房地产开发风险分析与防范控制
一、引言
房地产开发是典型的高投入、高风险行业，其项目的业务流程相当复杂。由于地区差异、项目差异，涉及的内容不单是技术问题，国家很难象针对建筑工程那样去制定房地产开发项目管理和风险管理的统一规范和规程。房地产开发企业业务流程的各个环节具有极大的相关性，开发企业对流程各个环节整合能力、统筹协调能力是体现其管理能力的关键。房地产开发企业建立自己的开发项目风险管理体系对其整合业务流程、建立企业内部的开发项目管理规范，具有重要意义。目前，我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上也暂时没有专门从事企业风险管理的咨询机构。
房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。
房地产开发项目的风险管理要实现系统化、模块化，就必须根据房地产开发项目的客观规律建立风险管理体系，相对的固定下来并成为具体开发项目风险管理方案的基础和模板。
作为国民经济基础性和先导性产业之一的房地产业，正成为新的经济增长点，并日益成为当今主要的投资热点之一。然而，毋庸置疑，房地产投资是一项高风险的投资。如何针对房地产业本身的特点，在市场经济秩序不断规范，法制化体系不断完善的情况下，改进目前经济体制下房地产的运作模式，规避风险，走出适合本地实际的行业特色之路，是目前房地产业急需解决的问题，也是本文要阐明的问题。
风险管理作为一种理论已经过了几十年的发展，现在学术界对项目风险管理的理论达到较一致的看法，认为项目风险管理是一个系统工程，它涉及工程管理的方方面面。作为市场的主体，各房地产开发企业应充分运用这些理论，结合自身实际情况，根据周边环境的状况，创造出适合自己特点的风险管理办法。这也是作者进行此项研究的最初目的。
二、房地产项目开发和风险管理相关综述
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现在市场上提到的所谓“商住两用”的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种物业。
房地产开发流程和相关费用构成
房地产开发流程的几个主要程序
房地产开发流程主要包括以下几个程序：
（1）前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
（2）建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
（3） 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2）持有建设工程规划和施工许可证；
3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4）已通过竣工验收；
5）拆迁安置已经落实；
6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7）物业管理方案已经落实。
房地产开发的成本和费用
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
（1）开发成本
开发成本又包括以下八项：
1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2）土地征用及拆迁安置补偿费
其中，土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3）前期工程费
前期工程费又主要包括： 项目的规划、设计、可行性研究所需费用和 “三通一平”等土地开发费用。
项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
（2）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；
销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；
其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3）财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
风险论述
风险无时不有，无处不在，已成为理论界和时务界普遍关注的焦点之一。但是对这一基本概念的理解，人们从不同的角度加以界定，形成了各种不同的认识。因此，迄今为止，尚无公认一致的权威性定义。
最早将风险范畴引入经济领域并加以考察是在十九世纪末。古典经济学家研究企业利润形成的原因时，指出风险是利润的由来。马克思在《资本论》中研究资本运作过程中，对于W`-G`，即商品转回货币的这一阶段，曾形象的说：“从商品到货币这是一个惊险的跳跃”。二十世纪以来，对风险的理解主要有以下三种观点：
第一种观点认为，风险是一种损失或损害的可能性。有代表性的是美国学者海尼思早在1895年所著的《风险—-一项经济因素》一书中从经济学意义上提出了风险的概念。他认为：“风险一词在经济学和其他领域中，并无任何技术上的内容，它意味着损害的可能性。某种行为能否产生有害的后果应与其不确定性界定，如果某种行为具有不确定性时，其行为就反映了风险的负担。”
第二种观点认为，风险是损失的不确定性。如美国经济学者罗伯特.梅尔所著的《保险概论》中，把风险定义为“风险即损失的不确定性”；.克布和约翰W贺尔合著的《意外伤害保险》中指出“风险是在一定条件下财务损失的不确定性”。在我国，许多教材也将风险定义为“损失的不确定性”。
第三种观点认为，风险是实际结果和预期结果的离差。其代表人物是美国的小阿瑟.威廉姆思和李查德.M.汉斯。在他们合著的《风险管理与保险》一书中，把风险定义为“在给定的情况下和特定时间内，那些可能发生的结果间的差异。如果肯定只有一个结果发生，则差异为零，风险为零；如果有多种可能的结果，且差异越大风险越大。”
上述三种观点虽然表述有所不同，但实际上均将风险同“不确定性”相联系，即都可以用不确定性来解释：第一种观点认为风险是损失和损害的可能性。这种可能性包括发生和损害的可能性和不发生和损害的可能性两种结果，具有不确定性，而且这种可能性可以用概率加以描述，它与第二种观点较为接近。第三种观点实际结果与预期结果的差异，可能存在，也可能不存在；如果存在差异，可能是正向的差异，也可能是负向的差异，这些都是不确定的，可见没有不确定性就没有风险。用“不确定性”来解释风险具有普遍的代表性，不确定引起来可作为理解“风险”概念的基础。
房地产开发有哪些风险（房地产的高风险特征）
房地产投资虽然有着较高的投资收益率，但同时也存在着较大风险。这是因为房地产项目投资具有不可移动性、周期的长久性、投资额的巨大性、现阶段市场的不充分性以及易受到该国家和地区经济情况的影响等特点。
房地产投资项目的不可移动性是由土地的不可移动性所决定的，由于土地的不可移动，使得建筑在土地这上的房产和依附于土地的各项权利都具有不可移动的性质。这样，在房地产项目上的投资必然要承担由于项目所处的地理位置、区域特点和建筑物自身特征的不同而带来的的风险。
房地产项目运作周期的长久性，使得房地产项目在运作期间易受社会政治、经济环境变化的影响。项目周期越长，社会政治、经济条件变化的可能性就越大，所以项目风险就越大。另外，房地产商品的耐久性，也使得经营这种商品比经营别的商品的风险要大。
房地产项目投资一般需要大量的资金支持，企业在规划项目建设资金链和筹集资金时，如果遇到意想不到的困难，就会发生财务危机。这是一项房地产企业经常发生的风险。
在市场经济条件下，一个发育完善、充分的市场应具备信息充分、商品同质、自由出入、交易双方众多等特点。我国房地产市场与上述要求相比，相距甚远，发育还很不充分。这种不充分的市场必然给房地产投资者带来一定的风险。
房地产投资很易受到该国家和地区经济情况的影响，很难预测市场未来的走势，这是房地产投资的重要风险因素之一。
巴西一家住房银行的倒闭，曾使巴西的一半住房业随之倒闭。美国也曾由于政策上所犯的一个错误，使住宅金融体制瓦解，给消费者造成了5000亿美元的损失。此外经济的萧条，还使得全美1992年的楼房价格整体上平均跌幅深达30%。1992年7月，世界第一大房地产公司——加拿大奥林匹亚和约克公司（Olympia&York）宣布因无法偿还高达150亿美元的巨额债务而宣告破产。该公司在申请破产保护前，属下掌握有40座摩天大楼，几十处房产，并在北美洲最大的6家工业公司拥有股权，家族总资产达128亿美元，但由于世界经济的不景气及自身经营管理方面的问题，号称房地产帝国的O&Y公司从兴旺走向了灭亡。
可见，房地产投资有很大的风险，对其风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来，得到了迅速发展，风险分析已逐渐成为一门独立的学科。在美国、日本、西欧、香港等国家和地区，由于其房地产业已是一个市场发展完善的传统型产业，无论是在私人企业，还是房地产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些企业或机构运用精确的经济分析（风险分析）手段，采用数量分析的方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行房地产投资风险决策，使其避免因决策失误等造成的投资风险损失。
三、房地产项目开发的风险因素识别
风险识别的概念
风险识别是企业在财产损失风险一旦出现或出现以前就系统地连续地预见和识别它们。它可以通过风险信息、财务报表、现场观察及环境分析等方法进行。
风险信息可以是企业内部有关部门和专业人士及外部渠道提供地风险可能性信息，通过专业人员地搜集整理，形成一览表式地风险信息分析表。尽管有一些信息存在滞后性，但也可以明显地揭示风险地存在及发生。
财务报表可以通过资产负债分析，识别当前地和未来可能产生地风险，它是最为准确和有说服力的信息。
现场观测是经营者直接观察经营运作及了解、预测风险的方法，经过对投资方、竞争者、房屋施工或转让出售者、政府管理者及住户的行为和态度的观察，可以分析其联系特征，分析这些关系如何发展，及对企业经营将造成何种影响。
风险识别的原则
绝大多数情况下，风险并非显而易见，也不容易辨识和预测，至少不容易准确的预测。风险通常具有隐蔽特征，而人们常常容易被一些表面现象所迷惑，或被一些细小利益所引诱而看不到危险的存在。因此辨识和测量风险在风险管理中尤为重要。
一项经营活动中，通常有多种风险，而每种风险发生的概率、频率及可能造成损失的严重性各不相同。有些活动可能潜伏着多种风险，但造成的损失却并不十分严重；而有些活动虽然只有一种或两种风险，发生的频率也不高，但却是致命的，一旦发生，几乎没有逃脱厄运的可能。这些不同的情况要求投资者在进行风险管理时，要善于衡量，善于比较，选择预期损失较小的管理办法，以避免较大的损失。
风险因素的分类
房地产开发风险是指房地产开发主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。根据房地产项目开发的特点，房地产开发风险大致分为以下几种：
(一)经济风险
经济风险又主要包括利率风险和通货膨胀风险和两种。
1）利率风险
利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业，这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大，当利率上升时，会使企业支付的利息随之提高，资金的成本增加，从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者带来经济利益的损失。
2）通货膨胀风险
通货膨胀风险是指通货膨胀时期，纸币贬值价格全面上涨，从而给房地产开发者带来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀的能力，价格也会上涨。但人们手中持有的货币是一定的，购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而使房地产开发者的开发项目难以售出而承担风险。
(二)施工风险
施工风险是指房地产开发项目进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因，使项目建设周期延长，开发成本增加，目标收益难以实现的可能性。该风险又细分为：建材价格变动风险，设计变更风险和项目质量风险
1）建材价格变动风险
钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料，其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料占约70%，且其建设周期长，建材价格又是经常变动的，人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。
2）设计变更风险
设计变更的原因有两个方面：其一是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更；其二是由于在实际工作中，设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下，设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多，成本增加会越大，因而给投资者造成的损失也越大。
3）项目质量风险
项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好，可能导致返工、加固、处理等，会相应延长工期，同时也会加大资金投入。
(三)市场风险
市场风险是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售，从而给投资者带来投资沉淀的风险。市场风险则又包括市场竞争风险和消费需求变化风险两种。
1）市场竞争风险
房地产市场中竞争对手情况及市场竞争程度，直接影响到投资项目的销售状况和收益的实现。比如，当同类型竞争性房地产出现后，往往造成所投资的房地产项目滞销或被迫降价销售，导致收益下降。
2）消费需求变化风险
市场需求是非常不确定的因素，常会给房地产开发带来很大的风险。特别是一些大型房地产开发项目，由于开发周期长，人们对房地产的消费需求、爱好，难免会随时间而发生变化，如果缺乏预见，极有可能造成产品滞销或价格下跌，而影响投资者的投资效益。
(四)政策风险
政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。我国房地产受国家调控政策的影响很大，经济体制改革和产业政策调整，有关控制性政策的出台，均会影响房地产内部结构，使不同类型的房地产产品需求比例产生变化，如果投资者投资项目选择不当，必然会使他们遭受损失。
(五)其它风险
主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型。
1）合同风险
在房地产项目开发过程中，需要订立许多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周，合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长，都会使项目投资成本增加。
2）管理风险
在投资项目管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因，而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全，造成人员伤亡；物资设备管理不严，造成企业财产浪费、损坏等。
3）自然风险
主要是指由自然灾害如暴风雨、台风、地震、海啸、雪崩、泥石流等原因而造成损失的可能性。
从上述各风险因素所涉及的系统分析，利息风险、通货膨胀风险、材料价格变化风险、消费者需求变化风险、政策风险等均属于系统性风险。所谓系统性风险是指由于外部不确定性而引发的风险。这种风险具有不可控制性，即并非凭投资者的力量就能排除的(但经努力可降低风险影响)。其他风险因素，如设计变更风险、质量风险、市场竞争风险、合同风险、管理风险等属于非系统性风险。所谓非系统性风险是指非外部因素而引发的风险。这种风险具有可控性，即完全可通过投资者的努力使之得到有效控制或消除。对于非系统性风险，投资者主要是要加强投资系统内部的管理，建立和健全严格的、切实可行的项目管理机制；对于系统性风险，投资者除了要强化系统内部管理外，还具有较强的对外部风险因素的预见和分析能力，即加强对企业外部政治、经济、社会、文化等环境的研究。如通过深入研究国家各项经济政策、相关法规制度，把握市场经济的运行规律；通过加强市场调查和分析，随时掌握市场供求变化和消费者需求的变化情况；通过运用科学的风险管理方法，以全面提高投资者抗拒风险的能力。当然，投资者面临的风险即有系统性风险又有非系统性风险，而且两者是相互影响，相互作用的，无论是哪一种风险对整个系统运行将产生较大影响，因此，在投资管理策略中不能厚此薄彼，应予以高度重视。
阶段性的风险识别与分析方法
进行风险管理必须首先要辨识、衡量风险，进而确认风险。只有确认其有的确发生的可能，才能有的放矢地进行有效防范与规避。风险识别是风险管理的第一步。这项工作相当重要，它是整个风险管理系统的基础，缺乏这一基础，任何风险管理都无法进行。辨识风险的过程包括对所有可能存在风险的事件的来源和结果进行实事求是的调查，并进行系统、持续的分析，严格分类以恰如其分地评价其严重程度。风险识别过程通常分为以下6个步骤(如图1)。
图1 风险识别过程框架图
1）确认不确定性的客观存在
这里强调的是不确定性的客观存在。这项工作包括两项内容：即首先要识别所发现或推测的因素是否存在不确定性。如果是确定无疑的，则无所谓风险，众所周知的结果不会构成风险。确认不确定性的客观存在的第二项内容就是确认这种不确定性是客观存在的，是确定无疑的，而不是凭空想象的。
2）建立初步清单
建立初步清单是辨识风险的操作起点。清单中应明确列出客观存在的和潜在的各种风险，应包括各种影响生产率、操作运行、质量和经济效益的各种因素，人们通常凭借经验对其作出判断。初步检查清单通常作为风险管理工作的起点，作为确定更准确的清单的基础。多数情况下，清单中必须列出所分析或有参考价值的各种数据。
3）确定各种风险事件并推测其结果
根据初步风险清单中开列的各种重要的风险来源，推测与其相关的各种合理的可能性，包括赢利和损失、人身伤害、自然灾害、时间和成本、节约或超支等方面，重点应是资金的财务管理结果。
4）制定风险预测图
风险预测图采用二维结构。图2第一维中，不确定因素的评价与其发生概率相关，第二维中，风险的评价与潜在的危害相关。通过这种二维图形可评价某一潜在风险的相对重要性。鉴于风险是一种不确定性，并且与潜伏的危害性密切相关，因而可以通过一组曲线即风险无差异曲线来构成风险预测图(见图2)，图2中每一条曲线均表示具有相同的风险，但发生的概率与潜在的危害有所不同，因此各条曲线所反映的风险程度也就不一样，曲线距离原点越远，风险就越大。
图2 风险预测图
5）进行风险分类
对风险进行分类具有双重目的，首先，通过对风险进行分类能加深对风险的认识和理解；其次，通过分类，辨清了风险的性质，从而有助于制定风险管理的目标。进行风险分类，主要是依据风险的性质和可能的结果及彼此间可能发生的关系进行分类。常见的分类方法是以若干个目录组成框架形式，每个目录中都列出不同种类的风险，并针对各种风险进行全面的检查，这样可避免仅重视某一个风险而忽视其他风险的现象。
6）建立风险目录摘要
这是风险识别过程中的最后一个步骤。通过建立风险目录摘要，可将项目可能面临的风险汇总并排列出轻重缓急，从而给人以总体风险印象图。该图把全体项目人员统一在同一个风险分析框架中，使每个人不仅仅考虑自己所面临的风险，还能自觉地意识到项目的其他管理人员的风险，而且能预感到项目中各种风险之间的联系和可能发生的连锁反应。当然，风险目录摘要并非一成不变的，风险管理人员应随着信息的变化和风险的演变而及时更新。
四、房地产项目开发风险估计的实例分析与方法讨论
项目介绍
颐和园周边整治项目
整治的范围和项目
该项目规划范围东起圆明园东路，西至香山公园，北起清河、红山山脊线，南至西北四球，总而积约50平方公里。其中一期工程主要是对颐和园、圆明园周边地区进行环境整治、保护性开发、完善基础设施等。一期项目主要包括二龙闸、西苑、大有庄、如意门、北宫门、青龙桥、安河桥七个项目。
二期工程主要是对香山地区进行整治和保护性开发。
1）西苑地区
建设商业步行街区、临水街区、民间式胡同街区和地下商业空间，同庆街景观大道。
绿地率：30% 整治面积： 规划容积率：（地面）
项目拆迁量：拆迁居民1646户，单位17家；共需拆除房屋建筑面积万平方米。
资金投入：拆迁总投资预计7亿元，截止目前已投入6亿元。
拆迁进展：拆迁工作于2003年7月启动，载至目前居民拆迁工作已完成99%，单位拆迁工作也已大部分完成，正在办理征地和招牌挂手续。
西苑商业街剖面设计
西苑整治后效果图（示意图）
2）大有庄项目
拆迁户数：950户；
拆迁面积：57000平方米；
资金投入：5亿元；
容积率：
项目现状
建筑破败，环境脏、乱、差；
房屋拥护破败，卫生条件恶劣；
交通拥挤，社会秩序混乱；
建设管理无序；
整治规划的原则
1）大处着眼，小处着手，标本兼治
立足于该历史地区整体环境和面貌的根本改变，从功能定位、区域交通和用地布局等大的方面出发做整体的、长远的考虑，不可拘泥于一时一地的得失。
以单个地段和道路为突破口，确定每个设计单元的发展方向和控制原则，为进一步的修建性详细规划和建筑的精细设计奠定基础。
2）突出重点，强化特色
重点解决该地区的整体风貌控制问题和交通组织问题，以史料为依据，尽可能地恢复和重现西北郊皇家园林的风采，突出该地区的历史文化特色，强化其建筑、传统商业、水系等方面的独特的历史风貌。
3）保护文物建筑，延续历史文脉
该地区现存大量文物建筑，规划设计中应严格保护，修缮和恢复文物建筑，净化周边环境，营造该地区整体的历史文化氛围。
4）保护古树名木
规划区域内古树名木众多，应进一步详细勘测，并作为该地区的重要景观和历史要素全面保护。
整治方式
2002年3月12日海淀区委召开“一山两园”地区环境整治工作会。要求有关部门尽快委托做出“一山两园”地区的控制性详细规划，分步实施。要充分认识到“一山两园”周边地区改造建设的重大战略意义，要把它列为我区经济与社会发展项目中的重中之重。
项目运作的组织形式
对于皇家园林旅游区的整治与开发，区政府采取了“政府牵头，市场化运作”的模式，于2002年12月专门成立了国有控股的北京龙海苑开发建设有限公司负责此项工作,以加快项目的开发进度。
北京龙海苑开发建设有限公司是由北京市海淀区国有资产投资经营公司等五家具有影响力和实力的企业联合组成的有限责任公司。公司注册资金亿元人民币。
公司的宗旨是致力于以市场化经营方式促进香山、圆明园、颐和园周边地区（简称“三山五园”）的土地资源配置及其开发建设，提升“皇家园林旅游区”地区的整体形象，充分挖掘其旅游经济功能，推动周边地区经济发展。
线性盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过平衡点分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定分析方法。它的方法即是找出拟建开发项目建成后的盈亏界限，确定合理的开发建筑面积，了解承担风险的能力。此分析方法比较简单，具有较好的实用性，亦可称为保本分析或损益临界分析。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。（这里我们只考虑线性盈亏平衡分析）。
线性盈亏分析是假设在一定的时期和业务量范围内，固定成本总额、单位变动成本和单价水平保持不变，由此而建立的成本函数和销售收入函数都是线性函数。
根据项目给出条件：（西苑项目）
整治面积：1819（ha）×10000M2/ha=181900M2
规划容积率为
得出建筑面积为；X=90950 M2（181900 M2×）
再考虑10%的配套，90%为可销售面积81855 M2。
固定成本（拆迁总投资7亿元）a=7亿元
变动成本 b=1700元/ M2
变动成本b=1200元（建安费用）+500元（地价款）
建安费用根据经验数据砖混结构应在1000元M2 水平，但考虑该地区的特殊性及仿古建的特点应在1700元/ M2 比较合适。
地价款500元/ M2 是经验数据（相同地区案例）
a
再根据线性盈亏公式：X= ———
p-b
a a
得出单价 P = —— + b (p - b= —— )
x x
7亿
= ———— +1700元/M2
81855
=8550+1700元/M2
=10250元/ M2
这时我们得出10250元/ M2 严格来说不能是单价，因为它没有反映利润和费用及税金，下面我们不考虑利润，只考虑期间费用和税金情况下的成本就为盈亏平衡点上的单价。财务费用（资金成本）用银行年贷款利率6%；销售费用2%；营业税及附加%。这时的成本为：
11600元/ M2 （10250×）
通过以上分析得出盈亏点上的单价大约在11600元/ M2，高于这一点就有盈利，低于这一点就产生亏损。结合着该地区市场分析及预测：住宅项目应大致在8000元/ M2 —10000元/ M2 ；公用建筑在职10000元/ M2 —13000元/ M2，我们前面测算的单是混合价（即包括住宅又包括公用建筑）。如果单价市场预测上不去，空间很小，就要抓住销售量，增加容积率，但考虑到该地区的限高等规划条件的限制和颐和园世界文化遗产的要求，容积率也不可能提得过高，但通过努力做工作提高到水平上是可行的。如果这样可建109140M2(181900×)，销售面积98226M2（19140×）
7亿
成本 = ———— +1700
98226
=7120+1700
=8820元/ M2
成本8820元/ M2的基础上再考虑税费是：10010元/ M2（8820×），如果单价保持在11600元/ M2水平上，我们就有约1600元/ M2的利润。利润总额约为亿元，净利润亿元。考虑到该项目为环境整治项目，不易过多追求利润，但同时做为公司又要追求利润，为二龙闸和一亩园项目平衡资金（公交枢纽及景观整治项目）。
敏感性分析法
房地产投资决策是长期决策，投资分析所采用的数据，大部分来自于预测和估算存在一定程度的不确定性。在处理风险或不确定性问题时，如果能够确定与投资方案盈利密切相关的一些因素的变化会影响投资决策到什么程度，这对科学地进行投资决策是非常有益的，这种分析就是敏感性分析。
敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称为不确定因素。敏感性分析就是要找出项目的敏感因素，并确定其敏感程度，以预测项目承担的风险。
所谓敏感程度是指敏感性大小。敏感性是由于特定因素变动而引起的评价指示的变动幅度或极限变化。如果一种因素在相当大的范围内变化，但不对投资决策产生很大影响，那么可以说拟议中的方案对该种特定因素是不敏感的；反之，如果有关因素稍有变化就使投资决策发生很大变异，则该方案对此因素就有高度的敏感性。敏感性强的因素的不确定将给投资方案带来更大的风险。
敏感性分析不仅可以使决策者了解不确定因素对项目评价指示的影响，从而提高决策的准确性，还可以启发评价者对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。在进行方案选择时，人们可以用敏感性分析区别出敏感性大的或敏感性小的方案，以使在经济效益相似的情况下，选取敏感性小的方案，即风险小的方案。
敏感性分析就是研究与某一变量相关的因素发生变动时对该变量的影响程度，它是确定性模型中常用的分析。敏感性分析，又可以称为弹性分析，“弹性分析”是经济学中的基本概念。
这一概念较粗糙的通俗表述可以是：第i自变量增加1%且其他自变量暂时不变时，因变量增加的百分点。单价、单位变动成本、销售量、固定成本这些因素的变化都会对利润产生影响，但它们的敏感程度（弹性）不同。有的因素只要有较小的变动就会引起利润较大的变动，这种因素成为强敏感（弹性）因素；有的因素虽然有较大的变动，但对利润影响不大，称之为弱敏感（弹性）因素。
测量各因素敏感程度（弹性）的指标称为敏感系数（弹性），其计算公式为：
第i因素的敏感程度（弹性）=利润变动的百分比/该因素变动的百分比。
由p=(p-b)x-a 公式可推出利润p依各因素的弹性如下：
（我们再运用前一节“据线性盈亏平衡分析”得出的数据，加以进一步分析）。
⑴利润依单价p的弹性即为：
ep=px/p0
=11600×90000/1亿
=亿÷1亿
=
⑵利润依单价变动成本b的弹性eb为：
eb = -bx/ p0
= -1700×90000/1亿
= 亿÷1亿
=
⑶利润依固定成本a的弹性ea 为：
ea = -a/ p0
= -7亿÷1亿
=-7
⑷利润依销售量X的弹性ex为：
ex = (p-b)x/ p0
=(11600-1700) ×90000/1亿
=9900×90000/1亿
=亿÷1亿
=
通过以上分析可以看出单价每变动1%，利润就会变动%；是四个因素中影响最大的；其次是销售量每变动1%，利润就会变动%；依次为固定成本7%和变动成本%。要想保证该项目的1亿元的利润总额，就要首先在单价上做文章。
我们再分析单价11600元/ M2在该地区是高还是低，目前还是个未知数，但从目前北京房价走势看，如能抓住卖点，做好营销策划也是大有可能的。其次是在销售量上下功夫，把容积率提到，也可以保证利润的实现。再次是节约拆迁费用这个固定成本，但很难，尤其是目前“以人为本”和“和谐社会”等要求，对拆迁增加了很大的困难，无形当中也增加了拆迁成本。建安成本和地价款，尤其是建安成本要做好成本控制，坚决不能突破，抓成本要向邯钢学习，成本一票否决，这样才能真正把变动成本控制住。
五、房地产项目开发的风险防范与控制
房地产开发项目风险防范与控制的对策分析
在认识房地产投资风险类型、特点、影响的基础上，提高风险意识，增强识别风险的能力，加强对市场经济、政治、社会等环境的研究、分析和预测，抓住有效防范风险的切入点，就能做到“有备无患”，把投资风险损失控制在最低限度。
(一)高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性
决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一但被实施，就很难改变，或者要付出更大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面地论证，以减少投资决策的盲目性。
进行投资决策都要求做可行性研究报告，但就目前我国房地产项目投资的实际情况看，不少可行性研究报告只是投资者为申请立项而做的例行公文，缺乏科学分析和市场需求支持，所以一遇到风吹草动，就显得十分脆弱，极易遭到市场惩罚。而项目审批部门，由于种种原因又没能对项目严格把关，使有些本来就隐含较大投资风险的项目，难以通过政府的“审批”得到警示，不可避免地遭受风险的重创。
如何才能保证可行性研究的质量，使投资者做出正确的决择呢?政府有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控，在“审批”手续上加以规范，同时，可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施，以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然政府的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定作用，但最终有效防范决策失误险的关键还在于投资者自己。投资决策者们只有真正认识可行性研究的重要性，才能避免形式主义，从源头控制风险并把握风险控制的主动权，减少投资失误，确保正确的投资方向。
(二)加强投资环境预测，选择最佳投资区位
投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。英国百货业大王生前曾说过，其成功的秘决有五：地点，地点，地点，地点，地点。可见区位的重要性。
房地产投资区位的选择除了要从宏观上考虑分析外，更多的是从微观即城市内部选择最佳区位。通常进行最佳区位的选择应从四方面分析：(1)地理位置；(2)交通、商贸状况及水、电通达情况；(3)社会状况；(4)城市未来发展趋势。值得注意的是，不同房地产投资类型，其区位价值决定因素又具有不同特征，必须分而析之，从而做出利于决策目标的选择。如住宅投资要注重对地段、层数、位置、朝向的选择，交通及购物是否便利，自然环境，社会环境等；写字楼则要位于城市金融、文化、商贸中心区，各种机构相对集中区域，交通便利；而商铺要考虑地段的潜值，交通条件，商业氛围，市场状况等。除此之外，投资者还应考虑投资环境变化对其投资项目的影响，即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想，但项目建成后由于环境的变化，城市的发展使该区位具有较高增值潜力，备受市场青睐。因此，在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测，研究在项目建设期内城市各方面变化的趋势以及对投资项目的影响，从而保证项目建成后其具有较强的市场竞争力。
(三)把握市场行情，寻找投资良机
没有需求就不会有投资，市场需求是进行投资的必然前提。从目前我国房地产市场分析，市场需求量较大，发展前景良好。但也应该看到，我国房地产市场竞争越来越激烈，居民消费水平不断提高，市场消费结构也日趋变化，使得市场需求变得越来越具有隐蔽性。而投资者要使自己的产品受到市场的青睐，获得投资上的成功，就需要深入研究和广泛挖掘市场需求，找准市场“买点”。
首先，投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析，对市场行情了如指掌。如目前市场需要什么类型的房地产项目?需要量是多少?市场开发状况饱和程度如何?市场支付能力，对价格的看法，同行竞争情况，以及未来市场的发展变化趋势等。
其次，通过对市场细分进行目标市场定位，并根据目标消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析，有针对性地进行项目功能设计，制定营销策略，确定价格标准，做到“有的放矢”。
最后，在市场分析研究过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊要求，保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。
(四)关注政策动态，认准投资方向
房地产开发对政府行为而引致的影响相当敏感。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。我国政府非常重视房地产业的发展，为了促使房地产市场健康、有序地发展，颁布了一系列的法律、法规以及各项房地产开发、经营管理、税收等方针政策对其加以规范、引导和控制，如住宅产业化发展的技术政策、住宅价格政策、住宅用地政策、城市建设与开发政策等等。但任何国家的政策并不是一成不变的，而政策的变化无论对一国经济的发展还是对投资者的经济利益都将产生一定的影响。所以，时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
(五)健全监管机制，加强工程建设管理
工程建设既是投资项目资金消耗的过程，又是工程项目建设完成的过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加投资的可能性则很大，这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果。正是由于项目投资主体与项目建设主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望———既定的工期，既定质量的和合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。如何有效控制这些不确定性的发生，则成为投资者风险管理的又一重任。(1)实行项目招投标制度，把好施工队伍关口。选择好的施工队伍是有效防范项目建设风险的第一步。投资者要选好施工单位必须尽量采取项目招投标方式，通过市场公平竞争为施工项目建设选择一支技术实力强、经济实力雄厚、管理经验丰富、效率较高、价格合理、信誉良好的施工队伍，有效防范项目建设过程中的管理风险、质量风险和基他风险；(2)认真签定施工合同，保证经济利益。合同是保障双方经济利益和有效防范风险的法律性文件。投资者要高度重视合同签定工作，保证合同条款的全面性、合理性、严密性和可行性。特别需注意的是，在合同中要充分反映双方关于项目风险分担责任的各项条款，对施工中各种变更引起的索赔责任也应尽量详细明确，以保障自身的经济利益；(3)聘请工程监理对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工变更和工程成本；另一方面协调好投资(开发商)与施工双方的关系，及时化解各种矛盾，避免扯皮，无故拖延工期等情况的发生，保证项目的顺利实施。
(六)强化风险意识，提高风险管理水平
有投资就会有风险，投资风险的发生具有巨大性和必然性。任何投资活动都不能只“跟着感觉走”，必须遵循市场规律，按市场规律办事，否则必定会受到市场的惩罚。当然，人们不可能准确预见风险，否则世上就无所谓风险了。既然风险无处不在，那么投资者又如何预测和防范风险呢?除了前面所述各项措施外，还必须树立风险意识。这一点是非常重要的。在当今这个风起云涌，变化莫测，竞争异常激烈的社会中，我们的投资者更应树立风险意识，做一个善于思考问题、善于分析问题和善于解决问题的理性投资者。诚然，仅有风险意识是不够的，还应加强投资风险管理，提高风险管理水平。即必须对风险进行良好、科学的管理，掌握控制风险的方法，以提高投资项目抗拒风险的能力。这就要求投资者一方面能熟练掌握风险识别、预测、分析的基本程序和方法，学会通过运用风险管理控制技术，给自己的产品保驾护航，使其能在各种风浪险情中，化险为夷；另一方面要求投资者善于学习和借鉴国外房地产投资风险管理的经验和方法，不断提高房地产投资风险的管理水平，使我国房地产投资风险管理上一个新的台阶。
房地产开发项目风险防范与控制对策选择
(一)准确预测
房地产开发企业要加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。
(二)尽早完成开发项目
房地产开发期越长，项目受到各种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发企业应尽可能地缩短开发期，这样才有助于减少风险。
(三)采取措施固定某些变量
房地产开发经营企业可以采取签约等方式尽可能地固定那些敏感性因素。例如，采取固定贷款来规避利率上升而产生的风险；尽可能在项目开发前精确地测算开发面积，避免开发面积差异带来的风险；与承包商签订固定预算合同来减轻因建筑费用增加而带来的风险。通过延期罚款方式来降低工程延长所带来的风险。
(四)预租预售
针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售可以缓解风险。
(五)多种方式经营
可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影响而带来的风险；实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，包括建筑安装、装修装璜、建材贸易、拆迁搬家、房屋设计测量等，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力；拓宽经营思想，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。
(六)实行风险的保险转移
房地产开发企业应向保险公司投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。目前，中国人民保险公司，太平洋保险公司均已涉足房地产保险业务。房地产开发企业应尽快熟悉保险策略，力求以较小风险费用(保险)换得较高的收益保证。
(七)风险的自我承担
当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地产开发企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。例如，根据企业的财务状况预提风险基金以弥补风险损失，或者通过增收节支，强化企业内部财务管理，提高资金营运效益转化补偿市场风险。
(八)房地产开发企业应强化的几方面意识。
1）市场意识。要研究市场，开拓市场，找准定位，适时调整。
2）管理意识。要健全企业内部控制系统，完善管理制度，通过强化管理出效益。
3）质量意识。质量是企业的生命，房地产开发企业要通过提高开发建设项目的规划、设计、施工、管理质量，以优质产品赢得市场。
4）品牌意识。品牌是信誉，是活广告。
5）营销意识。调整企业的经营方向，注重企业的营销策略，通过研究营销策略，促进商品房的销售。
6）竞争意识。在激烈的市场竞争中，敢于参与，善于取胜是企业向上的动力和实力的体现。
7）机遇意识。抓住机遇是企业摆脱困境，求得发展的重要方面。
8）人才意识。有了高素质的人才，才会有企业高素质的发展。
(九)政府应采取一系列扶持政策，为房地产投资者创造良好的投资环境。
微观经济活动离不开宏观经济背景，国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用，房地产开发企业防范和控制风险，首先要考虑的就是当地的宏观经济状况。因此，政府应加强对房地产业的宏观管理，为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境，同时要借鉴经济发达国家和地区防范和控制风险取得的一系列成功经验。
房地产开发项目风险防范与控制的实施与评估
（1）房地产开发项目的工作分解结构是开发项目管理的第一步，也是建立房地产开发项目风险管理体系的第一步。房地产开发项目以产品为导向，因此，其工作分解结构适合于按房地产开发项目的生命周期——概念阶段、规划设计阶段、建设阶段、经营阶段进行编制，其第三层结构内容一般可分为项目机会研究、可行性研究、土地出让（转让）、拆迁安置、规划设计、建设、销售预售等。风险管理体系的工作分解结构与项目管理的工作分解结构不完全相同，一般划分为5－6层结构，以便于风险管理为划分原则。
（2）根据工作分解成果进行风险识别。针对房地产开发项目的不同阶段，识别其风险。将风险分类和分组，房地产开发项目风险分组的形式通常为：市场风险、组织风险、融资风险、技术风险、成本、进度、安全、质量风险、合同风险等。项目不同阶段风险识别的侧重点应有所不同。如前期和销售期应更侧重于市场风险、融资风险识别；而建设期更侧重于质量、进度、安全、成本风险；从战略和长期来看，房地产企业应看重涉及其核心竞争力的风险，如土地资源风险。在需求市场旺盛而土地供给紧缩的情况下，没有土地储备的企业将面临无米下锅的后果，而占有土地资源的企业将会产生巨大的比较优势。
（3）风险分析。对已经识别的单个风险进行估计，通常争取定量分析，估计其发生概率和后果。风险发生概率和后果等方面资料可通过收集、比较、实验以及专家主观预测的方式获得。在建立风险管理体系时，开发企业应有意识的收集和建立这方面的资料。其步骤是首先对单个风险进行估计；其次按照高、中、低类别的方式对风险编制风险表；再次，将风险按发生概率、产生后果、缓急程度排序。风险分析也可根据风险的程度进行专题风险研究，如开发项目的进度、质量、成本风险管理同建筑工程一样，是管理的重点，但其范围比建筑工程项目的进度、质量、成本风险管理范围要宽得多，应该根据从项目概念、可行性研究、规划设计、建设、经营等各个阶段来对其风险因素来源、特征识别基础上进行分析。
（4）风险处置。根据前述成果，编制风险应对计划，风险应对计划是风险管理体系的主要成果之一，应制定到可操作层次，包括应对措施。如对成本的风险管理的应对计划就应该包括项目可研阶段的建设方案、选点的经济性、规划设计阶段的定额限制、建设阶段通过合同外包等步骤和办法来控制成本。应对计划还应包括因风险应对而产生的新的风险的处置办法。
（5）风险监控。风险监控是对风险应对计划的执行、修正、提高的过程，也是项目风险管理体系有效实施的保障。风险监控不单要依据风险应对计划采取风险应对措施，而且还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的成果进行修正，对风险应对计划进行修改，也就是实行风险识别、评估、处置、监控、识别的循环过程。在房地产开发项目不同生命周期，风险种类与风险因素的内容和外显的症状会发生变化，因此，进入不同生命周期后，要自觉的修正风险识别、评估和应对计划。
（6）风险管理效果评估。项目生命周期结束以后，还应该对项目风险管理效果进行全面评估，风险管理体系要有评估的原则、方法和指标。
关于房地产开发企业进行风险防范控制的若干思考
(一)风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。
房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。
(二)风险管理是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求。
一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，特别是我国加入WTO后，经济发展正逐步向国际化，房地产市场也将与国际接轨。对开发企业而言，需面对国际国内两个市场，预测技术、风险分析与管理等会日益显出其重要作用，成为房地产开发商关注的焦点。同时境外的房地产开发企业将会大批进入国内，这会使当前竞争已经比较激烈的房地产行业出现更加严酷的局面。在激烈的竞争中，房地产开发商都会有一个选择问题：要不要投资于房地产业，投资什么样的房地产业，进行房地产开发经营的优势在哪里，劣势或风险在哪里，投资房地产应该怎样进行选择，才能获得更大的利润。这在一定程度上加大了进行房地产开发经营企业进行风险管理分析与研究的紧迫性和重要性。
另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。尽管经济宏观调控后房地产业降温，资金紧张，市道平淡，但房地产开发企业经整顿却未减少，还在悄然增长。在大多数省市中，开发公司的增加并不是特殊而是普遍现象，这表明房地产开发业仍然具有较大的吸引力，它得到的利润还要高于其它产业。随之带来的炒作和投机房地产现象，使房地产市场具有很大的虚假性和迷惑性，所以，进行房地产开发的企业要掌握信息，进行全面的分析、测算、判断，才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地，减少风险。
(三)风险管理是整个房地产业健康发展的要求。
我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”，这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康地发展。
六、结论
通过研究，作者认为可以得出以下结论：
（1）房地产开发的风险因素是复杂多样的，在实践当中应当采取定性分析与定量分析相结合的办法，分别从横向（即现实环境中存在哪些不确定因素）和纵向（即这些不确定因素如何对项目开发过程造成影响）两个角度加以考虑。只有这样才有可能较为全面的识别出风险因素的作用机制，从而采取相应的预防措施。
（2）不同的风险因素对项目的影响是不一样的，同一风险因素，由于项目所处的条件不同，其发生的形式，发生的可能性和影响程度也会不一样。这就要求风险管理人员根据具体情况，认真调查研究，找出对项目影响程度最大的那些风险因素加以重点考虑。即所谓突出重点的原则。
（3）房地产开发项目的程序性强，这就给了我们依据项目运作的实际过程进行阶段性的风险分析和控制的可能。实践证明，这一办法不仅是可行的，而且是必要的。如果运用得当，据此可以有效的进行投资控制，从而避免或减少可能发生的损失。
（4）企业应建立适合自身特点的风险管理机制，从组织结构、职责分配、制度建设上予以实施保障。这是企业有效地进行风险管理的必备前提。
（5）由于我国房地产行业的发展时间还不长，市场运作机制还不够完善，信息渠道还不够完备，咨询业也不够发达，加之政府在对这一快速发展的产业的管理上，存在着政策滞后和政出多门等现象。这一切都加大了企业进行项目开发的风险管理难度。在这种情况下，企业就更应该加强自身的内部管理和建设，建立自己的信息渠道，注意资料的积累和分析运用，尤其应当注重政策性风险的影响和防范。
PAGE
PAGE 2
