第一部分 以客户为中心的万科产品观
第二部分第1节 我们的客户长什么样？
第二部分第2节 如何听懂客户语言？
第三部分 持续聆听客户的产品使用意见
第四部分 客户导向决定产品的发展方向
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
第一部分第1节
以客户为中心的万科产品观
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
• 客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由
• 尊重客户，理解客户，持续地提供超越客户期望的产品与服务
• 1%的失误就是对客户100%的损失
• 衡量万科成功与否的最重要标准是客户的满意程度
n 对万科而言，客户是什么？
万科客户理念－－客户是我们永远的伙伴
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
产品制造企业的发展一般经历三个阶段：产品导向、市场导向和客户导向。
在现代市场经济条件下，客户及其需要是企业建立和发展的基础。在成熟的商业社
会，房地产企业并不是一种特殊的行业，它同样需要遵守一般的商业规律。
目前就中国地产市场而言，大部分房地产企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和
市场细分定位的市场导向阶段，还没有真正进入以基于客户细分的客户价值和客户需
求导向的阶段。
n 现代企业“以客户为中心“的经营理念
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
万科的标杆企业－－美国普而特成立于1956年，是美国四大房地产公司之一。在50年
间，普而特累计建筑了33万套住房，遍及美国大陆本土，以及阿根廷、墨西哥、波多
黎各等海外市场。普而特已实现连续52年盈利，2003年销售额高达亿美元。
取得如此成就，与普而特独特的客户理念息息相关。普而特地产国际公司前任主席
说过，“如果有什么成功信条，按重要性排列应是：客户——社
会——企业，如果开发商充分考虑客户需求，则会很好地满足社会需求，在这两点得
以满足后，事业发展则顺理成章，不用担心赚不到钱。”
永远把客户放到第一位，这是普而特连续53年长盛不衰的秘诀。
n 普而特公司何以长盛不败？
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 如何在产品营造的全过程中做到以客户为中心？
案例：英国航空公司的CRM（Client Relatioanship Menagement?)
英国航空公司一直致力于成为世界上最赚钱的航空公司。
2000年公司出现亏损的情况下，董事长罗德.埃丁顿(Rod Eddington)在充分利用客户关
系管理策略对公司的发展策略进行了彻底改革。使英国航空公司扭转了2000年高达
亿美元的亏损，于2001年盈利亿美元。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 按照不同顾客价值明确制定不同的战略
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 始终注重理解客户的需要以改善产品设计
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 深入的顾客调查有利于市场细分，有针对性的产品设计提高客户的让渡价值
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 制定不同定位的品牌以适应需要
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 针对各细分市场需求设计完美的客户体验，使各产品线都在为成为最好
的航空公司目标做出努力
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 因服务改善，从而保留高价值客户
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 从案例我们看到：
1、以客户为中心是一个全过程理念；
2、以客户为中心的产品设计是其中的重要一环。
●按照不同顾客价值明确制定不同的战略
● 始终注重理解客户的需要以改善产品设计
● 深入的顾客调查有利于市场细分，有针对性的产品设计提高客户的让渡价值。
● 制定不同定位的品牌以适应需要
● 针对各细分市场需求设计完美的客户体验，使各产品线都在为成为最好的航空公司
目标做出努力
● 因服务改善，从而保留高价值客户
n 案例回顾：
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
万科过去“以产品为中心”的设计操作模式
n 过去以产品为导向：
请一个牛的建筑师；
寻找一个独特的概念；
做一个与众不同的作品；
在市场上一炮打响。。。
产品 土地
客户
2 1
“高人”“大师”
Yeah！
Yeah！ Yeah！
3
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 轜
万科现在“以客户为中心”的设计操作模式
n 现在以客户为导向：
准确寻找客户群；
发掘客户关注的产品价值；
在产品中贯彻客户价值这一唯一准绳；
通过产品的反馈，不断完善。。。
产品 土地
客户
1
Yeah！
3 2
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 轜
第二部分第1节
我们的客户 长什么样？
怎么都一样
呀？
我对你们咋
办呢？ 万科70000名客户
用客户细分的方法，将客户的脸变得清晰、易识别。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
将社会学所研究的“人的生命周期”概念导入到市场定位和客户细分，在一些领域已
经很普遍。
例如保险行业，它的险种设计就是涵盖了一个“从摇篮到坟墓”的生命全过程。精确
的做到对客户的“终身锁定”。
n 以客户细分为前提的房地产开发模式
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
在没有导入客户细分战略的时候，房地产企业的运营流程面对的是全部客户，或者是
假想的市场群体，没有做到一对一营销，而是面向泛泛客户的营销、销售和服务。以
产品为中心的传统思维模式，考虑产品卖给谁、怎么卖出高价格获取高额利润，无法
长期有效维系客户忠诚度和挖掘客户价值，企业短期但表面的胜利无法长久下去。
n 以客户细分为前提的房地产开发模式
对房地产而言，商品房屋的购买主体－－客户是“家庭”而非“个人”。
导入客户细分战略，可以有效的基于客户细分的基础来贯串整个房地产企业的运营流
程，如获取什么样的土地资源、设计什么样的蓝图、策划什么样的营销方案、进行什
么样的销售管理、提供什么样的服务等，都可以基于客户细分后的客户需求来体现。
客户细分有三大亮点：基于价值进行科学的客户细分、基于战略确立广泛的客户定
位、将客户细分与精细化的运营流程紧密连接。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
万科的标杆企业－－美国普而特公司认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买
行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。
客户的生命周期意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的
不同生命阶段而变化的，住房需求对一个学生、一个成年人或者一个家庭而言，大不相
同。客户的支付能力主要决定于收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。
普而特以这两个因素为坐标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。以此为原则建立了两
大类，共有11类细分客户。
n 客户细分－万科标杆普而特公司
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
细分结果
价格敏感
的务实家庭
关心健康的
老龄化家庭
注重自我享受
的社会新锐
注重家庭的望
子成龙家庭
彰显地位的
成功家庭
35%
22%
20%
15%
8%
通过多次反复测试，万科最后选定纬度中的房屋价值，再加上家庭生命周期和家庭收
入，三个指标作为细分纬度。其他四个纬度作为验证指标或描述指标。
细分的核心纬度是房屋价值。
n 万科客户细分
家庭生命周期家庭生命周期
房房
屋屋
价价
值值
家家
庭庭
收收
入入
细分维度
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 万科客户细分
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
万科根据目前国内市场的现状，最终将自己的客户群分为5类：
n 万科客户细分
5大类人群
1. 社会新锐
2. 望子成龙
3. 健康养老
4. 富贵之家
5. 务实之家
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
通过客户细分，将客户的形象明朗、清晰地勾勒出来，针对大类人群再进行细分、微
分，深入研究不同生命周期客户对于住宅的需求、潜在需求。
以对细分客户的研究作为项目定位、土地购置、产品设计的前提。
n 万科客户细分
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 开发不同产品对应不同生命周期的客户需求
万科在过去多年的积累中，已经有了一系列对应不同生命周期客户需求的产品：
如：蚂蚁工房公寓
万科“蚂蚁工房” 系列产品，最初于03年投放上海市场。在极短的时间内全部售罄。
当初的客户定位是：二十七八岁的单身，首次置业。开始销售之后，有40％的客户符
合当初的定位。其他的是一些投资客户、老年客户。
蚂蚁工房的产品特点：
1，客户层面：初次置业、社会新锐
2，产品层面：通廊式小高层、50平米的户型建筑面积、独立厨卫、清水混凝土立面
3，规划层面：项目地标、靠近市政路
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
为了能够将客户细分改变了什么说清楚，我们用Pulte homes在Los
Angeles东部的Dlamond Bar（钻石吧）小区为例，来说明从土地取
得，到产品设计，以及到最终的客户检验全过程中客户细分的价值是如
何体现的。
n 案例：普而特公司钻石吧社区
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n美国住宅市场的客户细分。
TCG 5
TCG 4
TCG 3
TCG 2
TCG 1
活跃长者
老年回归型
多次置业
二次置业
首次置业
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
支付能力
生
命
周
期
低 中 高
常年工作流动人士首次置业单身
单人工作丁克家庭
有婴儿的夫妇
单亲家庭
富足成熟家庭
空巢家庭
活跃老年人住宅
成熟家庭
双人工作丁克家庭
大龄单身贵族
TCG5
这一目标客户群的客户是那些已退休或年长的老
龄人，他们在居住方面有特殊的需要和要求。这
些人所需要的房业在面积上与第一类目标客户群
非常相似，但他们对社区的要求却与第一类目标
客户群大不相同。
TCG4
这一目标客户群的客户通常是从已经有了大房子，
已经有了更贵的房子的基础上，要改为更小一点更
便宜一点房子的人群。这些人他们的孩子往往是已
经走出了家门，或者原来的家庭老人或亲戚已不再
与他们同住，他们愿意卖掉他们更大更贵的房子，
而换更小的房子。
TCG1
这一目标客户群的客户往往是第一次置业的人群，他
们包括单身的年轻人，新近结婚的年轻夫妇，或新建
立的家庭等。
TCG2
这一目标客户群的客户往往是那些已经有过第一次置业的经
验，而是想在原有的家业基础上更升一级，买更好更大的房
子。他们往往是愿意把原来已经买下来的房子卖掉，而把卖掉
的那部分钱用于购置更好的房子。他们大都是比较成熟的家
庭，家里可能有两个以上的孩子/或有老人或亲戚与他们同住。
nPulte公司的客户细分。
TCG3
这一目标客户群的客户是那种比较富裕的家庭。他们往往是专业
人员，或者是成功的商人之类，他们有钱买得起比一般普通家庭
更大更高档的房屋。
1
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 依照帕尔迪在全国不同地域选择不同的目标客户群，即是帕尔迪的价
值战略。
n 对南加州服务于2－4个目标客户群，价位在24万美元，同时还包括全
国市场都适用的活跃长者。
nPulte公司在南加州的客户策略
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n确定Los Angeles主要关注中产的亚洲人群.
对全国的人口的研究，在流动性、生命周期和经济收入三个维度作分
析；同时结合城市特征， Los Angeles确定了亚洲人群为重点之一。
印第安人西班牙土著
亚洲移民
黑人
消费者
生命周期
人口流动特性
经济、收入
情况
未婚 已婚无子女 已婚有子女 中年 老年 离异
家庭月入2000下
家庭月入4000
家庭月入8000
非西
白人
非洲
移民
亚洲
移民
城市
人口
农村
人口
1
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n城市地图标明不同的人群的区位分布。
东部
西部
北部 市中心
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
市中心
n 再细分子市场，进行土地属性评价
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 为中国家庭寻找 合适的土地
土地属性需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
目标客户：
中国家庭
生意人
最关心土地价值属性：
1. 临近高速公路的入口或出口
2. 非常关心孩子教育，临近学校
3. 喜欢买位置高的房子
4. 喜欢水，水对于中国人有特殊
的意义
5. 重风水
红线外评价
地理位置
周边配套
小区
产品
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 为中国家庭寻找 合适的土地
土地属性需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
目标客户：
中国家庭
生意人
最关心土地价值属性：
1. 临近高速公路的入口或出口
2. 非常关心孩子教育，临近学校
3. 喜欢买位置高的房子
4. 喜欢水，水对于中国人有特殊
的意义
5. 重风水
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 轜
n选择A+土地。
地块评价
：A+
1. 临近
高速入口
2. 临近
好的学校
3. 位于
山上
4. 有中
国商店
5. 有中
国庙
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 轜
典型客户群: 中国家庭
三代居
年轻人文化和年老人二种不同文化
家庭决策
n找到典型客户群进行测试。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
Diamond Bar项目的N对眼睛
城市的总裁
市场的副总裁
区域的设计师
建筑副总裁
建筑成本副总裁
主管土地的副总裁
风水专家顾问
户型副总裁
销售副总裁
n“七对眼睛”－－产品开发综合委员会
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
产品需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
目标客户：
中国家庭
生意人
三代人家庭,两
代人文化共存
n因为竞争，需要精准的、针对客户需求的产品设计。
红线内建造
地理位置
周边配套
小区
产品
1. 两层楼房子作为产品的主要特征之一；
2. 二代生活需要2900－3400平方英尺之间；
3. 喜欢入口特别大，所以喜欢双门的门型；
4. 喜欢前后都有花园，喜欢精细的花、树木、小溪水；
5. 不太爱炫耀，低调，喜欢私密性的；
6. 通过充分的市场调研，对立面颜色知道比较清楚了；
7. 不喜欢楼梯对门，风水不好，楼梯都是开在旁边的；
8. 屋子里住两代人，年轻一代需要现代的厨房，给老人单独
做第二个厨房，湿性厨房，用煤气灶，用油烟机；
9. 老人有一定隐私，不希望任何时候都在众人的眼皮下面，
靠楼梯有一个私密性很好的卧室和洗手间，是专门给她一
个人用的；
10. 老人房光线非常的好，非常的通透，有很多自然光线进入
进来，而且景观很美；
11. 客厅里看到外面很美的景观，也可通过适当的门窗看到；
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n案例结束，看看成果。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n成功！
比如说我们建了275栋房子，推出第10套
的时候，是75－90万美金，这个时候你们
知道发生什么事情了吗？我们是在一个星
期五的早上的10点钟推出10个样板房的户
型的，可是星期四一大早已经很多人开车
过来要看这个房子，他们提前一天过来就
是为了排队，然后夜里睡在车里，为了等
到第二天早上能够买到推出来的房子，所
以说，在我们真正开始推出的时候，在星
期五一大早，我们预定的是75－90万的房
价，然后我们总裁在根本没有卖的时候，
就把房价抬高了，抬到了100万以上。这
10套在100万以上的价格就全部卖出去
了，所以这就是我们整个过程给我们带来
的结局。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
第二部分第2节
如何听懂 不同客户的语言？
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
寒……，泥原来素芥末out的说，偶稀饭滴淫8 素酱紫滴
！为虾米94末有淫了改喃？酱紫84粉可爱粉可爱的末
*_*？吼吼！
（尴尬）你原来是这么老土的哦？我喜欢的人不是这
样子的！为什么就是没有人了解呢？这样子不是很可
爱很可爱的吗？（笑脸，笑声）。
n 我们有多了解客户？
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
案例：万科紫台
n 项目简介：
万科于05年5月拍卖得到丰台小屯地块, 位于西南四
环丰台岳各庄桥地区。
项目占地面积万平米。容积率。
地上建筑面积万平米，住宅建筑面积万平
米。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
不认知陌生区域
（地段论者）
VS
认知陌生区域
（非地段论者）
通过客户调研得到两大分类
n 谁会成为紫台的客户？
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 地段论者群体
• 调研客户：３３组 地段论者：１２人，占３６％
• 代表楼盘：紫金长安、世纪城、颐园居
• 年龄特征：年龄在40岁以上
• 家庭结构：中老年核心家庭、与老人生活的青年家庭
• 经济收入：经济收入稳定，属于中高收入水平，但对未来的预期没有足够信
心
• 主要特征：多为北京土著人口；项目３公里内的原住居民，对位置的敏感程
度远远大于对产品的敏感程度；
• 价值取向：进行消费时注重实用，消费购物、投资理财或做生意比较精明，
追求升值潜力
多为北京土著人口，项目３公里内的原住居民，对位置敏感程度远远大于对产品的敏感程度多为北京土著人口，项目３公里内的原住居民，对位置敏感程度远远大于对产品的敏感程度
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
典型客户一：陈先生
年龄:40岁左右 籍贯：老北京
学历：大学学历
职业：生意人士
现居住项目：紫金长安
购买户型：三居 购买价格：115万左右
您会选择小屯区域置业吗？
有朋友住在那边
不属于西部，应该属于西南部。
治安特别乱，外地流窜人口较多，而且都没有正经职业，没有安全感。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
• 深度访谈客户：３３组
• 非地段论者：21人，占64％
• 代表楼盘：诚品建筑、珠江峰景、锋尚国际公寓、远洋山水等
• 年龄特征：30岁以上
• 家庭结构：青壮年三口之家、丁克家庭、自由青年
• 经济收入：高收入人群，对个人的发展预期非常高
• 主要特征：多数为非北京土著居民或者非原居住地居民；认可大区域的整
体感受，对具体的区位没有明显要求。
• 消费观念：消费观念自认为实在，属于精打细算类型，但仍在意品牌，注
重品质。
多数为非北京土著居民或非原居住地居民；认可大区域整体感受，对具体区位没有明显要求。多数为非北京土著居民或非原居住地居民；认可大区域整体感受，对具体区位没有明显要求。
非地段论者群体
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
典型客户二：马小姐
年龄:35岁左右 籍贯：祖籍东北，解放时进京。
学历：大学本科
职业：国企职工
现住：军队大院
购买项目：珠江峰景
购买户型：三居147平米(南向塔楼) 购买价格：105万
购买理由：
老人居住在军队大院，选择房子必须离老人近；
准备在紫金长安买房，没排上号；
西边的房子密度太大，这小屯片区房子密度不高，适合居住；
社区内绿化环境也还不错；
带精装修，比较省事；
购买意向：本片区出现高装修品质楼盘会再次购买；
承受能力：精装修10000元/平米
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
１、理性消费
实惠、理性的
消费注重质
感、工艺
２、有闲
固定休闲时间
注重生活细节
３、圈层感
出身世家
要求与同质人
群聚居
４、享受生活
注重健康
讲究情趣
客户特征概括：“隐身权贵”客户特征概括：“隐身权贵”
n 会成为紫台客户的人认同什么？
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
客户语言客户语言
产品语言产品语言
1、圈层领地
出身世家
我父母亲住在翠微西里大院。
现在暂时与父母亲住在一起，住在翠微中里大院。
我们从小在生活在大院那样的环境里，喜欢封闭而
又安全的生活氛围。
相对封闭、围合、内向的社
区，闹中取静。
重视住区入口、单元入口及回家流线设
计，创造室外交流空间，促进邻里交往。
翻译为产品语言要求与同质人群聚居
现在买房子我们不是看自己房子的内部布局，而是看邻
里之间的大环境。
我不喜欢前面是别墅后面是高层楼房的那种社区，根本
就不是同一种层次和水平的人。
住在我们社区的有60%的硕士，有40%的人有海归背
景。
不喜欢楼下就是繁华、热闹的大商场，对生活有干扰。
10万平米的的小规模住区有利于同质化居住
和促进邻里交往，增加安全感。尽可能纯板
楼设计，避免内部形成大的差异。
稳重、不事张扬的住宅立面设计。
类Club底层小型邻街店面设计。
不要将车引入园区内部，避免干扰。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
客户语言客户语言
产品语言产品语言
翻译为产品语言2、有闲阶层
固定休闲时间
平时周末经常会去打高尔夫，去香山爬山，空气环境好
我每个周末都去社区内会所健身、游泳，每周至少一次
我一般一周有1-3天会安排工作，剩下的时间会安排钓
鱼、应酬、和家人在一起；
注重生活细节
我每天都在社区里面散步，每天都会发现有意思的东
西；
我喜欢每天早上起来阳光撒在我床上的那种感觉；
社区水池边倒刻着王唯的诗，通过水的倒影就能读到，
社区这些细节特别让我感动；
设置适当面积的会所，安排健身室、
棋牌室等功能房间。
园区内注重室外活动场所设计，营造
半开敞、遮荫的户外交流空间。
在园区适当位置设置雕塑等艺术小品，增加
社区文化内涵。
在住宅底部创造亲切宜人的尺度。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
客户语言客户语言
产品语言产品语言
翻译为产品语言3、享受阶层
注重健康
我每个周末都去社区会所去健身、游泳；
我每个周末都会去西山打高尔夫球；
我生意全在东边，但是看中西边丰富的自然景观和
皇家园林，以前喜欢爬香山，现在喜欢在颐和园钓
鱼；
平时最喜欢打乒乓球，羽毛球、网球、游泳也比较
爱好
讲究情趣
我对新鲜的东西很感兴趣，早就听说过“浪木”，买了
房子就托人买了一个；
每周都会在社区的咖啡吧里开沙龙，讨论发生在我们
身边的事情；
经常会与其他业主互相推荐好书。
我们家不用保姆，就周末请钟点工。平时喜欢自己烧
菜做家务。
园林景观不应只考虑观赏性，而且要与实际
使用功能结合。
在会所里设置书吧、咖啡茶座等休闲场所。
亲近自然的园林设计，增加绿化密度，种植
大树改善住区小气候。
户型方面，不设计单独的保姆间，而是以创
新出独立的家政间，良好通风采光，集合家
政活动。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
客户语言翻译为产品语言后，我们得到的规划设计指导原则：
n 规划：
最大限度保障南北向均质住宅的比例；
n 户型：
470套住宅，只做1个户型，精确打击；
n 精装修：
不可复制的全面家居解决方案。
n 园林
可读性强的、具有深刻文化内蕴的园林。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n规划：
独特的U型天际线设计，将东西向住宅的比例由13%（平层大板）降低到不足3%（出于围
合角度而专门设计的LOFT住宅）。
并在容积率、限高等一系列限制下，实现三居住宅大面宽（米），小进深（米）
的理想目标。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
紫台户型设计，自05年6月开始，直至06年1月方最终定案。半年时间内，经历10版以
上大的户型调整。
公司上下反复讨论、推敲，最终才确立了目前的方案。
n户型：
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
1:1户型模板间
为了更细致的推敲户型内部各功
能空间的尺寸、更直观感受该套
型的室内观感，公司在紫台项目
现场搭建1;1的模板间。
模板间对于户型中间过程研究起
到很重要的作用。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
自户型设计之初以万科全面家居解决方案为逻辑导向。对特殊客户群的居家活动模式问
题进行细致的探讨。全面家居解决方案并不只是毛坯房的装修版，而是重在引导客户一
种优化的居家生活方式。
n全面家居解决方案：
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
紫台户型的最大创新之一在于引进了家政阳台这样一个全新的概念，它不仅是一个方
便、灵活的多功能房间，更提供了改变居住者生活方式的可能性。
洗衣、晾衣、烘干、熨烫等一系列活动，均可在这个采光良好的房间内解决。
另外，这个房间还提供了集中收纳的空间。可以容纳居家的大量闲置物品。
整合housework－－独立家政间
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
拆分、细化各级收纳系统
对于实际居住者而言，收纳空间再多恐怕都
不够用，我们没有设计一个大而无当的储藏
室，而是更细致的拆分了不同物品的收纳特
点，分出3类储藏空间：
1，日常杂物零星储藏－－玄关、走廊柜体
2，日常衣物储藏－－卧室、书房衣柜
3，闲置物品密集储藏－－家政间大柜
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 尩
礼：政治
乐：音乐舞蹈
律：法规
射：射箭的技术
御：驾驭战车的技术
书：识字
数：数学及自然科学
礼祀、礼仪
万籁之音
自然有序的表现
刚柔并举
车辙、历史痕迹
中国诗赋文化
学知根本
大型集散礼仪广场
大型娱乐广场
转承空间的通道
串联动静空间的景观轴
小型集散广场
小型集散广场
小型文娱广场
国
学
隐
喻
功
能
n园林：
营造具有可读性的“国学园林”
国学的教学科目：礼、乐、律、射、御、书、数
北京的国子监又称北监。<国子监>
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
礼
律
乐
御
射 数
书
组团园林布局立意分析
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
御道
龙源
对景
国槐
竹林
红山
文化
玉龙
战国
时期
龙纹
汉代
龙纹
唐代
龙纹
宋代
龙纹
元明
清龙
纹
国槐
中央景区“龙文化”
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
中央景区“龙文化”
战国龙纹景墙
宋龙纹屏风
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
中央景区“龙文化”
中心广场云纹柱
龙源唐置石浮雕
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
第三部分
持续聆听客户的产品使用意见
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产设计师的工作范畴，从项目立项、设计、建造，到投入使用，再到投入使用
很多年。。。
设计者在对一个项目的全程跟踪中，始终保持着与产品、客户、使用者的密切接
触，并可第一时间获取产品的反馈信息。
为保证精确了解到客户对投入使用产品的意见和建议，万科建立起一整套完善的产
品意见反馈及后评估体系，敏感的保持对产品的后续跟踪和缺陷反馈。
n 思考：房地产设计师对产品的全程跟踪
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 保持对已使用产品的后续跟踪
1，万科产品缺陷反馈体系
2，客户满意度调查体系
3，万科产品后评估体系
Ø 总结过去，提示我们在未来不再出现同样的问题。
Ø 通过事前的控制，提升产品品质，进而提高客户整体满意度、忠诚度。
Ø 将设计阶段作为以客户为导向体系的重要环节。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
Ø 来源于与客户平等对话的“投诉万科”网站
Ø 来源于销售系统、客户服务系统、物业管理系统与客户密切接触后的直接反馈
Ø 来源于专业工程师在现场工作的反馈
客户反馈的来源：
一，万科产品缺陷反馈体系
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
Ø 2001年1月8日，万科公司正式设立“投诉万科”论坛,促使万科与客户之间的关
系走向“对等”。
Ø 相关部门定期对客户反映的设计问题进行整理并反馈给设计部门，针对问题进
行专题讨论后制定相应意见。
1、 《投诉万科》
Ø 建立缺陷反馈的体系，相关部门定期对发现的问题或改进的建议进行讨论
Ø 从客户价值的考虑，针对部分内容及时进行整改或在新项目中应用
2、 内部反馈
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
2004年6月18日至8月1日之间的三场大雨及经常的阵雨天气引发了青青一、二期将
近13%的业主家中出现了不同程度的渗漏情况。
一期（93项） 二期（38项）
一期铝
窗
一期楼地面 二期铝窗 二期楼地面
已完成 37 35 13 20
未完成 5 16 0 5
青青一、二期共计发生渗漏131项。
备注：铝窗漏水是指出现在铝合金门窗、阳光房、阳光板等部位的渗漏；楼地面漏
水是指出现在室内顶板、墙面、地面等部位的渗漏。
案例：青青家园大面积渗漏问题
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
一、A3户型阳光房渗漏
二、铝型材渗漏
三、型钢构架与墙体连接处渗漏
四、 C1户型玄关顶板渗漏
五、外保温裂缝渗漏
n 典型渗漏部位
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
特点：玻璃顶、向墙面内坡
n A3户型阳光房渗漏
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
青青家园建筑设计为德国约旦穆勒事务所。在欧洲，类似的雨蓬、阳光房等，向内坡再有组
织排水的是很常见的习惯做法。
从单体角度而言，这样的内坡设计比起外坡设计更加挺拔、有立体感。
n 设计初衷
然而实际落实到青青项目，一方面，由于北京风沙大，雨水不足够清洁，凹型排水沟中时常
有落叶、灰尘等堆积，阻塞管道；另一方面，北京地区全年雨量不均，夏季暴雨时瞬间降水
量极大，实施节点未充分考虑该因素，预留排水管口径较小。由于以上2因素，造成青青一二
期阳光房的大面积渗漏。
n 洋设计水土不服
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
1、排水槽积水，排水管径小，雨量大时排水不畅。
2、雨天积水漫过排水槽，沿墙面流入阳光房。
n 渗漏原因分析
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
增加排水构件，就近接入雨落管 多工种配合，涉及机械加工及水暖工
n 解决办法
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
采用此方案原因如下：
1、不做铝合金施工修改，仅针对积水做疏导处理，维修费用低，对业主影响小；
2、原有排水管保留，为新的排水组织增加保险系数（已经进行过雨量计算）；
3、最终排水汇入临近雨落管，室外不做额外有组织排水设施；
4、施工不必大面积搭设脚手架，不破坏屋顶玻璃，铝合金排水槽打孔，利用水暖管件组合
并穿过空调机位疏导积水，（或局部更换带孔钢化玻璃、混凝土空调板打孔根据三种户型
方案略有不同）。
n 解决办法
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
青青一二期阳光房，在使用过程中，除了上述渗漏问题外，业主还反映：“夏天热的进不
去”。北京夏天室外平均问题相当高，阳光房上部玻璃直接接收阳光辐射，入夜后散热缓
慢，即使悬挂遮阳帘等亦不能有很大改善。
因此，在听取上述客户反映后，万科认为，透明顶棚的阳光房不适合北京地区的实际情
况。针对青青家园三期的方案进行了相应的调整。
n 前期问题与后期改进
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
每年万科公司聘请国际知名调查公司，对居住在万科的业主进行抽样性满意度调查。
内容涉及规划设计、工程质量、销售服务、客户服务、物业管理等方面。
客户的满意程度将与各地公司的绩效考核紧密相连。
二，客户满意度调查体系
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 万科集团03、04、05年客户满意度得分比较
74
83
85
82
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
总体满意度 规划设计满意度
2003 2004 2005
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 业主需求－表现矩阵
调查结果显示：
小区环境和房屋设计属于业主重视程度高，表现也较高的方面；
配套设施则属于业主需求高，而表现较差的方面
地段
企业文化和品牌形象
物业管理
小区环境和房
屋设计
社区人文氛围
销售服务
物有所值
房屋质量配套设施
对客户抱怨的处理
对客户的持续关注
有投资价值
4
4
产品要素－产品基本性能
服务要素－客户接触点体验
业主看重程度 高低
表现
高
低
保值和地段
价值判断－对购买行为的认可
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 小区环境的满意度
休闲场所
会所
停车设施
儿童活动场所
体育锻炼和休闲设
施
老人活动场所
区内道路
30
40
50
60
70
80
90
60 70 80 90 100
重视程度
满
意
度
业主对小区环境的关注度高但不满意的因素为体育锻炼与休闲设施、停车设施。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 房屋设计的满意度
储物空间
注重安全性
房间面积
通风好
日照采光充足
功能分区
楼体外观
楼梯
电梯
楼体间距
暖气位置
公共空间
房屋净高合理
私密性
管线端口
阳台美观实用
空调位置合理
隔热保温
隔音好
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105
业主关注度高但不满意的因素集中在：隔音、保温等房屋物理性能；储物空间、阳台、空调位
等细节设计的实用性上。
满
意
度
重视程度
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 配套设施的满意度
教育托幼
银行
公交系统
餐饮
超市/菜市场医疗配套
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0 20 40 60 80 100
业主对配套设施关注度高但不满意的方面为超市/菜市场、餐饮、公交系统、银行，需在
定位和招商时注意。
重视程度
满
意
度
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 满意度得分总结
分项指标：
1. 配套设施是在规划设计端口满意度最低业主也最关注的方面，集中体现在商业、
交通等大配套上的不足和超市、银行等小区配套上的不足。
2. 小区环境是业主总体满意但仍希望改善的部分，其中业主最不满意的是活动、休
闲和停车等园林配套，对绿化改善也有提及。
3. 房屋设计的问题集中在物理性能需改善，和储物、空调等细节的实用性设计上。
精装修需要加强对卧室、客厅等主要空间的细节研究，降低二次装修率。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
第三部分第2节
万科产品后评估体系
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 产品后评估体系
为更好的从设计角度跟踪投入使用产品的意见反馈，万科自03年起，通过对深圳四
季花城、北京青青家园等项目的深入调研，建立起一套完善的产品后评估体系。
n 评估对象－－“双典”项目：
1，具有一定社会效应、商业上取得一定成功的项目。
2，产品本身具有一定独特性。
3，客户群具有典型性，能精确表现万科客户细分体系下的一类或二类人群。
4，产品经过一定使用期（一般1-2年）
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 案例：北京万科青青家园
Ø青青家园是非常具有代表性的低密度多层住宅产品，其产品在户型、立面、景观等设计
上特色鲜明，在业界具有一定的影响。
Ø青青家园客户群属于万科客户分类中典型的“社会新锐”、“青年之家”、“青年持家”客户
群。其特征具有代表性。
一期、二期入住客户分析
48%
8%
17%
1%
3%
10%
7% 1% 4% 1%
管理人员
文艺工作者
营销人员
新闻工作者
个体从业人员
技术人员
职员
科教卫生人员
其他
记者
4%
21%
56%
19%
高中及以下
大专
本科
硕士及以上
19%
36%
26%
14% 3%2%
私营企业
外资合资企业
国家机关国有企事业单
位
民营股份制企业
科研机构学校
金融机构
客户年龄状况
7%
39%
30%
18%
3% 3% 25岁以下
26-30
31-35
36-40
41-45
46岁以上
客户职业状况
客户学历状况
客户职位状况
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 人力资源：
1，万科产品线及客服线
2，大学研究资源（深圳大学建筑学院、清华大学建筑学院）
3，第三方建筑师
万科设计部
万科工程部
万科项目部
万科客户关系中心
万科物业管理公司
万科产品线及客服线
清华大学周燕岷教授 瑞典建筑师Johan
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 后评估工作开展方式
第一阶段：内部意见反馈（万科产品线及客服线）
第二阶段：第三方设计独立调研
第三阶段：发放问卷（大学研究资源）
第四阶段：入户调研（大学研究资源）
第五阶段：资料汇总，撰写报告（大学研究资源）
第六阶段：报告评审（万科产品线、大学研究资源）
第七阶段：根据后评估意见优化后续产品（万科设计部）
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
设计部
工作计划
客户关系中心
项目部
设计部 问
题
汇
总
图
表
工
程
案
例
汇
总
调查报告
评测报告
调查公司
外委专业机构
第三方建筑师
图文报告
组织者 参与者 阶段成果
集团评审
后评估
报告
n 后评估工作流程及成果
后续产品优化
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 第一阶段：万科产品线内部意见反馈
首先，由万科设计、工程、项目部结合客服、物业系统反映出来的产品使用过程
中暴露的典型性问题，进行分析整理。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 第二阶段：第三方独立调研
VANKE housing
evaluation 2004
To get feedback after a project is finished and
the households have moved in is very important.
Future management and maintenance as well
as coming projects will all benefit from clarifying
and recording problems and good solutions.
This is part of the constant effort in raising
overall quality of Vanke’s “product” to:
a more attractive and sellable
product.
customer satisfaction after purchase
(which in turn will generate a good reputation
that can spread to potential new customers).
or eliminate future design-related
problems and maintenance costs
“Brainstorming” and “Case Study” are two
important and most common tool complimentary
to “Questionnaire”. This small scale
experimental survey project is to introduce these
to survey method while producing useful
information as the outcome of the survey work.
在项目完成后，进行后评估工
作是非常重要的。可以发现问
题，并带来更好的解决问题的
方法。
1、创造更有吸引力和更容易
销售的产品；
2、提升产品在客户中的口碑；
3、减少将来设计中可能出现的
问题。
“头脑风暴”和“个案研究”是普
通问卷调查外
的另外两种有效方式。
VANKE housing after occupation
evaluation 2004
Complimentary survey
Outline of final report
1. “Brainstorming” - Effective information gathering method
l Introduction and evaluation of method
l Example
l Proposal for continued use
2. “Case Study” – Indepth survey method
l Evaluation of method and scope of application in this survey
l Collection of survey material
Record of interviews with comments and references to drawings
Floor plans, sketches and pictures which illustrate change of original layout,
furnishing, conceived and actual problems, as well as special quality
appreciated.
l Conclusion
Most appreciated and problematic issues ranked by priorities:
- Concerning the project from the costomers’ point of view.
- Concerning the apartment from the costomers’ point of view.
- Concerning apartment design (functional) from the costomers’ point of view.
- Concerning the apartment and its design (functional) from the investigator’s
point of view.
Proposal for how design-related issued can be further researched and/or
solved in comparison with Swedish practices, standards and regulations.
Proposal for which design-related questions and issues could be included in a
questionnaire.
3. Conclusion and proposal for how to continue the work of improving
overall design quality
万科住宅使用后评估2004
调查报告提纲
“头脑风暴” –信息收集的有效方式
l方法介绍和评价
应用举例
对于采用该方法的建议
2. “个案研究” –深入调查方法
l方法评价及在本案中的应用
l 调查资料汇总
访谈记录，同时附评论意见和与图片信息的对应关系
平面图和照片记录的用户对原平面布局的更改，家具
布置方式，设计方面的不足和优点。
l 结论
带排序的最满意和最不满意的方面:
-用户对整个项目的评价
-用户对自己的单元的评价
-用户对单元内功能设计的评价
-调查者对单元内功能设计的评价
结合瑞典的经验、标准和规范对于如何进一步研究或
改进与设计相关的问题提出建议。
对于在问卷调查中应包括哪些与设计相关的问题提出
建议。
2总结和对于如何进一步改进整体设计质量的建议
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 第三阶段：问卷调研：
调研问卷由万科建筑设计研究部门和清华大学建筑学院住宅设计研究组共同设计编写
完成。
问卷共35小题，1—7题为客户基本情况调查；8—35题为客户需求调查，根据空间类
型共分7个部分，包括“门厅”，“起居”，“餐厅”，“主卧”，“其他房间”，“厨房”和“家务劳
动空间”。
在正式问卷的设计之前，进行两次试问卷。第一次由清华发放，共发放了3份；第二
次由万科物业发放，共发放7份。在预发放问卷的基础上进行修改，成为正式问卷，
并由万科青青家园的客服部负责发放和回收。
预定发放正式问卷共200份。04年7月20日得到第一次回收问卷78份，7月28日第二批
问卷回收94份，共回收169份有效问卷，回收率为86%，有效率达到%。
Microsoft Word
文档
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 典型问卷问题
例：第九题：
您觉得在玄关应放置下列哪些物品_____________（可多选）
A.鞋柜 73户 %
B.挂衣＋放鞋的组合柜 112户 %
C.坐凳 42户 25%
D.地垫 61户 %
E.伞立 17户 %
F.镜子 43户 %
G.体育用品 11户 %
H.装饰品 28户 %
I.垃圾筐 8户 %
J.儿童车 3户 %
K.其他 1户 %
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 第三阶段：入户调研
对23户业主进行深入的入户访谈调研，调查组细致而忠实记录业主真实生活中住宅
产品的使用情况。归纳总结后得出普遍性结论。
Microsoft Word
文档
Microsoft Word
文档
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 第四阶段：入户调研
Microsoft Word
文档
仍以玄关空间使用为例：
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 第五－六阶段：项目后评估报告
Ø 玄关的空间形态及所处位置
Ø 玄关内鞋柜、坐凳的设置情况
Ø 玄关的设备设置问题：门铃、对讲机、电表箱位置
Ø 玄关使用的潜在需求：展示需求、储藏功能的需求
仍以玄关空间使用为例：
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 第七阶段：后续产品设计优化
万科紫台项目设计过程中，参考青青家园后评估报告中具有普遍意义的一些调研结果，
优化玄关设计，对门铃、电表箱位置进行科学布局，根据储藏物品、展示需求对玄关柜
进行精细设计。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
第四部分
客户导向决定万科的发展方向
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 万科发展面临的问题
Ø 传统住宅生产的制造方式下，万科遇到的问题：
1，产品品质仍不够稳定；
2，产品实施过程中，失误率仍较高；
3，客户细分系统仍不足够细致，针对特殊类型客户的对应产品研究尚不够深入；
Ø 万科的对应策略：
1，工厂化的探索
2，弹性住宅设计
Ø 万科对产品的关注和管理已经经历了3个阶段：
第一阶段，关注房屋安全，是96年以前；第二阶段，从符合客户的要求角度关注产品
质量，从96年到2004年；第三阶段，关注房屋的环保、节能和工厂化建造。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
工厂化生产带来了规模化效应，提高施工质量，降低生产成本，还可以使住宅施工现
场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上，符合环保
节能的世界潮流。
中国住宅业的工厂化程度只有7%。万科在几年前就提出“像造汽车一样造房子”，工
厂化方面的探索走在行业前面，但工厂化程度也只有15%，主要应用于结构体系、围
护体系和设备体系、内装体系。
工厂化的直接意义：1、提升产品品质；2、缩短开发周期；3、降低失误率
过去 现在 未来
n 工厂化的意义
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
施工中的装配式住宅 预制阳台板现场浇注
现浇带 吊装孔
n 案例：北欧工厂化住宅阳台构件及部品
标准化设计 + 工厂化生产 + 装配化施工 = 品质提升 + 成本降低+周期缩短
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
栏
杆
预
留
安
装
孔
吊
装
孔
预留灯位孔
预制阳台板安装施工
n 案例：工厂化住宅阳台构件及部品
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 案例：工厂化住宅阳台构件及部品
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
钢制栏杆安装过程
n 案例：工厂化住宅阳台构件及部品
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
n 万科的工厂化探索
以行业领跑者为企业愿景的万科，早在就提出了设计标准化的思路。强调产品创新、强调
快速复制，然后对这些标准化产品进行部品集约化、通用化，最后进行模块化设计和制
作。
目前，万科已经进入了标准化工作的第二个阶段，已经在一些项目中进行了实践，在人
力、物力以及人力成本上都得到很大的改善。
万科的第三个十年规划目标就是致力于加速住宅产业化开发。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
万科在深圳地区已经盖起第一栋工厂化实验楼，六层，预制混凝土装配式结构。该实
验楼主要的部件90%以上都是在工厂生产好，然后到现场装备。
同时明年深圳地区还要做一个六层或者九层轻钢结构的实验楼，以便开展更复杂的实
验。未来还将在深圳周边城市开辟10万平米的工厂化试验区进行相关研发。
n 万科的工厂化探索
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
75%
25%
远期
（2014年）
85%
15%
92%
8%
近期
（2007年）
中期
（2010年）
n 万科工厂化的目标
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 适应不同生命周期的弹性住宅设计
将客户进行进一步的细分，研究不同生命周期对于住宅功能的不同要求。尝试创造
可变性强、适应不同生命周期需要的住宅
整合功能模块，灵活划分其他室内空间，满足客户随家庭结构改变居室空间的需
求。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 适应不同生命周期的弹性住宅设计
案例：日本可变住宅
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
由梁、板、柱构成柱元结构体系，利于工厂化生产，使住宅可以得到较多的自由开口，并且为住户空间的多
样化分提供基础。
框架结构体系： 结构形式
灵活空间划分：
考虑入住后住户家庭人口的增加或人口构成的变化，打破现有功能空间限制，利用内部灵活分割对功能空
间的重组，创造新的居住方式和居住空间，适应家庭不同生命周期的变化。
ü户内轻质隔墙
ü整体厨卫
ü模块化中性空间
家居解决方案
产业化模式：
从结构体系、围护体系、内装体系、设备体系四个方面，逐步提高工厂化率。
工厂化制造
案例：日本可变住宅
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
n 基于功能重组的模块化
标准户型
青年之家
青年持家
小太阳
后小太阳
空巢
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣
