阔机动车展示区――定位于轿车，卡车，微车。农用车销售区域
2层：随着主力业态的成熟，考虑将二层定位于配套办公、餐饮、服务娱乐休闲配套
3＃楼
楼栋特点：临近中央主轴景观带，二期开发
商业定位：
1层：毗邻中央主轴景观带―――定位于轿车精品销售
2层：2期开发，定位于配套办公、餐饮、服务娱乐休闲配套
4＃楼
楼栋特点：临近中央主轴景观带，一期开发
商业定位：
1层：毗邻中央主轴景观带―――轿车精品销售区
2层：2期开发――定位于配套办公、餐饮、服务娱乐休闲配套
5＃楼
楼栋特点：先期开发，位于售楼处侧，米开间，进深24米，考虑先期形成主力业态的分布
商业定位：
1层：东侧有开阔的的机动车展位――定位于轿车，卡车，微车及农用车销售区域
2层：第一期开发，定位于配套办公、餐饮、服务娱乐休闲配套
6#楼
楼栋特点：位于街区最南侧，为汽车及摩电行业配套服务区
商业定位：
1层：汽车、摩托车、电瓶车维修站；汽车美容；汽车配件
总结
一期开发1#-A及4#、5#楼,对于这三栋楼的一层物业以轿车定位为主,轿车的业态以品牌、规模及经销商的等级为优先,通过物业销控来带动其他轿车经销商的入驻,进而辐射到卡车,农用车等经销商对二期物业的预定
一期开发4#、5#楼的二层以强势引导及优惠租赁政策吸引商家办公及配套服务业的入驻,形成行业聚集效应,以“双一站式服务”的汽车生活做为招商主线
一期开发1#楼2层为引入业态为“购车一站式服务”的综合服务区,通过政府行为增加经销商及投资者的信心,通过服务聚拢人气,形成池州范围内的政府车辆管理及服务的综合市场,奠定项目在池州范围内行业龙头的地位
配套及汽车服务业业态的引入引导至二期,项目的定位成熟及品牌商家的大量入驻同时会增加配套服务商进街的信心,即考虑 在一期商业定位成熟的基础上顺势对配套及汽车服务行业招商
（八）项目客群定位
1.经营者定位（招商客户） ▲ 本地与异地各汽车品牌一级、二级、三级代理、经销商；
▲ 市区已有的无序、开放性经营的汽车、汽配店商户、汽车美容品牌代理商； ▲ 与汽车相关的产业，如：汽修、二手车、汽车相关服务等;
▲ 政府相关管理职能单位及配套服务单位;
▲ 需要改善办公环境的企业及公司；
▲ 摩托车及电动车经销商
▲ 商务酒店、银行、餐饮等配套服务商
2.投资者定位（销售客户） ▲ 当地与周边具有超前投资理念的投资客户；
▲ 寻找资金出路的投资者;
▲ 中高级公务员、企事业中高层管理人员； ▲ 有闲置资金的矿老板、私营企业主、个体工商户； ▲ 汽车行业实力雄厚有自主投资意向的经营商、代理商、厂商等；
3.商铺户消费特征分析 ▲ 投资客户 本地投资客:地段要求强烈。这部分客户的投资潜力不容低估，其关注点在产品内容及其升值潜力，亦即投资回报率，如何打动其投资欲望是本项目成功运作的关键。无论在产品规划设计和营销策略中都应积极体现这个内容。
异地投资客:从房地产市场发展的情况来看，异地投资客对于异地有投资价值的房地产项目，特别是商业物业项目，起到的作用越来越大。这类人群进行异地投资时除了看项目的升值潜力外，对投资的安全保障也更为在意，一定年限内的返租回报是打消他们疑虑的最有效办法之一。要想争取到这些客户，在创造项目特色的同时进行异地行销推广应成为项目顺利去化的有效补充手段。 潜在投资客户：每一个地区都会有一批“富不外露”的人，相当一部分灰色收入者、意外致富者、低调者可能正在寻找合适的资金出路。他们更看重的是投资能够保值增值，低风险，这部分人适合在吸引他们注意力后进行点对点的营销方式。 ▲ 经营客户 本地经营户:这部分客户对本地汽业行业的经营环境有所了解，对客户的需要有一定的把握，并积累了一定的消费客户群，但他们大多处于分散的、无序的经营状态，整体经营档次与经营管理水平不高。在招商过程中要对入驻商户进行有效甄别，对不符合项目整体产业布局规划与档次定位的经营者要妥善安置，既不可浪费客户资源，亦不可为项目整体的繁荣经营带来不利因素。 异地经营户:包括对异地成功的大型经营商户的招商引资和异地汽车厂商与经销商的引进。这是项目启动后繁荣运营的重要保证。本案应在符合项目整体规划的领域内积极寻求知名品牌的介入和经营，为项目升值创造先决条件。 总结:本案的目标客户定位有别于一般的住宅或商业地产项目，这需要我们在后续的推广运作中采取“精确制导”方针，而非大面积撒网方式。
（九） 项目价格定位
1、 定价原则：
总原则：总体的销售遵循低开高走的定价原则
目的：1）聚集人气快速去化，回笼资金降低风险；
2）达到产品利润最大化利润。
相近原则：相近等级地块,同区域项目有较大价格可比性，参照:三级地块、金汇安置小区、百汇广场
相似原则：产品类型和功能相似，产品定位相似。参照:百汇广场
地区价格惯性原则：充分考虑客户对销售表价及租金价格的接受度，认可度
2、区域商铺价格定位：
1)市场调研
二00七年池州市场在售楼盘销售情况统计表
地块
一级地块
楼盘名称
怡和家园1#(国丰)
怡和家园1#1区(兴济)
青阳路综合楼
恒基商业街
百尚购物中心
秋浦花园1号楼
包公井2#B区
包公井1#A、B区
占地面积
8000㎡
㎡
建筑面积
万㎡
㎡
27500㎡
26182㎡
11594㎡
24000㎡
销售状况
住宅价格
2864元/㎡
2864元/㎡
2081元/㎡
2041元/㎡
2913元/㎡
2059元/㎡
商业价格
17517元/㎡
20000元/㎡
5013元/㎡
18001元/㎡
10246元/㎡
预计27000元/㎡
13600元/㎡
10840元/㎡
办公价格
2864元/㎡
2864元/㎡
3144元/㎡
2657元/㎡
2415元/㎡
3200元/㎡
3200元/㎡
价格说明
二层3780元/㎡，三层3380元/㎡，四层3200元/㎡，五层2780元/㎡。阁楼1580元/㎡
注:上述为整体均价,一层商业12002-13750元/㎡.二层以上办公3134-3144元/㎡
注:一层商业7000-24000元/㎡,办公2500-3300元/㎡
注:一层商业4900-18000元/㎡,办公2000-3000元/㎡
办公:2980-3600元/㎡,阁楼1200元/㎡
注:商业A区13000-19380元/㎡,B区6500元/㎡,办公:2480-3600元/㎡阁楼1020元/㎡
面积
住宅面积
124㎡左右,阁楼60-70㎡
90-120㎡
92-148㎡
130㎡(阁楼63㎡)
90-120㎡
商业面积
48-127㎡
28-37㎡
8-41㎡
27-60㎡
11-267㎡
一层378㎡
30-77㎡
办公面积
124㎡左右
124㎡左右
51-318㎡
27-112㎡
40-500㎡
二层413㎡
42-255㎡
地块
二级地块
楼盘名称
和泰星城
城北新村
城北花园
平天湖酒店
杏花诗苑
豪斯杏园
南馨园小区
占地面积
10万㎡
37090㎡
公顷
万㎡
亩
22535㎡
建筑面积
13万㎡
59350㎡
14万㎡
18300㎡
万㎡
7万㎡
139700㎡
销售状况
住宅价格
2125元/㎡
2085元/㎡
2330元/㎡
2350元/㎡
1835元/㎡
2365元/㎡
2388元/㎡
商业价格
4464/㎡
未售
4386元/㎡
10000元/㎡
5203元/㎡
6500元/㎡
8000元/㎡
办公价格
3200元/㎡
价格说明
商业一层5000-5844元/㎡,二层为3000元/㎡.住宅2500-2600元/㎡
住宅：2260-2860元/㎡，阁：1100-1120元/㎡，复式：2860均价。
住宅:2400-3080元/㎡,阁楼：980-1180元/㎡,办公:2780-3680元/㎡
商业：外街8900-11800元/㎡内街：7900-8900元/㎡住宅：2300-2400元/㎡
商业:6000-20000元/㎡,别墅:3500-3700元/㎡
住宅2348-2678元/㎡,阁楼1168-1188元/㎡,商业:二楼 4800元/㎡,一楼9800元/㎡
住宅：2388元/㎡，阁楼：1180元/㎡，商业：一层15800-19800元/㎡，60㎡左右。2层商业4200元/㎡，均价8000元/㎡
面积
住宅面积
90-160㎡
普通:88-120㎡,阁楼66-75㎡.复式:109㎡二层
86-148㎡
78-81㎡
普通:91-124㎡别墅:200-300㎡
普通:80-130㎡,阁楼:60-70㎡
90-122㎡
商业面积
22-75㎡
33-74㎡
30-103㎡
30-155㎡
60-80㎡
办公面积
22-323㎡
公寓面积
26-67㎡
地块
三级地块
楼盘名称
汇景南苑
河滨花园
新城明珠
清溪半岛
平天湖花园
科苑新村
森桥印象
占地面积
152亩
11万㎡
440亩
69000㎡
41700㎡
50000㎡
170亩
建筑面积
108900㎡
200000㎡
300000㎡
万㎡
44900㎡
70000㎡
万㎡
销售状况
住宅价格
2526元/㎡
2463元/㎡
2500元/㎡
2000元/㎡
2379元/㎡
2000元/㎡
未售
商业价格
6600元/㎡
未售
未售
6000元/㎡
未售
办公价格
未售
价格说明
住宅:2500-3100元/㎡,阁楼:1270-1480元/㎡
住宅2206-2700元/㎡
住宅2300-2800元/㎡
第一次开盘 最低1860元/M2、最高2280元/M2 第二次开盘叠式价格:1831-2350元/M2,阁楼:980元/㎡
联体别墅单价2980元/㎡ 独立单价格3400元/㎡,小高层单价2100—3100元/㎡,阁楼2050元/㎡
住宅价格:2200-2600元/㎡.商铺定价在4000-9000元/㎡
拟开5幢楼,3#,8#,12#,13#,21#等.预计均价2300,起价2000元/㎡
面积
住宅面积
普通90-145㎡,阁楼60㎡左右
90-130㎡
80-120㎡
84-111㎡
小高层:130-180㎡ ,别墅275-355㎡
普通住宅80-140㎡,别墅200-300㎡
普通住宅:89-140㎡,别墅207--242㎡
商业面积
35-80㎡
30-80㎡
2)统计分析:
商铺价格
1级地块: 10000元/㎡ -- 27000元/㎡
2级地块: 4000元/㎡ -- 10000元/㎡
3级地块: 6000元/㎡ -- 6800元/㎡
从区域板块价格分析看来:做为城市新区-站前区,从目前的人气、配套、客户心理接受度等几方面来分析,主力商铺均价不应超过6000元/㎡
3)周边项目价格分析
本案周边可参照项目为:金汇安置小区,百汇广场
金汇安置小区:商业步行街:一层价格5400元/㎡
百汇广场：1－2层捆绑销售，主力店面1－2层均价4200元
内街1-2层捆绑销售2800起价
4)本案商铺建议定价：
1#楼一层均价定价6000元，二层均价定价2500元，1-2层均价定价4300元
内街一层均价定价4350间，二层均价定价2100元, 1-2层定价定价3300元
租金定价以销售价格的 8％做为第一年的租金价格，之后每年租金递增5％
3、公寓定价： 考虑市区及周边住宅价格及本物业商住的公寓性质：本公寓均价定价为2300元
五、营销策略――策略图及策略点
效益、政绩
扶持、政策
以主导产业为杠杆，带动全盘：
本项目名为“池州国际汽车城”，顾名思义以汽车经营为主导产业，汽车业态经营的好坏直接关系到本项目的成败，汽车业态的成功招商与经营对于本项目来说至关重要。优先汽车经销行业，以汽车经营者为启动市场的杠杆，带动全盘，实现“四两拨千斤”的效应。
招商先行，租售并举，凝聚品牌：
招商是项目营销的重点工作，也是项目对外宣传的一种方式，招商先行的基础是：“双一站式服务”的经营理念、专业化的硬件条件、专业管理团队及招商政策； 招商先行的策略是“细分行业、品牌优先、规模优先”具体来说首要的是针对轿车行业的招商，力争引入4S店，4S店及大型汽车经销商的进驻对于本项目来说，就像是披了一件金色的外衣,有利于提高的本项目的档次，提升了品牌高度，尤其是4S店的进驻，对于本项目凝聚品牌具有举足轻重的作用，所以前期品牌客户的成功招商对于本项目来说是重中之重。
租售并举既是“你投资，我管理”的含义，在招商策略及专业化运营的基础上统一经营者、消费者及开发商的利益，实现共赢。
捆绑销售式产权式商铺销售：
锁定经营者一站式服务的中心思想,锁定行业中经营办公物业的需求,捆绑销售2-5#楼二层物业
即指分割铺面销售，经营权及产权在市场培育期分离,从销售上来说做到总价控制，从回报上来说，保障了投资者市场培育期回报，让投资者买的放心，同时也保障了经营权的统一，为后续的统一商业运营管理打下基础。
加大配套招商力度，增加项目的附加值：
配套是指――政府车辆管理配套办公、汽车产业经营配套、生活配套。政府管理配套的引入是项目形象和利益的关键点，经营配套和生活配套的引入是实现项目附加值的重要保证，也是营销的重点。
专注于汽车产业，打造专业化的运营管理流程及服务：
专业化的商业管理是项目生存及发展的必要条件，是经营者及投资者信心的保障，是开发商回收回报的手段，同时也是政府重点规划项目的成功的保障，切实做商，从专业化的角度去组织商业销售团队和制定相应的招商政策、管理制度是项目管理的重点。
六、销售方案
（一）销售阶段划分
阶段划分
内部认购期
开盘强销期
持续销售期
二期开盘强销
持续销售期
尾盘期
时间划分
重点工作
形象树立、招商蓄势、客户蓄水、内部认购、开盘准备
开盘开业造势、销售、物业管理引入
招商、公寓销售启动、二期客户蓄水、商业蓄势
二期强势开盘,招商、销售
强化运营管理及物业管理水平、持续销售
销售比例
10%
20%
15%
25%
20%
10％
主要销售节点
1. 内部认购期
2008-5-2008-9月为项目的准备及内部认购阶段,这个阶段的工作是项目启动的重心
内部认购期的阶段工作梳理
1)项目形象树立及宣传
1)项目蓄势:主力店招商,进场协议签定
2)客户蓄水,要完成开盘期30%物业的去化,需大量积累经营客户和投资客户,蓄水比例为3:1
3)方案调整:根据市场变化及客户反馈信息调整招商销售方案,保障开盘的顺利
4)内部认购销售方案
以经营为主线.销售为暗线
以主题活动引起市场注意力，促进内部认购
积极招商,本地及异地招商,挖掘自买自营客户,签定进场协议,客户缴纳房价10-20%的经营保证金
优惠引进行业品牌及主力店,为后续带租约销售做好准备, 经营意向确定,签定进场协议缴纳进场保证金2万
对内部认购的经营户给予开盘3%的总价优惠经营扶持,
以活动(客户会)为引,预热市场
以商带销,以商带住,通过项目宣传积累投资及公寓客户
2.开盘强销期
开盘活动、品牌进驻宣传、火爆销售造势--树立信心,全面销售
项目优势宣传、景观建设、优化居住及办公硬软件、启动公寓销售
3.二期开盘强销
项目蓄势达到一定的高度,全面引爆招商及销售
加强物业销控及商业运营管理、加强专业化的物业管理
（二）按物业划分
1.一层商铺销售:
高举高打,树立项目形象,紧抓”专业,唯一”,以“专业运营管理服务”“双一站式服务”为价值提升点
以招商带动销售,以商“势”的积累拉升投资客户的信心
2.二层商铺销售
捆绑销售,以一层拉动二层
以产品设计优势灵活后期二层销售,在商业条件成熟后可考虑分层销售
3.公寓销售
以市场对低总价住宅的刚性需求为主要方向
优化项目景观配套,整合周边住宅及学校资源,营造“轻松”居住生活氛围
双管齐下:即经营办公、经营者对公寓的需求和纯居住需求双管齐下
酒店式公寓:加强物业服务管理水平,提升公寓附加值
（三） 销售策划
主题活动―――结合当时热点事件（见附件）
七、招商方案
招商工作核心指导思想:以高度专业的行业招商思路引导专业化物业的招商
招商原则:细分行业、品牌优先、规模优先
招商思路:
分析行业经销规则,摸清经销区域划分规律
分析汽车分类,品牌分类,寻找市场空白及适合于本地区的汽车品牌
整合资源,有的放矢,招商直销
向4S店及规模经销商政策倾斜,先期引入主力店
行业招商顺序—民用轿车-商务车-大型车辆-摩托车-电动车-车辆服务业-政府配套-服务业配套
区域招商顺序—本地招商-安庆招商-本地商户挤压选择-周边及附近城市招商
八、推广方案
（一）推广策略
一“招”两用
“招”指招商。项目的推广除了正常的媒体宣传之外，其它展开的与项目有关的活动其实都可以看作是推广的手段，而且其效果比媒体传播更为明显，招商为项目前期重要工作内容，在招商的过程中，难免去拜见客户，其实对客户的拜访就是一次有效的一对地传播。所以招商工作不仅是招商，同时也可以作为一种有效的宣传媒体。
项目目前已近启动，前期基本没有做过大规模的媒体宣传，尤其是外地汽车城经销商。但在与经销商接触过程中发现，池州国际汽车城在安庆的经销商中已经开始言传，其主要原因应该是招商人员前期客户的拜访之功，所以招商的过程也是项目宣传的过程。
2、同中有异
“同”主要是指项目在整体形象上以“汽车城”为核心，宣传上也是以此为主，突出汽车经营的优势，但同时本项目还有其它业态，而且体量也较大，如单身公寓等。且不同的产品其目标客户也不一样，所以宣传上要“各有所指”，在整体形象上统一，但统一中应有所区别。
由于单身公寓与本项目的主要业态汽车销售差异化较大，而且体量也较大，所以在宣传推广中要对于单身公寓重新定位，赋予新的形象和功能，找准目标客户群，选用有效的媒体渠道进行宣传。
3、移花接木
充分借助已进驻汽车城商家的品牌效应，来增加自身的影响力，把别人品牌影响力转化为项目本身的影响力。这样不仅有利于壮大自己的声势，同时也为进驻商家做了宣传，也提升了竞逐商家的品牌知名度，可以说是互惠互利。
4、优化媒体组合
针对不同媒体的传播特点，“取其长，弃其短”，互相补缺。注重大众媒体与小众媒体的结合，正所谓“大媒体造势，小媒体抓客”。项目要在受众心中形成一定的知名度和美誉度除了产品本身之外，最重要的就是媒体的宣传。在市场上形成一种“势”，但是项目除了“势”之外还需要实实在在的客户来购买，否则“势”越大，项目输的越惨，所以在推广上除了利用大众媒体之外，小众媒体同样重要，大小结合才能形成全方位。立体式的传播网，才能更好、更广、更有效的传播。
针对池州市场，户外和公交广告是前期形象宣传的最有效媒体，DM和短信则是发布及时信息的有效媒体，报纸则对增加项目的权威性和可信度具有一定的效果。所以在本项目的宣传中，前期以户外和公交广告为主，然后点缀报纸广告来增加项目的可信度，最后频繁使用DM和短信来告知项目的及时信息和卖点。
5、新闻媒体炒作
新闻媒体炒是介于广告和新闻只之间的一种宣传方法，虽不同于广告，但效果缺远远超过广告。
对于本项目来说，可以抓住适当节点，以软文的形式在报纸上发布，如动工开始、开盘、营业等。
6、充分发挥口碑传播效应
口碑传播又称羊群效应。简单点说就是亲戚朋友的介绍，这种传播在所有的传播方式中最有效果，尤其在二、三线城市，越小的地方则越明显。
对于本项目来说，一定要维护好前期的客户关系，保持项目良好的口碑，利用他们对本项目的认同来影响更多的客户接受本项目，从而达到有效的传播效果。
7．活动营销
结合当时热点事件，进行活动营销，聚焦市场注意力，增加消费者对本项目的关注度；
利用活动节点制造持续的宣传热点，增加项目势的积累，保证项目的顺利销售；
将项目的卖点融于活动宣传中去，如招商成果展示、单身公寓等，制造销售热点。
（二）推广主题
1、整体形象推广
专业成就价值 /唯一·专业·专注
商业项目推广语一般理性居多，表现手法上追求现代感，具有很浓的“铜臭味”，不像住宅一样一般带有很强的情感色彩和文化气息。本项目推广语力求跳处同样的怪圈，展现独有的特点。
“专业成就价值”从项目的发展潜力出发，重点突出项目发展潜力和作为专业市场的价值所在。整体感觉具有一定的意境；“唯一·专业·专注”则直接点题，突出本项目的特点，市场的唯一性，定位的专业化，及经营理念的专注。虽没有“专业成就价值”具有一定的意境，但后者简洁有力，感觉上更实在更可信。
3、单身公寓推广
生活就这么简单
商务公寓是被办公和住宅边缘化的产品，也可以说是两者结合。本项目在产品设计时设计了大量的商务公寓，1号楼3—6F皆为该类型产品。这样的类型的产品在本项目中极难定位，且目标客户群不明确，所以该类型的产品很有可能会时后期销售中的难点。为此，在本项目的宣传推广中应把该类型产品独立出来，重新定位，且宣传的渠道和目标客户也将与汽车城整体的宣传有所区别。
“宜居宜公”的产品似乎很具有优势，但是同时也时劣势，即“既不能居，也不能公”，尤其在池州市而且还是一个刚开始起步发展的新区。但是该产品也有自己的优势——面积小总价低，所以将该产品的目标客户群锁定为三类人群：汽车城内部的经营者、经济收入不高但又迫切需要房子的中低收入者、投资者。
“生活就这么简单”是为消费者塑造一种生活方式或理念，通过这种理念的塑造，引导消费者消费意识，从而形成对本产品的认同。“生活就这么简单”有两个层面的含义：一种是指“总价低”，该产品一套房子总价在10万元左右，10万元就可以拥有自己的房子，对于那些花了大半辈子的积蓄才能拥有属于自己的房子的人来说是不是很简单呢？其实“生活就这么简单”，10万元就可以了；另一种意思是“生活方式”简单，该产品采用产权式酒店的物业管理方式，避免那种居住区的宣泄和远离生活中琐碎小事的烦恼，简化你的生活程序。生活其实很简单，一个人、一张床、一本书、一杯茶、一台电视，仅此而已。
（三）推广阶段划分
项目推广周期一般分为铺垫期、预售期、开盘强销期、持销期、尾盘期五个时期，但并不是一成不变的，根据销售情况和房源剩余的不同其期限的划分也有所不同。各个阶段的工作重点不同，其推广主题和推广策略也会有所调整。
对于本项目来说，推广阶段可以划分为：招商预售期、开盘强销期、持销期、二次开盘强销期、二次持销期、尾盘期，其中招商工作贯穿于项目的始终，无论在何阶段招商工作依然进行，具体划分时间如下图：
（四）各个阶段推广实施
1、招商预售期
时间：月——
主要工作：重点的招商和引进；项目一期开始预售；通过预售反馈市场信息，有利于下一步工作的开展和调整。
媒体宣传：该阶段推广主要以项目形象为主，其次是招商信息的发布，媒体主要以户外、车身等长效媒体为主，其次为DM、报纸等用作及时信息的发布。
宣传主题：项目形象：专业成就价值；招商信息：“双一站式服务”
活动营销：
售楼中心启用
活动时间：售楼处启用当天
活动具体内容 开发商领导讲话
汽车经销商代表讲话
具体执行安排：可由当地的庆典策划公司安排（营造出喜庆的氛围）
项目招商推介会
时间：5月上旬（暂定）
活动内容：地点最好选在市内某家酒店内
邀请池州当地媒体到场
邀请站前区重要领导讲话
开发商作产品介绍
具有意义的活动
具体执行安排：见日后活动执行方案
2、开盘强销期
时间：——
媒体宣传：该段时间媒体宣传比较集中，各种 媒体组合使用。
宣传主题：主要发布项目卖点及优势；销售及时信息，如销售火爆等，造成市场压力；在销售情况不理想的情况下用于发布及时的促销优惠信息。
活动营销：
开盘抽奖活动(抽奖对象为开盘当天已定购的客户)
一等奖1名：微型轿车一辆
二等奖2名：电动车各一辆
三等奖3名：自行车各一辆
3、持销期
时间：——,具体的时间视销售情况和开发节点而定。
媒体宣传：以报纸、DM、短信等媒体为主。
宣传主题：及时促销信息为主
营销活动：
池州第一届国际汽车展
活动时间：——
活动地点：如果项目现场可以最好，如果不行则选在市区
活动组织形式：活动最好由某一方承办最好，如，活动公司、媒体、或者行业协会。由我方全力支持。
4、二次开盘强销期
时间：——
媒体宣传：以报纸、DM、短信等媒体为主。更换大牌画面
宣传主题：一期营业、二期开盘等信息；及时促销优惠信息；加大对单身公寓产品的宣传力度
活动营销：老客户带新客户送一个点优惠。
5、二次持销期
时间：——
宣传主题：项目运营理念、前期物业经营顺利，增加客户对汽车城的信心。
媒体宣传：以报纸、DM、短信等媒体为主，辅以软文。
活动营销：新年促销；五一促销活动。
6、尾盘期
时间：——，具体时间视销售情况而定。
宣传主题：项目少量房源剩余，增加市场压力；配套设施进驻，提高项目附加值。
宣传媒体：以报纸、DM、短信等媒体为主。
活动营销：客户答谢酒会
九、媒体策略
(一) 媒体分析
1、报纸
池州本地报纸以池州日报和新安晚报为主，其中池州报为本地报纸，新安晚报为省级报纸，池州的新安晚报主要为当地版，池州报纸市场销售较少，多为单位预定。
池州日报日发行量4万份左右，整版价格为万元，千人成本为600元。新安晚报当地版日发行量万左右，整版均价5000元，千人成本为元。但是日报版面较大，半版相当于晚报的整版。
报纸为房地产广告常用的宣传媒体，虽然效果不是很明显，但报纸媒体具有较高的权威性和可信度，在塑造品牌形象方面具有相当的优势。
2、户外
进年来池州户外媒体发展异常迅速，且被商家认可，市场需求繁荣，尤其是市中心大牌，更市一牌难求。
池州市中心的广告大牌主要集中在长江中路与秋浦路两侧，价格在 300元/㎡/年左右，三面翻单价在500元/㎡/年，3分钟更换一次画面。
户外大牌为长效媒体，使用成本较低，为开发商所使用的主要媒体。
3、电视广告
从传播成本上来说，电视广告的传播成本最高，随着卫星电视的普及，电视广告的目标针对性越来越差，而收费却是越来越高，而房地产广告目标具有较强的地域性，所以电视很少用作房地产广告的宣传中，除非高端物业。电视字幕使用者相对较多。
池州电视字幕单价为800元/天，同时在18个频道播出，每天滚动播放2次，每次2遍，字数限制在60字以内。
4、 车身广告
车身广告同户外广告一样，为长效宣传媒体，多用于前期的项目形象宣传。
池州共有公交线路18路，2000元/月/辆，半年起做，一年以上具有一定的优惠。
5、DM直邮
该媒体可以说是户外广告和报纸广告的结合，具有实效性和目标针对性强特点，且一般成本较低，很受房地产商的欢迎。一般用作促销等及时信息的发布。
池州DM主要以新安晚报为载体，3000份/600元，成本较低。
6、其它媒体
除了以上所述的媒体之外，在具体宣传推广中，还有可能遇到其它一些小众媒体，如短信、楼宇电视等。以成本低廉也颇受商家的欢迎。
池州楼宇电视为云天传媒经营，全市共安装70多套，安装主要地点为政府单位及酒店，其中政府单位占40％，酒店占60％。价格为15s/1500元/月。
（二）媒体选用
媒体 分析
使用成本
目标到达率
目标针对性
综合传播效果
选用意向
户外大牌
★★★★
报 纸
1
★★
车 身
★★★
电视字幕
1
★
DM夹报
★★★★
楼宇电视
★★
短 信
1
1
★★★
（三）媒体组合策略
有一位著名的广告大师曾经说过：我们有一半的广告费用是被浪费了，但可惜的是我们不知道浪费的是哪一半。我们不能消 除广告浪费，但我们可以让广告浪费减少到最低。重新分配媒体资源，优化媒体组合可以减少广告费用的浪费，同时也能发挥最大的传播效果。针对本项目的目标受众，结合池州当地的媒体现状，确立如下媒体组合策略：
全方位、立体式组合“点＋线＋面”的媒体组合策略
点：主要指短信、DM 、楼宇电视等媒体。这些媒体各自有各自的目标受众且针对性较强，在项目及时信息及卖点传播方面具有一定的优势。
线：指公交车广告，公交车身广告沿着固定的公交线路移动形象宣传，且实效长、流动性大，适合做项目的前期形象宣传。
面：指户外、报纸广告。户外大牌主要特点位实效长，成本相对底下，有利于项目形象的长期宣传。报纸随着成本较高，但在权威性和可信度方面是其它媒体无法比拟的，有利于提高项目的美誉度和品牌影响力。
通过点、线、面的结合，不仅可以全方位的覆盖目标受众，同时也避免了使用单一媒体而减少了资源的浪费。
（四） 媒体排期及费用
根据费用配比策略，此次宣传周期为一年，预算费用为万元，具体排期如下表：
●媒体费用分配
媒体排期表
媒体排期表（——）
月份
媒体选择
推广主题
时间
单位
费用（万元）
4月
户外
项目形象
——
2块
23
DM夹报
项目卖点/活动宣传
3000份
5月
车身
项目形象/活动宣传
2路，4辆
7
DM夹报
主题活动
3000份
DM夹报
招商信息
3000份
6月
楼宇电视
商务公寓信息/活动信息
——
15s
2
报纸
招商信息/主题活动信息
半版
7月
DM夹报
项目卖点
3000份
DM夹报
招商信息/主题活动信息
3000份
8月
DM夹报
项目卖点/主题活动信息
3000份
DM夹报
预售信息
3000份
9月
短信
开盘信息
开盘当天
2万条
楼宇电视
开盘信息
开盘前3天
字幕
———
DM夹报
开盘信息
开盘当天
3000份
报纸
开盘信息
开盘当天
半版
10月
报纸
试营业信息/活动信息
半版
DM夹报
试营业信息/活动信息
3000份
短信
试营业信息
2万条
楼宇电视
销售火爆信息
字幕
———
11月
报纸
项目卖点及优惠宣传
半版
DM
项目卖点及优惠宣传
3000份
12月
大牌
更换画面及主题
——————————
楼宇电视
贺岁信息
字幕
————
报纸
贺岁信息
半版
2009年1月
DM夹报
新年优惠信息
3000份
DM夹报
新年优惠信息
3000份
2009年2月
报纸
贺岁信息
半版
DM夹报
贺岁信息
3000份
2009年3月
报纸
二期开盘信息
开盘前2天
半版
短信
二期开盘信息
开盘当天
2万条
DM夹报
二期开盘信息
开盘当天
3000份
楼宇电视
二期开盘信息
开盘前3天
字幕
———
2009年4月
DM夹报
销售信息
3000份
DM夹报
销售信息
3000份
2009年5月
报纸
待定
待定
半版
DM夹报
待定
待定
3000份
2009年6月
报纸
待定
待定
半版
报纸
待定
待定
半版
预留费用
机动使用
3
十、整体推广费用预算及分配
根据项目实际情况，预计销售额为亿元左右，推广费用按照销售额的％计算，预算推广费用为万元，其中包括媒体宣传费用、宣传道具制作费用、活动费用。如下图：
媒体费用
宣传道具制作费用
活动费用
金额
（单位：万元）
所占比例
%
%
%
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