第 5教案
第四节 投资性房地产的
转换和处置
一、投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换形式和转换日 转换形式：见教材P49
转换日： (1)投资性房地产 自用：自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
(2)自用或作为存货的房地产 出租状态，租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 (3)投资性房地产 存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理 1、成本模式下的转换 （1）投资性房地产转为自用房地产 借：固定资产（或 无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
（2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资房地产
（3）自用房地产转换为投资性房地产（与上（1）反） 借：投资性房地产 累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产（或 无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
（4）存货地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
2、公允价值模式下的转换 （1）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（或 无形资产） 公允价值 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（借或贷） 公允价值变动损益 （借或贷） 差额
（2）投资性房地产转换为存货 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（借或贷） 公允价值变动损益 （借或贷） 差额
（3）自用的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产-成本 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 公允价值变动损益 借方差额 贷：固定资产（或 无形资产） 资本公积-其他资本公积
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产-成本 存货跌价准备 公允价值变动损益 借方差额 贷：开发产品 资本公积-其他资本公积
二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产
(一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 资本公积-其他资本公积 公允价值变动损益 （借或贷） 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动 （借或贷）
例3 甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额为45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下： (1)20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品 450 000 000 资本公积一其他资本公积 20 000 000
(2)20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000
(3)20×8年6月，出售投资性房地产： 借：银行存款 550 000 000 公允价值变动损益 lO 000 000 资本公积——其他资本公积 20 000 000 其他业务成本 450 000 000 贷：投资性房地产——成本 470 000 000 ——公允价值变动 lO 000 000 其他业务收入 550 000 000
