复式产品研究
深圳世联行 ARC
新规新政下
大面积
产品
总价过高
为什么突然要做 小复式
？
9070
政策放开
感觉
溢价高
为什么认为复式溢价高
？
送的多！
曾经的赠送方式
项目：全盛紫悦龙庭
建筑面积：125㎡
拓展面积：约100㎡
新规新政策
步入式凸窗
搭板改建
入户花园
两层高阳台
×
×
×
×
新规新政策下
如何做小面积复式产品？
影响因素
容积率
赠送量
实用率
—— 户型多大值得做复式？
—— 什么样的容积率可以做复式？
—— 提高梯户数增加实用率？
容积率
PART ONE
容积率与限高决定了场地的建筑密度，在相对紧凑的空间下，不
吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题？
同样的高度下，假设塔楼共30层，90㎡的平层，总建筑面积为2700㎡
90㎡的复式，总建筑面积为1350㎡
相差的1350㎡，得通过增加产品面积段，或增加楼层的方式来消化。
很多项目，面积段相对较为刚需，全为T6产品，导致花园相对较小，居住的舒适性有待进
一步加强，平层产品能有效消化容积率。
90㎡平层
90㎡
复式
30F 15F
相
差2200
㎡
容积率与复式产品的关系
项目名称 区域 占地（㎡） 建面（㎡） 容积率 绿化率（%） 覆盖率（%） 建筑形式 产品面积段
20140027 宝能太古城北区 南山区 5w～10w 30w～50w 3～4 ≥30% ≥50% 高层 65-166㎡
20140033 鲸山觐海 南山区 5w～10w 10w～20w ≤2 ≥30% 30%～40% 别墅+高层 165-200㎡
20140061 领航城（领翔 2期） 宝安区 5w～10w 20w～30w 2～3 ≥30% 30%～40% 别墅+高层 65-165㎡
20140068 信义御城二期 龙岗区 5w～10w 30w～50w 3～4 ≥30% 30%～40% 高层 65-125㎡
20140070 金地名峰 龙岗区 1w～5w 10w～20w 2～3 ≥30% 30%～40% 高层 75-89㎡
20140071 深房传麟尚林 龙岗区 5w～10w 20w～30w 2～3 ≥30% 40%～50% 别墅+高层 65-146㎡
20140074 百合盛世（二期） 龙岗区 5w～10w 10w～20w 2～3 ≥30% 30%～40% 别墅+高层 75-89㎡
20140077 鸿威de森林 龙岗区 10w～20w 50w～100w 2～3 20%～30% 20%～30% 别墅+高层 75-165㎡
20140078 花半里 欣悦广场 龙岗区 1w～5w 5w～10w 3～4 ≥30% 30%～40% 高层 65-115㎡
20140082 万科翰林城 龙岗区 10w～20w 50w～100w 3～4 ≥30% 40%～50% 高层 75-180㎡
20140099 祥祺滨河名苑 坪山新区 1w～5w 5w～10w 3～4 20%～30% 20%～30% 高层 65-133㎡
20140105 同创·九著 龙岗区 1w～5w 5w～10w 3～4 ≥30% 30%～40% 洋房+高层 75-145㎡
20140117 朗钜创公馆 福田区 ≤1w 1w～5w 5～8 ≤20% ≤20% 高层 65-89㎡
20140120 深业上城 福田区 10w～20w 100w～200w 5～8 ≥30% 30%～40% 超高层 106-470㎡
20140125 波托菲诺纯水岸（共16期） 南山区 5w～10w 1w～5w ≤2-4 ≥30% 40%～50% 别墅+高层 125-200㎡
20140128 红树别院 南山区 1w～5w 1w～5w 2～3 ≥30% 30%～40% 高层 65-213㎡
20140131 岸上林居 龙岗区 1w～5w 5w～10w 2～3 ≥30% 30%～40% 高层 65-115㎡
20140133 珑禧 龙岗区 1w～5w 10w～20w 2～3 ≥30% 30%～40% 洋房+高层 80-139㎡
20140144 港铁天颂 龙坂观片区 5w～10w 20w～30w 2～3 ≥30% 30%～40% 别墅+超高层 75-250㎡
20150010 万豪掬月半山 南山区 1w～5w 5w～10w 3～4 ≥30% 30%～40% 高层 86-207㎡
20150018 全盛紫悦龙庭 龙岗区 1w～5w 10w～20w 4～5 ≥30% 30%～40% 高层 75-145㎡
20150021 正兆景嘉园 光明新区 1w～5w 5w～10w 2～3 ≥30% 30%～40% 小高层 75-165㎡
20150030 太阳雨家园 龙坂观片区 1w～5w 5w～10w 2～3 ≥30% 30%～40% 高层 75-145㎡
20150036 中熙君南山 南山区 1w～5w 5w～10w 3～4 ≤20% ≤20% 高层 75-165㎡
20150054 拾乐府 龙岗区 1w～5w 10w～20w 3～4 ≤20% ≤20% 别墅+高层 200㎡
复式项目统计
1. 容积率较低时，可根据定位，设置少量高低配产品及顶复；
2. 容积率较高时，如果高度有所限制，不建议做复式产品，会增加密度从而降低项目整体素质。可
以根据资源等级和定位，设置顶复产品。
… …
容积率与面积段
项目名称 占地面积 容积率 建筑层数 面积段 复式面积段
阅山公馆 15647㎡ 30F 75-120㎡ 88㎡
信义御城 73974㎡ 33F 65-127㎡ 89㎡
金地名峰 39316㎡ 32F 89㎡ 89㎡
中熙君南山 14129㎡ 33F 83-159㎡ 136-159㎡
全盛紫悦龙庭 26035㎡ 33F 82-137㎡ 118-127㎡
珑禧 39227㎡ 32F 78-159㎡ 89㎡
岸上林居 23361㎡ 33F 71-88㎡ 101-108㎡
百合盛世 66210㎡ 32F 87-205㎡
89㎡ （复式）
175-205㎡ （顶复）
宝能太古城 66112㎡ 32F 73-156㎡ 85㎡
1. 项目基本为百米内高层建筑，结构厚度对尺度影响较小；
2. 容积率较高时，建筑指标较大，为保证项目整体素质，复式产品面积随容积率增加而增大。
容积率小结
复式产品不吃容积率；
低容积率，高资源型项目，可以设置高低配或顶复产品；
高容积率，建筑高度有所限制时，建议尽量避免小面积复式产品。
？
赠送量
PART TWO
这里我们讨论新规新政下复式产品的赠送量，与同面积平层产品
赠送量的关系。研究面积做到多少时，值得我们设计复式产品。
新规范 旧规范
阳
台
⑵ 户内仅限面宽、进深均不小于 的居住空间（起居室（厅）、卧
室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）可分别设置一个计一半面积的阳台。
⑵② 户内设置室内透空空间的复式、错层式户型，阳台总投影面积之
和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的10%或30 ㎡时，另行计算地上核
减建筑面积。
⑷ 户内的多层高阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按 公
式4另行计算地上核减建筑面积。
两个标准层及以上层高阳台（含与其相连的花池、
空调机位等平台），进深不得超过，总投影面积不得
超过该户除阳台以外的户内建筑面积的10%；
单层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台）
：进深不超过的，其与两个标准层及以上层高阳台投
影面积总和不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的
20%，且不得超过60㎡，超过部分投影面积的一半计入地
上核减建筑面积。
凸
窗
⑴凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于。
⑵凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外
侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、遮挡。
⑶凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于。
⑷凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于。
对落地窗无明确限制
室
内
透
空
⑵② 建筑面积超过90 ㎡的复式住宅，户内仅限起居室（厅）、餐厅可
设置室内透空空间，其高度不得超过两个标准层，总投影面积超过该户除所有
阳台以外户内建筑面积的20%或60 ㎡时，另行计算地上核减建筑面积。
仅限复式住宅（户内空间跨越两层及以上，且设有户
内楼梯的住宅）户内起居室（客厅）、餐厅可设置透
空空间, 且透空高度不得超过两层标准层，透空部分
的投影面积（以墙中计）不得超过该户户内建筑面积
的20%，且最多不得超过60㎡，超过时按⑴条
公式2计算地上核减建筑面积。
目前复式产品的空间拓展方式相对较少，主要通过阳台和透空来实现。
大于90㎡才能作复式产品；
透空面积除阳台外建面的20%，较之前相对减少。
倒凸窗无法实现
阳台只能从客厅，卧室，厨房出，且只能出一个；
阳台之和只能做到10%
双层高阳台需计核减。
新旧建筑规范对比
产品 开间（mm） 进深（mm)
客厅 3800 4000
厨房 2300 2200
主卧 3800 4000
次卧 3300 3300
最小次卧 2300 3300
卫生间(E) 1800 3300
赠送手法 房间 赠送房间 增送面积 (净)
阳台
A 门厅 ≈㎡(半送)
B 阳台 ≈㎡(半送)
C 卧室 ≈㎡(半送)
凸窗
D 卧室 ≈㎡(全送)
E 客厅 ≈㎡(全送)
F 厕所 ≈㎡(全送)
透空 G 主卧套 ≈24㎡(全送)
赠送面积 ㎡
A
B
信义御城
下 上
原来能够通过入户花园、以及倒凸窗来进行赠送，室内透空面积较大。
F F
ED D
G
C
89㎡复式赠送案例分析（旧规）
赠送手法 房间 无法赠送原因
阳台
A 出阳台位置和数量有限定
B ≈㎡(半送)
C 阳台指标有限制
凸窗
D 倒凸窗无法实现
E 倒凸窗无法实现
F 倒凸窗无法实现
透空 G ≈17㎡(全送)
赠送面积 ㎡
A
B
下 上
F F
ED D
G
C
现在仅能通过10%的阳台和20%的室内透空进行赠送。
89㎡复式赠送案例分析（新规）
复式产品是否还有 溢价？
小面积段 平层 or 复式？
面积段： 90㎡
实用率： 80%
阳台赠送：20%
面积段： 90㎡
实用率： 80%
阳台赠送：10%
室内透空赠送：20%
VS
平层 复式
90㎡复式与平层 赠送量 对比
套内建筑面积 = 建筑面积（90）* 实用率（80%）
套内建筑面积 = 除阳台之外的套内建面（X）+* X
除阳台之外的套内建面（X） = （建筑面积 * 实用率）/
（计一半面积的阳台面积）
赠送的阳台面积 = 除阳台之外的套内建面（X） * 20% *
= ㎡ （以90㎡为例）
90㎡平层
套内建筑面积 = 建筑面积（90）* 实用率（80%）
套内建筑面积 = 除阳台之外的套内建面（X） + * X =
（计一半面积的阳台面积）
赠送面积 = 阳台赠送面积 + 透空赠送面积
= 除阳台之外的套内建面（X） * 10% * + X * 20%
= ㎡ （以90㎡为例）
90㎡复式
90㎡复式 —— 楼梯消耗空间
楼梯面积 = 250 * 18 * 900 * 2 = ㎡
实际赠送面积 = 赠送面积 — 楼梯面积 = ㎡
90㎡产品对比小结
新规后-复式 新规后-平层
由于赠送空间较多
且规范的限制较少，
赠送面积至少可达
40㎡；
赠送面积减少至
㎡左右，在扣除因复
式而产生的约㎡
楼梯面积后，赠送面
积约㎡；
在常规赠送条件下，
阳台赠送面积约为
㎡；
新规前-复式
实用率相同
的情况
户型实用率
PART THREE
复式产品需要计算两层核心筒的公摊面积，实用率与同梯户比平
层相比，实用率会明显降低。新规前，由于赠送率较大，可抵消
实用率较低的不利影响，但新规之后… …
实用率是什么
套内建筑面积
实用率=
建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公共建筑面积
B.控制分摊公共建筑面积
（核心筒）
各梯户比塔楼实用率（均为平层）
T5塔楼
每层公摊面积：75㎡
每层户数：5户
电梯数：2部
户均公摊面积：15㎡
T6塔楼
每层公摊面积：85㎡
每层户数：6户
电梯数：3部
户均公摊面积：约14㎡
T8塔楼
每层公摊面积：100㎡
每层户数：8户
电梯数：2部
户均公摊面积：约㎡
户数越多每层总公摊越大，但每户公摊越小。
复式对实用率的影响
1. 户数较少分摊量不变，设置复式产品，会增加所有户型公摊数；
2. 梯户比越低，每个户型公摊相应增加。
89㎡公摊（层） = * 总公摊面积
89㎡
塔楼总建筑面积
89
平层
89
平层
89㎡平层公摊面积：约㎡ 89㎡复式公摊面积：17㎡
89
复式
89
复式
89
平层
89
平层
89
平层
89
平层
89
平层
89
平层
89
平层
89
平层
全复式塔楼实用率
100㎡
89
复式
89
复式
89
复式
89
复式
89
复式
89
复式
89
复式
89
复式
89㎡复式公摊面积为：25㎡
1. 两梯八户的全89㎡复式塔楼，公摊至少为
25㎡以上；
2. 高梯户比不能解决公摊大的问题；
3. 曾经的复式因为极高的赠送率，可抵消实
用率降低的不利影响。
案例：百合盛世10# 珑禧
4. 新规下，不建议做全复式塔楼。
实用率小结
综上
复式产品影响整栋楼户数，从而导致实用率较低。
30F/90户
30F/180户
如何提高 实用率？
局部复式+提高梯户比！
高梯户比产品的日照
高梯户比塔楼，如何兼顾产品日照，以及居住舒适性。
塔楼
形式
产品
形式
X形塔楼 叠拼复式
珑禧 百合盛世
宝能太古城 信义御城
T8“X字形”塔楼
1. 根据搜集案例，塔楼呈 X 形布
置时，各户型均可以满足日照；
2. 由于T8产品均为复式时，实用
率大幅度降低，因此在T8的情
况下，可局部布置 1-2 条腿的
复式产品。
3. 经过计算，T8塔楼全部为89㎡
产品且有两条腿的复式时，公
摊约为㎡，接近T6全部89
平层产品的公摊。
叠拼复式-南北通透
入户层
复式上层
标准层
1. 利用叠拼的方式可以做到T9甚至更高
梯户比产品；
2. 产品在入户层有纯北房间，但在二层
户户可以实现南北通透的布局；同样，
若全部设置成复式，实用率极低。因
此在塔楼两端设置平层产品，中间4
户型设置叠拼复式。
3. 由于有复式产品，设置三部电梯即可
满足每70户一部电梯的配置。
实用率小结
1. 新规下无法拓展，实用率极低，不建议做全复式产品的塔楼；
2. 为保证实用率，建议在高梯户比的前提下设置少量复式产品。
赠送量
容积率 —— 什么样的容积率可以做复式？
实用率 —— 提高体户数增加实用率的方式？
—— 户型多大值得做复式？
容积率在3-4时，可设置少量小户型复式产品；
容积率大于4时，若想设置复式产品，建议增加复式产品面积段；
建筑为超高层时，由于结构厚度，不建议做小面积段复式产品。
解 答
当复式产品为90㎡，赠送量与平层几乎相等。
首先不建议做全复式产品的塔楼。为保证实用率，建议在高梯户比的前提下
做少量复式产品。
容积率
赠送量
实用率
景观
资源
项目定位
建筑
限高
拓展
面积
公关
能力
… …
THANKS FOR
YOUR ATTENTION
