更多企业学院：
《中小企业管理全能
版》
183 套讲座+89700 份资料
《总经理、高层管理》 49 套讲座+16388 份资料
《中层管理学院》 46 套讲座+6020 份资料
《国学智慧、易经》 46 套讲座
《人力资源学院》 56 套讲座+27123 份资料
《各阶段员工培训学
院》
77 套讲座+ 324 份资料
《员工管理企业学院》 67 套讲座+ 8720 份资料
《工厂生产管理学院》 52 套讲座+ 13920 份资料
《财务管理学院》 53 套讲座+ 17945 份资料
《销售经理学院》 56 套讲座+ 14350 份资料
《销售人员培训学院》 72 套讲座+ 4879 份资料
今天我们课程敏感性、前瞻性都很强，施展性也是比较强的，大家知道现
在房地产市场和房地产企业，被社会公众关注的频率是非常高的，最突出的一
点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，最近中央对房地产市场的管理
逐步地在趋于规范和严格，对于房地产的税收逐步地加强管理，提出了一系列
的整管意见，从 2002 年开始，房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下
的全国国地税系统列为专项稽查的行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽
查，专项稽查它要求的覆盖面是百分之百，不像我们平常抽查日常稽查企业，
它的覆盖面达到 10％就可以。那么我们房地产企业列入专项稽查以后，覆盖面
是百分之百，就是凡是你在地税系统登记的房地产开发企业，都要接受税务检
查。从 2002 年开始，2002、2003、2004 年，包括今年 2005 年，连续四年房地
产企业都列为重点稽查企业实属罕见，特别是 2005 年，2005 年房地产列为全
国专项稽查行业，跟过去三年相比有一个质的飞跃，这个质的飞跃就在于今年
我们房地产税务稽查的水平全面提高了，前几年房地产税务稽查来流于表面。
所谓流于表面就是看你的帐面，你帐面反映多少收入，反映多少开发成本，配
套费用，就按照你的帐面来征你的税，欠税的就补交。今年不一样了，今年不
一样的地方在哪里呢？跟房地产企业打交道多年以后，税务部门自身也积累了
一套稽查房地产企业的经验和方法，毫无客气地跟大家讲，房地产企业的税务
稽查，实际上是非常简单的。房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地
产所有的合同凭证是唯一稽查的依据，我刚才讲到的这两句话，已经形成全国
地税系统的共识。从收入角度他只需要到房屋土地管理局抽调你某一个项目的
所有购房合同，以及抽调你这个合同所对应的所有的契税，拿那个契税倒除一
下契税税率，就得出你这个项目的交易全额，从而确定你的收入总额。然后收
入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关
的管理费用加在一起，就是你这个项目的开发成本和费用，收减支就是你的利
润交所得税和土地增值税。
应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，我们房
地产企业今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于 1000 万的现在比比
皆是，可能在座的各位还没有查到，因为查到今年 10 月 30 号为止，所以说房
地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，都是跟房地产
企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件，我把这些问题可以归纳为两
类，一类是企业没有做好纳税遵从工作，遵就是遵守的遵，从就是服从的从，
这个工作没有做好。对于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时
间交，什么时间清算，一般来讲不是很清楚，特别是不少开发企业的会计对收
入什么时间结转，成本什么时间结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。所以纳
税遵从工作肯定做不好。我就是问大家你们知道房地产企业的收入应该什么时
间结转，是收到业主的款项，还是等到房屋竣工后交付使用，还是等到开出税
务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下
来以后来结转你的开发收入，哪一位同志能告诉我？你赚的钱什么时候叫收入
你都搞不清楚，你说税收能搞清吗，这是最基本的命题，你收到的钱什么时候
叫收入，什么时候不叫收入，《税法》对收入这个概念是最最基础的一个概
念，如果你赚的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入
就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪同志可以告诉我，房地产
企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大家，现在全国房地产系统，都不
太清楚什么时候结转收入，是全国，而不是某一个地区，有混乱到这个地步，
税务局他能不狠狠查你吗。
收入的概念在《税法》上，在《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上
和《税法》上也是不同的，在《税法》上营业税的收入概念和所得税的收入概
念在结转上也是不同的，这就需要我们把握住收入结转的时间以及收入本身这
个概念，这是一类，就是纳税遵从工作没有做好，说白了就是指各种经济交易
事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的纳税工作归
纳为两大工作，第一纳税遵从工作，遵守的遵，服从的从，纳税遵从工作，如
果是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事
项，已经完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种
经济交易事项已经完成，就是我们俗话讲的“生米煮成熟饭了”想改也改不了，
剩下就是要按照《税法》老老实实去纳税，这是第一类工作。第二类工作，纳
税筹划也没做好。什么叫纳税筹划？笼统地讲就是指企业各种经济交易事项没
有完成，或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没
有完成，完全可以来得及事先加以调整，事先加以改变，事先进行重新计划安
排，目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地降低企业的税收负担。总体来
讲，一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面，二者表现为
内容不同，但是又有着千丝万缕的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，
离开了纳税遵从，纳税筹划就好比是建在沙滩上的房子，没有基础，容易坍
塌。话又说回来，如果我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态，又使我们
企业的纳税工作变得相当地被动，因此又要根据企业经营活动的实际情况，要
上升一个层次，根据《税法》的要求进行适当地调整、安排，以解决税收负担
过重的问题。所以纳税策划又是纳税遵从的深化和升华，是对《税法》灵活地
应用。我在这里告诉大家，我们中国房地产企业纳税的情况，如果从我刚才讲
的两个角度来说，我们大多数房地产企业纳税筹划工作没有做，根本没有开
展。纳税遵从工作做得也不够好，大多数房地产企业的纳税工作是处于非常的
自然的状态，自然的原始的状态，我们讲就是（英文），就是非常自然的纳税
状态。也就是说《税法》是怎么规定的他不会主动了解，他所了解的《税法》
就是他的办事人员所了解的《税法》，很自然，很纯真，我们企业的纳税很自
然，很纯真，我用这个词来形容可能大家接受不了，但是事实上就是这样。如
果到企业做税收调查的话，你发现他根本就没有专门税收业务的学习时间，也
没有专门税收纳税筹划的时间，办事人员垄断了纳税大权，想交多少税就交多
少税，当然我们老板也干预纳税，想让他结转多少就结转多少，想让它亏损就
亏损，想让它盈利就盈利，这种对税收的雕琢、修饰、粉饰，都是以没有做好
纳税遵从工作为前提的。这是我给大家所将的房地产企业处理纳税事物分为两
大类，今天我给大家讲第二类工作税收筹划工作，我心里很清楚，讲第二个内
容就好比建在沙滩上那么困难，因为大多数的企业会计包括老板，对房地产企
业税收政策实际上了解很少，如果你不了解中国的《税法》和税收政策，特别
是房地产企业的《税法》和税收政策，你又怎么可能下手去搞筹划呢，所以我
在讲筹划的时候，必然的要讲到房地产企业的税收政策和税收法规。
那么在讲义里面我给大家送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止主要使
用的税收政策，都会编到讲义当中，全国你找不到一本书，一本杂志来专门汇
总房地产企业的税收政策，所以请大家珍惜它，这是凝结着我们工作结晶的东
西。我再讲一遍，在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门汇集房地产税
收政策，所以政策汇编都是各行各业汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了，
为什么？因为很多的政策，比如说增值税的政策跟你没有关系，跟房地产企业
确实没有关系，但是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然
的联系，因为这个政策就是针对房地产开发企业的。因为时间关系，如果你们
是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环节，我会像
画图一样把企业生产经营把它的立项、开发、销售、利润分配等环节我会专门
细致给我们这些办事人员讲解，但是大家都是企业老总管理者，那么你们大可
不必去操作具体的纳税事务，但是作为纳税筹划这门课程，确实作为我们课程
的基础，也就是说学习这门课程，它实际上已经了解中国的税法以及税收政
策，作为这门课程入门的课程，我在这里跟大家讲一下。同时学习这门课程，
还需要我们了解起码的会计知识，因为所有的纳税资料都来自于企业的会计资
料以及跟会计资料形成有关的合同、章程、凭证有关，所以懂得记帐原理，懂
得报表分析，对纳税筹划也是大有帮助的。 第三个知识就是要了解国家相关
的经济法律知识，比如说《公司法》、《金融法》、《工商注册有关规定》、
《银行开户有关规定》等等，这些对于我们企业做筹划也是关联度非常高的，
因为任何的筹划都是对企业经营活动的调整，经营活动的调整必然要触及到其
他门类的经济法律的监督和管理，如果我们对其他的经济法律的监督和管理不
了解的话，很容易出现新的问题，税收问题解决了，但是会出现新的问题，所
以需要一个更加综合的、宏观的角度来解决房地产企业税务筹划的问题。第四
个知识，就要了解房地产企业的综合企业管理知识，这一点我们在座的基本上
都具备，因为这个方面知识缺乏主要是会计人员缺乏，他不能够站在更高的角
度来了解企业的筹划，实际上企业的筹划是对企业具体经营活动的一次彻底的
调整，完全脱离了会计记帐，脱离了事后反映的传统模式，请大家听清楚我的
措辞。
下面我给大家讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希
望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第
一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要
给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个
空白，希望大家做好记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我
们解决 WAY 的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业
税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重
既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。
首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税
制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授
得来的，如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法
的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直
到 97、98 年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些
文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从
宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是
我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买
到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开
发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候
你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整
天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼
命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房
子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量
阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是在开发阶段，他
的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们
有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了
这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建
议你们记一下。
第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都
很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开
就要交 5％，一交易完就要交 5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，
因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在 5％大家交都没有什么怨
言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们
5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是 100 万建造的，95 万卖出去照样也
交 5％，它不考虑你的成本。但是这 100 万成本的房子你卖 200 万拿 5％10 万
块钱交营业税你也不在乎，所以这 5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的
利润率下降，这 5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利
润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产
企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有
偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是真实的例子，我
这里面有几百个案例。
第二道关各种地方税和各种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一
道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。
比方说印花税，你的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花
税，一个房地产企业注册了 5000 万，说句不好听的话，你营业执照还没有拿
到家 5000 万， 万的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来
赚不赚钱我心里都没有底， 万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现
了它跟经营成果没有关联的一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管
你是用于出租还是用于自营，还是控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固
定资产，你就必须按年缴纳房产税，所以我们就出现有一些企业每年连房产税
都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整
栋楼不产生关系，你就是不产生收入也得每年交给我 100 万左右的房产税，这
个税大家说交得不合理，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系，但是
你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座
大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下
来当前中国税率最高的记录，它的税率高达 60％，增值额的 60％将被国家征
走，所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是
地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。
第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，
33 对不对，就意味着你房地产企业开发利润 100 万元就要交多少钱的所得税，
多少万？100 万的利润要交多少所得税？33 万。很多老板都这么认为实际上绝
对不只，至少 40 万。这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你 33％，但是征
你的时候至少是 40 万。为什么？大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局
不同意你在税前列支，比如说工资超支。现在全国规定每人每月的工资是 800
块钱，就是交所得税的时候，你现在付 800 块钱一个工人给你干活，没人给你
干活，比如说一个员工一个月你拿走 5000 块钱，这个员工一个月就超支
4200，一年就超支 5 万块，他多拿 5 万块，按照《税法》规定多拿 5 万块，老
板就要为他补交 33％的所得税，33％的企业所得税，他个人还要交个人所得
税，企业的所得税是多少？就是 33％。这 33％就是在你会计利润的基础上加
上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现，你 100 万的利润被他拿
走将近 40 万块钱，肯定是这样的，全国都是这样的，工资、招待费、白条、
罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不
让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育
经费，有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，我
发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认，你超支不行，大家跟
税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有法律依据，确实是不让的。所
以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走
一小半，就是 40％。
第四道关个人所得税关。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得
税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股
东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照
《税法》的规定代扣代缴 20％的个人所得税。我请大家学习这样一个文件，希
望你们记下来，这个文件在今年税务稽查中必然产生社会反响，现在税务局已
经拿这个文件查了不少的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先
记一下这个文件的全称，刚才我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股
东，我们在座的同志可能都脱不了干系，所以我希望大家能够记下来。财税
2003 158 号文件，这个文件是自 1993 年个人所得税法修订以来，发布的配套
政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点都是按照个人所得税
的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格局。个人所得税法 1980
年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，
特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷人的。所以个人所
得税在西方国家有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物
呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾汉，个人所得
税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人带走，它的性质跟罗宾
汉差不多。但是到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉罗，
什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钱，然后交给国家。去年我们收了
个人所得税 15000 亿，减到银行利息个人所得税 300 多亿，还剩 1100 多亿，
1100 多亿，900 多亿来自工资薪金所得，入库数据很好说明个人所得税没有很
好发挥它调节穷人、富人收入差距的作用。那么这个问题已经引起中央领导高
度关注，特别做了批示，要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税
详细的计划，并且要把这个计划尽快地落实。我在这里可以坦率地告诉大家
158 号文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上大家还会陆陆续续看见关
于体育明星，关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，很快陆陆续续会下
发。在下发具体高收人群文件之前，据调查目前主要是个人股东的收入要明显
得高于打工的收入，所以这个文件的背景我就不给大家多讲了，这也是体现本
届政府，因为温家宝总理就职的时候，在就职演说里面说就要调节几个关系，
包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政方针
政策。下面简单给大家学习一下文件的精神，如果政策法规都不懂，筹划就筹
划不来，第一条大家可以记一下关于报销问题，写这么多字就别记了，就写关
于报销问题，这些文件我都演绎过了，都读过了，关于报销问题。除个人独资
企业、合伙企业以外的个人投资者，就是房地产企业大多数都是有限制责任公
司，有限则就公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员
支付与企业生产经营无关的消费性支出，及购买汽车、住房等财产性支出，视
为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得
税。同时上述支出还不允许在所得税税前扣除，大家知道为什么 100 万的利润
交 40 万的所得税，因为你报销的费用也不承认，所以你的利润就虚假 了，税
务局讲本身这个钱就应该是个人承担，不应该拿到公司去报，这样导致税务部
门和个人在理解利润指标上的差异，所以税收负担当然在你的心目当中也就加
重了。
大家看这个文件里面，文件里面你报销的人员就很广泛，你股东个人或者你
以你家庭成员的名义，或者是以跟你密切关系的人的名义去报销与企业生产经
营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调，有的物业管理费，有的
是电视，到房地产企业来看没有这些东西，说明这些费用都是个人家里的，特
别是物业管理费，可能是自己私人豪宅的物业管理费，但是拿到公司来报了，
这一看就是与企业经营无关的，属于个人消费，对不起你报 1 万块钱就要扣
2000 块钱的个人所得税，而且这 1 万块钱的物业管理费还不能在企业所得税税
前扣除，也就是等于跟没报一样，就从税务部门来看没报销一样，所以报与不
报对税收影响不大。还比如买汽车，买房子，用公司的钱买车买房子，这也统
统要交个人所得税，以前没有规定，从现在开始有这个规定。面对这样的政
策，实际上就意味着我们将来个人所得税会增加，之所以要带大家学习这个政
策，实际上就是根据政策来筹划，就是尽量能够让他不扣税，不交税。根据这
个规定我们就可以筹划了，怎么筹划？就要打破我们一些传统的惯性的不正确
的思维方式，比如据我了解很多房地产企业老板愿意以个人的名义买房，买别
墅，买大奔，愿意以个人的名义，为什么？他们的解释假如我这个公司不行的
话，我自己至少还留一块，这一块是不可动摇的。有的老板 40、50 岁的人，
让我说你都不好说，为什么？你年龄比我长，你想得太天真了，我举一个刘晓
庆的案件给大家听一听，刘晓庆全国政协委员，著名电影演员大家都知道，晓
庆文化艺术有限公司偷逃营业税，所交营业税是 600 多万，税务局、检察院联
合检查的时候发现帐面只有 180 万的存款，把 180 万的存款扣下来以后欠 400
多万，怎么办，公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来偿还资源，最后做出
一个决定，把刘晓庆个人的房产扣押下来拍卖，刘晓庆的律师当时就提出这是
个人财产，法律依法保护个人财产，你不能扣押个人财产，检察院的人是这么
说的，你的现金收入不入帐，直接形成法人代表的收入，这个收入就是非法收
入，由非法收入形成的非法个人财产，法律从来不保护，你可以翻看一下《宪
法》，《宪法》上是这么些的，依法保护个人合法财产，不保护个人非法财
产，所以律师和检察院的人产生了分歧，谁讲得对，检察院讲得也是对的，法
律确实是依法保护个人的合法财产，不保护个人的非法财产，你这是偷税得来
的钱你买的房子，买的车，国家就是有可能把你扣押下来进行拍卖，最后不就
是拍卖掉了，最后不就是充抵税款了，这个事情就不了了之了。
在中国实际上个人的公司和个人之间的利益关系，实际上在政府长官的眼里
你们就是一家，你是个人名义也好，还是有限责任公司他们想要的是什么？是
自立门户，什么叫自立门户。我记得上次跟大家说过大家买写字楼主要是为了
什么？主要是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象，首先要一个面
子。什么叫有面子？比如说在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，
是不是？在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼办公
就比在乙级写字楼办公有面子，能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级
的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的，什么叫最最最有面
子？有你自己一栋楼，递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦，哪一天我给大
家递这样的名片大家就觉得你小子发了，在北京居然有一栋华高莱斯大厦，可
是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点，800 平方米，这好歹也是一栋
大厦，知道的没有什么，还不如在大写字楼，可是不知道的就不得了，不知道
在北京好歹也混出一栋楼了，就如同总经理这三个字最具不同性的，总经理可
是差别太大了，最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总
经理差别是巨大的。所以我们说这件事就相当于越小的公司名片上越会印董事
局主席，董事局主席人家也没说错，就两董事成立一个董事局，他是主席，这
没有错，那个是常务副主席，这没有错，这就是我们抓了这样一个心理，他就
叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦，而且确实都叫做把每个人占去了一
个绝大多数的作用。第一种心理我想不用分析，它是为了什么？独立门户，降
低成本。因为大家知道这种独门独院的楼，它有最大的优点，它可以通过管理
来降低成本，比如说我这个小科研公司，我每天都有人加班，我在大楼里我要
加班，同时我要用资金陪着别人加班。什么意思？只要这个楼有一个人加班，
空调主机就不能关，我就要分摊物业管理费，可是我是独门独院的一栋小楼的
话，这个事就不存在，因为我可以用管理来降低成本，我要求我的员工到了几
点钟必须离开，把空调全部关掉，灯全部关掉，要是加班索性多留下几个人，
对得起这个水，对得起这个电，加班到很晚，这两种方式都可以通过管理来降
低成本，这是这种楼很大的一个优点，而且这个楼还有一个优势，大家看它的
平面就知道了，它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊，这没有公摊，因为
所有的面积都是你的，厕所也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也可以做你企业
的横幅做所有宣传。这样一来，这种产品是很有竞争力的。
第二类作为国企买这种楼自立门户，我们发现他的竞争力又来自于另外一个
方面，很多的老总，这种楼等于给了他一个买楼的理由，多公司我们都知道都
愿意跟他的妈妈分开过，比如说某一个大厦里面有好多子公司，他们都希望分
开过，分开以后自己说得算，但是一直没有找到合适的理由，一说要分家，母
公司就不干了，你干吗要走，在集团大厦也是一层楼，出去也是一层楼。
实际上二者没有明确的界限，你这个公司，逃税没交完不会让你破产，根据
《公司法规》你就是申请破产，不会让你破产，同志们你们放心好了。我在税
务部门工作过 7、8 年，搞过稽查，搞过秘书工作，从来没有遇到过一个私人
逃税，我们不把他税收上来的，不可能的，我们想尽一切办法扣押他的私人财
产，因为在国家利益方面，我们就是做错了，政府也会站在我们这方面的，因
为你是私人。所以，你现在所有的财产，中国有一个公务员叫做巨额财产历来
不明罪，我们对商人怎么办，商人巨额财产历来不明他没有交税怎么办，现在
我们就是没有办法，你在上海街头，上一次上海国际汽车展览会，888 万元的
宾利车是房地产老板买的，这个消息税务总局已经知道了，这个消息知道对在
座的同志都不是好消息，会加大对你稽查的力度，888 万第一天拿出来就被房
地产开发商就买走了，你知道他是怎么想的？乖乖这个房地产企业来钱，我们
这些稽查员怎么搞的收不到他们的税，他会这么想，个人所得税收多少 888 万
买这个车，交这个税红利所得至少是 170 万个人所得税，地税局查一查这个个
人交税交多少，没有交，中国的税法是这么规定的，单位和个人偷税数额达到
1 万元，并且占当期应纳税额 10％以上构成偷窃罪，可以处以一年以上七年以
下的有期徒刑，中国最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你挂一个
私人牌子的宾利、大奔、宝马，都有可能事先逃税，但是税务局找不到这个钱
是怎么挣来的，这是实话。我们的公务员有办法，公务员有一个巨额财产历来
不明罪，我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有，将来要有的话就好
了，当然这都是违反国际法律潮流的，包括巨额财产历来不明罪，实际上这个
罪是要取消的。因为世界各国的法律在量刑的时候必须要找到证据的，找不到
证据明知道你杀人了，只能让你逍遥法外，没有办法，大家可能从电影、电视
上和新闻报道上也都可以看出来，西方法律就是凭证据来说话。李昌玉凭什么
活？就是根据小小的物证，蛛丝马迹寻找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破
了案，所以他在华人警界里面，或者是整个西方警探里面声誉是非常高的。我
们中国是怎么破案的？像刘晓庆这个事情就是最典型的，她本来刚刚开始也不
是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求民工工资的案件，也就是一个政治案
件所引发的，当时刘晓庆还是全国政协委员，政协委员在中国是属于参政的，
参政议政角色，她的政治地位还是不错的，我们在座各位很多同志还达不到她
的政治地位，在这种角色下因为欠民工工资，不是她直接欠的，是搞别墅项
目，没有给建筑公司足钱，因为有业主反映有墙裂缝，所以决定扣建筑公司的
款，建筑公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第
几号第几号，那个地方是真正的老板，我是打工的，你们跟她要钱要回来，到
那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心
大家都知道，所以当时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清
签字把她抓起来算了，她又不是公务员，她肯定逃税了，这就是我们总理对我
们商人的定义。抓起来以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局
一分局查的，因为这个事情我们税务事务所也很敏感，听到要查我们纷纷要代
理，人家肯定要给不小的代理费，但是我们一打听这个事情干脆躲一躲，这不
是逃税事件，而是政治事件。政治事件就不插手，为什么？我们税务局还没有
稽查，人都抓起来，而且新闻都报出来涉嫌逃税，我们稽查结论还没有出来，
说白了我们人还没有去怎么能涉嫌逃税，那就是大家明白我的意思吗，所以在
相当长一段时间里面，政府打击富人的手段，主要是逃税。我可以毫不客气告
诉大家，我们房地产企业每天要犯 8、9 种罪，会计做假帐违反《会计法》，
为什么做假帐？违反了《银行法》；为什么做假帐？就是想骗骗小股东，违反
了《公司法》；为什么做假帐？就是想少交点税，违反了《税法》，非法集
资，没有建立工会组织，违反工会法，没有给加班工资，给员工休假，违反
《劳动法》，司机不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全法》，讲地方
话人家打电话也听不懂，违反《语言文字工作法》，中国我要想逮捕你，任何
一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是《税法》，为什么？我刚才列了这
么多的法，哪一条法触犯国家利益？就是《税法》，你触犯国家利益了，你得
罪老子，什么地方得罪老子，国家是当老子，你《税法》得罪我了，至于你没
有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没建立
工会组织也是在职员工的利益，但是没有威胁国家的利益不会为你试问的，但
是你要是偷税数额较大的话，他马上就要采取措施，你们说是不是这样。刚才
我给大家学习了报销这一条道堵死了。
怎么筹划，我建议大家车和房最好以公司的名义购买，既可以集体折旧，又
可以避免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购
买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违
反《税法》规定的。比如说一辆宾利车，根据《税法》的规定，不低于五年折
旧，五年折旧以后过户给个人，这个没事，说明你这个人懂法，知法懂法，而
且最关键是你转让了，说明你用法了，这都是对的，都是允许的，说白了就是
教大家懂法知法最后要用法，什么法？《税法》。
第二关于借款不还的问题。关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的
处理问题，纳税年度内，我在这里给大家解释一下什么叫纳税年度内？纳税年
度根据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历 1 月 1 号到公历
12 月 31 号这一段时间叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还
的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有归还的借款就要视为企业
对个人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给大家
举一个案子，就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人
的，这个项目在建，已经预售完了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿
了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司，买地要
花多少？3000 万，他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了 3000 万放
在那个项目，今年 3 月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款，其他应收款怎
么这么大额的应收款，会计就解释我们老板在门头沟又搞一个项目，那边没钱
跟我们这边借，都是老板的公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可
以，借多少都可以，但是必须交 600 万个人所得税，把老板叫回来，说交多
少，600 万，我缺钱，我要不是缺钱不可能从这借钱，不交，为什么不交，税
务局把 158 号文件拿给他看，他一看傻眼了，你这个借款已经形成了，是同利
润分配，就要交 600 万的个人所得税。为什么？大家看，首先他超期没还跨年
度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钱才
有可能把这边的窟窿给补上。那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不行，用
家里成员的名义借行不行？都可以，就是你自己借不行，因为文件里面写得很
清楚，我再给大家掉过头来看一下。他这借款的主体，他讲得很清楚，就是个
人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投资的企业拿走钱，借款的
形式拿走也不行，也要交税。最后讨价还价，把 600 万的个人所得税款降为
150 万，因为他实在交不起这么多了，150 万，我个人觉得这 150 万交得都
冤，但是最后形成结论不罚他交 150 万，本来是 600 万，我不出面肯定是 600
万，而且还准备要罚他。我跟大家讲一讲罚谁？罚单位不罚他本人，但是公司
也是他的，罚公司和罚本人是一回事。所以我们往往说借款这一块要注意一
下。
那么怎么筹划？根据政策就要筹划，事前就要做好，确实要借一笔钱出去，
暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以
公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议
和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行，这是第
一。第二如果你实在本人名义签的话，建议你必须在 12 月 31 日前归还，过了
元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这就是服从《税法》的要求，请大家要
注意这一些关键性的动作。有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他
就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑
这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感觉。
关于房地产企业第二类人就是个人股东这一块讲到这里。
第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的报
酬要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，
比如说临时聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人
等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我
希望大家要注意一下。前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲
你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后还有一道关，就是税务稽查
关，大家记一下税务稽查关。税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回
去的，有空手回去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他
随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你
这个企业的税收好不好？我马上能提 7、8 个问题出来。7、8 个问题带走 70、
80 块钱跟玩一样，而且我把我检查的时间限定在 2 个小时之内，我就能查出
7、8 个问题，带走 70、80 万，一般的企业我都有这个能力。为什么？因为我
们现在税收政策本身就不规范，这样解释也行，那样解释也行，都对，企业的
风险必然就很高了。这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转
税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成五道关，就是税务稽查关
过了过几天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。
这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收管理，把税收负
担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的原因，这是我给大家讲的第一
点。
第二点，大家记录一下，传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造
成了长期负面影响，需要引进新型的纳税筹划模式，我们传统的落后的纳税模
式表现为什么？主要表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位，税收无空
间，无税的经营决策模式，给企业造成的影响是巨大的，甚至给法人代表带来
牢狱之灾。我给大家举一个真实的例子给大家听一听，就是他在经营决策当中
无意之中把自己送到牢房之中去了。这家企业是民营企业，在当地，在那个地
级市这个民营企业，包括上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排
在第二位，马上就要赶超第一位，就在这个发展的关键时刻公司出了一件事，
什么事？在建一个大楼，写字楼，还有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖
着，资金跟不上了，他以前也是一个开发商，所以开发商就是这样子，做项目
越做越大，项目越做越大，做资金供应商明显融资非常难，他先跟工行谈，就
是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷 5000 万的款，工行出了这样一个主
意，说可以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面，而且上级部门也不允
许，必须要转到个人名下来才能贷到，大家听明白没有？这是真实的事情。按
照工行的要求就到房屋管理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了 160
多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议，就是他有三个股东，其实三
个股东就是他本人，他儿子和他女儿这三个人，他本人退股的名义，因为没有
现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。公司还有另外
一个决议，就是等款还完以后，把这个写字楼股金再回来，就是一进一出，一
进一出都完成了，款也还了，房子也回来了，税务局查帐，税务局怎么发现这
个情况？按照刚才检查的方法，到房屋土地管理局拿你的契税，有代征契税所
有加在一起除以 3％，得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了
一大块，实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税了，怪不得这个企业
越做越大，马上展开对过去，就是在建项目还没有完工，还没有预售，对过去
的项目展开全面的稽查，查到最后就查到这个问题，你这个房子过户到个人名
下，他的解释我这个房子又回来了，他说税务不玩一减一等于零的游戏，你既
然过户到个人名下了，就构成了视同销售，构成是同销售，评估价是 7000
万，你写字楼的成本，写字楼的开发成本在以前所得税的税缴已经统统作为整
体开发减掉了，所以 7000 万统统做利润，7000 万乘以 33％2130 万企业所得
税，这 2130 万企业所得税还有营业税，7000 万乘以 5％350 万营业税，35 万
的城建税，还有个人所得税，因为股本实际上投入是 3500，而且拿走 7000
万，实际上多得了 3500 万，还有 20％的个人所得税 700 万，加在一起补交税
收是 3600 万，罚一倍 7200 万，贷了 5000 万的款，交了 7200 万的税，说交不
起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板带走了，现在我介入这个事
情，我介入这个事情，我要把这个老板让他出来，我去了解情况，因为我们要
代理这个情况，他也不是北京的，是外地的，通过办公厅打听了解这个企业的
情况，其实我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息。
第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索，一直在查他的
帐，他曾经 2001、2002、2003 年一直查他的帐，但是没有查出来帐，这是第
一个问题。第二就是排名第一的开发商一直在检举他。因为排名第一的开发商
是一个上市公司，财务比较规范，交的税也比较多，但是就是不服气排在第二
民营企业逃税，所以共同引发税务局下狠心要弄他，原因是在这。我到看守所
到老板了解情况，他说他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上
市公司最大的区别在哪里，我们如果在建工程当中断了资金就跟孩子断奶一
样，死定了，整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个人名下只有一个目的，
工行非要个人财产才可以抵押贷款，公司他不干，当我了解这个信息以后，我
走之前我跟地税局长讲了一下，我也找总局领导说一下，因为主观意义上没有
任何犯罪的想法，实际上我告诉大家《税法》里面用《征管法》第 63 条和第
64 条是天壤差别的，征管法第 63 条是偷税，偷税有一个强烈的特征就是这个
人主观上就想盈利收入，不想交税，主观上就想犯罪，那么 64 条是什么？64
是不进行纳税申报的行为，主要是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解，
不熟悉，导致无意中漏交了税款，我告诉大家，很高兴告诉大家，这个老板已
经出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我说这不用感
谢，这实际情况就是对政策法规不了解，而且财务是他的亲戚也不太了解税收
法规，我说你这确实是属于 64 条行为，我才帮你，如果是 63 条我帮也帮不了
你，所以就在办公室发了一通牢骚，说准备要把地税局局长弄到监狱里面，他
就没有贪污，没有受贿，鬼都不信，从现在开始我已经分咐我手下五个人，各
个地方打听他受贿的路子，用照片摄下来，他敢弄我我就敢他，虽然我在里面
和稀泥，我说人就是这样，他说不行这口气压不下去，我不在这个地方干了，
到别的地方干了，我也饶不了这个家伙，现在两个人弄出仇出来了，最后补了
700 万，也是手下留情补了 700 万个人所得税，因为房子又回来了，马上就要
卖，也不打算出租，卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了，税务局长有几个
干净的，我不信你干净，你调到别的地区当局长也会派人过去看着。
实际上民营企业家考虑问题比较单一，我们说话病急乱投医，他没有钱的
话，供应不上的话，只要贷款给我，什么条件都答应，这些条件引发其他的法
律问题他没有考虑到，他误以为出去又进来就不交税，实际上不是这样，出去
就是一道税，而且你进来了，同志们，你进来又是视同销售，你不要以为这是
最典型的是你看企业帐单就可以看出来，过户给个人的时候，个人交了契税，
后来不是又过户回来了，房地产公司又交了 160 多万，所以这个企业前后交了
320 万的契税，就为了 5000 万贷款，但是他告诉我确实贷不到钱，找过很多朋
友贷不了，很多在当地经济不太发达的地区，是没有人借这么多钱给他，他宁
愿交契税，而且最关键就是契税交得也不对，契税依据被他夸大了，实际上商
场评估价格没有 7000 万，我们很多老板评估评估，一想到评估增值，实际上
他这种情况应该是评估减值的，7000 万应该搞成 2000 万，他评估真值这个老
板傻不傻，为什么搞 7000 万，他说现在评估不都增值吗，我说你这要交契
税，他说我不知道，所以税整个经营决策思路里面他脑子里面没有税，就是我
刚才讲到落后传统的纳税观念，没有税收的。什么时候有税收？就是税务局查
来了补税这个时候才高度重视，税务局一走又忘掉了，好了伤疤忘了痛。
我再给大家举一个例子，刚才是一个真实例子，再给大家举一个例子，也是
房地产公司，也是个民营企业，规模不大，但是非要打肿脸充胖子，结果脸没
胖起来，脸皮破了，他原来几级资质，房地产分几级几级资质，三级、二级，
有没有这有的说法，原来他是比较低的级别房地产企业，所以原来很多招标都
很失意，决定要把资质提高，但是规模小又没有实力，他就用他的在建项目请
一家事务所来评估，把 1000 万的房子，原来注册资本金就是 1000 万，他现在
要搞到 5000 万，5000 万就达到二级资质，现在评估 5000 万，评估增值就是
4000 万，资本供给增加了 4000 万，他就转股，这个主意谁出的，就是工商局
人出的馊主意，他就听工商局的人去办了，他就请一家事务所评估增值，把评
估增值报告交给工商局，然后把公司章程修改一下，注册资本金 5000 万，申
请资质，资质也申请下来了，税务局来查帐，你资本供给转让个人股本要交个
人所得税知道吗？他说不知道，说你不知道可以，补交 800 万个人所得税，大
家明白我的意思吗，1000 万的资产评估 5000 万，增加了 4000 万，要依法缴纳
红利所得的个人所得税 20％，4000 万乘以 20％800 万，还没有罚他，就让他
补交 800 万，税务局的文件非常充足，写得非常清楚，个人公司财产评估，整
体评估增值后转增个人股本，依照利息红利所得扣缴个人所得税，所以他为了
打肿脸充胖子，结果要交 800 万的个人所得税，他现在正在给税务局写分期缴
纳个人所得税的申请，他确实没有这么多钱，他要分三年交完这个所得税，要
拿这个项目挣的钱一点一点交，苦不堪言，他现在出了一个主意要退股，要退
回来，把资本供给压缩掉，他说实际上不值 5000 万，实际上只值 2000 万，压
缩一点这样就少交个人所得税，税务局说你评估增值转成股本金要交个人所得
税，评估减值没门，不带你玩这个游戏，你们上个月拿 5 万元奖金你交的个人
所得税就是高，下个月你下岗了，那我没钱了，但是我每个月还要花 2000
万，就要拿上个月的 5 万块钱交的税来冲我这个月的 2 万块钱，税务局答不答
应，肯定不干的，政府跟你个人是什么关系？政府和你个人就是有福同享，有
难不同当的关系，你别错误的认为政府的关系是跟你们夫妻俩的关系，这是绝
对不同的，不要把家庭的生活准则带到生活当中，就是这样。所以他打电话说
王老师我现在减值怎么办，我不是写一个保证书三年交 800 万，我现在能不能
减值，再请一个事务所，这个事务所压缩听我的，我压缩 2000 万行不行，我
这样增值 1000 万，我这样就交 200 万的个人所得税，我说不行，如果行的话
就准备找税务局的人，我说肯定不行，你就慢慢交税去吧，他说早知道这样，
我何必用资产评估增值，我不如跟兄弟们借点钱直接投进去不就行了吗，把亲
再抽出来还给他们不就行了，什么问题都没有了，我说那样可以，什么税都不
交，现在后悔当初，同志们是不是这样，他不如和人家借点钱去投到公司去，
再以借款的形式拿出来还给朋友就行了，研究是评估增值了，税务局把工商局
的资料都调走了，所以只好交税。你们说纳税筹划重不重要，如果当初身边有
像我这样的老师在旁边指导他，我想你最好跟朋友借钱去增值，不要玩游戏，
既花了评估费，结果你还花更大的代价在后面，结果确实发生了。这个房地产
企业是辽宁省沈阳市的一个房地产企业，目前就面临这样一个问题。
第三个原因，大家看看你们纳税观点落不落后？很落后，往往是事后补救的
措施，没有用，有的东西可以事后补救，有的东西是事后补救不了的。所以一
定要养成事先考虑的习惯，我决策的时候考虑，我这种决策会带来什么样税收
的麻烦，这是我们这一堂课最关键的地方，筹划筹划就是要把丑话说在先，要
先考虑养成这种习惯，特别是我们公司人。因为往往你们决策以后，拿到会计
那去作针的时候那都是形成证据，会计不知道你干什么，他是要记帐算帐，所
以还有很多老板天真认为会计是负责给我搞这一方面，怎么可能，你干活的时
候会计都不知道你干什么活，不可能，他只能给你报税，不可能给你筹划。
第三个原因就是房地产企业在面临新一轮的税务稽查的危机。偷税的空间逐
步被压缩，征管手段逐步加强，在这里我向大家通报一下税务部门下一步征管
改革的情况，下一步征管改革将着重围绕四点，大概要投入 1500 亿人民币的
资金来加强对全国税务纳税人的监控，哪四个方面？第一票据发票，要把地税
部门管理的发票和国税部门管的发票联网，形成全国统一贷款，全国统一计算
机监控，也就是说房地产企业手写发票的历史即将结束，就意味着我们大头小
尾，取得虚开发票，这个机会空间被你压掉了，没有机会了，你拿到的是手写
版的发票一概无效，大家到北京出差的时候，你们在北京拿到手写版的发票，
除了国税还有商业零售票据以外，其他的票据都要求是机器打的，或者是手撕
的定额票，否则拿到手写版的发票都是假的，我看都不看就告诉你是假票，为
什么？这是发票改革的一个重大的一个方向，在全国全部电子化处理，全部都
是机器打印，直接把打印信息存在电脑里面，税务局就可以监控你这张发票是
虚开的还是有没有报税的都很清楚，发票根据国务院的指示精神，增值税打算
投 600 亿，现在普通发票正在测算，估计也不能低于 500 亿，就是在全国建立
完善的税收系统投入巨资。另外就是加强户口管理，现在流动行商太多，行就
是行动的行，商人的商，户口管理跟不上，当然这不是税务局管理，而是公安
部管理，但是户口管理就为下一步个人所得税的改革打下基础。下一步个人所
得税的改革为什么和户口有关系？因为我们每一次所获得的收入，必须在收入
申报的时候，要填写个人身份证号码，这样全国联网以后，特别是身份证系统
和税务监控系统联网以后，可以把这个人在全国各地取得的收入电脑上自动联
网，来反映你在一年当中取得的各种收入。实行双向申报制度，什么叫双向申
报制度？就是你在这个单位拿走 50 万的奖金，这个单位就要申报 50 万奖金的
税，然后还加个人申报，每年都要填个人所得税申报表，每年填一次，你主要
的收入来自哪个单位，如果这个单位和你这个单位申报的数不一样的话，可能
立刻引起税务局的注意，特别是引起基层，这么多的人税务局能查得起吗，是
他查不起，不过这种模式是从美国学来的，他们美国目前对个人所得税的检查
要求覆盖率不低于 2％，就是 100 个公民当中要抽 2 份申报表进行核实，在中
国肯定是抽 2 个大富翁进行核实，老百姓一般不会抽的。这个工作正在马不停
蹄地去做，我相信不久大家就听到个人所得税法修改草案在全国人大获得通过
这样的新闻字眼。第三个方面，就是加强银行帐户管理。第四个方面加强企业
资金管理。时间关系我就不一一给大家讲怎么加强管理，采取什么措施，跟我
们主题没有关系在这里就不讲了，这是第三个原因。
第四个原因，非国有企业规范自身发展的需要。需要什么？需要拿政策。我
们过去的纳税处于自然状态，虽然这种自然状态是未加修饰的，没有认真对纳
税模式进行研究的，但是这种状态实际上对于纳税人来讲是非常有害的，非国
有企业指的什么？主要是指民营企业，我们民营企业现在内部的管理实际上是
相当得乱，没有一个战略安排，没有一个发展的策略计划，我讲的是完整的策
略计划。而且表现出不是团队作战，我们房地产企业大多是有多少经济实力就
办多大事情，做多大的项目，往往都是这样，而且内部的财务管理也是相当混
乱的。出现同一时期能做三套帐，四套帐的现象。比如说有的企业有三套帐，
一套帐给银行贷款用的，一套帐是给税务局报税用的，一套帐是给小股东开会
用的，自己那一套帐没有了。西安有一家房地产公司请我们事务所帮他们把最
近三年的帐整一下，我说你这个公司没有会计部，他说有。我说为什么让我们
整？他说我解释一下王老师，我们帐原来有一段时间银行要贷款，所以我们帐
统统调整为专门对付银行，后来税务局要稽查，把所有的帐又调整一下对付税
务局，最近要开股东会，他说实际上股东也不问事，就是给一点钱给我们，但
是非要说带他分钱，我就隐瞒了一点利润，又对付他，弄到最后我不知道我真
帐到哪里去了，最近我们的会计大手大脚，还买车，是不是贪污了，要把帐整
一下，他自己也弄不清楚了。明白我的意思吗？如果你搞了纳税筹划以后，纳
税筹划所有依据都是合法的，必须建立在真帐的基础上，对自身发展规划也是
非常重要的。一个企业的决策离开这些真实的会计信息，决策就可能失误，那
么纳税筹划就交我们在正确处理会计信息的基础上，提炼出节税的方法出来，
这些方法都是《税法》所允许的，而且本身也会带来大量的节税收益。我告诉
大家，你们听完我这个课以后，我相信在座的同志至少有这一部分人群回去以
上马上就要操作了，我甚至可以跟你们打赌，因为我们这些纳税筹划的方法都
具有相当强的操作性，回去以后就要问我这个怎么弄，那个怎么弄，在这里给
你打一个预防针，最忙的地方是工商局你将到那里去申办新的企业，因为你这
个企业没有任何优惠政策，所以你肯定就不会在这个企业上动脑筋了，我先给
你们打一个预防针，先给你们预告一下，就像电视剧预告一样，先休息一会儿
再回来。
我们今天虽然讲课，讲课不到的地方，或者是突然引发你们税务方法的问
题，赶快写在纸条上，趁我今天给大家讲课的时候赶紧问，我还要告诉大家，
现在跟我打交道签约的客户有 275 家，截止到多天是 275 家房地产企业，你们
大家想一想我主要的工作是跟房地产企业打交道，你所有的问题到这里来都能
给你一个答复是这样还是那样，或者是对还是错的，你们现在就想一想，或者
是打电话问会计，赶紧问。
作为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户，我们现在房地产企业怎么说
呢？如果地局任务稍微完成不了的话，必然把矛头指向你，因为他心里很清
楚，只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店，交通运输业让他们拿一点很困
难，房地产企业一般资金流量都比较大，所以从里面挖一点钱出来，这成为地
税系统的人员的共识，一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便，我不知
道大家有这个体会没有，特别是规模比较大的房地产企业，经常被税务局所检
查，所以从这个角度来看风险也确实比较大。我们在座的企业，特别是今年，
如果今年你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，
因为今年从刚刚结束的全国房地产税务稽查工作会议上，我们看了一下，今年
工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业
检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印
花税，印花税列名了注册资金，建筑合同，商品房销售合同，购销合同这些都
是写得非常清楚的，所以他就是可以按照这个顺序一点点往下查，我就觉得所
以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没
有严格依照《税法》，相当长一段时间《税法》将在税收规范当中起着不可替
代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重
要目标的原因之一，具有针对性。那么我们回到讲义上来，我讲到四个原因，
最后一个原因就是我们国家有形式多样的税收优惠政策以及特定税制要素内容
的存在，为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是，我在这里要负责任的
告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的，无论是营业税优惠还
是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的。那么跟我们主题是不
是有矛盾？一方面我们强调有很多的税收政策优惠政策，另外又强房地产企业
没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾，我在这里也告诉大家
不矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优惠，
但是我们可以创造条件争取优惠，这倒是完全有可能的。比如说国家鼓励服务
业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为
房地产企业来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨
询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，
这样不就争取到优惠政策了吗。你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收
入了吗，不就形成你的成本费用了吗，你的利润不就下降了吗，税收不就少交
了吗，所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造
了很好的外部环境。
综合来看，我讲了这五个原因，分别指的是第一个原因指的是税制因素，为
房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；第二个因素传统的落魄的纳税
模式那是来自于纳税人纳税意志的原因，要引进新的观念，来自于纳税人自身
的原因；第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因，他在加强征管，让
你逃税、偷税的空间越来越狭窄，机会越来越少；第四个原因是非国有企业规
范发展，这是来自于企业长远建设的原因，你老退税这个企业能长大吗；第五
个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划，筹划是不是空中楼阁，由于大
量税收优惠政策的存在，和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创
造了可行性条件，因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科，关
键是我们企业目前没有接触这方面的教育，前面我给大家提到，我们企业处理
纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从，税务局给你讲的课都是纳税
遵从，你要服从他，你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策。税务局会不会
讲纳税筹划的课？不会，纳税筹划的课只有回到大学教堂把它作为一个前沿性
的学科加以研究，所以它是一个实战性很强，当然理论性也不弱这样一个边缘
性学科。讲它边缘性？主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学，
企业财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，所以
讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是十分不容易的。因为我刚才跟大家讲得
很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法，就把纳税筹划
讲好了，这不可能呢，任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么？他可能
来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题，就可能把你难住了。我告
诉大家我的同志们都会讲税法，但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什
么？他不懂，为什么你拿地跟人家换房子呢，他还不明白，为什么你不买人家
项目，非要买人家股权，他搞不清楚，但实际当中他就是这么做的，你怎么来
回答企业，所以我说它又是一个操作性极强的学科。同志们，很少有几个人敢
坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖，因为大家都是来自多年实践
经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身
你们就是某个管理方面的专家，然后让专家给专家上课，哪一个专家小腿肚子
不发抖，我听说到清华上课的老师都有一点发怵，不敢讲，为什么不敢讲，因
为这些人本身就是高学历，他已经经过社会大炉子炼过了，又回来了，他甚至
某些方面的水平比你高，大家说是不是这个道理。但在税收上你们确实是我的
学生，我年龄不大，但是我干过税收征收、理论研究，教学研究、税务代理我
都干过，上一次税务总局开研讨会的时候，我就说了我说谢局长本人也没有干
过税收征管、设务代理，税务教学研究，未必比我们有发言权，我说房地产企
业全国各地我跑过怕有上千家，上千家房地产企业有我的足迹，我敢说我现在
有一点发言权，因为我了解这些企业的所思所想，相当多的我们中国的房地产
税收政策是空白的，是没有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次税务局
的当。我们的罚单开出来以后，纳税人都是非常老实的，大多都是老老实实把
税给交了，我们没有几个人跟税务局叫板的，偶尔就是被税务局激怒了。
上上个礼拜我去了河南郑州，有一家房地产企业，我就觉得税务局就太过分
了，这个房地产企业等于事出有因，我在这里利用一、两分钟给大家讲一下，
你们以后碰到这种情况或者是碰到类似的情况一定要有冷静的头脑，不能税务
局说什么就是什么，有几家银行都是国有大银行，几家银行自己有一块地，盖
了一个金融广场整个从立项到建设，实际上都是由银行自己来完成的，但是银
行盖完以后大概有 100 多套房子多出来了，也分不出去了，银行就多了一个想
法想卖出去，但是银行又是国家金融监管部门控制的单位，又不能直接卖，而
且也没有资格卖，怎么办？他就偷偷找了一家房地产企业，把这个房子 100 多
套房子卖给房地产企业，然后利用房地产企业的资质再卖向最终的客户。就这
样一个二手房买卖的关系，税务局查来了，查来了说金融广场就是你开发商盖
的，金融广场整栋的营业税都由开发商来交，税务局也不是乱说，拿到一个证
据，就是为了避免银行上级部门检查说你是卖房子的行为，银行跟开发商签了
一个联建协议，联建协议里面好多字眼都属于联合开发，税务局就抓住这个，
实际上从我们的房产证、土地使用证、开工证各个证据方面来看，实际上就是
二手房买卖，现在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建
设的全额，按照市价去交营业税，还要交土地增值税，补交营业税是 600 多
万，土地增值税是预征 800 多万，非要开发商交，开发商后来矛盾激化了，老
板在地税局、稽查局局长办公桌上就拍桌子了，说税务局收税已经收得太瞎说
了，我说得很清楚，我没有盖这个房子，也不是我卖这个房子，只是买他 100
多套的房子，然后我卖了，卖了根据《税法》规定差价税收我都交了，你凭什
么让我把整栋大楼交税，你们可以查，把公司帐翻烂了都赔你，所以老板冒火
了，我听老板讲差点把桌子掀掉了，因为矛盾激化到这个程度，税务局说非要
那个公司查死掉，当时两个人就发生口角，这种情况下我过去了，税务局开了
出发通知书，申诉通知书，补税通知书，开了三书，要求他必须在几月几号前
把税款全部交掉，交完以后可以向上一级税务机关申请复议，我们国家复议是
这样的，我让你交税先把税交了，交完以后向上一级部门告我，该撤销撤销，
后来我找了他们省局的人打招呼现在暂时不交，然后办理复议，不交就办一个
纳税担保，拿公司房产做纳税担保，去了以后我给地税据讲了一堂课，大概是
30 分钟，这种情况并不属于联合建房，应该属于二手房交易买卖，他们听完课
以后，他们说他们有合作协议，按照 3、7 比例分房，上来写得很清楚，我说
他协议怎么签，但是要看实际交易的情况，可能不履行协议，协议不是纳税人
最终的证据，比如发票也没有开，产权不归他所有，营业税讲得很清楚销售不
动产，销售不动产的我的前提是产权归其所有，如果商品房本身并不具有产权
怎么可能销售不动产，所以营业税就没法征他的，我苦口婆心给他们讲，包括
他们稽查局局长，副局长，稽查科科长都听了一堂课，他们觉得看来我们是错
了，他说现在怎么办？我说他已经提出复议，而且他们省局已经接受了复议申
请，他说那这个事情我们就丢丑了，我说现在还来得及，主动撤，做出复议决
定之前撤了就不算，因为总局复议规定也允许你们撤的，所以第二天又发出三
书，关于撤销某某房地产商税务处罚的通知，关于撤销某某公司补税通知，关
于撤销某某申诉的通知，全部撤销的，原来发的全部都撤销掉了，这就是我们
房地产公司往往就是把你逼急了，实在觉得这个税不是我的交的，才把矛盾激
化。
2004 年纳税人和税务局打官司，是税务总局统计是 850 起，全国 850 起纳税
人把税务局告上法庭的，审判的结果是这样的，825 起税务局败诉，还有 25 起
是纳税人主动撤诉，税务局没有胜一个案子，全输了，这说明什么？说明税务
局在执法的时候，程序上、叙述说、政策理解上很多都是错误的。我讲到我们
纳税人比较老实，要不老实的话，都拿起《税法》武器的话，将来整个社会的
纳税环境会有很大的改观。第一个问题我就给大家讲到这里。
第二个问题，我想给大家讲一讲纳税筹划的基本概念，这个很重要。作为我
们讲解纳税策划的老师来讲为什么认为这个很重要？因为社会上普遍对节税的
做法有一些误解，有的人把非法的逃税和合法的节税混淆在一起，认为不都是
为了少交税吗，性质上没有多大的区别，我们认为这是一个错误的看法。都是
为了获得某种利益，手段的不同，就意味着他所承担的法律责任是完全不一样
的。中国有一句古话君子爱财取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好
的，就是君子和小人其实在追求目标上也没有多大的差别，小人爱财人家君子
也爱财，但是他们的区别在哪里？主要在手段上。君子爱财是去取之有道，这
个道在现在法律社会可能就是遵守法律，小人就是不择手段，管你违法不违
法，先挣到钱再说，他是这样想的，所以我们在这里提醒大家一下，君子不是
不爱财，也爱财，但是讲究策略，讲究遵纪守法，这请大家一定要注意。其实
我觉得我们的古人给我们很多的启示，我们现在想想我们古人给我们留下很多
的提示是很不错的。比如说前一段时间湖南有一个老师讲课讲到你们现在上高
中、读大学就是为了将来娶美女挣大钱，后来引起全国的讨论，这个老师还被
开除了。说哪有这样给学生讲娶美女挣大钱，但是回到中国古书上面来讲，
《诗经》就有一句话，叫做窈窕淑女君子好逑，实际上这就告诉你君子也是好
色的，不过他跟小人区别就是小人可能不择手段。还有爱财，君子爱财取之有
道，古人讲得很清楚，君子也很爱财，不过手段跟小人不太一样。我们国家培
养孩子，就是讲究非常正统的教育，但是这种正统的教育就是说让人感觉不着
边际，所以我们培养的孩子都特别守规矩，这种教育体制是好是坏现在很难下
定论，但是有一点可以肯定我们大多数培养的孩子都没有创造力，整个的社会
教育体制和舆论管理都是没有创造力的，你打开新闻联播去听新闻，没有什么
新闻，可以听也可以不听，领导讲话都是三头论，最后就是高举什么旗帜，都
能背下来，没有什么创造力，我们所有从幼儿园开始一直到大学毕业，没有创
造力，我们的产品没有创造力，有创造力的都是偷袭的，模仿的。我们的楼盘
也没有创造力，有创造力大部分都是把人家图纸拿过来改一改弄一弄，搞图纸
最容易，模仿偷袭抄袭，这个现象很普遍。我们的税收也是这样，基本上都是
抄袭的，包括我们的增值税都是从法国抄过来的，整个民族没有自己的东西，
很可悲的。我个人保留对教育体制的看法，我是很有意见的。你比如像我家小
孩上幼儿园，在家里原来没上幼儿园，小孩是非常活泼的，异想天开的，问了
无数个为什么，把我都问住了，问我为什么比如大家都知道为什么天空是蓝
的，为什么汽车自己会走不用人推，我们认为很简单但是他问出来了，上幼儿
园以后他什么都不问了，为什么？老师肯定讲哪有那么多为什么，他扼杀孩子
那种好奇的天性，所以我这一次做出一个决定不让孩子上幼儿园。为什么？孩
子变成机械化一个肉体的东西，这怎么得了，不符合我的个性，而且可以肯定
地讲，你今天的培养注定了明天没有出息，肯定没有出息。外国孩子教育就不
是这样。
我顺便给大家讲教育，包括我们的教育，拿我本人来讲也是中国教育体制失
败的产品，为什么是失败的产品？我从上小学到初中，到上大学读研究生，我
学的经济学、财政学、金融学都是干什么的？都是为政府服务的。比如说学的
宏观经济学，必须是总理才能做，利率杠杆的应用，公开市场的操作，财政的
分配，你说你不是总理的话你搞这些干什么，比如像我们讲财政，财政实际上
就是政府会计，它不是房地产企业会计，当然我们没有必要，我们分到企业的
时候我们发现读的书都没有用，如果老板还站在政府角度，老板上来给你一
拳，你现在来到我企业要为企业说话，还是之乎者也解决不了什么问题，实际
上像我们这样的人都是教育体制培养失败的东西。比如说研究纳税策划，那都
是后天自己研究琢磨的东西，我们上大学哪学过纳税筹划，老师一过来给你一
个耳光，纳税筹划研究什么东西？研究纳税人少交税，我们现在研究政府如何
收税，防止纳税人逃税，他不会培养纳税人怎么少交税，那个东西作为歪门邪
道，现在社会上还有不少人这么看。我讲的意思是什么？就是大学应该有专门
为企业服务的专业，专门为企业服务的课程，现在包括清华北大以外，正在探
索去一步一步小心翼翼去开设这样的课程，这样的课程还没有完全的获得官方
的认可，大家明白我的意思吗，还是培养一大批专门当总理的人才，每年培养
至少有 50 万专门当总理的人。我统计了一下从建国以来才有 5、6 个总理，概
率太小。每年培养 50 万的人才，实际上建国 50、60 年才 5 个总理，概率太小
了。我的意思是就要设置一些企业课程，现在很多大学毕业生分到房地产企业
去，高分低能的现象很正常，你让他出去办一件事情，他总觉得这件事情我不
应该做，应该是他做，老板讲你这个事情也不做，那个事情也不做，我要你干
什么，所以他也呆不长时间就走了，他都是这样。归根到底，就是培养人才没
有根据实际环境的变化来培养，我在这里给大家多两句嘴，事实上也是这样。
所以我们企业需要什么？企业需要节税，节约成本，需要开源，我们今天给大
家讲的是节流，节流里面的一个组成部分，税收也是成本，税收成本节约下来
了，企业效益增加了，还有开源，怎么搞好的楼盘，怎么增加市场卖点，这都
属于开源，我们培养的学生应该是瞄着这个方向开源，我保证中国大专以上学
历从全国人口比例比重是 ％，现在失业的人群当中就是这一部分人失业最
重，初中毕业的人都找到工作了，到物业公司找一个工作干一干，他能找到工
作，但是又是大专以上的人找不到工作，失业了，我觉得很大一部分就是我们
培养的人才市场根本不要。我不知道你们清华的学生到你们单位能不能找到工
作，我认为清华培养大部分学生到你们房地产企业找不到工作，因为专业设置
根本不是企业所需要的。
我们再回到讲义上来讲，我想起教育特别有意见，但是个人的力量不能修改
社会的力量，每个家长都特别爱自己的孩子，我想大家也是一样，但是眼看着
社会扼杀我的孩子，我是很难受的，我认为就是扼杀我的孩子，把他的天性给
扼杀掉了，我现在是主张孩子逃学，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且
我有几张光盘家看光盘，他在 3 岁以前电脑全部会熟练掌握，我不在家可以电
脑打开，可以玩游戏，在我们小时候是无法想象的，一个 3 岁小孩把电脑打开
操作还懂得拷贝，他懂得很多，还懂得添加文件夹，对于 10 几岁的小孩可能
都不会，但是一到幼儿园什么都没了，幼儿园上两年，我上一次考他说老师教
你什么，到目前为止 2 年花了我 4 万多块钱，就学了一首儿歌，什么草儿青，
天空蓝，我说回来吧别学什么儿歌，跟爸爸学能学一百多个儿歌，我专门到书
店买儿歌教你，我还教他三字经，百家姓也能数 50 多个出来，就是在那背，
赵钱孙李周吴郑王，就背，过去私塾教育不是错的，很多都是对的，我现在越
来越觉得过去的教育方法还是对的，就是死记硬背，我还准备教他三字经，幼
儿园永远不会教这些东西，我相信我这样培养的孩子保证将来在社会上能有一
席之地。为什么？学校里的普通话教育，我们现在大家都成人了，回过头来看
你原来学的东西，一天能弥补过去一年的学问，看一天书能把过去一年没学的
东西弥补过来。因为什么？你现在有足够的经验，足够分析问题的方法，所以
一天就能把过去一年的书读下来，所以学校那一套教育不用担心孩子，而且我
们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的，当然这是我的个人观点。
我这个概念我回到主题上来，概念实际上就是要表达一个中心思想，就是一
定要把那种社会上所讲一些非法的，逃税的，骗税的手段从合法的节税当中要
准确加以区别，让人一看这个活动属于筹划活动，这个活动属于逃税，能够准
确地加以划分，那是我们老师的责任，是研究人员的责任。就像把人从动物当
中划分开来一样，必须对人下一个准确的概念，让人读得这个概念就是人，如
果你读到这个概念还想起来这到底是人还是动物，那就坏了，说明你这个概念
就是一个失败的概念。你讲一讲什么是人，你给人下一个概念，到处都是人，
你给人下一个概念，我看你这个讲得对不对，你这个概念一讲就想起来这是
人，你讲给我听一听，抬头一看全都是人，回家一看全是人，我现在问你什么
叫做人？问住了吧。有头脑的，有智慧的动物，人肯定是一种动物，有智慧有
头脑的，老鼠有没有头脑，偷吃东西是不是当着人面吃，为什么他知道人走掉
了，他脑子会思考，这么来说的话，我觉得你刚才讲的东西是老鼠，不是人，
有思维，老鼠有思维夜里出来，白天不能出来。就是你这么讲，不能说服我，
或者是说服大家，你要说服我，这么一讲对对，看来就是这样的，确实找不到
反面的证据来证明王老师的说法是错的，那我就是对的，你证明不了我是错的
我就是对的，这确实是逻辑关系，你想一想到底下什么概念。实际上我们平常
下的概念都是错的，平常下的概念都是错的。当我给你下一个概念的时候，你
驳不倒我的时候，我的概念就是对的，比如说我给你下一个概念，人是会制造
并会使用工具的动物，你想一想地球上有上千万种动物，哪一种动物会制造工
具，而且还会使用工具，我想只有人，没有别的了，如果猴子会制造手枪，还
会使用手枪的话，你一下班家门口站个大猴子拿着手枪，不许动把今天的工资
奖金全交出来，我要买冰淇淋吃，坏了，地球上就好玩了，今天猴子出来，明
天老鼠出来了，老鼠拿个机关枪，因为他会造枪，地球就乱了，就不是人占主
导了，大家想来想去只有人会制造和使用工具，别的动物都不会，看来王老师
讲的是对的，这个动物就是对的。你能驳倒我吗，你想一想哪个动物会制造工
具，制造并会使用，使用的有，猴子、大猩猩有的时候会拿大棒子站在你家门
口，但是不一定能够制造出来，我讲是制造并使用，比如大房子，动物会盖房
子吗，一般的动物是不会盖房子，会搭窝。工具，制造和使用工具，窝还不能
称得上是工具。预先脑子里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来，只有人
能够做得出来，没有其他动物能够做出来，我给大家举一个简单的例子，就说
明下定义多么艰难，一个研究人员，一个学者，他要想把一个学科完整地交给
他的听众或者是他的学员，必须第一个门槛就是要迈过这个门槛就是要下一个
概念，这个概念让人感觉到是这么回事，对不对？没有反驳的理由。
请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到减轻税
负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、
投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。很显然，纳税
筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为，他就像降低生产成本
一样，降低开发成本一样，去降低他的税收成，这是一个新的概念，新的一种
理念。不再像过去那样成为《税法》的奴隶，爱交多少就交多少，不能变成税
法的主人，不能有效控制税法，利用税法，控制税法做不到，这是全民意志，
但是可以利用税法，这是很显然的一条。这个概念怎么下的？我作为一个老师
把握的意图告诉大家，实际上这个概念包含了两层的意思。第一，强调了纳税
筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险，这一下子就把我们的逃税、骗
税区别开了，逃税、骗税也是为了减轻税负，但是他减轻税负是不择手段的，
甚至是不顾忌税务风险的，绝对不是零风险，偷税绝对不是零风险，偷税的风
险是很高的，这样一下子从目的上来讲，就把偷税和筹划区别开了，这是一方
面。另外一层意思，又是指责纳税筹划的手段，君子爱财取之有道，手段也是
至关重要的。大家看我是怎么写的，我讲了是在税法所允许的范围内，这是一
个前提，就是你的一切活动必须是规范税法的范围内，同时真正操作它的时候
是通过对企业的各项具体经营活动，进行事先安排，不是事后来补救。这个对
我们企业的要求是很苛刻的，不像逃税那样出了事我们再来解决，而是我们事
先根据《税法》的要求，我这种行为我会带来什么样的纳税义务我会测算一
下，然后我来选择一个获取税后利润最大的方案来执行，这一点是不一样的。
通过这个概念两个方面的意思，我们都能够找出来跟逃税或者是其他非法手
段之间明显的区别，从目的上来讲，纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零
风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救，这就
是明显的区别。就像我想杀人一样，打人一样，刀砍人一下和用砖头砸一下人
的头，你说哪一种违法，哪一种不违法，刀砍人一下虽然把人家也砍伤了，但
是这个就违法，因为刀属于凶器，砖头不算凶器，同样我治你用砖头砸你和用
刀砍你不一样，砖头砸人顶多是违反公共治安条例，但是你用刀去捅一刀公安
局肯定给你带走。当然作为旁观人来讲觉得好笑，你也是打人，砖头打人和刀
杀人是不一样，说不一定这个人都被你打流血了，但是可能刀砍的那个人就抓
走了，用砖头带到派出所问一下笔录教育一顿就回来，不一样，手段是不一样
的。我这个比喻实际上跟我们纳税筹划相比还不一样，纳税筹划是完全侧重于
事先的调整，比如给大家举一个筹划的例子，现在有一家房地产公司，我们称
之为 A，房地产公司 A，投资 2000 万元到房地产公司 B，占 B 公司股份比例
为 50％，B 公司是新成立的房地产开发公司，两年后，B 公司获得税后利润
3000 万元，现有一个公司 C，愿意收购 B 公司，C 公司和 A 公司协商如下，
他收购 B 公司肯定要把 B 公司股份都要买下，他就要一个一个谈，三个股东都
要谈一下，他现在跟 A 公司协商的结果是这样的，C 公司可以一次性出资 3500
万元购买 A 公司在 B 公司的股份，C 公司愿意一次性出价 3500 万，购买 A 公
司在 B 公司的股份，我们算一下帐，他投了 2000 万，对方赚了 3000 万，他占
比例是多少？50％应该上加 1500，他投了 2000 万，赚了 1500 万，对方至少出
价 3500 万元，现在对方提出我给你 3500 万元，你撤走。第二种 A 公司也可以
先分回 B 公司的利润 1500 万，然后再按股本价 2000 万转让给 C 公司，请问
A 公司领导应该选择哪种成交方式。其实作为 A 公司来讲，无论是先分 1500
还是再转 2000 万，也是拿会 3500 万，如果一次性转让也是拿回 3500，大家说
是不是这样的，拿回来都是 3500，现在的问题就来了，你哪一种拿回的方式更
好，税交得更少，这就是我们讲的纳税筹划的主题就来了，纳税筹划做好的话
我告诉大家一个不经意的，看不起，不太注意的一个小小的问题，会给你带来
500 万的好处，如果你选错了你会花代价 500 万，你交了也认为是应该的，实
际上我们认为不应该。假如你们是 A 公司的领导，房地产的领导，你们觉得哪
一成交方式对你们最有利？
同意第二种的举手，10 位。同意第一种的一次性出价 3500 万举手，4 位，
其余的同志还没有想清楚。B 方案好还是 A 方案好。我想问一下 B 方案好的同
志你给我解答一下为什么 B 方案好？就是股权销售、股权转让有一个营业税。
所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式，因
为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，也就是说先
分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话，你麻烦来了，你投了 2000
万，你卖股权卖了 3500，说明你股权转让差价收益是多少？1500，33％的所得
税，你要交 495 万，但是如果你先分的话有什么好处？因为他这个房地产公
司，他已经交过 33％的所得税，我作为法人所得税回来也是 33％，他已经交
过了还要不要重新交，税法规定不在重复征税，除非有税率差，就是他是 15
税率，我是 33，回来补 18 个点，他是 18 点的税，我是 33，回来补 15 个点，
如果你是 33，我也是 33，回来就不在补税了。因此，先分利润实际上比直接
转让要节省税收。大家明白吗？所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的
时候，就要开始筹划了，哪一股权转让的方式更好，所以大家不要小看这个课
程，我今天可能讲了 20 个案例，跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一
个案例跟你沾一点边，你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么？因为我不会
再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税
筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股
东决议，分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议，那时候有好
办了，从我们专业角度来看，就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价
所得，准确地区别开来，大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让
差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股
权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字，那么我们通过这么
多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转，这四个字是高度凝结了对
《税法》，对股权转让全部分析得出来的，这就是我们讲的经验。把这个经验
请大家带回到企业股权转让活动当中去，一定不会错的，但是如果你没听这个
课就不知道先分后转的好处，大部分企业采用的是一次性转让这种方法，弊端
多多，税收负担加重。我们还有一个特点，就是多交税了他浑然不知道，他不
知道自己多交税，他认为自己的税都是该交了，我问会计，我说你们会不会帮
企业做一点筹划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不
交。我再问说知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的，他说《税法》规定的
该交就交，《税法》规定的不该交的就不该交，他这句话讲得更笼统了，实际
上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，也就是说你划分该与不
该的界限在哪里呢？他不清楚。实际上我带大家就是要寻找该与不该的界限，
找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去，如果条
件不成熟的，要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去，这是纳税筹划整体
的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性。
再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱，缺 2000 万，现
在有一个老板提出来了，我可以借你 2000 万，当然也可以变成你股东，借你
2000 万，你每年给我 10％的资金占用费，如果变成股东，那我就享受参与分
配的权利，现在你作为开发商，你觉得这个老板提的要求，他两个要求都可
以，作为借款人对你来说都能够做得到，你觉得作为你来讲哪一种方式对于你
来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东，当然他肯定是小
股东，你觉得是借钱好还是让他加入股东好。我告诉大家，纳税筹划要求我们
必须事先去安排，等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大
家是借钱好还是加入股东好，哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手，3
位，同意借钱的举手。正确的答案应当是借钱，因为借钱产生的利息和资金占
用费可以进开发成本，而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后
进行，因此对纳税是很不利的。我们把这个现象就叫做财务杠杆效应，大家可
以记一下。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着
明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入
股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了，但实际上税
务部门并不承认，你们双方签订一个参股协议，但是税务局却并不承认。我就
碰到有这么一个开发公司，他给另外一个开发公司 2000 万，他们双方签订的
协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，协议上是这么讲的，
比如说 A 公司，借出钱的就是债权人，A 公司借给他 2000 万，参股经营某一
个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润 55 分，46
分，或者是 37 分，这个时候问题出在哪里？就是借给钱的开发公司现在收到
利润了，税务局查到了说要交营业税和所得税，房地产公司老板讲怎么可能，
我是跟对方参股经营，我获得的利润对方不都是交了所得税，凭什么让我交这
个税。我告诉大家，你们签的那个协议，从实质上来讲仍然叫做借款协议，并
不构成真正的参股协议。因为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他
真正的股东。大多都是你们协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一
样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时
候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息或者叫做资
金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企
业所得税。在这里我告诉大家一个新概念，你们记一下，在这种情况下，借出
房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人，有隐形战斗机、隐形
战舰，我们有一个新的概念出来叫做隐形合伙人，这一类合伙人在国家的法律
法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要
求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙
人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业
税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，
到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。
我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，你们说
法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人，所以法律不保护他的
权利，这一点我希望我们的开发商老板们一定要注意，不要你认为是投资，但
是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，扯皮由此产生。但是我们事先策
划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份，如果我真的是合股，就是
对方公司章程里面必须有的名称，有我盖章的，这样才行，否则都不行，希望
大家都了解。概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子，希望大家从这几
个例子当中要注意到筹划它的重要性。
下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念，第一个概念是什么
是企业税收负担率？我给大家再讲两个概念，什么叫做企业税收负担率？还有
一个叫做企业税务风险？这两个概念，希望大家记录下来。企业税收负担率请
大家看讲义第 6 页，企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当
期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百。这个指标告诉我们，它能够从整
体上反映一个企业的税收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负
担率是 12％，那它表明什么意义？12％的税负率有什么含义？就表明你卖 100
万的房子，你得拿出 12 万交给国家，这个税里面可能既包括营业税，又包括
土地增值税，什么税都包括进去，因为分子里面什么税都包进去了，那么他会
给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率，我 12
％表示我 100 块钱的收入我交了 12 块钱的税，这只是一个静态指标，那么我
下面就要问大家，我这 12％的税是重了还是轻了，你再给我们说一说，这 12
％的税是重了还是轻了？你感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，
你这个感觉很好，坐在前面几位同志，你呢，你说重还是轻？你觉得是重还是
轻？重了，你们两个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错
了。为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标，不
能脱离一个程序，那就是什么？比较。没有比较这个世界上就没有美女，没有
比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦，如果世界上只有你一
个人，我们知道你是漂亮还是丑，还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么
样，我们必须了解，通过比较这个程序才知道你这个税负是重了还是轻了。大
家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少？想知道吗，中国房地产企业的
税收负担，平均在 10％左右，请大家记下来，中国房地产企业无论是外资的，
内资的，民营的，国有的，平均税负在 10％左右。低于 10％和高于 10％都说
明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面
的。
下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下，现在我们知道有一个
项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿，经过我们对这两个项
目的测算，我们发现 A 项目的税收负担率是 15％，B 项目的税收负担率是 10
％，请问你会选择哪个项目投资？假如这两个项目的投资额、投资期都一样的
话，你会选择哪一个项目来投资？我再讲一遍，现在有 A、B 两个项目，A 项
目投资额是一个亿，投资期是三年，那么已经经过测算以后，A 项目税收负担
率是 15％，还有一个项目是 B，它投资额也是一个亿，回收期也是三年，B 项
目经过测算税收负担率是 10％，如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就
是没有偷税漏税，也没有筹划，请问你们会选择哪一个项目，是 A 项目还是 B
项目？我绕着弯子提问，我不告诉你利润率，告诉你负担率，同意投资 A 项目
的请举手，举高一点我看一下，4 位；同意投资 B 项目的请举手，3 位。这个
问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底。我们对房地产纳税筹划的研
究从现在开始，已经准备迈入门槛了，在迈入门槛之前，我已经告诉你税负率
是由谁来决定的，首先我问你税负率高了对企业经营有没有好处？肯定没有好
处，100 块钱卖的房子，你 15％肯定交的税多，12％肯定交的税少，交的税少
对你的效应形成肯定有好处。那么到底选择哪一个项目呢？正确答案是 A 项
目。这是出乎你们意料，我选择税负率大的项目投资而没有选择税负率小的项
目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通
住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重，
这是不用怀疑的。那么这里面就告诉我们一个现实问题，大家记一下，决定企
业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情
况下随着利润率的上升，税负率大家说采取什么变化？随着利润率的下降，税
负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。好，下面我们研究的问题是我
们进行税务筹划的目标是为了减轻企业的税负，我希望大家读书一定要读明白
的，别研究朝着相反的方向迈进，最后有的同志说一定选择税务率高，你来学
习干什么呢？不就是为了达到税负减轻，税负率下降，结果追求税负率高的项
目，肯定就不对了。我们研究的意图是在企业取得既定利润率的前提下，如何
使税负率下降，如果没有这个前提的话，我作为讲课老师太轻松了，我可以教
提高某个方面，把税负率降到 1％左右，我甚至能把税负率减到零，你们愿意
不愿意？听完我的课不用交税，哪位同志愿意请举手？有办法，而且是合法的
办法，就手什么税都不用交，放下来，就有两位同志非常迫切。回去以后，把
公司关闭，什么税都不用交，关闭企业也没有说是违法的行为，我不干了，我
的目标就是不想交税。但是，行不行？那肯定不行。如果所得税一分钱不想
交，哪位同志拒收，说我企业所得税一份钱都不想交，请拒收，没有不敢举
了，我的方法也是合法的。五百万开发的，我三百万卖，我亏损二百万，行不
行？当然，税务筹划告诉我们，一定要在既定利润率前提下来研究这个问题，
否则失去前提了。我告诉大家，如果你们实在不想交企业所得税，我也有一个
合法的办法，你们寄个文件，这个文件对你们来讲，将长期产生的影响，你们
只恨见到我时间太短了，当初见到的话就好了，现在见到有点晚了。但是，不
着急，你现在回去操作还来得及。财税 200091 号文件，关于个人投资企业和
合伙企业投资者，征收个人所得税的规定。在这个文件当中，国家强调，有这
么一段话，国务院通知对个人独资企业合伙企业，停征企业所得税，只对其投
资者经营所得征收个人所得税，是我国鼓励公平投资，公平税负，和完善所得
税政策的一次重大调整。如果我们房地产企业，不是有限责任公司，而是个人
独资或者是合伙企业的话，我在这里向大家宣布，你跟企业所得税永远说再
见，你这个企业以后不再交企业所得税了，永远不交企业所得税，你说这个课
要不要听？太要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以
后，企业所得税到哪儿收？不会跟你说的。所以，这个要求我们在办工商登记
的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，或者是注明股
份合伙，都是可以。当然，我提醒大家，个人独资企业和合伙企业是属于无限
责任，要承担无限的赔偿责任，它跟有限责任公司不一样。有限责任公司是出
资额承担赔偿责任，但是话又说回来，在中国讲法制责任当中，有限公司和无
限公司之间究竟有什么区别呢？所以，在目前来讲又比较适合办成个人独资合
伙企业，来减少企业所得税这道环节，实际上也是可以做到的。所以，我相信
大家听完我的课以后，回家就在琢磨这个问题了，为什么琢磨这个问题？我们
交到现在的税都可能不太对，可能交了很多冤枉的税，所以王老师的课犹如及
时雨一样，我现在项目用个人或者是合伙办，反正这个公司就是我的。所以，
我跟大家讲，有一些东西，我如果上课之前说哪些同志不愿意交企业所得税，
可能觉得很唐突，实际上可以做到。
今天上午的课我们就讲到这里，下午我们讲更深入的内容供大家参考，谢谢
各位！
因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是
否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申
报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性
质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。
这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样
的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的
时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴
花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，
就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五百元以下购买印花税票，贴在商品
房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。
还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里
面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司
缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那
么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不
再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问
题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提
醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方
这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备
案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏
洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约
束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还
有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。
下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划
的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么
叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业
税收零风险，是指纳税人 正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交
少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情
况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚
的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不
清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风
险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交
税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多
交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业
多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流
失。在这里不得不提醒大家，从我们国家现在税收管理体制来看，税务部门建
立了专门的稽查部门，稽查部门职责是干什么呢？主要督察纳税人偷税、漏税
的行为，但是不负责检查企业多交税的行为，所以有的企业多交税没有人查出
来，退给他。而且，我们房地产企业财务人员，往往对这个行业税收政策掌握
不清楚，所以多交税也就多交了。比如说我就碰到有这么一家房地产公司出现
了多交税的情况，现在跟税务局正在申请退税，为什么多交税呢？而且是发现
的，更多情况是发现不了的。等于是搞了一个买人家在建工程，买在建工程，
楼盖好以后，把楼转手卖掉了，根据规定，这个楼销售可以按照差价交税。比
如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税
是拿六千万减买项目五千万，按照一千万差价去交营业税，但是财务申报的时
候是按照六千万的销售额全价来交营业税的。也就是说，多交了三百万的营业
税，5％。那么，时候就是需要我们注意了。如果像这种情况的话，谁来发现
它。所以，摆在我们面前很重要的工作，就是谁来定期存在我们企业存在的税
务纳税错误，有的企业认为企业可以定期开展纳税自查，实际上这是很难解决
问题的。因为一个企业人要犯错误，是因为掌握的政策本身有问题，所以通过
自身很难检查自己的错误，说白了就是自己检查自己的错误是检查部出来的。
所以，我在这里建议大家，一定要建立一个防范企业多交税款的机制，这种机
制可以通过专业机构的检查，也可以通过建立专业部门检查，现在有不少企业
有内审部门，内部审计部门，简称为内审部门，他们的工作主要是检查企业有
没有出现违反政策法规的现象，特别是税务，纳税上面也没有错误。
还有的单位，设立了税务总监这个岗位，主要是负责解决税收方面的计划和
规划。特别是纳税筹划方案的制定和执行，我在这里给大家提醒一下，不少跨
国公司来到中国，他们给我们带来了不少先进的管理经验和管理模式，他们是
如何处理税收的呢？据我们了解，他们在处理税收问题的时候，大多是有专门
的人员和专门的机构。比如像摩托罗拉专门设立了税务部，惠普也专门设立了
税务总监，他们这些机构主要是解决公司的纳税问题。我们中国现在的内资企
业没有建立专门的税务部，把大部分的纳税工作交给了财务部门一并完成的，
这样很难从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算。所
以，大家听完我的课以后，回去有必要对财务部门岗位进行重新设置，可以设
立专门的税务经理，税务经理待遇、职位跟财务经理是平起平坐的，希望大家
能够听清楚我这个建议，相信对将来解决税务问题一定会有帮助的。你们回去
仔细调查了解一下，如果把纳税工作交给财务部门去做，他们往往认为在经过
了大量的会计核算以后，把纳税问题当成完成本月工作的扫尾工作，往往疲于
应付，不会拿出精力解决这个问题，所以差错在所难免，也没有经历研究税收
政策和法规。假如让你们搞财务的话，你面对这么多的开发成本，开发费用，
面对这么多的销售单据，让你把帐做出来，最后还让你报税，再让你拿水纳税
策划方案，你几乎是疲于应付，没有这么大的精力。而且，纳税是数据出来以
后，才有纳税数据，这都是形成了事后的数据，事后的东西，来不及进行调
整。所以，我跟大家讲，我们现在房地产企业存在的税务问题是非常广泛，因
为税务风险实际定义税务问题。
大家看一下讲义第七页，给大家看一下房地产存在的主要税务问题，你们看
一看我讲的这些问题在你们企业当中存在不存在。首先，给大家讲一下营业税
问题，从我们现在情况来看，有这么几个比较突出。第一，各种代收款项，没
有并入营业额中一并缴纳营业税，比如代收市政配套费，代收有线电视费，代
收的一些其它规费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入
营业额中缴纳营业税。请大家看一下营业税暂行条例，第五条的规定，纳税人
的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者销售不动产，向对方收
取的是什么？全部价款和价位费用，因此我们缴纳营业税的依据是收到的卖房
子的钱还有各种价位费用，哪些费用属于价位费用呢？我们进一步看一下营业
税条例实施细则，对价位费用的解释。第十四条，条例第十五条所称的价位费
用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价
位收费，税务规定凡价位费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计
算应纳税额。据我们了解不少房地产企业对代收费用是做往来处理的，实际上
已经构成了偷税。我在这里给大家指出来，之所以指出来，是为了帮助大家在
将来的纳税策划当中更好的解决代收费用所引发的营业税漏税突出问题。你们
记一下，营业税条例第五条和营业税条例细则第十四条的规定，来佐证我的第
一个问题。
营业税问题当中第二点，是房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有计价缴
纳营业税。比如奉送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种
促销方式，可能你很容易去这么做。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些
费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，
发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是向客户的捐赠支出，属于捐赠支
出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定。像直接捐
赠支出，就是送给你的东西，这是不能在税前扣除的，我们讲叫捐赠支出，也
会带来营业税问题，和企业所得税问题。第二个，就是送给客户的礼品，也应
当缴纳营业税。
第三个，一方出土地，一方出资金，合作建房，房地产公司以房抵土地的部
分，为按规定缴纳营业税。在合作建房当中，出土地的一方，要求开发商将开
发好的商品房子来冲抵土地出让金。作为开发商来讲，建好的房子来还土地那
一部分的房子，要视同销售缴纳营业税的。有不少合作建房企业，这块税收漏
掉了。我讲第三个问题存在，还不是一、两个企业存在的，具有一定的普遍
性。但是，在 2005 年税务稽查当中，把合作建房作为重点检查，和建房本身
也有筹划税务空间，筹划的好一分钱不用交，筹划不好交的税很多。我建议大
家，你不懂税法情况下，不要出面跟税务局解释，你越解释越乱，越解释越吃
亏。我有一个客户是这样的，老板出差了，开会去了，这时税务局来检查，是
什么情况呢？从村委员会拿了 150 亩地，跟村为会签了一个协议地给 100 套精
装修房，来冲 150 亩地土地转让款。那么现在税务局查了，给他的 88 他的商
品房，第一期给了 88 套，要按照市场销售价格交营业税。会计说老板没有回
来，不敢签字，老板回来以后，不由分说，跑到税务局长办公室解释，说我这
个房子交营业税，作为我们来讲，思想上是很难接受的，首先我拿这个房子抵
土地款，我是一分钱没有拿到的，相当于这个房子是我付土地款，他也没有提
钱给我，所以让我们拿一部分现金交税，我们觉得吃不消。而且，跟村委员合
作，我们本身就吃亏了，税务局长问他为什么吃亏了？他说我们不但要拿房子
换地，按照协议规定还要精装修，我们按照套内面积每平米可能有五、六百块
钱开支。税务局长说正好，你把精装修的价格也加进去，刚才我们测算还是按
照毛坯房给你测算的，现在还精装修，正好每平米加五百块钱。后来回来了，
会计问他，跟税务局长谈的怎么样，还谈多出来了。就是说你不要不懂装懂，
你去开炮，反而会把问题弄的越来越糟糕。后来我去，税务局长跟我说，原来
我也知道他是精装修，就是想收一点税，他跑到这里来，还当着办公室那么人
面，我们房子还是精装修，我们亏大了，那你就亏大了，营业税肯定是加重交
税依据。你不懂税，你找一个专业人员陪你去，你在那儿讲，给税务局留下了
很多的依据，他说你把精装修合同拿过来，增加了税收负担。像这种营业税在
税务当中是比较经常会出问题的。我再讲一遍，合作建房出问题，不是十万块
钱，几十万块钱的营业税，合作建房一旦出现问题是上百万，几百万，都是有
可能的，主要是看你环建的面积大不大。
第四个，收到的违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚
款，我们很多房地产企业会计误认为应当是营业收入，不应当交营业税。实际
上因受让方违约，而产生的违约金和罚款，应当一并计入营业额，缴纳营业
税，而并不是财务人员所理解的，应该计入营业的收入，不交营业税，这也造
成了大量的漏税和逃税。比如说因为一个业主他违约，他给你支付两万块钱的
违约金，这两万块钱的违约金就要缴纳营业税，我们现在财务做帐是借现金，
代营业收入，两万，这样就逃脱了营业税的纳税义务。这个部分，应该引起我
们企业的注意。
第五个，以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法补交营业税，
以防抵债。实际上，在税务检查的时候，我们往往是通过抽查，房屋土地管理
局，房屋过户数量和名单，以及交易金额，查出这个问题的。现在税务局怎么
查帐？你开发一个小区三栋楼，税务局表格跟你三栋楼表格一样每个表格里
面，每层里面，都让企业会计填上房间业主的名字，下面还要填写平米，还要
填写交易价格，把这个表发给财务人员，让财务人员填，怎么填呢？比如税务
局有备案的图纸，你这个 12 层楼，每层楼 3 户人家，表格就划分成数字三
行，横的就是 12 层，每个格子里面让财务填上业主的姓名，填上建筑面积，
填上交易的价格，就是先让你申报。发现有的房子里面是空着的，很有可能奖
励给职工，或者是分配给股东或者你们上面写未售，都是可以写没有卖出去。
然后拿着你填的东西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以
不接待稽查，根据征管法的规定，房屋土地管理局拒绝税务局检查，税务局可
以在当天处于房屋土地管理局十万元人民币罚款，税务局可以罚房土局，罚完
以后要求无条件提供开发商某个项目的情况，和契税代收的情况。当然，一般
房土局不会不配合，我们到目前反映来看，还没有一家房屋土地管理局不配合
的。所以，我们发现凡是房源的减少，如果没有收到现金的话，要不就是抵债
了，要不就是分配给股东了，要不就是分给职工了，要不就是低价转让。
大家听了我五点建议，五个问题，你们感觉到营业税还有漏的机会吗？基本
上被堵住了，就是说查你房地产交易营业税大概也就这么几个通道，其它的通
道我们发现很少。这是关于营业税目的存在的问题。第二个是个人所得税，个
人所得税的检查将围绕这么几点。第一，各种工资外的奖金、补贴、补助是否
并入工资总额一并扣缴个人所得税。我们房地产企业有不少出差补助，都是在
差旅费报销单上面直接注明的，没有单独并入单位工资总额交税，这种做法明
显是要漏扣个人所得税，是要被查出来的。第二，个人股东报销的，与生产经
营无关的费用，以及以公司资金购买的车、房、电脑等是否扣缴个人所得税。
个人股东报销的与生产经营无关的消费性资金，以及用于购买汽车、住房、电
脑等，是否扣缴个人所得税。第三，与房地产企业相关的劳务人员，取得劳务
报酬，是否扣缴个人所得税。那么，个人所得税的检查，我们觉得重点应该是
在第二个，个人股东这块，将来房地产企业是税务检查的一个重点方向，在这
里给大家提醒一下，特别是现在全社会非常关注房地产开发老板的纳税问题，
现在已经上升到很高的高度了，甚至带有一点政治的因素在里面。跟大家讲
了，现在全国房地产开发商，因为赶上了一个好时机，大家都是赚了钱的，但
是在赚钱过程当中，个人承担的纳税任务，没有完全尽到。所以，我们认为房
地产开商最大一种可能性，涉及税收逃税的指控。在这里提醒大家一下，你们
到了 11 月份的时候，仔细听一下广播电视，你们在这里给大家打一个保票，
一定可以听到你们非常敏感单位和人员的逃税问题，因为根据今年税务总局稽
查工作安排，将对房地产开发企业逃税进行新闻曝光。那么，也就是说目的就
是要在全社会形成一个逃税就要追究，受到处罚的格局，现在计划在九个行业
各找一个典型进行曝光。哪九个行业呢？第一，房地产开发企业。第二，钢铁
生产企业。第三，水泥生产企业。第四，煤炭生产和运输企业。第五，废旧物
资回收经营企业。第六，农产品收购加工企业。第七，出口免抵退的企业。第
八，使用海关竞相税发票的企业，海关的发票现在被税务局认为是很臭的发
票。第九，个人所得税。在这九个企业或者是项目当中，各选一个典型的曝
光，我在这里已经告诉大家了，当然新闻里面看不到，等到 10 月份，11 月份
的时候，等到全国税务稽查系统干部出动，找到大案要案，现在凡是逃税五百
万元直接报国家税务总局备案。最后，对该企业形成处罚意见也要报中央。所
以，我们房地产企业很不幸列为第一位，这个首先拿你试问，这个就不用说
了。他怎么查呢？无疑就是查这么几个方面，不可能脱离房地产开发企业实际
情况，随便指控你逃税。特别是有一个问题，检查期限问题，到你的企业去是
检查最近三年的，还是检查自公司成立以来的。你们觉得应该是检查最近三年
的，还是自公司成立以来的？文件中是这么写的，凡是检查最近三年发现问题
的，应一律把检查期限延伸到该公司成立之日起。内部文件上是这么写的，如
果最近三年没有问题的，当然就不检查了。在这里给大家提供一点保护你们的
武器，请大家记一个文件。国税发 1999211 号，关于实施税务检查计划制度的
通知，在学这个文件之前，我想问大家，你说税务局查税的话，从到你门上检
查起，到结束结案，多长企业比较能接受？就是从他发出通知，到检查结束，
多长时间可以接受？半个月、一个月、半年、一年，哪个能接受？
越长的话，对于你是一种煎熬，始终不出检查结论，对于公司领导、职工都
会产生极大的震慑和影响，实际上时间越长，对于这个公司经营非常不利。到
底国家规定检查期限是多长时间呢？我告诉大家，原则上不能超过半个月，但
是实际上各级税务机关都在违背中央政策，检查时间有的拖了半年，有的拖了
一年，有的一年半都没有钱，搞的企业人心慌慌，没有心思搞经营，严重的影
响了公司的经营。不超过半个月在哪个文件里面规定的呢？就是 99 年 211 文
件，我还想问大家，税务局一年查你们几次能接受呢？一次、两次、三次、四
次，一次不查，现在在大形势下很难。看一下文件第三条，第四条。第三条，
国家税务局，地方税务局必须从严控制税务检查次数，对于同一纳税人的专向
检查每年最多各进行两次。第四，各级税务机关尽量实行综合检查，要规范检
查程序，限制检查时间，对每一纳税户的检查，原则上不超过 15 天。这个在
大城市比较规范，小城市或者是落后地区就很不规范。因为我搞过稽查工作，
因为我们调帐给企业的时候，我们都是夜以继日检查，我们赶进度的原因，实
际上因为我们要遵守这 15 天的规定，查完以后要把帐还给企业。检查结果在
辖区所属系统内相互认可，信息共享，这句话很关键，避免多头检查和重复检
查。比如你所在地税局查了以后，市税务局也来查，升税务局也来查，都检查
同一时期，同一纳税项目。我告诉大家，如果米的区税务局检查以后，出了税
务检查报告，在迎接下一次检查之前，就准备好上次税务检查报告就行了，因
为这个结论是通用的，不需要重复检查的。同时，文件当中也强调，对于不顾
全大局，违抗命令，擅自进行检查，变相增加检查次数，以及在实施检查当中
徇私舞弊，玩忽职守，甚至滥用职权的，要严肃追究有关人员责任。
