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所属行业 房地产
发布时间 2020 年 2月 26日
疫情之下，2020 年房地产行业销售业
绩如何变动？
核心观点：
疫情冲击下，房地产行业 2020年的业绩走势依赖于疫
情的演变趋势和政策调控举措。疫情越快得到控制，政策越
宽松，则疫情对 2020年销售业绩的负面影响越小。
一、房地产行业销售业绩回顾
2016-2019年房地产行业销售金额逐年增长，但是销售业
绩逐步下滑。从全年来看，第一季度往往为销售淡季，第四季
度为销售旺季。
二、不同假设下，全年商品房销售金额走势预判
情景一：假设疫情能在 3 月底达到有效控制，并且政策
调控明显放松，则 2020 年销售业绩可能与 2019年持平；
情景二：假设疫情能在 3 月底达到有效控制，但政策调
控适度宽松，那么 2020 年销售业绩或同比下降 %；
情景三：假设疫情持续至 4 月份，政策宽松力度适中，
则 2020 年房地产行业销售业绩可能降幅更大，或同比降低
%。
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研究员 于小雨
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王玲
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徐鹏
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引言
本文首先通过回顾 2016-2019 年全国商品房销售业绩，形成对房地产行业业绩特征的
初步认识。其次，由于医学界尚未对新冠肺炎形成完全的认知，目前仍无法对疫情的发展形
成明确的预判，另外政策调控力度也具有未知性，因此，本文通过对疫情的发展趋势和政策
松动力度提出了三种假设，然后在不同的假设下，基于过去的业绩特征，分述疫情冲击对房
地产行业 2020 年销售金额的影响。
一、房地产行业销售金额回顾
从房地产行业商品房的销售金额来看，2016 至 2019 年房地产行业销售金额有下列特
征：
第一、销售金额逐年增长，但销售增速逐步放缓。具体来看，2016 年销售金额为
亿元，随后销售金额逐年增长，2019 年销售金额达到 亿元。增速上，
2016至 2019年同比增长分别为 %，%，%和 %。
图表：2016-2019年全国商品房销售金额和增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
第二、一季度通常是销售淡季，销售金额最低，四季度销售为旺季，销售金额最高。从
历年房地产行业全年销售金额分布来看，第一季度销售金额占比往往低于 20%，在全年销售
金额中占比最低；第四季度销售金额最高，通常高于 30%。
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销售金额（亿元） 同比
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图表：2016-2019 年全国商品房季度销售金额占比
资料来源：亿翰智库、国家统计局
新冠疫情发生后对房地产行业必将产生一定的负面影响，如短期内对房地产行业的销
售金额产生较大冲击。但是，按照历年来房地产行业的销售规律，第一季度原本就是房地产
行业销售淡季，并且目前购房需求多为自住需求，在疫情影响下更大的概率是向后推移，并
且随疫情缓解后逐步释放。因此，长期来看，疫情对 2020 年全年的销售金额可能影响有限。
但是行业 2020 年具体的业绩走势还依赖于后续疫情的演变趋势和政策调控举措。
二、不同假设下，全国商品房销售金额走势预判
从全国商品房销售数据来看，房地产行业各季度的销售金额具有规律性，如第一季度为全
年的销售淡季，销售金额最低；第四季度为销售旺季，销售金额最高。以 2019年为例，2019年
全年商品房销售总额为 159725亿，第一至第四季度销售占比分别为 17%，27%，26%和 30%，第一
季度销售金额占比最低。
图表：2016-2019年全国商品房四季度销售金额（亿元）
资料来源：亿翰智库、国家统计局
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第三季度占比 第四季度占比
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第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
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疫情之下，2020 年各季度销售金额与往年可能也存在一定的共性，例如一季度同样是销售
淡季，四季度房企为了冲业绩，可能销售业绩更高。但是疫情的发展和政策的调控等可能影响各
季度的销售金额，进而影响 2020年的行业业绩总量。由于疫情何时能得到有效控制尚未形成权
威的预判，因此，下文将通过对疫情的发展和政策调控做出三种假设，以分析不同的情况下，疫
情和政策对房地产行业未来销售金额的影响。
1.乐观假设下，销售金额可能与 2019 年持平
假设 1：疫情于 2月达到高峰，3月底前得到有效控制，且房地产行业行政性政策和融
资政策均有明显放松。
若疫情在 2月达到高峰，3月底前得到有效控制，则疫情对房地产行业销售金额的负面
影响将集中体现在第一季度，第一季度中 2月份销售金额下滑最为严重，3 月销售金额可能
有所恢复：第一，新冠肺炎发生后，1月底多城市密集发布通知，要求房企暂时关闭售楼处，
在疫情得到有效控制前，线下售楼部难以完全恢复开放，线下售楼部关闭将导致房企销售业
绩大幅下滑。第二，售楼部关闭对 2 月销售业绩影响最大，一方面是 2月整月线下售楼处都
可能处于关闭状态，另一方面从亿翰调研数据来看，线上销售成效不尽人意。已经选择线上
销售渠道的企业中，70%房企认为销售成效不好，30%的房企认为销售成效一般。因此，疫情
冲击下，2 月份销售金额大概率会进一步下滑。第三，3 月份线上售楼经验更加丰富，如果
疫情能够逐步得到控制，并且行政调控政策明显放松，那么 3 月销售金额可能会慢慢恢复。
图表：调研样本房企线上销售成效
数据来源：亿翰智库
疫情在 3 月底前得到有效控制，叠加行政调控方面的利好，第二季度房企销售业绩将
慢慢恢复，并有可能出现反弹。首先，疫情得到控制后房企销售端业务可以正常开展，销售
业绩将逐步恢复；其次，第一季度由于疫情而搁置的部分购房需求可能会在第二季度释放；
最后，政策利好情况下，还将刺激一部分新的购房需求。
全年来看，2020 年房地产行业的销售金额可能与 2019 年持平，或者略低于 2019 年。
在乐观的假设条件下，我们预计 2020 年销售金额或许能达到 万亿。（1）第一季度受
疫情影响的销售金额只是推迟，而不是完全消失，因此第一季度受影响的大部分业绩将在
2020 年后三个季度释放，部分需求可能延期至下个年度，如三四线城市返乡置业需求可能
70%
30%
不好 一般
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推迟到 2021 年春节。（2）宽松的行政性调控政策可能使不具备购房条件的人群加入 2020
年的购房队伍，又或者部分居民在购房补贴等激励下选择购房，因而销售金额有一定提升。
（3）宽松的融资政策可能使房企加快投资力度和推盘速度，增大住房供应量，从供给端助
力业绩增长。
2.中性假设下，销售金额或同比下降 %
假设 2：疫情于 2月达到高峰，3月底前得到有效控制，房地产行业行政性政策和融资
政策适度放松。
在中性假设下，疫情还是在 2月达到高峰，3 月底前得到有效控制，但是房地产行业的
行政性调控政策和融资政策仅适度放松，而不是明显放松。换而言之，政策调控端以维持房
地产行业稳健经营为主，不以房地产作为刺激经济增长的手段。
因此，中性假设下，房企销售业绩趋势与乐观假设一致，但是销售业绩数值上比乐观假
设更低。毕竟从明显宽松的调控政策到适度宽松的调控政策，政策宽松力度收窄，部分购房
需求也将消失。
总体上，中性情形下，第一季度销售金额承压，第一季度中 2月份销售金额下滑最为严
重，3月份销售金额可能有所恢复。第二季度房企销售金额将逐步恢复，并可能反弹，但反
弹力度有限。全年来看，2020 年房地产行业的销售金额可能略低于 2019 年，预计 2020 年
业绩总额可能为 万亿，同比下降 %。
3.悲观假设下，预期销售金额同比降低 %
假设 3：疫情持续至 4月底，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松。
若疫情持续至 4月底，则第一季度的业绩仍然是受影响最为严重的季度，2月销售金额
可能同比降低 5成以上，3月业绩可能略好于 2月，但同比仍然呈下跌趋势。首先，据亿翰
统计，1 月前后共有 125 个省/城市/区发布了暂时关闭售楼处通知，在 4 月疫情得到控制
前，线下售楼活动难以全面展开，第一季度销售金额将受重创。其次，亿翰 2月调研数据显
示，房企售楼处关闭，调研样本中 46 家房企受影响货值超 4400 亿元，受影响货值占历年 2
月份销售业绩 5 成以上（2018-2019 年 2 月份前 100强房企销售业绩分别为 5262 亿，5440
亿）。最后，如果 3月底疫情不能得到有效控制，则线下售楼处仍难以全面恢复至疫情发生
前的状态，线上售楼仍然是重要的去化途径。3月或许在有一定线上售楼经验后，线上成交
相对有一定提升。
第二季度中 4 月份受疫情影响，销售金额仍难以恢复至往常水平，但是 5-6 月份存在
反弹空间。第一，疫情期间线下售楼处难以完全恢复，即使完全恢复，购房需求仍然难以在
疫情期间释放。第二，购房是家庭内部的重大决策，在购房方面的决定往往较为谨慎，从线
上看房到购房过程中的转化率可能难以大幅提升。因此，4月份可能有一定的成交量，但是
销售金额难以恢复至往常水平。5-6月疫情得到控制后，前期受疫情影响的销售金额将逐步
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释放。另外，在适当的宽松政策刺激下，将产生一部分新的需求。整体上，第二季度后两个
月销售金额可能迎来一定的上涨。
全年来看，2020年房地产行业的销售金额可能难以达到 2019 年的销售水平。一是疫情
冲击时间过长，1-4月受疫情影响的销售金额总额过大。受疫情影响而推迟的需求可能在后
续月份逐步释放，但是总量越大，越难以在 2020年全部释放，可能更多的需求延迟到 2021
年，因而形成一个较大的缺口。二是疫情持续时间过长，可能降低购房者收入预期，进而挤
出一部分原本有购房计划的潜在客户。三是行政性调控政策的宽松力度有限，一定程度上能
够带动一部分需求，但是适当的宽松政策难以抵消前面两种情况产生的负面影响。在悲观假
设下，全年销售金额或将同比下跌 %，业绩总额为 万亿。
图表：不同假设下，2020年销售金额和同比增速
乐观 中性 悲观
销售金额（万亿） 15. 3
同比增速 % % %
数据来源：亿翰智库
备注：1、乐观情形—假设 1：疫情于 2月达到高峰，3月底前得到有效控制，且房地产行业行政
性政策和融资政策均有明显放松。2、中性情形—假设 2：疫情于 2月达到高峰，3月底前得到有
效控制，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松。3、悲观情形—假设 3：疫情持续至 4 月
底，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松。
疫情之下，房地产行业销售金额必然受到较大的冲击。对于行业中的企业而言，销售回
款和外部融资是企业补充流动性资金的主要渠道，因而当前销售回款端受阻，后续可能对房
企形成一定的资金压力。面对这种“黑天鹅”事件，我们建议房企首先要从疫情的持续性和
政策的支持力度两个方面考虑“新冠肺炎”可能带来的负面冲击。其次，考虑了疫情对销售
业绩的冲击后，房企可能需要调整短期经营或投资策略，如调整去化策略，盘活库存商品房，
增加回款以补充流动性；现金流压力较大的情况下，暂停拿地等。最后，对于短期现金流承
压的企业，建议尽早规划企业的避险措施，谨防现金流危机。
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