个人房屋贷款政策制度、产品体系及
操作流程
住房金融业务部
王中平
2009年8月
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目录
第一部分 个人住房贷款业务（一手）
第二部分 个人商用房贷款业务（一手）
第三部分 二手房贷款业务
第四部分 债务置换类个人房屋贷款
第五部分 个人贷款最高额担保
第六部分 个人循环贷款
第七部分 存贷通业务
第八部分 个人贷款营销外包
第九部分 个人住房公积金贷款
第一部分 个人住房贷款（一手房）
（一）（一） 基本含义和分类基本含义和分类
（二）（二） ““间客式间客式””个人住房贷款个人住房贷款
（三）（三） ““直客式直客式””个人住房贷款个人住房贷款
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（一）基本含义与分类（一）基本含义与分类
含义： “一手个人住房贷款”是指贷款人向借款人发放的，
用
于购买房地产开发企业（或集资建房单位）依法建造、销（预）
售住房的贷款 。
1.贷款的主体特定：只能是自然人。
2.销售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的“房地
产开发企业”。但集资建房单位除外。
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（一）基本含义与分类（一）基本含义与分类
按营销渠道的不同即是否由合作机构推介（更确切的说，按
照或是否由开发商承担阶段性担保责任”），一手个人住房贷
款分为：
●间客式个人住房贷款业务（传统模式）
●直客式（直贷式）个人住房贷款业务
“间客式”、“直客式”只是营销渠道的不同，额度、期限、利
率、
还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保
方式以及业务操作流程。
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概述
合作机构准入管理
按揭项目准入管理
一手个人住房贷款业务
（二）间客式个人住房贷款业务（二）间客式个人住房贷款业务
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含义和基本流程含义和基本流程
含义：“间客式个人住房贷款”是指通过与房地产开发企
业
签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户
并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。
间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办
理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户
资源。
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⑴合作机构准入管理（房地产开发企业准入）
⑵按揭项目准入管理
⑶单笔个人住房贷款
●贷款条件
●贷款担保
●操作流程
含义和基本流程含义和基本流程
合作机构准入
按揭项目准入
单笔贷款操作流程
部分
特殊
情形
可省
略准
入环
节
一
般
操
作
流
程
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个人房屋贷款合作机构包括：房地产开发企业、房地产经
纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司）。合作机构
管理遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原
则。
房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司的准入在
“二手房贷款业务”中介绍
合作机构准入管理合作机构准入管理
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（一）基本条件
1、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；
2、有固定经营场所，经营规范，制度健全；
3、财务状况良好，有一定资金实力；
4、信誉良好，无拖欠银行贷款；
5、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；
6、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；
7、我行要求的其他条件。
合作机构准入管理（准入条件）合作机构准入管理（准入条件）
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（二）特定准入条件：
1、我行或他行评定的信用等级为BBB级（含）以上，如为
新建房地产企业或项目公司，其控股股东在我行或他行评定的
信用等级为A-级(含)以上; 对按揭项目为现房或纯按揭的房地
产开发企业，可不评定信用等级。
2、注册资本金1000万元（含）以上；
3、具有合法有效的房地产开发资质；
4、我行近三年已发放过开发贷款，且未出现过不良记录
的，可以直接纳入房地产开发企业准入名单（合作机构准入特
殊情况之一）。
合作机构准入管理（准入条件）合作机构准入管理（准入条件）
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5、保证金的留存管理。承担连带保证责任的，还要具备较强
资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的
相应比例存入保证金，保证金比例由各二级分行根据项目风险状
况和同业竞争情况自行确定。保证金实行专项存储、专户管理。
符合下列条件之一的，可免存保证金：
1.信用等级为A-级（含）以上的，可免存保证金；
2.已达到现房标准并可在三个月内落实抵押登记手续的，可
免存保证金。
合作机构准入管理（准入条件）合作机构准入管理（准入条件）
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（三）禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：
1、已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录
的机构；
2、有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构；
3、内部管理混乱或资金严重短缺的机构；
4、已经或即将丧失履行债务能力的机构。
合作机构准入管理（准入条件）合作机构准入管理（准入条件）
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调查由贷款经办行负责，要求企业提供以下资料：
（一）合作机构准入申请审批表；
（二）经年检的营业执照;验资报告；公司章程；组织机构代码
证；经年检的税务登记证；有贷款记录的，还须提供贷款卡。
（三）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；
（四）最近一期企业财务报表和经审计的上年末财务报表；
（五）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书
（六）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权
代理人应同时提供授权委托书；
（七）个人控股股东和总经理的身份证件； ；
（八）我行要求的其他资料。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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调查同意的，调查人要出具调查报告，在《合作机
构准入申请审批表》上签署调查意见，交贷款经办
行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报二级
分行个人贷款营销部门审查。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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合作机构的审查工作由二级分行个人贷款营销部门负责。审查
人在《合作机构准入申请审批表》上签署审查意见。
●房地产开发企业的准入，由二级分行审批，并报省行备案。
● 其他合作机构的准入，报省行审批
对准入名单内的房地产开发企业、房地产评估公司、房地产经
纪公司开设的分公司，可直接建立业务合作关系，无须再单独
申报准入。（合作机构准入特殊情况之二）。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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●信贷管理部负责督导信贷管理分部对合作机构进行监测与
分析，定期通报，必要时进行现场检查。
●合作机构的关系维护工作由贷款经办行负责。
●合作机构的预警与退出由省行负责。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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出现下列情况之一，对合作机构实行预警：
（一）合作机构推荐的借款人个人房屋贷款不良率连续三个
月超过2%；
（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全
造成影响的；
（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司
法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对我行资金安全造成
影响的；
（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物
中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；
（五）担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金；
（六）其他需要预警的情况。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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预警：对预警半年（含）以上仍未撤销处罚的合作机
构要终止合作，且不得进入下一年的准入名单，确需与预
警合作机构签订合作协议的，须报省行个人贷款营销部门
审查同意，并由行长或分管行长进行审批。对预警的合作
机构还要采取以下措施：
（一）经办行审慎受理其推荐的业务，并跟踪检查；
（二）审批部门要从严审查其推荐的业务；
（三）信贷管理部门加大存量贷款监测力度，并跟踪整改
情况。
预警合作机构经过整改符合准入标准的，可向省行申
请撤销处罚。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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对存在下列情况之一的合作机构实行退出：
（一）组织或协助他人制造“假按揭”贷款；
（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续
三个月超过5%；
（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重
大案件；
（四）未通过年审；
（五）其他需要退出的情况。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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退出：退出的合作机构2年内不得进入准入名单。新
设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理
且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的，2年内
也不得列入我行准入名单。对退出机构采取以下措施：
（一）书面通知合作机构停止合作；
（二）贷款经办行和审批部门一律不再受理、调
查、审查审批、签批其推荐的贷款申请；
（三）信贷管理和风险管理部门要加大存量贷款监
测力度。
合作机构准入管理（合作机构准入流程）合作机构准入管理（合作机构准入流程）
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受理工作由贷款经办行负责。填妥《按揭贷款项目申
请审批表》并提供以下资料：
（一）公司资料。
1. 企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书
及身份证；
2.最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业
财务报表；
3.房地产企业开发经营资质证书；
4.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办
妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带
担保的书面承诺。
按揭项目准入（受理）按揭项目准入（受理）
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（二）项目资料
1、现房项目资料：
（1）项目竣工验收合格报告；
（2）商品房销（预）售许可证；
（3）若属合作建设的项目，需提供合作开
发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效
委托书；
（4）项目户型平面图。
按揭项目准入（受理）按揭项目准入（受理）
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2、期房项目资料：
（1）项目立项批文及可行性研究报告；
（2）“四证”齐全；商品房销（预）售许
证可在贷款发放前补充提供
（3）合作开发项目需提供合作开发合同及
方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（4）项目的预算报告或投资估算表及后续
资金落实情况。
按揭项目准入（受理）按揭项目准入（受理）
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3、集资合作建房
集资建房的单位及项目须符合国家及当地政府有
关规定。其中，事业单位以外的其他企业申请集资合
作建房，在我行的信用等级须在A级（含）以上。需提
报以下资料：
①集资或合作建房方案；
②集资或合作建房方案批复（上级及政府主管部门批
文）；
③集资或合作建房项目“四证”；
④集资或合作建房协议和集资款收据。
按揭项目准入（受理）按揭项目准入（受理）
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注意：合作机构准入过程中已提供的企业资
料可不重复提供；对我行已发放开发贷款的项
目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大
异常变化，所需企业、项目资料可不重复提
供。
按揭项目准入（受理）按揭项目准入（受理）
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按揭项目准入的调查：
由贷款经办行负责，实行双人调查制度，
项目调查人对调查资料的真实性负责。项目调
查人在收妥资料后，应在规定工作日内约见申
请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行
核查与分析，提出调查意见，并在《按揭项目
申请审批表》签署意见，提交调查报告。
按揭项目准入（调查）按揭项目准入（调查）
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对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终
止调查不予受理：
1.建筑工程质量不合格的项目；
2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重
短缺等因素可能“烂尾”的项目；
3.不能提供合法“四证”的项目；
4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼
阶段的项目；
5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件
的项目；
6.开发企业或法定代表人有不良信用行为记录。
按揭项目准入（调查）按揭项目准入（调查）
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●审查工作由二级分行个人信贷业务部门负责，审
批工作由二级分行行长或经授权的副行长负责。
●项目审查人审查同意后在《按揭贷款项目申请审
批表》上签署审查意见后，上报审批。
●有权审批人审批通过后，贷款经办行与开发企业
签订《按揭贷款业务合作协议》；审查审批不符合贷款
条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。
●签订《按揭贷款业务合作协议》，应主要明确按
揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内
容。
按揭项目准入（审查）按揭项目准入（审查）
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按揭项目档案内容包括:
1.按揭项目申请资料；
2.《按揭贷款业务合作协议》；
3.对该项目的审查意见及贷后检查记录；
4.其他必要的资料。
按揭项目准入（归档）按揭项目准入（归档）
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合作机构和按揭项目准入中的几个特殊情况：
之一：我行近三年已发放过开发贷款且未出现
过不良记录的，可以直接纳入合作机构准入名单。
之二：准入名单内的房地产开发企业、房地产
评估公司、房地产经纪公司的分公司，无需申报合
作机构准入，直接纳入名单。
几个特殊情况几个特殊情况
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之三：按揭项目准入时可不重复提供合作机构
准入时已提报过的企业资料，对我行已发放开发贷
款的项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目。无
重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提
供。
之四：我行开发贷款支持的按揭项目，其调
查、审查工作与开发贷款同时进行，开发贷款审批
通过后，贷款经办行对按揭项目自行进行准入，签
署按揭业务合作协议后向二级分行报备。
几个特殊情况几个特殊情况
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之五：现房按揭项目的准入要求。
对现房按揭项目，贷款经办行落实以下条件的
情况下，可不对开发企业和项目进行准入审查审
批，可不与开发企业签订按揭合作协议：
（一）项目已竣工验收；
（二）具有良好的区位环境、建筑品质、户型
设计、基础设施建设配套完善，物业管理规范；
（三）定价合理，销售前景良好，不存在滞销
的风险。
几个特殊情况几个特殊情况
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之六：大型优质房地产开发企业（含其控股51%
（含）以上的项目公司）及其项目的准入管理要
求。在满足下列条件的情况下的大型优质房地产开
发企业及其开发项目，贷款经办行可自行准入，并
向二级分行报备；经办行可不与房地产开发企业签
订按揭合作协议，开发企业可不承担阶段性担保责
任。
几个特殊情况几个特殊情况
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（一）开发企业注册资本5000万元（含）以
上，开发资质二级（含）以上；
（二）项目区位环境良好，建筑品质优良，总
建筑面积达到5万平方米以上；对地段和建筑品质
特别优良的项目可适当放宽总面积限制；
（三）明确贷款资金由借款人授权直接划入开
发企业账户；
（四）能够办妥合法有效的预告登记；
（五）确保项目能够正常交付使用。
几个特殊情况几个特殊情况
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之七：总行名单内大型优质房地产开发企业（含控股51%
（含）的项目公司，下同）及其项目的准入管理要求。
（一）省行与名单内企业就其独资企业及控股企业年度内开
发的按揭项目签署全面按揭协议，各经办行可不再单独签签署。
（二）对名单内客户的独资企业或控股企业与我行合作开展纯
按揭业务的，可免除开发企业准入的审查审批，按揭项目由经办
行自行准入，并向二级分行报备；
（三）对名单内客户的独资企业或控股企业开发项目，发放
贷款前能够办妥预告登记的，经办行可不与企业签订按揭协议，开
发企业可不承担阶段性担保；
（四）调查、审查实行绿色通道，简化对借款人的调查审查审
批手续。
几个特殊情况几个特殊情况
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一手个人住房贷款业务（间客式）一手个人住房贷款业务（间客式）
● 贷款条件
● 贷款用途
● 贷款担保
● 合同要素确定
● 操作流程
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贷
款
条
件
借款人条件
贷款用途
贷款担保
身份证明
婚姻证明
偿债能力证明
信用证明
购一手/二手房
购车位
置换债务
（一）贷款条件（基本结构）（一）贷款条件（基本结构）
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（一）贷款条件（身份、婚姻）（一）贷款条件（身份、婚姻）
1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18-65周
岁（含）之间；外国人以及港、澳、台居民应在境内居
住满一年并有固定居所和职业；
2.具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿或
其他有效的身份证明）；
3.有效的婚姻状况证明（结婚证明或离婚证明或单身
声明或其他证明借款人婚姻状况的证明）；
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（一）贷款条件（信用）（一）贷款条件（信用）
4.具有良好的信用记录和还款意愿。
（1）CIIS、人行征信。 “禁入”类客户，各
级机构不得与其发生新的授信业务； “关注”类
客
户，原则上不得与其发生新增授信业务，否则必
须提供充分理由和说明，并经过有权人批准。
（2）对于原有住房贷款有连续违约3个月以
上违约记录的借款人，再申请住房贷款，均不予
受理。（工银办发【2008】161号）
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（一）贷款条件（信用）（一）贷款条件（信用）
（3）对因欠缴信用卡年费而出现违约记录的
客户，如客户能补缴年费并由发卡机构出具违约
原因说明，可为其办理个人住房贷款业务。
（4）对由于疏忽等原因造成1000元（含）以
内信用卡小额欠款且不属于禁入类的客户，可在
客户归还欠款并出具相关说明的前提下，办理业
务。
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（一）贷款条件（偿债能力）（一）贷款条件（偿债能力）
5.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷
款本息的能力；
(房屋贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收
入≤50％；(房屋贷款的月还款额+月物业管理
费+其他债务月均偿付额)/月均收入≤55％
利用上述公式计算还贷比时，主借款人与
共同借款人的收入以及负债应一并计算。
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（二）贷款用途（二）贷款用途
1.贷款用途管理要求
总的要求。严禁发放无确定贷款用途的个人
贷款，严防贷款资金被挪用，防范流入证券市场 。
个人住房贷款用途管理要求。购买或建造的
商品房、经济适用房或车位等必须符合国家有关规定且
产权清晰。禁止向购买违规建设房屋的借款人发放个人
房屋贷款；禁止向购买宅基地、农民住宅或其他“小产
权房”的城镇居民发放个人房屋贷款。所购住房必须主
体结构已封顶。
产权式酒店和酒店式公寓的界定
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（二）贷款用途（具体用途）（二）贷款用途（具体用途）
●具有所购住房的商品房销（预）售合同
或意向书；
●具有支付所购房屋首期购房款的能力。
与”个人房屋抵押贷款“的区别
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（三）贷款担保（三）贷款担保
●一手个人住房贷款担保方式包括：“抵押登记办妥
前的阶段性担保”和“正式的抵押登记”。
●期房按揭贷款，原则上应办理期房的抵押预告登
记，对当地政府尚未建立预告登记制度的，应办理预售
合同备案。
●担保方式：抵押、保证、质押、组合。抵质押担
保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保
注：“预告抵押登记”不是严格意义上的担保方式。所
以
不能因为办理的“预告抵押登记”就不再提供阶段性担
保
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（三）贷款担保（阶段性担保）（三）贷款担保（阶段性担保）
一手房的阶段性保证担保包括：
1、房地产开发企业或集资建房单位的阶段性保
证。
2、质押阶段性担保。
3、专业担保公司和其他法人阶段性保证。（主
要适用于直贷式）
4、自然人阶段性保证。 （主要适用于直贷式）
5、非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保。
6、符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的
优质客户可免除阶段性担保，直接发放贷款 。
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（（三）贷款担保（正式抵押登记）三）贷款担保（正式抵押登记）
●一手房贷款原则上以本次所购房产设定抵
押。（直贷式除外，直贷式可以以本人其他房
产直接设定正式抵押）
●抵押物价值的确定。一般为房屋的交易价
格。
48
（三）贷款担保（抵押登记的办理）（三）贷款担保（抵押登记的办理）
（一）以期房抵押的，贷款人协助抵押人预告登
记，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正
式登记手续；在办妥房屋他项权证前，提供符合我行规定
的阶段性担保。
（二）以现房抵押的，贷款人应协助抵押人办理抵押
登记，取得房屋他项权证；如售房单位未办妥房屋所有权
证，应办理预告登记手续，并确保自能够进行不动产登记
之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。
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（四）贷款基本要素（四）贷款基本要素
1.房屋“套数”的界定
2.贷款额度
3.贷款期限
4.贷款利率
5.还款方式
6.其他规定
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.房屋套数的界定房屋套数的界定
1、以个人征信系统以及PCM2003系统收录的信息为主要
依据。
2、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）
为单位。
3、已利用个人住房贷款（原已结清贷款及公积金贷款
均计入贷款购房套数）购买过住房的借款人，再次申请个
人住房贷款，认定其贷款属于第二套房贷。对已贷款购买
一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷
款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，允
许比照执行首次贷款购买自住房的优惠政策。
51
.贷款额度贷款额度
●对居民首次利用贷款购买自住房的，首付款
比例不低于购房款的20％（其中，对贷款购买别
墅的，首付款比例不得低于40％）。
●对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，
首付款比例不得低于购房款的40％，且首付款比
例应随购房套数增加而逐步提高，具体上浮比例
由贷款行及授信审批部门合理确定。
52
.贷款期限贷款期限
●个人住房贷款期限最长不得超过30年，且
借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年，有
两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满
足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。
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.贷款利率（浮动）贷款利率（浮动）
（一）浮动利率方式。上限放开，下限管理。贷款期
限1年以上的，遇法定利率调整，次年1月1日调整。
●首次利用贷款购买自住房的，贷款利率不低于基准
利率的倍。
●对贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由贷款
行和授信审批部门根据同业竞争情况，并在综合考虑客户
风险状况及综合收益水平的基础上，在央行规定的个人住
房贷款利率上下限浮动空间内自主确定利率浮动比例。
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.贷款利率（固定）贷款利率（固定）
含义：固定利率个人住房贷款系指为购买住房的
借款人提供的,在约定期限内贷款利率不随人民银行
利率调整或市场利率的变化而浮动的住房贷款。
适用客户条件：（1）个人住房贷款。（2）新申
请的贷款业务，以及在我行已办理个人住房购置按揭
贷款且剩余贷款年限符合固定利率贷款期限要求的存
量贷款业务。
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.贷款利率（固定）贷款利率（固定）
三种模式：全程固定利率模式 ；分段固定利率组
合；固定利率及浮动利率组合” 。
期限要求：贷款期限应长于12个月，同时不得短
于所选择固定利率对应的固定期限，贷款最长期限不
得超过个人住房贷款的有关期限规定。固定利率期限
累计最长不超过10年，分为3年期、5年期及10年期三
个档次。
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.贷款利率（罚息和换算）贷款利率（罚息和换算）
（三）罚息利率
原因：未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）
偿还贷款 ；未按合同约定使用贷款 。
标准：贷款实际执行利率水平上加收30-50％。对
未按规定偿还或使用的贷款本金部分计收利息；对不
能按时支付的利息部分，按罚息利率收复利。
（四）利率换算。
利率换算公式为：月利率= 年利率/12，
日利率=年利率/360。
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.还款方式还款方式（等额本金及等额本息还款）（等额本金及等额本息还款）
等额本金（按月计息和按日计息） 和等额
本息
特点对比分析：
⑴等额本金首月还款额大于等额本息首
月还款额；
⑵等额本金总还款利息小于等额本息还款
总利息；
⑶等额本金还款法的本金偿还速度快于等
额本息。
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.还款方式（按周还款法）还款方式（按周还款法）
1.按周还本付息法
功能描述：以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天
或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最长21天。即突
破了传统“按月”为周期的还款方式，实现了按1周、2周或3周
为周期的还款方式。
产品优劣势：缩短还款周期，加快本金偿还速度，从而达
到节省贷款利息的目的。借款人在总的还款期内所承担的总利
息支出减少。但由于还款周期缩短，导致借款人每月偿还的贷
款本金增多，月还款压力相对增大。
适宜人群：适合收入较高，比较成熟的消费群体。
利息节约指数：★★★★★
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.还款方式（按周还款法）还款方式（按周还款法）
按周还本付息法的管理要求：
1.一个月内应还本息合计须小于借款人月收入的50％；
2.贷款按日计息；
3.未按时还款计贷款违约，连续违约超过3个月的计为不
良贷款。
60
.还款方式（随心还款法）还款方式（随心还款法）
2.随心还还款法
功能描述：借款人在合同约定的还款期内，以等额本息还
款法计算的还款金额作为每期最低还款额，当还款帐户中资金
大于最低还款额时，超过部分银行自动做提前还款处理。
产品优劣势：只要将多余资金存入还款帐户，在扣款日银
行自动做提前还款处理，避免了因办理提前还款手续而奔波于
银行网点的不便与劳苦。
适宜人群：适宜各个层次的消费群体。
利息节约指数：★★★★★
61
.还款方式（随心还款法）还款方式（随心还款法）
随心还还款法管理要求：
1.每期最低还款额以申请该还款方式时的贷款利率、剩余
贷款期限和余额，按等额本息还款法计算的每期还款额；
2.还款金额低于最低还款额的计贷款违约，超过最低还款
额的视为提前还款；
3.提前还款后，系统默认每期最低还款额保持不变，贷款
期限相应缩短；借款人也可向经办行申请降低每期还款额，贷
款人应根据借款人申请重新计算每期最低还款额。
62
.还款方式（入住还款法）还款方式（入住还款法）
功能描述：借款人购买产权房或购买与我行签订了按揭合
作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所
购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息的还款
方式。本金宽限期最长不得超过1年。
产品优势：入住之前只偿还贷款利息，暂不归还本金，从
而减少了月还款额，以前期较少的资金投入顺利完成购房心
愿。但由于入住前不偿还本金，所以借款人要负担更多的贷款
利息，使得借款人总的贷款成本有所增加。
适宜人群：适合刚刚步入工作岗位，当前收入较低但有较
大发展潜力的客户群体。
利息节约指数：★★☆☆☆
63
.还款方式（随心还款法）还款方式（随心还款法）
入住还还款法管理要求：
1. 适用于个人住房按揭贷款；
2.贷款购买期房申请入住还的，开发商须提供阶段性连带
保证责任；
3.本金宽限期不得超过1年。本金宽限期一般为从贷款发
放之日起至购房合同中约定的交房日止；
4.本金宽限期间须在借款合同中约定；
5. 对存在质量问题或资金不到位的项目不得发放个人住
房入住还贷款；
6. 对监测发现存在烂尾或延期交房风险的，要提前结束
本金宽限期或提前收回贷款。
64
.还款方式（还款方式的变更）还款方式（还款方式的变更）
1.个人贷款还款方式原则上每年最多变更一
次，且须在贷款经办行办理；
2.贷款经办行个人信贷客户经理或综合管理
人员（风险管理人员）负责受理变更申请；
3.贷款经办行行长授权的人员负责变更申请
的审批。
65
.还款方式（附加服务）还款方式（附加服务）
1. “自定还款日”是指借款人可根据自身收入状况
自由选择固定的每期还款日。
2.“宽限期服务”指借款人在借款合同约定的还
款
期内，还款日期可在约定还款日的基础上宽限10个自
然日。即借款人虽未按合同约定的还款日偿还贷款，
但只要在随后的10个宽限日之内偿还，均不计违约，
也不产生违约记录。
66
（五）贷款操作流程（五）贷款操作流程
第一调查人 第二调查人
审查人
贷款审批人
贷款签批人
支行风险经理
受理、调查环节
支行营销
部门
审查审批
审批分部
签批环节
支行或
二级分行
发放环节
支行风险
部门
双
人
审
批
贷款受理
67
（五）贷款操作流程（贷款受理）（五）贷款操作流程（贷款受理）
（一）借款人资料
1.借款人合法的身份证件、户口登记簿；
2.借款人经济收入证明或职业证明；
3.借款人婚姻关系证明；
4.有共同借款人的，需提供借款人各方签订
的明确共同还款责任的书面承诺或在借款合同上
签字；
5.贷款人要求提供的其他文件或资料。
68
（五）贷款操作流程（贷款受理）（五）贷款操作流程（贷款受理）
（二）所购房屋资料
1.《商品房销（预）售合同》
2.首期付款的银行存款凭条或房地产开发企
业开具的首期付款的收据或发票复印件。
69
（五）贷款操作流程（贷款调查）（五）贷款操作流程（贷款调查）
执行双人调查和见客谈话制度。调查主要包括以下内容：
1.资料是否真实、完整、合法、有效。
2.借款人购房行为及借款申请是否自愿属实。
3.借款人身份证明、婚姻状况是否真实；偿债能力是否充
足；信用是否良。
4. 贷款用途是否真实、合法、合规。
5.借款人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业
的市场价格水平相符。
6.担保手续是否合法、足额、有效。
7.贷款金额、成数、期限、利率、还款方式等是否合理。
70
（五）贷款操作流程（贷款审查）（五）贷款操作流程（贷款审查）
贷款的审查工作由授信审批部门负责，审查人
对贷款申请资料的完整性和合规性负责。审查
环节实行电话核实制度。
71
（五）贷款操作流程（审批、签批）（五）贷款操作流程（审批、签批）
（一）贷款审批。授信审批部门负责。
（二）资料移交。授信审批部门将资料移贷款经办行
风险经理，进行移交登记。审批同意的提交签批人，不同
意的交由客户经理退还申请人。
（三）签署签批意见。“签批人”由支行行长、二级
分
行行长或其他有权签批人担任，在年度转授权内行使签批
权。
（四）签署合同。角色：“支行签约人”
（五）落实担保。角色：风险经理。
（六）签署借款凭证。角色：支行签约人。
72
（五）贷款操作流程（贷款发放）（五）贷款操作流程（贷款发放）
“间客式”一手房贷款，贷款资金一次划入
房地产开发企业帐户；
73
含义、背景
贷款条件
贷款担保
操作流程
营销组织推动
（三）直客式个人住房贷款业务（三）直客式个人住房贷款业务
74
含义、背景含义、背景
对购买未与我行签订按揭业务合作协议的项目的借款
人，在其能够提供我行认可的阶段性担保或能够办理正式
抵押登记的前提下，可以向借款人发放直贷式个人住房贷
款。
“直客式” 业务是我行根据市场需求，针对客户自身
的
信用情况而设计的个人住房贷款营销操作模式，是对我行
原有以房地产开发商及中介合作机构为主导的间接营销模
式的拓展和延伸，体现了以“客户”为中心的经营理念。
贷款条件、贷款担保以及操作流程上存在差异
75
含义、背景（初始）含义、背景（初始）
总行出台的目的：摆脱对开发商的过度依赖。
总行定义：直客式个人住房贷款是指借款人未通过
房地产开发企业推介直接向银行申请办理的个人住房
贷款。（即不与开发企业建立合作关系，直接对个别
客户办理业务——零售）
评价：理论上是好的，但无法实现批量营销。只能
作为补充
76
含义、背景（扩展）含义、背景（扩展）
背景：越来越多的开发企业（尤其是上市企业）不愿
在为借款人提供阶段性担保。
扩展后的含义：不与开发商签订按揭协议，开发商无
需承担阶段性担保，在借款人能够提供我行认可的阶段性
担保或直接办理抵押登记手续的前提下，直接向借款人发
放直贷式个人住房贷款。
由此，扩展后的直贷式业务主要适用于：
●购买未与我行建立合作关于的楼盘的散户（零售）
个人住房贷款业务的批量营销（批发）
77
贷款条件贷款条件
（一）借款人条件
（1）能够提供担保公司阶段性担保或能够
直接提供本人房地产抵押的借款人，只要具备
申请个人房屋贷款的基本条件即可申请直贷式
个人住房贷款。
（2）以自然人或除专业担保公司意外的其
他法人作阶段性担保的，借款人必须具备以下
条件：
78
贷款条件贷款条件
①当地国家机关公务员、公立医院正式编制医务人员、公
立学校正式编制教师，以及其他事业编制单位职工，工作年限
满2年。
②邮政、电力、电信、金融、报业、广播电视、民航等行
业的正式员工，工作年限满2年。
③我行AA级以上优质企业（机构）正式员工，在我行代发
工资,工作年限满2年。
④我行或他行抵押担保方式个人贷款客户（含已结清客
户），实际还款时间在2年（含）以上，还款期间无不良信用
记录的；
⑤拥有自有资产（动产和不动产）达200万元（含）以上。
79
贷款条件贷款条件
（二）具有所购住房的商品房销（预）售合
同或意向书。意向书需明确所购房产的基本情
况，包括总价、面积，地址等要素。
（三）具有支付所购房屋首期购房款的能
力。直客式个人房屋贷款在申报审批时可暂不
提供首付款交纳证明，贷款发放前补充提供。
80
贷款担保贷款担保
“直贷式”业务可以本次所购房产设定抵
押，也可以本人其他房产设定抵押。
以本次所购房产抵押的，在所购房产尚未
取得房产证前，应办妥预售合同备案登记或预
告抵押登记手续，并提供以下阶段性保证担
保：
81
贷款担保贷款担保
1、质押阶段性担保。
2、专业担保公司和其他法人阶段性保证
3、自然人阶段性保证。
4、非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保。
5、符合我行个人信用贷款特定准入客户条
件的优质客户可免除阶段性担保，直接发放贷
款。
82
贷款担保贷款担保
自然人保证条件：
无任何违法行为及不良信用记录，具有保证能力，具有固
定职业，在当地拥有自有房产，能够提供产权证明且未设定抵
押，并满足下列条件：
1.当地国家机关公务员、公立医院正式编制医务人员、公
立学校正式编制教师，以及其他事业编制单位职工，工作年限
满2年。
2.邮政、电力、电信、金融、报业、广播电视、民航等行
业的正式员工，工作年限满2年。
3.我行AA级以上优质企业（机构）正式员工，在我行代发
工资,工作年限满2年。
4.拥有自有资产（动产和不动产）达200万元（含）以上
83
操作流程（贷款受理）操作流程（贷款受理）
申请直贷式个人住房贷款，应提以下材料：
（一）借款人基本资料；
（二）所购房屋资料。所购住房的商品房销（预）售
合同或意向书，明确所购房产的基本情况，包括总价、面
积，地址等要素。
（三）首付款的银行存款凭条或开发企业开具的首期
付款的收据或发票复印件。直客式个人房屋贷款在申报审
批时可暂不提供首付款收据，贷款发放前补充提供。
（三）担保资料。
84
操作流程（调查要点）操作流程（调查要点）
申请直贷式个人住房贷款，还应重点核实以下内
容：
（1）借款人所购楼盘“五证”是否齐全、真实、
有
效；
（2）借款人与开发商达成购房意向的书面证明材
料是否真实可信。
调查工作结束后，调查人要根据调查情况，在申
请审批表上就贷与不贷、贷款金额、成数、期限、利
率、还款方式等事项进行明确。
85
操作流程（审批发放）操作流程（审批发放）
1. 审批通过并按规定落实有效抵押或有效阶段性
担保后可根据借款人需要向其提供《贷款承诺书》，
承诺“借款人在签署正式《购房合同》并缴纳首付款
后，经我行审核，如借款人所提供的购房资料与申请
贷款时所提供的的购房信息无误，借款人信用状况无
重大不利变化，我行将按约定发放贷款 ”。贷款资金
划至借款人指定账户。
86
操作流程（审批发放）操作流程（审批发放）
2.办妥抵押登记前发放贷款的，贷款经办行应紧
密跟踪所购房产的预告登记或房屋他项权证情况，待
房产具备办理房屋产权证的条件时，经办行应督促协
助借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取
得《房屋他项权证》后，5个工作日内完成抵押证明
材料的归档。
87
直客式模式操作流程————差异对比差异对比
达成购房意向
签合同交首付
申请贷款
审批发放
达成购房意向
申请贷款
审批并出具承诺函
签合同交首付，银行发放贷款
间
客
式
直
客
式
88
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
直贷式业务是我行今后个人住房贷款业务发
展的重点，各行要认真做好市场分析研究，加
大营销组织推广力度，积极主动地寻找目标市
场。主要发展思路概括为：
“抓住产品三大优势，定位三大目标客户群，
防
控三个风险”
89
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
（一）抓住三大优势，提升我行的市场竞争力。
●扩展了传统个人住房贷款的阶段性担保方式，由只
能由开发商提供阶段性担保扩展为六大类适应多种客户需
求的阶段性担保方式；
●通过减少合作机构准入环节、简化按揭项目准入环
节，从而缩短了业务操作流程，提高了我行在营销过程中
的服务效率；
●对办理直客式个人住房贷款业务的客户，可以享受
开发商给予的一次性付款优惠。
90
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
（二）定位三大目标客户群，积极主动开展营销工
作。现阶段我行个人住房贷款的营销仍应以“间客式
”
为主。应把“直客式”作为进一步强化与开发商合作
的
有力手段，通过“直客式”的优势来不断提升我行对
纯
按揭项目的市场竞争力。鉴于此，直贷式业务主要适
用在以下几个方面：
91
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
1.对单位团购项目的批量营销。包括大型
优质企业、事业单位及国家机关单位团购项
目，此类项目开发商大多不愿承担阶段性担保
责任。据此，可积极通过由团购单位提供阶段
性担保、担保公司担保或对符合信用贷款条件
的客户免阶段性担保等方式办理直客式个人住
房贷款业务，提高竞争力度。
92
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
2.对竞争激烈的纯按揭项目的批量营销。目前，开
发商对自身承担的阶段性担保更加关注。在此背景
下，我行通过引入担保公司等专业担保机构办理直客
式业务，必能引起开发商的兴趣。同时，由于开发商
免除了阶段性担保责任，一般会给予购房人1％-5％
左右的房价折扣优惠，足以弥补借款人的担保费用成
本。从而提高了我行对纯按揭项目按揭资源的竞争
力。
93
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
3.直接针对零散购房客户的营销。为进一步增强
对非批量客户的营销力度，应积极通过“营销外包”、
“网点营销”、“专业客户经理营销”相结合的方式，
多
渠道、全方位地做好对非批量购房客户的营销。对于
到我行网点咨询办理业务的客户，或我行自身的财富
管理客户，我行积极通过直客式贷款业务模式满足客
户的购房需求。
94
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
（三）完善业务操作流程，有效防范三个业务风
险点。直式业务存在“按揭项目合规、贷款资金支付
管理以及落实抵押登记” 三个方面的风险，应从以下
方面做好风险防范工作。
1.认真做好按揭项目审查。经办行选择项目手续
齐备的开发企业及按揭项目办理直贷式业务，同时取
得开发商的配合，为客户争取更多优惠折扣。对项目
手续不齐全、存在烂尾风险的不予办理直客式按揭贷
款。
95
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
2.加强贷款资金支付管理。在贷款支付环
节，要求对通过开发企业批量办理的直客式个
人住房贷款业务，原则上要求将贷款资金一次
性划入开发商帐户；对办理的散户直客式个人
住房贷款业务，将贷款资金划入借款人指定帐
户。
96
直贷式业务的组织推广（发展思路）直贷式业务的组织推广（发展思路）
3.加强抵押登记管理。针对各地抵押登记制度存在差
异，可采取以下措施：一是已建立抵押预告登记的地区，
在贷款发放前落实抵押预告登记手续；二是尚未建立抵押
预告登记制度的地区，通过与开发企业签订协助办理房产
证及抵押登记的承诺或协议，以及在申请贷款时与借款人
签订授权我行办理房产证及抵押登记手续的授权委托书等
手段，防范抵押登记办理过程中的风险；三是积极通过房
管局提供的“转抵同步”业务防范风险。
第二部分 个人商用房贷款
含义含义
贷款条件贷款条件
贷款担保贷款担保
贷款额度、期限、利率、还款方式贷款额度、期限、利率、还款方式
操作流程操作流程
98
个人商用房贷款（含义）个人商用房贷款（含义）
个人商用房贷款是指贷款人向借款人发放的
用于购买商业用房的贷款。
商用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、
办公用房（写字楼）和具有独立产权的车位
（库）
99
个人商用房贷款（贷款条件）个人商用房贷款（贷款条件）
（一）完全民事行为能力的自然人，18
（含）-65（不含）周岁；外国人以及港、澳、
台居民应在境内居住满一年并有固定居所和职
业；
（二）具有合法有效的身份证明、户籍证
明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未
婚声明）；
（三）具有良好的信用记录和还款意愿；
100
个人商用房贷款（贷款条件）个人商用房贷款（贷款条件）
（四）稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能
力，月总负债最高不得超过其月均收入的55%，或具
有足以覆盖到期还款本息的个人金融资产；所购商用
房未来可能产生的租金收入可作为借款人收入来源之
一；但租金收入占借款人总收入的比例不得超过
50%。所购商用房租金的估算，可参考该商用房内外
部评估报告中确认的收益水平，或由调查人员参考
同一区域同类型商用房近1年的平均租金进行计算。
101
个人商用房贷款（贷款条件）个人商用房贷款（贷款条件）
（五）具有所购商用房的商品房销（预）售
合同或房屋买卖协议；
（六）已支付所购商用房市场价值50%
（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例
须在45%及其以上），并提供首付款银行进账单
或售房人开具的首付款发票或收据；
（七）在我行开立个人结算账户；
102
个人商用房贷款（贷款条件）个人商用房贷款（贷款条件）
（八）以借款人拟购商用房向贷款人提供
抵押担保；
（九）两个以上的借款人共同申请借款
的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共
同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限
制；
（十）贷款人规定的其他条件。
103
个人商用房贷款（商用房条件）个人商用房贷款（商用房条件）
贷款支持的商用房须满足以下条件：
（一）具有独立封闭的物理空间、独立产权，售
价合理且经营前景良好，其中办公用房（写字楼）须
位于地市级（含）以上城市或全国经济百强县的主要
商务街区，物业管理规范；
（二）商用房与贷款行位于同一城市；
（三）所占用土地使用权性质为出让，土地类型
为住宅、商业、商住两用或综合用地；
104
个人商用房贷款（商用房条件）个人商用房贷款（商用房条件）
（四）所占用土地使用权性质为出让，土地类型
为住宅、商业、商住两用或综合用地；
（五）商用房为一手房的，该房产应为已竣工的
房屋，并取得合法销售资格；商用房为二手房的，应
取得房屋所有权证及土地使用权证；
（六）商用房房龄原则上不超过20年，对于建筑
质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，
但要适当降低贷款成数，贷款期限不得超过商用房剩
余的土地使用权年限；
（七）商用房不得采取售后返租形式进行销售。
105
个人商用房贷款（商用房条件）个人商用房贷款（商用房条件）
（八）购买与所购住房配套的车位（库）可按个人住房
贷款有关规定办理；未与所购住房配套，按个人商用房贷
款掌握。贷款的车位（库）应为借款人自用，同一借款人
（含配偶）在我行申请车位（库）贷款不得超过3笔（已
结清除外）。
（九）个人商用房须为竣工验收的现房。对商住一体
的综合性项目，若住宅部分总投资占到项目总投资的50％
（不含）以上，则商用房项目部分的准入条件可参照住房
部分的准入条件掌握，即项目封顶后即可办理商用房按揭
贷款。
106
个人商用房贷款（贷款担保）个人商用房贷款（贷款担保）
●个人商用房贷款应以借款人拟购商用房抵押；
但通过个人最高额抵押购买商用房的除外。
● 抵押房产的价值可以该商用房交易价为基础
确定。如贷款人认为有必要进行价值评估，则应由准
入名单内的评估公司或我行内部评估人员进行价值评
估。
●贷款额度不超过所购商用房价值的50%，商住
两用房不得超过55%。
107
个人商用房贷款（贷款担保）个人商用房贷款（贷款担保）
●如抵押房产尚未办妥房屋所有权证，应办理预
告抵押登记手续，待取得房屋所有权证后，三个月内
办理正式抵押登记手续。
在办妥房屋正式抵押登记前，应由符合我行条件
的专业担保公司或房地产开发商提供阶段性保证担
保。
108
个人商用房贷款（（基本要素确定基本要素确定））
●贷款期限：最短1年（含），最长10年，且借
款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。两个（含）
以上共同借款人借款的，每个借款人均须满足借款人
年龄条件，但可根据年龄较小的年龄确定贷款期限。
●贷款利率：央行基准利率基础上上浮10％。
●还款方式：按月等额本息还款法、按月等额本
金还款法、按周（双周、三周）还本付息还款法、
“随心还”还款法。
109
个人商用房贷款（（操作流程操作流程））
贷款经办行负责，双人调查和见客谈话制度。资料：
●借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚
姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件及
复印件；
●收入证明，如纳税证明、工资薪金证明、在我
行或他行近6个月内的平均金融资产（含存款、国
债、基金）证明等；
●借款人与售房人签订的商品房销（预）售合同
或房屋买卖协议原件；
110
个人商用房贷款（（操作流程操作流程））
●一手房，须提供首期付款的银行存款凭条或开
发商开具的首期付款的发票原件及复印件；为二手房
的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印
件。
●拟购房产为共有的，须提供共有人同意抵押的
证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原
件；
111
个人商用房贷款（（操作流程操作流程））
● 审查审批流程同个人住房贷款
●贷款发放。贷款资金应向售房人或其代理人划付。
对于业务中确需向借款人划付的，应保证贷款资金按
约定用途使用。
第三部分 二手房贷款
合作机构准入合作机构准入
含义含义
贷款条件贷款条件
基本要素基本要素
办理模式办理模式
操作流程操作流程
113
二手房贷款（合作机构准入）二手房贷款（合作机构准入）
除满足合作机构准入的基本条件外，房地产评估公
司还须满足以下条件：
1、注册资本金人民币50万元以上。
2、以房地产评估为主营业务，从事房地产价格
评估业务连续二年以上。
3、有3名以上专职注册房地产估价师。
114
二手房贷款（合作机构准入）二手房贷款（合作机构准入）
房地产经纪公司还须满足以下条件：
1、经房地产管理部门审查合格，有1名（含）以
上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员。
2、承担阶段性保证担保的，保证金比例不得低于
5％，各一级分行可按照当地市场情况，在防范风
险、保证贷款质量的前提下确定保证金的具体比例，
保证金实行专项存储，专户管理。
3.对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理
参照房地产经纪公司操作执行。
115
二手房贷款（含义）二手房贷款（含义）
二手房贷款是指贷款人向借款人发放的，用
于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全
处置权利、能在二级市场上合法交易房屋的贷
款。
116
二手房贷款（贷款条件）二手房贷款（贷款条件）
除满足借款人的基本条件外，还需满足：
1.售房人对所出售房屋具有合法处置权利，出售
房屋具有房屋所有权证；
2.房屋产权共有的，共有人必须同意转让；
3.所购房屋为公有住房、经济适用房等非商品房
的须符合上市条件或履行了合法批准程序；
4.所购房屋未被政府列入拆迁公告或城市改造规
划范围；
5.按规定需评估的，是否由我行认可的评估公司
出具了评估报告。
117
二手房贷款（贷款担保）二手房贷款（贷款担保）
二手房贷款原则上办理完抵押登记后放款，但能够
提供以下阶段性担保方式的，可以先放款再办抵押：
●个人住房贷款
①专业担保公司担保和其他法人阶段性担保；
②自然人阶段性保证；
③质押阶段性担保；
④非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保；
⑤符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的优
质客户可免除阶段性担保，直接发放贷款。
118
二手房贷款（贷款担保）二手房贷款（贷款担保）
●个人二手商用房贷款
①专业担保公司或房地产经纪公司阶段性保证担
保；
②自然人名下的存单或国债质押阶段性担保
③以非本笔贷款所购房产抵押的阶段性担保；
④ 交易双方委托我行实行交易资金监管。
119
二手房贷款（贷款担保）二手房贷款（贷款担保）
●抵押物范围：“二手个人住房”可以本次所购房
产
抵押，也可以本人其他房产抵押。“二手个人商用房
”
应以本次所购商用房设定抵押（但通过最高额抵押办
理的除外）。
●抵押物房龄：以二手房（含住房和商用房）抵
押的，房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域
位置特别优良的房产，抵押房龄可适当放宽。对房龄
超过20年的要适当降低成数。贷款期限不得超过抵押
房产剩余的土地使用权年限；
120
二手房贷款（贷款担保）二手房贷款（贷款担保）
抵押物价值的确定：
1. 房龄在5年以上的或我行认为需评估的，须重新
评估。
2.符合以下条件之一的，可免予评估：
最近一次交易时间在2年（含）以内，能提供
交易合同或交易契税凭证，且贷款人认可该价格；
最近一次评估时间在2年（含）以内，能提供
正式评估报告，该评估机构已经我行准入且贷款人认
可该价格
抵押房屋房龄在5年（含）以内的。
121
二手房贷款（基本要素确定）二手房贷款（基本要素确定）
同一手房贷款。但对所购二手房的房龄有如
下要求：
所购房屋（含住房和商用房）的房龄原则上
不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优
良的房产，抵押房龄可适当放宽。对房龄超过
20年的要适当降低成数。贷款期限最长不得超
过房屋剩余的土地使用年限。
122
二手房贷款（办理模式）二手房贷款（办理模式）
二手房贷款办理模式包括以下几类：
1、办理完抵押登记手续后放款。以本次所购房
产/本人其他房产/第三人（自然人）的房产做抵押。
2、交易方委托我行实行交易资金监管。抵押登
记办妥前可以先发放贷款，但不得使用资金。
3、提供阶段性担保。抵押登记办妥前可以先发
放贷款，同时可以使用贷款资金。二手房贷款的阶段
性担保包括专业担保公司担保、二手房经纪公司担
保、自然人担保等。
123
二手房贷款（操作流程－受理）二手房贷款（操作流程－受理）
除借款人基本资料（同一手房贷款）外，还需提供
以下所购房屋资料：
（1）所购二手房的房屋产权证;
（2）所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面
授权文件（共有人已在出售合同上签字的无需提供）；
（3）与售房人签订的《房屋买卖合同》；
（4）售房人开具的借款人交纳首付款的凭证；
（5）如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评
估机构出具的抵押物评估报告；
124
二手房贷款（操作流程－调查）二手房贷款（操作流程－调查）
双人调查和见客谈话制度。申请二手房贷款的,还应着重
调查以下内容：
1、已购公有住房、经济适用房等非商品房是否符合上市
条件或履行了合法批准程序；
2、所购房屋是否未被政府列入拆迁公告或城市改造规划
范围；
3、借款人是否已真实、足额缴纳了首付款；
4、所购房屋是否对外出租。
调查工作结束后，调查人要根据调查情况，在申请审批表
上就贷与不贷、贷款金额、成数、期限、利率、还款方式等事
项进行明确。
125
二手房贷款（操作流程－审查审批）二手房贷款（操作流程－审查审批）
（一）贷款的审查。电话合适制度。
（二）贷款审批。授信审批部门负责，审批人
在审阅有关资料及审查人审查意见后，就贷与不
贷、贷款金额、成数、期限、利率及担保要求等
事项作出决策，并在调查审查审批表中签署审批
意见。审批人对贷款负审批责任。
126
二手房贷款（操作流程－发放）二手房贷款（操作流程－发放）
贷款审批通过后，报支行行长或其他有权签
批人签批贷款。
对于二手房贷款应将贷款发放至买卖双方
共同指定的帐户。须在借款合同中约定贷款资
金支付对象名称及账号。
127
第四部分第四部分 债务置换类个人房屋贷款债务置换类个人房屋贷款
含义、用途及分类
贷款条件
贷款担保
合同要素确定
操作流程
128
含义、用途及分类含义、用途及分类
●含义：“债务置换类个人房屋贷款”是指以借款
人
原已完成的购房交易为基础，贷款人向借款人发放的
用于置换与前期购房相关联的未结清购房债务的个人
房屋贷款。
● 债务置换贷款是个人房屋贷款用途的延伸，属
于个人房屋贷款的品种范畴。
●债务置换贷款可用于：
①偿还前期购房发生的银行债务；
②偿还前期购房发生的非银行债务；
③同时用于偿还银行债务和非银行债务。
129
含义、用途及分类
●分类：
（1）根据申请债务置换贷款的房屋现状，可分为
期房债务置换贷款和现房债务置换贷款。
（2）根据申请债务置换贷款的房屋性质，债务置
换贷款可分为住房债务置换贷款和商用房债务置换贷
款。
130
贷款条件贷款条件
（一）借款人基本条件：
1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18
（含）-65周岁（含）之间；
2.具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口
簿或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；
3.具有良好的信用记录和还款意愿；
4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息
的能力；
5.在我行开立个人结算账户；
6.有贷款人认可的有效担保；
7.我行规定的其他条件。
131
贷款条件贷款条件
（二）原购房交易行为真实、合法：
1.申请期房债务置换贷款的，借款人能够提供真实的
原购房交易合同和付款凭证；
2.申请现房债务置换贷款的，房屋产权清晰，借款人
能够提供房屋所有权证明，以及原购房的付款凭证。其
中，申请非银行债务置换贷款的，申请贷款时距借款人取
得房产证的日期在五年以内（含）；申请银行债务置换贷
款无时限要求。
（三）具有真实、明确的贷款用途：借款人能够提供
与原所购房屋有关的真实、合法、有效的债务凭证。
132
贷款担保贷款担保
（一）期房债务置换贷款，可以采取以下担保方式：
1.以本人其他房产或第三人或第三人（限自然人）的房产设定
抵押。
2.以本次所购房产抵押。在所购房产取得房屋所有权
证并办理正式的抵押登记之前，应提供我行认可的阶段性
担保 同时，贷款人应协助借款人办理期房抵押
预告登记，并确保自能够进行不动产登记之日前三个月内
办理正式登记手续。对尚未建立预告登记制度的地区，贷
款发放前应办妥房屋（预）销售合同的备案登记手续。
133
贷款担保贷款担保
（二）现房债务置换贷款，采取以下担保方式：
1.原则上以本次申请债务置换的房产设定抵押。
若该房产已在我行或他行设定抵押登记的，应在借款
人提供我行认可的阶段性担保的前提下发放贷款。贷
款发放后及时结清原贷款并解除原抵押登记，然后办
理新的房产抵押登记手续。阶段性担保方式同期房债
务置换贷款的规定。
2.以本人其他房产或第三人（限自然人）房产设
定抵押。
134
贷款担保贷款担保
●以房产设定抵押的，可以采用最高额抵押担保
和普通抵押担保。以住房抵押的，抵押率最高不得超
过80％，以商用房抵押的，抵押率不得超过50％。
●抵押物价值的确定：
（1）以贷款所购的一手房屋抵押担保的，抵押
物价值一般为房屋的交易价格.
（2）其他确定方法见二手房贷款中的规定
●抵押物房龄要求参见二手房贷款的规定
135
合同要求的确定（贷款额度）合同要求的确定（贷款额度）
●贷款额度：同时满足以下条件
（1）申请住房债务置换的，若属首次贷款购买自
住住房，贷款额度不超过原所购住房交易价或最新市
场价（取较低者）的80％；属贷款购买第二套及以上
住房的，贷款成数不得高于购房款的60％，且随购房
套数增加而逐步减少。申请商用房债务置换贷款的，
贷款额度不超过原所购住房交易价或最新市场价（取
较低者）的50％。
136
合同要求的确定（贷款额度）合同要求的确定（贷款额度）
（2）债务置换贷款的贷款额度还不得超过借款人
能够提供的合法、有效并可以查证的真实的对外债务
总额度。
注意：住房债务置换贷款与个人住房贷款合并计
算确定贷款购房套数。其中，对申请银行债务置换贷
款的，置换的原银行按揭贷款不合并计入贷款购房套
数。
137
合同要求的确定（贷款期限）合同要求的确定（贷款期限）
住房债务置换贷款的贷款期限最长不超过30年，且
借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年，两个（含）
以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较
小的认定贷款期限。
商用房债务置换贷款的贷款期限最长不超过10年。
138
合同要求的确定（贷款期限、还款方式）合同要求的确定（贷款期限、还款方式）
住房债务置换贷款利率标准：属首次利用贷款购买
自住住房，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档
次基准利率的倍；属贷款购买第二套及以上住房
的，各分行应根据当地市场的实际情况和借款申请人的
偿贷能力合理确定贷款利率标准。
商用房债务置换贷款利率不得低于人民银行公布的
同期同档次基准利率的倍。
139
4. 5 4. 5 操作流程（贷款受理）操作流程（贷款受理）
（一）借款人资料
1. 合法有效的身份证件；
2. 经济收入证明或职业证明；
3. 婚姻关系证明；
4.有共同借款人的，应在借款合同中签字，
或出具承担共同还款责任的书面承诺；
140
4. 5 4. 5 操作流程（贷款受理）操作流程（贷款受理）
（二）原购房屋交易资料
1.申请期房债务置换贷款的，需提供以下资料：
（1）买卖双方签订的商品房（预）销售合同；
（2）购房款缴纳的付款凭证（如收据、发票等）。
2.申请现房债务置换贷款的，需提供以下资料：
（1）借款人房屋产权证明；
（2）购房款缴纳的付款凭证（如收据或发票或契税
证明等）。
141
4. 5 4. 5 操作流程（贷款受理）操作流程（贷款受理）
（三）贷款用途资料（调查人员与原件核实后可留存
复印件）
1.用于偿还银行债务的，需提供与银行签订的借款合
同，以及最近期对账单或贷款余额证明。
2.用于偿还非银行债务的，需提供购房时向他人借款
至今尚未归还的债务证明（如借条、借款合同等）、以及
债权人的身份证件及签字样本。债权人为法人的，需提供
公司的营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证等
资料。
142
4. 5 4. 5 操作流程（调查）操作流程（调查）
贷款调查执行双人调查和见客谈话制度。
调查主要包括以下内容：
1.所提供的资料是否真实、完整、合法、有效。
2.借款人借款申请是否自愿属实。
3.借款人身份证明、婚姻状况是否真实、合法、有效。
4.借款人的职业和经济收入是否属实，是否具有偿还贷款本息
的能力。
5.借款人的负债和资信状况。通过查询我行特别关注客户信息
系统和人行个人信用信息基础数据库，调查借款人负债及资信状况。
6.原购房交易是否真实存在，是否提供了真实的购房款交纳凭
证。
143
4. 5 4. 5 操作流程（调查）操作流程（调查）
7.是否符合时限要求。现房债务置换贷款用于偿还非银行债务
的，房产证取得时间是否在五年以内。
8.贷款用途审查。重点审查借款人提供的债务证明是否真实、
合法、有效，是否与原所购房屋相关联。用于置换非银行债务的，
调查人员须当面约见债权人，核对债权人的签字，确保贷款用途真
实。
9.担保手续是否合法、足额、有效。抵押方式的，抵押物权属
是否清晰，抵押物价值是否足值有效，共有人是否同意抵押。保证
人是否具有保证资格和保证能力，是否出具了同意提供保证的书面
文件。对于免除阶段性担保的优质客户，重点核实借款人的身份和
信用状况。
10.贷款金额、成数、期限、利率、还款方式等是否合理。
144
4. 5 4. 5 操作流程（审查审批发放）操作流程（审查审批发放）
●审查审批流程同个人住房贷款
●贷款发放对于债务置换贷款，贷款资金应按规定发
放至借款人指定帐户。贷款行应加强贷款资金的使用监
管，债务置换贷款只能用于偿还原购房发生的债务，严禁
贷款直接或间接流入股市，严禁未经我行允许擅自改变贷
款用途被挪作他用。
145
4. 5 4. 5 操作流程（审查审批发放）操作流程（审查审批发放）
●贷后管理。对于提供阶段性担保后发放的期房债务
置换贷款，应密切关注借款人所购房产的相关情况，及时
办妥房屋所有权证并落实抵押登记。
以所购房产设定抵押的现房债务置换贷款，若该房产
已在我行或他行设定抵押登记的，在借款人提供有效阶段
性担保的前提下将贷款发放后，贷款经办行应监督借款人
及时偿还原贷款，解除原抵押登记并尽快落实我行的抵押
登记手续，取得《房屋他项权证》后，担保人阶段性担保
责任解除。
146
第五部分第五部分 个人贷款最高额担保个人贷款最高额担保
含义
抵质押物条件
最高额担保额度与担保期间
最高额担保的审查审批流程
最高额担保项下的贷款
最高额担保的管理
目的：能够充分认识在当前“加按揭贷款”不能办理的情
况
下，个人贷款最高担保的重要作用和意义；能够在今后的业务
发展中将此作为一项重点。
147
含义含义
●最高额担保是指借款人以符合贷款人要求的
（质）押物设立担保，并与贷款人签订最高额担保合
同，在担保合同约定的最高担保额度和期间内，为贷
款人向借款人连续发放的若干笔个人贷款提供担保，
以保障贷款债权实现的法律行为。
“借款人”是指向我行申请最高额担保项下个人贷
款
的自然人，借款人须符合相应贷款品种规定的条件；
●最高额担保包括最高额抵押担保和最高额质押担
保两种方式。
注：《个人贷款最高额担保管理办法》(工银办发〔2009〕581号)。“
个
人贷款最高额担保”只是一种担保方式，并不是一个贷款品种。它是依
附于相应贷款品种而存在的。
148
抵质押物条件抵质押物条件((抵押物范围抵押物范围))
●设立最高额抵押担保的抵押物，应为借款
人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住
两用房，并已取得房屋所有权证。抵押房产房
龄不得超过20年，对于建筑质量、区域位置特
别优良的房产，房龄可适当放宽，但要适当降
低最高担保额度。
149
抵质押物条件（要求）抵质押物条件（要求）
●抵押房产须满足以下条件：
1.抵押房产与贷款人位于同一城市，且同
一抵押房产只能为一个借款人（含共同借款
人）提供担保。
2.抵押房产已取得完整产权，未设定抵
押，无产权争议，易于变现。
3.抵押房产具有共有人的，须提供房屋共
有人同意抵押的书面证明。
150
抵质押物条件
4.以出租房产抵押的，承租人须出具因借
款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同的
书面承诺。
5.不得接受不具备上市交易条件的经济适
用房、房改房以及其他划拨土地或集体土地上
建造的房产用于抵押。
151
抵质押物条件
6.不得接受大型商场的分割销售摊位、产
权式公寓、产权式酒店（指只转让使用权、不
转让所有权或采取售后返租等形式销售的房
屋）及其他存在产权纠纷、不易变现的房产用
于抵押。
7.不得接受地市级以下城市（全国经济百
强县除外）办公用房（写字楼）用于抵押。
152
抵质押物条件（价值确定）
●抵押房产可由准入名单内的评估公司或内部评估
人员对抵押房产进行价值评估。
●对抵押房产距最近一次交易或评估不超过两年
的，可在最近一次交易价格或评估价格的基础上确定
抵押房产价值；对抵押房产最近一次交易或评估超过
两年或者贷款人认为须重新进行评估的，应当重新评
估，并以评估价格作为抵押房产价值。
最高额质押担保的质物，应符合《个人质押贷款
管理办法》所规定的条件。
153
最高额担保额度与担保期间最高额担保额度与担保期间
●最高担保额度：
采用最高额抵押担保的，最高担保额度不得超过
抵押房屋价值的70%；采用最高额质押担保的，最高
担保额度不得超过质物价值按照《个人质押贷款管理
办法》所规定的相应成数。以多个抵（质）物担保
的，担保额度分别计算并加总后得出最高担保额度。
最高担保额度在最高额担保合同有效期内不得调
增。
154
最高额担保额度与担保期间最高额担保额度与担保期间
●最高担保期间：最高额担保期间为最高额担保项下
贷款发放期间，最长不得超过6年。
采用抵押担保的，最高额抵押担保项下贷款期限不得
超过抵押房产剩余的土地使用权年限。
采用质押担保的，最高额担保期间到期日不得晚于质
物的到期日（自动转存的本行本外币存款除外）。以多个
质物质押的，应以到期日最近的质物确定最高额担保期
间。最高额质押担保项下全部贷款到期日不得晚于最高额
质押担保期间到期日。
155
最高额担保额度与担保期间最高额担保额度与担保期间
对于已在我行设定一般抵（质）押并办理个
人贷款的，经借款人申请，可将一般抵（质）
押转换为最高额抵（质）押，并将原贷款余额
纳入最高额抵（质）押项下。
156
最高额担保的审查审批流程（受理）最高额担保的审查审批流程（受理）
“最高额担保”的审查审批流程原则上应随项下第一笔
贷
款同时申请 。
最高额抵押担保的抵押人需提供下列材料：
1.抵押人及配偶（如有）的有效身份证件。
2.抵押人的居住证明。
3.抵押人及配偶（如有）同意提供抵押担保的书面文
件或在最高额抵押合同上签字确认。
4.抵押房产具有共有人的，须提供房屋共有人同意抵
押的书面证明或要求其在最高额抵押合同上签字确认。
5.贷款人要求的其他材料。
157
最高额担保的审查审批流程（调查）最高额担保的审查审批流程（调查）
调查人应对抵押人的主体资格、意思表示和抵押物
的权属、状态、价值、变现的难易程度等情况予以实
地调查核实，重点核实抵押物的真实性和价值的合理
性。调查要点包括：
1.抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物
享有所有权及依法处分权，其设定抵押担保的意思表
示是否自愿、真实且已提供相关书面文件。
158
最高额担保的审查审批流程（调查）最高额担保的审查审批流程（调查）
2.抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的财
产，其权属是否明确，产权证书或其他权属文件是否
完整、真实、有效，不动产权属证书记载事项与登记
机关不动产登记簿相关内容是否一致。
3.抵押物是否存在出租、已设定抵押、被查封等情
况。
4.抵押物价值及变现能力是否与抵押物现状存在明
显出入。
5.抵押物地址及状态是否与产权证书的记载相符。
159
最高额担保的审查审批流程（审查审批）最高额担保的审查审批流程（审查审批）
●审查要点包括：
1.抵押物是否合法、充足和有效。
2.抵押人的主体资格是否合规，意思表示是否真
实。
3.抵押物权属关系是否清晰，是否取得了房屋所
有权证。
4.抵押房产价值是否合理，是否需要重新评估。
5.最高抵押担保额度的确定是否符合规定。
●贷款经有权签批人签批同意后，贷款经办行应
与抵押人（出质人）签订《个人借款最高额抵押合
同》或《个人借款最高额质押合同》，设立最高额抵
（质）押权。
160
最高额担保项下的贷款最高额担保项下的贷款
最高额担保项下贷款的最高贷款金额不得高于最高额
担保项下的剩余可贷额度。对于个人住房/个人商用房/个
人自（商）用车贷款，最高贷款额度同时不得超过相关贷
款品种管理办法规定的最高贷款成数对应的贷款金额。
最高额担保项下剩余可贷额度＝最高担保额度-最高
额担保项下非循环贷款余额-循环额度
如最高额担保项下循环额度已到期，则：最高额担保
项下剩余可贷额度＝最高担保额度-最高额担保项下全部
贷款余额
161
最高额担保项下的贷款最高额担保项下的贷款
●最高额担保项下的单笔贷款期限、利率与还款方
式按照相应贷款品种的规定执行。
●借款人在最高额担保项下有多笔贷款的，多笔贷
款 的每月还款日可约定为同一日。借款人在单笔提款
约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期
10个自然日。
●最高额担保项下贷款的受理与调查由贷款经办行
负责。借款人申请最高额担保项下第二笔（含）以上贷
款时，要由原贷款经办行负责受理与调查。
162
最高额担保项下的贷款（受理）最高额担保项下的贷款（受理）
●首次申请最高额担保项下贷款的借款人，要按
照相应贷款品种的相关规定提供相应资料。贷款人对
贷款申请要按照相应贷款品种的相关规定进行调查审
查。
163
最高额担保项下的贷款（受理）最高额担保项下的贷款（受理）
●对已设定最高额担保，申请最高额担保项下第二
笔（含）以上贷款的，借款人要提供以下材料：
1.借款人身份证明。
2.原最高额担保合同。
3.按相关贷款品种规定须提供的其他资料。如借
款人原提供的资料仍有效，则可不要求借款人重复提
供，但距借款人上一次贷款超过两年的，要重新提供
收入证明。
164
最高额担保项下的贷款（调查审查）最高额担保项下的贷款（调查审查）
对已设定最高额担保，申请最高额担保项下第二笔
（含）以上贷款的，除须按照相应贷款品种规定进行调查
和审查外，还须重点调查和审查以下内容：
1.贷款金额是否符合规定，发放日是否在约定的发放
期间。
2.抵押物价值是否发生重大变化，是否按规定进行了
重新评估，评估价格是否合理。
3.借款人还款记录是否良好，在最高额担保项下其他
贷款有无不良记录。
4.借款人的收入来源是否稳定，是否需要重新提供收
入证明。
165
最高额担保项下的贷款（发放与管理）最高额担保项下的贷款（发放与管理）
经审批和签批同意的，贷款经办行签约人要签署相
应的借款合同，借款合同要与最高额担保合同建立对
应关系。
最高额担保项下贷款的作业监督、贷款发放、档
案管理和贷后管理按相关贷款品种规定执行。最高额
担保项下有多笔贷款的，相关资料要纳入该借款人的
最高额抵（质）押贷款档案中统一管理。
166
最高额担保的管理最高额担保的管理
贷款人在最高额担保期间内须每年对抵（质）押物
进行一次价值认定。对经评估或认定，抵（质）押物
价值减少的，要依据合同约定降低最高担保额度；对
最高额担保项下所有贷款余额已高于重新核定的最高
担保额度的，应要求借款人补充抵（质）押物。借款
人未及时补足担保的，贷款人要依据合同约定宣布最
高额担保合同提前到期，要求借款人提前归还全部贷
款本息。
167
最高额担保的管理最高额担保的管理
●贷款人在贷后管理和检查工作中，如发现
抵押物状况或权属发生变化，或出现其他影响
我行最高额担保债权情况的，要依据合同约定
宣布最高额担保合同提前到期，并要求借款人
提前归还全部贷款本息。
168
最高额担保的管理最高额担保的管理
●最高额抵（质）押担保合同到期或合同当事
人一致同意合同提前到期，且担保项下贷款本
息全部清偿的，贷款人应当与抵押人向原登记
机关办理注销登记或解除质物冻结，并将所保
管的抵（质）押物权属证明交还抵押人或出质
人，办妥交接手续。
169
（四）操作流程（四）操作流程 借款人申报一笔房产抵押性质的个人贷款；抵押
方式为“最高额抵押”。
发
放
已
审
批
通
过
的
第
一
笔
贷
款
审批分
部
第
二
笔
贷
款
第
三
笔
贷
款
循
环
贷
款
第
N
笔
贷
款
发放单笔贷款，无需再逐笔订立抵押合同或条款；但需分别签订相应贷款品种的借款合同。但若申请最高担
保合同项下循环贷款的，则应签订《个人循环借款合同》，在合同约定的循环额度、有效期以及用途范围内
直接签署借据发放贷款。
、审批第一笔个人贷款；
、根据抵押物价值及规定的抵押率确定“
最高担保额度”
订立《个人借款最高额抵押合同》，并办
理最高额抵押登记
支行
支行
170
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((含义含义))
“ 个人贷款循环使用”是指对最高额担保项下的个
人
贷款赋予循环功能，借款人在循环借款合同约定的额
度和期限内，可多次提款，循环使用。
个人贷款循环使用功能适用的贷款品种包括个人经
营贷款、个人房屋抵押贷款和个人质押贷款；具有循
环使用功能的个人贷款统称为循环贷款。
同一贷款品种内的循环
171
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((条件条件))
借款人须符合相应贷款品种的规定。最高额抵押担保
的，还应满足：
1.具有中国国籍的公民（不含港、澳、台居民）。
2.在贷款经办行所在地拥有固定住所，有常住户口或
有效居住证明。
3.我行现有或潜在优质客户，具备以下条件之一：
（1）我行或他行的存量个人贷款客户（含已结清贷款
客户），累计贷款金额达30万元以上， 且近两年内无连
续2期（含）或累计4期（含）以上违约记录。
172
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((条件条件))
（2）我行私人银行客户，或财富管理签约客
户，或理财金账户客户。
（3）借款人在贷款申请日前6个月在我行存
款、国债等各类金融资产日均余额在20万元
（含）以上。
（4）我行牡丹信用卡（含贷记卡和准贷记
卡）金卡（含）以上客
（5）个人（含配偶）拥有不动产及其他资产
总额在200万元（含）以上。
173
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度循环额度))
循环额度最高不得超过相应的最高额担保额
度。如最高额担保项下已有其他贷款，循环额度
不得超过最高额担保额度减去其他贷款余额的剩
余额度。循环额度在循环借款合同有效期内不得
调增。
174
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度循环额度))
循环额度使用期限最长不得超过6年（发放
日），且循环额度使用期限到期日须在最高额担
保合同约定的债权确定期间之内，即不得超过相
应的最高额担保期间到期日。
在循环额度使用期限内，每年对抵（质）押物
价值进行一次认定。对经评估或认定，抵（质）
押物价值明显减少的，应依据合同约定相应调减
最高额担保额度和循环额度。
175
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度循环额度))
循环额度使用期限中止：
（一）循环额度内单笔提款存在积欠本息的，暂停借
款人在循环额度内新增提款，借款人偿还积欠本息后可恢
复循环额度内新增提款。
（二）循环额度使用期限内，抵（质）押物价值出现
明显贬损的，贷款人重新核定的循环额度低于个人循环借
款合同项下所有已提款余额的，循环额度使用期限中止，
借款人提前归还超额部分贷款后可恢复循环额度内新增提
款。
176
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度循环额度))
循环额度使用期限终止：
当出现借款人循环额度内单笔提款出现连续
两次（含）以上违约，或单笔提款累计违约次数
达到六次（含）以上的，循环额度使用期限终
止，借款人不可再新增提款。
177
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度循环额度))
循环借款合同提前到期：
（一）循环额度内单笔提款或借款人在我行的
其他个人贷款出现不良的，循环借款合同提前到
期，应提前收回循环借款合同项下全部贷款。
（二）抵（质）押状况或权属发生变化，如被
采取财产保全或者执行措施，或出现其他情形导
致最高额担保难以实现的，循环借款合同提前到
期，贷款人有权提前收回循环借款合同项下全部
贷款。
178
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的受理、调查、审批循环额度的受理、调查、审批))
个人贷款循环使用功能须与贷款同时申请，须按照相
应贷款品种的要求提供资料。最高额抵押担保的，按照前
述要求补充提供证明材料。
循环贷款的调查和审查审批按相关贷款品种规定执
行，同时贷款人还应调查和审查循环贷款的循环额度、使
用期限是否符合本办法有关规定。
经有权签批人签批同意后，贷款经办行授权代表人
（签约人）签署《个人循环借款合同》，并将《个人循环
借款合同》与最高额担保合同建立对应关系。
179
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
循环额度内单笔提款金额和期限按相关贷款品
种的规定执行。在任一时点下，循环额度内所有
提款余额不得超过循环额度。
循环额度内单笔提款利率按对应贷款品种规
定执行，并按照单笔提款对应的借据期限确定利
率期限档次。
注：签署《个人循环借款合同》，提款无需上报审
批中心审批。支行权限内直接签发借据放款。
180
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
循环额度使用期限内，借款人可通过贷款经办行柜面
申请提款，也可通过电话银行、网上银行和商户刷卡等渠
道在循环额度内自助提取贷款。其中，通过电子渠道和商
户刷卡提款的，贷款须用于消费支付，不得提现或转账。
对于借款人申请将贷款直接划入本人账户的，借款人须到
贷款经办行柜面申请，并提交提款用途证明或声明。
借款人成功提取贷款的，系统根据提款金额实时减少
循环额度的剩余可贷额度。
181
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
借款人到贷款经办行柜面提款的，贷款经办行应要求
借款人签署《个人循环贷款提款申请表》和借据，并提供
以下材料：
（一）借款人的有效身份证件。
（二）《个人循环借款合同》。
（三）提款用途证明或声明。
（四）借款人在我行开立的结算账户。
（五）贷款人要求提供的其他资料。
182
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
柜面提供流程：
贷款经办行双人调查，并在收到提款申请后1个工作
日内完成提款的审核发放工作。调查人要核对借款人身份
的真实性，并查询人民银行个人信息基础数据库、我行个
人信贷管理系统和特别关注客户信息系统，了解借款人的
资信状况和循环额度内已提款情况和还款情况。提款申请
符合要求的，调查人要将《个人循环贷款提款申请表》和
借据交审核人（贷款经办行行长或其授权人）签字后，由
会计人员将申请提款金额划入贷款人与借款人在签署借款
合同时约定的账户。
183
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
循环额度内单笔提款还款方式可采用按月等额本息还款
法、按月等额本金还款法及“随心还”还款法。对一年期
内
的个人质押贷款，还款方式还可采用到期一次性还本付息
法。
对循环额度内有多笔提款的，须按合同约定采用同一
还款方式（一年期内的质押贷款除外）。
对循环额度内有多笔提款的，每月还款日可约定为同
一日。
184
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
通过电子银行支付、商户刷卡渠道产生的提款，贷款
品种根据担保方式不同默认为个人房屋抵押贷款或个人质
押贷款，期限分别默认为10年或3年（其中个人质押贷款
不得超过最高额质押担保期间到期日），还款方式为合同
约定的还款方式。
贷款人与借款人也可就通过电子银行支付、商户刷卡
渠道产生提款的默认期限在合同中进行约定，但最高额抵
押担保贷款的默认期限最长不得超过10年，最高额质押担
保贷款的默认期限最长不得超过3年。
185
第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款((循环额度的提款与还款循环额度的提款与还款))
借款人提前还款次数和还款金额不受限制。借款人可
通过我行网上银行、电话银行、银行柜面等途径提出提前
还款申请，指定归还循环额度内某笔借据本息，系统实时
从合同约定的还款账户中扣收提前还款金额，并根据还款
本金额实时增加循环额度的剩余可贷额度。
借款人可通过网上银行、电话银行及柜面查询本人名
下循环借款合同相关信息，具体包括循环借款合同起止日
期、循环额度、已使用额度、循环借款合同项下单笔借据
金额、余额、期限和还款记录等。
第七部分 存贷通业务
概念概念
出台背景出台背景
基本原理基本原理
计算方式计算方式
办理条件办理条件
操作流程操作流程
核算及管理核算及管理
187
存贷通是一种将个人贷款与存款相结合，以同一客户
名下的存款抵扣贷款，为其提供增值收益的业务。对在
我行有个人贷款且符合规定条件的客户，可根据协议开
立存贷通账户。在客户按照未抵扣贷款本金的状态先向
我行支付贷款利息的前提下，该账户内存款达到一定数
量以上按固定比例或分段累进抵扣贷款本金，以该抵扣
额计算的贷款利息作为客户利息减免的增值收益。
限于个人住房贷款和个人商用房贷款；存款限于个
人贷款客户存入存贷通账户的人民币活期存款，不含其
他账户、其他存期、其他币种的存款。
存贷通（概念）存贷通（概念）
188
（一）出台的背景。
1.银行角度：提前还款压力大，为了达到
减少提前还款以及增加存款的目的。
2.客户角度：贷款利息支出负担重，为了
减少利息支出做提前还款处理。但提前还款后
减少了自己的可用资金。
“存贷通实现了银行与客户的共赢”
存贷通（出台背景）存贷通（出台背景）
189
1.客户因不提前还款而产生的贷款利息支出＝提前还
款额×贷款利率×期限
2.办理存贷通以后客户可以获得的收益：
（1）储蓄存款利息＝提前还款额×活期存款利率
（2）增值收益＝可抵扣额度×（贷款利率－活期存款
利率）
由上，银行为“有利可图”，设定的“可抵扣额度
”必
须小于提前还款额。所以存贷通的计算关键在于确定
“可抵扣额度”固定比例方式，可抵扣额度＝（存款余
额-抵扣起点）×Y%
存贷通（基本原理）存贷通（基本原理）
190
根据客户存贷通账户每日营业末存款余额，按照下列标
准计算增值收益：
（一）当存款余额小于等于抵扣起点时：日增值收益为零
（二）当存款余额大于抵扣起点时，则日增值收益＝（存
贷通账户营业末存款余额－抵扣起点人民币x万元）×y％
×（存贷通账户关联贷款的贷款利率－活期存款年利率）
/360；
如存贷通账户的关联贷款大于一笔，根据客户指定
的贷款账户顺序按以上规定依次为各笔贷款计算“增值收
益”，存款余额的起点不重复计算。
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算————固定比例）固定比例）
191
（三）每笔贷款可享受增值收益额度的基数≤该笔贷
款余额×y%。
即“可用于抵扣的存款余额”≤贷款余额＋抵扣起点
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算————固定比例）固定比例）
192
例：客户名下A、B两笔贷款，余额10万和15万，抵
扣顺序先A后B，存款余额为23万，贷款利率为
%，活期存款利率为%，抵扣起点为5万元，
抵扣率为80%，抵扣情况如下：
15万元存款抵扣贷款A，抵扣起点5万元以
下的部分不进行抵扣，抵扣额度为：5×0%+10×80%=8
万元
A贷款抵扣完毕后，客户获得的年增值收益为8×
（%%）=万元，
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算————固定比例）固定比例）
193
此时未进行抵扣的存款余额为8万元，按照抵扣起点
不重复计算的规则，剩余存款按80%的抵扣比率抵扣
贷款B，抵扣额度为：
8×80%=万元，年增值收益为×（%-
%）=万元
年总计增值收益为+=万元客户对
于未抵扣的B贷款部分继续支付利息。
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算————固定比例）固定比例）
194
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算——分段累进）分段累进）
根据客户存贷
通账户每日营业末
存款余额和下列速
算表，按日为客户
计算增值收益：
当日活期存款余额（万元） 抵扣比率（%）
0-a（含） 0
a-b（含） U
b（不含）-c（含） V
c（不含）-d（含） W
d（不含）-e（含） X
e（不含）-f（含） Y
f（不含）-g（含） Z
g（不含）以上 100
195
（一）当存贷通账户每日营业末活期存款余额小于或等于抵
扣起点人民币a万元时：日增值收益＝0。
（二）当存贷通账户每日营业末活期存款余额大于抵扣起点
人民币a万元时，则按照上表测算增值收益的数额。如存贷通
账户的关联贷款大于一笔，乙方根据甲方指定的贷款账户顺
序，按以上规定依次为各笔贷款计算“增值收益”，第一笔贷
款
增值收益计算完毕后，用剩余存款余额与第二笔贷款建立关
联，并计入相应抵扣档次，抵扣起点不重复计算。
（三）存贷通账户关联的每笔贷款可享受增值收益额度的基数
（即可抵扣额度）≤该笔贷款余额。
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算——分段累进）分段累进）
196
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算——分段累进）分段累进）
例：客户名下有A、B两笔贷
款，余额为10万和15万，
抵扣顺序先A后B，存款余
额为23万，贷款利率为
%，活期存款利率
%，增值收益按下
表计算：
当日活期存款余额（万元）
存款抵扣比率
（%）
0-2（含） 0
2-5（含） 10
5（不含）-10（含） 50
10（不含）-30（含） 60
30（不含）-50（含） 70
50（不含）-70（含） 80
70（不含）-80（含） 90
80（不含）以上 100
197
抵扣情况如下：
22万元存款抵扣贷款A，抵扣起点2万元以下的部分不进行抵
扣，其余部分乘以各档次的抵扣比率，抵扣额度为：
2×0%+3×10%+5×50%+12×60%=10万元≤余额10万元
A贷款抵扣完毕后，客户获得的年增值收益为10×（%-
%）=万元，此时存款余额为1万元，按照抵扣起点不
重复计算的规则，直接归入第二档次（2万-5万），按10%的抵
扣比率抵扣贷款B，抵扣额度为：1×10%=万元，年增值收
益为×（%%）=万元，年总计增值收益为
+=万元。
存贷通（增值收益计算存贷通（增值收益计算——分段累进）分段累进）
198
（一）已在我行办理个人住房/商用房贷款，贷款余
额大于10万元；
（二）申请存贷通业务时，客户名下的贷款形态正
常，贷款存续期内还款记录优良，累计违约次数与已
归还贷款期数之比小于10%，且不存在连续两期违
约；
（三）贷款剩余还款期限大于12个月；
（四）各行根据业务需要，确定其他条件。
存贷通（办理条件和要求）存贷通（办理条件和要求）
199
（一）一笔贷款只能对应一个存贷通账户，一个存贷通
账户可对应多笔贷款，抵扣先后顺序由经办行与客户协商
约定。
（二）存贷通设定抵扣起点，当存贷通账户每日营业末
存款余额小于或等于抵扣起点时，存贷通账户不产生增值
收益，我行向客户正常支付活期存款利息。当存贷通账户
每日营业末存款余额大于抵扣起点时， 向客户支付增值
收益。
（三）增值收益的计算方式分为固定比例方式和分段累
进 方式。
存贷通（办理条件和要求）存贷通（办理条件和要求）
200
（三）各行可以根据本地情况制定存贷通账户管理费
的征收标准。收费标准最低为240元/年，最高不超过
增值收益的15%，对于理财金账户客户可减半或免收
账户管理费。
（四）存贷通账户的办理时间以月为单位，最长不
超过对应贷款的剩余期限。
（五）客户可以贷款还款账户或在我行另外开立的
个人结算账户作为存贷通账户，增值收益应返还至该
账户。
存贷通（办理条件和要求）存贷通（办理条件和要求）
201
（一）客户申请开户时应提供下列资料：
1.贷款还款账户的原件与复印件；
2.借款人的身份证的原件与复印件；
3.填写《个人贷款存贷通业务申请审批表》，并签订
《个人贷款存贷通业务协议》；
（二）受理人将申请资料交贷款经办行审核人员，审查
客户身份和还款记录等情况是否满足规定，查询并打印
借款人的还款记录，确认无误后填写审查意见交审批
（支行个人信贷业务分管行长或其授权的人员）进行审
批，并签署审批意见。
存贷通（办理流程）存贷通（办理流程）
202
（三）综合员将审批通过的《申请审批表》和相关资
料交前台柜员进行存贷通账户的开立。开立交易完成
后，存贷通账户生效。
（四）开立生效后，综合员将客户资料移交档案管理
部门归档，资料包括：
1.借款人身份证复印件一份；2.存贷通对应的存
款和还款账户复印件各一份；3.《申请审批表》一
份；4.《业务协议》一份；5.存量客户还款记录一
份。
（五）存贷通账户生效后，告知客户，并按月向客户
告知增值收益的支付情况
存贷通（办理流程）存贷通（办理流程）
203
存贷通增值收益的支付渠道与核算管理：
存贷通账户中存款抵扣贷款本金产生的增值收益
直接返还至存贷通对应的存款账户，经办行从协议签
订日起按月向客户支付增值收益。存贷通业务涉及的
存款、贷款的计息采用现行核算方式，存款抵扣贷款
本金产生的增值收益，采取红字贷方
计入“利息收入”科目。会计分录如下：
贷：204099 个人结算存款（蓝字）
贷：5010xx 个人贷款利息收入（红字）
存贷通（核算与管理）存贷通（核算与管理）
204
存贷通收益支付的停止、终止和恢复：
（一）如借款人在我行的任何一笔贷款（包含不
与存贷通账户相关联的贷款）出现逾期，我行自逾期
当日起不为借款人计提增值收益，并可扣收存贷通账
户内的存款用于归还逾期本金和利息。客户归还全部
逾期贷款本息的次日恢复计提增值收益。连续逾期三
次（含）以上的，终止收益支付。
存贷通（核算与管理）存贷通（核算与管理）
205
（二）客户未按期缴纳存贷通账户管理费超过三
期的，我行有权单方终止存贷通账户的收益支付。
（三）借款人涉及重大诉讼或其他有损贷款还款
能力的事项。如财产被冻结、扣押、查封，或借款人
在其他借款合同项下发生违约事项，我行有权单方终
止存贷通账户的收益支付。
存贷通（核算与管理）存贷通（核算与管理）
206
存贷通收益支付的停止、终止和恢复：
（四)如遇国家法律、法规、规章、政策、政府
部门要求终止或利率政策发生重大变化时，我行有权
单方终止存贷结通账户的收益支付。
（五）收益停止或收益权终止后，若扣收存贷通
账户内的存款用于归还贷款本息后仍有剩余的，应按
人民银行规定对账户内的存款支付活期利息。
存贷通（核算与管理）存贷通（核算与管理）
207
第八部分 个人贷款营销外包
适用对象：社会中介机构，专业营销人员，行
内其他人员等能够为我行提供按揭资源的客户；
适用产品：由单纯的二手房贷款扩展到所有个
人住房贷款业务；
后台支持：支付营销代理手续费
主要目的：由零售到批发
208
营销外包的主要内容
1.营销外包的内容：客户推介+贷款资料的整理
2.手续费支付标准：
费率。单一费率或分段累进。原则最高1‰，
提高费率报二级分行批准。
支付方式：按月或按季支付
核算科目：“代办手续费支出”（531002）
209
主要操作思路（怎么做？）
我行准入的若干中介机构
贷款
经办行
业务推介人2业务推介人1未准入中介机构 …………
支付代理手续费1.直接提供按揭源；
2.代理提供报销凭证。
210
营销外包————房地产经纪公司房地产经纪公司
1、经房地产管理部门审查合格。
2、有1名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合
格证》的从业人员。
3、承担阶段性保证担保的，保证金比例不得低于
所担保贷款余额的5％，保证金实行专项存储，专户
管理。
4.对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理参
照房地产经纪公司操作执行。
211
营销外包——房地产评估公司准入房地产评估公司准入
1、注册资本金人民币50万元以上。
2、以房地产评估为主营业务，从事房地产价格
评估业务连续二年以上。
3、有3名以上专职注册房地产估价师。
212
含义含义
个人住房公积金委托贷款是指住房公积金
管理中心以其管理的公积金归集资金为来源，
委托我行向符合条件的借款人发放的，用于购
买、建造、翻建、大修自住住房的政策性贷
款。
公积金委托贷款业务属于银行表外业务，受
托人不承担任何贷款风险，不垫支资金，只收
取手续费用。
213
机构及职责机构及职责
可对每一家建立合作关系的公积金中心（或分中心）
确定一家支行作为公积金委托贷款业务主办行，其他
支行在获得公积金中心许可后可作为经办行。
（一）主办行负责牵头开展对公积金中心的日常营销、
关系维护和业务处理工作，包括代表我行完成统一资金
清算、统一对账、统一送件等，经办行做好、配合。
（二）主办行、经办行在本行核算网点（或物理网点）
分别开立公积金委托贷款放款、收本、收息等内部账
户，用于公积金委托贷款核算及资金清算。
（三）主办行、经办行均可受理公积金委托贷款业务，
并按委托服务协议要求做好贷款管理和客户关系维护工
作。
214
委托服务协议委托服务协议
各行均须与公积金中心签署住房公积金委托贷款委托
服务协议。委托服务协议须包括以下内容：
（一）委托人自行确定借款人、借款用途、借款金额、借
款期限、借款利率等事宜。
（二）委托人与受托人协商确定的委托代理服务期限。
（三）委托人自行承担贷款风险，不得以任何形式要求受
托人承担贷款风险。若借款人不能按期归还贷款本金或利
息，委托人不得要求受托人承担还本付息责任。
（四）委托人应在贷款发放之前将委托贷款资金划入在受
托人开立的委托贷款资金专户。
215
委托服务协议委托服务协议
（五）因借款人自身原因或其他特殊情况无法偿还借
款的，受托人可根据委托人的书面通知不再履行委托
服务协议规定的责任与义务，停止计收手续费，进行非正
常还款处理。
（六）委托人与受托人协商明确公积金委托贷款业务手续
费的收取标准、支付方式及支付时间，委托人应按委托服
务协议约定，按时足额向受托人支付手续费。
（七）委托人与受托人协商明确公积金委托贷款业务办理
过程中产生的费用（如抵押登记费、担保费等）由借款人
或委托人承担。
（八）其他需明确的权利和义务。
216
委托服务协议委托服务协议
公积金中心所在城市分行可授权主办行代表我行与
公积金中心签署公积金委托贷款委托服务协议
公积金中心须省内跨地区委托我行多家经办行办理
公积金委托贷款业务的，委托服务协议须报一级（直
属）分行审批；跨省委托我行多家经办行办理公积金
委托贷款业务的，委托服务协议须报总行审批。
委托服务协议到期须及时续签。
在终止委托服务协议时，主办行（经办行）要按协
议约定及时清算公积金委托贷款手续费，划转代收的
公积金委托贷款本金和利息，办理公积金中心相关公
积金委托贷款资金账户的销户手续。
（三）个人自建房贷款
218
个人自建房贷款——贷款条件
（一）所建造的房屋设计合理，能够进行上市交易，变现能
力强，且能够设定抵押；
（二）建房土地必须通过有偿出让方式取得,且借款人是国
有土地使用权人；
（三）所建房屋取得有关部门立项批文，手续合法、完整、
真实、有效；
（四）借款人（报建人）取得《国有土地使用证》《建设用
地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许
可证》等建设文件；
（五）借款人已全部缴清土地款项，取得土地款项缴交凭证
（六）有自建住房的建筑工程概预算书和工程建设进度计划；
（七）所建房屋不存在产权纠纷。
219
个人自建房贷款——贷款条件
（一）所建造的房屋设计合理，能够进行上市交易，变现能
力强，且能够设定抵押；
（二）建房土地必须通过有偿出让方式取得,且借款人是国
有土地使用权人；
（三）所建房屋取得有关部门立项批文，手续合法、完整、
真实、有效；
（四）借款人（报建人）取得《国有土地使用证》《建设用
地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许
可证》等建设文件；
（五）借款人已全部缴清土地款项，取得土地款项缴交凭证
（六）有自建住房的建筑工程概预算书和工程建设进度计划；
（七）所建房屋不存在产权纠纷。
220
个人自建房贷款——贷款申请资料
（1）自建住房的立项批文、设计方案和“四证”复
印
（2）自建住房用地已缴清全部土地款的凭证；
（3）自建住房已投入的建设资金款项凭证；
（4）自建住房的建筑工程概预算书和工程建设进度
计划；
（5）抵押物权属证明及共有产权人同意抵押的书面
文件；
（6）贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报
告；
（7）对于政府同意由房地产开发企业统一出售土地
用作自建住房开发的，需提供有关部门的建设同意批
文。
221
个人自建房贷款——额度、期限、利率
1. 自建住房贷款额度不得超过房屋成本价的70％。
2. 期限、利率、还款方式等同个人住房贷款。
