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编订：foonshion
A 商 业 广 场 物 业 工 程 部 人 员
结 构 方 案
A Commercial Plaza's Staff Structure Plan
解决方案系列 编号：FS-FA-04021
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A 商业广场物业工程部人员结构方案
说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员
队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定
商业广场物业工程部人员结构方案
一、岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对
人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用"岗位细化"
的结构模式:按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人
员编制;一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的
结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人
力较多、效率较低等弊端。
因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了"
万能工"的模式:即一名技工同时负责某个区域的多个系统类
别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应
用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工
程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用
的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专
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业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，
综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案:
1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可
能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比
较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部
的整体结构大致按设备的专业类别划分为"配电及电气维修、
电梯、空调、水暖、机修、锅炉"六个岗位。
2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的"配电及电
气维修、电梯、空调"三个岗位合并为[电气班]，其余岗位合
并为[综合班]。
3、在班组内实行"万能工"模式:各岗位责任范围的任务
并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完
成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一
个技工负责一个专业对口的岗位。
4、每个班各设一名领班。
5、工程部组织结构图
二、人员编制
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按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员
编制如下表:
工程部编制共 11 人主管 1 人电气班 5 人 1、责任范围:
配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、人员分配:白班 2 人(含领班)、早班 1 人、中班 1 人、
夜班 1 人
综合班 5 人 1、责任范围:水暖管道、洁具、五金构件及
机械维修、锅炉运行维修
2、人员分配:白班 2 人(含领班)、早班 1 人中班 2 人、
夜班 1 人
三、班次安排
按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表:
1、电气班排班表
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
○1 领班白班白班白班白班白班白班例休
○2 技工 A 白班白班白班轮休早班早班早班
○3 技工 B 早班早班早班早班轮休中班中班
○4 技工 C 中班中班中班中班中班轮休夜班
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○5 技工 D 夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休
说明:1、除○1 领班外，其余人员实行轮班制:按以上排
序○2-○3-○4-○5-○2 循环轮换。每人每周有一天休息。
2、【当班时段】白班:按公司行政白班时段、早班:08:00--
15:00 中班:15:00--23:00、夜班:23:00--08:00
2、综合班排班表
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
○1 领班白班白班白班白班白班例休白班
○2 技工 A 早班早班早班早班轮休中班中班
○3 技工 B 中班中班中班中班中班轮休夜班
○4 技工 C 夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休
○5 锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休
说明:1、除○1 领班和○5 锅炉工外，其余人员实行轮
班制:按以上排序○2-○3-○4-○2 循环轮换。每人每周有一
天休息日。2、【当班时段】白班:按公司行政白班时段、早
班:08:00--15:00 中班:15:00--23:00、夜班:23:00--08:00
四、工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为 8h×
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6T=48 小时(包含当班时段内的就餐等时间)。每周可有一天
休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、人力成本(工资)预算
1、本地同类工资水平参考
级别月工资水平备注
试用期及初级工 350-450 元试用期 1-3 个月
中级技工 550-650 元不含福利、奖金及花红
领班及高级技工 600-800 元不含福利、奖金及花红
2、建议工资标准
级别月工资水平备注
试用期及初级工 450 元试用期 3 个月
中级技工 600 元不含福利、奖金及花红
领班及高级技工 700 元不含福利、奖金及花红
3、工程部人力(工资)成本预算
按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本(主
要为工资成本)为:
(1)、每月:领班 2 人×700=1400 元，
其他 8 人×600=4800 元，
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合计 1400+4800=6200 元。
(2)、每年(按 13 个月计):
6200×13=80， 元
(3)、平均支出:
月均 元;日均 元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外
支出。
六、人员聘用方案
专业特长人数相关要求
高低压配电 2 人 3 年以上经验、持操作证、能熟练维修
各种电气设备
强弱电维修 3 人 3 年以上经验、持操作证、熟悉各种强
弱电气线路及设备
电梯维修 1 人熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上
经验、持特业资格证
中央空调 1 人熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、
有电气或管道基础
水暖管道、机修 2 人有熟练的给排水管道、水暖洁具、
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五金机械设备维修技能
锅炉 1 人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或
管道基础
【说明】1、以上共 10 人。2、领班 2 人从以上人选中
择优提拔。3、有酒店工作经验优先。
七、人员到位计划
1、开业前 15-12 天内
:(1)通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘
人员面试。
(2)确定各岗位拟聘用人员名单。
2、开业前 12-10 天内:
(1)电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或
施工方技术培训。
(2)联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
3、开业前 10-6 天:
(1)通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录
用人员名单。
(2)组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运
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作规范、公司规章等内容的岗前培训。
(3)安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供
安装的设备(洗涤设备等)的安装。
4、开业前 6-3 天内:
所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅
炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修
订方案为准。
八、减员增效预案
1、结构更新
开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规
律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责
的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的
方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全"万能工"模式:
合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定
岗定人。
具体结构如下:
工程部共 7 人，按以下班次运行:
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①白班 4 人负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备
保养维修。1、设领班一人。2、其他人实行轮班制。3、具
体班次根据情况安排，并适时调整。
②中班 2 人负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班 1 人负责运行值班和紧急故障处理。
2、人员精简
按以上结构，工程部人员在原有基础上精简 1/3，将采
取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
3、薪资增长
实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另
一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大
增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，
使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定
人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才
加入，使公司更具活力。
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