阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案
沈阳德置行
营口泰晤士城项目商业定位报告
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PART1. 项目本体条件
PART2. 营口市宏观市场分析
PART3.营口市典型商业个案分析
PART4.营口市商业客户分析
PART5. 对标商业项目案例借鉴
PART6. 本项目商业初步定位
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PART 1项目本体条件分析
地块基本信息概述
地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。
商业部分
本案
住宅区
住宅区
学校用地
住宅区
大学城
住宅区
沿海产业园
沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动新区生活发展。
本案
奥体
河道
大学城
住宅区
项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围.
经济技术指标分析
商业部分
规划用地面积:117967平
总建筑面积:337324平
容积率:
住宅面积:232938平
酒店:35000平
幼儿园:2000平
会所:942平
商业:23899平
已开发
待开发
会所
幼儿园
商业
大学城状况分析
本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。
交通道路分析
项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。
为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区。
项目地块
206 229
民星河桥站
237
民星河广场站
237
净水厂站
201 229
大学园站
地块功能定位与规划重点
地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。
依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。
项目SWOT分析
城市未来发展方向
大学城,奥体云集
大量的入驻客群提供消费场所
市场客流量不足
周边商业氛围尚未形成
周边消费能力较低
市场竞争不充分
大学城资源有待充分挖掘
先入为主的市场机会
其它成熟商圈分流部分客群
市场竞争项目上市快于本项目
消费者心理预期较低
PART 1 宏观市场研究
城市环境认知
城市发展规划
PART 1 城市属性分析
位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一 ，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；
因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；
是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；
是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的%，市区常住人口不到40万，城市化水平为%；
一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。
营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。
营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市——沈阳和东北最大港口城市——大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。
烟台
青岛
威海
营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。
数据来源：营口市统计局
站前区
西市区
老边区
大石桥市
盖州市
鲅鱼圈区
行政区 面积（平方千米）
站前区 70
西市区 20
老边区 305
鲅鱼圈区 268
盖州市 2928
大石桥市 1379
营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。
营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；
营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；
营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；
营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。
营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。
西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。
望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔，建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。
高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。
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港区简介——营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；
距东北腹地最近的海港，东北第二大港口——我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距离；该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；
港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展——自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。
营口港作为东北的第二大港，2011年吞吐量达亿吨，2012年达到3亿吨，吞吐量的高速增长带动营口经济发展。
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营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。
营 口
交通方式 路线
公路 沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路
铁路 长大铁路、哈大高铁、大营铁路
港口 营口港、大连港
航空 沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场
营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。
盼盼路
渤海大街
渤海大街
盼盼路
市府路
新兴大街
金牛山大街
青花大街
PART 1 宏观市场研究
城市环境认知
城市发展规划
PART 1 城市属性分析
营口市城市总体规划（2010—2030）提出20年的总体规划：由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。
本规划分市域、城市规划区和中心城区三个层次。
市域规划范围：营口市行政辖区范围，面积平方公里
城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区、沿海产业基地、鲅鱼圈区、盖州市团山办事处和沙岗镇高速公路以西至海边范围、盖州市的九垅地镇与归州镇行政管辖区的范围。总面积约平方公里。
中心城区范围：指城市规划区内的城市建设用地范围。
老城区：主城区（站前区和西市区）和老边城区合二为一,扩大老城区
新城区：鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区
大石桥城区：大石桥市及周边乡镇
盖州城区：盖州市及周边乡镇
营口市区（老城区）：城区东移南进的发展战略，将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。
老边区重点推进营东新城建设，加快城中村改造，逐步实现城乡一体化。
西市区推进平房区改造和河北片区开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣。
站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重点，加快发展流通服务业，完善综合配套，塑造老城中心区新形象。
沿海产业基地要加速商贸中心区建设，着力打造具有国际影响力的新城区。
地理位置优越，交通便利。新城是营口带状组团城市结构中北部城区的城市中心之一，沈大高速、哈达高铁贯穿全境、渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成。
配套资源齐全，高端商住开发建设基础坚实。新城内计划建设两所小学、一所九年一贯制学校、一所重点高中、营口市第二人民医院、文化艺术中心、市民服务中心、商业城、五星级酒店、水系、湖泊、湿地公园也将陆续建成。
服务业支撑新城“安居乐业”。以“两区、两带、两中心”为基本框架，形成商贸集聚区、物流集聚区、旅游度假集聚区、休闲娱乐集聚区、科技金融集聚区五大集聚区。
营东新城规划是功能最完善，规划建设标准最高的现代化主城区，未来营东新城规划定位为营口市城市中心、滨海带形成城市重要组团及营口主城区的核心组团。
辽宁（营口）沿海产业基地受国家沿海开放和东北老工业基地振兴的所有优惠政策以及辽宁省政府规定的有关优惠政策。功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。
沿海产业基地是营口市沿海经济区的重要组成部分，是按照产业集群发展理念，构筑的集产品项目一体化、公用辅助一体化、物流运输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化的临港生态产业区和营口未来现代化的滨海宜居新城。
营口沿海产业基地的功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。
重点实施“一园、两轴、四带、五街区” ，深化城市单元设计。
“一园”：打造“现代工业产业园”。
“两轴”：一是打造“渤海大街城市功能发展轴”；二是打造百米宽控制线的“得胜景观大道城区功能发展轴”。
“四带”：一是打造“辽河两岸滨河景观带”；二是打造“辽河口滨海景观带”；三是打造“民兴河西域岸线景观带”；四是打造“城中水系景观带”。
“五街区”：一是加快打造“平安路现代商业休闲街区”；二是打造“渡口老街历史文化商贸街区”；三是打造“西大庙文化广场休闲区”；四是打造依河傍海的“现代商贸休闲和高档居住区”；五是规划建设“桥头两园”，即与西炮台相连接的永远角湿地生态公园、与大桥相辉映的大型主题游乐公园，打造“大型主题公园与湿地生态旅游区”。
西市区将建设成为多点支撑、多元发展、多极增长的“现代商贸休闲区”和“河海生态宜居区”。
PART 2营口市宏观市场分析
2013年营口市人均GDP超6000美元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主。
营口整体人口数量较少，以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体，城市人口对于房地产需求属改善型，从实际来看，城市房地产市场处于平稳发展阶段。
营口的GDP增速为％，连续三年保持了16%以上的增速，经济发展势头喜人；
从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。
营口房地产市场在度过快速发展期后，刚刚步入高速平稳发展期，购房客群需求主要以改善性需求为主。
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 萎缩
4-5% 停滞
5-8% 稳定发展
大于8% 高速平稳发展
生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主
超速发展
单纯数量型 快速发展
以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展
综合发展型
营口产业格局中二产独大，三产次之，农业最少，其中工业的增加值占GDP比例始终占到50%以上，占据绝对优势，充分说明了营口是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。
目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位是导致营口第三产业所占比重上升不快的主要原因。
第三产业近年来得到了一定的发展，2012年服务行业增加值实现亿元，增长了19%，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。
第二产业在营口市的产业结构中占据了绝对的优势，第三产业得到了一定的发展，私营企业有所增加，农业比重逐年下降。
数据来源：营口统计公报及政府工作报告
主要住宅项目分布
1 国宝壹号
价格：4800
面积区间：120-140
月去化速度：22
2 恒大绿洲
价格：4930
面积区间：120—250
月去化速度：22
3 保利香槟花园
价格：3770
面积区间：60—180
月去化速度：55
4 佳兆业
价格：3800
面积区间：90—140
月去化速度：38
5 五矿铂海湾
价格：5500/9000
面积区间：150—570
月去化速度：12
传统商圈
★营口万达广场
新兴商圈
住宅： 全市供求及价格走势
供需关系：2012年7月-2013年6月市场住宅供应约2800万平米，成交约430万平米，库存2370万平米。
价格走势：营口市场住宅均价约4000元/平米左右。
住宅： 市区供求及价格走势
供需关系： 2012年7月-2013年6月市场住宅供应约1530万平米，成交约200 万平米，库存1330万平米。
价格走势：市区的整体均价约4325元/ 平米。
住宅供应主要分布在营口市区、沿海产业基地、营东新城；
住宅价格区间:
高层：2500-4800元；洋房：3800-5500元；别墅：6200-12000元；
3.市区内主要项目多为现房或者准现房销售，单项目每月平均销售20-30套；主力户型面积在140平米以下；
4.沿海产业基地五矿铂海岸、恒大江湾以及营东新城恒大城等项目已经濒临烂尾，市场影响恶劣。
住宅市场小结
主要商铺项目分布（图）
传统商圈
新兴商圈
★营口万达广场
供求关系：2012年7月至今共推出约660万平米，去化约33 万平米，库存627万平米，供需比为20:1；价格走势：2013年5月以来，商铺成交价格上升至14000元/平以上，是由于万达广场首期商铺开盘。
商铺：全市供求及价格走势
商铺市场小结
1.商铺供给量大。2012 年7月至今，供应330万平米，去化17万平米，去化率5%；
2. 营口市场商铺以住宅底商为主，平均销售价格8000元/平米，主力户型100-200平米，总价区间80万-160万；
3.平均租金元/平米/天，主力商圈租金2-4元/平米/天，个别临街单层小面积商铺租金最高达到10元/平米/天，整体租金水平较低。
PART 3营口市典型商业个案分析
项目名称：洲盛国际小商品城
项目类型：商铺
项目位置：西市区 大学园南行100米
开 发 商：营口洲盛置业有限公司
开业时间：（预计）2014
总建筑面积：80万平方米
销售价格：9000-11500/㎡
三套特价商铺约6000元/ ㎡
项目介绍：共包括商业区（9栋商业楼、一条商业街）1栋五星级酒店，4栋酒店式公寓，4栋高层住宅和会所，仓储。
商业区包括专业店、旗舰店、专业卖场等16大业态，五金商业街已封顶，顶楼为停车场
洲盛国际小商品城
一站式五金机电专业市场
项目名称：万达广场
项目类型：商铺，公寓，住宅
项目位置：市府路与渤海大街交汇处
开 发 商：大连万达集团
开业时间：（预计）2015
公寓交付：2015年8月
总建筑面积：80万平方米
销售价格：商铺：1F 60000/ ㎡
楼上2-4万/ ㎡
公寓：5700 / ㎡
公寓面积：45-69 ㎡
万达广场
营口首席真正意义上的城市综合体
优粤城
项目名称：优粤城
项目类型：商铺，公寓
项目位置：庄林路与渤海大街交汇处
开 发 商：营口岭南湾房地产开发有限公司
开业时间：（预计）2016
交付时间：2016年
总建筑面积：40万平方米
销售价格：未开盘 仅招商
公寓面积：未定
项目建设： 2013年首建商贸城（一期），主营国内外名优商品；二期建设时代MALL,引进相关香港铜锣湾、广东金海马家居家私、IMAX巨幕电影院、国际流行、时尚餐饮和时尚娱乐、休闲水疗等商业资源；三期建设五星级岭南湾国际大酒店、岭南湾国际商务大厦。
区域商业市场研究总结：
底层临街小面积商铺是目前销售最为理想的商业物业
临街商铺销售情况持续向好
临街商铺销售价格并没有影响其商铺的销售速度，而且销售进度整体要好于非临街的商铺 。
单层商铺的销售速度较快
单层商铺的销售速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。
商铺的价格是层层递减
一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层价格的60%。
小面积商业更受置业者关注
就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在200㎡以上，60平以下的商铺为市场的供求主力。
PART 4营口市商业客户研究
调研方式:街头拦访,上门拜访
调研问卷:200份
有效问卷:162份
投资者调查
有没有自主权，自主权越高，收益越单纯；
商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割；
在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。
一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。
有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎
买铺考虑因素分析
投资者最看重位置和人流量
项目周边人流量是消费者首先关注的问题
买铺考虑因素分析
65%购铺总价在30-100万之间，建议铺位面积不宜过大
买铺考虑因素分析
97%的投资者不考虑二层及以上铺位
建议商业层数不宜过高
买铺考虑因素分析
83%不能接受购铺单价在2万以上
买铺考虑因素分析
54%的接受内铺，做内铺的可销售性大
观点提炼
客户希望层高达到6米
进深比例在1:3之内
一楼商铺以及街铺客户较容易接受
多数客户能承受50-100万之间的商铺
二层以上铺位不受欢迎
租赁商铺时考虑的因素
地理位置
交通条件
行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄
城市规划、城市设施
消费者因素
人口数及住户数
一定的范围内竞争店的数量/客流状况
估计通过店前的行人最少流量
租赁商铺时考虑的因素
30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显
建议商业宜形成规模
租赁商铺时考虑的因素
仅9%接受10000元以上月租，铺位面积不宜过大
经营者特征描述
经营者年龄多在30-50之间，有一定的从商经验。
经营者85%为本地人，对经营的项目前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。
对经营的场地比较看重，选择前都会到现场考察。
经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。
经营者信息灵通，对营口的商业咨讯知道和传播较快，多为亲朋介绍和报刊传播
经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差，但意识和要求强烈。
调查分析
消费者93%喜欢去超市购物
消费者75%选择购物时注重品种齐全、质量好
消费者68%购物时喜欢购物环境好
超市为当地人所喜爱
品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求
68%的人购物会受环境影响
做特色型的商业中心有市场
调查分析
消费者84%对营口购物环境感到不满意或一般
消费者92%感觉该片区缺少商业配套
消费者88%感觉该片区缺少发展前景渺茫
84%对购物环境不满意提供了市场机会
休闲、运动公园在当地很有需求
做休闲、运动购物于一体的购物场所有市场
调查分析
消费者78%会去住区以外区域购物
不外出者多为老人
外出者人流过于分散
本地商业竞争力不强
78%的年青人时尚需求当地无法满足
区域性时尚商业有市场
调查分析
消费者消费习惯分析
品种全、质量好、服务好、的城市商业有市场
营口商业地产总结
商业物业质素普遍不高
纯粹意义上的商业地产项目较少
主要集中在新玛特、乐购周围，其它大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。
主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少
开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。
商业幅射力较窄，经营局限在本地市场
营口缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。
营口商业地产总结
商业项目开发的专业度不高
大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。
开发商倾向于急于销售商铺
持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。
商业物业传统营销色彩浓郁
大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。
商业特色定位不明晰
项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。
PART 5本项目对标商业个案借鉴
根据前期我们对营口市场进行大量调查研究。营口当地人民对项目区域具有一定抗性，项目不易打造成针对营口市民的住宅或大型商业项目。但是项目紧邻营口大学城。所以我们考虑以大学城及沿海产业基地为依托，辐射周边3-5公里区域。将项目打造成为针对大学生的标杆项目。
并以此为目标选取了几个相对标项目作以参比。
参比成功案例——沈阳荣信集团
沈阳荣信地产在沈阳虎石台、中央大街、沙岭三个区域各规划了荣信广场，三个区域都属于开发区，周边区域发展并不成熟，并临近大学、高职院校集中区域，与本案颇为类似，一定程度上可以借鉴荣信的运作模式。
虎石台
荣信财富广场
沙岭
荣信商业广场
中央大街
荣信财富广场
沈阳工业大学
沈阳化工大学
大学辐射圈
虎石台高职
院校大学区
沈北大学城
中央大街—沈阳荣信财富广场
案例一
荣信财富广场位于沈阳市铁西新区，沈辽路与中央大街交汇处，沈阳工业大学中央校区北门正对面，项目总占地面积28233平米，总建筑面积117875平米，是集购物、休闲、娱乐、酒店于一体的大型商业广场。
借鉴点:商场与快捷酒店相结合,大型主力店提升周边成熟度
住
宅
区
中央大街—沈阳荣信财富广场
楼层分布
基本信息
总建面 12万平方米
层数 4层（裙房）
(2万平/层)
车位 地上300个
定位
集购物、休闲、娱乐、酒店于一体的大型商业广场
产品形态 商铺(10-70平)
外铺(300-500平)
出售方式 内铺对外销售.其中30%自持.
点 评 位于铁西经济开发区,邻中央大学城.周边唯 一商业广场
租售
情况 外铺销售:15000元/平以上
内铺销售:8000-18000元/平.(根据楼层不同)
内铺出租:
首层 小百货
二层 箱包 鞋类
三层 男女装
四层 美食
锦江之星
本项目从2012年底正式蓄客,2013年5月份开盘,总共推出铺位500个左右(项目铺位总数约为700多个,其中自持量约为200个左右),现至今商铺已销售90%以上.现余四层未定业态部分未对外销售。
中央大街—沈阳荣信财富广场
主力业态 面积(平) 楼层
服饰品牌 3400 1F街铺
小百 10000 1
服饰 10000 1-3
超市 8000 -1
影院 3000 5
农贸 3000 1
美食 6000 4
儿童 2000 3
KTV 4000 5
数码广场 3500 4
中央大街—沈阳荣信财富广场
平面业态布局图-负1F
停车场
超市
(8000平)
中央大街—沈阳荣信财富广场
平面业态布局图-1F
销控图
一层门市
农贸市场
(3000平)
二层网点
服饰精品店
业态分布图
外铺一层100平左右,二层300-500平,均价万/平;内铺10-70平,万/平
中央大街—沈阳荣信财富广场
平面业态布局图-2F
销控图
业态分布图
二层网点
女士精品\个性服饰
内铺:大铺位50-70平,小铺位7-20平,均价万/平
中央大街—沈阳荣信财富广场
平面业态布局图-3F
销控图
业态分布图
男士精品\休闲潮牌
内铺:大铺位50-70平,小铺位7-20平,均价1万/平
中央大街—沈阳荣信财富广场
平面业态布局图-4F
销控图
业态分布图
内铺:大铺位50-70平,小铺位7-20平,均价8000元/平
尾货淘宝
生活小百
个性饰品
数码产品
（3500平）
中央大街—沈阳荣信财富广场
平面业态布局图-5F
5F为休闲娱乐,开发商自持,对外进行招商;其中影院4000平,KTV3000平.
4000平
3000平
虎石台—沈阳荣信财富广场
案例二
本项目位于沈北新区虎石台南大街40号.周边大学林立.沈阳市第十四中学 沈阳市汇文中学 金融职业学校、沈阳交校等.
项目占地万平,建筑面积万平.规划集合型商业业态组合，一站式购物天堂，摩尔化商业格局，内外街结构设置，立体景观，多层空中景观联廊.
借鉴点:商场与大型居住区结合,为社区提供配套服务,满足周边社区及校园的生活需求
虎石台—沈阳荣信财富广场
B区将完工
楼层分布
基本信息
总建面 万平方米
层数 4层（商业）1万平/层
18层(公寓)
车位 地上1000个
定位
虎石台大学城区域综合体
产品形态 门市（210平）以一到二层为主，层高5米左右。
内铺（7-14平）700个左右，共分两个部分。其中三分之一的主力店为商场自持;其它为对外销售
出售方式 两年返租,年回报6%.即购买时在总价款打88折.
点 评 虎石台区域依托大学城和周边住宅发展，缺乏纯熟商业配套，一期商铺已经售罄，目前招租中
租售
情况 现已售罄
2012年销售210平街铺
均价15000每平米
首层 农贸市场，小百
二层 时尚百货\轻工小百
三层 男女服饰
四层 生活小百，美食广场
本项目从2010年开盘销售，主要销售产权商铺和街铺产品，以210 ㎡两层商铺销售为主，目前项目销售完毕，处于招商阶段。
虎石台—沈阳荣信财富广场
主力业态 面积(平) 楼层
小百 8000 1-3
百货 10000 1-3
超市 6000 1-2
农贸 2000 1
美食 2000 1-3
数码 3000 1
公寓 20000 1-18
中央大街—沈阳荣信财富广场
商场业态分布图
入口处
商业内街
一层:
服饰\小百\美发\眼镜
网吧\餐饮\水吧\数码
面积:50-100平
二层:
旅社\网吧\服装
面积:50-80平
中央大街—沈阳荣信财富广场
商场业态分布图
中央大街—沈阳荣信财富广场
商场业态分布图
三层:
家居\布艺\精品家具
面积可自由分割
中央大街—沈阳荣信财富广场
商场业态分布图
临街商网:
网吧\旅馆\餐饮
面积:200-300平
虎石台—沈阳荣信财富广场
在三个荣信广场的对比当中，虎石台项目周边区域发展状况与本案最为接近，可参考其成功经验来规划产品。
金融职业学校
农大生物学院
旧居民住宅区
矿务局中学
新北苑小区
荣信财富广场
沙岭—沈阳荣信商业广场
案例三
本案
本项目占地面积23000余平方米，建成后营业面积可达69000平方米.
其中四层高的综合性商业广场，全部门市、商铺共计1312套，其中6—20平产权商铺总价6万起，20—300平产权门市最低单价3980元.
借鉴点:商场与公寓相结合,农贸、医院等的业态布置充分考虑到了周边农户的生活便利及日常需求.
沙岭—沈阳荣信商业广场
B区将完工
楼层分布
基本信息
总建面 7万平方米
层数 4层（商业）
万平/层
18层(公寓)
车位 地上1000个
定位
沙岭中心,城市综合体
产品形态 门市（200-300平）以一到二层为主，层高5米左右。
内铺（7-14平）700个左右，共分两个部分。其中三分之一的主力店为商场自持;其它为对外销售
出售方式 两年返租,年回报6%.即购买时在总价款打88折.
点 评 沙岭目前比较成熟的商圈之一，产品业态丰富.其主力特色为农贸市场,充分的提供了周边原住民的生活配套问题;肯德基已签约20年.
租售
情况 对外销售
内铺1200-15000元/平
外铺8000元/平
公寓4000元/平左右
首层 名品精品店
二层 时尚百货\轻工小百
三层 儿童乐园\KTV
四层 医院\待定业态
本项目从2012年底正式蓄客,2013年5月份开盘,总共推出铺位500个左右(项目铺位总数约为700多个,其中自持量约为200个左右),现至今商铺已销售90%以上.现余四层未定业态部分未对外销售.
沙岭—沈阳荣信商业广场
主力业态 面积(平) 楼层
小百 8000 1-3
百货 10000 1-3
超市 6000 1-2
影院 3000 4
农贸 2000 1
美食 2000 4
儿童 2000 4
KTV 4000 4
数码 3000 1
广慈医院 待定 4层
沙岭—沈阳荣信商业广场
平面业态布局图-1F
销控图
业态分布
二层外铺
精品商街
小百
数码
(3000平)
农贸
(2000平)
外铺:200-300平,8000-10000元/平,内铺:精品商街30-50平,小铺位7-20平,平均15000元/平.农贸2000平为自营.
沙岭—沈阳荣信商业广场
平面业态布局图-2F
销控图
业态分布
二层外铺
精品商街
轻工\小百
潮服\饰品
超市
(6000平)
外铺:二层200-300平,8000-10000元/平,内铺:精品商街30-50平,小铺位7-20平,平均约12000元/平.
沙岭—沈阳荣信商业广场
平面业态布局图-3F
销控图
业态分布
自持部分
(6000平)
业态待定
内铺:精品商街30-50平,小铺位7-20平,平均10000元/平.
精品商街
轻工\小百
潮服\饰品
广慈医院
沙岭—沈阳荣信商业广场
平面业态布局图-4F
销控图
业态分布
广慈医院
内铺:其中一半为预计招商广慈医院,另一部分自持物业做休闲娱乐设施.
(自持)
影院
KTV
儿童
美食
10000平
参比成功案例——沈北新区名仕N爱经典
沈北道义大学城有沈阳师范大学、沈阳工程学院、辽宁大学和沈阳医学院等著名院校组成，总师生达15-20万人，加上周边居民，依托地铁二号线已是发展成熟的城区。
名仕N爱经典是一座完全定位为“大学城商业”的项目，从产品到产业，彻头彻尾地面向大学生这一群体展开规划。其规划思想值得本案借鉴。
案例四
辽宁大学
沈阳师范大学
沈阳医学院
沈阳工程学院
沈阳航空航天大学
辽宁美术职业学院
院校经济+地铁经济
20余万人院校师生与周边中高档小区20万人口在一起汇成商业庞大的消费人群，形成消费的主力军。
本案
三公里生活半径
名仕经典商业广场
爱情娱乐休闲中心
爱情文化产业中心
爱情文化创意中心
主题业态
功能配套
区域规划
形象标杆
创新模式
增加价值
构筑项目的三大“品牌伞”体系
爱情文化主题圣地
定位低总价产品易于去化
名仕N爱中心产品规划遵循“低总价”原则，以小面积，低总价的产品冲击市场，实现以小众客群拉动大销量，最终占据市场份额。
女子社团联盟
校园歌手大赛
运动会赞助
校园布展直销
协办招聘会
提供活动场地
项目推广完全为大学生服务赞助形式
名仕N爱中心推广方式也走进校园，通过为学生提供活动场地、赞助等形式拓展知名度。
商业业态规划
一层
爱平方
业态规划：
三大形象店：时尚快餐、休闲咖啡、化妆品集合店+两大主力配套店
内部业态以化妆品、饰品、特色小百为主
二层
爱立方
业态规划：
西餐厅主力店、咖啡厅
内部业态以情侣装、时尚男女装、
进口零食、摄影外展为主
三层
爱魔方
业态规划：
娱乐电玩、美甲、情侣用品、特色礼品、箱包皮具、小针织、情侣DIY、男士寄存处、爱情产业中心 (红娘屋、星座算命厅、爱情银行、爱情保险、爱情邮局、爱情快递、爱情记忆、情侣咨询、爱情学校等)
四层
爱蜜方
业态规划：
时尚餐饮、美食广场
明城新北市
沈阳商业未来的淘金地：新北市APM生活场以崭新的品味生活志及夜行消费理念，全面引进最新、最紧贴时尚潮流的娱乐饮食及品味生活元素，为年轻及新进人士提供一个全天候的购物、聚会、休闲、玩乐的时尚艺术潮流汇源地。
借鉴点:围合式商业街区、商业小独栋的产品设计
案例五
明城新北市
B区将完工
围合式商业街区
基本信息
总建面 200000平方米
层数 3层（商业）
33层（住宅）
车位 地上600个
定位
未来沈阳的钻石级商业街位
产品形态 门市（300平）以一到三层为主，层高5米左右。
内铺（170平-200平），以一到三层为主，层高5米左右。
租售
情况 内铺已售罄，现售临街300多平米商业，价格38000元/㎡。现交房阶段。买家租售价格173㎡年付20万元。
出租:约3元/天/平
明城新北市
北一路—万达广场
项目所在地块是铁西区与皇姑的交界处，东侧的兴华街是皇姑铁西两区互通的交通要道；北一中路向东，是东西快速干道，是沈阳市中心修建的第一条东西跨城高速路，它贯通沈阳市内五区，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；规划中的地铁5号线在北一路与兴华街交汇处的站点会给本项目增加大量的客流。是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能为一体的大型城市综合体。
借鉴点:街区式商业,情景式的包装设计
案例六
北一路—万达广场
B区将完工
商业街
基本信息
总建面 277600平方米
层数 2层（商业）
23层（公寓）
车位 地上1150个
定位
多种功能为一体的大型城市综合体
产品形态 金街门市：110—130㎡，1到2层为主。
租售
情况 现已售罄
起价 20000元/平米
最高价 30000元/平米
出租:元/平/天
北一路—万达广场
PART 6本项目商业初步定位
从市场空白点明确项目的定位方向
适合中低收入消费群体，且伴随着经济发展消费需求在成倍的增长。市场份额能持续不断扩大，可支撑项目部分体量。（作为考虑重点）
适合所有消费群体，且伴随着经济发展消费需求在持续的增长。市场份额能持续不断扩大，可支撑项目部分体量。（作为考虑重点）
生活消费需求，可持续不断扩大市场份额。具备支撑项目一部分体量，且行业利润空间较大。（做为考虑重点）
适合大学生不断追求“新”心理消费需求，可以持续不断扩大市场份额，具备支撑项目部分体量。（做为考虑重点）
√
√
√
√
大学生:这个群体有着年轻、受教育程度高、消费选择多样性等特点,接受新鲜事物快,是时尚品消费的主力客群.
周边居民和业主:地缘性客户,满足基本的生活与日常需求.
客群导向分析
细分化市场中主题定位
1、文化旅游资源
2、区域娱乐资源
3、学生休闲资源
1、主题—爱情主题
2、娱乐—娱乐产业
3、智慧—新兴文化
如何有效利用现有
资源以满足
集中化细分市场？
借势、跳出、超越
借鉴现有案例
泰晤士城产品建议
建议三
商业+临街商网+小面积公寓
建议二
建议一
商业+临街商网
商业+商业街区+公寓
建议一
借鉴于万达广场、优粤城，通过商业在新区域建设城市核心。
商业+商业街区+公寓
建议原则
利用大学城优势，打造营口南城新的消费中心，成为引领营口市消费风向标。
建议建筑两栋商业大楼，一座以购物，超市为主的购物城。另一栋为娱乐城，打造成为吃、喝、游、玩、购、赏六位一体的综合商业广场。
引进国内知名品牌超市、品牌衣店、奥特莱斯、高档影院ktv、各地方特色小吃。
儿童用品类
女性用品类
成衣棉纺类
日用百货类
小商品类
项目可选择的
招商定位方向
项目的招商定位方向主要有以下几类：
家居建材类
成人服装类
日常生活
大型超市
小型便利店
大型专业卖场
家庭生活
家居
家电
儿童
聚会生活
餐饮
休闲
娱乐
健康生活
健身
诊所
药店
美好生活
美容美发
服装服饰
一站式购物、一家休闲、一天逛街！
一到二层商业(拐角处两层设计):
进伸12米,开间4米-8米
层高米
面积50-100平
预计5000平
一层商业:
进伸8米,开间4米
层高米
面积40-60平
预计1000平
建议产品规划图
商业中心
购物中心
通过连廊将两座中心连接起来，形成营口大学城区域最大型商业中心，吃喝玩乐购一应俱全，连廊处可规划购物内街，处处商机，价值彰显。
商场
购物中心
商业内街
商业外街
商场一层平面业态分布建议
名品折扣
时尚用品
1000平
化妆品
精品服饰
1000平
数码
名表
2000平
商场二层平面业态分布建议
箱包\鞋帽1000平
男士服饰
1000平
女士服饰
2000平
商场三层平面业态分布建议
家电用品
整层2000平
美食广场
主题餐饮
2000平
连廊
商场四层平面业态分布建议
或在开口处设立钟楼、代表整体商业街档次和展示的精神堡垒；
商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志；
建筑物到了端头可以放大，或形成大面积广告位
精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业街的直接表达；
端头设计
商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。
休憩景观
建议二
借鉴于虎石台荣信广场，多样化业态拉动区域经济。
商业+临街商网
学生开学之初很多家长会到学校送孩子上学。在上学期间学生与学生之间互动，到彼此学校探望、游玩。很多不方便长期居住在校外的情侣。
商 场
二层商业:
进伸12米,开间4米-8米,
层高米
面积100-200平
约:7000平
一层商业:
进伸12米,开间4米-8米
层高米
面积50-100平
约:3000平
商场:
10000平/层
四层设计,共4万平
建议产品规划图
四层商业业态建议
男士服装、日用品、小百
超市、农贸百货
综合性商场，经营业台主要要是针对大学城学生，以娱乐、餐饮、服装、饰品为主。
女士服装、日用品、小百
娱乐、餐饮、ktv
一层平面业态分布建议
大型超市
4000平
农贸市场
3000平
名品折扣
潮饰小百
数码产品
3000平
二层平面业态分布建议
轻工小百
男子服饰
5000平
外贸原单
日常用品
5000平
三层平面业态分布建议
女士服装
4000平
日用小百
4000平
箱包靯帽
2000平
四层平面业态分布建议
影城
3000平
美食城
4000平
娱乐
健身
美容
3000平
商场意向图
临街商业
建议三
借鉴于荣信产品，在商业规划上向定位客群靠拢。
商业+临街商网+小面积公寓
建议原则
经过我们公司详细调查，营口房地产整体情况不乐观，很多位置优越于我们的项目都出现销售滞销情况，但是我们项目所在位置具有一个其他项目不具备的优势“紧邻大学城”为我们项目可操作性提供很大空间。
大学生现在消费特点：购买频次高，购买金额低，消费能力出众。具有较高的商业价值。所以可以根据学生之一特质，建议在项目地建筑3层3万平米商业。
生活条件的提高，大学生可自由自配资金越来越多。很多学生不满足学校住宿条件，外出租赁小户型改善居住条件。随着社会的发展，很多学生情侣考虑同居。为此我们可推出经典一室小户型。
商 场
二层商业:
进伸12米,开间4米-8米,
层高米
面积100-200平
约:7000平
一层商业:
进伸12米,开间4米-8米
层高米
面积50-100平
约:3000平
公寓
公寓
公寓:
标准层600平,15层设计.
约1万平/栋
商场:
8000平/层
三层设计,共万平
建议产品规划图
小面积公寓楼
围合式开放街区
一层商业街
商业业态建议
（三层）美食+娱乐城+电影院
（二层）购物中心
（一层）大型超市+名品折扣店
名品树形象
超市聚人气
快时尚产品
面向学生客群
种类多样
创意百变
一层平面业态分布建议
大型超市
4000平
农贸市场
2000平
名品折扣
潮饰小百
数码产品
2000平
二层平面业态分布建议
轻工小百
男子服饰
3000平
外贸原单
女子服饰
5000平
三层平面业态分布建议
影城
3000平
美食城
3000平
娱乐
健身
美容
2000平
一层意向图
超市
一层为大型超市和名品店，一层的功能不仅面向大学城学生，也要吸引营口市民增加区域人口基数。
名品折扣店
二层意向图
“格子铺”源自日本，是在城市繁华地带的商铺内，放置标准尺寸的“格子柜”，任何人只需每月支付很少的费用，就可以租用格子寄卖自己的物品。
1、大学生二手物品交易
2、大学生创业基地
针对大学城学生以时尚服装、潮品、饰品、礼品为主，小面积商铺，吸引学生消费。
服装店
饰品店
三层意向图
电玩城
台球厅
网吧
美食城
KTV
公寓建议：40㎡—60㎡，低总价，以大学城为噱头，吸引客户目光，实现快速销售。
公寓定位
公寓定位
总体方案静态收益类比
主
推
方
案
注:公寓按5000元/平,商业按10000元/平计算
产品类型 方案一 销售额(元) 方案二 销售额(元) 方案三 销售额(元)
公寓 2万平
(2栋) 1亿 _____ _____ 2万平
(2栋) 1亿
商场 万平 亿 4万平 4亿 万平 亿
街铺 万平 亿 1万平 1亿 1万平 1亿
合计 5万平 4亿 5万平 5亿 万平 亿
方案一
方案二
方案三
三种方案体量配比
方案二
商场(4万)
商业街(1万平)
总结
综合三种方案,第一种方案在控制了商场比例的基础上,增加了公寓型产品的面积,内街商铺也丰富了产品的形态,充分的规避了市场的风险,并且达到了快速回现的目的;第二种方案集中商业面积较大,销售难度增加,无形中也增加了公司经营的难度和市场风险;第三种方案中增加了纯商业的配比,将商业业态进行了再次细分,推出了大量的临街商铺,对后期的销售及商场的整体运营都提出了较大的挑战。
因此综上所述,我司建议选择第一种方案
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