谨呈：天津兴利房地产开发公司河北区制线厂项目投标报告
项目本体
区位条件位于天津中环线以内，河北区核心地段中环线河北区
项目四至项目地块不规则中山北路展示性较好、通达性较强北至中山北路展示性好通达性强西至汇园里近15年住宅小区东至华新大街服务周边的社区门店南至水产前街部分紧邻宾馆存在遮挡问题
经济指标小规模、高容积率、综合用地红线外900 ㎡绿地1、规划用途: 住宅、商业、办公2、总用地面积：㎡3、容积率：、规划地上建筑面积：61950㎡，其中居住占%（㎡）商业占%（㎡）办公占%（㎡)5、绿地率：≥35%6、建筑密度：≤30%7、建筑限高：无8、70/90政策限制：不受限
交通条件交通便捷，公路、公交发达毗邻城市重要交通枢纽及轨道交通仅500米距离轨道交通：项目西侧是未公路：项目北临中山北路，通来地铁三号线。预计达性强。2010年底运营。本项3号线目距离中山路站、北中山站站600米。北路交通枢纽：项目东侧快公交：项目周边有公交1速路直通津滨高速，北路、22路、27路、609路、侧天津北站客运站是656路、622路、818路、天津重要的交通枢纽之一。901路等近20条公交本项目距离北站约线路通达市内各个繁华500米地区和各个重要路段。.
项目配套市级重点医院、学校、超市云集基本生活配套齐全医院农工第四中心医院：市级重点医院第四中心医院行行乐购＄＄中医医院：市级重点医院＄中254医院：部队医院昆仑路一小行天津二中中小学宁园小学：艺体结合，文化育人购物昆一小：重点小学，特色学校其他世纪联华红光中学：市重点中学邮局乐购二中：市重点中学建行、农行、商业银行、家乐十四中：市重点中学工行友谊新都市百货铁路一中：市重点中学菜市场
周边资源北宁公园、中山公园北宁公园北宁公园将改造为主题公园已被列入河北区重大项目。公园将恢复历史文化内涵，再现历史名园风貌。恢复园内水系和历史建筑，深入发掘文化价值，打造具有唯一性、体现自身特色的园林景观。加快启动北宁公园及周边地区近3平方公里综合开发规划，以打造中山公园北宁休闲娱乐主题公园为核心，辐射带动周边地区的配套建设，提升促进周边地区相关业态的发展。
居住环境居住氛围浓厚，周边居住品质较低周边为汇园里等居住区，房龄均在15年以上社区商业丰富，小型餐馆、美容、美发、小超市等能够满足周边居民生活需求
本体小结项目价值点明确，市场机会较大，同时可合理利用来规避若干劣势优质地段城市公园核心价值梳理市场稀缺交通便利配套成熟地块不规则地块特征与周边居住品质底均是项目不可避免之问题，但独特的城市合理规避劣势周边居住品质低公园资源优势，与便利的交通环境、区域配套有一定遮挡问题等各种城市价值可以合理利用，规避劣势。
市场分析
宏观大势短期内天津市场受波动影响较小，市场相对稳定•北京大连出现成交量回落，平均下降%•但天津仍然维持上涨态势，09年1-8月实现105万/月的突破性成交•从成交均价看天津略有回落，但降幅不明显
宏观大势拆迁、天津开发力度及原始房地产市场格局导致未来天津市场稳健系数较高稳健是06年天津市场主旋律地王频出，年成交宏观经济影响，全08年长期需求被抑量超1000万，全国国房地产市场惨淡制，成交量迅速上趋势趋同，市场火爆由于原始泡沫不严升重，天津价格相对浮动较小
河北房地产特征河北区处于市内六区中房地产市场相对封闭和落后状态，市场平台急需提高近两年河北区与市内成交量对比河北区成交量市内六区成交量从近两年成交面积看，河北区各月成交面积均不足全市成交面积的3%.近两年河北区与市内六区成交均价对比河北区成交均价市内六区成交均价从近两年成交均价看，河北区成交均价低于全市成交均价元/平米左右。趋势虽与全市趋同，但价格弹性有限。平米元/平米
河北房地产特征封闭的区域内又出现两级分化传统居住价值区需快速突破新开河p新开河板块——普济河道自在中环：均价7700元/㎡居铁东路富水一方格调艺术领地:尚未开盘，预计10月入市自在中环北住运河建昌道板块新开河板块p建昌道板块——育红路春和景明春和景明：在售别墅，均价15000元/㎡价格调艺术领地富水一方：高层（24层）均价8000元/值㎡新红区桥爱家星河国际大街洋板房块（—5层—）均价9500元/㎡p金钟河金钟河大街板块红星路爱家星河国际：均价8300元/㎡海河北斗星城：仅剩135-200㎡大户型，均金钟河大街狮子林大街北斗星城价9500元/㎡地段价值p海河意奥板块——海河大道1902：均价9500元/㎡资源价值海河大道1902海河意奥板块n已售项目海河金湾公寓：现在仅剩110平米以上两室和区海河金湾公寓君临天下n未售项目三室户型，均价约9000-10000元/㎡君临天下：均价9000-16000元/㎡
河北房地产特征居住价值区以老居住区为主/供应少需求大/存在市场盲点区域内以老居住区为主，存在较大的升级置换需求；同时，由于河北区鲜有新项目入市，区域内升新开河板块建昌道居住区级需求得不到充分的释放以原始居住区为主目前有品牌开发商进入和满足。中山路居住区最核心居住板块市场供应不足王串场居住区海河意奥板块城市核心物业，建昌道居住区三和温泉花园城市价值最大化王串场居住区玉容花园
河北区未来泰达10月份亮相河北区将提升客户对河北项目的原始认知泰达地产格调故里·格调春天·格调竹境·格调艺术领地沿用科学、先进的开发理念，从社区规划到建筑实体、情景园林力求给人一种超越以往的换代之感。这种换代之感不仅体现在产品的开发手法以及产品实体各项技术的现代处理，更突出的体现在更为贴近人的个性精神本质，让追求与众不同生活品味的生活本性完全释放。
河北区未来保利10年5月亮相将与泰达共同提升河北区房地产市场水平保利地产保利花园·保利香槟花园·保利百合花园·保利海棠花园“花园”系保利花园河北东丽保利香槟花园河东保利百合花园
河北区未来未来城市规划及改造促成河北区区域形象及口碑的提升海河改造给到河北区部分改造的机会，未来河北区沿海河线将改变原有形象；金钟河大街、中山路及中山北路城市形象改变，北宁公园改造，北站原始遗留问题的解决等多方面促成河北区城市形象的改变；
区域小结p河北区具备明显的房地产封闭特征，“围城”特征明显；p历史三原关系导致客户区域内置业需求强劲；p同时又受天津“南富北穷”影响，导致政府开发力度一直不强势；p项目供应量少，项目品质低，长期以来无市场标杆项目；p未来城市升级及城市格局变化导致河北区房地产市场被迫发展；p基于政府规划的基础，未来城市形象有所提升；p品牌开发商进入为河北区带来新的市场机会和竞争平台；
竞争分析
市场供应区域内现有供应项目很少格调艺术领地金品家园宏业广场富水一方创意地产,国际化经济适用房写字楼、普通住宅科技住宅，户型较大社区，即将开盘海韵家园经济适用房自在中环春和景明现推别墅产品小户型项目，8500元/平米爱家星河国际小户型项目，10000元/平米三期小户型，10500元/平米海河大道1902大户型产品，海河金湾公寓大户型产品，10000元/平米9500元/平米大户型，尾盘北斗星城13000元/平米君临天下
竞争分析区域内竞争项目较少，存量有限海河大道宽景公寓预计09年10月开盘，万M2，存量8000M2北斗星城06年8月开盘，20万M2，尾盘，只剩余800M2爱家星河国际06年4月开盘，14万M2，尾盘，剩余400M2春和景明06年5月开盘，30万M2，尾盘富瀛洲花园07年11月开盘，18万M2，存量4万M2君临天下09年5月开盘，万M2，存量5万M2格调艺术领地预计09年10月开盘，万M2，1600套自在中环08年9月开盘，4万M2，存量11200M21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月……2009年2010年2011年
格调艺术领地卖点：品牌、地段、创意产品n项目位置：位于河北区南口路与喜峰道交口n项目规模：占地面积万平米总建筑面积：万平米n项目价格：预计9000元/平米；n主力户型：71平米一室、116-125平米两室、173平米三室为主；n容积率：绿化率：30%n物业类型：规划有12座高层24-30层不等；n规划户数: 1600户n开发商：泰达建设集团建设开发分公司格调艺术领地n开盘时间：09年11月下旬开盘n目标客户群：住宅客户主要以河北区客户为主，包括市内六区的部分客户n项目简评：周边生活配套逐渐完善，特别是作为天津文化创意产业重点建设项目而成为人们关注的焦点。
格调艺术领地规划设计：社区规划、建筑实体、情景园林力求给人一种超越以往的换代之感。全部户型格局方正，全明设计。n12座高层24-30层不等，采用“点板式”设计n全部户型格局方正，全明设计n全部为2梯4户、2梯5户，产品舒适度不高n社区中心景观园林打造完整
格调艺术领地特色前卫立面设计风格
格调艺术领地户型分析：方正实用，全明设计，适度创新11252平5平米景观两居米景观两居11161平6平米景观两居米景观两居771平1平米米一一居居2梯4-5户，居住舒适性差；户型南北通透，全明户型；11434平3平米豁达三居米豁达三居
竞争分析富瀛洲花园---高性价比及科技住宅是项目核心卖点•占地面积:66400平方米•总建筑面积:180000平方米•物业类别:普通住宅高档住宅•建筑类别:高层•装修状况:菜单式•均价:8800元/平方米•物业管理费:0元/平方米·月•开发商:天津市汇森房地产开发有限公司•容积率:•绿化率:45%•备注：分四期开盘•车位比：1：
竞争分析富瀛洲花园智能化系统：增值点小区内照明路灯全部采用太阳能，配备双电源，科技住宅，0物业费更加突出节能、环保。本小区为星级示范小区，达到智能化系统B级（先进型）要求安防智能化：1.可视楼宇对讲2.电子监控系统3双光束红外对射周界防越系统4.出入口采用先进的机电设备道闸系统5.地下停车场采用先进的射频卡技术6.电子巡更系统7.背景音乐系统8.电子显示屏，随时发布重要信息核心客户：以河北区婚房客户、改善客户为主，部分在河北河北区域客户外省市蓝印户口客户客户构成区工作或者有亲属原关系的外区域客户蓝印户口客户：蓝印户口政策改变后，项目内蓝印户口客户占到了30%，80万在市内可以买一个舒适的两居，100万买一个舒适三区，是既追求蓝印户口有追求舒适度客户的很好选择
竞争分析自在中环----40年酒店式公寓，高性价比及精装修是核心卖点•占地面积:平方米•总建筑面积:平方米•物业类别:住宅公寓•建筑类别:高层•装修状况:毛坯•均价:7800元/平方米•物业管理费:元/平方米·月•开发商:天津远筑置业发展有限公司•容积率:•绿化率:%•车位比：地下停车位400个•土地权限：40年
竞争分析区域内竞争项目较少，存量有限，高品质核心地段产品稀缺基本情况面积价格消化情况规模（万平总套数面积区间主力户型单价总价区间（万米）（套）（平米）（平米）（元/平米）元）消化率消化速度存量（套）富瀛洲花园18107475-18098-1108800起65-15060%40/月354宏业广场-14490-1161070064-16080%20/月60自在中环~8058780039-60万60%20/月160区域内竞品少，部分项目处于尾盘状态，本项目竞品锁定富瀛洲花园、宏业广场、自在中环三项目；小户型产品稀缺，虽然自在中环全部为小户型产品，但产权为40年，70年产权的小户型产品稀缺小户型消化速度快，呈现区域内小户型产品即推即销的现象；竞品项目仍然以区域内自住客户为绝对主体；
竞争分析本项目较富瀛洲花园、自在中环优势明显区位地段社区成熟度面积控制产品设计开发商品牌土地年限物业管理富瀛洲花园★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★宏业广场★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★自在中环★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★本项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★n富瀛洲花园：处于中环外优n自在中环：40年产权，2010年5月入住n富瀛洲花园：周边配套齐全，n本项目：开盘时间为2010年居住氛围浓厚10月，入住晚劣n自在中环：配套齐全，小户型产品n本项目及宏业广场优势明显
潜在竞争在未来三年中，本区域内不存在直接竞争项目占地面位置土地使用权人用途积建筑面积容积率楼面地价使用年（m2）（m2）（元/ m2）限宜爽东路宜清花天津市泰昌房地园、盛怡园内产开发有限公司商业 40年中山路与日纬路天津市森海置业公共设施交口发展有限公司（酒店型公 40年寓、商业）中山北路与华新天津兴利房地产居住、商业、大街交口开发公司办公 70/40年市场供应从07年-09年河北区土地成交情况看，其他均为商业及公建用地。不存在潜在竞争项目。
项目价值挖掘看资源：项目拥有城市级公园的独特资源。使得本项目与本区域内其他项目相比具备绝对优势。看地段：项目位于中环线以内，且位为河北区核心地段。且紧邻地铁三号线。看配套：项目周边高等学府、市级医院、超市、公交车站等生活配套齐全。看竞争：与周边项目相比较具有明显优势，且未来不存在直接竞争项目。核心价值点：资源+地段+配套
项目价值挖掘项目的机会点：地利争做领军人物较好的区域因素独领风骚。人合机会点市场大势的向好，客户购买需求旺盛。天时区域内目前、占据天时、地利、人合，绝对领导市场。未来不存在直接竞争项目天时地利人和，项目必定成为河北区内项目领导者。项目价值点的挖掘与营销的修炼至关重要。
案例借鉴
针对于本项目的模式和案例分析非中心片区高容积率项目的竞争模式模式突破角度•非中心片区高容积城市案例率项目具有其共同区域重新界定区域佛山雅居乐•雍景豪园特征和规律，因此放大物业优势高层物业效果重庆龙湖•水晶郦城作为重点在本报告宜昌世纪欧洲城中分析。市场细分选择目标市场合肥绿地•国际花都•其他成功的高容积率项目的市场竞争其它成功的高容积率项目的市场竞争模式模式对我们项目的户型产品创新户型合肥/深圳合肥世纪云顶后期同样具有借鉴深圳丽景城意义。深圳中海怡美山庄生活方式转换生活理念深圳/沈阳欧洲城布吉慢城物业功能转换功能深圳深圳财富广场技术创新技术北京/深圳北京锋尚国际深圳红树西岸概念创新概念深圳深圳星河国际深圳御景东园
本项目最适合的市场竞争模式分析•从各竞争模式模式类型突破典型项目成功必要条件适应赖以成功的必角度性户型产品创新户型合肥世纪云顶具有区位、品牌等其他相关优要条件看，生深圳丽景城势一般在市区效果更理想活方式的转变深圳中海怡美山庄消费者对户型创新敏感及概念创新是生活方式转换生活布吉慢城城市发展水平较高与项目本体优理念生活方式和质量成为置业者和势结合最好同市民考虑的要素时针对竞争对物业功能转换功能深圳财富广场多种物业类型均有较大市场私营企业蓬勃发展手最有竞争力甲级写字楼等商用物业成熟的模式商住混合公寓存有市场缺口技术创新技术北京锋尚国际城市具有足够的高端购买力群深圳红树西岸体和高房价支付能力置业群体对生活质量追求很高概念创新概念深圳星河国际城市和置业者的开发性和包容深圳御景东园性较高高收入、高学历、高消费能力、高视野置业群体
生活方式转换深圳布吉“慢城”•“慢”是对生活的珍视，重新思考的态度，释放心灵的本能，对事物的平衡的能力，对自由的合理的把握。•在“慢”的作用下，生活因此才恣意散播出诗意和柔情。
概念创新模式星河国际n项目推出时面临城中雅苑、如诗美地、雅颂居等楼盘的激烈竞争。n本项目的容积率远远高于周边楼盘。n项目区别于周边楼盘的优势在于概念创新，始终站在区域的高度进行形象推广——”国际领域”。1、从推广、展示、形象上都展现气势和气度。2、在中心区做城雕、为业主做个性化门n项目位于深圳市中心区。牌、组织献血活动等，处处体现国际n占地33946平米，建面人文品质。万平米，住宅建面万平米，容积率。n客户以公务员、潮汕生意人、附近工作的高层管理人员居多。户型均好性强。
项目定位
项目定位核心价值点宜居环境城市级公园舒适人性惬意化交通都市生活圈便捷生活便利
项目定位河北区宜居住宅标杆，公园住区！
形象定位公园里，幸福人家！案名建议：公园里
项目定位
客户扫描代表项目：富瀛洲花园富瀛洲花园项目位于河北区新开河与月70~180平米牙河交汇处，临水而居；为主力户型占地万平方米，以土壤源热泵空调系统支撑科技房卖点；毛坯交房，现均价约8800元/平米，现消化率约50%；客户来源有三：1、来自周边旧居住区的的改善型客户；2、由于房价较低，吸引部分外地客户办理蓝印户口，落户天津；3、来自河东区的房价挤压型客户；代表项目：自在中环项目位于北中环线普济河道之内，但传50~80平米海统认知较差，主打中环概念以吸引市区客派全能小户型户；规模较小，两栋26层高层，其中一栋有三层底商，每层8户共约400户；毛坯交房，现均价约7800元/平米，顶层最低价6800元/平米，现消化率约20%；客户多为河北区域原住民，尤其是板块周边客户居多，基本为婚房、养老、改善等自住，投资客基本没有；
客户扫描代表项目：宏业广场本项目紧邻宏业广场，其客户构成对于本项目具有重要参考价值容积率:绿化率:36%宏业会所面积:390平方米广场占地面积:平方米总建筑面积:54067平方米规划户数:501户社区规模（住宅、酒店式公寓）:超大(>30万);本案住宅总建面积:10550平方米得房率:75%四周道路:东:华新大街;南:水产前街;西:润园路;北:中山路;物业管理费:高层:;车位总数:510车位数:地上50个;地下460个;项目均价：10700元/平米客户构成：一、地缘客户：具有地域情结改善型客户和婚房；海河沿线拆迁并具有一定经济基础的客户；二、跨区域客户：对于价格敏感，认同地块价值及交通辐射（公交、地铁）的河东客户；三、外地客户：他们主要从事周边零售行业，此客户比例较小；四、投资型客户：在附近从事商品零售行业的外地客户，此客户比例较小；
客户定位项目客户以区域自住客为绝对主体地缘为主——河北区本身在市内六区中地位较低，客户来自哪里？吸引其他区域客户的能力均依赖于与其他区域的距离，大部分项目都依赖区域内客户消化；自住为主——区域内物业升值能力有限，同时租客客户购买目的？层级、能力与市区相差较大，租金较低，投资回报效果较差，基本以自住为主要置业目的；u核心客户——河北区婚房、改善型居住客户；河北区因拆迁等因素被迫换房并有一定经济基础的区域客户；核心客户u重点客户——河东、红桥、河西等区域受总房款限制的婚房、养老客户；重点客户自住兼有一定投资意向的客户；
客户描摹目标客户具像写真社区内客户一天典型生活写照p每天乘地铁上下班7：15：起床，洗漱整理，吃早餐p父母可以在附近的市级医院就医p孩子在是重点小学、中学上学，步7：50：步行10分钟到地铁站乘地铁上班Action行10分钟到家。8：30 –12：00：上午工作活动p可以有一个城市级的公园作为自己12：00 –13：00：吃午餐时间到，问候一下的后花园，每天父母晨练，和家人老爸去医院就医的情况，看看老妈今天去公园晨散步练又有什么新鲜事。p购物消费场所很近13：00 –13：30：午休一下p追求生活便捷13：30 —17：30：下午抓紧时间工作。Interest兴趣p追求居住品质17：30 –18：30：终于下班了，到学校门口p愿与亲友沟通接宝贝女儿放学19：30 –20：30：全家“聚餐”p追求生活的便捷与效率20：30 –21：00：和老公去公园散步喽Opinionp注重子女的教育21：00 –23：00：累了一天看看娱乐节目观点p孝敬父母吧p注重生活情绪23：00—8：00：睡觉了，养足精神，明天是周末，可以和老公一起去逛街可以去超市抢购了！
园林建议高容积率下高端住宅园林打造要点指标特征风格大盘一般有主题，中小盘则不拘风格，且园林风格与建筑风格可以不一致；架空层一般均设架空层，或局部架空，便于将园林引入建筑，扩大景观面；景观轴较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，多用水景来营造社区高档感；绿化选择高低不同的树种打造整体绿化错落的层次感，多选用名贵树种以体现项目高贵品质，并为营销提供说辞；小品体现人性化及项目品质的不可或缺的元素；层次/空间错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感；其它若条件允许即做半地下车库，可以增加景观层次感；整体特征利用层次、错落减少高层的压抑感，开阔的，大尺度的；
户型配比80-100平米主力2室改善户型，实现项目短期快销户型面积区间建筑面积(平米)（平米）面积比套数套数比紧凑型2室80-901200030%%舒适型2室90-1051200030%%紧凑型3室105-120600015%%舒适型3室120-130600015%%豪华型3室130-140400010%%40000100%%项目不受70/90限制，且项目区位核心，公园景观突出，定位以改善性客户为主，所以不设置一室户型，以2室为主力户型，搭配部分大面积3室户型。
户型建议二室户型建议二室二厅一卫105 ㎡二室二厅一卫89㎡布局方正，紧凑实用南北通透，动静分全明设计，动线设置合理，大尺度起居区全明设计，三面采光储藏空间。上下层均厅，方便舒适，厨房连接阳台，接近自然，赠露台，北宁公园园景一览无余。设置储藏室，方便主人生活。
户型建议三室户型建议三室二厅二卫140 ㎡三室二厅二卫124㎡南北通透，方正实用，所有空间全明设卧室与阳台连在一起，加大空间尺度和采光计，功能布局合理，大面宽起居厅生活面；中西厨区分，厨房环境得以保障，厨房舒适，伴有观景阳台设计，亲近自然。连接阳台，内部储藏空间得到充分利用；动静分区，双卫设计，舒适，私密，便捷。
写字楼、商业定位
周边办公环境河北核心区域，中山路商圈，交通便捷，商务氛围较差，吸引大型企业能力低。中汇大厦坐落于河北区律纬路31号，东临北站，西临大悲院商圈，北临商务服务规划区，南临东站。占地面积5000平方米，建筑面积万平方米，A座12层综合写字楼和B座17层商住两用写字楼组成，集酒店、写字楼、餐饮、会议于一体。水、电、气设施齐全，适用于商务办公。中汇大厦为敞开式商务写字楼，可根据您的需要任意分割布局。宏业广场本项目位于中山北路北宁公园对面，是一个集住宅、写字楼、商业于一体的具有国际化理念和高端配套的建筑综合体项目，拥有天津市首家水景式下沉车行广场
写字楼产品分析区域商务氛围不高，地块限制较多，项目写字楼定位不宜过高，定位中等体量、面积较小的乙级写字楼。写字楼规划面积：平米优势：u所在位置交通便利、配套齐全，可识别性强；u写字楼位于中山北路与华新大街交口处，昭示性较强；u项目濒临北宁公园，创造生态办公氛围；劣势：u所在位置商务氛围不足；u项目整体包含其他住宅、商业部分，管理有难度，恐会影响整体品质；u与项目一街之隔为竞品项目，对项目有竞争；
写字楼客户分析区域办公客户以传统钢铁、五金等产业为主，有部分贸易、保险、物流、教育等新型产业客户。项目周边的写字楼办公客户，公司规模小，对租金敏感，但又对办公形象有所要求，属于正在发展中的企业，此类客户量较大。地理位置关注因素排序面积客户关注点租金水平租金水平〉地理位置〉面积〉自身硬件自身硬件钢铁销售公司天津顺潮钢铁贸易天津湘钢钢铁销售天津吉天海钢铁贸易中汇大厦五金机电销售公司福州弘创机电设备部分租户润联（天津）五金工具贸易公司仰德贸易（上海）保险公司中国大地财产保险股份物流快递公司顺丰（速运）教育公司和平山木培训
周边商业环境区域传统商圈，经过市政改造后，品质提升明显，商业配套齐全。超市世纪联华电器国美中山路美食街餐饮必胜客肯德基天福茗茶娱乐十月影院
商业产品分析区域商业成熟，交通、景观优势，体量较小，区域级中档商业。商业规划面积：平米优势：u所在区域为传统商业区，商业市场较成熟，有一定客群基础；u交通便利，通达性好；u靠近北宁公园，吸引游园消费人群。劣势：u本区域客户为主，区域外人群较少；u体量较小，无规模性；u周边会有部分遮挡，影响形象。
商业客户分析商业部分客户以区域内客户为主体，辅以区域外投资型客户。u本区域投资型客户核心客户u购买本项目的客户再投资重要客户边缘客户u区域外投资型客户
商业业态规划本项目商业部分需满足住宅部分与写字楼部分共同需要，按商务配套和社区配套划分。商务配套高档餐饮、休闲娱乐功能（酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶馆…）商业业态购物功能（超市等提供主、副食品、生活日用品）社区配套金融功能（银行等金融功能的需要）餐饮服务功能（提供早餐、正餐）综合服务功能（社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等）
价格和销售周期根据与区域内同级别物业价格和销售周期比较，本项目商业和写字楼价格与销售周期为：销售价格销售周期写字楼15000元/平米-2年商业34000元/平米年
营销思考
销售次序住宅产品〉商业配套及写字楼区域商业住宅面市氛围储备商业起步住宅、商业、写字楼趋于成熟周边商业成熟周边商业逐步形成周边商业发展轴线周边商业销售起步伴随宏业广场商业的启动、形成和成熟，带动区域商业发展，借助区域已形成的商业氛围，选择本项目商业面市时机写字楼销售轴线商业销售轴线住宅销售轴线年…亮相期发展期入住期由于商业、写字楼体量较小，单独入市影响力弱，建议同时面市
定价原则假设开发法计算预期楼价及总收益：运用市场比较法计算预期楼价住宅部分预期售价参照体系项目均价（元/平米）富瀛洲花园8800市场比较法说明：自在中环7800►第一步：选取参照系，选取宏业广场10700区域主要项目作为参照项目商业部分预期售价参照体系第二步：点对点分析，给以上已售楼盘打分并确定权重项目均价（元/平米）宏业广场34000第三步：计算静态价格，建立比准价格体系后得到市场比准价格写字楼部分预期售价参照体系项目均价（元/平米）宏业广场15000中山路板块内新兴商业及写字楼较少，此项目紧邻宏业广场，价格参考系重点锁定宏业广场
住宅定价住宅部分入市价格为10500~11000元/平米估价富瀛洲花自在宏业比较因素对象园中环广场假设开发法交易情况100100100100交易时点100100100100计算预期楼价及总收益：运用市道路通达度15151515场比较法计算住宅部分楼价公共交通便捷度15151515基础设施完善程度15151515物业名称富瀛洲花园自在中环宏业广场公共配套设施完善程度20181820比较案例交易价区环境质量格（元8,8007,90010,700/m2）20141820域因区域规划15141415交易情况修正100/100100/100100/100素小计1009195100交易日期修正100/100100/100100/100使用现状15151515建筑结构与质量区域因素修正100/91100/95100/10010101010层高10101010个别因素修正100/94100/94100/99采光及通风10101010综合修正系数户型15131414环境景观20181520比准价格（元10,2888,84810,807/m2）自身配套设施完备个程度1081010权重别因专业物业管理10101010素小计评估单价（元/ ㎡）取整10094949910507
消化周期及回款项目整体销售周期为年，总回款亿实现亿回款写字楼l11年5月开盘l均价15000-16000l消化周期12个月，至12年5月实现亿元回款l实现回款个亿l11年5月开盘商业l均价34000-35000l消化周期12个月，至12年5月实现亿元回款l实现回款个亿l10年10月开盘l11年12月加推l11年2月加推98l均价10500-100套套11000l均价11000-l均价l尾盘消化158套11500-l推l均价12000200套，去1150012000l消化周期4个月，至实现亿元回款住宅化60%，即120l去化60%，即l去化60%，即套60套60套11年8月l实现回款l实现回款个亿个l实现回款个l实现回款个亿亿亿时间
本项目团队人员简介
世联针对本项目的人力资源配备┏项[许昊职位：世联天津公司总经理]特长：十余年房地产经验，战略方向把控目位：北京区域客户管理部总支[李岩职经理]特长：天津市场经验、客户服务质量把控持职位：天津代理事业部总经理团[杨清]特长：十余年房地产经验，项目价值挖掘、高队端客户把握┛[安定职位：世联北京区域知识管理部总监(建筑学]博士)特长：规划与产品经验本报告是严格保密的。
世联针对本项目的人力资源配备┏项职位：天津世联策划经理目[卜祥秀]特长：六年房地产咨询经验、市场研究执行[郭勇职位：天津世联策划师]特长：四年房地产咨询经验、市场研究团队天津世联建筑策划[胡倩职位：师]专业：规划与产品经验┛本报告是严格保密的。
团队人员简历姓名：许昊学历及专业资格：中国地质大学理学学士职级：天津世联总经理项目参与环节：技术思路讨论、项目评审工作职责：负责调配公司资源、探讨技术思路、评审策划报告、监督服务品质。全面统筹、监督、管理天津代理事业部的工作。负责项目重大策略的审核及决策，参与项目重大决策及重要阶段总结汇报会议主要负责项目：天津、北京、深圳房地产十余年专业经验，三十余个项目的全程操盘经验；主要操盘项目：天津：万科假日风景/万科霞光道5号/万科假日润园/环球金融中心/招商钻石山/江胜天鹅湖项目/中海御湖翰苑/科贸时代国际公寓/犀地/花园5座/融科心贻湾/上实莱茵小镇北京：西山美庐/西府兰庭/北京亮马名居/锋尚国际公寓/棕榈泉国际公寓/万和世家/丽阳四季深圳：星河明居/翠拥华庭/城市绿洲花园本报告是严格保密的。
团队人员简历姓名：杨清学历及专业资格：南开大学硕士职级：天津世联代理事业部总经项目参与环节：理技术思路讨论、项目评审工作职责：负责探讨技术思路、评审策划报告。全面统筹、监督、管理天津代理事业部的工作。负责项目重大策略的审核及决策，参与项目重大决策及重要阶段总结汇报会议主要负责项目：深圳、北京、天津房地产十年专业工作经验。世联任职期间先后参与万和世家、西山美庐、麦卡伦地等项目现场销售管理工作；统筹金地北京低密度市场研究项目、万通顺义低密度项目定位研究工作；北京操盘项目：复地湾流汇、金地格林小镇6、万科金阳国际公寓；天津操盘及参与项目：金融街津门津塔项目、世纪梧桐公寓项目、万科霞光道5号、中海御湖翰苑、花园五座、天鹅湖、科贸时代公寓等。具有极强的协调与沟通能力，在项目整体把控、凝聚团队、高端项目价值挖掘与营销、高端客户把握和销售技巧等方面，经验丰富。本报告是严格保密的。
团队人员简历姓名：李岩学历及专业资格：吉林大学学士职级：北京区域客户管理部总经项目参与环节：理技术思路讨论、项目评审、成果汇报工作职责：负责组织专案组及监控本项目策划工作，对本项目的策划全过程负责。负责项目策略和方案的制定、审核和汇报，代表我公司支持项目的日常策划管理工作，负责与有关合作公司的沟通和协调。主要负责项目：深圳八年房地产专业工作经验，2005年加入世联，曾全面负责深圳：碧海云天，英伦名苑，俪景鸿都，假日湾，喜年中心，天都世纪，东方华都，东方都会，俪景中心，景尚雅苑，中信南海里水项目，蓝山锦湾，熊猫国际，学府心苑，宏发领域等数十个项目的全程营销策划工作。操盘经验丰富天津：犀地、江胜天鹅湖、霞光道5号、万科假日风景、莱茵小镇、景瑞阳光尚城、中信保山西道项目等。本报告是严格保密的。
团队人员简历姓名：安定学历及专业资格：天津大学建筑学博士职级：世联北京区域知识管理部项目参与环节：总监技术思路讨论、方案设计、项目评审工作职责：在规划方案、产品设计等方面提供技术支持主要负责项目：呼和浩特金桥开发区项目、哈尔滨翰林辰霞项目、北京山水天地项目、大连大山村项目、泉州万龙洲项目、淮南泉山湖项目、安阳贞元房地产五项目、廊坊翟各庄项目、贞元集团安阳房地产项目、鲁德地产临沂项目、太原新凯项目……本报告是严格保密的。
团队人员简历姓名：卜祥秀学历及专业资格：哈尔滨理工大学学士职级：策划经理项目参与环节：技术思路讨论、报告撰写、成果汇报工作职责：本项目前期工作的把控及执行，负责项目整体定位、物业建议的技术讨论和核心成果撰写，包括市场调研、报告撰写、成果汇报及跟踪服务及有关合作公司的协调。主要负责项目：6年房地产从业经验。合生创展集团任职期间主要负责天津地区京津新城项目策划及商业推广工作。世联供职期间参与犀地项目、江胜天鹅湖项目、中海御湖翰苑项目、万科霞光道5号项目、花园5座项目、天保金海岸项目营销顾问、中天首府项目、博智大沽南路项目营销策划、景瑞•阳光尚城前期策划、泰康圣水湖别墅项目、天地源津南项目前期策划、深振业新开路项目、大通力神写字楼项目等操作。参与的战略顾问项目：天津泰达七里海项目/北京“十一五”发展计划之房地产市场研究/《北京市住房建设规划（2006-2010）》之北京市住房建设现状研究项本报告目是严格保密的。/天津津南区房地产市场研究/天津北辰区房地产市场研究/山东德州房地产市场研究……
团队人员简历姓名：郭勇学历及专业资格：天津理工大学信息管理专业职级：策划师项目参与环节：技术思路讨论、报告撰写、成果汇报工作职责：负责前期市场调研、市场定位、物业发展建议报告的撰写、成果汇报及跟踪服务主要负责项目：前期项目：天津：国浩老城厢、万科中石油、中兴空港、亿兆东丽湖项目前期定位，保利武清营销报告，同方瞰和平商业定位，科研广场、鞍山道公寓项目定位，华侨大厦、城投枢纽定位、保利河东项目定位及物业发展建议等。执行项目：天津水榭花都、大连万科溪之谷项目执行。本报告是严格保密的。
团队人员简历学历及专业资格：河北工业大学城市规划专业姓名：胡倩职级：建筑策划师项目参与环节：方案设计与图文制作全过程工作职责：参与现场调研、拟定规划方案、绘制方案总平面图及表现图、书写文本及说明、参与制作汇报文件、听取汇报内容并对方案做最终修改。主要负责项目：天津市总体规划汇总及天津市河西区控制性详细规划内蒙古乌兰察布市中心城区控制性详细规划——新区二期内蒙古察哈尔工业园区总体规划及控制性详细规划天津市大港新城总体规划、津塘公路两侧立面整修工程预算、新开河沿岸平房改造与立面整治项目、武清区泉达路居住区详细规划设计、和兴源岳阳道项目、国浩老城厢项目、中信珺薹道项目、中海御湖翰苑、中粮大悦城、京基高尔夫项目、贻成水木清华、贻和滨海项目等本报告是严格保密的。
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