城市花都、桃花岭项目投资价值分析
（预可行性研究）
一、 项目概况
（见项目调研报告）
二、 项目公司基本情况
（见项目调研报告）
三、 国内政策环境及当地房地产市场现状
（见项目调研报告）
四、 财务测算及经济评价
（一）基础条件
1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。
2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。
3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持
连续，并保证其获利能力。
4. 未来的税率将在正常范围内变化。
5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。
6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现
7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。
（二）项目计算期
项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总
周期为 5 年，桃花岭项目总周期为 6 年。
第一部分 城市花都项目财务测算
（三）主要技术指标
项目主要技术指标一览表
（城市花都）
项 目 用地面积（万 M2） 建筑面积（万 M2） 容积率
小高层
多层
独立别墅
联排别墅
公建
绿地
道路广场
（四）项目总投资估算
项 目 总 投 资 估 算 表
（城市花都） 单位：万元
序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米)
1 开发建设投资 165, % 1,
土地开发费 57, %
前期工程费 14, %
建筑安装工程费 48, %
公用配套设施及非营业性公建费用 12, %
管理费用 1, %
销售费用 5, %
贷款利息 11, %
不可预见费 13, %
注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》
（五）销售收入与经营税金及附加
1、 销售定价：小高层 2200 元/平米，多层公寓 2800 元/平米，联排别墅 3300 元/平米，独立别墅 4200 元/平米。别墅周边花园长沙按 800
元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳 3400 万元税费。
销售收入与经营税金及附加估算表
（城市花都） 单位：万元
序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
一 销售收入 0 59486 95178 47589
1 销售建筑面积 845000 0 126750 211250 338000 169000
2 销售比例 100% 0 15% 25% 40% 20%
二 经营税金及附加 0 0 0 0
1 营业税 0 0 0 0
2 城市维护建设费 0 0 0 0
3 教育费附加 0 0 0 0
（六）项目盈利测算
利 润 测 算 表
（城市花都） 单位：万元
序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
1 销售收入 0 95178 47589
2 经营税金及附加 0 0 0 0 3400
3 开发建设总费用
4 利润总额
5 所得税(33%)
6 税后利润
（七）项目总体财务测算
城 市 花 都 项 目 总 体 财 务 测 算 表
（城市花都） 单位：万元
占地 亩（103 公顷），建筑面积住宅 万平方米，容积率 （其中小高层 ，多层 ，别墅 ）
编号 项目 投资金额 说明 备注
一 土地费用 七通一平
1 750 亩苗圃补偿费 27 万/亩
2 711 亩农场、88 亩学校补偿费 30 万/亩
3 750 亩苗圃出让金 8 万/亩，其中 4 万/亩返还给项目公司，返还时间未定
4 711 亩农场、88 亩学校出让金 8 万/亩，可抵扣建路、桥投资
5 防洪保安资金 800 元/亩，可抵扣建路、桥投资
6 土地契税 4%，可抵扣建路、桥投资
二 火星北路、浏阳河大桥建设资金
用 799 亩土地出让金、全部的土地税
费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅
应缴纳可抵扣项目中的营业税 3400
万元
三 前期费用
1 工程设计费
2 工程勘察费 %
3 工程监理费 %
4 报建费 130 元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资
四 房屋建设费
1 建安费
小高层 700 元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、
户门、一般塑钢窗）；多层 500 元/平米（砖混结构标准同上不
含电梯）；别墅 500 元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为
毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。
2 绿化工程费
五 公用配套设施及非营业性公建费用 12675 150 元/平方米 含托幼、中小学、医疗中心
六 管理费 300 万元/年
七 不可预见费 10%
八 资金成本
1
750 亩土地费用、前期费用，部分建设
投资资金成本
开发期 3 年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率 % ，
复利
2 建火星北路、浏阳河大桥资金成本
因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，3 年，复
利
九 销售费用 5949 %
总成本（不含两税一费）
销售收入
小高层 2200 元/平米，多层公寓 2800 元/平米，联排别墅 3300
元/平米，独立别墅 4200 元/平米。（独立别墅周边花园长沙按
800 元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）
两税一费
销售毛利
单方成本
单方成本（含税费）
总建筑面积 万平方米
成本利润率 36%
（八）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（城市花都） 单位：万元
第一年
序号 项目 合计
一季度 二季度 三季度 四季度
第二年 第三年 第四年 第五年
1 现金流入 240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589
出让金返还 3000 0 0 0 0 3000 0 0 0
销售收入 237945 0 0 0 0 95178 47589
2 现金流出 190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930
开发建设投资 164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893
750 亩土地费用 20250 4948 7124 0 0 0 0
711+88 亩土地费用 23970 0 0 0 7191 0
建造桥路投资 27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0
建设费用 61225 0 0 0 9310 11638 26313 0
其他费用 15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988
销售费用 6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233
财务费用 10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672
经营税金及附加 3400 0 0 0 0 0 0 0 3400
所得税 23174 0 0 0 0
3 净现金流量 50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659
4 累计净现金流量 -6948 -17045 -26169 -40987 -46016 -19455 24392 50051
财务净现值： 万元 ； 内部收益率：% ； 动态投资回收期： 年
第二部分 桃花岭项目财务测算
（九）主要技术指标
项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表
（桃花岭）
项 目 用地面积（万 M2） 建筑面积（万 M2） 容积率
生态住宅 项目总用地
住宅建设用地 49 100
公共设施用地 10 22
绿化率
道路广场用地 20
高尔夫球场 项目总用地 20
休闲农业示范园 建设建设用地 15 8
公共设施用地 5
绿地
道路广场用地 10
（十）总投资估算
项目总投资估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米)
1 开发建设投资 303, % 2,
土地开发费 98, %
前期工程费 24, %
建筑安装工程费 106, %
公用配套设施及非营业性公建费用 22, %
管理费用 1, %
销售费用 10, %
资金成本 12, %
不可预见费 25, %
（十一）销售收入与经营税金及附加
1、销售定价：生态住宅：2500 元/平米，配套商业性设施：3300 元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑 3200 元/平米。独立别墅周边花
园长沙按 800 元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
销售收入与经营税金及附加估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
一 销售收入 412200 41220 103050 144270 61830 61830
1 销售建筑面积 1500000 150000 375000 525000 225000 225000
2 销售比例 100% 10% 25% 35% 15% 15%
二 经营税金及附加
1 营业税 2061
2 城市维护建设费
3 教育费附加
（十二）盈利预测
利 润 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
1 销售收入
0
41220
2 经营税金及附加
0
3 开发建设总费用
4 利润总额
5 所得税(33%)
6 税后利润
注：高尔夫球场的收益未计算在内
（十三）总体财务测算表
项 目 总 体 财 务 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
占地 3750 亩（250 公顷），生态住宅 100 万平米，配套商业性设施：22 万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：28 万平米
编
号
项目 投资金额 说明 备注
一 土地费用 七通一平
1 600 亩补偿费 20 万/亩
2 600 亩出让金 6 万/亩，可抵扣建二环路投资
3 3150 亩补偿费 20 万/亩
4 3150 亩 出让金 6 万/亩，可抵扣建二环路投资
5 防洪保安资金 800 元/亩，可抵扣建路、桥投资
6 土地契税 4%，可抵扣建路、桥投资
二 二环路西侧建设资金
用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐
步抵扣
三 前期费用
1 工程设计费
2 工程勘察费 %
3 工程监理费 %
4 报建费
130 元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建二
环路投资
抵扣后应缴纳报建费 12000
四 房屋建设费
1 建安费 生态住宅 600 元/平米，配套商业性设施 800 元/平米
2 高尔夫休闲、农业配套建筑
高尔夫 5000 万元，高尔夫设计 300 万元，
休闲农业配套 850 元/平米
五 公用配套设施及非营业性公建费用 22500 150 元/平方米 含托幼、中小学、医疗中心
六 管理费 300 万元/年
七 不可预见费 10%
八 资金成本
1
600 亩土地费用、前期费用，部分建设投资
资金成本
开发期 3 年，考虑资金滚动开发，部分贷款，
贷款利率 % ，复利
2 建二环西侧资金成本
因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，
3 年，复利
九 销售费用 10305 %
总成本（不含两税一费）
销售收入
生态住宅：2500 元/平米，配套商业性设施：3300 元/
平米，高尔夫休闲、农业配套建筑 3200 元/平米。（独
立别墅周边花园长沙按 800 元/平米出售，考虑花园面
积难以估算暂不考虑）
两税一费 可抵扣建路、桥投资 全额缴纳
销售毛利
单方成本
单方成本（含税费）
总建筑面积 150 万平方米
成本利润率 28%
（十四）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（桃花岭） 单位：万元
第一年
序号 项目 合计
一季度 二季度 三季度 四季度
第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
1 现金流入 412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830
销售收入 412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830
2 现金流出 362036 6500 6540 4772 28728 68911 66006 86442 69604 24534
开发建设投资 314658 6500 6540 4772 28728 66644 60338 68341 66203 6592
600 亩土地费用 15600 4000 4540 4000 3060 0 0 0 0 0
3150 亩土地费用 81900 0 0 0 0 12285 20475 28665 20475 0
建造桥路投资 25500 2500 2000 0 2000 19000 0 0 0 0
建设费用 129200 0 0 0 16005 21340 26675 26675 38505 0
其他费用 52153 0 0 772 7663 11158 11158 11159 5699 4544
销售费用 10305 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048
经营税金及附加 22671 0 0 0 0 2267 5668 7935 3401 3401
所得税 24708 0 0 0 0
3 净现金流量 50164 -6500 -6540 -4772 -28728 -27691 37044 57828 -7774 37296
4 累计净现金流量 -6500 -13040 -17812 -46540 -74231 -37186 20641 12868 50164
财 务 净 现 值 ： 万 元 ； 内 部 收 益 率 ： 18% ； 动 态 投 资 回 收 期 ：
（十五）总体经济评价
从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈
利能力。在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都项目投资方只须使用将
近 5 亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值 亿元，
内部收益率高达 %，动态投资回收期 年；桃花岭项目投资方需投入资金
亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入已
算），其全部财务净现值 亿元，内部收益率 18%，动态投资回收期 年。
若项目建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。因
此，上述项目在经济上是可行的。
五、 项目优劣势及风险分析
（一）项目优势分析
1、 项目采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和
开发商的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本
可保证了项目的顺利实施；
2、 合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行业五
百强企业”，具备一定的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多的
政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；
3、 长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城市，
其房地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使
得项目的销售前景较好；
4、 长沙市的房地产市场目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国
34 个大、中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。预计未来几年市场将会
迅速向成熟市场靠拢，发展空间极大。目前正是介入的最佳时期；
5、 项目地块独立完整,规模较大,生态环境较好,地理位置优越，原生景观优美，
具备较好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝佳场所。
6、 项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后，
项目利润空间极大。
（二）项目劣势分析
1、 由于要垫资建设市政道路，项目前期需要投入较多资金，可能会在某一时段
出现资金瓶颈，影响项目进度。
2、 项目地块所处地段的市政、道路交通等各项基础设施目前还不够完善。
3、 地块所在区域生活配套设施相对缺乏，对项目本身的配套工程提出了较高的
要求。
4、 项目规模大,开发周期较长，可能增加市场风险和资金压力。
5、 项目地质条件相对复杂，给规划设计和建筑施工带来许多不确定性风险。
（三）影响项目的其他重要因素分析
政府政策因素
1、政府对土地总体规划和年度计划的调控因素
政府供应土地的质与量，直接控制基本建设的规模和结构。特别是由于我国
国有土地由政府垄断出让，对项目的发展更具有直接明显的影响。
2、城市规划的影响
城市规划建设十分重视统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
政府在批租土地时还会附带一些约束条件，进行项目开发，必须十分重视城市规
划的限制因素。
3、税收的影响
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。税收调节方法时效
性强、突变的特点明显，应引起高度重视。
4、金融杠杆作用
房地产业与金融业息息相关，政府通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金
融措施调节房地产市场。由于金融杠杆的调节作用往往呈周期性变化，本项目应
注意掌握和预测金融市场的变化规律。
5、住房政策的影响
只有市场与非市场相结合，才是解决住房问题的有效途径。项目应注意加强
与政府的沟通，随时了解政府住房政策的最新动向。
环境因素
1、项目的自然条件
拟开发土地的地形、地貌、水文地质条件等，对于大型项目显得尤其重要。
2、城市的基础设施条件
开发商需要研究项目与城市基础设施网络连接点之间应承担的费用，因为这
些设施越来越复杂，建造费用也越来越多，应聘请有关专家进行分析。
经济因素
1、经济增长影响
经济增长速度对房地产市场的影响很大，经济增长，房地产价格上涨；经济
衰退，房地产价格下降。应当把握现时和将来的社会经济发展状况，对房地产价
格的波动作出准确的判断。
2、财政金融状况影响
政府为控制过快的经济增长速度，可采取紧缩货币、提高利率的措施，控制
投资增长。这些措施必然要影响到房地产的供给与需求，反之亦然。财政金融状
况是观察房地产市场状况的重要窗口。
3、工资水平及物价变动的影响
市场物价与工资相对水平形成实际购买力，影响房地产的价格。
4、工业商业发展的影响
工业和商业的发展产生城市，并带动城市的发展。工业和商业的发展，吸引
许多人流向城市，也提高了社会购买力，从而增加了房地产的需求。但当工业走
向下坡时，人们又开始离开，又使商业和其它行业下滑，房地产价格下降。
存在的其他限制因素
该项目具有投资大、收益高的特点，从项目的筹划、立项、可行性研究、设
计、施工，到交付使用、管理收费等，操作环节多、难度大，项目开发周期长；
房屋质量主要取决于施工质量，建设企业不能对施工质量直接控制，这些都可能
成为最终影响项目收益的限制性因素。
（四）项目风险分析
本项目由企业投资开发，其风险主要来自以下方面：
1、企业自身原因。
主要指信远集团首次以控股方的身份进入湖南市场，对各面情况不太熟悉，
如公共关系、招商组识等，可能对项目实际操控能力带来影响。
2、当地政府及政策原因。
主要指政府的优惠承诺，是否能全面落实，政府是否全方位支持本项目。
3、国家大环境因素。
指国家财政金融状况、经济增长速度、工资水平及物价变动等，这些因素对
项目投资是有影响的，在上述大环境条件很好时，应加快建设，否则遇到经济调
整期，就会给项目带来风险。
（五）项目风险规避
1、 加强对国家宏观经济政策和各行业产业政策的研究，积极把握国家政策的动
态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策的调整而带来的风
险。
2、 注意协调好与当地政府机构及人员的关系，尽最大可能取得政府的最大支持。
3、 加强人力资源配置，尽力完善项目开发建设组织机构；
4、 做好地块的全面勘查，摸清地质状况，尽量减少投资的不可预见性；
5、 科学安排道路建设和房地产开发的节奏，尽量保持前期资金稳定有序地投入，
避免出现大起大落的局面，以缓解项目融资压力，减少财务成本；
6、 探索新的融资渠道，加强融资能力，保证项目建设后续资金；
7、 注重宣传推广，在项目前期和建设期即尽快提高项目的透明度、可信度和知
名度，以保障后期销售目标的顺利实现。
8、 加强营销管理，采取完全公平的收费策略，强化管理以期降低成本，同时精
心策划组织营销工作，早日回笼资金，降低资金成本，争取最大的利润空间。
六、结论
综合以上分析，城市花都和桃花岭项目具备较强盈利能力，利润空间较大，
经济上是可行的；如能保证前期资金足额到位，并科学安排投入进度，则项目风
险基本可控。因此，该项目具备较大投资价值。
北京管理总部：刘品
2003 年 10 月 28 日
