MODERN ECONOMIC RESEARCH ··团-圃圃-商业银行对客户提前偿还房贷的风险防范对策刘海东内臀掘望:商业银行住房抵押贷款罔违约率低而成为各大银行竞相争夺的优质业务，但随着提前偿还的人数和比例的增加，住房抵押贷款面临着越来越大的提前偿还风险。研究或国住房抵押贷敢提前偿还的影响要素，以及在此基础上提出相关风险防范的对策，对搞好银行的住房抵押贷款业务具有参考意义。关键词:住房抵押贷款风险防范中团分类带: 文献标识码:A文章蝙号:1009呻2382(2006)07响。067-04 伴随着经济的高速发展，找罔住房制度的改革加的资金等找到最佳投资机会而遭受损失。另一个也逐步部人:从提高租金开始，挺过了公房出售、筹后果是在一个利事下降的环境中，提前偿付导敖资建房、货币补偿、公积金、商业贷款购房等几个阶银行的盈利下降，因为他无法按照原先约定的较段的发展，从而使我国住房分配政策从福利性分房高利率获得预期利息收入。但是提前偿付并非只逐步转变为货币化分房。为了解决居民购房资金缺带来风险和损失.'Ë可以加快资金周转，降低呆坏口的问题，以商业银行为主的金融机构造时地为住账风险。房消费者提供了个人住房抵押贷款这一金融品从银行的角度来看，市民提前还款并不是银行种。经过几年的发展，个人住房抵押贷款已经取得愿意看到的。首先，在资产业务和负债业务之间赚取了较大的成就。2000年我国确立宪~实行住宅货币利维仍是银行目前最虫耍的利润来源，买房人一且化分配模式，住宅梢费市场的主体迅速转变为个大规模地提前还贷，势必造成两项业务严撒失衡，银人，由此产生了对住房抵押贷款的巨大带求。行将因此酣l陆旦大的风险。此外，提前还款增多，银商业银行开展个人住房抵押贷款业务，为解决行会出现大量资金闲置，而且本来诙赚到的利息设我国城镇居民住房间朋提供了有效途径，促进了房有赚到，对银行来说也是一种损失。从目前各家银行地产业的健康运行，问时也使商业银行的资产业务对提前还款的规定来看，对提前还款都有不同程度得到了拓展，增大了盈利空间，形成了新的利润增的限制O长点O商业银行住房抵押贷款因迎的率低而成为提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本损各大银行竟相争守的优质业务，有关抵押贷款的失未得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等发牒与动向也是现阶段金融界瞩目的焦点。随着三种经济损失风险O经济的快速发展，居民储蓄存款增加，老百姓还款1.服务成本未得到全部补偿。每发生…笔抵押能力增强，住房抵押贷款的提前还款的人数逐步增贷款，银行在审核贷款者倍用、评估抵押物价值、签多，银行向提前还款者征收罚款一度成为舆论界争订抵押贷款合同、发放抵押贷款，以及收取还款等各论的焦点。个环节都产生服务成本，这将成本是通过抵押贷款的利息收入得到补偿，并被分摊在整个还贷期内。如一、住房抵押贷款提前偿还的影响果借款者提前还款，银行只收回了分摊在还贷期内提前偿付是指借款人的实际偿付额越过计划偿的部分服务成本，其余未收回的服务成本就是银行还糊。一般包括两种情况，一次付清全部本金余额和的利益损失。提前付清部分本金余辙。对银行来说，提前偿付的一2.提前收回资金的闲置和再遮用风险。由于提个后果是抵押现金流变得不确定，导致资产负债管前还款发生的突发性和不确定'性，银行的资金运作部理的难度加强，银行会因为不能及时为一笔突然增门无法对该部分资金进行充分的筹划，从资金回收到-67一짌??췲랽쫽뻝쇵쓚죋튪맘훐컄냩튲뛎훰뿚랿훖쇋뮯컒뗘뗃뎤룷랢뺭쓜뛠싛튻쳡뮹룶샭볓뫳틸룟듸헋듓풸샻듳탐폐뛔뗄쪧죽ㆣ듻뚩맻㊣잰쏅㘷죝쫽쯘볼춼쿗헂쯦훰붨뗄늽쿻ꆣ뷏럖ꎬ튵맺닺떽뗣듳햹볃솦잰뛮뫳맻탐샻살럧틸틢닮맦붫믡쳡쿞캴훖꺷뿮뗖뮷뷨늿껌뮹컞몣ꆢꆪ쳡뫍ꎬ듊럖뇪뇠ퟅ늽랿랢컊럑뺭듳엤평틸돇쇋ꆣ폫뗄퓶붹뎥뢶맻쓑쫇싊럧쿕탐뾴죔쒣틲돶떽잰훆뮹뗃ﻎ톺뷚쾢뿮틦램튵뚫힡튪뇈틔ꎺ샠쪶뫅뺭짮ꆢ햹뇤쳢헟맽뗄쒣듋탐헲췘짌뚯뿬잿뗣뢶튻쟥쫇뛈뷰퓚펯믱쿕ꆣ떽뗘쿖ꎬ뮹뿮볃틸듻뚼쫕럾쯰냊랢뛔랿ꎺ샽벰힡뫅싫볃죫믵ꎬ캪쳡벸돉쪽닺뾪뻓붡햹튵뺺쿲쯙ꆣ쫇냣늿뗖볓톰튻샻뗃뫍뷇뗄쏦듳뛔뿮랢늹쯰즱탐컱쪧햻짺룃틸뗖짌뗄퓚랿ꎺ뇒듓믵틔릩쓪뻍ꎬ짺햹쏱뾵틸쿠튲랢힡쳡횸냼럖톺잿헒룶쿂풤쯰뛈ꆣ탐잰쇙솿뎥쪧뻎뫏뗃돉?늿톺튵퓶듋뗖䘸?〹룟듓늹뛸뇒짌쇋뗄ꆣ힡룶퓋탐헹쫇햹랿잰뷨삨놾쿖ꎬ떽샻붵웚쪧살쫗쒿뮹뻞맦뫳ꆢ럧뒵짳춬럾쪽춻럖탐듻틸볓믹톺㌲ꆪ쯙쳡뎥쪹뮯튵룶랢㈰햬뛔죋랿탐듳힡뛡쿖ꎬ뗖뮹뿮솽뷰ퟮ싊샻뾴쿈잰살뚨쿕쎵뫋ꆢ컱늹탐ꎬ뒡듻ꎮ㈳랢룟ꆢ컒럖틸죋햹〰쿻힡컊쇋랿뗄뷗뻓톺뿮훖폠쇷병쿂틲쾢쯼ퟮ쿐쮵살잰ꆣ뷈돉뎥웤쓏탔뷰뛔힡짏뿮?㠲햹ퟢ릫맺랿탐ꎬ쓪럑쳢춬펯뗖폅뛎쏱듻헟쳡뗄쟩뛮뇤믡춶붵캪쫕뿉쫐퓚훷쫆럧훃튲뾴ꮲ럅놾틸폠탖뫍뷸랿쳡럧⠲ꎬ뷰믽힡ꆣ캪룶컒쫐뗖쪱샻톺훊뒢뿮헷쪵뿶뗃틲뗄쯻죫틔쏱튪뇘쿕쫇붫믘뾲헟늢탐캴쎺늻잰뿍뗖돶쿕〰컒뾪뷰랿캪훷죋맺뎡톺릩튲뿕듻튵죚탮뗄쫕볊ꎬ뛔늻믺뮷컞ꆣ볓쳡닺퓬뛸튻틲릳탅헢놻횻췔좷돤뎥톺쿠럀㘩맺쪼ꆢ럖쇋뗄힡좷듻쪹볤뿮컱뷧듦쳡랣뎥튻틸늻믡뺳램떫뿬잰튵샻돉듋쟒훖뷰ꖡ폃킩쫕믘?뚨뮹뮧듻맘랶〷힡ꎬ짌엤뷢뷰랿솢훷뿮폐틲훵잰뢶듎탐뚨쓜뛸훐내쫇뮹컱죳솽췢놾쯰퓢쿐ꏃꆢ돉첯믘뗄쯓탔뗄뿮럧ꆪ랿뺭튵헾뻶죚뗖췪쳥뗄킧탎캥폐쒿퓶뮹튻뛮뢶살ꎬ벰퓢헕쳡뷰뫍쿮쪧쫜훃뾷움놾퓚쇋럾쎷돯펰쳡틲쏦쿕〰훆맽듻닟뻓믺헢톺좫톸뻞컱춾틸돉풼맘뗄볓뿮뛈뎬쟥쮵떼쪱쫜풭잰훜늢뢺풴튵룃ꆣ럾ꆢꋉ맀틔쫇헻럖뮮쿬캥쇙럀㘷뛈쇋뿮듓쏱릹튻듻쪵쯙듳ꎬ뺶탐싊뗖붹뗄돉맽좫훂캪쯰잰쿈뎥늻햮컱뚼풤㮝벰춨룶첯햡잰풼ퟅ랶ꆪ뗄릫릺뢣쫊뷰뿮탐탨캪ꎬ탂뗍톺뗣샏죋볆늿쳡튻쪧뎥뢶쫇튵싲퇏뮹떽쒿폐돉웚뮱쫕맽퓚놾ꏓ듓싊풽뗄〴룄랿샻쪱죚틑힡뇤쟳뷢듙뛸듻ꆣ냙쫽폟뮮놾잰닺뇊뢶뚨늢붵틸컱훘뿮늻쫕쪵컯좡뗖뮹뻍짓뗍살뛔룯돶뗈탔뗘욷뺭햬캪ꆣ뻶뷸닺샻돉뿮쯦탕훰싛뷰뢺춻쇭떼뗄럇탐횮죋쪧퓶룷춬쯰틦훑볛뮹톺웚듻쫇?뎥뛸풽닟쫛벸럖뷰캪좡믵룶쇋튵죳뗄ퟅ뮹늽뷧폠뢶햮좻튻훂뷏횻듴볤뫢뛠쾢볒돌복?횵뿮듻쓚웚틸퓋믘돉듳ꎬꆢ룶랿좱힡뗃뇒컱퓶뿮헹뛮뗄맜뮵떩쎻틸뛈짙뗈ꆣ쓚탐ퟷ쫕뮹캪뗄뛔돯뷗뫍튻좡틸탐뗈잩룷죧늿떽룷쳡룣랿듳잰뫃틸뎥듻탐뮹뺺럧뗄뗄쿠쿕힡헹ꆣ랿럧뛡퇐뗖뗄뺿톺쿕폅컒듻훊맺뿮럀튵힡컱랿ꎬ뗖뻟랶떫톺폐쯦듻닎뛔ퟅ뿮뾼쳡틢닟잰틥뎥ꆣ뮹뗄펰쿬
·四剧团圃∞6年第7期寻找到合适渠道的投资再远用，这个过程资金将闲④提前还款衰竭效应(bumouteffect)。借款人会置;阳闲置期间的资金银行是要付出管理戚本和利息根据原有抵押贷款利率与现行抵押贷款市场利率之的。问时，资金的投资再运用本身也具有风险。差作出是沓提前还款的决定，因此在整个贷款期内，3.预期收益减少的风险。目前我国金融机构的随着市场利率的破动，抵押贷款集合合表现出陆续投资柴遭较少，投资用的金融工具不够多，住房抵押升降的提前还款速度，利率上升时提前还款速度下贷款是银行资金运用业务中的优质业务，以收益商、降，利军事下降时提前还款速度上升。在利率波动的市违约事小而成为银行间竟相争夺的业务。提前坯款场环境中，那些经历过多次利率下降的抵押贷款不使得该笔优质业务提前结束，银行无法获得此后的太可能再被提前偿付。这一现象被称为提前还款的收益。显然，提前还款减少了发放住房抵押贷款时的衰竭效应。预期收撤。(2)住房转手。在住房转手时就需要借款人提前付清所有的贷款余款。不过，羡国统计局的数据表二、影响住房抵押贷款提前偿还行为的因素明，转手的房屋只占房犀存量很小的一个比例。住房1.攒前还货的原因的转手情况间房牒市场交易的活跃程度有关，阴阳现实中的提前还款行为受多种因素的影响，主受多方面因素的影响。要可以概括为再筹资倾向、住房转予以及非自廊的①总体经济发展状况。良好的经济发展前景会提前还款因素。增强消费者的信心，促使他们改善现有的住房条(1)再筹资倾向。这是导政贷款人提前还款的最件。地区性的经济不景气会使当地的住房转手率上为重要的因素。当抵押贷款的市场利率明显低于服升，因为这会使当地的人口迁出事上升，也使更多的先订立的抵押贷款的合同利事时，只要借款人能够抵押房产因被取消赎回权而需要拍卖o以更低的利率获得新的贷款，那么对原先的这笔抵②利率水平。较低的抵押贷款利率水平能够剌押贷款进行提前还款往往是经济合理的。至于再筹激购房行为，特别是当抵押贷款利率水平的下降使资倾向在多大程度上以及如何影响借款人的提前还原本不具备获得贷款资格的潜在购房者获得贷款款行为，又使住房抵押贷款提前还款具有怎样的特时，住房市场交易会极其活跃，住房转手率也同时上点，这又与以下几方面内容有关。升。较低的利率水平也往往剌激经济增长，提南腊民①抵押贷款的市场利事。抵押贷款市场利率的的可支配收入，从而促使更多的人希望通过住房转下降使得借款人能够以更低的戚本融通资金，因此手改静居住条件。借款人再筹资倾向的强弱是原有抵押贷款利事与现③人口回素。人口是影响住房需求的…个重要行的抵押贷款市场利事之差的增函数。大量的研究因素。例如，初次购房群体的规模直接影响着存量的表明再筹资倾向与上述利率是之间的关系娃非线性住房交易的实现，从而影响到住房的转手率。的，事实上前者是后者的白酶数。经验数据表明，当④夺最节性因素。在美国春季与I蒂是借款人选利率莲在到2个百分点时，借款人的提前还款择提前还款的两个高峰期。这是因为:1 )在英国大多萨行为会加溜出现。数的住房在盟等建成而非冬季，因而住房的交易在②再筹资戚本。阻止借款人在出现正的利率盏度事会显得更加活跃。2)更多的青年会选持在春夏时就作出再婷资选择的…个重耍原因是存在再筹资两事结婚购房。3)大多数家庭在学校放假期间更换成本。借款人的再筹资成本主要钮括申请抵押贷款住所，因此5~巨9月份住房转手较为频繁。的费用、抵押贷款手续费、抵押房产的评估费用以及⑤债龄。对美国住房抵押贷款提前还款行为的其他与藐得新的抵押贷款有关的费用。研究表明，债龄在两年半以内的贷款其提前还款率较③利率变功预期。对未来抵押贷款市场利率变低，很少受市场利率披动及其他社合因素的影响。这是动的预期也会影响借款人的再筹资倾向。当借款人由于随着债龄的延长，工作变动、离婚等事件发生的可预期抵押贷款的利率会进一步下降时，等待时机，能性增加，从而住房转乎的可能性也就增加。到抵押贷款利嘟降到最低点后再选择提前还款才是2.掘前班贷情形分析更加明智的做法。目前我国理论界对住房抵押贷敖提前还款行68 䧈??췲랽쫽뻝톰훃뗄㎣춶듻캥쪹쫕풤뛾ㆣ쿖튪쳡⠱캪쿈틔톺뿮뗣ꋙ쿂뷨탐뇭샻ꋚ쪱돉웤ꋛ뚯떽룼ꋜ敦룹닮쯦짽붵뎡첫쮥⠲뢶쏷쫜퓶볾뗖벤풭쫖틲힡퓱쫽쿄솽ꋝ퇐뗍평쓜㊣쒿튻㘸헒ꎻꆣ껔뿮풼뗃틦웚껌쪵뿉잰⧔훘뚩룼듻쟣탐ꎬ뗖붵뗄쏷싊캪퓙뻍놾럑쯻샻볓쳡晥뻝ퟷퟅ뮷뷟⧗쟥뛠ퟜ잿톺릺룄죋쯘랿벾쯹햮뺿폚탔ꆢꆪ떽뛸춬꓆쟾쫇싊룃ꆣ쫕훐틔뮹?튪솢뗍뿮쿲캪헢톺쪹죋뗖퓙쫂닮믡돯ퟷ폃폫풤쏷잰捴풭돶쫐뗄샻뺳쓜킧ꆷ쯹쫖랽쳥쿻뗘틲랿늻힡뷏횧짆뿚붻뷚뷡ꎬ쇤뇭뫜쯦퓶컒펰뫏쿐쪱?뗀틸킡뇊쿔틦낻뗄룅뿮뷸퓚ꎬ폖듻뗃퓙톺돯쪵볓돶뷨ꆢ믱뇤웚훇뮹⦡폐쫇뎡쳡싊훐펦뿗쫖쟩쏦뺭럑쟸캪닺쮮탐뻟랿뗍엤뻓틲샽틗탔믩ꆣ쏷짙ퟅ맺쿬ꛔ쫊훃ꎬ헒뷏탐뛸폅좻ꆣ릴쳡삨틲쫇뗖샻뛠폖폫뿮뷨돯듻짏ㆣ쯙돉퓙뗃뚯튲뗄ꎽ럱잰쿂놻뿶볃헟탔헢욽캪놸쫐쫕힡쯘죧퓚릺듋뛔쫜햮샭힡쟾웚짙돉훊ꎬ﮵잰캪쯘톺싊쳡듳쪹틔뗄뿮쟣긵돶놾돯죫탂풤믡샻ퟶ쮥뮹붵쓇횡듻랿춬랢놻ꆣ믱뎡쳵쪵쿄룼㗖쏀햮쫐쇤듓싛랿뗀볤뷰ꎬ캪튵쳡쓔뮹퓙ꆣ듻믱잰돌힡쿂쫐죋쟣쿲헟떽쿖뗄웚펰싊램뷟뿮쪱킩ꏔ컝랿햹탅뺭쪹좡뷏쳘뗃붻볾돵솽벾볓섹맺쇤뎡뛸뷧뗖뗄?춶퓋틸컱잰귒뿮돯ꏕ떱뗃뮹뛈랿벸뎡쓜쿲폫쫇㊸ꆣퟨ톡퓙쿬샻붵킧쮻늨쯙쳡뺭뎥?폠횻컝펰ힴ탄볃쿻뗍뇰듻틗쮮듓뿚듎ꎬ퓚룶붨믮㌩퓂힡퇓캷뛔퇠톺춶쒷폃탐쳡뮹?뗖뗄탂뿮짏랽샻릻뫳횹퓱돯쫖뛔뷨싊떽펦뚯뛈잰샺뢶ꆷ햼쫐쿬뿶ꎬ늻뗘쫪쫇믡욽뛸릺듓쏀룟돉풾듳럝랿솽뎤훎힡뷰폃튵볤잰뿮듻캪쟣잵톺뫏뗄췹틔쏦싊잿쫶헟?뷨탸캴믡ퟮ⡢ꎬ뮹맽ꆣ뿗랿뎡듙뺰믘뗖떱벫튲펰뛸맺럥뛠힡쓪늨?퓙틸햡뗄컱뺺뷡복쫜쿲볖듻춬췹벰쓚ꆣ룼죵횮샻횵튻돉럑살죋뷸뗍畲폫뻶뗖뛠헢늻컝붻솼쪹웸좨톺룱웤쿬좺펰뒺웚럇㈩쫽랿냫뚯릤쫖뿮퓋탐ꏄ뷰훐쿠쫸짙뛠ꆢ슴뿮샻쫇죧죝뗖뗍닮싊춹죋룶놾폐뗄튻뗣湯쿖뚨톺쯙듎훊맽듦틗뫃쯻믡뿚뛸듻믮췹룼힡쳥쿬벾ꆣ뚬볒틔벰ퟷ쳡폃쫇뿇죚뗄헹ꎬ쇋훖힡﮿싊뺭뫎쳡폐톺풭닮몯놣퓚훘훷뗖맘퓙늽뫳畴탐듻짏뛈샻쿖놾솿쏇쪹잨탨뿮잱풾듌뛠랿떽폫헢벾춥쫖쓚웤뇤뿉잰ꎬ튪놾냎릤폅뛡틸랢틲랿쫐쪱쓇볃펰잰맘듻돉폐퓶횮쫽경돶톺뗄돯쿂퓙뗖뿮짽짏싊쿳췐쏀뫜믮뺭룄떱샻퓚벤탨맦힡쿄쫇뷏쳡쯻뚯쓜뎥헢뢶짭특뻟훊뗄탐럅쯘쯌뎡ꎬ쎴뫏쿬뮹ꆣ뿮놾뗖몯볤쿖풭냼랿럑붵톡톺듋벯쪱짽쿂놻맺킡풾볃짆뗘싊엄샻릺힡뺭죋쟳쒣벾틲쟠톧캪잰듻짧ꆢ탔쳡새뮹룶돶튲諾늻튵컞힡뗄쫖샻횻뛔샭뷨뿮쫐죚톺쫽뺭헽틲삨닺폃쟣쪱퓱듻퓚뫏쳡ꆣ붵돆ꪽ춳돌랢쿖짏싴쮮싊랿볃쾣횱쫇캪뛸쓪킣욵뮹믡샫잰탐맽맜뻟릻컱램랿펰틔낻싊튪풭뗄뿮뎡춨듻ꆣ맘퇩쮵쫇짪쿲ꎬ쳡헻믡잰퓚캪볆튻뛈햹폐힡짽욽쮮헟퓶췻뷓뷨ꎺ럅랱웤틲믩뻍뮹캪돌샭폐?뛠ꎬꆣ믱뗖쿬벰릿쏷뷨쿈죋샻뿮듳쾵쫽쓌듦쟫움뗈잰쫐룶뇭뮹쳡뻖뗄랿쓜욽쫖뎤춨펰ㄩ톡볙탐쯘퓶돉럧調ꎬ틔쳡뗃톺뗄럇쿔뿮훁퓵싊뷰샻솿쫇뻝퓚뗖맀떱듽뮹뎡듻쿖잰쯌뇈맘뺰힡튲릻맽훘쿬죋퓱웚캪쫂볓탐꛴뷰놾쿕릵힡쫕잰듋듻훷ퟔ쓗뗍죋헢폚쳡퇹뗄ꎬ싊럇뇭낻닮퓙톺럑뇤뷨쪱뿮샻돶쯙늨뮹쫽샽믡랿쫖쪹듌쿂튲튪ퟅꆣ톡쏀붻퓚볤펰볾틲붫뫍ꆣ?랿틦뮹뫳뿮풸폚쓜뇊퓙잰뗄틲폫퇐쿟쏷릿돯듻폃믺닅싊웚슽뛈뚯뻝쳵룼붵춬룟듦맺틗뒺쿬랢쯘쿐샻뗖룟뿮뗄쪱풭릻돯뮹쳘듋쿖뺿탔ꎬ?틔죋쫇횮쓚탸쿂늻뇭힡뛸짏뛠쪹뻓솿듳퓚쿄뮻싊ꆣ짺갡쾢톺ꆢ뗄떱벰횱ꎬ쫐랿짏쏱뛠뷏헢?쫇뿉⇳쏜턡쯜
MOD瓦RNECONOMIC RES区ARCH.-黯圈圈圈E幅-为的研究还比较少见，前丽的分析主要是基于荧国但必须向借款人明确解挥该条款并得到其咽面同房地产金融界对提前还款行为已有的研究成果而意。等虑到目前挽回人民币存贷利率均未实现市场作出的。金融市场、制度环境等因素的不问决定了化，各家银行的贷款产品利率规定单一，收取违约金提前还款行为在我国有其特殊的一丽。现实中我回的银行在客户竞争上将处于劣势，应诙通过其他服购房者的提前还款行为特征却往往与西方截然不务戚优惠来补偿借款人。违约金不可能弥补所有损同。例如:失，银行一方面要通过硬件和软件的政静，降低提前(1)借贷消费观念的滞后使得金融机构发放的还贷的操作戚本，另一方酣必须加强研究，建立掘前抵押贷款平均贷款期限少于15年，考虑到提前还款还贷的风险模型，通过合理安排资金的使用来降低因素，实际的贷款寿命会更短。据金融界人士反映，风险。收取违约盘还要考虑对房贷业务发展的影响，上海居民抵押贷款的提前还款事(全部清偿)在违约金定得太高，借款人由于顾虑可能少贷或不贷，10%左右。反而对银行不利。(2)由于制度方酣的限制，腊民通过挟得新的抵(3)住房消费将是拉动中阔结济发腾的长期贡押贷款而偿还原先的抵押贷款的方案在我国就不具献因素，而低风险、商收益的抵押贷款也是国内银行有可行性。因此，在我国再筹资倾向不再成为影响居的业务发展重点，对消化银行体系的巨额"存贷娃"民提前还款行为的重要因素。有蠢要意义。我国关于抵押贷款的相关法律和规章(3)市政改造中的房朦拆迁对腊民的提前坯款还不完静，应该组织法律、金融专家和金融业人士、造成很大触动。据金融机构资料显示，很多居民首先消费者组织共同研究，在认真了解国际惯例的基础考虑将房屋拆迁安置费用于提前还款。此外，在国有上制定符合中国国情和时代发展趋势的法规。企业改革中可能产生的对老职工的一次性现金补偿2.研究抵押贷歌提前班歉模型等临时性的收入挟得也会在一定程度上影响购房者银行以及金融研究机构应加强对住房抵押贷款的提前还款行为。提前还款规律的研究，尽快制定出相应的提前还款(的房展转手对提前还款行为的影响作用将会发生的数学模型o单笔贷款的提前还款发生具有突不断增强。由于传统体制下对住房交易的限制，改革然性和不确定性，但是对于大攘的抵押贷款集合体，后房犀交易市场经历了一个快速发育的过程。伴随提前还款还是具有一定的规律性的。英国开展抵押存最房的交易套珊，将套现所得用于提前偿还贷款贷款有70余年历史，目前巳统计研究出荧国的抵押的行为也会增多。贷款提前还款模型。银行依据提前还款发生规律的数学模型，预测出提前还敖的发生额度，争取做到来王、住房抵押贷款提前偿还风险的防范对策闹绸缪，光分安排好提前还款额的资金再边用，从附提前还款带给银行的结济损失是确定的，但是降低资金闲置的损失。提前还款的发生却是不确定的，因此提前还款必然3.开展住房抵押贷款证势化给银行的收益带来风险。针对提前还款风险产生的开展住房抵押贷款证券化，银行将抵押贷款出不同原因和带给银行的不同损失，建议银行防施提售给发行抵押贷款证券的专业机构(SPV)，这样就前还款风险服从以下三方闹着芋，并制定相应的风能使银行有般地将诙风险转移出去。SPV作为收集险防施措施。抵押贷款并发行住房抵押贷款的专业金融机构，可1.对提前还敷衍为收取罚歌以根据提前还款的规律，通过发行不同期限的规期、(1)过去签订和执行的抵押贷款合间，由于没有中期和长期债券组合，将包含提前还款的各项资金明确规定违约金的收取、计算方法，加上银行一直对支付给债券的购买者，有效控制提前还款对SPV产提前还贷持欢迎态度，突然单方面规定收取违约金生的风险。对借款人不公平，也无国际惯例可循，因此收取违约住房抵押贷款证券化(mortgagebacked securiti›金缺乏依据。zat˛on, MBS)，是将金融机胸的住房借贷资产经过一(2)新接订的抵押贷款合间，银行可以规定对一系列组合，再配以相册的借用扭保和借用增级，使其定年限(如三年)内的提前还贷收取一定合理费用，产生的未来现金流(主要是利息收益)的收益权转变69 ??췲랽쫽뻝캪랿ퟷ쳡릺춬⠱뗖틲짏⠲톺폐쏱⠳퓬뾼웳뗈뗄⠴늻뫳듦죽룸잰쿕ㆣ쏷뛔뷰뚨떫틢뮯컱쪧뮹럧캥랴쿗쿻㊣틸랢좻듻쫽폪붵㎣뾪쫛쓜틔훐횧짺힡扡獥穡쾵닺튻捵捫㘹뗄뗘돶잰랿ꆣ⦽톺쯘몣ꎥ⧓듻뿉쳡⧊돉싇튵쇙⦷뛏솿탐틸춬뮹럀꺶⦹좷뷨좱⧐쓪뇘ꎬ믲쿕풼뛸⧗틲훘늻럑훆껑짺탔뿮톧돱뗍꺿햹룸쪹룹웚뢶瑩쇐ꆢ物敤ꆪ瑩퇐닺뗄뮹헟샽듻ꎬ뻓ퟳ짓뿮탐잰탕뫜붫룄쪱뿎퓶컝랿캪풭랶퓌맦랦싇쿞탫뾼룷폅틸ꆣ뷰뛔ꆷ쯘컱튪췪뚨킾틔뫍폐쳡쒣랢뻝룸럧뗖潮ퟩ힡ꆪ뺿뷰ꆣ뿮뗄죧쪵쏱폒?뛸탔뮹ﺸ듳랿룯?잿붻튲틲럧듫ꗇ뚨듻죋틀ꦶ⣈쿲싇볒퓚믝탐닙쫕틸뿏ꎬ랢틢짆ퟩ럻뾵벰쫽늻㜰잰탍맗쳡뎤햮쿕톺뫏캴랿뮹죚뷰탐쳡ꎺ﮷욽볊뗖ꆣ욶뎥뿮쓔뒥컝훐뗄틗붻믡듸쫕뫍쿕쪩낻ꦶ캥돖늻뻝ꦵ뷨떽틸뿍살튻ퟷ좡뗃뛸햹틥ꎬ횯뫏훑맦톧좷폠돤쿐ꆷ폐늢잰웚좯듻䵂뗖뇈뷧죚캪잰톹뻹뗄톺좷뮹틲탐뚯닰뿉쫕횶평쫐틗퓶룸랢틦듸펦ꆣ릿ꦺ풼뮶릫쒵ﷄ뿮쒿뮧늹랽돉쒣캥첫늻톽뗍훘릲훐몴싉뚨쫇쓪풤럖훃뾵킧햮匩퓙쿖톺뷏뛔쫐퓚뮹?듻뷃풭듋캪킵ꆣ잨쓜죫퓌폚뎡쳗뛠틸짺듸룸듓췖뷰펭욽훑죋잰뗄뺺뎥쏦놾탍풼룟샻ꯊ럧뗣컒룃춬맺﮿퇐탔뻟샺쒣닢낲뗘탐뿮좯릺횤ꎬ엤듻짙쳡뎡컒뿮쿈ꎬ뗄쒷뻝낲닺믱ꆣ뒫뺭쿖탐좴살틸틔탎듐첬몴쓚쏷헹뷨튪뷰쟀쿕맺ퟩ퇐뺿폐쪷탍돶업쯰붫힡싲좯쫇쇷뿮볻잰ꆢ맺탐쓖웚쫙뗄쓏퓚훘뿎뷰훃짺뗃낻춳샺ꎬ쫇럧쿂킵쫕뛈튲﮿좷짏춨쇭뮹뷨궶뛔맘횯뺿쟩믺떥떫튻ꆣ쳡뫃쪧횤룃랿맦뫏헟뮯붫쿠⣖ꎬ뮹훆폐캪춺쿞쏼쳡?뗖컒튪?죚럑뗄튲릿쳥쇋붫뺭늻쿕죽허쒵좡컞뷢죋닺맽튻뿮꿖룟쿻폚램뫍낻릹뇊쫇뚨쒿틸잰ꆣ좯럧싉⡭뷰펦잰뿮뛈웤쳘짙믡욣톺맺틲믺폃뛔훆튻쳗볃좷ꆣ늻랽ꆷ훑ꆢ춻쿍쫍쏱욷뒦펲뫏뾼죋킹쫕뮯뗖싉퓚쪱릿펦뺡듻뗄탐뮹쿕ꎬ붫폐潲죚쏦탐뮷쳘헷릵폚룼뮹겾듻퓙쯘ꢶ릹샏퓚탎쿂룶쿖쯰뚨헫춬ꎿ몴볆좻볊겣룃뇒샻캥볾샭싇평諭틦틸톺ꆢ죏듺볓뿬뿮맦틑틀꾻ꎬ춨냼킧瑧믺탅쟀뎥뗄캪뺳쫢좴쎽ㄵ뛌뿮폃돯ꆣ풾쳡횰튻ꪵ뛔뿬쯹쪧쯰ퟅ?﮿쯣떥맟곒듻쳵듦싊쇓풼뫍뇘낲폚궼탐뷰헦랢ꏐ잿훆듳싉춳뻝틸튵틆맽몬뿘慧릹뮹럖틑뗈뗄췹쓪ꆣ싊폃쇏잰릤뚨쓓힡쯙뗃쫇ꎬ쳡쪧쫖랽샽쫕뿮듻맦쫆뷰죭탫업랿맋쎷뗖쳥죚쇋햹?뛔솿탔볆랢뛮탐믺돶훆떣ꋊ럧컶폐틲튻췹?ꎬ뻝⣈ꢹ랽쟣쿔뮹뗄돌냏랿랢폃좷잰쿍램쏦뿉킿좡늢샻뚨늻볾볓듻싇ꋕ톺쾵뷢쟷힡돶퇐짺붫릹좥탐쳡놣헒쿕훷뗄쯘쏦폫調뾼뷰ꮲﶻ낸쿲쓌쪾뿮튻뛈붻폽폚뚨듋뮹붨늢겣ꎬ맦톭짒뗃싊떥펦뿉잿튵릵듻쿠볒맺쫆랿뗖ꆣ뺿뛮⡓늻잰뫍튪퇐뗄ꆣ컷릷싇죚뿇퓚늻ꎬ듎짏틗쳡뿮틩훆곓볓뚨풹떽뻹튻룃쓜룄컱쒳뻞맘뫍볊뗖펦톺쏀돶뛈뷰偖卐춬뮹탅럀쫇뺿늻쿖랽ꊷ떽뷧쏐컒퓙낻뫜듋탔펰쎽뗄맽잰ꎬ럧틸뚨짓짏쫕틲뫏웤캴춨쏖짆쪹랢짙꓆튲뛮램뷰맟톺듻맺쏀⦣囗죚웚뿮폃믹돉춬쪵뷘억쳡죋ꔩ습맺릿뛠췢쿖쿬ꮻ쿞돌뎥랶떫뮹쿕탐쿠?틸좡듋ꢶ샭쫩쫕맽늹ꎬ폃햹듻?쫇ꆰ싉죚샽맦짺뿮뾪헹퓋곕믺룷뛔퓶틦폚맻뻶훐좻?잰쪿퓚쒵뻍캪뻓ꎬ뷰릺훆ꆣ뮹쫇뿮닺럀펦믓탐캥쫕퓒럑쏦쿖좡웤쯹붵붨살뗄믲맺듦뫍튵뻟벯햹맦폃돶릹쿮卐벶좨뛔쏀뛸뚨컒늻뮹랴?펰쏱퓚늹랿ꎬ냩듻뇘짺랶뗄튻풼좡폃춬쫐캥쯻폐뗍솢붵쓚맦죋믹뫏뗖싉ퟶ料햼뛌嚲뺭닟맺쇋뿮펳뻟쿬쫗뎥헟룄쯦좻뗄쳡럧횱뷰캥ꎬ뎡풼럾쯰뗍듻틸닮헂쪿뒡춻쳥톺떽듓?뿉웚맽쪹뇤ꎬ뻓쿈폐룯뛔풼뷰잰탐ꆱꆢ캴뛸튻웤
·皿回回回回∞6年第7期为可在金融市场流动、倍用等级较高的债券骂自证券SPV在我回其构建还处于摸索阶段，在这一过程中的技术和过程。可以更多借鉴国外的经验。一种方案是建立国有(1)住房抵押贷款证券化的优势独资的SPV，可考虑由各商业银行、财政部、银监①有助于降低商业银行的经营风险。在没有进会等联合出资成立SPVo在证券化初期，SPV由政行证券化之前，住房抵押贷款是作为银行的→明长府直接控股，利用国家信用提升证券的信用等期资产，期限大多在20年一30年之间，而贷款的来级。笔者认为，国有独资的SPV在我回现阶段具有概大多是5年期以下的短期存款，这就使银行的资特殊的优势。另…种方案是由金融资产管理公词产与负债不相脏配，容易产生流动性风险。银行通过(AMC)为主发起设立证券化特设机构。AMC可以联将长期贷款征券化的方式获得流功性资金，解决了合政府、其他金融机构进行重组，形成一个有限责任流功性不足的问题。公司，其业务主要是收购银行的住房抵押贷款和不②有利于提高我国房地产市场的运作效靡。商良资产进行证毋化处理。该方案将AMC的当前职能业银行进行抵押贷款的证券化其贷款必须达到一定和未来发腿方向较好地结合在一起，也可以较快地的规模，而目前我国的住房抵押贷款仪白银行贷款建立起SPVo的1%.而从实行证券化国家的经验来看，这→比例③在金融机构之间培宵抵押证券交易市场。根在20%以上，因此银行推行房贷证券化必须适当扩据国际惯例和我国实际情况，住房抵押贷款班券的大贷款规模，这样会带动住房需求的扩大，有利于缓持有人应以机构投资者为宜。通常…笔住房抵押贷解四前房地产市场供大于束的周圃，降低商品腾空款最低也要在10万元以上，与之相应的证券的酣值置率。另外，证券的投资人为降低违约风险发生的损和发行价格也较高，这是众多中小投资者难以承担失，通常要求房产具有较高的变现能力，因此，在购的。从而，机构投资者和一楼金融机构就成为该种证买证券时投资人也会增虑贷款者的房产质囊，这使券的主耍持有人，这对于整个金融市场的运行和发得银行在进行贷款时也会选择质盘较好且有升值潜展具有茧关重要的作用。…方面，众多机构投资者的力的房产作为抵押，从而进一步剌激了购房者对优介人会增加抵押证券的流动性;另一方闹，住房抵押质房产的需求，加速了房地产市场的优胜劣汰。证券市场还可成为各金融机构之间融通细期资金的(2)我罔住房抵押贷款证券化的实现途径一个渠道。①为住房抵押贷款证券化提供法律支持。按照我罔目前的法律法规，住房抵押贷款证券化的发起参考文献:和越雷都缺乏相应的法律依据。着实施M肘，我阔法1.陈钊:{住房抵押贷款提前偿还行为分析}.{上海金融》律法规应该尽快明确商业银行具有出售住房抵押贷2001年第1期。款、从事MBS业务的权利，还要解决一般债权能沓2.何德旭:{中国住房抵押贷款证券化可行性分析}.<金担保以及对金融机构投资流向的限制等问题。资产融研究}2000年第9期。证券化的顺利实现必须要有健全和有效的法律体系3.施方:<住房抵押贷款中提前偿还行为的研究}，{国际做保障。国家可以通过制定《资产证券化法)，对SPV金融研究}2001年第9期。4.施方、俞自由、黄保佳:{住房抵押贷款的比例提前偿付的法律地位、性质、证券发行、二级市场转让流通、监模型>.{数瑛统计与管理>2003年第5期。管部门等做出明确规定。此外，在证券发行、承销、交5.王重润、曹振良:{住房抵押贷敖中的提前偿还风险分易过程以及会计制度上，现行法律法规都存有一定析>，{中国房地产}2ω2年第7期。的漏洞。6.谢东海、熊欣:{住房抵押贷歉提前还贷违约金的国际②辛苦于构建特殊目的机构(SPV)。证券化过程比较>.(国际金融研究}2003年第6期。中最关键的中介机构就是SPV，它在证彝化过程中作者简介:刘海东，北京大学光华管理学院金融学博士承担了借用增级和证券的发行工作，是连接货币市(北京100871 )。场和资本市场、投资者与发起人的重要纽带。然而i责任编辑:章均]一70一??췲랽쫽뻝ꆪ캪뗄⠱ꋙ탐웚풴닺붫쇷ꋚ튵퓚듳뷢훃쪧싲뗃솦훊⠲컒뫍싉뿮떣횤ퟶ맜틗훐돐뎡卐뿉뛀믡뢮벶쳘⡁뫏릫솼붨ꋛ뻝돖좯햹뷩튻닎ㆣ㈰㊣죚㎣뷰㒣쒣㖣컶㚣뇈ퟷ⢱ꆾ〱놾㜰꺳꺺퇐껊죚탍껍ꆷ껐뷏헟퓰뿉벼⧗폐횤듳폫뎤뚯틸맦ㆣ㈰듻쒿싊ꎬ뗄랿⧎캪맺퓋램ꆢ놣좯늿맽슩ퟅퟮ떣뫍囔틔뗈횱ꆣ쫢乃헾쮾캴솢퓚랢뻟죫룶뾼〸좦쓪?튻싮캵뺿ꦷ퇐뮶볲죎㜱퓚쫵ꆷ훺좯닺뛠뢺웚탔샻탐쒣ꖣꎥ뿮잰ꆣ춨랿특힡쒿펪맦듓틔뮯헏싉쏅돌뚴쫖맘쇋?룼뗄솪뷓뇊⧎뢮ꎬ살웰뷰볊죋뗍훷폐믡쫐쟾컄뗚좣싐⤲붣뺿붡ꎬ?ꆶꮺ뷩⦡뇠붮뷰뫍뾵폚뮯ꎬ쫇햮듻늻뷸겶틔맦랿쇭뎣쪱퓚닺뗄𧻓잰뚼펦쫂벰ꆣ뗘뗈릹볼탅놾특뛠卐뫏뿘헟폅ꆢ웤랢죚맟튲볛뛸튪훁퓶뎡뗀쿗㇆?몡〰⤲ꋓꆶ훐ꎡꎺ벭?죚맽훑붵횮웚㗄늻뿮ퟣ쳡탐뛸짏쒣뗘췢튪춶뷸ퟷ탨ꆷ뗖뗄좱룃䵂뛔쮳맺캻ퟶ벰붨폃쫐陼뷨嚣돶막죏쫆웤튵햹嚡믺샽틔룱ꎬ돖맘볓뮹ꆣꎺ뛗몡ツ〰쫽ꊲ맺ꋐ쇵ꎺ?쫐돌몴뗍잰쿞쿠횤뗄룟뗖쒿폊ꎬ닺쟳탐캪뾵톺램랦뺡叒뷰샻볒ꆢ돶믡쳘훐퓶뎡본겿ꆣꋆ쯻컱랽?릹뫍믺퓚튲폐훘뿉ꆷ뛖㇄퓓샭?랿?볊몣헂믨뎡ꆣ﮿짌ꎬ듳?욥좯컊컒톺잰뗐틲헢쫐횤랿죋듻뗖훑싉쿠뿬뗎죚쪵뿉탔쏷볆쫢뷩벶ꆢ립맺즿돉샻쇭뷰훷쿲횮릹뷏튪뾵킹?즡춳뗘삣뚫뻹뎼쇷튵힡뛠퓏엤뮯쳢맺듻컒탖듋퇹뎡좯닺튲뿮톺볓몴램펦쏷믺쿖틔훊좷훆쒿뫍춶ꢻ췢볂솢폃튻죚튪뷏볤췲룟ꎬ뗄횤캪훑𧻓웚?ꊻ볆벣몡ꆿ몴ꆷ웚욱폫몡⤲뛗퇐놱뚯틸랿퓚습ꎬ뗄ꆣ뿮맺믡릩뻟쪱쯙﮿횤맦좷쓈릹뇘춨ꆢ뛈릴쟓卐폐훖ꋖ믺쫇뒦뫃엠쪵풪헢ퟷ좯룷쓤﮿뾵ꆣꎼ맜뛗〰ꆷ뺿뺩ꆢ꾻탐뗖㈰쒶죝랽뗘뗄듸듳춶폐뾼튲듓쇋좯ꎬ램짌ꣀ탫맽횤뚨짏믺뻍헟ꛓ뺭즸嚡볒뛀릹쫕샭폽볊틔헢뛔폃뷰쒫훑톣샭ꆷ㋄뾵⤲듳탅꾵뗄톺쓪쳆틗쪽닺횤힡꾹췆뚯폚뷏싇믡뛸랿뮯싉튵ﮣ튪훆좯ꆣꎬ릹쫇폫?퇩ꏔ낸꾻뷸릺뷡뗖쟩캪짏뫍쇷죚몴탌몡⤲뾵훑〰톧퓑폃쓓뺭듻튻?닺믱쫐좯랿謁탐힡쟳죋룟톡뷸뗘꾻쳡틀틸겻쇷폐뚨랢듋쿖⡓卐ﻋꆣ쳒?뗄쫇꿌룃뫏톺뿶틋ꎬ훚헻뚯믺낳﮿뛗〰훑?몴㏄맢뗈엊펪뿮㌰짺뗃뎡뮯뗖튵랿뗄캪퓱튻닺꾵릩뻝탐맒쿲붡ꆶ췢偖嚣웰뗒쳡卐평?훘랽퓚횤ꎬꆣ폫뛠킩룶탔릹ꖻ낳ꆷ㏄몴웚﮿뮪ꇱ벶?럧쫇쓪쇷뗄웤톺쒾듻탨뻖붵뇤헟훊늽쫐쓊램ꆣ뻟ꪽ좫ꆢꎬ⦡곋릤죋ힶ훖꾻짽囔뷰ퟩ낸튻좯힡춨횮훐쏦ꎻ말ꖻ뾵﮿?맜⇋뷏쿕ퟷ횮곕뚯퓋듻귑횤쟳쏦뗍쿖뗄솿듌뎡뗏싉죴폐쿞뫍닺뛾퓚ꏖﳔ캣랽킡꾳?죚調ꎬ힡붫웰붻랿뎣쿠쇭볤탎꾻말훑?웚샭ꪷ꾿몴웚킵낻톧룟ꆣ캪볤탔ퟷ뿮좯뗄ꎬ캥쓜랿뷏벤훍횧쪵돶훆폐횤벶램?훘곔낸ꊲ특릡탎䅍틗뗖튻펦춶믺쫐훚죚?훎짐ꪵ﮿ꆣ쓌릴풺뗄퓚틸ꎬ췊럧킧뇘뷶뒿뮯삩붵풼솦닺뫃쇋폅뺾돖횤쪩쫛뮰뗈좯쫐맦꾻쫇튪?웕?𢡊ꍁ돉뗖䎵튲톺뇊릹뎡뛠랽춨탐쓑뷰햮쎻탐뛸맒쿕뷰싊탫햼뒣뇘듳뗍럧ꎬ훊쟒릺쪤?ꆣ좯䵂힡컊뗄뮯뎡랢뚼꾹꾻솬얦붨ﺲ걓탅횽맜䵃튻톺쒵뿉듻횤헟뻍믺쏦뛌랣풷킾쒱낳ꗔ죚?좯폐뗄듻ꆣꎬ듯틸곕탫짌쿕틲솿랿쇓내뮯厣껈쳢램탐듦ﶳ꾹뷓듸뮹솢뾡偖폃ힶ샭뿉룶뇇틔뿮쓑돉퓋릹웚겡훎뾡죀ꖻ벽톧탍뷸튻뿮킵틸뷢짌떽탐쫊폐욷랢듋ꎬ짽헟청헕뗄곎뗖꣄ꆣ싉ꆷ죃ꆢ?ﶳ믵맺ꋒ평뗈캾릫틔냖뷏룹횤캪춶힡⇋뛉랣릷늩횤쿮뗄쓗탐뻶튻듻뮱떱샻랿짺ꎬ헢횵뛔ꆣ랢특톺?쳥쇷돐쳖뇒좻폐헾?쮾솪쿞뫍냄뿬좯쏦룃뷰쾺랣겡쒹쪿?좯뎤살?춨쇋뚨뿮죀삩폚뿕뗄퓚쪹잱폅웰覆듻닺쾵뛔쿺쫐뛸퓰늻뗘횵떣훖랢헟뗖ꎽ겡뚹낳햷謁뚽謁ꖸ맽?뮺쯰릺卐ꆢ죎횤뗄톺??볠붻?
