第十章
财产、资源税法及纳税实务
本章内容
第一节 资源税
第二节 城镇土地使用税
第三节 土地增值税
第四节 房产税
第五节 契税
第六节 车船使用税
知识点
1、土地增值税的征税范围和应税土地增
值税增值额的规定。
2、城镇土地使用税、房产税的纳税人和
计税依据。
技能点
1、计算财产、资源税类的以上几个税种
的应纳税额
2、填制纳税申报表
第一节
资源税
【导入案例】
某煤矿属集体企业，其主要业务是采煤，所采
原煤除对外销售外，还供应本企业职工生活用
煤。该煤矿每吨煤应纳资源税税额2元。2000
年9月份，税务稽查人员对该煤矿进行税务稽
查时发现其“生产成本”科目结转时有这样一
笔分录：
借：其他应收款 2800
贷：生产成本一基本生产成本 2800
导入案例（续）
经税务人员进一步检查记账凭证及原始
凭证，查实企业职工生活用煤直接冲减
基本生产成本。经过深入调查共查出职
工用煤600吨，全部以上述会计分录进行
转账处理，未申报缴纳资源税。职工用
煤的市场销售价格为每吨100元，成本价
70元。
问题
煤矿开采的原煤用于职工生活应否缴纳资
源税？
一、资源税的主要法律规定
资源税是对在我国境内开采应税矿产品
以及生产盐的单位和个人，就其因自然
资源和开采条件差异而形成的级差收入
征收的一种税。
（一）纳税义务人
在中华人民共和国境内开采应税资源的
矿产品以及生产盐的单位和个人。
中外合作开采石油、天然气的企业不是
资源税的纳税义务人。
收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴
义务人。
（二）税目、单位税额
1.税目、税额
采取从量定额的办法征收，实施“普遍征收，
级差调节”的原则
1.税目、税额
七个税目
原油：人造石油不征税
天然气：煤矿生产的天然气不征税
煤炭：原煤征税，洗煤、选煤和其他煤碳制品不征税
其他非金属矿原矿
黑色金属矿原矿
有色金属矿原矿
盐：固体盐（包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐）和液体
盐
纳税人在开采主矿产品过程中伴采的其他应税矿产
品,凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品税
目征收资源税。
（二）税目、单位税额
扣缴义务人适用的定额税率
独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，
按照本单位应税产品税额标准，依据收购的
数量代扣代缴资源税。
其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机
关核定的应税产品税额标准，依据收购的数
量代扣代缴资源税。
二、应纳税额的计算
计税依据：课税数量
基本规定
纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税
数量。
纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用数量为课税
数量 。
特殊规定
纳税人以自产液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以
加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加
工成固体盐，其加工固体盐所耗用的液体盐的已纳税额准
予扣除。
二、应纳税额的计算
（二）应纳税额的计算
应纳税额=课税数量×单位税额
代扣代缴应纳税额
=收购未税矿产品的数量×适用的单位税额
例
华北某油田2002年10月份销售原油20万
吨，按《资源税税目税额明细表》的规
定，其适用的单位税额为8元／吨，则该
油田本月应纳税额为：
应纳税额 = 课税数量×单位税额
= 200 000×8
=1 600 000(元)
第二节
城镇土地使用税
【导入案例】
某水泥厂，于2000年6月因经营管理不善被迫
停产，于2001年7月被某化工公司出资租赁，
年租赁费50万元。地税稽查人员于2002年5月
对这家租赁企业的纳税情况进行了检查，发现
该企业占地面积近百亩，但却未申报交纳城镇
土地使用税。检查人员为弄清真相，进一步调
阅查证了租赁合同，由于签定的合同中涉及土
地占用情况事宜，所以承租方对该问题百般予
以回避。
检查情况
检查人员找到该水泥厂留守处负责人及财务人员，并要求其
出示了厂区土地使用情况档案资料，后又对该厂驻地某街道
的土地出租情况进行了落实，经查实所有土地使用权情况如
下：
1．由政府核发给该水泥厂土地使用证一份(属征用)，占
用土地面积36980．7平方米；
2．该水泥厂与建筑公司签定购买土地合同一份，面积
4468．6平方米；
3．该水泥厂租赁某国家机关土地使用合同一份，土地面
积25146．7平方米。
以上三项共计占用土地面积66596平方米，所占用土地范围
均在县城区域内。
问题
以上三块土地应当由哪一家单位缴纳城
镇土地使用税？
概述
以城镇土地（城市、县城、建制镇和工
矿区范围内）为征税对象，对拥有土地
使用权的单位和个人征收的一种税。
一、主要法律规定
（一）征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区 内的国家所
有和集体所有的土地。
城市包括市区和郊区
（二）纳税义务人
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用
土地的单位和个人
外商投资企业和外国企业不适用城镇土地使
用税
一、主要法律规定
（三）税率
城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方
米土地年应纳税额规定如下：
大城市元至10元：
中等城市元至8元：
小城市元至6元：
县城、建制镇、工矿区元至4元。
（四）减免税
二、 应纳税额的计算
（一）计税依据
纳税人实际占用的土地面积，计量标准为每
平方米。
（二）应纳税额计算公式
应纳税额=实际占用应税土地面积×单位税
额
例
某企业实际占用土地面积20000平方米，该
企业所在地土地使用税年税额为4元/平方米。
要求：计算企业全年应缴纳土地使用税额。
解答：
全年应纳土地使用税=20000×4=80000（元）
三、申报与缴纳
按年计算，分期缴纳
第三节
土地增值税
案例
某市国有工业企业，1998年2月在向当地
主管税务机关申报纳税时，其据以计算
应交房产税的应税房产的原值比上一征
收期突然减少800万元，其应缴纳的营业
税额比上期增加了30万元(上期只缴纳了
13万元的营业税)。这些异常情况引起了
当地税务机关的注意。
案例（续）
经过税务机关的稽查后发现，该国有工业企
业由于厂房陈旧，设备老化，经济效益不佳，
于1998年2月初将两间闲置的厂房及一部分
老化的设备出让，共取得900万元的货币收
入作为流动资金。其中厂房原值800万元，
转让收入600万元；固定资产原值500万元，
转让收入300万元，按照5％的营业税率共应
缴纳30万元的营业税。
问题
该国有工业企业应否就600万元的厂房转
让收入缴纳土地增值税？
一、土地增值税的主要法律规定
对转让国有土地使用权、地上建筑物及
其附着物并取得收入的单位和个人，就
其转让房地产所取得的增值额征收的一
种税。
（一）纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物 (以下简称转让房地产)并取得
收入的单位和个人 。
（二）征税范围
转让国有土地使用权
转让地上的建筑物及其附着物连同国有
土地使用权一并转让
注意：包括存量房地产的买卖，但不包
括房地产的继承和出租。
（三）税率
土地增值税实行四级超率累进税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税
率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除
项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除
项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率
为60%。
级次 增值额与扣除项目金额的比例 税率
（%）
速算扣除系数
1 不超过50%（含50%）的 30 0
2 超过50%-100%的 40 5
3 超过100%-200%的 50 15
4 超过200% 60 35
二、计税依据——增值额
增值额＝应税收入－扣除项目金额
（一）应税收入的认定
货币收入
实物收入
其他收入
（二）扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
（二）扣除项目的确定
3.房地产开发费用
不按实际费用进行扣除，而按实施细则的标准进行
扣除
利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融
机构证明的；
利息支出据实扣除，但不能超过按商业银行同类、同期贷款
利率计算的金额；
其他费用，按1、2之和的5％以内计算扣除。
利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或提供金融
机构证明的；
房地产开发费用1、2之和的10％以内计算扣除。
（二）扣除项目的确定
4、旧房及建筑物的评估价格
5、与转让房地产有关的税金
6、其他扣除项目：只适用于从事房地产开发的
纳税人。按1、2之和加扣20%。
（三）增值额
增值额＝应税收入－扣除项目金额
按评估价格计算征收的情况
隐瞒、虚报房地产成交价格的
提供扣除项目金额不实的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，
又无正当理由的
三、应纳税额的计算
增值额的确定
适用税率的确定
应纳税额的计算
应纳税额的计算
应纳税额＝∑ （每级距的土地增值额× 适用税率）
应纳税额＝增值额× 税率－扣除项目金额× 速算扣除系数
例
某房地产公司转让房地产所取得的收入为620
万元，其扣除项目金额为200万元。
要求：计算其应纳土地增值税的税额
分步法
第一步，先计算增值额。
增值额=620-200=420（万元）
第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。
增值额与扣除项目金额之比=420÷200=210%
增值额超过扣除项目金额200%，分别适用
30%、40%、50%和60%四档税率。
分步法（2）
第三步，分别计算各级次土地增值税税额。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的
税率。
这部分增值额=200×50%=100(万元)
这部分增值额应纳的土地增值税税额=100×30%=30(万
元)
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额
100%的部分，适用40%的税率。
这部分增值额=200×50%=100 (万元)
应纳的土地增值税税额=100×40%=40 (万元)
分步法（3）
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额
200%的部分，适用50%的税率。
这部分的增值额=200×100%=200(万元)
应纳土地增值税税额=200×50%=100 (万元)
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。
这部分的增值额=420-（200×200%）=20(万元)
应纳土地增值税税额=20×60%=12(万元)
第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
土地增值税应纳税额=30+40+100+12=182(万元)
速算扣除法
土 地 增 值 税 税 额 =420×60%-
200×35%=182（万元）
结果
计算结果相同
你选哪种计算方法？
四、税收优惠
对建造普通标准住宅出售的减免税优惠
对国家征用收回的房地产的减免税优惠
对个人转让房地产的减免税优惠
五、征收管理与纳税申报
（一）纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管
税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定
的期限内缴纳土地增值税
（二）纳税申报
纳税人应在转让房地产合同签订后的7日
内，到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报 。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在
每次转让后申报的，经税务机关审核同
意后，可以定期进行纳税申报，具体期
限由税务机关根据情况确定。
第四节
房产税
【导入案例】
某行政单位将办公楼一楼的八间门面房，无偿交给
几名职工搞经营。该单位与这几名职工签定的协议
中规定：这八间门面房 产权仍属单位所有，从签
定协议之日起，单位不再给这几名职工发工资，单
位不收管理费和房租费。2002年河北省某县地税直
属分局在对该单位检查时发现，该单位一楼的房产
原值132581元，未申报缴纳房产税。该单位未申报
的理由是：房子无偿分给职工使用，单位不参与其
经营，不是房产税的纳税义务人。这几名职工认为，
房子产权属单位所有，房产税应由房产产权所有人
缴纳。
问题？
这笔房产税究竟应该由谁交？
概述
以房产为征税对象，依据房产价格或房
产租金收入向房产所有人或经营人征收
的一种税。
一、主要法律规定
（一）征税对象
房产
（二）征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
（三）纳税人
房屋产权所有人，即拥有房产的单位和个人
外商投资企业和外国企业不适用《房产税暂行条例
》
一、主要法律规定
（四）税率
比例税率
依据房产计税余值计税的，税率为%
依据房产的租金收入计税的，税率为12%
对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4％的税率
征收房产税
二、应纳税额的计算
（一）计税依据：
房产的计税价值或房产的租金收入
从价计征
对纳税人经营自用的房屋，以房产的计税余值作
为计税依据，即依照房产原值一次减除10%至30%
的损耗价值以后的余额。
从租计征
对于出租的房屋，以租金收入为计税依据
二、应纳税额的计算
（二）应纳税额的计算
从价计征
年应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×%
从租计征
一般情况下
年应纳税额=年租金收入额×12%
个人按市场价格出租居民住房的
应纳税额=租金收入额×4%
某国有企业坐落在某市郊区，其生产经营用房，会计账
簿记载房产原值5 000万元。另外该企业在郊区以外的
农村还建有一个仓库，房产原值248万元。当地规定允
许减除房产原值的30%。
要求：计算该企业全年应纳的房产税额。
该企业坐落在农村的仓库不属于征税范围。
全年应纳税额=5 000×（1-30%）×%=42（万元）
三、税收优惠
了解
个人所有的非营业用房的房产免征房产税
四、纳税申报与缴纳
（一）纳税期限
房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限
由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地
一般规定按季或按半年征收一次。
（二）纳税地点。
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地
方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房
产所在地的税务机关缴纳。
第五节
契税
【导入案例】
1998年2月至1999年4月间，某房地产开发公司(下
称开发公司)分别与12户商品房买主签订了商品房
购销合同书。合同第6条第2项约定：“甲方(开发
公司)负责办理房屋交易和产权手续，并领取房权
证，待乙方(买主)将全部款额交足后，由甲方连同
所购房屋一并移交给乙方，所需经费按有关规定执
行。其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，
不再另行收取”。合同签订后，12户买主分别向开
发公司交纳了购房定金。1999年年底前，12户买主
交清全部购房款后，开发公司按合同约定陆续将房
屋移交给12户买主，并于2000年3月将其房屋所有
权证移交完毕。
【导入案例】
2000年4月，该县财政所征收契税，12户
房屋买主以契税不应由自己承担而应由
开发公司承担为理由拒不交纳。
该开发公司辩称：合同第6条规定的不另
收取的税费是指房产售前的税费，如耕
地占用税、营业税、水电增容费、消防
管理费等，契税是房产售后买方应完纳
的契税，不包括在单位造价之内。
问题？
到底应由开发公司还是买主缴纳契税？
概述
契税是以所有权发生转移变动的不动产
为征税对象，向产权承受人一次性征收
的一种财产税。
某房地产公司销售一套别墅，其应缴纳
的税收有（ ）
A 、营业税 B、增值税 C、城市维护建设税
D、土地增值税 E、契税
一、主要法律规定
（一）征税对象
境内转移土地、房屋权属
国有土地使用权出让
土地使用权的转让
房屋买卖
房屋赠与
房屋交换
一、主要法律规定
（二）纳税义务人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人.包
括外资企业和外籍人员.
导入案例提到的谁是纳税人的问题，因为契税是房
产售后缴纳的项目，不可能包含在房屋造价之内，
其纳税人是买卖的承受方，即买房人，房产公司无
权代征。双方合同中的约定不影响契税纳税义务的
履行。最后，12户商品房买主分别缴纳契税
元。
（三）税率
3－5％
二、应纳税额的计算
（一）计税依据
不动产的价格
（二）应纳税额
应纳税额=计税依据×税率
三、税收优惠
了解
城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征
契税
第六节
车船使用税法
【导入案例】
方达远洋海运公司是一家从事海上货运业务的
国有企业，其固定资产账上有静吨位分别为2
000吨和3 500吨的货船两艘，注册资本1 000
万元；还有一艘港作船，用于港口作业。2002
年方达公司运输收入为6 423 万元，利
润总额为1 327 万元，对两艘货船缴纳
车船使用税16 000元。
2003年1月，方达公司所在地税务机关对该公
司进行稽查时，发现该公司这艘港作船，实际
上为24座旅行船，并作载人用。
问题？
方达公司2002年缴纳车船使用税金额计
算是否正确？该公司自报的港作船要不
要纳税？
概述
国家对行驶于境内公共道路的车辆和航
行于境内河流、湖泊或者领海的船舶，
依法征收的一种税。
一、主要法律规定
（一）征税范围
行驶于境内公共道路的车辆和航行于境内河
流、湖泊或者领海口岸的船舶
对不使用的车船或只在企业内部行驶，不领
取行驶执照，不上公路行驶的车辆不征收车
船使用税。
一、主要法律规定
（二）纳税义务人
在中华人民共和国境内拥有并已使用车船的
单位和个人
外商投资企业、外国企业、外籍人员不是车
船使用税的纳税人
一、主要法律规定
（三）税率
定额税率
二、应纳税额的计算
（一）计税依据
乘人汽（电）车，摩托车，自行车，人力车，
畜力车等，以“辆”为计税标准。
载重汽车和机动船，以“净吨位”为计税标
准。
非机动船，以“载重吨位”为计税标准。
二、应纳税额的计算
（二）应纳税额
机动车（载货汽车除外）和非机动车：
应纳税额=应税车辆数量×单位税额
非机动船：
应纳税额=载重的吨位数量×适用单位税额、
机动船和载货汽车：
应纳税额=净吨位数量×适用单位税额
客货两用汽车：
乘人部分=辆数×（适用乘人汽车税额×50%）
载货部分=净吨位×适用税额
导入案例的答案
方达公司计算有误，按船舶适用税额，计算
如下：
应纳税额=2 000×+3 500×=21 100（元）。
方达远洋海运公司由于计算错误，漏缴车船
使用税5 100元，应补缴。
三、税收优惠
了解
导入案例中方达公司实际上是把载人用
旅行船算作港作船入账，未按税法规定
申报车船使用税，除补缴车船使用税外，
还要受到一定处罚。
四、纳税申报与缴纳
（一）纳税期限
车船使用税按年征收、分期缴纳。具体纳税期
限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。一
般原则规定为按季度或半年征收。
（二）纳税地点
车船使用税由纳税人所在地税务机关负责征收，
各地对外省、市的车船不再查补税款。纳税人
所在地，是指单位的经营所在地或机构所在地，
以及个人住所所在地。
